Uitspraak
RECHTBANKNOORD-HOLLAND
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Haarlem
Zaaknummer: 11525604 \ VV EXPL 25-22
Vonnis in kort geding van 20 maart 2025
in de zaak van
[eiser],
wonende te [plaats 1],
eisende partij,
hierna te noemen: [eiser],
gemachtigde: mr. M.T. Eckhart,
tegen
[gedaagde],
wonende te [plaats 2],
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde],
gemachtigde: mr. B.J.R. Loijmans.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding
- de producties van [eiser]
- de producties van [gedaagde]
- de mondelinge behandeling van 27 februari 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt
- de pleitnota van [gedaagde].
- de producties van [eiser]
- de producties van [gedaagde]
- de mondelinge behandeling van 27 februari 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt
- de pleitnota van [gedaagde].
2.De feiten
2.1.
Op de begane grond van het pand op het adres [adres 1] te [plaats 3] (verder: het pand) bevindt zich een bedrijfsruimte (verder: de bedrijfsruimte). Op de eerste en tweede verdieping (nummer [adres 2]) bevindt zich een woonruimte (verder: de woonruimte). [gedaagde] huurt sinds 1 november 2017 de bedrijfsruimte en sinds 15 november 2017 de woonruimte.
2.2.
Beide ruimtes werden eerst gehuurd van [betrokkene 1] en [betrokkene 2] (verder: [betrokkenen]), destijds eigenaren van het pand.
2.3.
In de huurovereenkomst staat:
9.1.
Huurder is verplicht zich te houden aan de gestelde voorschriften van
verzekeringsmaatschappijen en de plaatselijke brandweer, met betrekking tot horecapanden, -zoals elektra (NEN1010 / NEN 3140) en het legen van asbakken, brandblusapparatuur etc. Huurder zal periodiek ca. een maal per drie jaar, voor zijn rekening. de elektrische installatie laten keuren door een elektrotechnisch bureau, geconstateerde gebreken dienen te worden hersteld, middels een erkend bedrijf, door en voor rekening huurder.
(…)
9.8.
Wijziging van bedrijfsnaam en/of bedrijfsvorm op locatie van het gehuurde is enkel mogelijk na schriftelijke toestemming van verhuurder. Partijen zijn verplicht bij wijziging van bedrijfsnaam en/of bedrijfsvorm een en ander, mits akkoord verhuurder, te laten wijzigen in de onderhavige overeenkomst.
(…)
9.13.
Eventuele risico's, kosten en/of investeringen in welke vorm dan ook, voortvloeiende uit het gebruik van huurder c.q. de mogelijke toekomstige horeca activiteiten komen volledig voor rekening van huurder.
(…)
9.17.
Huurder zal omwonenden of huurders van hetzelfde gebouw of complex geen hinder of last bezorgen, waaronder en met name geluids- en geuroverlast, en ervoor zorgdragen dat de bij zijn goedvinden aanwezige derden alsmede zijn of hun bezoekers dit evenmin doen. Door brandweer, gemeente of andere instanties geëiste aanvullende geluids- en brandisolatie is voor rekening van huurder.
2.4.
In de huurovereenkomst van de woonruimte staat:
8.1
Vanaf de ingangsdatum van de huur worden alle mededelingen van verhuurder aan huurder in verband met de uitvoering van dit huurcontract, gericht aan het adres van het gehuurde, zijnde het werkelijke woonadres van huurder.
Indien het gehuurde geen vaste woonplaats meer van huurder is, verplicht hij zich om verhuurder daarvan terstond schriftelijk in kennis te stellen onder opgave van zijn nieuwe adres en woonplaats. Voor het geval huurder het gehuurde voorgoed verlaat zonder opgave van zijn nieuwe, adres aan verhuurder blijft het adres van het gehuurde als woonplaats van huurder aangemerkt.
2.5.
In de op de huurovereenkomst woonruimte van toepassing zijnde algemeen bepalingen staat:
“1.3 Huurder is - zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurder - niet bevoegd het gehuurde geheel of gedeeltelijk in huur, onderhuur of gebruik aan derden af te staan, daaronder begrepen het verhuren van kamers en het verlenen van pension of het doen van afstand van huur. Een door of vanwege verhuurder gegeven toestemming is eenmalig en geldt niet voor andere of opvolgende gevallen.
1.4
Ingeval huurder handelt in strijd met het bepaalde in 1.3 verbeurt hij aan verhuurder per kalenderdag dat de overtreding voortduurt een direct opeisbare boete, gelijk aan driemaal de op dat moment voor huurder geldende huurprijs per dag met een minimum van € 45,- per dag, onverminderd het recht van verhuurder om nakoming dan wel ontbinding wegens wanprestatie, alsmede schadevergoeding te vorderen voor zover de schade de boete overstijgt. Verder dient huurder alle daardoor verkregen inkomsten aan verhuurder af te dragen.”
2.6.
[gedaagde] heeft de woonruimte bouwkundig gesplitst in twee zelfstandige woonruimten, [adres 2] en [adres 3]. [gedaagde] heeft zelf nooit in de woonruimte gewoond en deze steeds (onder)verhuurd aan derden.
2.7.
[betrokkenen] heeft in maart 2021 het pand verkocht aan een derde. Op 21 juni 2024 zijn [eiser] en zijn echtgenote eigenaar geworden van het pand. De huurovereenkomsten zijn ongewijzigd gebleven.
2.8.
Op 3 januari 2024 is geprobeerd om een explosief tegen de deur van de bedrijfsruimte te plaatsen (verder: het plaatsen van een explosief), waarop de burgemeester de bedrijfsruimte heeft gesloten. Deze mocht op 22 februari 2024 weer open nadat het door [gedaagde] opgestelde veiligheidsplan was goedgekeurd door de burgemeester. De daders zijn inmiddels berecht en hebben gevangenisstraf gekregen.
2.9.
[eiser] heeft van diverse verzekeraars bericht ontvangen dat zij niet bereid zijn het pand te verzekeren.
In e-mails van de tussenpersoon staat:
“Via daar heb ik de aanvraag begin deze week gedaan en waarbij is gekeken of 1 van deze verzekeraars dekking wilde verlenen. Met de opvolgende afwijzing betekend dat geen van deze partijen dit risico accepteert. Daarmee heb je, naar mijn idee, er echt alles aan gedaan. Veel meer kanalen zijn er niet meer mogelijk.”
En
“Echter (niet negatief bedoeld) vermoed ik sterk, dat na het correct invullen van de slotvragen, de kans erg groot is dat zij ook geen dekking kunnen realiseren.”
En
“Uw E-aanvraag is niet geaccepteerd:
(…)
De reden hiervoor is:
Vanwege de verhuur van meerdere verdiepingen en dergelijke zakelijke exploitatie van de begaande grond hebben wij geen mogelijkheden voor dit risico.”
En
“Onderstaande aanvraag is NIET geaccepteerd.
Woonhuis
Het spijt ons u niet beter te kunnen berichten.”
En
“Beide dekken een Shisha-lounge maar kunnen helaas (ook) niks betekenen in deze.
Voornaamste reden dat ze dit risico niet willen, is de oorzaak van het opzeggen van de vorige verzekering.”
2.10.
Op 16 januari 2025 heeft [eiser] de huurovereenkomsten per direct beëindigd. [gedaagde] heeft niet ingestemd met de beëindiging.
2.11.
Op 28 januari 2025 heeft de gemeente een tijdelijke verplichte sluitingstijd opgelegd aan [gedaagde]:
“Omdat ik niet wil berusten in deze openbare orde verstoringen en overtredingen van de toelatingstijd stel ik, krachtens artikel 3:12, eerste lid, van de Apv, tijdelijke verplichte sluitingstijden voor [bedrijf] vast, namelijk:Van 13 februari 2025 tot en met 15 februari 2025: van 02.00 – 05.00 uur.
“Omdat ik niet wil berusten in deze openbare orde verstoringen en overtredingen van de toelatingstijd stel ik, krachtens artikel 3:12, eerste lid, van de Apv, tijdelijke verplichte sluitingstijden voor [bedrijf] vast, namelijk:Van 13 februari 2025 tot en met 15 februari 2025: van 02.00 – 05.00 uur.
(…)
Hierbij heb ik meegewogen dat uit de meldingen en constateringen blijkt dat al het overlast en de verstoringen van de openbare orde betrekking hebben op incidenten die na 02.00 hebben plaatsgevonden. Het doel van de tijdelijke sluitingstijden voor [bedrijf], is het beperken van openbare orde verstoringen (waaronder overlast).
(…)Gelet op al het bovenstaande acht ik de nadelige gevolgen van het besluit in verhouding tot het doel om openbare orde verstoringen (waaronder overlast) te beperken en herhaling van overtredingen van de toelatingstijd te voorkomen.”
2.12.
[gedaagde] heeft (bestuursrechtelijk) bezwaar tegen het besluit ingediend.
3.Het geschil
3.1.
[eiser] vordert – samengevat – ontruiming van de bedrijfsruimte en de woonruimte. Volgens [eiser] schiet [gedaagde] tekort in de nakoming van haar verplichtingen uit de huurovereenkomst.
- Ten eerste is als gevolg van de (mislukte) aanslag op de onderneming van [gedaagde] het gehuurde onverzekerbaar en sprake van overlast in de buurt. Daardoor handelt [gedaagde] in strijd met artikel 9.17 (huurder mag geen overlast bezorgen). Het risico van de onverzekerbaarheid van het gehuurde ligt op grond van de artikelen 9.1 en 9.13 bij [gedaagde]. Ten slotte is in februari 2024 de exploitatievergunning aangepast zonder toestemming van de verhuurder hetgeen in strijd is met artikel 9.8.
- Ten tweede heeft [gedaagde] in de woning van het gehuurde niet haar hoofdverblijf, wat in strijd is met de artikelen 8.1 van de huurovereenkomst en 1.1. van de algemene bepalingen. In strijd met artikel 1.3 van de algemene bepalingen verhuurt [gedaagde] de woning onder aan derden.
- Ten derde handelt [gedaagde] in strijd met haar verplichtingen door de huur stelselmatig te laat te betalen.
Voormelde tekortkomingen zijn ieder voor zich maar ook in samenhang bezien zodanig ernstig dat deze ontbinding van de huurovereenkomst en, daarop vooruitlopend, ontruiming van het gehuurde rechtvaardigen.
- Ten eerste is als gevolg van de (mislukte) aanslag op de onderneming van [gedaagde] het gehuurde onverzekerbaar en sprake van overlast in de buurt. Daardoor handelt [gedaagde] in strijd met artikel 9.17 (huurder mag geen overlast bezorgen). Het risico van de onverzekerbaarheid van het gehuurde ligt op grond van de artikelen 9.1 en 9.13 bij [gedaagde]. Ten slotte is in februari 2024 de exploitatievergunning aangepast zonder toestemming van de verhuurder hetgeen in strijd is met artikel 9.8.
- Ten tweede heeft [gedaagde] in de woning van het gehuurde niet haar hoofdverblijf, wat in strijd is met de artikelen 8.1 van de huurovereenkomst en 1.1. van de algemene bepalingen. In strijd met artikel 1.3 van de algemene bepalingen verhuurt [gedaagde] de woning onder aan derden.
- Ten derde handelt [gedaagde] in strijd met haar verplichtingen door de huur stelselmatig te laat te betalen.
Voormelde tekortkomingen zijn ieder voor zich maar ook in samenhang bezien zodanig ernstig dat deze ontbinding van de huurovereenkomst en, daarop vooruitlopend, ontruiming van het gehuurde rechtvaardigen.
3.2.
[gedaagde] voert aan dat [eiser] niet ontvankelijk moet worden verklaard in zijn vordering. Niet alleen hij maar ook zijn vrouw is eigenaar en verhuurder van het pand.
Zij is niet betrokken is in de procedure.
Verder kan [eiser] geen ontbinding (en dus geen ontruiming) vorderen op basis van een eerdere wanprestatie uit een periode dat hij nog geen eigenaar/verhuurder was.
[gedaagde] betwist dat zij tekort schiet en dat het pand niet te verzekeren is. Zij heeft zelf wel een verzekering kunnen afsluiten. Daarnaast treft [gedaagde] geen verwijt inzake de plaatsing van het explosief en is er geen concrete aanwijzing voor herhaling.
[gedaagde] heeft van haar eerste verhuurder toestemming gekregen voor onderverhuur van de woonruimten en [eiser] was hiervan op de hoogte.
Tot slot voert [gedaagde] [eiser] heeft nooit eerder geklaagd over te late betalingen. Zij betaalt nu alles op tijd.
De gestelde tekortkomingen kunnen dus niet leiden tot ontruiming van het gehuurde.
Zij is niet betrokken is in de procedure.
Verder kan [eiser] geen ontbinding (en dus geen ontruiming) vorderen op basis van een eerdere wanprestatie uit een periode dat hij nog geen eigenaar/verhuurder was.
[gedaagde] betwist dat zij tekort schiet en dat het pand niet te verzekeren is. Zij heeft zelf wel een verzekering kunnen afsluiten. Daarnaast treft [gedaagde] geen verwijt inzake de plaatsing van het explosief en is er geen concrete aanwijzing voor herhaling.
[gedaagde] heeft van haar eerste verhuurder toestemming gekregen voor onderverhuur van de woonruimten en [eiser] was hiervan op de hoogte.
Tot slot voert [gedaagde] [eiser] heeft nooit eerder geklaagd over te late betalingen. Zij betaalt nu alles op tijd.
De gestelde tekortkomingen kunnen dus niet leiden tot ontruiming van het gehuurde.
3.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
Uitgangspunten
4.1.
Voorop staat dat een bij voorlopige voorziening bevolen ontruiming een maatregel is, die diep ingrijpt in het gebruiksrecht en de daarmee verbonden huurbescherming van de huurder. Bij de beoordeling van een dergelijke vordering moet - volgens vaste jurisprudentie - grote terughoudendheid worden betracht, gelet op de omstandigheid dat in een kortgedingprocedure geen plaats is voor een - diepgaand - onderzoek naar bestreden feiten en gezien de vergaande, veelal onomkeerbare gevolgen van een ontruiming in kort geding, zoals in deze zaak aan de orde is.
4.2.
Verder is voor toewijzing van de vordering in dit kort geding vereist dat de aan die vordering ten grondslag gelegde feiten en omstandigheden voldoende aannemelijk zijn en dat het ook in voldoende mate waarschijnlijk is dat die vordering in een nog te voeren gewone procedure (bodemprocedure) zal worden toegewezen. Voor nader onderzoek naar bepaalde feiten en omstandigheden of voor bewijslevering door bijvoorbeeld getuigen is in dit kort geding in beginsel geen plaats. Dat moet gebeuren in een eventuele bodemprocedure. De beoordeling in dit kort geding is dan ook niet meer dan een voorlopig oordeel over het geschil tussen partijen.
Processueel ondeelbare rechtsverhouding
4.3.
[eiser] en zijn vrouw zijn beide eigenaren van het pand. Daarmee is de vordering van [eiser] een processueel ondeelbare rechtsverhouding. In een procedure over een processueel ondeelbare rechtsverhouding moeten alle bij die rechtsverhouding betrokken partijen in de procedure worden betrokken [1] . Laat degene die een beslissing wil uitlokken over een processueel ondeelbare rechtsverhouding na om alle bij de rechtsverhouding betrokken partijen in het geding te roepen, dan moet die partij in de gelegenheid worden gesteld om de niet opgeroepen personen/persoon alsnog als partij in het geding te betrekken door oproeping op de voet van artikel 118 Rv. Die gelegenheid zal [eiser] echter niet krijgen omdat hij daarbij, gelet op hetgeen hierna wordt overwogen en beslist, geen belang heeft en [gedaagde] evenmin.
Tekortkomingen
4.4.
De kernvraag hier is of [gedaagde] zodanig is tekort geschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit de huurovereenkomst en haar wettelijke huurdersverplichtingen dat ontbinding van de huurovereenkomst en, daarop in dit kort geding vooruitlopend, ontruiming van het gehuurde gerechtvaardigd is. De tekortkomingen waarop [eiser] zich beroept, hebben zich deels afgespeeld in de periode waarin hij nog geen eigenaar en verhuurder was.
“Oude” wanprestaties
4.5.
Op grond van artikel 7:226 BW gaan de rechten en plichten van de huurovereenkomst die na de eigendomsovergang opeisbaar zijn geworden over op [eiser]. [eiser] kan echter geen vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst baseren op gedragingen (die mogelijk) in strijd met de huurovereenkomst hebben plaatsgevonden vóór de eigendomsovergang [2] . De plaatsing van het explosief kan, nog daargelaten of [gedaagde] hiervan enig verwijt kan worden gemaakt, op zich zelf dus niet de grondslag vormen voor de gevorderde ontruiming.
Vrees voor nieuwe aanslag
4.6.
Indien en voor zover [eiser] betoogt dat hij gelet op deze poging tot een aanslag op het gehuurde, moet vrezen voor nieuwe pogingen, geldt dat daarvoor onvoldoende concrete aanwijzingen zijn. De daders van de mislukte poging zitten immers vast en onvoldoende is gebleken dat er ook anderen zijn die het op de onderneming van [gedaagde] hebben gemunt.
Onverzekerbaar pand?
4.7.
Het belangrijkste argument van [eiser] om te streven naar ontruiming is dat hij vanwege de bedrijfsvoering van [gedaagde] en de poging tot het plaatsen van een explosief, het pand niet kan verzekeren. [eiser] heeft echter het causale verband tussen het niet kunnen verzekeren en de wijze van gebruik door [gedaagde] en/of de mislukte aanslag, niet aangetoond. Zo valt uit de zinnen “de oorzaak van het opzeggen van de vorige verzekering”, “het correct invullen van de slotvragen” of “Vanwege de verhuur van meerdere verdiepingen en dergelijke zakelijke exploitatie van de begaande grond” niet op te maken dat dekking geweigerd wordt vanwege de bedrijfsvoering van [gedaagde] of door de poging tot plaatsen van een explosief. Het aanbod van [eiser] om aanvullende stukken in het geding te brengen hierover wordt gepasseerd omdat in deze kortgedingprocedure geen ruimte is voor nader onderzoek of bewijs.
4.8.
Overigens zou, ook als [eiser] er wel in zou slagen voornoemd causaal verband aan te tonen, dit niet kunnen leiden tot toewijzing van de vordering. De exploitatie van het gehuurde als shishalounge valt binnen de overeengekomen bestemming. Niet is aannemelijk geworden dat [gedaagde] enig verwijt van de mislukte aanslag kan worden gemaakt: uit het strafvonnis blijkt dat zij als slachtoffer wordt gezien. Dat de bedrijfsvoering van [gedaagde] onbehoorlijk is of leidt tot overlast in de buurt, is ook onvoldoende aannemelijk geworden. [gedaagde] roept haar bezoekers op om geen overlast te veroorzaken en zij heeft een veiligheidsplan opgesteld dat door de gemeente is goedgekeurd. Klachten van buurtbewoners zijn niet overgelegd. De recente beslissing van de gemeente om gedurende één weekend de openingstijden te verkorten, maakt niet dat daarmee de gestelde overlast voldoende aannemelijk is geworden, alleen al omdat [gedaagde] deze beslissing heeft aangevochten en die dus nog niet onherroepelijk is.
4.9.
Gelet op het voorgaande kunnen de plaatsing van het explosief en de bedrijfsvoering door [gedaagde] niet leiden tot de conclusie dat [gedaagde] is tekort geschoten en dus ook niet tot de gevorderde ontruiming van het gehuurde. Dat geldt ook voor het betoog van [eiser] dat in februari 2024 zonder toestemming van de verhuurder de exploitatievergunning is gewijzigd. Vast staat dat [gedaagde] het gehuurde steeds heeft geëxploiteerd als shishalounge en dat nog steeds doet. In het licht van de betwisting door [gedaagde] is niet aannemelijk geworden dat van een wijziging van de vergunning sprake is geweest, anders dan dat [gedaagde] een veiligheidsplan heeft moeten aanleveren.
Onderverhuur bovenwoning
4.10.
Dat [gedaagde] de bovenwoningen illegaal heeft onderverhuurd, is in dit kort geding niet aannemelijk geworden. Weliswaar volgt uit de algemene bepalingen dat onderverhuur zonder voorafgaande toestemming niet is toegestaan, maar [gedaagde] heeft gemotiveerd betoogd en onder overlegging van stukken aangetoond dat zij voor de onderverhuur (en de daarvoor benodigde splitsing) toestemming had gekregen van de toenmalige verhuurder [betrokkenen]. Daarmee heeft [betrokkenen] dus ook toestemming gegeven voor het niet gebruiken van de woning als hoofdverblijf. Dat diens opvolger heeft verklaard geen toestemming te hebben gegeven voor onderverhuur, doet niets af aan de reeds eerder gegeven toestemming van [betrokkenen]. Daarnaast geldt dat [eiser] het pand voor aankoop heeft bezichtigd en wist dan wel had kunnen weten van de onderhuur en hierover geen nadere vragen heeft gesteld en daartegen ook niet heeft geprotesteerd.
Late huurbetalingen
4.11.
De late huurbetalingen zijn niet dusdanig dat zij een ontruiming rechtvaardigen. Daarbij is niet gebleken dat [eiser] [gedaagde] eerder heeft aangesproken hierover en [gedaagde] heeft onbetwist gesteld dat de betalingen nu wel tijdig worden gedaan.
Conclusie
4.12.
Alles overwegende en in samenhang bezien is het niet voldoende aannemelijk dat op grond van de feiten en omstandigheden zoals thans is bekend geworden de vordering in een bodemprocedure zal worden toegewezen. De vordering van [eiser] wordt afgewezen.
4.13.
[eiser] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [gedaagde] worden begroot op:
- salaris gemachtigde
€
543,00
- nakosten
€
135,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
678,00
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
wijst de vorderingen van [eiser] af,
5.2.
veroordeelt [eiser] in de proceskosten van € 678,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [eiser] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
5.3.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
5.4.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.J. Dijk en in het openbaar uitgesproken op 20 maart 2025.