Uitspraak
RECHTBANK NOORD-NEDERLAND
Zittingsplaats Groningen
Bestuursrecht
zaaknummer: LEE 15/2111
uitspraak van de meervoudige belastingkamer van 16 augustus 2016 in de zaak tussen
[eiser] , te [woonplaats] , eiser,
(gemachtigde: [gemachtigde eiser] ),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Westerveld , verweerder,
(gemachtigde: [gemachtigde verweerder] ).
Procesverloop
Bij besluit van 25 februari 2014 heeft verweerder op grond van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] te [woonplaats] (de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2013, voor het kalenderjaar 2014 vastgesteld op € 3.261.000. Tevens is daarbij een aanslag onroerende zaakbelasting eigenaar (verder: OZBE) en rioolheffing (verder: RIOO) opgelegd.
Bij uitspraak op bezwaar van 28 april 2015 heeft verweerder het bezwaar van eiser gegrond verklaard. Verweerder heeft daarbij de waarde verminderd tot € 2.484.000 en de daarop gebaseerde aanslagen OZBE en RIOO eveneens verminderd.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Eiser en verweerder hebben vóór de zitting nadere stukken ingediend.
Het onderzoek ter zitting, waarbij de onderhavige zaak gelijktijdig is behandeld met de zaak met het procedurenummer LEE 15/2112, heeft plaatsgevonden op 7 juni 2016. Eiser is verschenen, vergezeld van [echtgenote eiser] , zijn echtgenote, en bijgestaan door de vertegenwoordiger van zijn gemachtigde, [gemachtigde eiser] , alsmede [bijstand] en [eisers taxateur] , de taxateur. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, bijgestaan door [verweerders taxateur] .
Overwegingen
Feiten
1. De rechtbank neemt de volgende, door partijen niet betwiste, feiten als vaststaand aan.
1.1
De onroerende zaak betreft een op ruim 14 hectare grond gelegen vakantiepark, met de bedrijfsnaam: vakantiepark " [naam vakantiepark] " (het vakantiepark). Het vakantiepark omvatte per 1 januari 2013 een camping met circa 107 kampeerplaatsen en twee sanitair gebouwen, een bungalowpark met 57 bungalows, een vrijstaande bedrijfswoning, een groepsaccomodatie, een centrumgebouw (met receptie, kantoorruimten, diverse opslag- en archiefruimten, een restaurant met bar en bedrijfskeuken) een winkelruimte (met werkplaats, fietsenverhuur, kantine en recreatieruimte), een wasserette (met sanitaire ruimten en technische ruimte ten behoeve van het zwembad), een centrale speeltuin met diverse speeltoestellen, een jeu de boulesbaan, een midgetgolf, een zwembad, met kleuterbad, een volley-/voetbalveld en een kinderboerderij. Daarnaast beschikte het over diverse infrastructurele voorzieningen, zoals geasfalteerde en semiverharde wegen, oriëntatieverlichting, internet, een milieustraat, camperserviceplaatsen, diverse centrale parkeerplaatsen en nutsvoorzieningen.
1.2
Het vakantiepark is eigendom van eiser en [echtgenote eiser] , ieder voor de helft, en wordt door de vennootschap onder firma " [naam vakantiepark] " (de v.o.f.) geëxploiteerd. De vennoten van de v.o.f. zijn eiser en [echtgenote eiser] .
1.3
Verweerder hanteert voor het kalenderjaar 2014 een gelijk OZBE tarief voor woningen en voor niet-woningen.
1.4
Verweerder heeft bij de uitspraak op bezwaar € 1.558,50 aan proceskostenvergoeding toegekend, waarvan € 486 voor het indienen van het bezwaar en bijwonen van de hoorzitting, € 1.040 (16 uur à € 65) voor het taxatierapport en € 32,50 voor het bijwonen van de hoorzitting door de taxateur.
Geschil en beoordeling
2. Tussen partijen is in geschil:
- of verweerder op goede grond het OZB tarief voor niet-woningen heeft gehanteerd door het vakantiepark als geheel als niet-woning aan te merken en te waarderen, in plaats van daarbij de woondelenvrijstelling toe te passen op (de waarde van) de recreatiewoningen;
- de waarde van het vakantiepark.
2.2
De rechtbank zal deze geschilpunten achtereenvolgens bespreken.
Het toepassen van het tarief voor niet-woningen
3. Ingevolge artikel 220 van Pro de Gemeentewet (Gem.wet) kunnen onder de naam onroerende-zaakbelasting (OZB) een belasting worden geheven van de gebruikers van een onroerende zaak die niet in hoofdzaak tot bewoning dient (letter a) en een belasting van -kort gezegd- de eigenaren van een onroerende zaak (letter b).
Het eerste lid van artikel 220a Gem.wet bepaalt dat als onroerende zaak wordt aangemerkt de onroerende zaak als bedoeld in hoofdstuk III van de Wet WOZ. Het tweede lid van dit artikel bepaalt dat een onroerende zaak in hoofdzaak tot bewoning dient indien de waarde die op grond van hoofdstuk IV van de Wet WOZ is vastgesteld voor de onroerende zaak, in hoofdzaak kan worden toegerekend aan delen van de onroerende zaak die dienen tot woning dan wel volledig dienstbaar zijn aan woondoeleinden. De rechtbank zal in het hierna volgende spreken van woning en daartegenover van niet-woning.
4. Ingevolge artikel 16, aanhef, onderdeel e, Wet WOZ wordt voor de toepassing van die wet als één onroerende zaak aangemerkt een geheel van twee of meer gebouwde eigendommen, ongebouwde eigendommen, afzonderlijk te gebruiken delen daarvan of samenstellen daarvan dat naar de omstandigheden beoordeeld één terrein vormt bestemd voor verblijfsrecreatie en dat als zodanig wordt geëxploiteerd.
5. De maatstaf van heffing is de voor de Wet WOZ vastgestelde waarde (artikel 220c Gem.wet). Ingevolge artikel 220f Gem.wet kan onderscheid worden gemaakt in tarieven voor zover onroerende zaken wel of niet in hoofdzaak tot woning dienen.
6. De rechtbank overweegt in dit verband als volgt. Eiser is eigenaar van het vakantiepark. Niet in geschil tussen partijen is dat de gehele onroerende zaak moet worden aangemerkt als één terrein bestemd voor verblijfsrecreatie dat als zodanig wordt geëxploiteerd en dat op grond van artikel 16, aanhef, onderdeel e, Wet WOZ als één object moet worden aangemerkt en als zodanig moet worden gewaardeerd. Gelet daarop, alsmede op het feit dat vaststaat dat het tarief voor OZBE voor woningen voor het kalenderjaar 2014 gelijk is aan dat van niet-woningen, zal de rechtbank dit geschilpunt verder onbesproken laten. De aanslag OZBE is immers niet in verband met het hanteren van het OZB tarief voor niet- woningen en het aanmerken van het vakantiepark als geheel als niet-woning, te hoog vastgesteld. De rechtbank trekt daaruit de conclusie dat eiser nimmer in een voordeliger positie kan komen te verkeren.
6. Voorts volgt de rechtbank eiser, zoals blijkt uit de uitspraak die de rechtbank in de gelijktijdig ter zitting behandelde zaak van de v.o.f. onder procedurenr. LEE 15/2112 vandaag doet, niet in zijn stelling dat de van het onderhavige vakantiepark deel uitmakende recreatiewoningen voor de WOZ-waardebepaling dienen te worden aangemerkt als woning.
8. De rechtbank merkt overigens nog op dat eiser er bij de waardebepaling van de onroerende zaak zelf ook vanuit is gegaan dat sprake is van een niet-woning. Beide partijen hebben bij de waardebepaling één van de in artikel 4 eerste Pro lid van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ voorschreven waarderingsmethoden voor niet-woningen gehanteerd, namelijk de zogenoemde discounted-cash flow methode.
De waarde van het vakantiepark per 1 januari 2013.
9. Onder verwijzing naar het door taxateur [eisers taxateur] op 3 juni 2014 opgemaakte taxatierapport staat eiser een waarde voor van € 1.800.000.
Verweerder staat een waarde voor van € 2.484.000.
10. Ingevolge de artikelen 17 en 18 van de Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die per de waardepeildatum aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen zijn. Zoals hiervoor reeds is vermeld (8) bepaalt artikel 4, eerste lid van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ, voor zover van belang, dat de in artikel 17, tweede lid, van de wet bedoelde waarde voor niet-woningen wordt bepaald door middel van een methode van kapitalisatie van de bruto huur, door middel van een systematische methode van vergelijking met niet-woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn, dan wel door middel van een discounted-cashflow methode (DCF-methode).
11. Op verweerder rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de door hem voorgestane waarde per 1 januari 2013 niet hoger is dan de waarde in het economische verkeer op die datum. Als verweerder niet in deze bewijslast slaagt, komt de vraag aan de orde of eiser de door hem bepleite waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, zal de rechter als regel de waarde zelf vaststellen (zie HR 14 oktober 2005, ECLI:NL:HR:2005:AU4300, en HR 28 januari 2011, ECLI:NL:HR:2011:BP2132).
12. Ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde verwijst verweerder onder meer naar de door taxateur [verweerders taxateur] op basis van de taxatiewijzer en kengetallen recreatie gemaakte berekening van de WOZ-waarde, alsmede een opgestelde matrix met gestelde vergelijkingsobjecten. Door verweerder is ter zitting medegedeeld dat de door hem verdedigde waarde is bepaald met toepassing van de DCF-methode. De matrix is enkel opgesteld om te laten zien dat de aldus berekende waarde niet tot een te hoge waarde leidt. Verweerder stelt dat het vakantiepark is gewaardeerd op basis van cijfers die gebruikelijk zijn voor een camping met de omvang van het vakantiepark en dat dat vervolgens is getoetst aan de jaarcijfers 2010, 2011 en 2012 van de ondernemer. De berekende waarde is gelijk aan de prijs die bij aanbieding ter verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde, onder de meest gunstige omstandigheden zou zijn besteed, aldus verweerder.
13. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de door hem overgelegde, ter zitting nader toegelichte berekening, mede in het licht van de betwisting van de juistheid daarvan door eiser, niet heeft voldaan aan de op hem rustende bewijslast dat de waarde van
€ 2.484.000 niet te hoog is vastgesteld. Daartoe overweegt de rechtbank dat de DCF-methode een hulpmiddel is om tot een waardebepaling te komen. Deze methode gaat uit van een geobjectiveerde, te verwachten omzet bij voortgezet gebruik. De economische waarde wordt bepaald door een fictieve, geobjectiveerde winst- en verliesrekening, welke vervolgens wordt gekapitaliseerd. Die berekening moet echter wel zijn gebaseerd op een realistische, haalbare omzet, waartoe een vergelijking met de cijfers van de ondernemer gemaakt kan worden ter controle. De door verweerder voorgestane waarde van het vakantiepark groot € 2.484.000 is voor zover het betreft de waarde exclusief de bedrijfswoning, gebaseerd op de uitgevoerde DCF-berekening. Die berekening is uitgevoerd aan de hand van in de taxatiewijzer en kengetallen recreatie vermelde cijfers. De uitkomst van die berekening is € 2.320.000. Verweerder heeft die uitkomst bij de waardebepaling van het vakantiepark onverkort overgenomen en gehandhaafd. De rechtbank is van oordeel dat verweerder niet aannemelijk heeft gemaakt dat het onverkort overnemen van die uitkomst voor de waardebepaling realistisch is en niet tot een te hoge waarde heeft geleidt, mede gelet op de waarde die volgt uit de eigen cijfers van de onderneming. Uitgaande van het gemiddelde van de werkelijke cijfers van de onderneming over 2010 tot en met 2012 (rekening houdend met de ter zitting besproken telfout in verweerders opstelling over 2010) komt de waarde via de rekenmethode van verweerder uit op circa € 1.411.000. Niet aannemelijk is gemaakt dat de waardebepaling van verweerder gelet op die uitkomst op basis van de werkelijke cijfers (hetgeen met zijn fictieve berekening een verschil oplevert van ruim 9 ton) realistisch is en niet zou nopen tot ten minste enige verlaging van het door verweerder op basis van de theoretische kengetallen berekende uitkomst groot € 2.320.000. Dit klemt te meer nu uit de werkelijke cijfers blijkt dat sprake is van een afnemende omzet en de DCF-methode toekomstgericht is. De door verweerder overgelegde matrix maakt dat niet anders. Dit reeds omdat de daarin opgenomen objecten naar het oordeel van de rechtbank, gelet op de volstrekt andere samenstelling, omvang en ligging niet als vergelijkbaar kunnen worden aangemerkt.
14. Uit het voorgaande volgt dat de rechtbank niet aannemelijk acht dat het vakantiepark door verweerder met de waardevaststelling van € 2.484.000 niet hoger is gewaardeerd dan de waarde in het economische verkeer. De rechtbank zal thans dus de vraag moeten beantwoorden of eiser de door hem bepleite waarde van 1.800.000 aannemelijk heeft gemaakt. De rechtbank is van oordeel dat ook dit niet het geval is.
15. Door eiser is ter onderbouwing gewezen op het door [eisers taxateur] opgestelde taxatierapport. Ook [eisers taxateur] heeft zijn taxatie, zo is op de zitting bevestigd, gebaseerd op de DCF-methode. [eisers taxateur] heeft zich bij de door hem uitgevoerde berekening echter gebaseerd op de daadwerkelijke omzet in 2011 en 2012 van de onderneming, alsmede de voor de onderneming gemaakte prognose van de omzet voor 2013. Daarnaast is [eisers taxateur] uitgegaan van geprognosticeerde kosten, zonder daar inzicht in te geven. Naar het oordeel van de rechtbank blijkt derhalve niet dat, en zo ja op welke wijze en in welke mate, er objectivering door [eisers taxateur] heeft plaatsgevonden. Dat is voor de WOZ-waarde wel vereist, omdat het daarbij gaat om de objectieve waarde in het economische verkeer. Er moet worden uitgegaan van als realiseerbaar veronderstelde geobjectiveerde exploitatiegegevens, die een zakelijk handelende koper in aanmerking zou nemen. Dat [eisers taxateur] in zijn rapport heeft verwezen naar vergelijkingsobjecten maakt dat niet anders. Daargelaten dat de rechtbank niet inziet dat die objecten wat betreft samenstelling, omvang en ligging voldoende vergelijkbaar zouden zijn, is ter zitting gemeld dat deze objecten alleen zijn vermeld om te laten zien dat de berekende waarde niet te laag zou zijn, alsmede grond zouden zijn geweest om als kapitalisatiefactor 11 te hanteren. Niet inzichtelijk is echter gemaakt hoe uit die objecten precies kan blijken dat de berekende waarde groot € 1.800.000 niet te laag zou zijn, noch hoe deze nu juist tot een kapitalisatiefactor van 11 hebben geleid.
16. Gelet op het voorgaande is eiser er naar het oordeel van de rechtbank niet in geslaagd de door hem voorgestane waarde aannemelijk te maken. Nu beide partijen de door hen verdedigde waarde niet aannemelijk hebben gemaakt, is het aan de rechtbank om de waarde vast te stellen. De rechtbank stelt de waarde, gelet op al hetgeen in deze procedure omtrent het object is gebleken, schattenderwijs vast op een bedrag van € 2.050.000.
17. Nu de waarde lager wordt vastgesteld dan verweerder bij de uitspraak op bezwaar heeft gedaan, is het beroep gegrond. De rechtbank vernietigt de uitspraak op bezwaar. De rechtbank vermindert de waarde tot een bedrag van € 2.050.000. Dat brengt met zich dat de bij de uitspraak op bezwaar nader, op basis van een WOZ- waarde groot € 2.484.000, vastgestelde aanslagen OZBE en RIOO vernietigd dienen te worden.
18. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, bepaalt de rechtbank dat verweerder aan eiser het door hem betaalde griffierecht vergoedt.
19. De rechtbank veroordeelt verweerder in de door eiser in beroep gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.488 (1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 496 en een wegingsfactor 1 ½). Eiser classificeert de zaak als zeer zwaar, maar verweerder als zwaar en de rechtbank ziet geen aanleiding de zaak als zeer zwaar te duiden. Van de overige door eiser genoemde kosten, te weten € 1.347,50 aanvullend voor het taxatierapport, € 549,04 (zijnde 2,75 uur à € 165 exclusief BTW) voor de plausibiliteitsverklaring en € 32,50 voor de aanwezigheid van de taxateur op zitting, komt
€ 178,75 voor de plausibiliteitsverklaring (te weten 2,75 uur à € 65,00) en eenmaal € 32,50 voor vergoeding in aanmerking. De geclaimde kosten komen voor het overige niet voor vergoeding in aanmerking, gelet op de toepasselijke regeling en Richtlijnen van de belastingkamers bij de gerechtshoven.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar voor zover het betreft de nader vastgestelde WOZ-waarde;
- vernietigt de waardebeschikking WOZ;
- vermindert de WOZ-waarde per waardepeildatum 1 januari 2013 tot een bedrag van € 2.050.000;
- vermindert de aanslagen OZBE en RIOO dienovereenkomstig;
- bepaalt dat de rechtsgevolgen van de vernietigde uitspraak op bezwaar in stand blijven voor zover het betreft de daarin opgenomen proceskostenvergoeding in bezwaar;
- bepaalt dat deze uitspraak in zoverre in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;
- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 45 aan eiser te vergoeden;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser in beroep gemaakt tot een bedrag van € 1.699,25.
Deze uitspraak is gedaan door mr. A.M.A.M. Kager, voorzitter, en mr. T. Tanghe en mr. A. Heidekamp, leden, in aanwezigheid van mr. T.L. Gaarman-Jonkers, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 16 augustus 2016, zijnde de griffier buiten staat deze te ondertekenen.
griffier
w.g. voorzitter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden.