ECLI:NL:RBNNE:2015:1156

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK NOORD-NEDERLAND

Afdeling privaatrecht

Zittingsplaats Groningen

zaaknummer / rolnummer: C/18/154545 / KG ZA 15-55

Vonnis in kort geding van 13 maart 2015

in de zaak van

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

DE HAAN VASTGOED B.V.,

gevestigd te Groningen,

eiseres,

advocaat mr. R. Glas,

tegen

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

AKSOS VASTGOED B.V.,

gevestigd te Groningen,

gedaagde,

advocaat mr. D.S.M. Wouda.

Partijen zullen hierna De Haan en Aksos genoemd worden.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

de dagvaarding;
de mondelinge behandeling d.d. 3 maart 2015;
de pleitnota van Aksos.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De feiten

2.1.

De Haan is eigenares van het appartementsrecht omvattende het uitsluitend gebruik van de kantoorruimte gelegen op de begane grond en eerste verdieping van het gebouw plaatselijk bekend [adres 1].

Aksos, is eigenares van het appartementsrecht omvattende het uitsluitend gebruik van de kantoorruimte gelegen op de tweede verdieping van het gebouw plaatselijk bekend [adres 2].

2.2.

Bij akte van levering van 7 maart 2005 heeft Aksos het zojuist genoemde

appartementsrecht in eigendom verworven van De Haan.

In deze akte van levering is de volgende bepaling met betrekking tot een voorkeursrecht van koop opgenomen:

“
Voorkeursrecht/Recht van koop

Voorts verklaren verkoper en koper het navolgende te zijn overeengekomen:

1. Verkoper en koper,verlenen elkaar over en weerhet recht van koop ten behoeve van:

Het hiervoor omschreven appartementsrecht, het hierbij verkochte

het appartementsrecht omvattende het uitsluitend gebruik van de kantoorruimte gelegen op de tweede verdieping van het gebouw, plaatselijk bekend [adres 2],

en het aan verkoper in eigendom zijnde appartementsrecht:

het appartementsrecht omvattende het uitsluitend gebruik van de kantoorruimte gelegen op de begane grond en de eerste verdieping van het gebouw, plaatselijk bekend [adres 3]

voor een prijs in onderling overleg vast te stellen doch tegen de alsdan geldendewaarde in het economisch verkeer, welk recht van koop de respectieve koper eerst kan uitoefenen indien de eigenaar voornemens is het registergoed geheel of gedeeltelijk in eigendom over te dragen, dan wel daarop een zakelijk genotsrecht te vestigen, onder welke titel ook.

2. Het aanbod tot koop zal bij aangetekend schrijven moeten geschieden aan de koper, die daarop binnen één maand aan de eigenaar moet mededelen of hij wenst gebruik te maken van zijn recht tot koop, bij gebreke van welke mededeling binnen de hiervoor genoemde termijn gemeld recht tot koop komt te vervallen.

3. Indien partijen omtrent het vaststellen van de koopsom niet tot overeenstemming komen, zal de koopsom voor partijen worden vastgesteld door twee deskundigen, waarvan één te benoemen door de eigenaar en één te benoemen door de koper.

De kosten van taxatie komen voor rekening van beide partijen, ieder voor de helft.

4. Binnen twee weken na de vaststelling van de koopsom dient de koper zich bij aangetekend schrijven jegens de eigenaar uit te spreken of hij van het voorkeursrecht tot koop gebruik wenst te maken tegen de getaxeerde waarde, bij gebreke waarvan dit voorkeursrecht komt te vervallen.

5. De overdracht van voormeld registergoed onder gelijktijdige betaling van de koopsom dient plaats te vinden uiterlijk drie (3) maanden na vaststelling van de koopsom, als hiervoor omschreven.

6. De eigendomsoverdracht zal geschieden onder vrijwaring van hypotheken en/of beslagen terwijl het gekochte door de koper vrij van huur en/of pacht aanvaard zou kunnen worden.

7. Indien de eigenaar tot verkoop overgaat zonder de koper de gelegenheid te geven op de boven aangegeven wijze van zijn recht tot koop gebruik te maken, of zijn medewerking tot de overdracht niet verleend, nadat de koper heeft verklaard van zijn recht gebruik te willen maken, zal de eigenaar ten behoeve van de koper verbeuren een direct opeisbare boete van tweehonderdenvijftigduizend euro (€250.000,00).”

2.3.

Bij e-mail van 19 november 2014 heeft Aksos aan De Haan het volgende medegedeeld:

‘
Ik wend mij even tot u met het volgende.

Aksos Vastgoed B.V. overweegt de verkoop van het appartementsrecht [adres 2]. De Haan Vastgoed B.V. is eigenaar van[adres 1], en heeft volgens de splitsingsakte een voorkeursrecht bij verkoop.

Wij hebben een aantal partijen geïnformeerd omtrent ons voornemen tot verkoop van het appartementsrecht. Er heeft zich inmiddels een kandidaat-koper bij ons gemeld. Onderhandelen met kandidaat-koper is alleen zinvol indien De Haan Vastgoed B.V. geen gebruik wenst te maken van haar voorkeursrecht.

Wellicht kunt u een en ander met de bevoegden binnen uw organisatie bespreken, en mij dan nader informeren.’

2.4.

Bij e-mail van 27 november 2014 heeft De Haan het volgende aan Aksos bericht:

‘
Bij e-mail van 19 november 2014 heeft u ons kantoor bericht namens Aksos Vastgoed B.V. verkoop aan het appartementsrecht aan de [adres 2] te overwegen. In deze e-mail heeft u ons tevens gevraagd of wij (lees: De Haan Vastgoed B.V.) gebruik zouden willen maken van het voorkeursrecht zoals opgenomen in de akte van levering d.d. 7 maart 2005.

Alhoewel u in uw e-mail overweegt tot verkoop over te gaan en een en ander niet is verwoord in een aangetekende brief zoals dat wel is vereist volgens het desbetreffende artikel uit de akte van levering, vatten wij uw e-mail van 19 november 2014 op als een aanbod tot koop en kan ik u namens De Haan Vastgoed B.V. berichten dat zij gebruik maakt van haar voorkeursrecht tot koop.

Graag vernemen wij binnen zeven dagen na heden van u voor welk bedrag u bereid bent het appartementsrecht aan De Haan Vastgoed B. V. te verkopen, zodat wij het aanbod zullen kunnen beoordelen.’

2.5.

Bij mail van 28 november 2014 heeft Aksos aan De Haan doen weten:

‘
Aksos Vastgoed B.V. is bereid tot verkoop van het appartementsrecht [adres 2] aan De Haan Vastgoed B.V. De koopsom bedraagt € 785.000, k.k, exclusief BTW.

Graag verneem ik binnen zeven dagen na heden uw reactie.’

2.6.

De Haan heeft bij e-mail van 1 december 2014 aan Aksos doen weten een makelaar te hebben ingeschakeld om advies uit te brengen inzake de waarde van [adres 2] en binnen twee weken een bod uit te brengen.

Aksos heeft daarop gevraagd om uiterlijk 14 december 2014 een reactie te mogen ontvangen.

2.7.

Bij e-mail van 10 december 2014 heeft De Haan aan Aksos het volgende doen weten:

‘
Bijgesloten tref je aan de door mij gevraagde taxatie. Zoals je kunt lezen is de marktwaarde vastgesteld op € 365.000,--. Namens De Haan Vastgoed B.V. bericht ik je dan ook dat het appartementsrecht [adres 2] willen kopen voor een bedrag van € 365.000,-- k. k.

Ik zou graag binnen zeven dagen na heden een reactie van je willen ontvangen. Indien je ons aanbod niet accepteert, dan wijs ik je op de procedure van artikel 11.3 en volgende van de akte van levering.

In afwachting van je reactie.’

2.8.

Aksos heeft daarop bij e-mail van 12 december 2014 het volgende medegedeeld:

‘
Hartelijk dank voor de bod tot koop van het appartementsrecht [adres 2]. Ik kan je berichten dat wij niet zullen ingaan op het aanbod. Alhoewel er wel enige ruimte zit in onze vraagprijs, lijkt onderhandelen omtrent een hogere koopsom niet opportuun.’

2.9.

Bij e-mail van 16 december 2014 heeft De Haan daarop gereageerd met de mededeling dat de procedure van het voorkeursrecht van koop zoals opgenomen in de akte van levering dient te worden gevolgd, wat betekent dat er door beide partijen deskundigen moeten worden benoemd die gezamenlijk de waarde in het economisch verkeer bepalen, waarvoor De Haan het appartementsrecht kan kopen. Aksos wordt verzocht om binnen twee weken na dagtekening van de mail aan te geven welke deskundige namens Aksos de taxatie zal uitvoeren.

2.10.

Bij e-mail van 18 december 2014 heeft de raadsman van Aksos aan De Haan doen weten dat De Haan Aksos niet kan dwingen tot medewerking aan de verkoop van het appartementsrecht, als Aksos niet uit eigen beweging meewerkt.

3.Het geschil

3.1.

De vordering van De Haan strekt ertoe:

1) gedaagde te gebieden om binnen twee dagen na betekening van dit vonnis aan een door haar te benoemen makelaar/taxateur schriftelijk opdracht te verstrekken om op kosten van gedaagde samen met de door eiseres te benoemen makelaar/taxateur, R.A. Boogaerdt van Boogaerdt Bedrijfsmakelaars te Zwolle en Meppel, de waarde in het economisch verkeer te bepalen van het appartementsrecht van gedaagde, omvattende het uitsluitend gebruiken van een kantoorruimte gelegen op de tweede verdieping van het gebouw plaatselijk bekend [adres 2], zulks op straffe van verbeurte van een dwangsom van
€ 10.000,00 per dag of deel van een dag dat gedaagde hiermee in gebreke blijft;

2) gedaagde bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad te veroordelen in de kosten van dit kort geding, te vermeerderen met de wettelijke rente over deze proceskosten, te rekenen vanaf veertien dagen na dagtekening van het in deze te wijzen vonnis tot aan de dag der algehele

voldoening, alsmede te vermeerderen met de nakosten ter hoogte van € 131,00 zonder

betekening en € 199,00 met betekening van het in deze te wijzen vonnis.

4.4. De beoordeling

Het (spoedeisend) belang

4.1.

Aksos heeft weersproken dat er sprake is van spoedeisend belang aan de zijde van De Haan bij de onderhavige vordering.

De Haan heeft het spoedeisend belang nader toegelicht. De Haan heeft daartoe gewezen op hetgeen daarover in de dagvaarding is aangevoerd:

De Haan heeft spoedeisend belang bij haar vordering in dit kort geding, daar De Haan er recht en belang bij heeft om snel duidelijkheid te hebben over de waarde in het economisch verkeer van het appartementsrecht van Aksos. De waarde van onroerende zaken heeft de neiging te fluctueren en daarom dient deze waarde wat De Haan betreft zo spoedig mogelijk te worden vastgesteld in het kader van het afgesproken voorkeursrecht van koop.

Daarnaast heeft De Haan aangevoerd dat het in geding zijnde pand tot 30 juni 2017 verhuurd is, hetgeen een waardedrukkende invloed op de prijs van een onroerende zaak heeft. De Haan heeft er mitsdien belang bij dat de waarde op korte termijn wordt vastgesteld.

4.2.

Naar vaste jurisprudentie dient de vraag of een eisende partij in kort geding voldoende spoedeisend belang heeft bij de gevraagde voorziening, beantwoord te worden aan de hand van een afweging van de belangen van partijen, beoordeeld naar de toestand ten tijde van de uitspraak. Daarbij moet worden beoordeeld of het spoedeisend belang zodanig is dat een uitspraak in de (aanhangige of nog te entameren) bodemprocedure niet kan wordn afgewacht.

De voorzieningenrechter overweegt dat het spoedeisend belang met de stellingen van De Haan onvoldoende is geconcretiseerd. Mede in het licht van de gemotiveerde betwisting door Aksos had het op de weg van De Haan gelegen dat spoedeisend belang nader te onderbouwen. Dat heeft De Haan echter nagelaten.

4.3.

De voorzieningenrechter is gelet op het vorenoverwogene van oordeel dat De Haan haar spoedeisend belang bij de gevraagde voorziening onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt.

4.4.

Daarbij komt dat de voorzieningenrechter, voorshands oordelend, niet is gebleken van een rechtens te respecteren belang van De Haan bij de gevraagde voorziening.

Niet in geschil is immers dat het recht van eerste koop thans hoe dan ook niet is vervallen. Dat is ter zitting nog eens bevestigd door Aksos.

Het enige belang van De Haan bij de thans gevraagde voorziening houdt in dat zij wenst dat de (ver)koop van het appartementsrecht conform de in de akte omschreven wijze wordt voortgezet.

Los van het ontbreken van (spoedeisend) belang acht de voorzieningenrechter ook op inhoudelijke gronden het gevorderde niet is toewijsbaar en overweegt daartoe het volgende.

Inhoudelijk

4.5.

Niet in geschil is dat in casu geen sprake is van een optierecht, maar van een voorkeursrecht/recht van eerste koop. Daarop wijst de tekst van de notariële akte d.d. 7 maart 2005 ook. Boven de bepaling betreffende dit recht is immers, vet afgedrukt, vermeld “
Voorkeursrecht/Recht van koop”.

4.6.

Anders dan een optierecht is een voorkeursrecht of recht van eerste koop een (voorwaardelijk) recht om een object te kopen, voordat het door de eigenaar aan een ander wordt aangeboden; het voorkeursrecht doet dus slechts een aanbiedingsplicht ontstaan op het moment dat de eigenaar het voornemen heeft tot verkoop van het object over te gaan.

Bij een dergelijke aanbiedingsplicht heeft de eigenaar de plicht bij voorgenomen verkoop de zaak tegen een bepaalde of bepaalbare prijs aan de gerechtigde aan te bieden; men kan dus spreken van een eenzijdige verplichting tot het doen van een bindend aanbod ten gunste van de koopgerechtigde. Deze laatste moet wachten totdat de ander het aanbod heeft gedaan; vervolgens is hij vrij dit aanbod te aanvaarden of te verwerpen. (vgl Asser-Hijma 7-I* 2013/184)

4.7.

Het kernpunt van geschil is op welk moment de verkopende partij, Aksos, zonder gevolgen kan terugtreden, nadat zij aan de andere partij, De Haan, heeft doen weten dat zij het voornemen heeft het desbetreffende appartementsrecht te verkopen.

4.8.

De Haan heeft gesteld dat hiervan sprake was op het moment dat het aanbod tot koop door haar werd aanvaard. Op grond van artikel 6: 219 lid 2 BW kon Aksos haar aanbod tot koop niet meer intrekken, toen dit aanbod door De Haan expliciet is geaccepteerd, aldus De Haan.

Ter zitting heeft De Haan dat standpunt nader aangevuld door te stellen dat Aksos hoe dan ook na het noemen van een prijs niet meer op haar aanbod kon terugkomen. Dat partijen geen overeenstemming hebben bereikt over de koopprijs doet daar niet aan af, aangezien de notariële akte daarin voorziet.
4.9. Aksos heeft evenwel aangevoerd dat het recht van koop voor de eigenaar/koper pas bindend is op het moment dat De Haan de prijs die Aksos wenst te ontvangen, heeft geaccepteerd. Het enkele feit dat een aanbod zonder de koopprijs wordt geaccepteerd, bindt Aksos niet, zo stelt Aksos.

4.10.

Voor beantwoording van de onder 4.7. vermelde vraag is van belang op welke wijze de onder 2.2. aangehaalde passage uit de notariële akte d.d. 7 maart 2005, waarin partijen hun afspraken ten aanzien van het voorkeursrecht van koop hebben vastgelegd, moet worden uitgelegd.

Naar vaste jurisprudentie kan de vraag hoe in een schriftelijke contract de verhouding tussen partijen is geregeld, niet worden beantwoord op grond van alleen maar een zuiver taalkundige uitleg van de bepalingen van het contract. Voor de beantwoording van die vraag komt het immers aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan deze bepalingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Uit een en ander volgt dat redelijkheid en billijkheid hierbij een rol spelen (vergelijk HR 12 januari 2001, NJ 2001, 199).

4.11.

In de desbetreffende bepaling is niet onomstotelijk vermeld dat de enkele mededeling van Aksos dat zij voornemens is het appartementsrecht te verkopen als een onherroepelijk en voor Aksos bindend aanbod is aan te merken.

Een objectieve, taalkundige, uitleg van die bepaling, en met name van de artikelen 1, 2 en 3 in onderling verband beschouwd, wijst er naar het voorlopig oordeel van de voorzieningenrechter veeleer op dat de eigenaar die aan de ander doet weten het voornemen te hebben de zaak te verkopen, tot het tijdstip dat partijen (na onderhandeling) tot overeenstemming zijn gekomen over de koopsom, nog kan terugtreden.

Dat in de in rechtsoverweging 2.2. geciteerde leveringsakte (lid 4) slechts het recht van terugtreden door de koper wordt benoemd, betekent naar het oordeel van de voorzieningenrechter nog niet dat de verkoper dat recht niet toekomt.

De koper verliest dan immers het recht van eerste koop, terwijl bij het terugtreden van de verkoper het voorkeursrecht niet tenietgaat en de verkoper aan het voorkeursrecht gebonden blijft.

4.12.

Voor zover De Haan de e-mail van 19 november 2014, gevolgd door de acceptatie van 27 november 2014 als een onherroepelijk aanbod in de zin van artikel 6: 219 lid 2 BW beschouwt, gaat De Haan eraan voorbij dat in deze e-mail in het geheel geen prijs wordt genoemd, zodat de enkele acceptatie van dit ‘voornemen’ niet zonder meer betekent dat een koopovereenkomst tot stand is gekomen en Aksos haar ‘bod’ niet zonder gevolgen kan intrekken. Ook de omstandigheid dat partijen bij e-mail ieder een eigen prijs hebben genoemd, brengt dat niet mee. De enige betekenis die de voorzieningenrechter, voorshands oordelend, daaraan verbindt is, dat dit voor partijen aanleiding had kunnen geven voor het aanvangen van onderhandelingen omtrent de koopsom. Doordat Aksos, nadat De Haan haar prijs had genoemd, heeft doen weten daar verder niet op in te gaan, is er van onderhandelingen omtrent de prijs geen sprake geweest.

4.13.

Gelet op het vorenoverwogene bestaat geen grondslag voor toewijzing van het gevorderde.

De Haan zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van Aksos worden begroot op:

- griffierecht € 613,00

- salaris advocaat
816,00

Totaal € 1.429,00.

5.De beslissing

De voorzieningenrechter

5.1.

wijst de vorderingen af;

5.2.

veroordeelt De Haan in de proceskosten, aan de zijde van Aksos tot op heden begroot op € 1.429,00, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over dit bedrag met ingang van de veertiende dag na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling;

5.3.

veroordeelt De Haan in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 131,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat De Haan niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 68,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak, en te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over de nakosten met ingang van veertien dagen na de betekening van dit vonnis tot aan de voldoening;

5.4.

verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. E.J. Oostdijk en in het openbaar uitgesproken op 13 maart 2015.^[1]