Uitspraak
Rechtbank noord-holland
Zittingsplaats Alkmaar
Bestuursrecht
zaaknummers: HAA 24/2177, HAA 25/1532, HAA 25/1618, HAA 25/1620, HAA 25/1621 en HAA 25/1635
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 21 januari 2026 in de zaken tussen
[eiseres] , wonende te [woonplaats] , eiseres
(gemachtigde: C.A. van Reenen RB),
en
de heffingsambtenaar van Cocensus, verweerder.
Inleiding
In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiseres tegen de uitspraken op bezwaar van verweerder van 8 februari 2024 (ten aanzien van de onroerende zaak [straat 1] [# 5] , belastingjaar 2023) en van 29 januari 2025 (ten aanzien van de onroerende zaken [straat 1] [# 5] , [straat 2] [# 1] , [# 2] , [# 3] en [# 4] , belastingjaar 2024).
Procesverloop
HAA 24/2177
Verweerder heeft bij beschikking van 25 februari 2023 op grond van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [straat 1] [# 5] in [woonplaats] (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2023 vastgesteld op € 1.206.000. In hetzelfde geschrift is ook de aanslag onroerende-zaakbelastingen (OZB) 2023 bekend gemaakt.
Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar van 8 februari 2024 de aanslag gehandhaafd.
Eiseres heeft daartegen beroep ingesteld.
Naar aanleiding van het beroep is er door verweerder een compromisvoorstel gedaan van € 1.161.000. Eiseres is daarmee niet akkoord gegaan.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
HAA 25/1532, HAA 25/1618, HAA 25/1620, HAA 25/1621 en HAA 25/1635
Verweerder heeft bij beschikking van 23 februari 2024 op grond van artikel 22 van Pro de Wet WOZ de waarden van de woning en de onroerende zaken [straat 2] [# 1] , [# 2] , [# 3] en [# 4] te [woonplaats] (hierna: de onroerende zaken) voor het kalenderjaar 2024 vastgesteld op achtereenvolgend € 1.071.000, € 683.000, € 206.000, € 206.000 en € 180.000. In hetzelfde geschrift zijn ook de aanslagen OZB 2024 bekend gemaakt.
Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar van 29 januari 2025 het bezwaar gedeeltelijk gegrond verklaard en de waarde van [straat 1] [# 5] verlaagd naar € 1.011.000, de waarde van [straat 2] [# 1] verlaagd naar € 276.000, de waarde van [straat 2] [# 2] verlaagd naar € 187.000 en de waarden van [straat 2] [# 3] en [# 4] gehandhaafd.
Eiseres heeft daartegen beroep ingesteld, middels twee beroepschriften.
Verweerder heeft twee verweerschriften ingediend.
Alle zaken:
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 10 december 2025 te Alkmaar.
Verschenen is de echtgenoot van eiseres, [naam 1] , vergezeld van gemachtigde C.A. van Reenen RB.
Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door [naam 2] .
Feiten
1. De woning is een vrijstaande woning uit 2015. De gebruiksoppervlakte van de woning is 156 m², met een aanbouw van 45 m² en een souterrain van 96 m². De oppervlakte van het perceel is 784 m². De woning heeft 6 dakkapellen, een berging en een zwembad.
2. De onroerende zaak [straat 2] [# 1] is een benedenwoning uit 1930. De gebruiksoppervlakte is 88 m². Er is een tuin (bij meergezinswoning).
3. De onroerende zaak [straat 2] [# 2] is een benedenwoning uit 1980. De gebruiksoppervlakte is 44 m². Er is een tuin (bij meergezinswoning).
4. De onroerende zaak [straat 2] [# 3] is een tussenwoning uit 1986. De gebruiksoppervlakte is 317 m². De oppervlakte van het perceel is 324 m². De onroerende zaak heeft een dakkapel en een overkapping.
5. De onroerende zaak [straat 2] [# 4] is een tussenwoning uit 1986. De gebruiksoppervlakte is 47 m². De oppervlakte van het perceel is 142 m². De onroerende zaak heeft een dakkapel en een overkapping.
6. De onroerende zaken zijn samen aangekocht op 6 september 2023 voor € 700.000. De akte van levering is van 29 december 2023.
Geschil
7.
In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2022 en de waarde van de woning en de onroerende zaken op de waardepeildatum 1 januari 2023.
In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2022 en de waarde van de woning en de onroerende zaken op de waardepeildatum 1 januari 2023.
8. De oppervlaktematen van de opstal hoofdgebouw en bijgebouwen zijn niet langer in geschil.
WOZ-waarde van de woning (belastingjaren 2023 en 2024)
9. Eiseres bepleit een waarde voor de woning voor het jaar 2023 primair van € 661.500, subsidiair van € 700.000 en meer subsidiair van € 805.000. Eiseres bepleit een waarde voor de woning voor het jaar 2024 van € 723.000. Eiseres voert het volgende aan:
- De ligging van de woning is slecht. Er is geluidshinder van de snelweg [X] en overlast van de verkeersdrukte van [bedrijf 1] en [bedrijf 2] . Direct aangrenzend is een perceel dat door een [bedrijf 3] wordt gebruikt als opslag van materialen en afval.
- Verweerder is in de uitspraak op bezwaar met betrekking tot het jaar 2023 niet op de slechte ligging ingegaan.
- Het perceel aan de andere zijde van de woning heeft een bestemmingswijziging ondergaan ten behoeve van een [activiteit] en een parkeerplaats direct naast de woning. Omdat er vooralsnog geen schuttingen of heggen staan, is eiseres bang voor geluidsoverlast, verminderde privacy en aantasting van haar woongenot.
- Er zijn twee vergelijkingsobjecten die een lagere waarde van de woning onderbouwen. [straat 1] [# 6] is verkocht op 28 december 2021 voor € 680.000. Dit object grenst direct aan het voornoemde perceel van het [bedrijf 3] , maar heeft een bosschage ertussen en daardoor minder overlast. [straat 1] [# 7] is verkocht op 28 juli 2022 voor € 830.000. De oppervlakte van het perceel is 3.290 m². Dit object ligt vlakbij het voornoemde perceel van het [bedrijf 3] .
- De waarde van de woning is voor beide jaren teveel gestegen ten opzichte van het vorige jaar of voorgaande jaren.
- Het verkoopcijfer van [adres 1] is niet bruikbaar ter onderbouwing van de waarde voor het jaar 2023. Het is een [luxe villa] . Op het perceel is [beschrijving van faciliteiten] . De woning is qua woonoppervlakte en perceeloppervlakte veel kleiner.
10. Verweerder bepleit een waarde voor de woning voor het jaar 2023 van € 976.000. Verweerder verwijst daarbij naar de bij het verweerschrift gevoegde matrix. In deze matrix is de woning getaxeerd op € 976.320. Naast gegevens van de woning, bevat de matrix gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten, namelijk [adres 1] , [straat 3] [# 9] [straat 1] [# 6] , [adres 3] en [adres 4] , alle te [woonplaats] .
Verweerder bepleit een waarde voor de woning voor het jaar 2024 van € 1.011.000. Verweerder verwijst daarbij naar de bij het verweerschrift gevoegde matrix. In deze matrix is de woning getaxeerd op € 1.011.259. Naast gegevens van de woning, bevat de matrix gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten, namelijk [straat 1] [# 8] , [adres 4] en [adres 5] , alle te [woonplaats] .
WOZ-waarde van de onroerende zaken.
11. Eiseres bepleit een waarde voor de onroerende zaken voor het jaar 2024 primair van gezamenlijk € 720.300 (€ 234.000, € 159.000, € 175.300, € 152.000), subsidiair van gezamenlijk € 744.000 (€ 241.000, € 164.000, € 182.000 en € 157.000). Eiseres voert het volgende aan:
- De referentieobjecten zijn veel nieuwer. Daarom zijn er minder (achterstallige) onderhoudsuitgaven te verwachten dan bij de onroerende zaken.
- Bij de onroerende zaken is feitelijk sprake van een verzamelgebouw. Blijkens de koopakte zijn de inpandige appartementen slechts recreatief te verhuren. Separate verkoop is nagenoeg onmogelijk. De eigen aankooptransactie van negen maanden na de waardepeildatum (voor het totaal) is € 700.000. De waarde op de waardepeildatum is dan, met toepassing van 2,9 % (CBS prijsindexcijfer op moment levering) € 720.300, subsidiair 6,4% (indexcijfer op het moment van koop) € 744.000.
- De stelling van verweerder dat [straat 2] [# 3] en [# 4] een hogere waarde zouden moeten hebben, is niet onderbouwd of toegelicht.
- Direct aangrenzend aan de onroerende zaken ligt een jachthaven. Deze is ernstig vervuild. Deze vervuiling is dan ook in de grond van het perceel aanwezig omdat het aan de achterzijde ook aan het betreffende water grenst.
12. Verweerder stelt dat hij de waarden van de onroerende zaken niet te hoog heeft vastgesteld. Verweerder verwijst daarbij naar de bij het verweerschrift gevoegde matrices. In deze matrices zijn de onroerende zaken [straat 2] [# 1] , [# 2] , [# 3] en [# 4] getaxeerd op € 276.000, € 187.000, € 206.000 en € 180.000. Naast gegevens van de onroerende zaken, bevatten de matrices gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten, namelijk ten aanzien van [straat 2] [# 1] en [# 2] : [straat 4] [# 10] , [straat 4] [# 11] , [straat 3] [# 12] en [straat 3] [# 3] en ten aanzien van [straat 2] [# 3] en [# 4] : [straat 5] [# 13] , [straat 5] [# 14] en [straat 3] [# 15] .
Beoordeling van het geschil
Wettelijk kader
13. Ingevolge artikel 17, tweede lid, Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
WOZ-waarde van de woning, jaar 2023.
14. Verweerder moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. De rechtbank stelt vast dat verweerder een lagere waarde bepleit (€ 976.000) dan in de beschikking staat vermeld. Het beroep is reeds daarom gegrond. De rechtbank zal beoordelen of deze waarde van € 976.000 niet te hoog is, of dat deze nog verder dient te worden verlaagd, zoals eiseres stelt.
15. Om te beoordelen of verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld, moet de rechtbank de volgende vragen beantwoorden.
1. Zijn de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar met de woning?
2. Zo ja, heeft verweerder voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning?
16. Verweerder heeft ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde een matrix overgelegd. In de matrix is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn.
17. De rechtbank acht de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar met de woning. De vergelijkingsobjecten zijn niet te ver van de waardepeildatum verkocht, zijn alle vrijstaande woningen en wat bouwjaar en grootte betreft ook goed vergelijkbaar met de woning. De stelling van eiseres dat [adres 1] niet bruikbaar is, volgt de rechtbank niet. Hoewel de woning qua perceeloppervlakte veel kleiner is dan [adres 1] , is de woning juist wat betreft bouwjaar goed vergelijkbaar. Verweerder heeft dit object daarom terecht, ondanks de verschillen met de woning, in de matrix opgenomen als vergelijkingsobject. Voorts heeft verweerder aangegeven dat [adres 1] energielabel A heeft en dat uit de verkoopadvertentie niet blijkt dat [adres 1] een energieneutrale woning zou zijn, zoals eiseres stelt. Er zijn door eiseres geen gegevens overgelegd waaruit blijkt dat het duurzaamheidsniveau van de woning slechter is. Verweerder heeft aangegeven dat de luxe voorzieningen van [adres 1] tot uitdrukking komen in de kwalificaties “goed” voor kwaliteit en onderhoud tegenover een “voldoende” voor de woning. De rechtbank concludeert dat er weliswaar verschillen zijn tussen de woning en [adres 1] , maar dat die niet dermate groot zijn dat de woning niet bruikbaar is om als vergelijkingsobject te dienen. Daarnaast is de rechtbank van oordeel dat, ook al zou [adres 1] buiten beschouwing worden gelaten, de overige objecten voldoende vergelijkbaar zijn om als onderbouwing van de waarde van de woning te kunnen dienen.
18. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met het verweerschrift en de matrix inzichtelijk en aannemelijk heeft gemaakt dat hij voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. De rechtbank merkt op dat voorop moet staan dat uiteindelijk de eindwaarde ter toetsing aan de rechtbank voorligt en niet elk onderdeel van de waardering afzonderlijk.
De rechtbank is het met eiseres eens dat het object [straat 1] [# 6] een goede vergelijking is, met name gelet op de ligging. Ten aanzien van [straat 1] [# 6] heeft eiseres gesteld dat dit object ook direct grenst aan het voornoemde perceel van het [bedrijf 3] , maar een bosschage ertussen heeft en daardoor minder overlast ervaart. De rechtbank is van oordeel dat dit tot uitdrukking komt in de matrix doordat verweerder de ligging van [straat 1] [# 6] als “voldoende” kwalificeert en de ligging van de woning als “matig”. Het verkoopcijfer van [straat 1] [# 6] onderbouwt niet een lagere waarde, zoals eiseres stelt, omdat gekeken dient te worden naar alle referentieobjecten tezamen als onderbouwing voor de WOZ-waarde en niet naar een of twee verkoopcijfers afzonderlijk.
De stelling van eiseres dat ook rekening dient te worden gehouden met [straat 1] [# 7] als referentieobject, volgt de rechtbank niet, omdat van dit object geen kenmerken als ligging, kwaliteit en onderhoud, bekend zijn.
Met het verschil in luxe tussen [adres 1] en de woning heeft verweerder voldoende rekening gehouden. De prijs per vierkante meter van [adres 1] is namelijk € 2.373 hoger dan die van de woning.
19. De gehanteerde vierkante meterprijs van de woning van is € 2.500, terwijl de gerealiseerde prijzen per vierkante meter van de referentiewoningen tussen de € 2.805 en € 4.873 liggen. Daarmee is naar het oordeel van de rechtbank voldoende rekening gehouden met de overlast die eiseres ervaart van het naastgelegen perceel en van de verkeersdrukte van de snelweg [X] en van [bedrijf 1] en [bedrijf 2] . Gelet daarop staat de WOZ-waarde van de woning in een goede verhouding ten opzichte van de geïndexeerde verkoopprijzen van de referentieobjecten.
WOZ-waarde van de woning, jaar 2024.
20. Verweerder moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld.
Verweerder heeft ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde van € 1.011.000 een matrix overgelegd. In de matrix is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn.
21. De rechtbank acht de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar met de woning. De vergelijkingsobjecten zijn niet te ver van de waardepeildatum verkocht, zijn alle vrijstaande woningen en wat bouwjaar en grootte betreft ook goed vergelijkbaar met de woning. Hoewel [straat 1] [# 8] wel een veel groter perceel heeft dan de woning, is deze woning, goed vergelijkbaar omdat het in dezelfde straat is gelegen.
22. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met het verweerschrift en de matrix inzichtelijk en aannemelijk heeft gemaakt dat hij voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. [straat 1] [# 8] is nabij de woning gelegen. De veronderstelde overlast van de snelweg [X] en de verkeersbewegingen bij het hotel zijn daarmee verwerkt in dit verkoopcijfer. De ligging van [straat 1] [# 8] is als “voldoende” gekwalificeerd, terwijl de ligging van de woning als “matig” is gekwalificeerd. Hiermee heeft verweerder naar het oordeel van de rechtbank voldoende rekening gehouden met de overlast die eiseres ervaart van het naastgelegen perceel dat door een [bedrijf 3] wordt gebruikt als opslag van materialen en afval.
23. De gehanteerde vierkante meterprijs van de woning van is € 2.410, terwijl de gerealiseerde prijzen per vierkante meter van de referentiewoningen tussen de € 2.920 en € 3.565 liggen. Daarmee is naar het oordeel van de rechtbank voldoende rekening gehouden met de overlast die eiseres ervaart van het naastgelegen perceel dat door een [bedrijf 3] wordt gebruikt als opslag van materialen en afval en van de verkeersdrukte van de snelweg [X] en van [bedrijf 1] en [bedrijf 2] . Gelet daarop staat de WOZ-waarde van de woning in een goede verhouding ten opzichte van de geïndexeerde verkoopprijzen van de referentieobjecten.
WOZ-waarde van de woning, jaren 2023 en 2024
24. Wat betreft de bestemmingsplanwijziging om op het naastgelegen terrein in de toekomst [activiteit] te realiseren, is niet aannemelijk gemaakt dat daar een waardedrukkend effect vanuit zal gaan. Dit kan immers door een potentiële koper ook als een positief element worden gezien. Verweerder heeft daarom de ligging van de woning terecht als “matig” en niet als “slecht” aangemerkt.
25. Eiseres voert daarnaast aan dat de WOZ-waarde van de woning te veel gestegen is in vergelijking tot de vastgestelde WOZ-waarde van het voorgaande jaar. Voor zover eiseres daarmee bedoelt dat de waarde in verhouding staat dan wel dient te staan tot de waarde die per vorige waardepeildatum aan de woning is toegekend, kan dit standpunt naar het oordeel van de rechtbank niet worden gevolgd. Doel en strekking van de Wet WOZ brengen namelijk mee dat de waarde van een woning voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald, aan de hand van feiten en omstandigheden die zich op of rond de waardepeildatum voordoen, waarbij wordt voorbijgegaan aan de waarde die per een vorige waardepeildatum aan de woning is toegekend (vgl gerechtshof ’s-Hertogenbosch 5 oktober 2022, ECLI:NL:GHSHE:2022:3373). Tevens geldt dat bij de waardering fouten gemaakt kunnen worden die bij een taxatie op een volgende waardepeildatum moeten kunnen worden hersteld. Ook dat kan resulteren in een van de markt afwijkend stijgingspercentage van de vastgestelde waardes. Ook deze stelling van eiseres wordt daarom niet gevolgd.
26. Het vorenstaande brengt de rechtbank tot het oordeel dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat hij de nader vastgestelde waarde voor het jaar 2023 van € 976.000 en de waarde voor het jaar 2024 van € 1.011.000 niet te hoog heeft vastgesteld. Eiseres heeft niet aannemelijk gemaakt dat deze waarden lager dienen te worden vastgesteld.
Motivering uitspraak op bezwaar, belastingjaar 2023.
27. Anders dan eiseres stelt, is verweerder in de uitspraak op bezwaar wel ingegaan op de ligging van de woning. Verweerder heeft immers daarover gezegd dat de vergelijkingsobjecten een vergelijkbare ligging hebben.
WOZ-waarde van de onroerende zaken, belastingjaar 2024
28. Ter zitting heeft eiseres aangegeven dat de nummering van de onroerende zaken niet meer in geschil is. De rechtbank gaat daarom uit van de nummering zoals verweerder deze heeft gehanteerd in de waardering, namelijk [straat 2] [# 1] , [# 2] , [# 3] en [# 4] .
29. Eiseres voert aan dat sprake is van een bedrijfswoning, een verzamelgebouw en dat de inpandige appartementen niet separaat verkoopbaar zijn, maar blijkens de koopakte slechts recreatief verhuurbaar. Daarom dient het eigen aankoopcijfer van het gehele gebouw in aanmerking te worden genomen.
30. Artikel 16 van Pro de Wet WOZ bepaalt dat voor de toepassing van de wet als één onroerende zaak wordt aangemerkt:
a. een gebouwd eigendom;
b. een ongebouwd eigendom;
c. een gedeelte van een in onderdeel a of onderdeel b bedoeld eigendom dat blijkens zijn indeling is bestemd om als een afzonderlijk geheel te worden gebruikt;
d. een samenstel van twee of meer van de in onderdeel a of onderdeel b bedoelde eigendommen of in onderdeel c bedoelde gedeelten daarvan die bij dezelfde belastingplichtige in gebruik zijn en die, naar de omstandigheden beoordeeld, bij elkaar behoren;
e. […];
f. […].
31. Tussen partijen is niet in geschil dat sprake is van vier afzonderlijke gedeelten van het verzamelgebouw. Hiermee wordt voldaan aan hetgeen in artikel 16, aanhef en onder c, van de Wet WOZ is bepaald. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder het “verzamelgebouw” dan ook juist afgebakend en is hij terecht uitgegaan van vier WOZ-objecten.
32 . Naar het oordeel van de rechtbank is sprake van woningen. Uit de parlementaire geschiedenis volgt dat ook recreatiewoningen onder het begrip ‘woning’ vallen (Memorie van toelichting, Kamerstukken II, 1996/97,25 037, nr. 3, blz. 20). Verweerder heeft de onroerende zaken [straat 2] [# 1] , [# 2] , [# 3] en [# 4] dus terecht als woningen aangemerkt.
33. Deze woningen dienen te worden gewaardeerd op basis van artikel 17 , tweede lid, Wet WOZ, als hiervoor onder punt 13 is vermeld. Hierbij wordt uitgegaan van vrije opleverbaarheid van de onroerende zaak. Dit houdt in dat aan de onroerende zaken een waarde wordt toegekend alsof de volle en onbezwaarde eigendom, zonodig bij wege van fictie, zou kunnen worden overgedragen van die zaak, ook al is de eigendom naar burgerlijk recht niet afzonderlijk overdraagbaar, en ook al worden de woningen verhuurd. Uit het systeem van de Wet WOZ volgt dus dat bij een pand als het onderhavige, dat bestaat uit delen die blijkens hun indeling bestemd zijn om als afzonderlijke woningen te worden gebruikt, elke woning afzonderlijk een te waarderen object vormt en er van uitgegaan moet worden dat elk object als afgesplitste woning verkocht kan worden. Gelet op voormelde fictie, kunnen de stellingen van eiseres dat de onroerende zaken niet afzonderlijk verkoopbaar zijn, maar slechts recreatief verhuurbaar, en daarom het eigen aankoopcijfer van het gehele gebouw in aanmerking te worden genomen, dan ook niet slagen.
34. Verweerder moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de onroerende zaken niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Verweerder heeft ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarden voor [straat 2] [# 1] , [# 2] , [# 3] en [# 4] op respectievelijk € 276.000, € 187.000, € 206.000 en € 180.000 voor elke onroerende zaak een matrix overgelegd.
35. Eiseres stelt dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met het feit dat sprake is van recreatiewoningen. De rechtbank stelt vast dat op de onroerende zaken de bestemming ‘recreatie’ rust. Uit de jurisprudentie volgt dat gebruiksvoorschriften in bestemmingsplannen die een beperking van het genot opleveren, een waardedrukkende invloed hebben.
36. De rechtbank stelt vast dat verweerder de onroerende zaken niet heeft vergeleken met objecten die ook kunnen worden aangemerkt als recreatiewoningen. Als dergelijke woningen niet voorhanden zijn, dan dient in de waardering dit verschil tot uitdrukking te komen. De rechtbank is van oordeel dat uit de matrices niet blijkt dat verweerder met dit verschil tussen de onroerende zaken en de vergelijkingsobjecten voldoende rekening heeft gehouden. De stelling van verweerder ter zitting dat er wel voldoende rekening mee is gehouden omdat voor elke onroerende zaak geldt dat de gemiddelde vierkante meterprijs van de vergelijkingsobjecten hoger is dan de voor de onroerende zaken vastgestelde vierkante meterprijs, acht de rechtbank onvoldoende. Immers onduidelijk is of met dit verschil, naast het verschil in kwaliteit en bouwjaar van de objecten, ook voldoende rekening is gehouden met het feit dat de objecten recreatiewoningen zijn. In de matrices en de verweerschriften is dit in elk geval niet aangegeven. Het enkele feit dat wel wordt vermeld dat het om recreatiewoningen gaat, is onvoldoende.
37. De rechtbank volgt niet de stelling van eiseres dat de vastgestelde vervuiling van de jachthaven dient te leiden tot een lagere waarde van de onroerende zaken. Blijkens het rapport is de baggerspecie ter plaatse van de jachthaven vervuild. Met het overgelegde rapport en hetgeen hij heeft gesteld heeft eiser niet aannemelijk gemaakt dat het gaat om vervuiling die ook in de grond van de onroerende zaken aanwezig is. De vervuiling van de jachthaven heeft derhalve geen waardedrukkend effect op de waarde van de onroerende zaken. Deze beroepsgrond slaagt niet.
38. De waarden die verweerder aan de onroerende zaken heeft toegekend kunnen dus niet worden gevolgd. Aan de andere kant heeft eiseres de door haar voorgestane waarden voor [straat 2] [# 1] , [# 2] , [# 3] en [# 4] van € 234.000, € 159.000, € 175.300, € 152.000, subsidiair van € 241.000, € 164.000, € 182.000 en € 157.000 op geen enkele manier (bijvoorbeeld door middel van taxatierapporten) onderbouwd en daarom kunnen ook die waarden niet worden gevolgd. Bij deze stand van zaken zal de rechtbank de waarden van de onroerende zaken in goede justitie moeten vaststellen.
39. Gelet op het vorenoverwogene dient het beroep gegrond te worden verklaard. De rechtbank stelt de waarden van de onroerende zaken als volgt in goede justitie vast:
[straat 2] [# 1] : € 258.000
[straat 2] [# 2] : € 175.000
[straat 2] [# 3] : € 194.000
[straat 2] [# 4] : € 168.000
Proceskosten in bezwaar
40. Verweerder heeft in de uitspraak op bezwaar van 29 januari 2025 aan gemachtigde een proceskostenvergoeding toegekend omdat de WOZ-waarden van [straat 1] [# 5] , [straat 2] [# 1] en [straat 2] [# 2] zijn verlaagd en het bezwaar daarom gegrond is. Verweerder heeft een de proceskostenvergoeding bepaald op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht op € 80,88. Verweerder heeft 1 punt met een waarde van € 647 toegekend voor het bezwaarschrift met wegingsfactor 1 en de factor van 0,125 toegepast op grond van artikel 30a van de Wet WOZ.
41. Eiseres stelt dat verweerder aan eiseres per object (dus drie objecten) een proceskostenvergoeding had moeten toekennen met toepassing van wegingsfactor 1 omdat sprake is van ten minste drie afzonderlijke feitencomplexen en twee bezwaarschriften.
42. De rechtbank is, anders dan gemachtigde van eiseres, van oordeel dat sprake is van één bezwaar, omdat het is gericht tegen meerdere primaire beschikkingen die op hetzelfde aanslagbiljet staan [1] , waarvoor eenmaal proceskosten dient te worden toegekend. Verweerder heeft dan ook terecht eenmaal 1 punt toegekend met een waarde van € 647 voor het bezwaarschrift. Hoewel het bezwaar ziet op meerdere besluiten, is geen sprake van een complexe zaak, zodat terecht een weging van 1 is toegepast.
43. Uit artikel 30a, eerste lid, van de Wet WOZ volgt dat de proceskosten in bezwaar, voor zover deze betrekking hebben op door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand in het kader van bezwaar, moeten worden vermenigvuldigd met 0,125. Dit is de wettelijk vastgelegde factor die sinds 1 januari 2025 geldt. Anders dan waar de gemachtigde van eiseres vanuit lijkt te gaan, is het dus niet zo dat de rechtbank deze vermenigvuldigingsfactor buiten toepassing kan laten omdat de gemachtigde van eiser hierom verzoekt of hierbij baat heeft. Voor deze bepaling is er geen sprake van overgangsrecht [2] . Dit betekent dat deze factor per 1 januari 2025 van toepassing is.
44. De factor kan buiten toepassing worden gelaten als sprake is van bijzondere omstandigheden. De rechtbank ziet hiervoor echter geen aanleiding. De enkele stelling van gemachtigde dat hij veel tijd heeft besteed aan de zaak, is geen bijzondere omstandigheid als bedoeld in artikel 30a, eerste lid, van de Wet WOZ. De beroepsgrond slaagt niet.
Conclusie en gevolgen
45. Nu de rechtbank tot het oordeel komt dat de WOZ-waarde van de woning voor het jaar 2023 op € 976.000 dient te worden vastgesteld, en de WOZ-waarde van de onroerende zaken [straat 2] [# 1] , [straat 2] [# 2] , [straat 2] [# 3] en [straat 2] [# 4] dienen te worden vastgesteld op achtereenvolgens € 258.000, € 175.000, € 194.000 en € 168.000, is het beroep gegrond.
Proceskosten en griffierecht
46. Omdat het beroep gegrond is moet de heffingsambtenaar het griffierecht aan eiseres vergoeden. Dit is € 51 voor de zaak HAA 24/2177 en € 53 voor de zaken HAA 25/1618 en HAA 25/1620. Voor de zaken HAA 25/1621 en HAA 25/1635 is geen griffierecht geheven.
47. Er bestaat geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling. Het beroepschrift is namelijk niet ingediend door een derde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent. Gemachtigde heeft immers ter zitting aangegeven dat hij niet uitsluitend of in hoofdzaak zijn beroep maakt van het verlenen van rechtsbijstand. Voorts heeft gemachtigde aangegeven dat hij geen kosten aan eiseres in rekening heeft gebracht. Er is dan ook niet voldaan aan artikel 1 onder Pro a van het Besluit proceskosten bestuursrecht. Ook van overige proceskosten die voor vergoeding in aanmerking komen zoals bedoeld in artikel 1 van Pro het Besluit proceskosten bestuursrecht, is niet gebleken.
Immateriële schade
t.a.v. HAA 24/2177
48. Eiseres heeft in haar beroepschrift van 7 maart 2024 verzocht om vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn. De redelijke termijn bedraagt voor de bezwaar- en beroepsfase gezamenlijk twee jaar [3] . Het bezwaarschrift is ontvangen op 8 maart 2023. De redelijke termijn is dus op 8 maart 2025 overschreden. Dat betekent dat de redelijke termijn op de datum van het arrest van de Hoge Raad van 14 juni 2024 [4] nog niet was overschreden. Bij een geschil over een financieel belang van minder dan € 1 .000, waarbij de redelijke termijn met niet meer dan twaalf maanden is overschreden, kan door de belastingrechter daarom worden volstaan met de constatering dat de redelijke termijn is overschreden [5]
49. Eiseres heeft niet gesteld laat staan aannemelijk gemaakt dat het financieel belang de grens van € 1 .000 overschrijdt, hetgeen wel op haar weg had gelegen. De rechtbank zal daarom volstaan met de constatering dat de redelijke termijn is overschreden en zal dus geen vergoeding toekennen.
t.a.v. HAA 25/1532, HAA 25/1618, HAA 25/1620, HAA 25/1621 en HAA 25/1635
50. Eiseres heeft in haar beroepschrift verzocht om vergoeding van haar immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn.
Verweerder heeft het bezwaarschrift ontvangen op 12 april 2024. Nu de rechtbank uitspraak doet op 21 januari 2026 is deze termijn nog niet verstreken en is er dus geen grond voor een schadevergoeding.
Beslissing
De rechtbank:
T.a.v. HAA 24/2177:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- stelt de waarde van de woning voor het kalenderjaar 2023 vast op € 976.000;
- bepaalt dat de aanslag OZB 2023 dienovereenkomstig moet worden verlaagd;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats komt van het bestreden besluit;
- draagt verweerder op om eiseres het door haar betaalde griffierecht van € 51 te vergoeden.
T.a.v. HAA 25/1532:
- verklaart het beroep ongegrond;
T.a.v. HAA 25/1618, HAA 25/1620, HAA 25/1621 en HAA 25/1635:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar voor zover het betrekking heeft op de WOZ-beschikking van [straat 2] [# 1] , [straat 2] [# 3] , [straat 2] [# 4] en [straat 2] 32d;
- stelt de waarde van de onroerende zaak [straat 2] [# 1] voor het kalenderjaar 2024 vast op € 258.000;
- stelt de waarde van de onroerende zaak [straat 2] [# 2] voor het kalenderjaar 2024 vast op € 175.000;
- stelt de waarde van de onroerende zaak [straat 2] [# 3] voor het kalenderjaar 2024 vast op € 194.000;
- stelt de waarde van de onroerende zaak [straat 2] [# 4] voor het kalenderjaar 2024 vast op € 168.000;
- bepaalt dat de aanslagen OZB 2024 dienovereenkomstig moeten worden verlaagd;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats komt van het bestreden besluit.
- draagt verweerder op om eiseres het door haar betaalde griffierecht van twee maal € 53 te vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M.C. van As, rechter, in aanwezigheid van mr. E.P. van der Zalm, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 21 januari 2026.
griffier rechter
Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift per post verzonden op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam (belastingkamer).
U kunt digitaal beroep instellen via www.rechtspraak.nl. Daar klikt u op “Formulieren en inloggen”. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1 . bij het hogerberoepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2 . het hogerberoepschrift moet, indien het op papier wordt ingediend, ondertekend zijn. Verder moet het ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de datum van verzending;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de redenen waarom u het niet eens bent met de uitspraak (de gronden van het hoger beroep).