Uitspraak
RECHTBANK NOORD-NEDERLAND
Zittingsplaats Groningen
Bestuursrecht
zaaknummer: LEE 16/1577
uitspraak van de enkelvoudige belastingkamer van 2 mei 2017 in de zaak tussen
[eiser] , te [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: [gemachtigde 1] )
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Hoogezand-Sappemeer, verweerder
(gemachtigde: [gemachtigde 2] ).
Procesverloop
Bij besluit van 7 maart 2015 heeft verweerder op grond van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] te [woonplaats] (de onroerende zaak), per waardepeildatum
1 januari 2014, vastgesteld voor het kalenderjaar 2015 op € 293.000.
Bij uitspraak op bezwaar van 15 maart 2016 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 20 maart 2017. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, bijgestaan door [taxateur eiser] , taxateur. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, bijgestaan door
[taxateur verweerder] , taxateur.
Overwegingen
Feiten
1. De rechtbank neemt de volgende, door partijen niet betwiste, feiten als vaststaand aan.
1.1
De onroerende zaak is een in 1975 gebouwde vrijstaande woning met een vrijstaande dubbele stenen garage en een grote tuinkas. De inhoud van de woning is ongeveer 705 m³. De garage heeft een totale oppervlakte van 70 m². De kaveloppervlakte is 2.545 m².
1.2
De onroerende zaak is gelegen in het aardbevingsgebied. In 2013 is aan eiser € 7.144 uitgekeerd vanwege aardbevingsschade aan de woning. Die schade is, behoudens enige gescheurde plavuizen, in 2013 hersteld. Nadien is aardbevingsschade ontstaan bij de garage. De achterzijde van de garage is daarom gestut.
Geschil en beoordeling
2. In geschil is de waarde van de onroerende zaak per 1 januari 2014. Eiser bepleit een waarde van € 210.000. Verweerder stelt zich op het standpunt dat met de door hem voorgestane waarde van € 293.000 de waarde niet te hoog is vastgesteld.
3. Op verweerder rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de door hem voorgestane waarde per 1 januari 2014 niet hoger is dan de waarde in het economische verkeer op die datum. Als verweerder niet in deze bewijslast slaagt, komt de vraag aan de orde of eiser de door hem bepleite waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, zal de rechter als regel de waarde zelf vaststellen (zie HR 14 oktober 2005, ECLI:NL:HR:2005:AU4300, en HR 28 januari 2011, ECLI:NL:HR:2011:BP2132).
4. Verweerder verwijst met betrekking tot de vastgestelde waarde naar een in zijn opdracht opgestelde waardematrix. In de matrix is de waarde van de onroerende zaak vergeleken met de verkopen van [referentieobject 1] en [referentieobject 2] te [plaats a] en [referentieobject 3] en [referentieobject 4] , te [plaats b] . Ter zitting heeft verweerder opgemerkt dat tijdens de inpandige opname in juni 2015 niet is gebleken dat de woning was verzakt, noch dat de toegangsweg niet goed begaanbaar was en/of dat de keuken en de badkamer zodanig gedateerd waren dat dit zou moeten leiden tot een lagere waardering van de onroerende zaak. Verweerder verwijst ter onderbouwing van zijn standpunt naar de foto’s die zijn overgelegd bij het taxatierapport en in het verweerschrift.
5. Eiser verwijst ter onderbouwing van de door hem bepleite waarde naar het door hem overgelegde taxatierapport van [taxateur eiser] ( [taxateur eiser] ) van 1 mei 2015. In dit rapport heeft [taxateur eiser] de onroerende zaak vergeleken met drie referentieobjecten, te weten [referentieobject 4] en [referentieobject 3] te [plaats b] en [referentieobject 5] te [plaats c] .
Eiser stelt dat verweerder ten onrechte geen rekening heeft gehouden met het achterstallige onderhoud, de gebrekkige toegangsweg, de aanwezige verzakkingen, scheurvorming en aardbevingsschade. De garage is zo slecht dat deze moet worden onderstut en niet bruikbaar is. Beter is om de garage te slopen. Niet alle aardbevingsschade is hersteld. De scheuren in de plavuizenvloer zijn niet hersteld. De nieuwe schade zit in de garage en bedraagt
€ 40.000.
Eiser heeft ter zitting voorts gewezen op de arresten van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 19 januari 2017 (ECLI:NL:GHARL:2017, 260, 261 en 262). Eiser is van mening dat uit die arresten volgt dat een aftrek vanwege aanwezige schade moet plaatsvinden, alsmede van 5% vanwege imagoschade en € 2.500 vanwege rompslompschade. Eiser wijst op het Ortec-rapport van 5 maart 2015 waaruit blijkt dat de prijsontwikkeling in het aardbevingsgebied 4 tot 6% achterblijft bij de referentiegebieden.
6. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de hiervoor onder 4. genoemde matrix en de toelichting ter zitting heeft voldaan aan de op hem rustende bewijslast dat de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld. Daarbij overweegt de rechtbank als volgt.
7. In het onderhavige geval betreft het -zo is niet in geschil- een waardering naar de waardepeildatum 1 januari 2014. Derhalve dient in het kader van de in deze gehanteerde vergelijkingsmethode te worden gekeken naar verkopen van rond die datum. Van de door eiser opgevoerde [referentieobject 5] te [plaats c] heeft de verkoop op 7 september 2012 plaatsgevonden. Gelet op die verkoopdatum, alsmede het feit dat voldoende andere referentieobjecten zijn gevonden, kan dat object niet in de vergelijking worden meegenomen. Daarbij komt dat eiser niet heeft betwist dat de referentieobjecten die verweerder gebruikt voor het vaststellen van de WOZ-waarde voldoende vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak. Eiser hanteert zelf ook twee van die objecten. Weliswaar vertonen die vergelijkingsobjecten verschillen met de onroerende zaak, maar verweerder heeft voldoende aannemelijk gemaakt dat met deze verschillen in voldoende mate rekening is gehouden.
8. De door verweerder gehanteerde referentieobjecten zijn in de periode 1 april 2013 en 30 december 2015 verkocht. De rechtbank is van oordeel dat zeker in die periode algemeen bekend was dat bij woningen gelegen in het aardbevingsgebied sprake is van een risico op, ook krachtige, aardbevingen en derhalve op aardbevingsschade. Aangenomen moet dan ook worden dat bij obligatoire koopovereenkomsten in die periode bij de prijsbepaling van de verkopen met dat risico rekening is gehouden. Voor een extra aftrek wegens imagoschade omdat sprake is van ligging in het aardbevingsbied, ziet de rechtbank in het onderhavige geval dan ook geen aanleiding. De in de arresten van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vervatte oordelen, waar eiser naar verwijst, brengen daar geen verandering in. Indien voor de waardering van de onroerende zaak referentieobjecten worden gebruikt van rond de waardepeildatum van 1 januari 2014 kan niet worden gezegd dat de in de Ortec-rapporten vermelde achterblijvende prijsontwikkeling niet in de waardering is verdisconteerd en dat er daarom aanleiding zou zijn voor een aftrek wegens imagoschade.
9. In het onderhavige geval is voorts niet gesteld, noch gebleken dat de schade die de woning in 2013 had, ook na herstel met zich brengt dat sprake is van waardevermindering in verband met die, grotendeels herstelde, schade aan de woning. Voor zover de niet herstelde schade aan de plavuizen nog aanleiding zou geven voor een waardevermindering is daarnaast echter onbetwist door verweerder gesteld dat de onroerende zaak de beschikking heeft over een grote tuinkas die abusievelijk niet bij de waardering is meegenomen en daar voldoende compensatie voor biedt. De rechtbank ziet geen aanleiding om dat niet voor juist te houden.
10. Verweerder heeft bij de waardebepaling van de onroerende zaak voorts rekening gehouden met het feit dat sprake is van waardevermindering in verband met de schade aan de garage. Bij de waardebepaling heeft verweerder voor de garage € 10.125 aangehouden. De waarde van de garage indien deze geen schade zou hebben gehad is in de matrix berekend op € 20.250, uitgaande van een oppervlakte van 45 m² en een prijs van € 450 m². Ter zitting is echter door verweerder gesteld dat de garage 70 m² groot is en dat de prijs per m² circa € 650 zou zijn, zodat de waarde in onbeschadigde staat eigenlijk € 45.500 zou bedragen. Eiser betwist de grootte van 70 m² niet, maar stelt dat de waarde van een standaard garage van 18 m² veelal circa € 8.000 zou zijn. De rechtbank overweegt dat als daarvan zou worden uitgegaan de waarde van de garage zonder schade circa € 31.500 zou bedragen. Gelet daarop, alsmede de getoonde foto's van de garage, waaruit onder meer bleek dat de garage wel degelijk wordt gebruikt, kan de rechtbank niet inzien dat bij de vaststelling van de voorgestane waarde van de onroerende zaak onvoldoende rekening is gehouden met waardevermindering als gevolg van de aardbevingsschade aan de garage. Dit, zowel wat betreft de feitelijke schade aan de garage, als de eventueel met zich brengende rompslompschade. De garage is immers reeds daarvan uitgaande voor ruim € 20.000 lager in de waardebepaling is meegenomen dan zonder schade het geval zou zijn geweest. Door eiser is weliswaar gesteld dat die schade een waardedrukkend effect zou hebben van
€ 40.000, maar hij heeft die stelling niet concreet onderbouwd. De rechtbank kan eiser daarin dan ook, mede gelet op de getoonde foto's van de garage, niet volgen.
11. Verweerder heeft voorts met de overlegging van foto's voldoende aannemelijk gemaakt dat niet is gebleken van verzakkingen en/of achterstallig onderhoud en dat de toegangsweg tot de woning niet zodanig is dat dit zou moeten leiden tot een lagere waardering. Door eiser is dat ter zitting ook niet verder betoogd.
12. Naar het oordeel van de rechtbank heeft het door eiser ingebrachte taxatierapport het voorgaande niet kunnen ontkrachten. Dat rapport biedt naar het oordeel van de rechtbank onvoldoende inzicht in de totstandkoming van de door eiser voorgestane waarde. Daarbij neemt de rechtbank in aanmerking dat in het taxatierapport geen enkele herleiding is vermeld, hoe vanuit de verkoopprijzen van de daarin opgevoerde referentieobjecten, waarbij rekening gehouden moet worden met de verschillen, tot de getaxeerde waarde is gekomen.
12. Het beroep is ongegrond
13. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. A.M.A.M. Kager, rechter, in aanwezigheid van
mr. A.J. Flik, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 2 mei 2017.
w.g. griffier
w.g. rechter
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden.