Uitspraak
RECHTBANK NOORD-NEDERLAND
Zittingsplaats Assen
Bestuursrecht
zaaknummer: LEE 14/4816
uitspraak van de enkelvoudige belastingkamer van 8 oktober 2015 in de zaak tussen
[eiseres] , te [woonplaats] , eiseres
(gemachtigde: [gemachtigde] ),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder
(gemachtigde: [gemachtigde] ).
Procesverloop
Bij besluit van 25 februari 2014 heeft verweerder op grond van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] te [woonplaats] (de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2013, vastgesteld voor het kalenderjaar 2014 op € 397.000.
Bij uitspraak op bezwaar van 22 september 2014 heeft verweerder het bezwaar van eiseres gegrond verklaard. Verweerder heeft daarbij de waarde verminderd tot € 372.000.
Eiseres heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 2 september 2015. Eiseres heeft zich laten vertegenwoordigen door [gemachtigde] , kantoorgenoot van haar gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, bijgestaan door [taxateur] .
Overwegingen
Feiten
1. De rechtbank neemt de volgende, door partijen niet betwiste, feiten als vaststaand aan.
1.1
De onroerende zaak is een vrijstaande woning met een inhoud van 384 m³. De onroerende zaak heeft een kaveloppervlakte van 3.436 m². Het bouwjaar van de onroerende zaak is 1900.
1.2
Partijen hebben voorafgaand aan de zitting overleg gehad over een vast te stellen waarde van de onroerende zaak. Verweerder heeft voor het onderhavige belastingjaar een vast te stellen waarde voorgesteld van € 265.000 waarmee de gemachtigde van eiseres niet heeft ingestemd.
Geschil en beoordeling
2. Partijen verschillen van mening over de waarde van de onroerende zaak per
1 januari 2013. Eiseres bepleit een waarde van € 250.000 en verweerder staat een waarde voor van € 265.000.
3. Op verweerder rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de door hem voorgestane waarde per 1 januari 2013 niet hoger is dan de waarde in het economische verkeer op die datum. Als verweerder niet in deze bewijslast slaagt, komt de vraag aan de orde of eiseres de door haar bepleite waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, zal de rechter als regel de waarde zelf vaststellen (zie HR 14 oktober 2005, ECLI:NL:HR:2005:AU4300, en HR 28 januari 2011, ECLI:NL:HR:2011:BP2132).
4. Eiseres heeft aangevoerd dat verweerder de waarde van € 265.000 in het geheel niet heeft onderbouwd. Een waarde van € 250.000 is volgens eiseres reëel gelet op de waarde van de in het taxatierapport genoemde referentiepanden.
5. Verweerder heeft ter onderbouwing van de waarde van € 265.000 ter zitting aangevoerd dat aansluiting is gezocht bij de vraagprijs van de woning van € 325.000,-. Hiervan uitgaande dient de bij het verweerschrift overgelegde matrix gevolgd te worden met dien verstande dat de grondprijs dusdanig verlaagd moet worden dat een waarde van de onroerende zaak resulteert van € 265.000. Voorts voert verweerder aan dat de drie referentiepanden van eiseres onvoldoende vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak omdat twee niet marktconform zijn verkocht en één ten tijde van de verkoop verborgen gebreken had.
6. De rechtbank overweegt dat verweerder verwijst naar de in zijn opdracht door de WOZ-taxateur [taxateur] opgemaakte waardematrix. Zoals vermeld onder 1.2 staat verweerder thans een waarde voor van € 265.000. De door verweerder ter zitting gegeven onderbouwing van deze waarde oordeelt de rechtbank onvoldoende. In dit geval heeft verweerder de grondprijs verlaagd, om toe te rekenen naar de vraagprijs. Een dergelijke wijze van variabele grondwaarde bepaling teneinde te komen tot een gewenste waarde van de onroerende zaak oordeelt de rechtbank niet deugdelijk onderbouwd. Dit betekent dat verweerder er naar het oordeel van de rechtbank niet in geslaagd is de door hem voorgestane waarde aannemelijk te maken. De rechtbank moet daarom nu beoordelen of eiseres de door haar bepleite waarde aannemelijk heeft gemaakt.
7. De rechtbank is van oordeel dat de door eiseres in het taxatierapport gehanteerde referentiepanden aan de [adres] (op 1 augustus 2013 verkocht voor € 230.000) te [woonplaats] en de [adres] (op 25 juni 2012 verkocht voor € 245.000) te [woonplaats] alle goed vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak gelet op het type woning, het bouwjaar en de inhoud. Dat het referentiepand aan de [adres] wegens een sterfgeval zeer snel verkocht is hoeft naar het oordeel van de rechtbank niet per definitie te betekenen dat dit referentiepand niet marktconform is verkocht, zoals verweerder aanvoert. Met de verschillen tussen dit referentiepand en de onroerende zaak heeft eiser in voldoende mate rekening gehouden. In dit verband is met de factoren kwaliteit, onderhoud en doelmatigheid rekening gehouden door aan de onroerende zaak een lagere prijs per m³ toe te kennen dan bij [adres] ondanks dat de onroerende zaak een kleinere inhoud heeft. Wat betreft het referentiepand aan de [adres] heeft verweerder aangevoerd dat de KOLDU-factoren te hoog zijn vastgesteld als gevolg van verborgen gebreken. Wat hiervan zij en al zou rekening worden gehouden met de mindere kwaliteit zoals door verweerder aangegeven, de rechtbank stelt vast dat dit referentiepand op 25 juni 2012 is verkocht voor € 245.000. Het betreft een kleinere woning met meer grond, maar minder bijgebouwen. Gelet op de gerealiseerde verkoopprijs en rekening houdend met de verschillen, is een vastgestelde waarde van € 250.000 voldoende aannemelijk geworden.
8. Gelet op het voorgaande is eiseres er naar het oordeel van de rechtbank in geslaagd de door haar voorgestane waarde aannemelijk te maken.
9. Het beroep is gegrond en de rechtbank vernietigt de uitspraak op bezwaar. De rechtbank vermindert de waarde tot een bedrag van € 250.000.
10. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, bepaalt de rechtbank dat verweerder aan eiseres het door haar betaalde griffierecht vergoedt.
11. De rechtbank veroordeelt verweerder in de door eiseres gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.222 (1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 490. De wegingsfactor is 1). Voorts komen de door eiseres gemaakte taxatiekosten voor een bedrag van € 242 (4 uur x € 50 per uur, te vermeerderen met 21% btw) voor vergoeding in aanmerking.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- vermindert de waarde tot een bedrag van € 250.000;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;
- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 45 aan eiseres te vergoeden;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiseres tot een bedrag van in totaal
€ 1.222.
Deze uitspraak is gedaan door mr. E.M. Visser, rechter, in aanwezigheid van mr. B.M. Elias, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 8 oktober 2015.
w.g. griffier rechter
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden.