ECLI:NL:GHAMS:2023:1229

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team I

zaaknummer : 200.300.552/01

zaaknummer rechtbank Amsterdam : 8603766 cv EXPL 20-11397

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 30 mei 2023

inzake

[appellante],

wonend te [woonplaats] ,

appellante,

advocaat: mr. B.J.R. Loijmans te Amsterdam,

tegen

[geïntimeerde],

wonend te [woonplaats] ,

geïntimeerde,

advocaat: mr. V.M. IJzerman te Amsterdam.

De partijen worden hierna [appellante] en [geïntimeerde] genoemd.

1.Het geding in hoger beroep

[appellante] is bij dagvaarding van 13 augustus 2021 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam van 28 juni 2021, onder bovenvermeld zaaknummer gewezen tussen [appellante] als eiseres in conventie, tevens verweerster in voorwaardelijke reconventie en [geïntimeerde] als gedaagde in conventie tevens eiser in voorwaardelijke reconventie.

Bij tussenarrest van 19 oktober 2021 is een mondelinge behandeling na aanbrengen bepaald, die op 14 december 2021 heeft plaatsgevonden. Partijen hebben toen geen overeenstemming bereikt.

Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:

- memorie van grieven, met producties;

- memorie van antwoord, met producties.

Op 16 maart 2023 heeft in deze zaak een mondelinge behandeling plaatsgevonden. Beide partijen hebben bij deze gelegenheid nog producties in het geding gebracht.

Namens [appellante] is het woord gevoerd door mr. Loijmans en diens kantoorgenoot mr. R.G. Meester en namens [geïntimeerde] door mr. IJzerman voornoemd. De advocaten hebben zich bediend van spreekaantekeningen, die zijn overgelegd. Partijen hebben vragen van het hof beantwoord.

Ten slotte is arrest gevraagd.

[appellante] heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en alsnog, uitvoerbaar bij voorraad, haar vorderingen zal toewijzen, de vorderingen van [geïntimeerde] zal afwijzen, [geïntimeerde] zal veroordelen in de proceskosten in beide instanties inclusief de nakosten en met rente en hem zal veroordelen tot terugbetaling van al hetgeen [appellante] op grond van het bestreden vonnis aan hem heeft voldaan, met rente.

[geïntimeerde] heeft primair geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis en subsidiair, voor het geval de vordering van [appellante] tot huurbeëindiging alsnog geheel of gedeeltelijk zal worden toegewezen, tot toewijzing van zijn voorwaardelijke vorderingen, met veroordeling van [appellante] in de kosten van het geding, een en ander uitvoerbaar bij voorraad.

Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden.

2.Feiten

De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder 1.1 tot en met 1.21 de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn in hoger beroep niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt. Voor zover in hoger beroep van belang luiden die feiten als volgt.

2.1

[appellante] is gehuwd geweest met [naam 1] (hierna: [naam 1] ). Zij hebben een zoon genaamd [naam 2] , die op [geboortedatum] is geboren.

2.2

[appellante] en [naam 1] zijn gezamenlijk eigenaar geweest van een pand aan de [straatnaam] 6 te [plaats 1] (hierna: het pand). De bedrijfsruimte op de begane grond van het pand (hierna: de bedrijfsruimte) is in 1997 verhuurd aan [naam 3] , die daarin een jongerenhotel dreef.

2.3

Sinds 1998 wonen [naam 1] en [appellante] niet meer samen. Op 20 juli 2005 hebben zij hun huwelijk omgezet in een geregistreerd partnerschap.

2.4

[naam 1] heeft sinds 24 jaar een affectieve relatie met de moeder van [geïntimeerde] .

2.5

In 2005 is [naam 3] uit de bedrijfsruimte ontruimd vanwege een vermeende huurachterstand. Later is bij vonnis vastgesteld dat de ontruiming onrechtmatig was en is [naam 1] veroordeeld tot betaling van een schadevergoeding aan [naam 3] . In het vonnis is onder meer overwogen:

Ter zitting heeft [naam 1] erkend dat in de praktijk tussen partijen een van de schriftelijke huurovereenkomst afwijkende betalingsregeling bestond: de door [naam 3] aan hem betaalde bedragen varieerden steeds in hoogte en in januari en februari werd gewoonlijk minder voldaan, omdat het hotel door [naam 3] die maanden meestal gesloten was, waarna in de loop van het jaar deze achterstand weer werd ingehaald, aldus [naam 1] .

2.6

Sinds 1 maart 2005 huurt [geïntimeerde] de bedrijfsruimte en drijft hij daarin een jongerenhotel. [naam 1] heeft met [geïntimeerde] aanvankelijk een schriftelijke huurovereenkomst gesloten voor de duur van twee jaar tegen een (te indexeren) huurprijs van € 3.000,= euro per maand. Deze is daarna stilzwijgend verlengd.

2.7

In de daarop volgende jaren is [geïntimeerde] tevens gebruiker/huurder geworden van de appartementen in het pand op de vierde en vijfde verdieping voorzijde (hierna: voor) alsmede (uiteindelijk) eigenaar van de appartementen in het pand op de zesde verdieping voor en achter.

2.8

Bij brief van 23 september 2010 heeft [naam 1] aan [geïntimeerde] onder meer het volgende geschreven:

Resumerend heb ik met u de volgende overeenkomsten (…):

1. Huurovereenkomst bedrijfsruimte. Huurprijs € 3.165,70 per maand wordt door u per bank betaald.

2. Pachtovereenkomst hotel voor € 1.000,-- per maand, wordt door u contant betaald.

2.9

Op 24 november 2015 heeft [naam 1] de verzekering van het pand gewijzigd. Op een polisblad van de verzekering staat onder meer:

Objectgegevens

Bestemming (…) Etage 6 t/m 7 4 á 5 kamers voor verhuur aan toeristen gedurende het gehele seizoen.

2.1

Op 21 mei 2019 hebben toezichthouders van de gemeente Amsterdam een onderzoek gedaan in het pand. Zij hebben geconstateerd dat op de vierde, vijfde en zesde verdieping van het pand kamers aan toeristen werden verhuurd. In totaal zijn 31 slaapplaatsen aangetroffen en 24 toeristen.

2.11

Op dezelfde dag zijn de appartementen op de vierde (voor), vijfde (voor) en zesde verdieping (voor en achter) van het pand door de gemeente gesloten voor de duur van drie maanden wegens overtredingen van de het Bouwbesluit en de Woningwet en handelen zonder omgevingsvergunning brandveilig gebruik. Naast [geïntimeerde] is ook [naam 1] in zijn hoedanigheid van verhuurder als overtreder aangemerkt. De gemeente heeft aan [naam 1] een boete van € 20.500,= opgelegd.

2.12

Op 19 februari 2020 heeft [naam 1] in het kader van beëindiging van het partnerschap met [appellante] en scheiding en deling van de gemeenschap zijn aandeel in de eigendom van de bedrijfsruimte overgedragen aan [appellante] , waardoor zij de verhuurder daarvan is geworden.

2.13

Bij brief van 27 februari 2020 aan [geïntimeerde] heeft [appellante] de huurovereenkomst met [geïntimeerde] opgezegd per 1 maart 2021 op grond van slechte bedrijfsvoering en op grond van dringend eigen gebruik, erin bestaande dat [naam 2] [naam 1] in het gehuurde een jongerenhotel wil drijven.

2.14

[naam 1] heeft op 11 juni 2020 schriftelijk onder meer het volgende verklaard:

1/ In de tijd van mevr. [naam 3] (huurder 1998-2005) was het de afspraak dat in de winterperiode een paar maanden huurachterstand mocht ontstaan ivm minder inkomsten.

2/ In dezelfde periode woonde ik op de 6e verdieping voorkant. Mw [naam 3] verhuurde af en toe kamers aan toeristen op de 5e en 6e verdieping en tevens boven mijn appartement op de 7e verdieping.

3/ Wat betreft [geïntimeerde] :

a/ Huur - bekend (zie contract)

b/ Winterachterstand later betalen gold ook voor de heer [geïntimeerde]

c/ Pacht. Het was bedoeld voor een termijn van 10 jaar. Het hostel was nml. ingericht en kon zo direct in gebruik genomen worden. Vanaf 2015 ontving ik van dhr [geïntimeerde] (uit coulance) 500 euro per maand. Zijn moeder ontving het ook omdat ze huishoudelijk werk deed in het gezin. Vanaf het moment dat hij controle kreeg van de gemeente in 2019 (verlinkt) heb ik tegen dhr. [geïntimeerde] gezegd dat hij mij deze betalingen niet langer meer hoefde te betalen. Ook niet meer in de toekomst.

2.15

Bij brief van 5 oktober 2020 aan [geïntimeerde] heeft [appellante] voor het geval de huurovereenkomst niet wordt beëindigd per 1 maart 2021, deze op dezelfde gronden opgezegd per 28 maart 2023.

2.16

[geïntimeerde] heeft niet ingestemd met de opzegging(en) van de huurovereenkomst.

2.17

Bij e-mail van 28 december 2020 heeft [naam 4] aan [naam 1] onder meer bericht:

Ik heb al gereageerd met het verzoek om [appellante] geen brieven aan derden/huurders te laten versturen waar jouw naam onder staat en welke documenten jij voorafgaand aan de verzending niet op inhoud kan controleren.

3.Beoordeling

De procedure in eerste aanleg

3.1

Bij dagvaarding van 9 juni 2020 heeft [appellante] gevorderd, uitvoerbaar bij voorraad:

- de huurovereenkomst tussen partijen te ontbinden, althans na opzegging te beëindigen, per 1 maart 2021;

- voor recht te verklaren dat de pachtovereenkomst tussen partijen per 1 maart 2021 is beëindigd;

- [geïntimeerde] te veroordelen om binnen zeven dagen na betekening van het vonnis het gehuurde te ontruimen op straffe van een dwangsom en met machtiging om zo nodig de tenuitvoerlegging zelf te bewerkstelligen;

- [geïntimeerde] te veroordelen tot betaling van € 4.800,= aan achterstallige pacht en leveringskosten energie en water van € 1.430,= vermeerderd met de wettelijke handelsrente en buitengerechtelijke incassokosten;

- [geïntimeerde] te veroordelen tot betaling van een maandelijkse vergoeding ten bedrage van de huur- en pachtprijs tot de dag van volledige ontruiming, vermeerderd met de wettelijke handelsrente vanaf de vervaldata en buitengerechtelijke incassokosten,

met zijn veroordeling in de gedingkosten.

3.2

[geïntimeerde] heeft de vorderingen van [appellante] bestreden en van zijn kant gevorderd:

in het geval de huurovereenkomst tussen partijen wordt beëindigd op grond van dringend eigen gebruik, uitvoerbaar bij voorraad:

- [appellante] te veroordelen tot betaling van € 100.000,= onverminderd het recht van [geïntimeerde] op verdere schadevergoeding, indien na één jaar na ingebruikname van het gehuurde blijkt dat de wil het gehuurde zelf in gebruik te nemen in werkelijkheid niet aanwezig is geweest;

- [appellante] te veroordelen tot betaling van € 300.000,= aan tegemoetkoming verhuis- en inrichtingskosten;

en in het geval de vordering tot beëindiging van de huur na opzegging wordt afgewezen:

- te bepalen dat de huurovereenkomst pas na twee jaar nadat de afwijzing van de beëindigingsvordering van [appellante] onherroepelijk is geworden opnieuw kan worden opgezegd,

een en ander met veroordeling van [appellante] in de proceskosten.

[appellante] heeft zich tegen de vorderingen van [geïntimeerde] verweerd.

3.3

Bij het bestreden vonnis heeft de kantonrechter alle vorderingen van [appellante] afgewezen en bepaald dat de huurovereenkomst pas opnieuw kan worden opgezegd als twee jaar zijn verstreken nadat de afwijzing van de beëindigingsvordering van [appellante] onherroepelijk is geworden.

De procedure in hoger beroep

3.4

[appellante] heeft tegen het bestreden vonnis zeven grieven aangevoerd.

De verboden toeristische verhuur van de appartementen

3.5

[appellante] heeft gesteld dat de bedrijfsvoering van [geïntimeerde] niet is geweest zoals een goed huurder betaamt omdat hij in het kader van de exploitatie van het jongerenhotel de appartementen boven de bedrijfsruimte in strijd met de daarvoor geldende publiekrechtelijke regelgeving heeft gebruikt voor de verhuur aan toeristen. Samengevat heeft de kantonrechter daarover het volgende overwogen. Dergelijk handelen betaamt een goed huurder niet en in beginsel zou dat grond voor beëindiging van de huurovereenkomst kunnen opleveren. In dit geval echter niet, omdat ervan moet worden uitgegaan dat [naam 1] van deze verhuur op de hoogte was en daartegen niet heeft opgetreden en de wetenschap van [naam 1] aan [appellante] moet worden toegerekend. Ook lag het op de weg van [naam 1] ervoor zorg te dragen dat de appartementen voldeden aan de publiekrechtelijke voorschriften die gelden voor kamerverhuur aan toeristen. Tegen deze overwegingen is
grief 2gericht. Volgens [appellante] blijkt niet dat [naam 1] ervan op de hoogte was dat [geïntimeerde] bezig was met illegale verhuuractiviteiten en bekend was met de schaal waarop dat gebeurde. Als [naam 1] het wel wist, kan die kennis niet aan [appellante] worden toegerekend, omdat [geïntimeerde] en [naam 1] haar bewust hebben misleid en tegen haar samenspannen, aldus [appellante] .

3.6

Deze grief slaagt niet. Voordat [naam 1] zijn aandeel in de eigendom van de bedrijfsruimte overdroeg aan [appellante] , was alleen hij de verhuurder, niet [appellante] . Op [appellante] zijn de rechten en plichten van de huurovereenkomst overgegaan op grond van het bepaalde in artikel 7:226 BW. Die overgang betreft echter alleen de rechten en verplichtingen die opeisbaar zijn geworden na de eigendomsovergang. Dit betekent dat [appellante] geen vordering tot beëindiging of ontbinding van de huurovereenkomst kan baseren op gedragingen die hebben plaatsgevonden voor de eigendomsovergang.

3.7

Geheel ten overvloede overweegt het hof dan nog het volgende. Uit de volgende feiten en omstandigheden moet worden afgeleid dat [naam 1] ervan op de hoogte was dat [geïntimeerde] structureel de appartementen gebruikte voor een verboden vorm van toeristische huur: de eigen verklaring van [naam 1] (hiervoor onder 2.14), de wijziging van de verzekering in 2015 (hiervoor onder 2.9) en de risicobeoordeling van de verzekeraar uit 2013 die kennelijk daaraan ten grondslag heeft gelegen, waarin melding is gemaakt van de aanwezigheid in twee van de appartementen van [naam 1] van slaapzalen voor gasten van het hotel, en het feit dat [naam 1] in de desbetreffende periode zelf in een appartement boven het hotel woonde. Dat hij niet alleen van de toeristische verhuur op de hoogte was, maar ook daarmee (al dan niet stilzwijgend) instemde, blijkt naar het oordeel van het hof uit het feit dat [naam 1] in eerdergenoemde verklaring spreekt over “verlinken” en meldt [geïntimeerde] na de controle vrijstelling te hebben gegeven van de betaling van de zogenoemde pacht. Omdat de handelingen van [geïntimeerde] ten tijde van het verrichten daarvan de instemming hadden van [naam 1] als verhuurder, kunnen die na de eigendomsovergang niet met succes ten grondslag worden gelegd aan een opzegging of een vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst. De mogelijke brandonveiligheid van de situatie kan daarin geen verandering brengen, omdat [naam 1] als verhuurder dat destijds kennelijk niet als een probleem heeft gezien.

Het beroep op structurele wanbetaling

3.8

Als tweede pijler voor het beroep op slecht huurderschap heeft [appellante] aangevoerd dat [geïntimeerde] de huurpenningen structureel te laat heeft betaald. Zij heeft een overzicht overgelegd van de betaaldata van de huur in de jaren 2015 tot en met 2019, waaruit blijkt dat de huur in die jaren slechts negen keer op of voor de eerste dag van de maand is betaald. De kantonrechter heeft dit betoog verworpen. Samengevat overwoog zij daartoe het volgende. Uit het vonnis tussen [naam 3] en [naam 1] (hiervoor onder 2.5) en de verklaring van [naam 1] (hiervoor onder 2.14) volgt dat (ook) [geïntimeerde] met [naam 1] had afgesproken dat hij de huur over de wintermaanden later mocht betalen. In het licht daarvan heeft [appellante] onvoldoende aangevoerd om te kunnen concluderen dat [geïntimeerde] structureel de huur te laat heeft betaald, terwijl vast staat dat inmiddels geen huurachterstand meer bestaat. Met
grief 3komt [appellante] op tegen deze overweging. Zij voert aan dat onduidelijk is waarom de afspraak die [naam 3] had gemaakt, ook voor [geïntimeerde] zou gelden en dat bovendien uit het door haar overgelegde overzicht blijkt dat ook de huur in het hoogseizoen slechts zelden op tijd is betaald. Een dergelijke structurele wanbetaling dient tot beëindiging van de huurovereenkomst te leiden, aldus [appellante] .

3.9

Hetgeen hiervoor is overwogen over de overgang van de rechten en verplichtingen uit de huurovereenkomst op [appellante] op grond van artikel 7:226 BW geldt ook hier; [appellante] kan zich niet beroepen op de te late betaling van huurtermijnen in de periode voordat zij huurder werd. Weer geheel ten overvloede merkt het hof nog het volgende op. [appellante] heeft onvoldoende gemotiveerd betwist dat [geïntimeerde] met [naam 1] de afspraak had dat hij de huur over de wintermaanden later mocht betalen. De te late betaling van de overige maanden is naar het oordeel van het hof onvoldoende zwaarwegend om grond op te leveren voor een beëindiging of ontbinding van de huurovereenkomst, zeker in het licht van het feit dat de huur tegenwoordig op tijd wordt betaald en ook in de coronaperiode steeds is doorbetaald. Op het voorgaande stuit grief 3 af.

Het beroep op dringend eigen gebruik

3.1

Met betrekking tot het beroep van [appellante] op dringend eigen gebruik van de bedrijfsruimte heeft de kantonrechter, terecht, overwogen dat de wachttijd van drie jaar van artikel 7:296 lid 2 BW niet geldt voor [appellante] omdat zij voorheen de geregistreerd partner van [naam 1] was en reeds voor de helft eigenaar. Vervolgens heeft de kantonrechter het beroep op dringend eigen gebruik op inhoudelijke gronden afgewezen. Samengevat heeft zij daartoe overwogen dat uit de overgelegde UWV-rapportage blijkt dat [naam 2] [naam 1] fysiek niet geschikt is voor de uitvoerende werkzaamheden in het hotel die hij op grond van het gepresenteerde bedrijfsplan wel zou moeten verrichten, dat uit zijn curriculum vitae (hierna: cv) niet blijkt van ervaring met of speciale interesse in of kennis van de horeca en dat het bedrijfsplan niet is toegesneden op de veranderde situatie sinds Corona, waarin toeristen waarschijnlijk minder dan voorheen bereid zijn op slaapzalen te verblijven. Tegen deze overwegingen komt [appellante] op met
grief 4.

3.11

In hoger beroep heeft [appellante] een nieuw bedrijfsplan overgelegd. In de toelichting op grief 4 stelt [appellante] dat in dat plan [naam 2] [naam 1] de taakverdeling binnen het hotel duidelijker heeft omschreven. Hij zal fungeren als gastheer en receptionist en de marketing, het beheer van de website en de administratie doen. Deze taken sluiten aan bij zijn interesses en fysieke mogelijkheden. Vooruitlopend op de start van de exploitatie is hij bezig horecaervaring op te doen. Hij heeft inmiddels het horecadiploma Sociale Hygiëne en het certificaat Bedrijfshulpverlening behaald en heeft een grote talenkennis. Het nieuwe bedrijfsplan is aangepast aan de behoeften van reizigers in het tijdperk na Corona, doordat het voorziet in eenpersoonscapsules. Uitgegaan wordt van een netto resultaat van € 67.000,= per jaar. De geraadpleegde experts beschouwen het plan als levensvatbaar en financieel deugdelijk onderbouwd. [appellante] en/of [naam 2] [naam 1] hebben geen andere panden in hun bezit om deze plannen in te verwezenlijken. Ooit zal [naam 2] [naam 1] het pand van zijn moeder erven en als pandeigendom en exploitatie in één hand zijn geeft dat in de regel een uitstekende financiële positie en mogelijkheden, aldus nog steeds [appellante] .

3.12

In eerste aanleg en ook in hoger beroep heeft [appellante] haar beroep op dringend eigen gebruik in hoge mate doen steunen op het betoog dat haar zoon een medische aandoening heeft die hem beperkt inzetbaar maakt op de arbeidsmarkt, doordat hij slechts in staat is om licht beperkt en afwisselend werk te verrichten, bij welke beperkingen de exploitatie van het jongerenhotel goed past. In hoger beroep heeft [geïntimeerde] foto’s en observatieverslagen overgelegd uit 2021, waaruit blijkt dat de fysieke beperkingen van [naam 2] [naam 1] nogal meevallen. Hij is in staat regelmatig urenlang (bouw)werkzaamheden te verrichten aan de hem in eigendom toebehorende klusboerderij, ook staand op een ladder en op het dak. De door [appellante] in eerste aanleg overgelegde UWV-rapportage uit 2018 geeft kennelijk geen juist beeld van zijn (huidige) fysieke toestand. Blijkens het door [appellante] overgelegde cv is haar zoon al in september 2020 met de bouwwerkzaamheden gestart. Het argument dat de dringendheid van het eigen gebruik (mede) is gelegen in de beperkte arbeidsmogelijkheden van [naam 2] [naam 1] is daarmee weerlegd. Dit doet twijfelen aan de oprechtheid van de plannen die [appellante] in dit geding heeft ontvouwen.

3.13

Verder is het hof met de kantonrechter van oordeel dat uit het cv van [naam 2] [naam 1] niet blijkt van een werkelijke belangstelling voor, ervaring met of kennis van het horecavak. Weliswaar heeft hij inmiddels een horecadiploma en een certificaat verworven, maar gelet op het feit dat volgens [appellante] in 2008, toen [naam 2] [naam 1] nog maar 18 jaar oud was, al is besproken dat hij op termijn de exploitatie van het hotel op zich wilde nemen, is dat opvallend weinig en opvallend laat, ook als juist is dat hij sinds augustus 2022 als receptionist in een hotel werkzaam is.

3.14

Ten slotte is ook de financiële haalbaarheid van de plannen van [naam 2] [naam 1] voor het hof onvoldoende komen vast te staan. [geïntimeerde] heeft gemotiveerd betwist dat de in het nieuwe bedrijfsplan genoemde aantallen slaapcapsules en bezettingsgraad realistisch zijn. Hiertegen heeft [appellante] niets ingebracht. Van de experts die [naam 2] [naam 1] volgens [appellante] heeft geraadpleegd zijn geen verklaringen overgelegd. Evenmin zijn stukken overgelegd waaruit blijkt dat de benodigde bancaire financiering zal kunnen worden verkregen. Gelet op een en ander acht het hof het bedrijfsplan onvoldoende onderbouwd. Verder moge het zo zijn dat de situatie dat de eigendom van de bedrijfsruimte en de exploitatie van het hotel in één hand zijn, in het algemeen goede financiële mogelijkheden biedt, maar die situatie doet zich nu niet voor. In het nieuwe - niet solide geachte - plan is voorzien dat [naam 2] [naam 1] een (iets) hogere huur (van ongeveer € 5.417,= per maand) gaat betalen dan [geïntimeerde] thans betaalt.

3.15

Op grond van al hetgeen hiervoor werd overwogen is het hof van oordeel dat [appellante] nog steeds niet aannemelijk heeft gemaakt zij het verhuurde dringend nodig heeft omdat haar zoon het persoonlijk in duurzaam gebruik wil nemen. Grief 4 is tevergeefs voorgedragen.

De belangenafweging

3.16

[appellante] heeft haar vordering tot beëindiging van de huur subsidiair gegrond op de belangenafweging van artikel 7:296 lid 3 BW. De kantonrechter heeft de belangenafweging in het voordeel van [geïntimeerde] laten uitvallen. Samengevat heeft zij in dat verband het volgende overwogen. [geïntimeerde] drijft sinds 2005 in het gehuurde een jongerenhotel en is daarvan met zijn gezin financieel afhankelijk. Hij heeft voldoende aannemelijk gemaakt dat hij financieel niet in staat is op een andere locatie in het centrum van Amsterdam een goed lopend jongerenhotel te beginnen. Aan de andere kant heeft [appellante] onvoldoende gesteld om te kunnen aannemen dat [naam 2] [naam 1] niet ergens anders werk zou kunnen vinden dat aansluit op zijn studie en talenkennis.

3.17

In de toelichting op
grief 5, die tegen deze overwegingen is gericht, voert [appellante] aan dat [geïntimeerde] al lang genoeg van het gehuurde heeft geprofiteerd. Hij heeft in 2020 een villa gekocht in [plaats 2] voor € 920.000,=, waarvan slechts € 644.000,= is geleend. [geïntimeerde] heeft niet aannemelijk gemaakt dat hij vanaf 2005 ooit serieuze investeringen in het hotel heeft hoeven doen. Hij heeft destijds na de ontruiming het bedrijf van [naam 3] kant en klaar ter beschikking gekregen, zoals ook blijkt uit de verklaring van [naam 1] (hiervoor onder 2.14). De twee boetes van € 20.500,= die de gemeente aan hem heeft opgelegd, heeft hij zonder problemen kunnen voldoen, waaruit eveneens blijkt dat het hem financieel goed gaat, aldus [appellante] .

3.18

Hoewel [geïntimeerde] tegen de achtergrond van de inhoud van de verklaring van [naam 1] niet heeft aangetoond dat hij daadwerkelijk relevante bedragen in het hotel heeft geïnvesteerd - in welk verband de kosten van gewoon onderhoud niet meetellen - , is het hof van oordeel dat de belangenafweging op dit moment in zijn voordeel moet uitvallen. [geïntimeerde] is immers financieel afhankelijk van het hotel en het vinden van een andere soortgelijke locatie zal niet gemakkelijk zijn. Daarbij komt dat vanzelf spreekt dat het hotel in de coronajaren een sterk verminderde omzet heeft gehad. Het is aannemelijk dat hierdoor de financiële reserves van [geïntimeerde] zijn aangetast. Het is redelijk dat hem de mogelijkheid wordt gegund na die slechte jaren met het hotel weer een aantal goede jaren te draaien. Tegenover dit belang van [geïntimeerde] staat het belang van [appellante] om haar zoon het verhuurde in gebruik te kunnen geven. In het voorgaande is echter overwogen dat niet voldoende aannemelijk is geworden dat de plannen van [naam 2] [naam 1] reëel en realistisch zijn. Aan het belang van [appellante] om dat gebruik mogelijk te maken kan dan ook geen doorslaggevend gewicht worden toegekend. Dit wordt niet anders door de stelling van [appellante] dat haar zoon op dit moment nog steeds afhankelijk is van een financiële toelage van haar. Bovendien is deze stelling moeilijk te rijmen met het feit dat [naam 2] [naam 1] een boerderij in eigendom heeft, terwijl ook niet aanstonds duidelijk is waarom hij niet zou kunnen leven van zijn salaris als receptionist of van salaris dat hij elders zou kunnen verdienen. Ook grief 5 faalt daarom.

De pachtovereenkomst

3.19

[appellante] heeft betaling gevorderd van een bedrag van € 4.800,= aan achterstallige pacht (in de zin van huur van inventaris en goodwill van de onderneming) over de maanden maart tot en met juni 2020. [geïntimeerde] heeft betwist dat een pachtovereenkomst bestaat. De betalingen in het verleden waren bedoeld ter compensatie van de schadevergoeding die [naam 1] had moeten betalen aan [naam 3] en daarvoor bestaat volgens hem nu geen rechtsgrond meer. De kantonrechter heeft deze vordering van [appellante] afgewezen. Zij heeft daartoe overwogen dat [appellante] onvoldoende had gesteld om aan te nemen dat een thans geldende pachtovereenkomst voor € 1.200,= is gesloten. Een dergelijke betalingsverplichting iss immers door [geïntimeerde] betwist en [naam 1] heeft verklaard dat hij [geïntimeerde] heeft ontslagen van de verplichting om pacht te betalen (rov. 2.14). Het bestaan van die overeenkomst kan ook niet worden afgeleid uit de door [appellante] overgelegde aanmaningen. Het is immers niet betwist dat die zijn opgesteld door [appellante] zelf. Mede gelet op de overgelegde verklaring van [naam 4] (hiervoor onder 2.17) is het dus niet zeker dat [naam 1] van de inhoud van die aanmaningen op de hoogte was, aldus de kantonrechter. Met
grief 6bestrijdt [appellante] deze overwegingen. Zij wijst erop dat [geïntimeerde] in zijn reacties op de aanmaning van 6 maart 2019 tot betaling van vijf maanden pacht à € 1.250,= niet heeft gereageerd met een betwisting van de verschuldigdheid van de pacht, maar met een verzoek om geduld tot het hoogseizoen. De verklaring van [naam 1] dat hij de pacht heeft kwijtgescholden nadat de controle door de gemeente had plaatsgevonden acht [appellante] ongeloofwaardig in het licht van het feit dat [naam 1] als gevolg van het handelen van [geïntimeerde] juist een boete van € 20.500,= had opgelegd gekregen.

3.2

De grief heeft geen succes. Het hof gaat immers ervan uit (rov. 3.7), dat [naam 1] zeer wel op de hoogte was van de toeristische verhuur van de appartementen door [geïntimeerde] en daarmee zelfs had ingestemd. Het is daarom geenszins ongeloofwaardig dat [naam 1] de verplichting pacht te betalen heeft beëindigd toen [geïntimeerde] werd geconfronteerd met de gevolgen van de controle door de gemeente, namelijk de sluiting van de appartementen. Dit is te minder het geval nu [geïntimeerde] op dat moment al een aanzienlijke periode voor de inboedel en de goodwill had betaald. Verder heeft [geïntimeerde] terecht aangevoerd, dat hij in zijn reactie op de aanmaningen, wel degelijk vraagtekens heeft geplaatst bij de hoogte van de gevorderde bedragen. Het is het hof daarnaast opgevallen dat in maart 2019 is gesommeerd voor een pacht van € 1.250,= per maand, terwijl [naam 1] in 2010 nog repte van een pacht van € 1.000,= per maand (hiervoor onder 2.8) en [appellante] in dit geding aanspraak maakt op een pacht van € 1.200,= per maand. [appellante] lijkt niet goed op de hoogte te zijn van de afspraken die tussen [naam 1] en [geïntimeerde] hebben gegolden. Daarop lopen haar stellingen stuk.

De termijn van artikel 7:300 lid 4 BW

3.21

Op vordering van [geïntimeerde] heeft de kantonrechter bepaald dat de huurovereenkomst niet binnen twee jaar na het onherroepelijk worden van het bestreden vonnis opnieuw kan worden opgezegd. De kantonrechter heeft deze beslissing gegrond op de overweging dat het hotel door Corona lang dicht was geweest en aannemelijk was dat [geïntimeerde] na heropening wijzigingen in de bedrijfsvoering zou moeten doorvoeren, die investeringen zouden vergen, zodat hij behoefte had aan de zekerheid dat hij het gehuurde in ieder geval nog gedurende twee jaar zou kunnen uitbaten. Met
grief 7betoogt [appellante] dat de gegeven termijn onredelijk is vanwege de bedenkelijke staat van dienst van [geïntimeerde] als huurder, vanwege het feit dat het gat in het cv van haar zoon [naam 2] steeds groter wordt doordat hij niet kan beginnen met de exploitatie van het hotel en vanwege de lange duur van gerechtelijke procedures tot huurbeëindiging.

3.22

Het hof verwerpt ook deze grief. Hiervoor is al overwogen dat [geïntimeerde] na de periode van lagere omzetten door Corona de mogelijkheid moet worden gegund van een aantal jaren met betere omzetten. Daarbij past het niet dat de huurovereenkomst binnen twee jaar weer zou kunnen worden opgezegd. Dat [geïntimeerde] als huurder een bedenkelijke staat van dienst heeft, is in dit geding niet gebleken. Het gat in het cv van [naam 2] [naam 1] maakt de gegeven termijn niet onredelijk, gelet op hetgeen hiervoor over diens plannen met het hotel en zijn mogelijke alternatieven is overwogen. Dat gerechtelijke procedures (onwenselijk) lang duren, kan niet tot een ander oordeel leiden.

De gestelde nieuwe huurovereenkomst uit 2018

3.23

Als primair verweer tegen de opzegging van de overeenkomst door [appellante] heeft [geïntimeerde] aangevoerd dat opzegging niet mogelijk is, omdat hij in maart 2018 een nieuwe huurovereenkomst met [naam 1] heeft gesloten tegen andere voorwaarden.
Grief 1behelst de klacht dat de kantonrechter ten onrechte de juistheid van dit verweer niet heeft onderzocht. [appellante] voert aan dat zij ook bij een afwijzing van al haar vorderingen belang heeft bij een oordeel over deze kwestie, omdat een nieuwe huurovereenkomst gedurende de eerste periode van tien jaar slechts beperkte opzegmogelijkheden kent.

3.24

Uit het falen van de overige grieven vloeit voort dat ook in hoger beroep de vorderingen van [appellante] niet toewijsbaar zijn en dat de toewijzing van de vordering van [geïntimeerde] overeind blijft. Voor de beslechting van het geschil van partijen is het dus niet noodzakelijk om te beoordelen welke huurovereenkomst tussen hen geldend is. Dat in de toekomst tussen partijen mogelijk een geschil zal ontstaan over een hernieuwde opzegging van de huurovereenkomst is onvoldoende reden om op deze kwestie nu in te gaan. Grief 1 faalt dan ook bij gebrek aan belang.

Slotsom en kosten

3.25

Geen van de grieven slaagt. Het bestreden vonnis zal worden bekrachtigd. Als de in het ongelijk gestelde partij wordt [appellante] veroordeeld in de kosten van het hoger beroep.

4.Beslissing

Het hof:

bekrachtigt het bestreden vonnis;

veroordeelt [appellante] in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van [geïntimeerde] begroot op € 338,= aan verschotten en € 2.508,= voor salaris;

verklaart deze veroordeling uitvoerbaar bij voorraad;

wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit arrest is gewezen door mrs. M.A. Wabeke, J.C.W. Rang en M.J.R. Brons en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 30 mei 2023.