Uitspraak
RECHTBANK NOORD-NEDERLAND
Zittingsplaats Leeuwarden
Bestuursrecht
zaaknummer: LEE 15/5126
uitspraak van de enkelvoudige belastingkamer van 20 juli 2017 in de zaak tussen
[eiser] , te [woonplaats] , eiser,
(gemachtigde: [gemachtigde eiser] ),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Opsterland, verweerder
(gemachtigden: [gemachtigde verweerder] en [taxateur verweerder] (taxateur)).
Procesverloop
Bij besluit van 31 maart 2015 heeft verweerder op grond van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [a-straat ##*] te [woonplaats] (de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2014, vastgesteld voor het kalenderjaar 2015 op € 631.000.
Bij uitspraak op bezwaar van 27 november 2015 heeft verweerder het bezwaar van eiser gegrond verklaard. Verweerder heeft daarbij de waarde verminderd tot € 524.000.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Eiser en verweerder hebben vóór de zitting nadere stukken ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 8 juni 2017. Eiser is verschenen, bijgestaan door zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigden.
Overwegingen
Feiten
1. De rechtbank neemt de volgende, door partijen niet betwiste, feiten als vaststaand aan.
De onroerende zaak betreft een paardenentrainement annex paardenstalling, oorspronkelijk gebouwd in 1920, bestaande uit onder meer een drafbaan van 800 meter (inclusief pingo en paddocks), paardenboxen (waaronder een voormalige ligboxenstal), schuren/bijgebouwen en een garage. De totale oppervlakte van de grond is ruim 100.000 m².
Eerst en vooraf
2. Door verweerder is twee keer een uitstelverzoek ingediend voor het onderzoek ter zitting, die beide zijn afgewezen door de rechtbank omdat de redenen daarvoor onvoldoende zwaarwegend waren. Ter zitting is dit met de gemachtigde van verweerder besproken. Na het einde van het onderzoek ter zitting bleek er desgevraagd geen belemmering meer te zijn om uitspraak te doen, aldus de gemachtigde van verweerder.
Geschil en beoordeling
3. Partijen verschillen van mening over de waarde van de onroerende zaak voor 2015 op de waardepeildatum 1 januari 2014. Eiser is van mening dat verweerder de waarde op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Hij bepleit dat de onroerende zaak een waarde heeft van hooguit € 289.000. Verweerder bepleit op zijn beurt een waarde van € 524.000.
4. Op verweerder rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de door hem voorgestane waarde per 1 januari 2014 niet hoger is dan de waarde in het economische verkeer op die datum. Als verweerder niet in deze bewijslast slaagt, komt de vraag aan de orde of eiser de door hem bepleite waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, zal de rechter als regel de waarde zelf vaststellen (zie HR 14 oktober 2005, ECLI:NL:HR:2005:AU4300, en HR 28 januari 2011, ECLI:NL:HR:2011:BP2132).
5. Verweerder heeft voor de onderbouwing van door hem voorgestane waarde verwezen naar de bij het verweerschrift gevoegde taxatiekaarten van 16 februari 2016 (Bijlage 8 bij het verweerschrift). De onroerende zaak is getaxeerd met behulp van gegevens uit de landelijke Taxatiewijzer Agrarische Gebouwen en de Taxatiewijzer Agrarische Grond, die zien op de peildatum 1 januari 2014.
6. Eiser heeft verwezen naar een taxatierapport (contra-expertise) van 4 mei 2017 van taxateur [taxateur eiser] , die de waarde in het economisch verkeer op de peildatum 1 januari 2014 heeft bepaald op € 289.000. Evenals verweerder heeft [taxateur eiser] de onroerende zaak getaxeerd met behulp van de voornoemde Agrarische Taxatiewijzers.
7.1
De rechtbank heeft uit de onderbouwingen van partijen en hetgeen dienaangaande door partijen ter zitting is toegelicht en met hen is besproken, opgemaakt dat het geschil met name is gelegen in de waardebepaling van de volgende drie deelobjecten:
(1.) de ligboxenstal/paardenboxstal uit 1976;
(2.) de kavel/grond bij de niet-woning;
(3.) de drafbaan/renbaan (inclusief paddocks en pingo’s).
7.2 (
Ad 1.) Eiser heeft gesteld dat verweerder bij zijn waardebepaling aan de hand van de Taxatiewijzer ten onrechte is uitgegaan van het archetype dat hoort bij een paardenstal (deelobjectcode 416S). Eiser is van mening dat moet worden uitgegaan van het archetype dat hoort bij een ligboxenstal (code 403S), zoals deze immers oorspronkelijk ook is gebouwd. Onbetwist is dat het feitelijk gebruik en de inrichting conform een paardenstal is, maar dat naar huidige normen/inzichten deze anders zou worden gebouwd (bijvoorbeeld door hogere zijwanden te hanteren). De rechtbank acht het, gelet op het feitelijk gebruik, aannemelijk dat een potentiële koper dit deelobject zal aanmerken (en dus in gedachten ook zal waarderen) als paardenstal. Dat het deelobject oorspronkelijk gebouwd is als ligboxenstal doet daar op zichzelf niet aan af. Gelet op de toelichting die verweerder ter zitting heeft gegeven, waarbij hij heeft gewezen op de foto's uit het dossier, acht de rechtbank namelijk aannemelijk dat de onderhavige stal in de praktijk niet onderdoet voor een paardenstal met bouwjaar 1976. Eiser heeft onvoldoende gesteld om in dit verband een verdergaande waardevermindering toe te passen vanwege ondoelmatigheid. Eisers grief op dit punt faalt.
7.3 (
Ad 2.) Ten aanzien van waardering van het deelobject grond bij de niet-woning stelt de rechtbank voorop dat conform de Wet WOZ (zie artikel 16 en Pro het zogenoemde Schipholarrest van de Hoge Raad van 9 mei 2003, ECLI:HR:2003:AD6058) - kort gezegd - in principe (losse) objecten/kavels van één eigenaar eerst afzonderlijk (gesplitst) in aanmerking moeten worden genomen, en daarna zo nodig als een samenstel (en dus als één onroerende zaak), moeten worden samengevoegd. Dat laatste kan alleen als de wet dat voorschrijft, waartoe onder meer is vereist dat de objecten bij dezelfde persoon in gebruik zijn.
In casu heeft verweerder de onroerende zaak gesplitst gewaardeerd van [a-straat ##] (de aangrenzende bedrijfswoning), maar niet als samenstel beschouwd. De rechtbank ziet mede gelet op hetgeen ter zitting is besproken - ook ambtshalve - geen reden verweerder hierin niet te volgen. Voor het adres [a-straat ##] is voorts een aparte WOZ-beschikking genomen waartegen geen beroep is ingesteld. Het voorgaande houdt in dat de rechtbank als uitgangspunt neemt dat de onderhavige onroerende zaak voor de Wet WOZ afzonderlijk moet worden gewaardeerd van de [a-straat ##] .
Eisers stelling houdt vervolgens in dat voor wat betreft de waardebepaling van de grond tóch van samenhang moet worden uitgegaan. De rechtbank volgt eiser niet in deze stelling, nu zulks immers strijdig zou zijn met het hiervoor genoemde uitgangspunt. De rechtbank merkt op dat de toelichtende tekst in het taxatierapport (contra-expertise) van 4 mei 2017 hier haaks op lijkt te staan. Onjuist is de stelling dat voor de
waardebepalingeerst moet worden samengevoegd, en dan gesplitst. In plaats daarvan moet in het kader van de
objectafbakeningjuist eerst worden gesplitst en pas dan samengevoegd, waarna de waardering overeenkomstig die afbakening moet plaatsvinden.
waardebepalingeerst moet worden samengevoegd, en dan gesplitst. In plaats daarvan moet in het kader van de
objectafbakeningjuist eerst worden gesplitst en pas dan samengevoegd, waarna de waardering overeenkomstig die afbakening moet plaatsvinden.
Evenwel is de rechtbank van oordeel dat verweerder niet aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de grond bij de niet-woning niet te hoog is. Verweerder heeft 7.500 m² gewaardeerd tegen een vast tarief van € 15 per m², met een totaalwaarde van € 112.500. Eiser heeft in zijn conclusie van repliek verwezen naar de Taxatiewijzer (archetype A242103A) en de daarin opgenomen staffel. Conform die staffel zou de waarde van dit deelobject (bij afzonderlijke waardering overeenkomstig het hiervoor bedoelde uitgangspunt), uitkomen op € 90.725. De rechtbank volgt eiser hierin. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder, rekening houdend met hetgeen eiser daar tegenin heeft gebracht, dus onvoldoende aannemelijk gemaakt dat hij bij de waardering van de grond bij de niet-woning is uitgegaan van de juiste parameters, zoals vermeld in de Taxatiewijzer.
7.4 (
Ad 3.) Ten aanzien van de drafbaan heeft eiser in het rapport en ter zitting onder meer gesteld dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de onderlaag, die bestaat uit zogeheten hoogovenslakken, die naar de mening van eiser vervuilend zijn, dus moeten worden verwijderd als zou worden beoogd het perceel als weiland te gaan gebruiken, en die bij een eventuele sanering niet zomaar kunnen of mogen worden vervoerd of afgevoerd. Eiser stelt verder dat de ondergrond uit leem bestaat, waardoor het water niet goed wordt afgevoerd en dus bij nat weer gemakkelijk wateroverlast ontstaat. Daarnaast heeft eiser erop gewezen dat de aanwezige pingo’s, paddocks en waterpartijen niet gelijkgesteld kunnen worden met (vlakke) grond. Volgens eiser leidt dit ertoe dat voor de waardebepaling neerwaarts moet worden afgeweken van “goed grasland”, waar verweerder van is uitgegaan. Verweerder stelt daar tegenover dat het een operationele drafbaan is, hetgeen in zijn ogen waardeverhogend is, maar dat hij wel een afslag heeft toegepast van 10% op de waarde van “goed grasland”, zoals genoemd in de Taxatiewijzer. Per saldo, zo stelt verweerder, is de gehanteerde waarde vergelijkbaar met een waardering op basis van een eenvoudige zandbodem (een buitenbak).
Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder onvoldoende rekening gehouden met de waardedrukkende factoren zoals gesteld door eiser. De rechtbank acht de aanwezigheid van deze waardedrukkende factoren geloofwaardig. Verweerder heeft onvoldoende inzicht gegeven in de wijze waarop en de mate waarin hij hiermee rekening heeft gehouden. Bovendien betreft het hier geen buitenbak, maar een atypisch object van aanzienlijke omvang qua m², dat in ieder geval voor wat betreft die omvang niet op één lijn kan worden gesteld met een (enorme) buitenbak. Daaruit volgt dat ook verweerders subsidiaire stelling op dit punt geen stand kan houden.
De stellingen van eiser op dit punt vinden naar het oordeel van de rechtbank steun in de vergelijking met het door eiser in zijn rapport aangevoerde vergelijkingsobject aan de [b-straat #] te [plaats] en de daarop gegeven toelichting ter zitting. Eisers grief slaagt ook op dit punt.
7.5
Gelet op hetgeen is overwogen bij 7.3 en 7.4 is verweerder er naar het oordeel van de rechtbank niet in geslaagd aannemelijk te maken dat de door hem voorgestane waarde niet te hoog is. Daarom moet de rechtbank nu beoordelen of eiser aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem bepleite waarde niet te laag is.
8. Naar het oordeel van de rechtbank heeft eiser evenmin aan zijn bewijslast voldaan. Het door eiser overgelegde taxatierapport gaat immers op onderdelen uit van andere uitgangspunten dan die, welke de rechtbank voor juist houdt. De rechtbank wijst in dit verband op de waardebepaling van de paardenstal (zie 7.2), waarbij de rechtbank wat betreft het archetype verweerder volgt en niet eiser. Hetzelfde geldt voor de waardebepaling van de grond: eiser gaat daar wat de rechtbank betreft ten onrechte uit van samenhang met het perceel van de aangrenzende bedrijfswoning (en dus van een te vergaande staffeling). Aldus dient de waarde van eisers onroerende zaak in ieder geval hoger te liggen dan de door hem bepleite waarde.
9. Nu beide partijen de door hen voorgestane waarde niet aannemelijk hebben gemaakt, is het aan de rechtbank om de waarde vast te stellen. De rechtbank stelt de waarde, daarbij alle feiten en omstandigheden in aanmerking nemend, schattenderwijs vast op een bedrag van € 380.000. Het beroep is derhalve gegrond.
10. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, bepaalt de rechtbank dat verweerder aan eiser het betaalde griffierecht van € 45 dient te vergoeden.
Proceskosten
11. De rechtbank vindt aanleiding verweerder te veroordelen in de kosten die eiser in verband met de behandeling van het beroep redelijkerwijs heeft moeten maken. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.237,50 (1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting en 0,5 punt voor het indienen van de conclusie van repliek met een waarde per punt van € 495 en een wegingsfactor 1).
Voorts komen de gevraagde verletkosten vanwege het bijwonen van de zitting door eiser zelf, ad € 50, voor vergoeding in aanmerking. Verweerder wordt eveneens veroordeeld de reiskosten van eiser te vergoeden tot een bedrag van € 11,34 (reiskosten openbaar vervoer, tweede klas, retour [woonplaats] - Leeuwarden).
Ten slotte dient een bedrag van € 925,65 voor het opstellen van het taxatierapport te worden vergoed. Conform de richtlijn van de belastingkamers van de gerechtshoven voor WOZ-taxaties gaat het voor incourante niet-woningen in beginsel om de werkelijk gemaakte kosten, waarbij het maximum is gesteld op € 116 per uur. Gelet op de overgelegde factuur, het bedoelde maximum en de bijzondere en dus complexe aard van het onderhavige object, acht de rechtbank in dit geval de gevraagde vergoeding voor 9 uren maal € 85 (daarbij opgeteld de BTW van 21%), zoals vermeld in de overgelegde factuur van Taxatiekantoor [taxateur eiser] , niet onredelijk.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- bepaalt de WOZ-waarde voor het jaar 2015 van [a-straat ##*] te [woonplaats]
op de waardepeildatum 1 januari 2014 op een bedrag van € 380.000;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser tot een bedrag van € 2.224,49;
- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 45 aan eiser te vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. A. Heidekamp, rechter, in aanwezigheid van R.H. Wolfslag, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 20 juli 2017.
w.g. griffier
w.g. rechter
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden.