Uitspraak
RECHTBANK NOORD-NEDERLAND
Zittingsplaats Groningen
Bestuursrecht
zaaknummer: Lee 16/4845
uitspraak van de enkelvoudige belastingkamer van 10 augustus 2017 in de zaak tussen
[eiser] , te [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: H.A. Huizinga),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder
(gemachtigde: [verweerder] ).
Procesverloop
Bij besluit van 30 april 2016 heeft verweerder op grond van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 1] te [woonplaats] (de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2015, vastgesteld voor het kalenderjaar 2016 op € 225.000.
Bij uitspraak op bezwaar van 3 november 2016, verzonden op 7 november 2016, heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 6 april 2017. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, bijgestaan door [naam] , taxateur. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, bijgestaan door [naam 2] , taxateur.
Overwegingen
Feiten
1. De rechtbank neemt de volgende, door partijen niet betwiste, feiten als vaststaand aan.
1.1
De onroerende zaak is een in 1938 gebouwde vrijstaande woning met een inhoud van 620 m³. De onroerende zaak heeft een kaveloppervlakte van 1.010 m².
1.2
De onroerende zaak is gelegen in het aardbevingsgebied. In 2013 is fysieke schade door de aardbevingen ontstaan. De kosten van herstel van de schade bedroegen € 2.772,76. Deze schade is geheel in 2014 hersteld met behulp van de harsmethode (uitslijpen).
1.3
Door verweerder is een matrix overgelegd. De volgende referentieobjecten staan daarin vermeld:
Adres
Datum koopovereenkomst
[adres 3]
[woonplaats]
14 september 2015
[adres 4]
[woonplaats]
12 november 2014
[adres 5]
[woonplaats 2]
9 september 2013
[adres 6]
[woonplaats]
21 oktober 2015
[adres 7]
[woonplaats 2]
23 juli 2015
[adres 8]
[woonplaats 3]
10 november 2015
Alle deze referentieobjecten zijn gelegen in het aardbevingsgebied.
1.4
De eventuele schadehistorie van de referentieobjecten is onbekend.
Geschil en beoordeling
2. Partijen verschillen van mening over de waarde van de onroerende zaak per
1 januari 2015. Eiser bepleit een waarde van € 195.000 en verweerder staat een waarde voor van € 225.000.
3. Ter zitting hebben partijen de rechtbank verzocht om zich uitsluitend te richten op de 'aardbevingsproblematiek'. Het geschil spitst zich daarbij toe op de door verweerder gebruikte referentieobjecten.
4. Eiser is van mening dat deze referentieobjecten niet bruikbaar zijn, omdat niet bekend is of deze objecten een aardbevingsschadehistorie (hierna: schadehistorie) kennen. Objecten met schadehistorie hebben per definitie een lagere waarde dan objecten zonder schadehistorie, aldus eiser. Voor het overige heeft hij alle grieven tegen de referentieobjecten laten varen.
5. Verweerder is van mening dat de schadehistorie er niet toe doet. Het gaat erom aldus verweerder dat vergeleken wordt met gelijksoortige objecten die zich ook in het aardbevingsgebied bevinden. Ter zitting heeft verweerder ook verklaard dat hij in een eventueel hoger beroep geen andere referentieobjecten zal aanvoeren en ook de schadehistorie niet nader zal onderzoeken. Deze schadehistorie zal in een mogelijk hoger beroep dus ook onbekend zijn.
6. Op verweerder rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de door hem voorgestane waarde per 1 januari 2015 niet hoger is dan de waarde in het economische verkeer op die datum. Als verweerder niet in deze bewijslast slaagt, komt de vraag aan de orde of eiser de door hem bepleite waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, zal de rechter als regel de waarde zelf vaststellen (zie HR 14 oktober 2005, ECLI:NL:HR:2005:AU4300, en HR 28 januari 2011, ECLI:NL:HR:2011:BP2132).
7. Verweerder verwijst met betrekking tot de vastgestelde waarde naar een in zijn opdracht opgestelde matrix.
8. De rechtbank is vooraf van oordeel dat het referentieobject [adres 5] te [woonplaats 2] buiten beschouwing moet worden gelaten. Nu verweerder over voldoende relevante verkoopgegevens beschikt rond de waardepeildatum 1 januari 2015, ligt de verkoopdatum van dit object - 9 september 2013 - te ver van de waardepeildatum om nog als grondslag voor de waardevaststelling te kunnen dienen.
9. Gezien het voorgaande oordeel van de rechtbank, overweegt de rechtbank dat de door verweerder gehanteerde referentieobjecten zijn verkocht tussen 12 november 2014 en 10 november 2015. De rechtbank overweegt verder dat in de genoemde periode algemeen bekend was dat bij woningen gelegen in het aardbevingsgebied sprake is van een risico op, ook (zeer) krachtige, aardbevingen en dus op aardbevingsschade. De werking van de markt voor woningen zorgt ervoor dat alle beschikbare informatie over dit risico wordt verzameld, gewogen en uiteindelijk wordt ingeprijsd. De rechtbank is daarom van oordeel dat bij obligatoire koopovereenkomsten in de genoemde periode bij de prijsbepaling met dit risico rekening is gehouden. De vraag of het (de) vergelijkingsobject(en) zelf een schadehistorie ken(t)(nen), maakt dit, in dit geval, naar het oordeel van de rechtbank niet anders. De rechtbank betrekt in haar oordeel, dat in het onderhavige geval sprake is van relatief kleine - cosmetische - schade (zie 1.2), die inmiddels is hersteld. Het oordeel van de rechtbank had anders kunnen luiden indien ten aanzien van de te waarderen onroerende zaak sprake is van een meer omvangrijke schadehistorie en of als sprake is (geweest) van constructieschade, terwijl de vergelijkingsobjecten een dergelijke schadehistorie en of constructieschade in het geheel niet bezitten.
10. Gelet op het voorgaande is verweerder er naar het oordeel van de rechtbank in geslaagd de door hem voorgestane waarde aannemelijk te maken.
11. Het beroep is ongegrond.
12. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. T. Tanghe, rechter, in aanwezigheid van mr. M. Tijnagel, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 10 augustus 2017.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden.