Uitspraak
RECHTBANK NOORD-NEDERLAND
Zittingsplaats Groningen
Bestuursrecht
zaaknummer: LEE 15/4217
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 15 december 2016 in de zaak tussen
[eiser] , te [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: [gemachtigde] ),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [B] , verweerder
(gemachtigden: [gemachtigde] en [gemachtigde] ).
Procesverloop
Bij besluit van 31 januari 2015 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat #] te [B] (de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2014, vastgesteld voor het kalenderjaar 2015 op € 138.000.
Bij uitspraak op bezwaar van 14 oktober 2015 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Eiser heeft vóór de zitting een nader stuk ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 31 mei 2016. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, bijgestaan door taxateur [taxateur P] . Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigden.
Overwegingen
Feiten
1. De rechtbank neemt de volgende, door partijen niet betwiste, feiten als vaststaand aan.
1.1
De onroerende zaak is een in 1971 gebouwde twee-onder-een-kapwoning met een aangebouwde stenen garage. De woning heeft een inhoud van circa 364 m³. De kaveloppervlakte is 372 m². De woning is gelegen in de [c-wijk] in [B] .
1.2
De onroerende zaak is niet gelegen in het erkende en als zodanig aangewezen risicogebied van aardbevingen als gevolg van de gaswinning door de Nederlandse Aardolie Maatschappij.
Geschil en beoordeling
2. Partijen verschillen van mening over de waarde van de onroerende zaak voor het kalenderjaar 2015.
3. Eiser voert aan dat moet worden uitgegaan van de toestand van de onroerende zaak per 1 januari 2015, omdat hij aardbevingsschade heeft die in 2014 is ontstaan. Verweerder stelt zich op het standpunt dat van de waardepeildatum 1 januari 2014 moet worden uitgegaan, omdat de schade het gevolg is van een aardschok in de gemeente Veendam op 3 februari 2015. Aangezien de aardbevingsschade is ontstaan na de toestandsdatum 1 januari 2015 is de schade niet meegewogen bij de bepaling van de WOZ-waarde voor het belastingjaar 2015, aldus verweerder.
4. Indien een onroerende zaak in het jaar voorafgaande aan het begin van het kalenderjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld een verandering in waarde ondergaat als gevolg van een specifiek voor de onroerende zaak bijzondere omstandigheid, wordt ingevolge artikel 18, derde lid, aanhef en onderdeel c, van de Wet WOZ, de waarde bepaald naar de staat van die zaak bij het begin van het kalenderjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank kan zichtbare schade, als deze in het jaar 2014 is opgetreden -partijen verschillen daarover van mening-, worden aangemerkt als een bijzondere, specifiek voor de onroerende zaak geldende omstandigheid als bedoeld in artikel 18, derde lid, aanhef en onderdeel c, van de Wet WOZ. Hierdoor zou immers de toestand van de woning zijn veranderd.
5. De rechtbank is echter van oordeel dat eiser niet aannemelijk heeft gemaakt dat er reeds in 2014 sprake is van aardbevingsschade die is ontstaan voor 1 januari 2015. Ter zitting is duidelijk geworden dat er nog maar weinig vast staat over de omvang en het risico op aardbevingen in de gemeente Veendam. De Nationale Coördinator Groningen doet onderzoek naar de kans op aardbevingen aan de randen van het thans als zodanig erkende en aangewezen aardbevingsgebied. Bovendien heeft verweerder erop gewezen dat er op
3 februari 2015 een aardschok is geweest in de gemeente Veendam en dat, indien er sprake is van aardbevingsschade, deze vermoedelijk het gevolg is van die aardschok op
3 februari 2015. De rechtbank neemt daarbij in aanmerking dat de gemachtigde van eiser ter zitting heeft verklaard dat hij het vermoeden heeft dat de aardbevingsschade is ontstaan als gevolg van een aardbeving voor 1 januari 2015. De rechtbank acht dit enkele vermoeden, gelet op hetgeen verweerder heeft aangevoerd, onvoldoende onderbouwd. Voor het overige verwijst de rechtbank op dit punt naar haar oordeel in de uitspraak van 2 juli 2015, rechtsoverweging 4.1 - 4.4 (ECLI:NL:RBNNE:2015:3117). Het risico op aardbevingen was al aanwezig in de bodemgesteldheid op 1 januari 2014.
Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder in het onderhavige geval terecht uitgegaan van de staat van de onroerende zaak per 1 januari 2014.
6. Op verweerder rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de door hem voorgestane waarde op 1 januari 2014 niet hoger is dan de waarde in het economische verkeer op die datum. Als verweerder niet in deze bewijslast slaagt, komt de vraag aan de orde of eiser de door hem bepleite waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, zal de rechter als regel de waarde zelf vaststellen (zie HR 14 oktober 2005, ECLI:NL:HR:2005:AU4300, en HR 28 januari 2011, ECLI:NL:HR:2011:BP2132).
7.1.
Tussen partijen is op zichzelf niet in geschil dat er op 3 februari 2015 een aardschok is geweest in de gemeente Veendam. Over het oorzakelijke verband tussen de gaswinning en de aard en omvang van het risico op aardbevingen buiten het aardbevingsgebied (zoals dat thans aangewezen en erkend is), is echter nog weinig komen vast te staan (zie 5.). Of het gebied waar de met die gaswinning gepaard gaande aardbevingen zich plegen te manifesteren, zich ook uitstrekt tot de gemeente Veendam, is onzeker. Naar het oordeel van de rechtbank brengt de omstandigheid dat er (na de waardepeildatum) een aardschok is voorgekomen, echter wel met zich mee dat het vermoeden gerechtvaardigd is dat deze voortvloeit uit de gaswinning. Verweerder heeft althans onvoldoende aangevoerd dat tot een andersluidende conclusie zou leiden. Zoals hiervoor is overwogen (zie 5.), moet het er dan voor worden gehouden dat die aardschok het gevolg is van de reeds op de waardepeildatum bestaande bodemgesteldheid. Het op die datum bestaande risico heeft zich pas later (na 1 januari 2015) gemanifesteerd. Gelet op de ligging buiten het aardbevingsgebied is het naar het oordeel van de rechtbank aannemelijk dat (potentiële) kopers van vergelijkbare objecten in dezelfde gemeente, bij transacties rond de waardepeildatum, nog geen rekening hielden met het reeds op die datum aanwezige (maar nog niet manifest geworden) risico op aardbevingen.
7.2.
Dat betekent dat in deze zaak in wezen dezelfde situatie aan de orde is als in de zaken betreffende het jaar 2013, waarin het ging om objecten gelegen binnen het gaswinnings- en aardbevingsgebied en een waardepeildatum (en toestandsdatum) van 1 januari 2012 aan de orde was (zie de uitspraak van Rechtbank Noord-Nederland van 2 juli 2015, (ELCI:NL:RBNNE:2015:3117) rechtsoverweging 6.1 en verder. De rechtbank kwam in die uitspraak tot de conclusie dat de mogelijk omvang van het (op zichzelf erkende en bekende) aardbevingsrisico pas na de waardepeildatum bekend was geworden door de aardbeving op 16 augustus 2012 bij Huizinge (met een kracht van 3.9 op de schaal van Richter). Uit nader onderzoek dat werd gepubliceerd in januari 2013 volgde dat het werkelijke risico zelfs aardbevingen met een kracht van 5.0 op de schaal van Richter omvatte. Kort samengevat oordeelde de rechtbank vervolgens dat slechts uit transacties die tot stand zijn gekomen na januari 2013 bij de prijsbepaling rekening kan zijn gehouden met de waardedrukkende invloed van het genoemde onderzoek.
7.3.
Toegepast op de onderhavige zaak betekent het voorgaande, dat alleen verkopen van na de aardschok van 3 februari 2015 op voorhand geacht kunnen worden voldoende rekening te houden met de invloed van het daadwerkelijk aanwezige risico op aardbevingen in de gemeente Veendam.
8.1.
Verweerder wijst ter onderbouwing van de vastgestelde waarde naar een door taxateur [taxateur Q] opgemaakt taxatierapport van 18 januari 2016. Hierin is de waarde van de onroerende zaak bepaald door vergelijking met zes verkochte woningen in [B] (vergelijkingsobjecten), waarvan er vijf rond de waardepeildatum zijn verkocht. De zesde woning is verkocht op 7 november 2014. Rekening houdend met aan deze vergelijkingsobjecten en aan de te waarderen onroerende zaak toegekende scores voor kwaliteit, onderhoud, uitstraling, voorzieningen, doelmatigheid en rekening houdend met de verschillen in inhoud van de woningen en de kaveloppervlaktes, is de waarde van de onroerende zaak gewaardeerd op € 138.000.
8.2.
De rechtbank is van oordeel dat verweerder met het hiervoor genoemde taxatierapport, de matrix en de toelichting ter zitting in beginsel heeft voldaan aan de op hem rustende bewijslast. De rechtbank neemt daarbij in aanmerking dat de in de matrix genoemde vergelijkingsobjecten, wat type, bouwjaar, ligging, en onderhoudstoestand betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak van eiser. Weliswaar vertonen de vergelijkingsobjecten verschillen met de onroerende zaak, maar verweerder heeft aannemelijk gemaakt dat met de verschillen in voldoende mate rekening is gehouden. Met name de verkopen van de woningen [b-straat #] , verkocht op 27 maart 2014, voor
€ 116.000 en de woning [c-straat #] , verkocht op 20 september 2013, voor € 130.000 geven naar het oordeel van de rechtbank een goede indicatie van de waarde van de onroerende zaak, ook al omdat eiser deze objecten ook aan zijn waardering ten grondslag heeft gelegd. De rechtbank neemt daarbij in aanmerking dat eiser 108 m² meer grond heeft dan [b-straat #] en deze woning ten tijde van de verkoop behoorlijk was gedateerd waarvoor verweerder een aftrek van € 15.000 heeft toegepast. De woning [c-straat #] is weliswaar iets groter dan eisers woning maar daar staat tegenover dat het perceel 100 m² kleiner is en dat uit die laatste omstandigheid vrijwel het gehele verschil in waarde inzichtelijk is geworden.
8.3.
De rechtbank stelt echter tevens vast dat verweerder bij deze onderbouwing is uitgegaan van gerealiseerde verkooptransacties rond 1 januari 2014. Daarop heeft hij geen correctie toegepast die ziet op het reeds op die datum aanwezige risico op aardbevingen, dat zich heeft gemanifesteerd op 3 februari 2015. In het licht van de geldende bewijsregels is het echter aan verweerder om aannemelijk te maken dat hij voldoende rekening heeft gehouden met deze omstandigheid en de mogelijk waardebeïnvloedende gevolgen daarvan. Mede gelet op hetgeen hiervoor (zie 7.3) is overwogen, heeft verweerder aldus onvoldoende rekening gehouden met dat risico. Het had op de weg van verweerder gelegen om de waarde van de onroerende zaak ten minste mede te onderbouwen aan de hand van vergelijkingsobjecten die zijn verkocht na 3 februari 2015. Om deze reden moet worden geoordeeld dat verweerder niet aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde niet te hoog is.
9. Daarom moet de rechtbank nu beoordelen of eiser de door hem bepleite waarde aannemelijk heeft gemaakt. Eiser bepleit een waarde van € 125.000. Eiser baseert dit op het door hem overgelegde taxatierapport van taxateur [taxateur P] van 18 maart 2015. Verder heeft eiser nog gewezen op de matrix die hij op 20 mei 2016 heeft overgelegd. Ook hieruit blijkt een waarde van € 125.000.
10. Het door eiser overgelegde taxatierapport van taxateur van taxateur [taxateur P] van
18 maart 2015, biedt naar het oordeel van de rechtbank onvoldoende inzicht in de totstandkoming van de door eiser bepleite waarde. De rechtbank neemt daarbij in aanmerking dat in het taxatierapport en de matrix weliswaar inzicht wordt verschaft in de onderlinge verschillen qua liggings-, kwaliteit-, en onderhoudstoestand, maar, in het licht van hetgeen verweerder heeft aangevoerd, geen sluitende onderbouwing wordt gegeven van de precieze waarderingseffecten die die onderlinge verschillen hebben. De rechtbank betrekt daarbij dat eiser aannemelijk heeft gemaakt dat er sprake is van enige scheurvorming, maar niet dat hierom ten opzichte van de vergelijkingsobjecten een extra aftrek op de waarde dient plaats te vinden. De rechtbank neemt daarbij in aanmerking dat in het taxatierapport van taxateur [taxateur P] (onder I.) staat dat de algehele onderhoudstoestand ‘goed’ is. Hierbij weegt de rechtbank voorts mee dat eiser er voor gekozen heeft om verweerder in beroep niet inpandig te laten opnemen. De rechtbank is van oordeel dat verweerder ook voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat er geen reden is om voor de onroerende zaak een bedrag in mindering te brengen vanwege de staat van onderhoud en de verouderde keuken. De rechtbank overweegt daartoe dat de vergelijkingsobjecten ook dateren uit de jaren 70 en voldoende aannemelijk is dat de vergelijkingsobjecten daar in meer of mindere mate ook mee te maken hebben. Dit geldt ook als [d-straat #] buiten beschouwing wordt gelaten. Gelet op het voorgaande is eiser er naar het oordeel van de rechtbank niet in geslaagd de door hem voorgestane waarde aannemelijk te maken.
11. . Nu beide partijen de door hen verdedigde waarde niet aannemelijk hebben gemaakt, is het aan de rechtbank om de waarde vast te stellen. De rechtbank zal de waarde daarom schattenderwijs vaststellen op € 131.500.
12. Het beroep is gegrond en de rechtbank vernietigt de uitspraak op bezwaar.
13. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, bepaalt de rechtbank dat verweerder aan eiser het door hem betaalde griffierecht vergoedt.
14.1.
Ingevolge artikel 7:15, tweede lid, van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) worden de kosten die een belanghebbende in verband met de behandeling van het bezwaar redelijkerwijs heeft moeten maken, door de heffingsambtenaar uitsluitend vergoed voor zover de WOZ-waarde wordt verminderd wegens aan de heffingsambtenaar te wijten onrechtmatigheid. De rechtbank stelt voorop dat de enkele herroeping van het bestreden besluit, de WOZ-beschikking, geen recht geeft op vergoeding van de proceskosten, omdat daarmee nog niet vaststaat dat dit besluit is herroepen wegens een aan de heffingsambtenaar te wijten onrechtmatigheid (vgl. Hoge Raad 18 juni 2010, nr. 09/00370, ECLI:NL:HR:2010:BM7705, BNB 2010/301).
14.2 .
In het onderhavige geval vermindert de rechtbank de WOZ-beschikking omdat de heffingsambtenaar achteraf bezien een onjuist inzicht in de relevante feiten heeft gehad (zie 7. en 8.). De bij beschikking vastgestelde waarde zou echter, rekening houdend met de kennis die op dat moment (31 januari 2015) voorhanden was, stand hebben gehouden, zoals de rechtbank hiervoor heeft overwogen (zie 8.2). Pas na het opleggen van de WOZ-beschikking heeft het aanwezige, maar nog verborgen gebleven risico zich daadwerkelijk gemanifesteerd. Dat betekent dat de heffingsambtenaar redelijkerwijs pas hangende de bezwaarprocedure rekening heeft kunnen houden met dat risico. Het onjuiste inzicht was dus ten tijde van het vaststellen van de beschikking, zijnde het relevante toetsingsmoment, (nog) niet verwijtbaar onjuist. Naar het oordeel van de rechtbank kan daarom niet worden gezegd, dat er op het moment van het vaststellen van de WOZ-beschikking sprake is geweest van een aan de heffingsambtenaar te wijten onrechtmatigheid als bedoeld in artikel 7:15, tweede lid, van de Awb.
14.3.
Hieruit volgt, dat voor een proceskostenveroordeling voor de bezwaarfase geen plaats is.
15. De rechtbank veroordeelt verweerder wel in de door eiser gemaakte proceskosten voor wat betreft de beroepsfase. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.022,25 (1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 496 en een wegingsfactor 1). Daarnaast komen de door eiser gemaakte kosten ter zake van de aanwezigheid van de taxateur ter zitting in aanmerking (€ 30,25). Het in totaal door verweerder te vergoeden bedrag komt daarmee op € 1.022,25.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- vermindert de WOZ-waarde tot een bedrag van € 131.500;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;
- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 45 aan eiser te vergoeden;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser tot een bedrag van € 1.022,25.
Deze uitspraak is gedaan door mr. A. Heidekamp, rechter, in aanwezigheid van
mr. A.J. Flik, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 15 december 2016.
w.g. griffier
w.g. rechter
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden.