ECLI:NL:RBNNE:2015:2768

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK NOORD-NEDERLAND

Afdeling privaatrecht

Locatie Leeuwarden

zaaknummer / rolnummer: C/17/97518 / HA ZA 09-536

Vonnis in de hoofdzaak van 10 juni 2015

in de zaak van

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

LUDINGA VASTGOED B.V.,

gevestigd te Harlingen,

eiseres in conventie, verweerster in reconventie,

advocaat: mr. W. Sleijfer, kantoorhoudende te Leeuwarden,

tegen

de publiekrechtelijke rechtspersoon

GEMEENTE HARLINGEN,

zetelend te Harlingen,

gedaagde in conventie, eiseres in reconventie,

advocaat: mr. J.J. Veldhuis te Leeuwarden, kantoorhoudende te Leeuwarden.

Partijen zullen hierna Ludinga Vastgoed en de gemeente genoemd worden.

1.De procedure

1.1

Het verdere verloop van de procedure is als volgt:

het vonnis van 12 december 2012 van de toenmalige rechtbank Leeuwarden (sector civiel recht) in het door de gemeente opgeworpen incident ex artikel 223 Rv;
de conclusie van repliek in conventie, tevens aanvulling van eis in conventie en de conclusie van antwoord in reconventie van Ludinga Vastgoed;
de conclusie van dupliek in conventie en de conclusie van repliek in reconventie, tevens wijziging van eis in reconventie van de gemeente;
de conclusie van dupliek in reconventie van Ludinga Vastgoed;
de op 8 oktober 2014 door partijen gevoerde pleidooien en de ter gelegenheid daarvan overgelegde stukken;
de akte uitlating na pleidooi, tevens vermindering van eis in reconventie van de gemeente;
de antwoordakte na pleidooi van Ludinga Vastgoed.

1.2

Ten slotte is wederom vonnis bepaald.

1.3

De Wet herziening gerechtelijke kaart is op 1 januari 2013 in werking getreden. De rechtbanken Assen, Groningen en Leeuwarden vormen met ingang van die datum tezamen de nieuwe rechtbank Noord-Nederland.

Het rechtsgebied van deze rechtbank beslaat de provincies Drenthe, Fryslân en Groningen. De zaak wordt daarom verder behandeld en beslist door de rechtbank Noord-Nederland.

2.De feiten in conventie en in reconventie

2.1

Gelet op de voortzetting van het partijdebat na het wijzen van het incidenteel vonnis van 12 december 2012 zal de rechtbank de feiten in conventie en in reconventie opnieuw vaststellen.

2.2

Ludinga Vastgoed houdt zich onder meer bezig met de ontwikkeling van de woonwijk met de daarbij behorende voorzieningen, die gelegen is ten oosten van de stad Harlingen, in de gemeente Harlingen. De Pollendam, de openbare weg die vanaf de in de Achlumerdijk gelegen rotonde toegang geeft tot de woonwijk (hierna verder te noemen: woonwijk Ludinga), scheidt de woonwijk min of meer in een noordelijk deel en een zuidelijk deel. In het noordelijke deel van de woonwijk liggen de straten Boontjes, Noordmeep, Pannegat, Omdraai, Molenrak en Hanerak. In het zuidelijke deel van de woonwijk liggen de straten De Slenk, Noorderbalgen, Schuitenzand, Oostmeep en Westmeep.

2.3

Het planologische kader voor de woonwijk Ludinga wordt gevormd door het bestemmingsplan Harlingen-Ludinga. Dit bestemmingsplan met bijbehorende plankaart (met code 99-19-07), dat is opgesteld door adviesbureau Buro Vijn (hierna verder te noemen: Vijn) te Oentsjerk, is op 16 juni 2004 vastgesteld door de raad van de gemeente Harlingen en op 21 december 2004 goedgekeurd door Gedeputeerde Staten van Fryslân, behoudens enige, thans niet relevante, delen van de plankaart. Het bestemmingsplan

Harlingen-Ludinga betreft het vigerende bestemmingsplan.

2.4

Het plan inzake de realisering van de woonwijk Ludinga betreft een uitbreidingsplan, namelijk het realiseren van woonvoorzieningen (met daarbij behorende voorzieningen) op gronden waar dat voorheen niet mocht plaatsvinden als gevolg van de destijds geldende bestemming.

2.5

Vanaf omstreeks het jaar 2000 zijn Ludinga Vastgoed en de gemeente met elkaar in gesprek gegaan over een mogelijke samenwerking met betrekking tot de realisatie van een woonwijk. Voor Ludinga Vastgoed zijn bij deze besprekingen (in ieder geval) betrokken geweest [A] (hierna verder te noemen: [A]), werkzaam bij GCM Advies, en [B] (hierna verder te noemen: [B]), directeur van Ludinga Vastgoed. Voor of van de zijde van de gemeente waren bij de besprekingen (in ieder geval) betrokken toenmalige burgemeesters en wethouders van de gemeente Harlingen en de gemeenteambtenaren [C] (hierna verder te noemen: [C]) en [D] (hierna verder te noemen: [D]). Deze besprekingen hebben er toe geleid dat op

10 december 2001 een eerste concept-samenwerkingsovereenkomst is opgesteld.

2.6

In artikel 6 van de concept-samenwerkingsovereenkomst van 10 december 2001 is het volgende aangegeven:

"De gemeente zal de benodigde planologische procedure(s) voeren, en zorg dragen voor de benodigde vergunningen. Qua contingentering zal de gemeente in haar beleid aansluiten op de ontwikkeling van Ludinga (de rechtbank leest: de woonwijk Ludinga), zij zal met de middelen die haar ter beschikking staan, voorkomen dat er strijdigheden c.q markttechnische conflicten ontstaan tussen de ontwikkeling van Ludinga en eventuele andere ontwikkelingen binnen de grenzen van de gemeente Harlingen.

De gemeente keurt het bestek en gaat (na eventuele aanpassingen) formeel akkoord casu quo stelt het bestek vast als uitgangspunt voor de bouw- en woonrijp maakwerkzaamheden. Partijen zijn overeengekomen dat er minimaal eens in de twee jaar een gezamenlijke evaluatie plaats zal vinden. Indien uit deze evaluatie blijkt dat de woningbouwproductie in Ludinga niet voorziet in het beoogde aantal, zal de mogelijkheid van uitwisseling van contingenten naar andere locaties in beeld komen. De gemeente zal in overleg en in overeenstemming met Ludinga Vastgoed B.V. de nodige planologische besluiten nemen ten behoeve van de ontwikkeling van het plangebied op de onder bepaling 1 van de Considerans omschreven situatietekening en eventuele vervolgontwikkelingen in de nabijheid van het plangebied."

2.7

In een notitie van 3 september 2002 heeft ECORYS Kolpron, dat op verzoek van de gemeente het concept van 10 december 2001 heeft beoordeeld, over artikel 6 het volgende geschreven:

"In dit artikel wordt aangegeven dat de gemeente qua contingentering zal aansluiten op de ontwikkeling van Ludinga en dat zij, met alle middelen die haar ter beschikking staan, zal voorkomen dat er strijdigheden c.q. markttechnische conflicten ontstaan tussen de ontwikkeling van Ludinga en eventuele andere ontwikkelingen binnen de gemeente Harlingen. Het is voor de gemeente niet raadzaam een dergelijke vergaande afspraak te accepteren. Dat bedoelde markttechnische conflicten ontstaan is in eerste instantie voor rekening en risico van Ludinga (de rechtbank leest: Ludinga Vastgoed). Bovendien is de gemeente vaak in het geheel niet in staat om een dergelijke garantie te effectueren."

2.8

In een ambtelijk advies aan het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Harlingen (hierna verder te noemen: het college) van 19 februari 2003 heeft [D] het volgende aangegeven:

"Onlangs is aan de hand van een advies mijnerzijds binnen uw college gesproken over de conceptovereenkomst Ludinga en het daarover uitgebrachte advies van ECORYS Kolpron. (….). Zowel mijn advies als het advies van Kolpron is aan de heren [A]/[B] overhandigd.(….).

Artikel 6

De opmerkingen over dit artikel spreken voor zich. Zoals nader aangegeven zal dit in gezamenlijk overleg in ieder geval moeten worden afgezwakt dan wel, wat uiteraard de voorkeur heeft, geheel geschrapt moeten worden."

2.9

Op 27 maart 2003 heeft een overleg plaatsgevonden tussen toenmalig burgemeester C. Arlman (hierna verder te noemen: Arlman) en de wethouders J.T. Sijbenga (hierna verder te noemen: Sijbenga) en P. Waaijer (hierna verder te noemen: Waaijer) enerzijds, bijgestaan door [C] en [D], en [B] en [A] anderzijds. In het verslag van dit overleg (met kenmerk: 2001.04.V.20) is het volgende aangegeven:

"
Artikel 6de zin
"gemeente zal met de middelen die haar ter beschikking staan, voorkomen dat er strijdigheden c.q. markttechnische conflicten ontstaan tussen de ontwikkeling van Ludinga en eventuele andere ontwikkelingen binnen de grenzen van de gemeente"komt in zijn geheel te vervallen.

(….).

Geconcludeerd wordt dat hiermee alle nog openstaande punten zijn afgehandeld, en partijen het eens zijn geworden. Dit wordt met een ferme handdruk tussen college en directie van Ludinga Vastgoed BV bezegeld. Ter afhandeling wordt het volgende afgesproken. B&W accorderen dit verslag. Vervolgens maakt (….) notaris E. Heeres op basis van dit en voorgaande verslag een eindconcept van de overeenkomst. Deze wordt besproken met (….) [D]. Na akkoord bevinden kan vervolgens tot ondertekening worden overgegaan."

2.1

Het verslag van het op 27 maart 2003 gehouden overleg is op 24 april 2003 voor akkoord ondertekend door Arlman, namens de gemeente, en door [B], namens Ludinga Vastgoed.

2.11

Naar aanleiding van nader overleg zijn op 12 januari 2004 en 6 mei 2004 nieuwe concepten van de samenwerkingsovereenkomst opgesteld. In deze concepten is artikel 6, zoals geciteerd in rechtsoverweging 2.6, onverkort opgenomen.

2.12

Bij e-mail van 19 mei 2004 heeft [D] aan [A] over het concept van

6 mei 2004 het volgende meegedeeld:

"Conform afspraak heb ik de concept overeenkomst van 6 mei doorgelopen. Deze keer kwamen de bijgevoegde zaken naar boven. Ik hoor graag je reactie. De concept side-letter heb ik aan de burgemeester voorgelegd. Daar heb ik nog geen reactie van gekregen maar zodra die er is hoor je het. Voor mijn gevoel stond het laatst besprokene er wel in. Ik hoop dat we e.e.a. nu snel kunnen afronden."

2.13

Naar aanleiding van nader overleg is op 27 mei 2004 een nieuw concept van de samenwerkingsovereenkomst opgesteld. In dit concept is artikel 6, zoals geciteerd in rechtsoverweging 2.6, onverkort opgenomen.

2.14

Bij e-mail van 27 mei 2004 heeft [D] aan [A] over het concept van

27 mei 2004 het volgende meegedeeld:

"Hierbij nog een reactie op de bijna definitieve overeenkomst. Mijn opmerkingen waren er bijna allemaal in verwerkt. Daar waar ik van mening was/ben dat er nog enige aanvulling nodig is/was heb ik dat gedaan. Tevens is er nog een juridisch oog over het stuk gegaan. Dit ook in verband met de hier ter beoordeling liggende concept-koopovereenkomst voor de eerste af te nemen kavels. Dat heeft ook nog enige reacties opgeleverd. Deze leveren niet zozeer een inhoudelijke wijziging op maar wel op de opzet van het verhaal. Ook zaten er nog enige tegenstrijdigheden in. (….)."

2.15

Bij brief van 6 september 2004 heeft de gemeente Ludinga Vastgoed het volgende meegedeeld:

"
Achtergrond

In de afgelopen periode is er in nauwe samenwerking tussen Ludinga Vastgoed en onze gemeente het bestemmingsplan Harlingen-Ludinga ontwikkeld en in procedure gebracht. (….).

Basis afspraken ten aanzien van aanvullende ontwikkelingen bestemmingsplan Ludinga

(….). Aanvullend op de samenwerkingsovereenkomst kwamen wij met u overeen dat burgemeester en wethouders op exclusiviteitsbasis medewerking zullen verlenen aan de verdere ontwikkeling door Ludinga Vastgoed (….) in het gebied wat is aangegeven op de met "zoekrichting" weergegeven gronden (bijlage 1 kaart: zoekrichting verwerving registergoederen), een en ander als uitwerking van hetgeen is overeengekomen onder punt 3, op blad 2 van de overeenkomst tussen de gemeente en Ludinga Vastgoed (….)".

De in de brief en de bijbehorende kaart bedoelde "zoekrichting" is, ten opzichte van de woonwijk Ludinga, oostelijk/zuidoostelijk. Deze "zoekrichting" is met pijltjes aangegeven. De kaart is gedateerd 7 mei 2004. Onder deze datum is handgeschreven vermeld

"8 oktober 2004". De kaart is ondertekend door de gemeente en door Ludinga Vastgoed.

2.16

Op 8 oktober 2004 hebben de gemeente, vertegenwoordigd door Arlman, en Ludinga Vastgoed, vertegenwoordigd door [B], de uiteindelijke versie van de "Samenwerkingsovereenkomst inzake de ontwikkeling en de realisatie van de woningbouwlocatie Ludinga in de gemeente Harlingen" (hierna verder te noemen: de overeenkomst) ondertekend.

2.17

In de considerans van de overeenkomst is het volgende aangegeven:

"Overwegende dat:

1. (….). Het plangebied bestaat uit het gebied zoals aangegeven op de juridische plankaart van (….) Vijn, code 99-19-07 (….).

2. Partijen inzake de (stedenbouwkundige) planvorming gezamenlijk overleg hebben gevoerd, zoals weergegeven in verslag V1 t/m V9 en V20 (zie de door partijen geparafeerde bijlagen), (….). "

2.18

In de overeenkomst is, voor zover hier van belang, het volgende bepaald:

"5.
Ludinga Vastgoed B.V.

Partijen zijn overeengekomen, dat Ludinga Vastgoed (….) voor eigen rekening en risico de grondexploitatie ten behoeve van de ontwikkeling en realisering van woningbouw zal uitvoeren. De grondexploitatie omvat onder meer: het vervaardigen casu quo initiëren casu quo uitwerken van stedenbouwkundige plannen voor de inrichting van (delen van) het plangebied, het bouwrijp maken van (delen van) het plangebied (waaronder de ontsluiting daarvan), eventueel noodzakelijke grondverbetering en sanering, met inachtneming van het hierna gestelde, aanleg van de benodigde infrastructuur, inrichting van het openbaar gebied, de gronduitgifte van bouwkavels in het plangebied voor zowel projectmatige woningbouw als individuele woningbouw en voorzieningen, het bewaken van de planning en fasering, het formuleren en bewaken van kwalitatieve uitgangspunten en markttechnische randvoorwaarden voor de ontwikkeling en realisering van de voorziene bebouwing in het plangebied, en woonrijp maken van (delen van) het plangebied, een en ander zoals nader uitgewerkt in deze overeenkomst. Ludinga Vastgoed (….) draagt in overleg met de gemeente, voor rekening van Ludinga Vastgoed (….), zorg voor het opstellen van een bestek voor het bouw- en woonrijp maken van de verschillende fasen. (….).

6. 6.
gemeente

De gemeente zal de benodigde planologische procedure(s) voeren, en zorg dragen voor de benodigde vergunningen. Qua contingentering zal de gemeente in haar beleid aansluiten op de ontwikkeling van Ludinga (de rechtbank leest: de woonwijk Ludinga), zij zal met de middelen die haar ter beschikking staan, voorkomen dat er strijdigheden c.q markttechnische conflicten ontstaan tussen de ontwikkeling van Ludinga en eventuele andere ontwikkelingen binnen de grenzen van de gemeente Harlingen.

De gemeente keurt het bestek en gaat (na eventuele aanpassingen) formeel akkoord casu quo stelt het bestek vast als uitgangspunt voor de bouw- en woonrijp maakwerkzaamheden. Partijen zijn overeengekomen dat er minimaal eens in de twee jaar een gezamenlijke evaluatie plaats zal vinden. Indien uit deze evaluatie blijkt dat de woningbouwproductie in Ludinga niet voorziet in het beoogde aantal, zal de mogelijkheid van uitwisseling van contigenten naar andere locaties in beeld komen. De gemeente zal in overleg en in overeenstemming met Ludinga Vastgoed B.V. de nodige planologische besluiten nemen ten behoeve van de ontwikkeling van het plangebied op de onder bepaling 1 van de Considerans omschreven situatietekening en eventuele vervolgontwikkelingen in de nabijheid van het plangebied.

(….).

8. 8.
Openbaar gebied

Elk gedeelte van het plangebied, dat niet bestaat uit uitgeefbare bouwkavels voor bebouwing, wordt aangemerkt als openbaar gebied. Zodra in enige fase van het plangebied de werkzaamheden tot bouw- en woonrijp maken zijn voltooid dient het betreffende gedeelte van het openbaar gebied door Ludinga Vastgoed (….)
om niette worden (op)geleverd aan de gemeente, met inachtneming van de in betreffende bestekken en voorwaarden beschreven bepalingen terzake van zulke oplevering. Tot aan zulke oplevering is elke fase van het openbaar gebied ten laste van en voor rekening en risico van de grondexploitatie. Vanaf bedoelde oplevering van een fase van het openbaar gebied aan de gemeente, komt de betreffende opgeleverde fase voor rekening en risico van de gemeente. De gemeente neemt, na akkoord bevinden van de verrichte werkzaamheden (uitgevoerd conform het bestek), de openbare gebieden in eigendom casu quo beheer (….).

(….).

10. 10.
Begin en einde grondexploitatie

De grondexploitatie vangt aan op de in artikel 2 bedoelde aanvangsdatum van de onderhavige samenwerking en zal niet eerder worden afgesloten, dan nadat alle voor bebouwing bestemde registergoederen in het plangebied zijn uitgegeven en de koopsommen terzake van die gronduitgifte zijn ontvangen, het openbaar gebied in het plangebied is opgeleverd aan de gemeente, en de gebruikelijke onderhoudstermijn van alle infrastructurele voorzieningen in het openbaar gebied is verstreken. Partijen gaan er daarbij vooralsnog van uit dat afsluiting van de grondexploitatie zou kunnen plaatsvinden binnen zes maanden na het verstrijken van de onderhoudstermijn na aanleg van de laatste onderdelen van de infrastructuur c.q. het openbaar gebied in het plangebied, onverminderd het in de vorige zin bepaalde.

(….).

19. 19.
Bepalingen

1. Het in de considerans vermelde en de in de considerans genoemde stukken maken van deze overeenkomst een integrerend deel uit. In geval van vermeende tegenstrijdigheden tussen het bepaalde in deze overeenkomst en de bijlagen geldt het bepaalde in deze overeenkomst tenzij nadrukkelijk anders is/wordt overeengekomen."

2.19

Aan de overeenkomst is onder meer het verslag met kenmerk 2001.04.V.20 als bedoeld in rechtsoverweging 2.9 als bijlage gehecht. Deze bijlage is door partijen op

8 oktober 2004 geparafeerd.

2.2

Bij brief van 19 juni 2006 heeft Ludinga Vastgoed de gemeente het volgende meegedeeld:

"Ingevolge artikel 15 van de voorschriften van het bestemmingsplan Harlingen Ludinga zijn de op de plankaart voor water aangewezen gronden bestemd voor (o.m.) waterlopen en oevers. Op de plankaart, schaal 1:2000, is de betreffende watergang, derhalve met inbegrip van de oevers, aangeduid met een breedte van 20 meter. Wij zijn van mening, dat deze afstand dient te worden aangehouden en dat voor wijziging van het bestemmingsplan op dit punt geen plaats is. Het aanhouden van een breedte van het natte wateroppervlak van 20 meter, derhalve zonder de oevers, zou een dergelijke -niet gewenste- planwijziging nodig maken. Wij menen derhalve -samenvattend- dat de breedte van de watergang, inclusief de oevers, 20 meter dient te bedragen, waarbij een nat wateroppervlak wordt aangehouden van 14.90 meter. Niet gebleken is, dat een dergelijke breedte planologisch en/of waterhuishoudkundig niet aanvaardbaar is."

2.21

Op 30 augustus 2006 heeft overleg plaatsgevonden tussen toenmalig burgemeester P.H.M. Scheffer (hierna verder te noemen: Scheffer), wethouder Waaijer, [C] en [D] voor de gemeente enerzijds en [B] en mr. Sleijfer voor Ludinga Vastgoed anderzijds. Van dit overleg zijn notulen gemaakt die door Scheffer en [B] op 18 oktober 2006 voor akkoord zijn ondertekend. In deze notulen is onder meer aangegeven:

"
9. Versnelde ontwikkeling (vervolg)fase Ludinga een en ander in relatie tot andere planontwikkeling

De burgemeester licht (….) [B] in over hetgeen in de stad op de rol staat. Hij geeft aan dat er diverse projecten lopen waaronder het Perseverantia/Spaansenterrein, Plan Zuid, de Westerzeedijk en het Havengebied/Willemshaven. (….). Hij wil deze plannen spiegelen tegenover en relateren aan de ontwikkelingen van Ludinga, dit laatste in verband met het bepaalde in artikel 6 van de samenwerkingsovereenkomst. Dit artikel ziet, zoals destijds tussen partijen is afgesproken, op uitbreiding en heeft geen betrekking op inbreidingsplannen zoals o.a. hiervoor reeds zijn genoemd."

2.22

Bij brief van 30 november 2007, voor zover van belang, heeft de gemeente Ludinga Vastgoed het volgende laten weten:

"Ten vervolge van het onderhoud begin dit jaar tussen u en (….) Scheffer heeft er op 29 juni jl. en daarna regelmatig overleg plaatsgevonden (….). Doel is om de knelpunten op te lossen en de aandachtspunten richting te geven, voor zover mogelijk met inachtneming van de belangen van beide partijen. Uitgangspunt hierbij is de inhoud van de samenwerkingsovereenkomst en daar waar de overeenkomst leemten vertoont of nadere uitleg behoeft, hetgeen in de verschillende bestuurlijke overleggen eerder tussen partijen is afgesproken. (….). Ons inziens is het zaak dat de uit de verschillende overleggen voortvloeiende afspraken, die (….) met u zijn besproken, schriftelijk worden vastgelegd en vervolgens door partijen worden geaccordeerd. Puntsgewijs komen de knelpunten dan wel aandachtspunten aan de orde, te weten:

B. woonplan Ludinga

1. (….).

2. (….).

3. Realiseren kanaalbreedte

Omtrent de kwestie kanaalbreedte is reeds eerder, uitvoerig tussen Ludinga en het gemeentebestuur overlegd. Overeengekomen is dat het kanaal zodanig wordt uitgevoerd dat het over de volledige planlengte een waterlijnbreedte krijgt van 20 meter. De start van de uitvoering van een en ander, binnen de plangrenzen van Ludinga fase 1, zal volgens afspraak nog dit jaar plaatsvinden, dit met uitzondering van een klein gedeelte van de vaart. Ter hoogte van de kavel gesitueerd aan de kop van de Oostmeep, kruising Schuitenzand, kan de vaart voor het gedeelte langszij en voorlangs deze kavel(s), over een totale lengte van ca. 120 meter (zie hiervoor de bijgevoegde situatieschets) minder breed worden uitgevoerd. Dit vanwege een zuidoostelijke verlegging van de vaart op uitdrukkelijk verzoek van Ludinga Vastgoed BV in relatie tot het niet willen meewerken van de huidige grondeigenaar. Om dit deel van de vaart de afgesproken 20 meter waterlijnbreedte te kunnen geven, dient door Ludinga Vastgoed BV grond van derden te worden aangekocht. Afgesproken is dat een en ander zo spoedig als mogelijk is, tenminste in één van de uitvoeringsfasen van Ludinga 1, door en op kosten van de ontwikkelaar wordt gerealiseerd.

Zo nodig wordt op kosten van Ludinga Vastgoed BV een onteigeningsprocedure gevoerd. Graag vernemen wij per ommegaande de stand van zaken voor wat betreft de grondverwerving van u.

4. (….)

5. Overname persleiding

Ingevolge de artikelen 5 en 8 van de samenwerkingsovereenkomst is de gemeente gehouden de infrastructurele dan wel openbare werken etc. in het woonplan Ludinga, na aanleg en realisatie door de ontwikkelaar en na controle en akkoordbevinding door de gemeente, in eigendom te aanvaarden.

Geconstateerd is dat de persleiding van Ludinga naar de rioolwaterzuiveringsinstallatie (RWZI) overeenkomstig de gemaakte afspraken is aangelegd en naar behoren functioneert. Op grond hiervan zal de gemeente de persleiding in eigendom overnemen. Wel stellen wij hierbij de voorwaarde dat de gemeente voor nu en alsdan volledig gevrijwaard blijft voor alle kosten en schade(n) die de grondeigenaren(mogelijk zullen) lijden ten gevolge van de betreffende leiding. (….)

6. (….)

7. Afvoeren asbesthoudende grond voormalige boerderijlocatie Kingma

Hoewel de grond overeenkomstig de gestelde milieunorm is geleverd, de asbestgehaltes blijven onder de wettelijke interventienorm, hebben wij coulancehalve besloten, 40% van de begrote verwijderingskosten ad € 50.000,00 voor onze rekening te zullen nemen. De financiële afwikkeling van een en ander is reeds ter hand genomen.

(….).

Wij hopen u met het vorenstaande voldoende te hebben geïnformeerd en verzoeken u per ommegaande één exemplaar van deze brief voor akkoord te ondertekenen en te retourneren. (….)."

2.23

In aansluiting op haar brief van 30 november 2007, heeft de gemeente bij haar brief van 10 januari 2008, voor zover van belang, Ludinga Vastgoed het volgende laten weten:

"De in onze brief van 30-11-07 vermelde bedragen zijn correct weergegeven. Dit geldt eveneens voor de aan u verzonden nota’s. Zoals wij eerder hebben gesteld hechten wij er aan dat de verschuldigde bedragen door u bij notaris Heeres worden gedeponeerd, die na verrekening vervolgens voor de betaling aan ons zal zorgdragen. Teneinde misverstanden uit te sluiten zullen wij de notaris een verzamelnota doen toekomen voor wat betreft de afrekening van het totaal verschuldigde. Hierna kan wat ons betreft de transportakte van de persleiding en indien het waterschap dit wenst, het zogenaamde Rijpma perceeltje worden gepasseerd.

(….).

Enigszins verbaasd en tot onze spijt moeten wij thans constateren dat u tot op heden geen geaccordeerde versie van de betreffende brief heeft geretourneerd. Tenslotte heeft u evenmin (volledig) op de inhoud van de brief gereageerd. Gesteld kan worden dat er het afgelopen half jaar, en overigens ook daarvoor, nodeloos veel energie en tijd door de hiervoor vermelde personen en bestuurders in de kwesties Ludinga (….) zijn gestoken. Het moge duidelijk zijn dat deze gang van zaken voor het gemeentebestuur volstrekt onacceptabel is. Een herhaling van zetten is niet zinvol. Wat ons betreft sluit het in gezamenlijk overleg met u bepaalde naadloos aan op de samenwerkingsovereenkomst, eerdere afspraken etc. Tenslotte is het in onze brief gestelde alleszins redelijk te noemen en wat ons betreft niet meer onderhandelbaar. Wij achten een mondeling overleg eerst dan op zijn plaats als de gerezen problemen zijn opgelost. Dit betekent dat een bestuurlijk overleg wat ons betreft kan plaatsvinden nadat wij van u een geaccordeerd exemplaar van de hiervoor vermelde brief hebben ontvangen, het verschuldigde is afgerekend en de betreffende transportakten zijn gepasseerd. Wij hopen u met het vorenstaande voldoende te hebben geïnformeerd. (….)."

2.24

Op 24 januari 2008 heeft [B] namens Ludinga Vastgoed een afschrift van de brief van 30 november 2007 voor akkoord ondertekend en aan de gemeente geretourneerd. Wel heeft hij daarbij aangegeven nader te willen overleggen over het tijdstip van de uitvoering van de verbreding van het kanaal (punt 3 van de brief van 30 november 2007).

2.25

Bij brieven van 14 februari 2008 en 3 maart 2008 heeft de gemeente

Ludinga Vastgoed het volgende laten weten:

"Omtrent het onderwerp opvaart is vele malen uitvoerig met u overlegd. Eerder is tussen partijen overeengekomen dat de aanleg van een 20 meter vaart, binnen de plangrenzen van Ludinga fase 1, in 2007 zou worden gerealiseerd. Geconstateerd kan worden dat u deze afspraak helaas heeft geschonden. Ons inziens is een herhaling van zetten niet zinvol en wat ons betreft niet acceptabel. Op grond hiervan wenst ons college omtrent dit onderwerp niet opnieuw met u in overleg dan wel in onderhandeling te treden. Wij hebben besloten de (fatale) datum gerealiseerde aanleg opvaart éénzijdig te bepalen op 1 augustus 2008. In het geval u andermaal tekortschiet in de nakoming van uw verplichting rest ons helaas niet anders dan ons te beraden, de nakoming in rechte te vorderen."

2.26

Nadien hebben de gemeente en Ludinga Vastgoed regelmatig overleg gevoerd en gecorrespondeerd over de (verdere) ontwikkeling van de woonwijk Ludinga en hiermee samenhangende, uit de overeenkomst voortvloeiende, kwesties.

2.27

In de periode van 19 juni 2008 tot 27 oktober 2008 heeft de gemeente het bestuurlijk en ambtelijk overleg met Ludinga Vastgoed opgeschort totdat Ludinga Vastgoed aan een aantal van haar contractuele verplichtingen zou hebben voldaan.

2.28

Bij brief van 7 januari 2009 heeft de gemeente Ludinga Vastgoed op de hoogte gesteld van klachten van bewoners van de woonwijk Ludinga over de onderhoudstoestand van de groenvoorzieningen, verkeersvoorzieningen en andere (infrastructurele) voorzieningen (brandkranen, openbare verlichting, riolering) in de woonwijk. Met name is geklaagd over de onderhoudstoestand van de Pollendam. De gemeente heeft Ludinga Vastgoed verzocht binnen twee weken de noodzakelijke (herstel)maatregelen te treffen. Bij brief van 30 januari 2009 heeft de gemeente Ludinga Vastgoed nogmaals gewezen op de slechte toestand van de Pollendam en aangeven dat deze weg moet voldoen aan de voor een weg geldende (civiel-)technische eisen.

2.29

Bij brief van 16 maart 2009 heeft Ludinga Vastgoed de gemeente aansprakelijk gesteld voor schade als gevolg van het schenden van artikel 6 van de overeenkomst door de gemeente. Deze schending bestaat er volgens Ludinga Vastgoed uit dat de gemeente planologische medewerking heeft verleend en verleent aan andere, met de realisering van de woonwijk Ludinga concurrerende, woningbouwprojecten. In dit verband heeft Ludinga Vastgoed gewezen op een overzichtskaart. Hierin heeft Ludinga Vastgoed veertien (genummerd 1 tot en met 14), zich binnen de grenzen van de gemeente Harlingen bevindende, woningbouwprojecten genoemd waarvan de ontwikkeling volgens Ludinga Vastgoed in strijd is met artikel 6 van de overeenkomst.

2.3

Bij brief van 27 maart 2009 heeft de gemeente deze aansprakelijkstelling van de hand gewezen. Daarbij heeft de gemeente onder meer het volgende aangegeven:

"De bestuurders en ambtenaren van het eerste uur, die toentertijd direct bij de totstandkoming en

het sluiten van de betreffende samenwerkingsovereenkomst betrokken waren, bevestigen dat het

hiervoor vermelde uitgangspunt, houdende dat artikel 6 ziet op stadsuitbreiding en niet op inbreiding, herstructurering dan wel dorpsuitbreiding, van meet af aan de kennelijke bedoeling van partijen is geweest.

(….).

Het voor 2004 afgesproken en op 30 augustus 2006 tussen Ludinga Vastgoed B.V. en de gemeente vastgelegde "reikwijdtebesluit art. 6 samenwerkingsovereenkomst" was (en is) een logisch en praktisch gevolg van de (toenmalige) verschillende stedelijke inbreidings- en dorpsuitbreidingsplannen die, voor, ten tijde van en na, het in exploitatie zijnde uitbreidingsplan

Ludinga (fase 1), op diverse locaties in de stad reeds in verschillende (exploitatie)fasen verkeerden. Deze dorpsuitlegprojecten en inbreidingsplannen zijn, voor, ten tijde van en na het sluiten van de samenwerkingsovereenkomst door diverse private ontwikkelaars, niet zijnde Ludinga Vastgoed B.V. c.a., ontwikkeld dan wel in exploitatie genomen.

(….).

De locaties Spaansen, Plan Zuid (waartoe de voormalige AZC-locatie behoort), Westerzeedijk, Havengebied/Willemshaven en de andere door u aangehaalde projecten, dienen als herstructurerings- dan wel inbreidingslocaties te worden aangemerkt."

2.31

Bij brief van 20 juli 2012 heeft mr. Sleijfer namens Ludinga Vastgoed de gemeente laten weten dat Ludinga Vastgoed haar contractuele, uit de overeenkomst voortvloeiende, verplichtingen jegens de gemeente opschort totdat de gemeente voldoet aan haar contractuele, uit de overeenkomst voortvloeiende, verplichtingen jegens Ludinga Vastgoed.

2.32

Op 15 januari 2014 heeft tussen (vertegenwoordigers van) partijen een "technisch overleg" plaatsgevonden. Van dit overleg is een verslag gemaakt. Blijkens dit verslag is gesproken over de voortgang van de woonwijk Ludinga en (de planning van) het woonrijp maken hiervan. Onder meer is gesproken over praktische kwesties, zoals het plaatsen van prullenbakken, lantaarnpalen en 30 km-borden. Verder is gesproken over de aanbesteding en de opdrachtverlening met betrekking tot het woonrijp maken van de woonwijk Ludinga.

3.De vorderingen in conventie en in reconventie

in conventie:

3.1

Na eiswijziging vordert Ludinga Vastgoed dat de rechtbank, voor zoveel mogelijk bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:

I. voor recht zal verklaren dat:

a. artikel 6 van de overeenkomst zo uitgelegd moet worden dat daaronder zowel uitbreidingsplannen als inbreidingsplannen binnen de gemeente Harlingen vallen;

b. de gemeente jegens Ludinga Vastgoed toerekenbaar tekort schiet c.q. onrechtmatig handelt door in strijd met artikel 6 van de overeenkomst planologische medewerking te verlenen aan (woning)bouwprojecten die strijdigheden c.q. markttechnische conflicten opleveren met de ontwikkeling van het plan woonwijk Ludinga;

II. de gemeente zal veroordelen tot het betalen van een schadevergoeding aan Ludinga Vastgoed, (de rechtbank leest) op te maken bij staat, wegens het onder I bedoelde toerekenbare tekortschieten c.q. onrechtmatig handelen;

III. de gemeente zal veroordelen tot het betalen van een bedrag van € 3.919,49 aan Ludinga Vastgoed, te vermeerderen met de wettelijke (handels)rente vanaf de dag van indiening van deze vordering (2 oktober 2013) tot aan de dag van algehele voldoening van dit bedrag;

IV. de gemeente zal veroordelen in de proceskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf veertien dagen na het in dezen te wijzen vonnis, alsmede de nakosten.

3.2

De gemeente voert verweer.

3.3

Op de stellingen en verweren van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

in reconventie:

3.4

Voor wat betreft de nummering van de vorderingen in reconventie houdt de rechtbank de nummering aan zoals vermeld in de akte uitlating na pleidooi van de gemeente. Na eiswijziging vordert de gemeente dat de rechtbank, voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

I. ten aanzien van de opvaart:

primair:Ludinga Vastgoed zal veroordelen om de opvaart in het zuidelijke plangedeelte alsmede in het aansluitende gedeelte tot aan de grens van het artikel 11 WRO uitleggebied en in het te gelegenertijd nog te realiseren uitleggebied, tot

20 meter op de waterlijn te verbreden dan wel aan te leggen, met dien verstande dat de opvaart ter hoogte van de kavel gesitueerd aan de Kop van de Oostmeep, kruising Schuitenzand voor een gedeelte langszij en voorlangs deze kavel(s) over een totale lengte van circa 120 meter minder breed kan worden uitgevoerd, in dier voege dat Ludinga Vastgoed binnen vier weken na het te dezen te wijzen vonnis een aanvang dient te maken met de werkzaamheden en dat Ludinga Vastgoed die werkzaamheden binnen een termijn van twee maanden dient te hebben afgerond;

subsidiair:Ludinga Vastgoed zal veroordelen om de opvaart in het zuidelijke plangedeelte alsmede in het aansluitende gedeelte tot de grens van het artikel 11 WRO-uitleggebied en in het te gelegenertijd te realiseren uitleggebied, tot 20 meter op de waterlijn te verbreden dan wel aan te leggen, met dien verstande dat de opvaart ter hoogte van de kavel gesitueerd aan de voorlangs deze kavel(s) over een totale lengte van circa 120 meter minder breed kan worden uitgevoerd, in dier voege dat Ludinga Vastgoed uiterlijk bij de oplevering van fase 1 van het plangebied Ludinga de werkzaamheden dient te hebben afgerond;

II. ten aanzien van de persleiding:

Ludinga Vastgoed zal veroordelen om mee te werken aan het verlijden van de notariële akte overeenkomstig het concept van de notaris d.d. 25 augustus 2009 (conclusie van antwoord tevens houdende eis in reconventie, productie 8) en te bepalen dat bij gebreke aan tijdige voldoening aan de te dezen uit te spreken veroordeling binnen twee dagen na betekening van het te dezen te wijzen vonnis, dit vonnis in de plaats zal treden van de medewerking van Ludinga Vastgoed aan vorenbedoelde akte, met dien verstande dat de volgende, in artikel IX van de concept-notariële akte opgenomen, passage kan vervallen:

Partijen komen overeen, dat het recht van de grondeigenaar dan wel diens

rechtsopvolger op (toekomst)schade als bedoeld in artikel 1 van de "Bepalingen" en artikel V lid 2 sub c en artikel VI van de "Algemene voorwaarden" voor rekening en risico van verkoper blijft. Verkoper vrijwaart koper voor iedere aanspraak terzake.

III. ten aanzien van verrekening van vorderingen over en weer:

Ludinga Vastgoed zal veroordelen om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan de gemeente te betalen een bedrag van € 73.792,40 (inclusief omzetbelasting), vermeerderd met primair de wettelijke rente ex artikel 6:119a BW althans subsidiair de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW vanaf 28 juni 2008, althans vanaf de dag van de dagvaarding, althans vanaf een in goede justitie te bepalen datum, telkens tot aan de dag van de algehele voldoening;

IV. ingetrokken;

V. ingetrokken;

VI. ingetrokken;

VII. ingetrokken;

VIII. ten aanzien van het
onderhoudvan het openbaar gebied:

a. voor recht zal verklaren dat Ludinga Vastgoed, voorzover dat (delen van) het openbaar gebied in het woonplan Ludinga betreft dat (nog) niet door haar aan de gemeente in woonrijpe staat is overgedragen, gehouden is dat (deel van het) openbaar gebied te onderhouden, en wel zodanig dat er steeds sprake dient te zijn

van een veilige situatie, zowel voor het verkeer als ook daarbuiten, dit op straffe van een dwangsom voor iedere overtreding van € 5.000,00 met een voorlopig maximum van € 250.000,00;

b. Ludinga Vastgoed zal veroordelen aan de gemeente de navolgende bedragen te betalen, terzake welke de gemeente noodzakelijke kosten van onderhoud heeft gemaakt omdat Ludinga Vastgoed met dergelijk onderhoud, na sommatie, in gebreke bleef, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf navermelde data tot en met de dag van de algehele voldoening:

i. € 11.589,95 (inclusief omzetbelasting); ingangsdatum rente 7 oktober 2009 (datum conclusie van antwoord tevens houdende eis in reconventie);

ii. € 18.525,88 (inclusief omzetbelasting); ingangsdatum rente 8 januari 2014 (datum conclusie van dupliek in conventie, conclusie van repliek en eiswijziging in reconventie);

ten aanzien van het
woonrijp makenvan het openbare gebied:

a. Ludinga Vastgoed zal veroordelen aan de gemeente te betalen de kosten terzake het woonrijp maken van (dat deel van) het openbaar gebied, zoals blijkend uit de kaart "Woonrijp maken Ludinga" d.d. 12 juli 2012 (conclusie van dupliek in conventie, conclusie van repliek en eiswijziging in reconventie, productie 10);

b. vast zal stellen dat deze kosten gelijk zijn aan hetgeen waartoe de aannemer, aan wie middels - de door Ludinga Vastgoed te begeleiden- aanbesteding dit woonrijp maken wordt gegund, op basis van de betreffende aannemingsovereenkomst, toekomt, en deze kosten voor wat betreft het woonrijp maken van de Pollendam

€ 289.839,13 bedragen;

c. vast zal stellen dat Ludinga Vastgoed ten deze geen recht op verrekening en/of opschorting toekomt, en gehouden is deze kosten steeds binnen 14 dagen na datum factuur aannemer aan de gemeente te voldoen, en bij gebreke daarvan Ludinga Vastgoed bovendien aan de gemeente rente is verschuldigd overeenkomstig de inhoud van aannemingsovereenkomst;

d. Ludinga Vastgoed zal veroordelen om het deel van de Pollendam, kadastraal bekend gemeente Harlingen, sectie D, nummer 2878, dat juridisch nog eigendom is van de aan Ludinga Vastgoed gelieerde vennootschap Grondbank Harlingen B.V. in eigendom te doen overdragen, binnen 14 dagen nadat het op de kaart "Woonrijp maken Ludinga" d.d. 12 juli 2012 bedoelde openbaar gebied woonrijp is gemaakt, dit op straffe van een dwangsom voor iedere overtreding van € 5.000,00 met een voorlopig maximum van € 50.000,00;

IX. ingetrokken;

X. Ludinga Vastgoed zal veroordelen in de proceskosten.

3.5

Ludinga Vastgoed voert verweer.

3.6

Op de stellingen en verweren van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4.Het geschil en de beoordeling daarvan in conventie en in reconventie

4.1

De rechtbank zal de vorderingen in conventie en de vorderingen in reconventie afzonderlijk bespreken, met dien verstande dat waar nodig de rechtbank de vorderingen in conventie en de vorderingen in reconventie gezamenlijk zal bespreken.

in conventie

4.2

De vorderingen onder I en II van Ludinga Vastgoed zijn gebaseerd op de navolgende, in artikel 6 van de overeenkomst opgenomen, passage (hierna verder te noemen: de passage):

"(….), zij (de rechtbank leest: de gemeente) zal met de middelen die haar ter beschikking staan, voorkomen dat er strijdigheden c.q. markttechnische conflicten ontstaan tussen de ontwikkeling van Ludinga en eventuele andere ontwikkelingen binnen de grenzen van de gemeente".

Ludinga Vastgoed stelt dat de gemeente in strijd met deze passage planologische medewerking heeft verleend en nog steeds verleent aan tal van woningbouwprojecten in de gemeente Harlingen en dat Ludinga Vastgoed hierdoor schade lijdt. Juist om te voorkomen dat de ontwikkeling van de woonwijk Ludinga zou stagneren wegens andere bouwprojecten elders in de gemeente Harlingen zijn partijen artikel 6 overeengekomen. Hierbij heeft te gelden dat artikel 6 niet alleen ziet op uitbreidingsplannen, zoals het plan voor de realisering van de woonwijk Ludinga, maar ook betrekking heeft op inbreidingsplannen. Volgens Ludinga Vastgoed was de bedoeling van partijen met artikel 6 dat woningbouw in de gemeente Harlingen exclusief zou plaatsvinden in het plangebied en verder nergens anders, tenzij dat vóór 8 oktober 2004, de datum van totstandkoming van de overeenkomst, al was toegestaan.

Toepasselijkheid van de passage

4.3.1

Als het meest verstrekkende verweer heeft de gemeente gesteld dat voormelde passage geen gelding heeft. Daartoe voert de gemeente aan dat partijen op 27 maart 2003 zijn overeengekomen dat deze passage geen deel zal uitmaken van de te sluiten samenwerkingsovereenkomst en dat partijen na 27 maart 2003 niet op enig moment zijn overeengekomen om deze tekst toch op te nemen in de te sluiten samenwerkingsovereenkomst, althans dat hiervoor geen enkele aanwijzing bestaat. Per abuis is deze passage wel in de overeenkomst opgenomen, aldus de gemeente.

4.3.2

De rechtbank overweegt als volgt. Gelet op het door partijen voor akkoord ondertekende verslag van het overleg op 27 maart 2003 moet er van worden uitgegaan dat partijen op 27 maart 2003 hebben afgesproken dat de passage niet langer wordt opgenomen in de (te sluiten) samenwerkingsovereenkomst. Tijdens het pleidooi heeft Ludinga Vastgoed ook erkend dat zij destijds akkoord is gegaan met het in zoverre schrappen van artikel 6. Ludinga Vastgoed heeft echter gesteld dat nadien, op 23 februari 2004, na verdere onderhandelingen tussen toenmalig burgemeester Arlman voor de gemeente enerzijds en [B] en [A] voor Ludinga Vastgoed anderzijds, is afgesproken dat de volledige tekst van artikel 6, zoals aanvankelijk overeengekomen, zou worden gehandhaafd. Deze afspraak is vastgelegd in een side-letter bij de overeenkomst. Tot handhaving van het volledige artikel 6 is besloten, omdat de woonwijk Ludinga alleen rendabel kon worden ontwikkeld indien woningbouw in de gemeente Harlingen in de woonwijk Ludinga zou worden geconcentreerd, aldus Ludinga Vastgoed.

4.3.3

De rechtbank overweegt dat Ludinga Vastgoed geen stukken heeft overgelegd, zoals de door haar genoemde side-letter, waaruit blijkt dat op (of omstreeks) 23 februari 2004, in weerwil van de op 27 maart 2003 gemaakte afspraak, is besloten om het volledige artikel 6 toch (weer) op te nemen in de overeenkomst. Desalniettemin verwerpt de rechtbank het verweer van de gemeente dat artikel 6 per abuis is opgenomen in de overeenkomst. Daartoe overweegt de rechtbank dat de volledige tekst van artikel 6 na 23 februari 2004 onverkort is opgenomen in de versies van de concept-samenwerkingsovereenkomst van

6 en 27 mei 2004. Bovendien verdraagt het verweer van de gemeente dat artikel 6 per abuis is opgenomen in de overeenkomst zich niet met de door toenmalig burgemeester Scheffer gemaakte opmerkingen tijdens een op 30 augustus 2006 tussen partijen gevoerd overleg en de inhoud van de brief van de gemeente van 27 maart 2009. In augustus 2006 en in

maart 2009 heeft de gemeente aan Ludinga Vastgoed meegedeeld op welke wijze in haar visie artikel 6 uitgelegd moet worden en wat de reikwijdte van deze bepaling is. Als de gemeente er vanaf 27 maart 2003 van overtuigd was dat de in geding zijnde passage geen onderdeel (meer) vormde van haar afspraken met Ludinga Vastgoed, had het voor de hand gelegen dat de gemeente deze mededeling in augustus 2006 en later in maart 2009 in de richting van Ludinga Vastgoed had gedaan, in plaats van in augustus 2006 en maart 2009 tekst en uitleg te geven ten aanzien van de gemeentelijke visie over de betekenis en de reikwijdte van (het volledige) artikel 6. Tegen deze achtergrond is naar het oordeel van de rechtbank door de gemeente onvoldoende weersproken en staat daarmee vast dat de bewuste passage uit artikel 6 deel uitmaakt van de overeenkomst. Dit betekent dat de rechtbank in het hiernavolgende zal uitgaan van de tekst van artikel 6 zoals opgenomen in de overeenkomst, inclusief de bewuste passage. Dat het verslag van het overleg van

27 maart 2003 als bijlage van de overeenkomst onderdeel uitmaakt van de inhoud daarvan, doet hier, gelet op het vorenstaande, niet aan af, te minder nu volgens artikel 19 lid 1 van de overeenkomst de tekst van de overeenkomst bij strijdigheid met de inhoud van de bijlagen prevaleert boven die bijlagen.

4.3.4

Vervolgens is aan de orde hoe artikel 6 moet worden uitgelegd. De rechtbank komt hier later op terug.

Klachtplicht ex artikel 6:89 BW

4.4.1

De gemeente doet verder een beroep op artikel 6:89 BW. Daartoe heeft de gemeente aangevoerd dat het Ludinga Vastgoed al vanaf het bestuurlijk overleg van

30 augustus 2006 duidelijk was hoe de gemeente artikel 6 van de overeenkomst interpreteert, namelijk dat dit artikel in de visie van de gemeente alleen betrekking heeft op uitbreidingsplannen en niet op inbreidingsplannen (waaronder herstructurering), en dat de gemeente dienovereenkomstig had gehandeld en zou blijven handelen door planologische medewerking te (blijven) verlenen aan inbreidingsplannen. Niet alleen heeft Ludinga Vastgoed destijds ingestemd met deze interpretatie van artikel 6, maar Ludinga Vastgoed heeft ook niet eerder dan in maart 2009 geprotesteerd tegen deze interpretatie en de hiermee samenhangende handelwijze van de gemeente, namelijk het verlenen van planologische medewerking aan inbreidingsplannen, en is zich pas toen gaan beklagen over de volgens haar gepretendeerde schending van artikel 6 door de gemeente. Voordien heeft de gemeente van Ludinga Vastgoed nimmer een signaal ontvangen dat zij volgens Ludinga Vastgoed geen medewerking mag verlenen aan inbreidingsplannen. Door dit zwijgen en pas "spreken" in het voorjaar van 2009, heeft Ludinga Vastgoed niet binnen bekwame tijd geprotesteerd tegen de in haar visie onjuiste interpretatie van artikel 6. Hierdoor is de gemeente in ernstige mate benadeeld, aldus de gemeente.

4.4.2

De rechtbank overweegt als volgt. Bij de beantwoording van de vraag of is voldaan aan de in artikel 6:89 BW besloten liggende onderzoeks- en klachtplicht, dient acht te worden geslagen op alle omstandigheden van het geval, waaronder de aard en inhoud van de rechtsverhouding, de aard en inhoud van de prestatie en de aard van het gestelde gebrek in de prestatie (HR 8 februari 2013, ECLI:NL:HR:2013:BY4600, Van de Steeg/Rabobank). Vast staat dat de gemeente, bij monde van toenmalig burgemeester Scheffer, Ludinga Vastgoed op 30 augustus 2006 heeft meegedeeld dat artikel 6 van de overeenkomst niet ziet op inbreidingsplannen, maar alleen betrekking heeft op uitbreidingsplannen en dat Ludinga Vastgoed in maart 2009 voor het eerst daartegen heeft geageerd. Ludinga Vastgoed heeft omtrent het tijdsverloop tussen 30 augustus 2006 en 16 maart 2009 aangegeven dat haar eerst in maart 2009 bleek dat de gemeente planologische besluiten had genomen en neemt die indruisen tegen de interpretatie van artikel 6 zoals Ludinga Vastgoed die voorstaat. Wat daarvan verder ook moge zijn, een bepaalde interpretatie van een contractsbepaling kan naar het oordeel van de rechtbank niet als een gebrek in de prestatie als bedoeld in artikel 6:89 BW worden aangemerkt, zolang die interpretatie niet op enigerlei wijze in de praktijk wordt gebracht. De verwijzing naar de door Scheffer op 30 augustus 2006 gemaakte opmerkingen over de interpretatie en de reikwijdte van artikel 6 treft op zich zelf dan ook geen doel. In de conclusie van antwoord in conventie heeft de gemeente per woningbouwproject aangegeven wanneer, op welke datum, de (ruimtelijke) plannen met betrekking tot de woningbouwprojecten (waarop Ludinga Vastgoed heeft gewezen in haar brief van

16 maart 2009) in procedure zijn gebracht en/of zijn vastgesteld. Indien de rechtbank hierna tot het oordeel komt dat Ludinga Vastgoed voor wat betreft de interpretatie van artikel 6 het gelijk aan haar zijde vindt, zal de rechtbank per woningbouwproject, dat wil zeggen de projecten waarop Ludinga Vastgoed in haar brief van 16 maart 2009 heeft gewezen, alsmede de in haar conclusie van repliek vermelde voormalige Cocosfabriek, beoordelen of het beroep van de gemeente op artikel 6:89 BW doel treft.

Uitleg van de passage

4.5.1

De rechtbank stelt bij de beoordeling van de vraag op welke wijze de passage moet worden uitgelegd, het volgende voorop. In een geschil als het onderhavige, waarbij twee partijen - de één een commerciële partij, de ander een overheidsorgaan - uitgebreid hebben onderhandeld over hun wederzijdse rechten en plichten, en waarbij (met behulp van adviseurs) diverse conceptteksten van de uiteindelijk gesloten overeenkomst de revue zijn gepasseerd, komt naar het oordeel van de rechtbank groot gewicht toe aan de taalkundige betekenis van de gekozen bewoordingen. Dat neemt niet weg dat ook in zo’n geval de overige omstandigheden van het geval kunnen meebrengen dat een andere (dan de taalkundige) betekenis aan de bepalingen van de overeenkomst moet worden gehecht. Beslissend blijft immers de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan deze bepalingen mochten toekennen en hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten (vergelijk in zoverre HR 5 april 2013, ECLI:NL:HR:2013:BY8101, Lundiform/Mexx).

4.5.2

De rechtbank ziet zich allereerst gesteld voor de vraag hoe taalkundig bezien de in geding zijnde passage in artikel 6 moet worden begrepen, zowel op zichzelf bezien als in het licht van de gehele bepaling en de overige onderdelen van de overeenkomst, voor zover van belang. Bij de beantwoording van deze vraag betrekt de rechtbank het volgende. Vastgesteld moet worden dat Ludinga Vastgoed zich op het standpunt stelt dat de zin
"Qua contingentering zal de gemeente in haar beleid aansluiten op de ontwikkeling van Ludinga, zij zal met de middelen die haar ter beschikking staan, voorkomen dat er strijdigheden c.q. markttechnische conflicten ontstaan tussen de ontwikkeling van Ludinga en eventuele andere ontwikkelingen binnen de grenzen van de gemeente Harlingen."uit twee afzonderlijke onderwerpen bestaat. Enerzijds ziet deze zin op de (destijds geldende, door de provincie en gemeenten gehanteerde) contingenteringsregeling voor woningbouw en anderzijds heeft deze zin betrekking op het voorkomen van met het plan Ludinga strijdige ontwikkelingen. Beide aspecten beogen concurrerende ontwikkelingen tegen te gaan, maar er bestaat geen onlosmakelijk verband tussen. De gemeente dient beide verplichtingen na te komen, hetgeen zij - aldus nog steeds Ludinga Vastgoed - ten aanzien van de contingentering ook heeft gedaan, maar ten aanzien van het andere aspect niet. De gemeente heeft betwist dat de hiervoor bedoelde zin twee afzonderlijke afspraken behelst. Volgens de gemeente ging het ten tijde van de contractsonderhandelingen uitsluitend om het toekennen van contingenten aan Ludinga Vastgoed. Destijds gold zowel voor in- als uitbreiding een contingenteringsregeling. Voor het plan was een groot aantal contingenten nodig en de gemeente heeft zich daarom verbonden tot het toewijzen van vele contingenten aan Ludinga Vastgoed. De afspraak zoals die in 2004 in de overeenkomst is neergelegd blijkt ook uit de omstandigheid dat in artikel 6 een regeling is opgenomen over een evaluatie van (onder meer) de woningbouwproductie en over een uitwisseling van contingenten indien uit de evaluatie zou blijken dat de woningbouwproductie in het plan Ludinga niet voorziet in het beoogde aantal woningen. Daarnaast blijkt uit de aanvullend gemaakte afspraak inzake de zuidoostelijke ontwikkeling van het plan Ludinga dat de gemeente (alleen) aan díe ontwikkeling op exclusiviteitsbasis wil meewerken. Deze specifieke afspraak vormt - aldus nog steeds de gemeente - ook een aanwijzing voor het feit dat partijen met artikel 6 niet hebben beoogd om een algehele exclusiviteit voor het plan Ludinga overeen te komen.

4.5.3

De rechtbank volgt de gemeente op dit punt in haar verweer. Daartoe is in de eerste plaats redengevend dat taalkundig gezien de in geding zijnde passage uitsluitend de contingentering tot onderwerp heeft. Op deze wijze beschouwd slaat het gedeelte van de passage dat begint met
"(…), zij zal met de middelen (…)"terug op de zinsnede die begint met
"Qua contingentering (…)". De overige inhoud van artikel 6 bevestigt de juistheid van deze (taalkundige) uitleg, nu hierin een regeling over een (minimaal) tweejaarlijkse gezamenlijke evaluatie van de woningbouwproductie is opgenomen, die ertoe kan leiden dat een uitwisseling van contingenten naar andere locaties in beeld kan komen. Zoals hiervoor reeds overwogen kunnen de overige omstandigheden van het geval evenwel meebrengen dat een andere dan de taalkundige betekenis aan de bewoordingen van de overeenkomst moet worden gehecht.

De rechtbank ziet daarvoor in dit geval evenwel geen aanleiding nu Ludinga Vastgoed enkel in (zeer) algemene zin uiteen heeft gezet op grond van welke feiten en omstandigheden voor haar van belang was dat een exclusiviteitsregeling als door haar bepleit tot stand zou komen. Zij heeft echter nagelaten om (voldoende) onderbouwd te stellen op grond van welke feiten en omstandigheden zij er redelijkerwijs van mocht uitgaan dat voor de gemeente - in afwijking van de bewoordingen van artikel 6, zoals hiervoor door de rechtbank taalkundig uitgelegd - duidelijk was of redelijkerwijs duidelijk moest zijn dat zij (Ludinga Vastgoed) een zeer vergaande, algehele exclusiviteitsregeling overeen wenste te komen, laat staan dat deze afwijkende uitleg door de gemeente vervolgens ook is geaccepteerd (artikel 3:33/3:35 BW). In dit geval geldt dat temeer nu in de aanloop naar de ondertekening van de overeenkomst door de gemeente wél exclusiviteit is toegezegd voor zover het om de zuidoostelijke "zoekrichting" gaat. Immers, deze specifieke afspraak zou niet nodig zijn geweest indien in artikel 6 reeds een algehele exclusiviteitsregeling lag besloten. Nu Ludinga Vastgoed op dit punt onvoldoende heeft gesteld, zijn er geen termen aanwezig om haar toe te laten tot (tegen)bewijslevering van feiten die, indien bewezen, tot een andere uitleg van de overeenkomst kunnen leiden.

4.5.4

Het vorenstaande leidt de rechtbank tot de slotsom dat de gemeente zich met artikel 6, zoals dat is vastgelegd in de overeenkomst, niet jegens Ludinga Vastgoed heeft verbonden om woningbouw binnen de gemeente (dan wel alleen de stad) Harlingen in planologisch opzicht uitsluitend in het plangebied Ludinga mogelijk te maken.

4.5.5

Vervolgens moet worden geconstateerd dat volgens de gemeente op

30 augustus 2006 een "akkoord over de precieze reikwijdte van artikel 6" met Ludinga Vastgoed tot stand is gekomen, waarbij door de gemeente - bij monde van haar toenmalige burgemeester Scheffer - nader is toegelicht dat artikel 6 uitsluitend ziet op uitbreidingsplannen. Ludinga Vastgoed heeft hierop destijds niet gereageerd en is met deze uitleg akkoord gegaan door ondertekening van het verslag van deze bijeenkomst, aldus de gemeente. Ludinga heeft betwist dat dit akkoord tot stand is gekomen, zij heeft naar haar zeggen enkel de inhoud van het verslag voor akkoord getekend. De rechtbank overweegt hieromtrent dat in het midden kan blijven of op deze datum daadwerkelijk een akkoord tot stand is gekomen, nu Ludinga Vastgoed dit "akkoord" niet aan haar vorderingen onder I en II ten grondslag heeft gelegd. Wel kan op grond van het verweer van de gemeente worden geconstateerd dat de gemeente in ieder geval sinds 30 augustus 2006 artikel 6 zo uitlegt dat hieronder uitbreidingsplannen in de stad Harlingen vallen (zie het verslag van de bijeenkomst van 30 augustus 2006 in samenhang met de brief van de gemeente van

27 maart 2009) en aldus de verplichting op zich heeft genomen om dienovereenkomstig te handelen. In zoverre kan de vordering onder I-a worden toegewezen.

Toetsing aan de passage

4.6.1

De rechtbank zal thans overgaan tot de beoordeling van de vraag of één of meer van de woningbouwprojecten, die volgens Ludinga Vastgoed in strijd zijn met artikel 6, als uitbreidingsplan(nen) kan/kunnen worden gekwalificeerd.

4.6.2

Bij brief van 16 maart 2009 heeft Ludinga Vastgoed door middel van een bijgevoegde kaart gewezen op veertien woningbouwprojecten in de gemeente Harlingen die volgens Ludinga Vastgoed strijd opleveren met artikel 6. De rechtbank verwijst naar productie 6 bij de inleidende dagvaarding.

Aan deze opsomming van projecten heeft Ludinga Vastgoed in haar conclusie van repliek in conventie toegevoegd het woningbouwproject Cocosfabriek (randnummer 37, productie 8 bij de conclusie van repliek in conventie). Tijdens haar pleidooi heeft Ludinga Vastgoed haar standpunt op dit punt (nader) toegelicht en aangegeven dat uitsluitend de (realisering van de) volgende woningbouwprojecten in de stad Harlingen strijd opleveren met artikel 6:

Spaansen;

voormalig AZC;

Havenkwartier, bestaande uit de projecten:

a. voormalig Dukdalf;

b. appartementen Havenweg;

c. Havenhuys;

d. Welgelegen;

e. appartementen Zuiderhaven;

4. Almenum;

5. Cocosfabriek.

Niet ter discussie staat tussen partijen dat al deze projecten inbreidingsplannen dan wel herstructureringsplannen betreffen, waarop, zoals uit de voorgaande overwegingen volgt, artikel 6 geen betrekking heeft. De gemeente heeft door planologische medewerking te verlenen aan de realisering van deze projecten, althans door die medewerking voor te bereiden, derhalve niet gehandeld in strijd met artikel 6. Ludinga Vastgoed heeft verder niet gesteld dat, los van eerdergenoemde opsomming, de gemeente uitbreidingsplannen in de zin van de samenwerkingsovereenkomst in voorbereiding heeft en/of heeft genomen. Dit betekent dat de vorderingen onder I-b en II niet toewijsbaar zijn. Dit geldt zowel voor zover deze vorderingen zijn gebaseerd op de overeenkomst van 8 oktober 2004 als op onrechtmatig handelen, nu Ludinga Vastgoed niet heeft gesteld dat de gemeente ook los van de overeenkomst enige norm jegens haar heeft geschonden.

Voorts ten aanzien van de klachtplicht

4.6.3

Nu de gemeente niet heeft gehandeld in strijd met artikel 6, kan het beroep van de gemeente op artikel 6:89 BW, in relatie tot de door Ludinga Vastgoed genoemde woningbouwprojecten, verder onbesproken blijven.

in reconventie

De opvaart (vordering I)

4.7.1

Ludinga Vastgoed heeft in haar conclusie van antwoord in reconventie, onder verwijzing naar haar brief van 19 juni 2006, uiteengezet dat de aanleg van een opvaart met een waterlijnbreedte van 20 meter in strijd is met de planvoorschriften en de plankaart van het bestemmingsplan Harlingen-Ludinga. Het bestemmingsplan bepaalt weliswaar dat de opvaart 20 meter breed kan zijn, maar deze breedte is inclusief de oevers (bermen) van de opvaart, aldus Ludinga Vastgoed, zodat de gemeente vordert dat zij een opvaart realiseert met een, planologisch gezien, niet toegestane waterlijnbreedte. Bovendien is een deel van de gronden met de bestemming "opvaart/ kanaal" reeds als kavel uitgegeven en bebouwd.

Het is in redelijkheid niet meer mogelijk een verbreding van de opvaart aan die zijde te realiseren.

Een verbreding van de opvaart dient dus plaats te vinden op gronden buiten het plangebied. Hiervoor is eveneens een bestemmingsplanwijziging noodzakelijk, aldus nog steeds Ludinga Vastgoed.

De gemeente heeft in haar conclusie van repliek in reconventie betwist dat een opvaart met een waterlijnbreedte van 20 meter niet past binnen het bestemmingsplan. Daarnaast heeft de gemeente er nogmaals op gewezen, met verwijzing naar de door Ludinga Vastgoed geaccordeerde brief van 30 november 2007, dat Ludinga Vastgoed zich heeft verbonden tot het realiseren van een opvaart met een waterlijnbreedte van 20 meter. Ludinga Vastgoed dient deze afspraak na te komen, aldus de gemeente.

4.7.2

De rechtbank overweegt als volgt. De rechtbank verstaat het verweer van Ludinga Vastgoed tegen dit onderdeel van de vordering van de gemeente aldus dat Ludinga Vastgoed erkent dat zij zich jegens de gemeente heeft verbonden tot het realiseren van een opvaart met een breedte zoals door de gemeente gevorderd. Ludinga Vastgoed stelt zich echter op het standpunt dat zij niet kan worden veroordeeld tot nakoming van deze verbintenis, omdat Ludinga Vastgoed bij of vanwege de nakoming van deze verbintenis handelt in strijd met het bestemmingsplan Harlingen-Ludinga. Tevens is nakoming feitelijk gezien thans niet meer mogelijk, omdat de gronden waarop de verbreding van de opvaart betrekking heeft inmiddels zijn verkaveld en in eigendom zijn overgedragen aan derden die deze gronden hebben bebouwd, aldus Ludinga Vastgoed. Ludinga Vastgoed heeft ter onderbouwing van haar stelling dat een opvaart met een waterlijnbreedte van 20 meter, zoals door de gemeente gevorderd, zich niet verhoudt tot het bestemmingsplan Harlingen-Ludinga de bij dit bestemmingsplan behorende plankaart overgelegd en gewezen op artikel 15 van het bestemmingsplan, behorende bij gronden met onder meer de bestemming waterlopen en oevers. Aan de hand van deze bepaling, in combinatie met de plankaart, heeft Ludinga Vastgoed uiteengezet dat een opvaart met een waterlijnbreedte van 20 meter niet past binnen het bestemmingsplan.

De gemeente heeft ter onderbouwing van haar stelling dat het aanleggen van een opvaart met een waterlijnbreedte van 20 meter wel past binnen de vigerende planologische kaders niet de relevante planvoorschriften van het bestemmingsplan Harlingen-Ludinga overgelegd en evenmin uiteengezet wat de situatie is ten aanzien van de planologische mogelijkheden met betrekking tot de in de geding zijnde opvaart. Wel heeft zij bij haar pleidooi hierover een korte uiteenzetting gegeven, maar zonder de beschikking te hebben over de relevante planvoorschriften en de plantoelichting is deze uiteenzetting voor de rechtbank niet zonder meer te volgen.

4.7.3

Bij deze stand van zaken, op basis van de thans beschikbare, zich in het dossier bevindende planologische gegevens, beschikt de rechtbank over onvoldoende informatie om te beoordelen wie van partijen op het punt van de planologische inpasbaarheid van een opvaart met een waterlijnbreedte van 20 meter, zoals door de gemeente gevorderd, het gelijk aan haar zijde heeft. De rechtbank ziet daarom aanleiding om de gemeente te verzoeken haar verweer tegen de stelling van Ludinga Vastgoed nader te onderbouwen. Gelet op het voorgaande draagt de rechtbank met toepassing van artikel 22 Rv de gemeente op de plantoelichting op het bestemmingsplan Harlingen-Ludinga en de relevante planvoorschriften (inclusief definitiebepalingen) van dit bestemmingsplan bij akte over te leggen. Ludinga Vastgoed zal vervolgens in de gelegenheid worden gesteld bij antwoordakte op de akte van de gemeente te reageren.

4.7.4

Verder ziet het partijdebat op dit punt ook op de vraag of, gelet op de reeds bestaande bewoning en daarbij behorende erven en de eigendomsverhoudingen ter plaatse, een opvaart met een waterlijnbreedte van 20 meter thans nog wel kan worden aangelegd. Ook op dit punt kan de rechtbank op basis van de thans beschikbare beperkte gegevens niet beoordelen of het verweer van Ludinga Vastgoed hout snijdt of dat de gemeente het gelijk op dit punt aan haar zijde vindt. De rechtbank heeft derhalve behoefte aan nadere informatie. Naar het oordeel van de rechtbank dient Ludinga Vastgoed - op wie de stelplicht en de bewijslast rust van haar verweer dat nakoming feitelijk niet (meer) mogelijk is - zich bij akte, desgewenst onderbouwd met bescheiden, specifiek en concreet uit te laten over de onmogelijkheid tot nakoming, gelet op de eigendomsverhoudingen en de verkaveling in het gebied waarbinnen de opvaart gerealiseerd moet worden. De gemeente zal vervolgens in de gelegenheid worden gesteld bij antwoordakte op de akte van Ludinga Vastgoed te reageren.

4.7.5

De rechtbank overweegt reeds nu dat de vordering ten aanzien van de opvaart, zoals die thans voorligt en die strekt tot nakoming van de verbintenis tot het realiseren van een opvaart met een breedte zoals door de gemeente gevorderd, zal worden afgewezen indien het verweer van Ludinga Vastgoed (op één of beide punten) slaagt.

De persleiding (vordering II)

4.8.1

Met betrekking tot de persleiding heeft Ludinga Vastgoed ten verwere aangevoerd dat van haar niet verwacht mag worden dat zij tot in lengte der jaren de gemeente vrijwaart van elke aanspraak op een schadevergoeding van derden. De gemeente heeft haar vordering, voor zover betrekking hebbend op de vrijwaring, bij akte na pleidooi ingetrokken.

Voor het overige heeft de gemeente haar vordering gehandhaafd. In reactie hierop heeft Ludinga geen inhoudelijk verweer meer gevoerd en aangegeven dat zij de uitnodiging van de notaris (voor de eigendomsoverdracht van de persleiding) afwacht. Wel heeft Ludinga Vastgoed nog de vraag opgeworpen of de gemeente wel belang heeft bij deze vordering, omdat Ludinga Vastgoed van meet af aan de verplichting ten aanzien van de persleiding, los van de kwestie omtrent de vrijwaring, wilde nakomen op basis van de thans voorliggende notariële akte.

4.8.2

De rechtbank overweegt als volgt. Anders dan Ludinga Vastgoed meent, heeft de gemeente wel (enig) belang bij de vordering, ook al heeft de gemeente pas bij akte na pleidooi de gevorderde vrijwaring laten vallen. In uitzonderingsgevallen kan worden geoordeeld dat een partij geen enkel belang bij haar vordering heeft. Ludinga Vastgoed heeft onvoldoende feiten en omstandigheden gesteld op grond waarvan kan worden aangenomen dat van een dergelijk uitzonderingsgeval sprake is. Het enkele feit dat Ludinga Vastgoed bereid zou zijn aan het verlijden van de voor overdracht benodigde notariële akte mee te werken, is naar het oordeel van de rechtbank niet een toereikende motivering, te meer nu het gaat om een vordering tot nakoming op grond van artikel 3:296 BW. Ook anderszins zijn onvoldoende feiten en omstandigheden voor het aannemen van een uitzonderingsgeval gebleken. De rechtbank ziet in het handelen van de gemeente wel aanleiding om hiermee rekening te houden bij de proceskosten in reconventie. Uit het voorgaande volgt dat de vordering toewijsbaar is. Dit geldt evenwel niet voor de vordering om het te wijzen vonnis in de plaats te laten treden van de medewerking van Ludinga Vastgoed, zoals gevorderd in het petitum.

Daartoe overweegt de rechtbank dat de gemeente haar vordering tot vrijwaring pas in een zeer laat stadium van de procedure heeft laten vallen en de rechtbank uit de opmerking
"Ludinga wacht in deze de uitnodiging van de notaris af"(randnummer 3.5 antwoordakte na pleidooi) afleidt dat Ludinga Vastgoed stelt dat zij vrijwillig meewerkt aan het passeren van de notariële akte. De rechtbank ziet geen aanleiding om aan deze toezegging van Ludinga Vastgoed te twijfelen, nu haar weigering om hieraan mee te werken enkel was gelegen in de bepaling over de vrijwaring. Ludinga Vastgoed zal derhalve worden veroordeeld om mee te werken aan het verlijden van de notariële akte overeenkomstig het concept van de notaris d.d. 25 augustus 2009 (conclusie van antwoord tevens houdende eis in reconventie, productie 8), met dien verstande dat hiervan geen deel zal uitmaken de navolgende, in artikel IX van de concept-notariële akte opgenomen, passage:

Partijen komen overeen, dat het recht van de grondeigenaar dan wel diens rechtsopvolger op (toekomst)schade als bedoeld in artikel 1 van de "Bepalingen" en artikel V lid 2 sub c en artikel VI van de "Algemene voorwaarden" voor rekening en risico van verkoper blijft. Verkoper vrijwaart koper voor iedere aanspraak terzake.

Onderhoud en woonrijp maken openbaar gebied (vorderingen VIII)

4.9.1

De gemeente heeft voor het onderhoud en woonrijp maken van de woonwijk Ludinga het bedrijf WMR Rinsumageest B.V. (hierna verder te noemen: WMR) ingeschakeld. Ten behoeve van het pleidooi heeft de gemeente een factuur d.d. 26 mei 2014 van WMR overgelegd. Deze factuur ziet op het woonrijp maken van de woonwijk Ludinga en de Pollendam door WMR. De rechtbank stelt vast dat partijen het er al eerder, in december 2013, over eens zijn geworden dat Ludinga Vastgoed deze kosten (uiteindelijk) moet dragen. De rechtbank verwijst naar randnummers 9.7 en 9.13 van de conclusie van dupliek in reconventie van Ludinga Vastgoed. Ludinga Vastgoed heeft ter gelegenheid van haar pleidooi, in haar pleitnota, ook verwezen naar onder meer deze randnummers (punt 4.1).

4.9.2

Ludinga Vastgoed bestrijdt, zoals hiervoor vermeld, niet dat de onderhoudskosten en de kosten van het woonrijp maken voor haar rekening komen. Zij voert echter tot haar verweer aan dat partijen tijdens een "technisch overleg" op 17 december 2013 hebben afgesproken dat Ludinga Vastgoed deze kosten mag verrekenen met de vorderingen die zij op de gemeente heeft. Onder die vorderingen dient volgens Ludinga Vastgoed mede te worden begrepen de schade die zij heeft geleden als gevolg van het opschorten van het bestuurlijk en ambtelijk overleg in de periode van medio juni 2008 tot eind oktober 2008. Als gevolg van deze opschorting kon de woonwijk Ludinga gedurende die periode niet worden onderhouden en/of woonrijp gemaakt worden. Hierdoor is pas later, na hervatting van het overleg, een aanvang gemaakt met het onderhoud en het woonrijp maken, hetgeen tot gevolg heeft gehad dat extra kosten zijn gemaakt ter hoogte van (afgerond) € 82.000,00. Dit bedrag betreft schade (hierna verder te noemen: opschortingsschade) aan de zijde van Ludinga Vastgoed, die verrekend mag worden, aldus Ludinga Vastgoed.

4.9.3

De rechtbank overweegt als volgt. Ludinga Vastgoed stelt dat partijen op

17 december 2013 tijdens een "technisch overleg" afspraken over verrekening hebben gemaakt. Ludinga Vastgoed heeft een verslag van deze bijeenkomst echter niet overgelegd. Zij stelt echter dat de op 17 december 2013 gemaakte afspraken over verrekening ook zijn vastgelegd in een verslag van een "technisch overleg" op 15 januari 2014 (productie 5 bij conclusie van dupliek in reconventie).

Uit dit verslag kan naar het oordeel van de rechtbank echter niet worden afgeleid dat partijen op 17 december 2013 de hier bedoelde afspraken over verrekening hebben gemaakt. Weliswaar is blijkens het verslag op 15 januari 2014 gesproken over een aantal praktische punten en de (verdere) planning van het woonrijp maken en in het verlengde hiervan over de aanbesteding en de opdrachtverlening, maar afgaande op het verslag is niet gesproken over verrekening. Het verslag vermeldt dat woord niet en het is ook niet uit de context van het verslag af te leiden. In reactie op de stelling van Ludinga Vastgoed dat op 17 december 2013 afspraken omtrent verrekening zijn gemaakt, heeft de gemeente bij akte na pleidooi verklaringen d.d. 21 oktober 2014 van wethouder M. Le Roy (hierna verder te noemen:

Le Roy) en het college in het geding gebracht (productie 2). Hierin betwisten Le Roy en het college dat met Ludinga Vastgoed is afgesproken, althans dat haar is toegezegd, dat Ludinga Vastgoed "opschortingsschade" mag verrekenen. Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat Ludinga Vastgoed ter onderbouwing van haar stelling dat de hier bedoelde verrekeningsafspraken zijn gemaakt, onvoldoende heeft gesteld.

4.9.4

De rechtbank overweegt dat Ludinga Vastgoed, los van de door haar gestelde verrekeningsafspraak met de gemeente, in beginsel een beroep op verrekening mag doen (artikel 6:127 BW). In het onderhavige geval strandt het beroep op verrekening en wel op grond van het bepaalde in artikel 6:136 BW. Ludinga Vastgoed heeft in dit geding niet (voldoende) onderbouwd dat zij vanwege de opschorting van het overleg door de gemeente schade heeft geleden, laat staan ten bedrage van circa € 82.000,00. Bij deze stand van zaken kan de rechtbank de gegrondheid van het verrekeningsverweer niet eenvoudig beoordelen. Ter zijde overweegt de rechtbank verder dat het haar ambtshalve bekend is dat Ludinga Vastgoed de gemeente in een aparte procedure ter zake van deze kwestie heeft gedagvaard.

4.9.5

Mede gelet op het voorgaande, komt de rechtbank tot de volgende slotsom ten aanzien van de onder VIII omschreven vorderingen.

VIII, ten aanzien van het onderhoud, onder a

4.9.6

Deze vordering is toewijsbaar, met uitzondering van de gevorderde dwangsommen. Daartoe overweegt de rechtbank dat de gemeente onvoldoende heeft gesteld en omschreven aan welk specifiek en concreet gebod of verbod een dwangsom zou moeten worden verbonden. Het in het petitum vermelde begrip "overtreding" is een te algemene en onvoldoende duidelijke omschrijving. Bij akte kan de gemeente haar vordering op dit punt nader specificeren, hetgeen er toe kan leiden dat de gevorderde dwangsom, al dan niet gematigd, alsnog wordt toegewezen, met dien verstande dat alsdan de dwangsom zal worden gemaximeerd.

VIII, ten aanzien van het woonrijp maken, onder b en onder c

4.9.7

Het gevorderde onder VIII, ten aanzien van het woonrijp maken, onder c, is in zoverre toewijsbaar dat Ludinga Vastgoed de door haar gestelde "opschortingsschade" niet mag verrekenen. De rechtbank verwijst naar haar overwegingen in rechtsoverwegingen 4.9.3 en 4.9.4. De gemeente heeft daarnaast geen concreet ander opschortings- of verrekeningsverweer van Ludinga Vastgoed genoemd die de zeer algemeen geformuleerde vordering - welke grondslag derhalve onbepaald en onbegrensd is - rechtvaardigen en daarvoor voldoende grondslag bieden. Bovendien is het de rechtbank niet geheel duidelijk, los van het voorgaande, waartoe deze vordering strekt.

Dit geldt ook voor de vordering onder VIII, ten aanzien van het woonrijp maken, onder b. Beide vorderingen verlangen dat de rechtbank een "vaststelling doet". Het is de rechtbank niet duidelijk wat de gemeente hiermee beoogt. Hierover dient de gemeente zich bij akte nader uit te laten. De rechtbank vermoedt dat de gemeente wenst dat de rechtbank ten aanzien van deze vorderingen een verklaring van recht als bedoeld in artikel 3:302 BW uitspreekt. Indien dit niet het geval is, zullen de vorderingen in zoverre worden afgewezen.

VIII, ten aanzien van het woonrijp maken, onder d

4.9.8

De rechtbank overweegt dat deze vordering niet duidelijk maakt wat de gemeente van Ludinga Vastgoed verlangt. De gemeente heeft niet duidelijk gemaakt aan wie

Ludinga Vastgoed het in deze vordering bedoelde deel van de Pollendam moet overdragen. Bovendien lijkt het er op, gelet op de redactie van het petitum, dat de gemeente van

Ludinga Vastgoed verlangt dat zij de eigendom van een derde, namelijk Grondbank Harlingen B.V., overdraagt. Gelet op deze onduidelijkheid, is de vordering bij deze stand van zaken niet toewijsbaar, inclusief de gevorderde dwangsom. Bij akte kan de gemeente haar vordering op dit punt nader specificeren, hetgeen er toe kan leiden dat de vordering in gewijzigde vorm wordt toegewezen, inclusief de gevorderde dwangsom, al dan niet gematigd, met dien verstande dat alsdan de dwangsom zal worden gemaximeerd.

voorts in conventie en in reconventie

Vorderingen over en weer en verrekening (vordering III in conventie en vordering III in reconventie)

4.10.1

Deze vorderingen zien op de door partijen gepretendeerde vorderingen over en weer en de verrekening van deze vorderingen met elkaar. Daaromtrent overweegt de rechtbank als volgt.

4.10.2

Ter gelegenheid van haar pleidooi heeft de gemeente haar vordering in reconventie onder III verminderd tot een bedrag van € 73.792,40 (inclusief omzetbelasting). Dit bedrag omvat volgens de gemeente onder meer:

- € 37.842,00 terzake de kosten van het afvoeren van asbest (van de voormalige boerderijlocatie Kingma);

- € 5.240,02 ter zake de kosten van het zeven van puinhoudende grond (van het plangebied Ludinga).

De rechtbank wijst op randnummer 78 van de ter gelegenheid van het pleidooi overgelegde pleitnotitie van de gemeente en de hierin onder (i) en (ii) genoemde posten. Daarbij merkt de rechtbank op dat de onder (iii) genoemde post (toegekende planschaden) niet langer in discussie is. Met dit bedrag van € 449,97 (door de gemeente afgerond op een bedrag van

€ 450,00) heeft de gemeente haar vordering (na verrekening) op Ludinga Vastgoed verminderd. De rechtbank wijst op randnummers 80 en 81. Bij conclusie van dupliek in reconventie is Ludinga Vastgoed er mee akkoord gegaan dat zij 50% van de kosten van het zeven van puinhoudende grond voor haar rekening neemt, een bedrag van € 5.240,02 (randnummer 4.8 en 4.9). Aan de vordering van € 5.240,02 ligt derhalve ten grondslag de stelling van de gemeente dat Ludinga Vastgoed ook de overige 50% van de kosten van het zeven van puinhoudende grond moet betalen, zodat zij uiteindelijk een bedrag van

€ 10.480,03 (zie randnummer 76, onder (ii), de kolom inclusief omzetbelasting) moet betalen.

4.10.3

Ter onderbouwing van haar stelling dat Ludinga Vastgoed de kosten van het afvoeren van asbest (hierna mede te noemen: "asbestkosten") en nog eens 50% van de kosten van het zeven van puinhoudende grond (hierna mede te noemen: "zeefkosten") moet voldoen aan de gemeente, heeft de gemeente gewezen op de brief van 24 januari 2008 van Ludinga Vastgoed. In deze brief heeft Ludinga Vastgoed zich volgens de gemeente akkoord verklaard met de betaling van deze posten.

4.10.4

De rechtbank overweegt als volgt. De brief van 24 januari 2008 van Ludinga Vastgoed betreft een reactie van Ludinga Vastgoed op de brieven van de gemeente van

30 november 2007 en 10 januari 2008. De rechtbank stelt vast dat de gemeente in haar brief van 30 november 2007 het punt van het afvoeren van asbesthoudende grond weliswaar heeft opgeworpen (onder punt 7), maar het hiermee gemoeide bedrag is niet genoemd. In de brief van 30 november 2007 wordt verder in zijn geheel geen gewag gemaakt van het zeven van puinhoudende grond. In de brief van 10 januari 2008 wordt hiervan ook geen gewag gemaakt. Dit geldt overigens ook voor het afvoeren van asbest. Uit de brief van 24 januari 2008 kan dus niet worden afgeleid dat Ludinga Vastgoed zich er mee akkoord heeft verklaard, of dat in deze brief besloten ligt, dat zij de "asbestkosten" en de (resterende 50% van de) "zeefkosten" voor haar rekening neemt. In de brief van 30 november 2007 heeft de gemeente onder punt 7 aangegeven dat zij voor wat betreft de afvoer van asbest 40% van de verwijderingskosten van € 50.000,00 voor haar rekening neemt. Voor zover de gemeente hiermee wil betogen dat Ludinga Vastgoed dus de resterende 60% voor haar rekening neemt, overweegt de rechtbank dat deze gevolgtrekking niet zonder meer valt te maken uit voornoemd punt 7. Bovendien heeft de gemeente niet aangetoond dat met de verwijdering van asbest € 50.000,00 was gemoeid. Uit het voorgaande volgt dat de gemeente haar stelling dat Ludinga Vastgoed zich jegens de gemeente heeft verbonden tot betaling van de "asbestkosten" en de (resterende 50% van de) "zeefkosten" onvoldoende feitelijk heeft onderbouwd. Dit betekent dat de resterende vordering van de gemeente op Ludinga Vastgoed € 30.710,38 (inclusief omzetbelasting) bedraagt (€ 73.792,40 minus € 37.842,00 minus € 5.240,02). Ludinga Vastgoed heeft evenwel erkend dat zij na verrekening een bedrag van € 31.070,39 (inclusief omzetbelasting) verschuldigd is aan de gemeente. De rechtbank verwijst naar randnummer 4.10 in de conclusie van dupliek in reconventie. De rechtbank zal Ludinga Vastgoed daarom veroordelen tot betaling aan de gemeente van dit (hogere) bedrag.

4.10.5

Uit het voorgaande volgt dat de rechtbank het in conventie onder III gevorderde zal afwijzen en het in reconventie onder III gevorderde tot een bedrag van € 31.070,39 zal toewijzen.

4.10.6

Ludinga Vastgoed heeft geen verweer gevoerd tegen de gevorderde wettelijke handelsrente ex artikel 6:119a. Evenmin is verweer gevoerd tegen de ingangsdatum van deze rente. De rechtbank zal Ludinga Vastgoed derhalve veroordelen tot betaling van de vanaf 28 juni 2008 verschuldigde wettelijke handelsrente over € 31.070,39.

Slotsom

4.11

Gelet op het voorgaande zal de rechtbank in afwachting van de aktewisseling in conventie en in reconventie iedere verdere beslissing aanhouden.

5.De beslissing

De rechtbank:

in reconventie:

5.1

bepaalt dat de zaak weer op de rol zal komen van
8 juli 2015voor:

- het nemen van een akte, als bedoeld in rechtsoverwegingen 4.7.3, 4.9.6, 4.9.7 en 4.9.8, door
de gemeente, waarop desgewenst door Ludinga Vastgoed bij antwoordakte gereageerd kan worden;

- het nemen van een akte, als bedoeld in rechtsoverweging 4.7.4, door
Ludinga Vastgoed, waarop desgewenst door de gemeente bij antwoordakte gereageerd kan worden;

in conventie en in reconventie:

5.2

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit vonnis is gewezen door mr. C.M. Telman, mr. J. Smit en mr. E.Th.M. Zwart-Sneek en in het openbaar uitgesproken op 10 juni 2015.

c674

Uitleg en nakoming samenwerkingsovereenkomst tussen Ludinga Vastgoed B.V. en Gemeente Harlingen

Uitspraak

RECHTBANK NOORD-NEDERLAND

1.De procedure

2.De feiten in conventie en in reconventie

3.De vorderingen in conventie en in reconventie

4.Het geschil en de beoordeling daarvan in conventie en in reconventie

5.De beslissing