Uitspraak
RECHTBANK NOORD-NEDERLAND
Zittingsplaats Groningen
Bestuursrecht
zaaknummer: LEE 16/4846
uitspraak van de enkelvoudige belastingkamer van 10 augustus 2017 in de zaak tussen
[eiser], te [woonplaats], eiser
(gemachtigde: H.A. Huizinga),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente], verweerder
(gemachtigde: [verweerder]).
Procesverloop
Bij besluit van 28 februari 2016 heeft verweerder op grond van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] te [woonplaats] (de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2015, vastgesteld voor het kalenderjaar 2016 op € 168.000.
Bij uitspraak op bezwaar van 3 november 2016, verzonden op 7 november 2016, heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 6 april 2017. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door haar gemachtigde, bijgestaan door [naam], taxateur. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, bijgestaan door [naam 2], taxateur.
Overwegingen
Feiten
1. De rechtbank neemt de volgende, door partijen niet betwiste, feiten als vaststaand aan.
1.1
De onroerende zaak is een vrijstaande woning met een inhoud van 350 m³. De onroerende zaak heeft een kaveloppervlakte van 898 m².
1.2
De onroerende zaak is gelegen in het aardbevingsgebied. De NAM/CVW heeft een schadebedrag vastgesteld tot een bedrag van € 5.843,60.
1.3
Door verweerder is een matrix overgelegd. De volgende referentieobjecten staan daarin vermeld:
Adres
Datum koopovereenkomst
[adres 2]
[woonplaats]
30 juli 2013
[adres 3]
[woonplaats 2]
21 oktober 2014
[adres 4]
[woonplaats 3]
27 augustus 2015
[adres 5]
[woonplaats]
8 april 2016
Alle deze referentieobjecten zijn gelegen in het aardbevingsgebied.
1.4
De eventuele schadehistorie van de referentieobjecten is onbekend.
Geschil en beoordeling
2. Partijen verschillen van mening over de waarde van de onroerende zaak per
1 januari 2015. Eiser bepleit een waarde van € 145.000 en verweerder staat een waarde voor van € 168.000.
3. Ter zitting hebben partijen de rechtbank verzocht om zich uitsluitend te richten op de 'aardbevingsproblematiek'. Het geschil spitst zich daarbij toe op de door verweerder gebruikte referentieobjecten.
4. Eiser is van mening dat deze referentieobjecten niet bruikbaar zijn, omdat niet bekend is of deze objecten een aardbevingsschadehistorie (hierna: schadehistorie) kennen. Objecten met schadehistorie hebben per definitie een lagere waarde dan objecten zonder schadehistorie, aldus eiser. Voor het overige heeft hij alle grieven tegen de referentieobjecten laten varen.
5. Verweerder is van mening dat de schadehistorie er niet toe doet. Het gaat erom aldus verweerder dat vergeleken wordt met gelijksoortige objecten die zich ook in het aardbevingsgebied bevinden. Ter zitting heeft verweerder ook verklaard dat hij in een eventueel hoger beroep geen andere referentieobjecten zal aanvoeren en ook de schadehistorie niet nader zal onderzoeken. Deze schadehistorie zal in een mogelijk hoger beroep dus ook onbekend zijn.
6. Op verweerder rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de door hem voorgestane waarde per 1 januari 2015 niet hoger is dan de waarde in het economische verkeer op die datum. Als verweerder niet in deze bewijslast slaagt, komt de vraag aan de orde of eiser de door hem bepleite waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, zal de rechter als regel de waarde zelf vaststellen (zie HR 14 oktober 2005, ECLI:NL:HR:2005:AU4300, en HR 28 januari 2011, ECLI:NL:HR:2011:BP2132).
7. Verweerder verwijst met betrekking tot de vastgestelde waarde naar een in zijn opdracht opgestelde matrix.
8. Verweerder heeft ter zitting bepleit dat hij bij de waardebepaling per 1 januari 2015 ervan is uitgegaan dat de schade reeds was hersteld in het jaar 2014 zodat hij is uitgegaan van een schadevrije onroerende zaak per 1 januari 2015. Ter zitting is ook door eiser bevestigd dat hij ervan uitging - zie onder meer zijn taxatierapport - dat de schade in het jaar 2014 was hersteld, maar dat gelet op de dagtekening van het onder 1.2 bedoelde rapport – 15 december 2014 – hiervan geen sprake kan zijn. Partijen gaan er daarom van uit dat de schade in de loop van het jaar 2015 is hersteld.
9. De rechtbank overweegt dat vaststaat dat de schade, die de woning door een aardbeving in 2013 heeft opgelopen, is hersteld in de loop van het jaar 2015. Daardoor heeft de onroerende zaak een wijziging ondergaan in het kalenderjaar voorafgaande aan het begin van het kalenderjaar waarvoor de waarde werd vastgesteld. Die wijziging is naar het oordeel van de rechtbank het gevolg van het herstel van de gedeeltelijke vernietiging van de onroerende zaak (vgl. Hof Arnhem-Leeuwarden van 19 januari 2017, ECLI:NL:GHARL:2017:261). Dit brengt mee dat ingevolge het bepaalde in artikel 18, derde lid, aanhef en onderdeel b de waarde van de woning dient te worden bepaald per de waardepeildatum 1 januari 2015 en naar de toestand per 1 januari 2016.
10. De rechtbank is verder van oordeel dat aangezien verweerder bij zijn waardebepaling per 1 januari 2015 is uitgegaan van een schadevrije toestand en dat bij de juiste toepassing van artikel 18, derde lid, van de Wet WOZ dit ook het geval zou zijn, hij bij de vaststelling van de waarde de juiste uitgangspunten in acht heeft genomen. De waarde van de onroerende zaak is aldus immers bepaald naar de waarde die de onroerende zaak had op de waardepeildatum (1 januari 2015) naar de staat waarin de zaak op toestandspeildatum (1 januari 2016) verkeerde.
11. De rechtbank is tevens van oordeel dat het referentieobject [adres 2] te [woonplaats] buiten beschouwing moet worden gelaten. Nu verweerder over voldoende relevante verkoopgegevens beschikt rond de waardepeildatum 1 januari 2015, ligt de verkoopdatum van dit object - 30 juli 2013 - te ver van de waardepeildatum om nog als grondslag voor de waardevaststelling te kunnen dienen.
12. Gezien het voorgaande oordeel van de rechtbank, overweegt de rechtbank dat de door verweerder gehanteerde referentieobjecten zijn verkocht tussen 21 oktober 2014 en 8 april 2016. De rechtbank overweegt verder dat in de genoemde periode algemeen bekend was dat bij woningen gelegen in het aardbevingsgebied sprake is van een risico op, ook (zeer) krachtige, aardbevingen en dus op aardbevingsschade. De werking van de markt voor woningen zorgt ervoor dat alle beschikbare informatie over dit risico wordt verzameld, gewogen en uiteindelijk wordt ingeprijsd. De rechtbank is daarom van oordeel dat bij obligatoire koopovereenkomsten in de genoemde periode bij de prijsbepaling met dit risico rekening is gehouden. De vraag of het (de) vergelijkingsobject(en) zelf een schadehistorie ken(t)(nen), maakt dit, in dit geval, naar het oordeel van de rechtbank niet anders. De rechtbank betrekt in haar oordeel, dat in het onderhavige geval sprake is van relatief kleine - cosmetische - schade (zie 1.2), nu niet gesteld is dat er sprake is van constructieve schade, en dat die schade in 2015 is hersteld. Het oordeel van de rechtbank had anders kunnen luiden indien ten aanzien van de te waarderen onroerende zaak sprake is van een meer omvangrijke schadehistorie en of als sprake is (geweest) van constructieschade, terwijl de vergelijkingsobjecten een dergelijke schadehistorie en of constructieschade in het geheel niet bezitten.
13. Gelet op het voorgaande is verweerder er naar het oordeel van de rechtbank in geslaagd de door hem voorgestane waarde aannemelijk te maken.
14. Het beroep is ongegrond.
15. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. T. Tanghe, rechter, in aanwezigheid van mr. M.J. Tijnagel, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 10 augustus 2017.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden.