Uitspraak
RECHTBANK Noord-Holland
Civiel recht
Zittingsplaats Haarlem
Zaaknummer: C/15/358762 / HA ZA 24-620
Vonnis van 3 december 2025
in de zaak van
WESTERGRACHT VASTGOED B.V.,
te Haarlem,
eisende partij in conventie,
verwerende partij in reconventie,
hierna te noemen: Westergracht,
advocaat: mr. E.C.H. Cuijpers,
tegen
GEMEENTE HAARLEM,
te Haarlem,
gedaagde partij in conventie,
eisende partij in reconventie,
hierna te noemen: de Gemeente,
advocaat: mr. E.J.M. Dubach.
De zaak in het kort
Deze zaak ziet op de vraag wie eigenaar is van twee percelen. Volgens de kadastrale registratie is eiseres eigenaar, maar de gemeente stelt dat zij door verkrijgende verjaring eigenaar van de percelen is geworden.
De rechtbank oordeelt dat de gemeente door verjaring eigenaar is geworden van de percelen. De vordering van eiseres tot teruglevering van de percelen omdat sprake zou zijn van een onrechtmatige daad wordt afgewezen. Van een overeenkomst waaruit volgt dat de gemeente heeft erkend dat eiseres eigenaar is van de percelen is niet gebleken, zodat de vordering tot nakoming daarvan niet toewijsbaar is. Het stond de gemeente als eigenaar van de percelen verder vrij om deze te verhuren en zij hoeft niet (een deel van) de huuropbrengsten aan eiseres af te staan. De vorderingen van eiseres worden afgewezen.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 28 mei 2025
- de akte overlegging producties 25 t/m 28 van de Gemeente
- de akte overlegging producties 28 t/m 30 van Westergracht
- de akte overlegging producties met producties 29 en 30 van de Gemeente
- de mondelinge behandeling van 24 juli 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt
- de mondelinge behandeling van 24 juli 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt
- de spreekaantekeningen van mr. Cuijpers namens Westergracht
- de spreekaantekeningen van mr. Huijzer (een kantoorgenoot van mr. Dubach) namens de Gemeente
- de akte uitlating productie 29 en 30 gemeente van Westergracht
- de antwoordakte van de Gemeente.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
Westergracht heeft op 22 september 2020 (onder meer) in eigendom verkregen de percelen kadastraal bekend Haarlem I-5551 en I-5564. Deze liggen tussen de Van Oosten de Bruijnstraat en het Menno Simonszplein en de Eysinkweg. De percelen waren ooit eigendom van de Nederlandse Spoorwegen die ze in 2000 heeft overgedragen aan NS Vastgoed. Deze heeft ze in 2005 overgedragen aan Westergracht Vastgoed B.V. (niet gelieerd aan Westergracht).
2.2.
Een deel van deze percelen worden door de Gemeente gebruikt. Perceel I-5551 heeft een totale omvang van 874 m2 en de gemeente heeft daarvan 657 m2 in gebruik. Perceel I-5564 is 2.371 m2 groot en daarvan heeft de Gemeente 1.781 m2 in gebruik.
2.3.
Op de noordelijkste punt van I-5551 staat een zendmast. De Gemeente verhuurt de onderliggende grond (circa 17 m2) aan de exploitant, thans T-Mobile. Op het verdere bij de Gemeente in gebruik zijnde deel van I-5551 en van I-5564 bevinden zich voetbalvelden. De Gemeente verhuurt deze gronden aan SRO Kennemerland B.V. die op haar beurt onderverhuurt aan voetbalclub SV Geel-Wit.
2.4.
De voetbalvelden liggen in het verlengde van elkaar, waarbij de lange zijdes min of meer aan de noord- en zuidzijde van het totale perceel liggen en de korte zijdes (waar de doelen staan) aan de oost- en westkanten van het totale perceel. Aan de oostkant van de voetbalvelden bevindt zich een trainingsveldje dat ten opzichte van de grote voetbalvelden een kwartslag is gedraaid: de doelen staan aan de noord- en zuidzijde. Ter hoogte van dat trainingsveld, loopt de noordzijde schuin naar het zuidoosten weg. Dit deel heeft twee schuine hoeken. De percelen I-5551 en I-5564 bevinden zich aan de noordzijde. Ten noorden daarvan bevindt zich een sloot.
2.5.
Op een Lijst betreffende grootonderhoudwerkzaamheden van de Gemeente van 25 januari 2007 staat:
Complex Soort veld Soort werkzaamheden jaar v. aanleg laatst gerenoveerd(…) (…) (…) (…) (…)Oost. de Bruin voetbal 1 toplaagrenovatie (…) 1953 2004Oost. de Bruin voetbal 2 vervangen door kunstgras 1953 2004Oost. de Bruin Training toplaagrenovatie 1953 2004
Complex Soort veld Soort werkzaamheden jaar v. aanleg laatst gerenoveerd(…) (…) (…) (…) (…)Oost. de Bruin voetbal 1 toplaagrenovatie (…) 1953 2004Oost. de Bruin voetbal 2 vervangen door kunstgras 1953 2004Oost. de Bruin Training toplaagrenovatie 1953 2004
2.6.
Bij brief van 29 januari 2008 heeft Westergracht Vastgoed B.V., de toenmalig eigenaar van de percelen, aan de Gemeente geschreven:
Onlangs is ons gebleken dat bij de recent uitgevoerde reconstructie en herinrichting van de sportvelden die liggen naast ons EKP-gebouw aan de Westergracht/Van Oosten de Bruijnstraat, die sportvelden voor een gedeelte zijn aangelegd over een strook grond die onze eigendom is. Vanzelfsprekend zijn wij daar niet gelukkig mee en kunnen wij met deze eigenmachtige toeëigening van onze grond niet instemmen. Graag zouden wij van u vernemen op welke wijze u deze problematiek wilt oplossen.
Onlangs is ons gebleken dat bij de recent uitgevoerde reconstructie en herinrichting van de sportvelden die liggen naast ons EKP-gebouw aan de Westergracht/Van Oosten de Bruijnstraat, die sportvelden voor een gedeelte zijn aangelegd over een strook grond die onze eigendom is. Vanzelfsprekend zijn wij daar niet gelukkig mee en kunnen wij met deze eigenmachtige toeëigening van onze grond niet instemmen. Graag zouden wij van u vernemen op welke wijze u deze problematiek wilt oplossen.
2.7.
Bij brief van 24 juni 2010 heeft Cobraspen aan de Gemeente geschreven:
(…) De gemeente Haarlem heeft een stuk grond van Westergracht Vastgoed B.V. in gebruik genomen. Het betreft hier de strook achter het EKP terrein aan de Westergracht en de Van Oosten de Bruynstraat. De grond is in gebruik genomen door vergroting en draaiing van de velden van voetbalvereniging Geel-Wit en de plaatsing van een zendmast. De zendmast staat deels op onze grond. Op 29 januari 2008 heeft Westergracht Vastgoed B.V. hierover een brief naar grondzaken gestuurd waarop geen reactie is ontvangen. Wij zijn bereid om een metrage van 7.318 m2 in te brengen in een eventuele totaaloplossing voor grondruil (…).
(…) De gemeente Haarlem heeft een stuk grond van Westergracht Vastgoed B.V. in gebruik genomen. Het betreft hier de strook achter het EKP terrein aan de Westergracht en de Van Oosten de Bruynstraat. De grond is in gebruik genomen door vergroting en draaiing van de velden van voetbalvereniging Geel-Wit en de plaatsing van een zendmast. De zendmast staat deels op onze grond. Op 29 januari 2008 heeft Westergracht Vastgoed B.V. hierover een brief naar grondzaken gestuurd waarop geen reactie is ontvangen. Wij zijn bereid om een metrage van 7.318 m2 in te brengen in een eventuele totaaloplossing voor grondruil (…).
2.8.
De huurovereenkomst tussen de Gemeente en T-Mobile voor de grond onder de zendmast is ingegaan op 1 januari 2013. In de huurovereenkomst staat:
Door ondertekening van deze overeenkomst komt de voor deze locatie eerder tussen partijen afgesloten overeenkomst d.d. 9 mei 2001 per 1 januari 2013 te vervallen.
Door ondertekening van deze overeenkomst komt de voor deze locatie eerder tussen partijen afgesloten overeenkomst d.d. 9 mei 2001 per 1 januari 2013 te vervallen.
2.9.
Bij e-mail van 3 juni 2022 heeft Westergracht aan de Gemeente kenbaar gemaakt dat de zendmast op haar terrein staat en dat ook een strook van de voetbalvelden haar eigendom is. Zij heeft de huurovereenkomst betreffende de zendmast opgevraagd.
2.10.
Op 15 juni 2022 heeft de Gemeente aan Westergracht laten weten dat zij laat onderzoeken hoe het kan dat de zendmast en de sportvelden zich gedeeltelijk op het terrein van Westergracht bevinden. Op 8 juli 2022 heeft de Gemeente bericht dat het haar het nodige uitzoekwerk kostte om na te gaan hoe de situatie is ontstaan.
2.11.
Bij e-mail van 14 juli 2022 heeft Westergracht bij de Gemeente aanspraak gemaakt op minimaal de helft van de huuropbrengsten van de zendmast vanaf het moment dat Westergracht eigenaar is, te betalen binnen veertien dagen. Ook heeft Westergracht bij e-mails van 14 juli 2022 en 30 augustus 2022 aangedrongen op een snelle reactie en betaling, bij gebreke waarvan zij nadere stappen zou nemen,
2.12.
Bij e-mail van 13 september 2022 heeft de Gemeente aan Westergracht bericht:
(…) Wij zijn bezig met het maken van een betalingsopdracht zodat wij u een gedeelte van de huur kunnen overmaken. Wij hebben echter een aantal gegevens van u nodig voor dat wij u het bedrag kunnen overmaken, (…)De huidige jaarhuur is € 10.061,45. De zendmast gebruikt 17 m2 grond op uw perceel. (…) Totale m2 is 31 m2 verhuurd. Daarbij komen wij uit op een bedrag van € 5,517,57. Wij mogen niet zomaar een kopie van een huurcontract doorsturen. Wij hebben aan de huurder toestemming gevraagd om dit te doen. Zodra de toestemming binnen is stuur ik u het contract door. (…)
2.13.
Op 13 september 2022 heeft de Gemeente aan Westergracht gevraagd haar een factuur te sturen voor een bedrag van € 5.517,57 (plus € 1.158,69 aan BTW) onder vermelding van “aandeel huur zendmast van Oosten de Bruijnstraat”.
2.14.
In haar reactie van 14 september 2022 heeft Westergracht laten weten:
Bedankt voor dit voorstel tot betaling. Het betreft hier een voorlopige betaling. Ik zal een factuur opmaken voor de jaren 2021 en 2020Daarnaast constateer ik dat wij een meerderheidsbelang hebben in de M2Graag inzicht geven in de overeenkomst.Open staat het gedeelte van grond waarop de voetbalclub geelwit is gevestigd.Graag ook hier inzicht ingeven.Betaling is een bevestiging van rechten.
Bedankt voor dit voorstel tot betaling. Het betreft hier een voorlopige betaling. Ik zal een factuur opmaken voor de jaren 2021 en 2020Daarnaast constateer ik dat wij een meerderheidsbelang hebben in de M2Graag inzicht geven in de overeenkomst.Open staat het gedeelte van grond waarop de voetbalclub geelwit is gevestigd.Graag ook hier inzicht ingeven.Betaling is een bevestiging van rechten.
2.15.
Westergracht heeft vervolgens op 22 september 2022 facturen gestuurd voor het jaar 2020 en het jaar 2022. Deze zijn ondanks aanmaningen van Westergracht onbetaald gebleven.
2.16.
In haar e-mail van 16 januari 2023 heeft de Gemeente aan Westergracht laten weten:
(…) In het telefoongesprek heb ik ook toegelicht waarom wij de factuur niet hebben betaald. U geeft namelijk aan dat ‘betaling een bevestiging van rechten is’. Met die voorwaarde kunnen wij niet tot betaling overgaan.Wij zijn aan het onderzoeken hoe deze situatie heeft kunnen ontstaan en welke actie er noodzakelijk is. Wij zullen u daarvan op de hoogte houden.
(…) In het telefoongesprek heb ik ook toegelicht waarom wij de factuur niet hebben betaald. U geeft namelijk aan dat ‘betaling een bevestiging van rechten is’. Met die voorwaarde kunnen wij niet tot betaling overgaan.Wij zijn aan het onderzoeken hoe deze situatie heeft kunnen ontstaan en welke actie er noodzakelijk is. Wij zullen u daarvan op de hoogte houden.
3.Het geschil
in conventie
3.1.
Westergracht vordert:
I. primair:
a. voor recht te verklaren dat Westergracht eigenaresse is van de betwiste grond;
b. de gemeente te veroordelen tot nakoming van de gemaakte afspraken met betrekking tot het verdelen van de huurinkomsten van de zendmast, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente vanaf het moment dat betaling van de huurpenningen aan de gemeente heeft plaatsgevonden tot de dag der algehele voldoening, althans een in goede justitie te bepalen moment, zulks op straffe van een dwangsom van € 1.000,- per dag of dagdeel dat de Gemeente in gebreke blijft aan deze veroordeling te voldoen binnen veertien dagen nadat het vonnis is betekend;
c. voor het overige de Gemeente te veroordelen tot vergoeding van de door Westergracht geleden en nog te lijden schade, welke schade zal worden opgemaakt bij staat en te vereffenen volgens de wet, te vermeerderen met wettelijke rente;
II. subsidiair:
a. voor recht te verklaren dat Westergracht eigenaresse is van de betwiste grond;
b. de Gemeente te veroordelen tot vergoeding van de door Westergracht geleden en nog te lijden schade, welke schade zal worden opgemaakt bij staat en te vereffenen volgens de wet, te vermeerderen met wettelijke rente;
III. de Gemeente te veroordelen tot betaling van buitengerechtelijke incassokosten te berekenen over de hoofdsom conform het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten, althans een in goede justitie te bepalen bedrag;
IV.
voorwaardelijk: voor zover de rechtbank oordeelt dat de Gemeente door verjaring eigenaar is geworden van (delen van) de betwiste grond, de Gemeente te veroordelen om, bij wege van schadevergoeding in natura, de (betreffende delen van) betwiste grond in eigendom over te dragen en te leveren aan Westergracht, daartoe een notariële leveringsakte te laten opstellen en medewerking te verlenen aan het verlijden daarvan en deze doen inschrijven in de openbare registers, binnen veertien dagen na dit vonnis, alles op kosten van de Gemeente en op straffe van een dwangsom van € 1.000,- per dag of dagdeel dat de Gemeente in gebreke blijft aan deze veroordeling te voldoen;
voorwaardelijk: voor zover de rechtbank oordeelt dat de Gemeente door verjaring eigenaar is geworden van (delen van) de betwiste grond, de Gemeente te veroordelen om, bij wege van schadevergoeding in natura, de (betreffende delen van) betwiste grond in eigendom over te dragen en te leveren aan Westergracht, daartoe een notariële leveringsakte te laten opstellen en medewerking te verlenen aan het verlijden daarvan en deze doen inschrijven in de openbare registers, binnen veertien dagen na dit vonnis, alles op kosten van de Gemeente en op straffe van een dwangsom van € 1.000,- per dag of dagdeel dat de Gemeente in gebreke blijft aan deze veroordeling te voldoen;
V. de Gemeente te veroordelen in de kosten van dit geding (inclusief nakosten) te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro met ingang van veertien dagen na betekening van dit vonnis, tot de dag van volledige betaling.
3.2.
Westergracht legt aan de vordering het volgende ten grondslag. Zij is op basis van kadastrale metingen eigenaar van de percelen grond die zonder haar toestemming door de Gemeente worden gebruikt. Vanwege het onrechtmatige gebruik door de Gemeente zijn partijen overeengekomen dat Westergracht een deel van de huurinkomsten van de Gemeente zou ontvangen. De Gemeente is gehouden die overeenkomst na te komen. Dat moet zij ook op grond van de algemene beginselen van behoorlijk bestuur, meer in het bijzonder het vertrouwensbeginsel.
3.3.
Voor zover voormelde afspraak niet zou komen vast te staan, geldt dat de Gemeente de percelen van Westergracht onrechtmatig in gebruik heeft, waardoor Westergracht haar eigendom niet zelf kan gebruiken. De schade die zij daardoor lijdt moet door de Gemeente worden vergoed. Verder is sprake van ongerechtvaardigde verrijking doordat de Gemeente huurinkomsten krijgt uit gronden die eigendom zijn van Westergracht. Ook op grond hiervan is de Gemeente gehouden een deel van de huurinkomsten aan Westergracht te betalen.
3.4.
De gemeente voert verweer. De gemeente concludeert tot niet-ontvankelijkheid van Westergracht, dan wel tot afwijzing van de vorderingen van Westergracht, met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van Westergracht in de kosten van deze procedure.
3.5.
De gemeente voert het volgende aan. Van een overeenkomst tussen de Gemeente en Westergracht waarbij de Gemeente zowel over het verleden als over de toekomst een deel van de huurinkomsten aan Westergracht zou afstaan, is geen sprake. De Gemeente heeft zo’n afspraak niet willen en niet kunnen maken en Westergracht kan dat ook niet zo hebben begrepen. Gelet daarop is ook geen sprake van schending van de algemene beginselen van behoorlijk bestuur.
3.6.
Van onrechtmatige daad of ongerechtvaardigde verrijking is evenmin sprake omdat de Gemeente door verjaring eigenaar is geworden van de percelen in kwestie. Al sinds jaar en dag heeft de Gemeente de betreffende percelen in voortdurend en onafgebroken, ongestoord, openbaar en ondubbelzinnig bezit als eigenaar, waardoor de Gemeente door verkrijgende verjaring eigenaar is geworden.
3.7.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
in reconventie
3.8.
De Gemeente vordert – samengevat –
I. een verklaring voor recht dat de Gemeente eigenaar is van de gedeelten van de percelen kadastraal bekend Haarlem I-5551 en Haarlem I-5564, zoals aangegeven in productie 3A;
II. Westergracht veroordeelt tot medewerking aan alles dat nodig is om de overschrijving van de eigendom in de openbare registers te bewerkstelligen, inclusief het verlenen van medewerking aan de splitsing van de genoemde percelen;
III. met de bepaling dat als Westergracht nalaat om binnen drie maanden na het vonnis aan het bepaalde onder II te voldoen, dit vonnis ex artikel 3:300 BW Pro in de plaats treedt van de medewerking van Westergracht;
IV. Westergracht veroordeelt in de buitengerechtelijke incassokosten van de Gemeente, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van dat vonnis tot de dag van betaling onder de bepaling dat Westergracht de rente ex artikel 6:119 BW Pro over deze kosten is verschuldigd wanneer deze niet binnen veertien dagen na dagtekening van dit vonnis aan de Gemeente zijn voldaan;
V. Westergracht veroordeelt in de proceskosten van de Gemeente, waaronder begrepen de nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van dat vonnis tot de dag van betaling, onder de bepaling dat Westergracht de rente ex artikel 6:119 BW Pro over deze proceskosten is verschuldigd wanneer deze niet binnen veertien dagen na dagtekening van dit vonnis aan de Gemeente zijn voldaan.
3.9.
De Gemeente legt aan de vordering het volgende ten grondslag. De Gemeente is door verkrijgende verjaring eigenaar geworden, zie r.o. 3.6.
3.10.
Westergracht voert verweer. Westergracht concludeert tot niet-ontvankelijkheid van de Gemeente, dan wel tot afwijzing van de vorderingen van de Gemeente, met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van de Gemeente in de kosten van deze procedure.
3.11.
Westergracht voert het volgende aan. Van verkrijgende verjaring is geen sprake omdat aan de daarvoor gelden vereisten niet is voldaan.
3.12.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4.De beoordeling
in conventie
4.1.
Gelet op de samenhang van de vorderingen in conventie en (voorwaardelijke) reconventie, zal de rechtbank deze gezamenlijk behandelen.
Kern van de zaak: wie is eigenaar?
4.2.
In de kern gaat deze zaak over de vraag wie eigenaar is van de betwiste percelen. Weliswaar is Westergracht volgens de kadastrale registratie eigenaar van die percelen, maar de Gemeente stelt dat zij door verkrijgende verjaring eigenaar daarvan is geworden. De rechtbank zal daarom eerst dat beroep op verjaring beoordelen.
Standpunt Gemeente
4.3.
De Gemeente heeft betoogd dat zij door verkrijgende verjaring zowel onder oud BW (OBW) als onder het huidige BW eigenaar is geworden van de betreffende percelen. De percelen zijn al sinds 1940 in gebruik als (onderdeel van de) voetbalvelden, hetgeen volgens de Gemeente zichtbaar is op de door haar overgelegde luchtfoto’s en tekeningen uit het Kadaster en het gemeentelijk archief. Aan de hand daarvan heeft de Gemeente toegelicht dat uit een kadastrale hulpkaart uit 1915 blijkt dat de betwiste percelen toen nog onderdeel waren van de percelen waarop nu de voetbalvelden liggen. Uit de kadastrale hulpkaart van 1929 blijkt dat de betwiste percelen in dat jaar afgesplitst waren; niet duidelijk is wanneer dat is gebeurd. In 1937 zijn deze percelen als onderdeel van het gehele spoorwerkterrein in eigendom overgegaan van de Staat naar de Nederlandse Spoorwegen. Vermoedelijk was het toen de bedoeling om de sloot tussen de velden en het NS-werkterrein te dempen en de betwiste percelen onderdeel uit te laten maken van dat werkterrein, maar dat is feitelijk nooit gebeurd. Het werkterrein van NS is ten noorden van de sloot ingericht, wat te zien is op de luchtfoto uit 1984 en de betwiste percelen zijn onderdeel uit blijven maken van de voetbalvelden. Uit een tekening uit 1946 van de afdeling Openbare Werken blijkt dat een deel van de betwiste percelen toen al direct naast de sloot was afgerasterd door middel van een hek. Op de luchtfoto’s van 1967, 1977, 1984, 1986, 1992, 1994 en 2023 is volgens de Gemeente steeds zichtbaar dat de voetbalvelden op dezelfde plek zijn gesitueerd: de goals (en slijtplekken van het gras) bevinden zich in het midden waarbij de voetbalvelden zich uitstrekken van de straat tot aan de sloot. De Gemeente heeft op alle luchtfoto’s een lijn getrokken die loodrecht staat op de Leidsevaart (en daar dus een hoek van 90 graden heeft) en uitkomt bij de westelijke schuine hoek aan de noordzijde van het terrein. Die lijn komt steeds dicht bij de eerste helft van de Schreveliusstraat uit. Een loodrechte lijn naar de oostelijke schuine hoek aan de noordzijde van het terrein komt veel meer richting het Emmaplein uit. Ten slotte blijkt uit de door de Gemeente overgelegde stukken dat zij in 1953 de twee hoofdvelden heeft aangelegd en dat zij in 2005 die velden heeft gerenoveerd. Zij heeft ook altijd het onderhoud gedaan en de bomen aan de slootzijde geplaatst en onderhouden. Al die jaren zijn de velden door de Gemeente (onder)verhuurd aan de voetbalclub.
4.4.
Volgens de Gemeente moet uit al het voorgaande worden afgeleid dat zij de percelen al sinds 1940 in gebruik onafgebroken in bezit heeft en in gebruik heeft (gegeven) als voetbalveld.
De percelen zijn door de omheining daarvan niet vrij toegankelijk voor derden en ook niet voor Westergracht of haar rechtsvoorgangers. Daarmee is sprake van een voortdurend en onafgebroken, ongestoord, openbaar en ondubbelzinnig bezit als eigenaar (artikel 1992 oud Pro BW). Volgens de Gemeente is steeds sprake geweest van bezit te goeder trouw omdat de Gemeente zich niet bewust was van enige tekortkoming in de verkrijging. Maar ook als dat niet het geval was, bepaalt artikel 93 Overgangswet Pro dat een bezitter te kwader trouw alsnog de eigendom verkreeg op 1 januari 1993 (als toen aan de overige vereisten van verjaring was voldaan).
De percelen zijn door de omheining daarvan niet vrij toegankelijk voor derden en ook niet voor Westergracht of haar rechtsvoorgangers. Daarmee is sprake van een voortdurend en onafgebroken, ongestoord, openbaar en ondubbelzinnig bezit als eigenaar (artikel 1992 oud Pro BW). Volgens de Gemeente is steeds sprake geweest van bezit te goeder trouw omdat de Gemeente zich niet bewust was van enige tekortkoming in de verkrijging. Maar ook als dat niet het geval was, bepaalt artikel 93 Overgangswet Pro dat een bezitter te kwader trouw alsnog de eigendom verkreeg op 1 januari 1993 (als toen aan de overige vereisten van verjaring was voldaan).
4.5.
De Gemeente heeft ter completering van het dossier nog een tekening overgelegd van 10 oktober 1989 van de dienst Openbare Werken en Grondbedrijf Haarlem. Daarop is een deel van de betwiste percelen gearceerd en aan de zuidelijke kant daarvan is vermeld
“hek huidige huurgrens NS-Gem.”. Het gearceerde deel is aangeduid met de letters ABCDEFG en daarbij is vermeld:
“te verwerven van NS, opp. + 1810 m2.Aan de noordelijke zijde is vermeld:
“voorgestelde nieuwe eigendomsgrens”. Verder staat op de tekening bij de sloot tussen het werkterrein van NS en de voetbalvelden:
“om te leggen sloot”.De tekening is aangetroffen in een privé-archief van een inmiddels overleden lid van SV Geel-Wit’20. Naar aanleiding hiervan heeft de Gemeente nader onderzoek gedaan in het gemeentearchief maar niets terug gevonden over een huurrelatie tussen NS en de Gemeente, terwijl ook van huurbetalingen geen enkel spoor bestaat. De Gemeente heeft hierover aangevoerd dat van de tekening niets terecht is gekomen omdat de sloot niet is omgelegd en er geen overdracht van enige grond heeft plaatsgevonden. De Gemeente wijst er ook op dat het gearceerde (en dus verhuurde) deel maar een klein stuk van de totale strook grond betreft. De Gemeente houdt het ervoor dat sprake is van een “praatplaatje” en dat de opsteller ervan niet op de hoogte was van de werkelijke situatie. Als op enig moment al sprake is geweest van een huurovereenkomst, moet deze volgens de Gemeente op zijn laatst in 1990 zijn geëindigd. De Gemeente heeft zich in 2010, naar aanleiding van onderzoek, op het standpunt gesteld dat zij door verjaring eigenaar was geworden, hetgeen impliceert dat zij zich al tenminste twintig jaar als eigenaar moet hebben gedragen. De toenmalige eigenaar is daar niet tegen op gekomen. In de eerdere leveringsaktes betreffende de percelen wordt nergens verwezen naar een huurovereenkomst. Als al sprake is geweest van een huurovereenkomst, dan zag deze maar op een klein stukje van de betwiste percelen en doet dat niet af aan het gepretendeerde bezit van de gemeente betreffende het verdere deel van de betwiste percelen. Gelet hierop kan de overgelegde tekening niet leiden tot een andere conclusie: de Gemeente is door verjaring eigenaar van de percelen geworden.
“hek huidige huurgrens NS-Gem.”. Het gearceerde deel is aangeduid met de letters ABCDEFG en daarbij is vermeld:
“te verwerven van NS, opp. + 1810 m2.Aan de noordelijke zijde is vermeld:
“voorgestelde nieuwe eigendomsgrens”. Verder staat op de tekening bij de sloot tussen het werkterrein van NS en de voetbalvelden:
“om te leggen sloot”.De tekening is aangetroffen in een privé-archief van een inmiddels overleden lid van SV Geel-Wit’20. Naar aanleiding hiervan heeft de Gemeente nader onderzoek gedaan in het gemeentearchief maar niets terug gevonden over een huurrelatie tussen NS en de Gemeente, terwijl ook van huurbetalingen geen enkel spoor bestaat. De Gemeente heeft hierover aangevoerd dat van de tekening niets terecht is gekomen omdat de sloot niet is omgelegd en er geen overdracht van enige grond heeft plaatsgevonden. De Gemeente wijst er ook op dat het gearceerde (en dus verhuurde) deel maar een klein stuk van de totale strook grond betreft. De Gemeente houdt het ervoor dat sprake is van een “praatplaatje” en dat de opsteller ervan niet op de hoogte was van de werkelijke situatie. Als op enig moment al sprake is geweest van een huurovereenkomst, moet deze volgens de Gemeente op zijn laatst in 1990 zijn geëindigd. De Gemeente heeft zich in 2010, naar aanleiding van onderzoek, op het standpunt gesteld dat zij door verjaring eigenaar was geworden, hetgeen impliceert dat zij zich al tenminste twintig jaar als eigenaar moet hebben gedragen. De toenmalige eigenaar is daar niet tegen op gekomen. In de eerdere leveringsaktes betreffende de percelen wordt nergens verwezen naar een huurovereenkomst. Als al sprake is geweest van een huurovereenkomst, dan zag deze maar op een klein stukje van de betwiste percelen en doet dat niet af aan het gepretendeerde bezit van de gemeente betreffende het verdere deel van de betwiste percelen. Gelet hierop kan de overgelegde tekening niet leiden tot een andere conclusie: de Gemeente is door verjaring eigenaar van de percelen geworden.
Standpunt Westergracht
4.6.
Westergracht betwist dat de Gemeente door verkrijgende verjaring eigenaar is geworden van de percelen. Zij voert daartoe het volgende aan.
Onder OBW kon de Gemeente alleen eigenaar worden door verjaring als sprake was van bezit te goeder trouw. Dat was niet het geval omdat zij eenvoudig uit de registers had kunnen opmaken dat zij geen eigenaar was (zie artikel 3:23 BW Pro).
Verder moet voor verkrijgende verjaring sprake zijn van voortdurend, ondubbelzinnig en openbaar bezit: de bezitter moet de feitelijke macht uitoefenen over de grond op zodanige wijze dat naar buiten toe zijn intentie om de zaak als eigenaar te houden, blijkt. Dat is niet het geval geweest omdat niet de Gemeente, maar haar huurders of zelfs onderhuurders gebruikers waren van de grond. De Gemeente zelf heeft daarom geen, naar buiten toe blijkende, feitelijke bezitsdaden verricht.
Als zij al iets heeft gedaan, bijvoorbeeld onderhoud, dan kan dit ook duiden op uitoefening van de publieke taken van de Gemeente. Het gaat daarbij ook om losstaande incidenten en niet om voortdurende bezitsuitoefeningen.
Verder moet voor verkrijgende verjaring sprake zijn van voortdurend, ondubbelzinnig en openbaar bezit: de bezitter moet de feitelijke macht uitoefenen over de grond op zodanige wijze dat naar buiten toe zijn intentie om de zaak als eigenaar te houden, blijkt. Dat is niet het geval geweest omdat niet de Gemeente, maar haar huurders of zelfs onderhuurders gebruikers waren van de grond. De Gemeente zelf heeft daarom geen, naar buiten toe blijkende, feitelijke bezitsdaden verricht.
Als zij al iets heeft gedaan, bijvoorbeeld onderhoud, dan kan dit ook duiden op uitoefening van de publieke taken van de Gemeente. Het gaat daarbij ook om losstaande incidenten en niet om voortdurende bezitsuitoefeningen.
Verder betoogt Westergracht naar aanleiding van de door de Gemeente overgelegde tekening uit dat de Gemeente de strook grond kennelijk had gehuurd van de Nederlandse Spoorwegen. Omdat de Gemeente gelet op de huurovereenkomst is gaan houden voor een ander (de NS) is zij gelet op het interversieverbod van artikel 3:111 BW Pro nooit gaan houden voor zich zelf. Van verkrijgende verjaring kan dus geen sprake zijn omdat de Gemeente nooit het bezit heeft gehad.
Het betoog van de Gemeente dat de sloot steeds als feitelijke erfgrens heeft gediend, gaat niet op. Er is een loopplank over de sloot gelegd waardoor de betwiste percelen voor Westergracht bereikbaar zijn. Verder was de sloot altijd al aanwezig zodat van een bezitsdaad geen sprake is geweest.
De Gemeente heeft ook nooit de wil gehad om de grond te bezitten: dat blijkt uit de correspondentie met Westergracht waarin de Gemeente de eigendom van Westergracht erkent en uit de vestiging van een voorkeursrecht van koop (in het kader van de Wet voorkeursrecht gemeenten) op de betreffende percelen in 2021.
Het betoog van de Gemeente dat de sloot steeds als feitelijke erfgrens heeft gediend, gaat niet op. Er is een loopplank over de sloot gelegd waardoor de betwiste percelen voor Westergracht bereikbaar zijn. Verder was de sloot altijd al aanwezig zodat van een bezitsdaad geen sprake is geweest.
De Gemeente heeft ook nooit de wil gehad om de grond te bezitten: dat blijkt uit de correspondentie met Westergracht waarin de Gemeente de eigendom van Westergracht erkent en uit de vestiging van een voorkeursrecht van koop (in het kader van de Wet voorkeursrecht gemeenten) op de betreffende percelen in 2021.
Ook voert Westergracht aan dat de betreffende percelen pas bij de renovatie in 2005 door de Gemeente in gebruik zijn genomen. Voordien werden de percelen niet door de Gemeente gebruikt, zodat de verjaringstermijn niet is verstreken.
Juridisch toetsingskader
4.7.
De rechtbank oordeelt als volgt. Vast staat dat Westergracht op grond van de registratie in het Kadaster eigenaar is van de betreffende percelen. Zoals de Gemeente terecht heeft aangevoerd, staat daarmee de eigendomssituatie niet onomstotelijk vast omdat de bewaarder de inschrijving niet onderzoekt op juistheid en de juridische situatie door bijvoorbeeld verjaring kan zijn veranderd. Volgens de Gemeente is sprake van verjaring waardoor zij eigenaar is geworden van de percelen. De stelplicht en bewijslast van de feiten en omstandigheden waarop zij zich ter onderbouwing van die verjaring beroept, liggen daarom bij de Gemeente.
4.8.
Onder het OBW verkregen bezitters te goeder trouw zonder wettige titel de eigendom van een onroerende zaak na een onafgebroken verjaringstermijn van dertig jaar (artikel 2000 lid 2 OBW Pro). Verkrijgende verjaring door bezitters te kwader trouw was niet mogelijk. Wel kende het oude recht een regeling van bevrijdende verjaring waarvoor de eis van goede trouw niet gold (artikel 2004 OBW Pro). Deze hield in dat rechtsvorderingen strekkende tot beëindiging van bezit door verloop van dertig jaar verjaarden. Deze bevrijdende verjaring had echter geen eigendomsverkrijging tot gevolg. Artikel 93 Overgangswet Pro NBW bepaalt evenwel dat artikel 3:105 BW Pro één jaar na het tijdstip van inwerkingtreding van de wet (dus per 1 januari 1993) van toepassing is met betrekking tot degene die alsdan een goed bezit, als de verjaring van de rechtsvordering tot beëindiging van het bezit is voltooid. In een dergelijk geval heeft de bevrijdende verjaring ook verkrijgende verjaring tot gevolg.
4.9.
Ook naar oud recht moet de vraag of sprake was van bezit worden beantwoord aan de hand van de maatstaven die voor het huidige recht zijn neergelegd in de artikelen 3:107 e.v. BW. Voor inbezitneming is vereist dat iemand de feitelijke macht over dat goed is gaan uitoefenen en dat hij dit voor zichzelf doet (artikel 3:113 lid Pro 1, jo. artikel 3:107 lid 1 BW Pro). De machtsuitoefening moet zodanig zijn dat deze naar verkeersopvatting het bezit van de oorspronkelijke bezitter teniet doet (HR 18 september 2015, ECLI:NL:HR:2015:2743). De werkelijke rechthebbende tegen wie de verjaring is gericht, dient uit die gedragingen van degenen die zich op verjaring wil beroepen duidelijk te kunnen opmaken dat deze pretendeert rechthebbende te zijn, zodat hij tijdig maatregelen kan nemen om de inbreuk op zijn recht te beëindigen. Enkele op zichzelf staande machtsuitoefeningen zijn onvoldoende voor een inbezitneming (artikel 3:113 lid 2 BW Pro). Of iemand een goed bezit, wordt krachtens artikel 3:107 lid 1 jo Pro. 3:108 BW naar verkeersopvattingen objectief beoordeeld, met inachtneming van de regels die in de daaropvolgende wetsartikelen worden gegeven en overigens op grond van uiterlijke feiten. De rol van de verkeersopvattingen brengt mee dat ook de aard en bestemming van het betrokken goed in aanmerking moeten worden genomen. Alle omstandigheden van het geval moeten tegen elkaar worden afgewogen. Daarbij komt het primair aan op uiterlijke omstandigheden waaruit naar verkeersopvattingen een wilsuiting kan worden afgeleid om als rechthebbende op te treden.
4.10.
Deze maatstaven zijn in de kern gelijk aan hetgeen gold onder het oude recht. Op grond van artikel 1992 OBW Pro moest sprake zijn van een voortdurend en onafgebroken, ongestoord, openbaar en niet dubbelzinnig bezit. Het vereiste van ondubbelzinnigheid ligt in wezen besloten in het begrip " bezit" zelf en is om die reden niet meer expliciet in de artikelen 3:107 e.v. BW gesteld (vgl. HR 10 oktober 2008, NJ 2009, 1). Van niet dubbelzinnig bezit is sprake wanneer de bezitter zich zodanig gedraagt dat de eigenaar, tegen wie de verjaring loopt, daaruit niet anders kan afleiden dan dat de bezitter pretendeert rechthebbende te zijn, zodat deze tijdig maatregelen kan nemen om de inbreuk op zijn recht te beëindigen (HR 15 januari 1993, NJ 1993, 178). Laat de werkelijk rechthebbende die gelegenheid gedurende lange tijd voorbijgaan, dan kan hem uiteindelijk verjaring worden tegengeworpen. Verjaring dient ertoe de rechtstoestand in overeenstemming te brengen met de feitelijke toestand als deze lang genoeg heeft bestaan (hof 's-Hertogenbosch, 10 juli 2018, ECLI:NL:GHSHE:2018:2881).
Feitelijke situatie door de jaren heen
4.11.
De rechtbank is van oordeel dat uit de door de Gemeente overgelegde foto’s en tekeningen blijkt dat de betwiste percelen al sinds het midden van de vorige eeuw onderdeel zijn van de bij de Gemeente in gebruik zijnde gronden. Vast staat dat die percelen aanvankelijk kadastraal onderdeel waren van het grotere geheel en ergens in de jaren 20 van de vorige eeuw zijn afgesplitst en vervolgens in 1937 zijn overgedragen aan de NS. De sloot die lag tussen de percelen en het werkterrein van de NS is echter nooit gedempt of verplaatst en vormde daarmee de feitelijke noordelijke erfgrens die dus nooit is gewijzigd. Die sloot verhinderde ook dat vanaf het werkterrein van NS toegang kon worden verkregen tot de percelen: die toegang was alleen mogelijk vanaf de Van Oosten de Bruynstraat en dus via het perceel van de Gemeente. Uit de tekening uit 1946 blijkt bovendien dat tenminste al een deel van de percelen ten zuiden van de sloot door een hek was afgerasterd en dus niet toegankelijk was voor derden. In ieder geval vanaf 1953, toen volgens het onderhoudsschema de voetbalvelden zijn aangelegd, zijn de percelen als zodanig bij de Gemeente in gebruik.
4.12.
Dat, zoals Westergracht heeft betoogd, de percelen pas bij de renovatie in 2005 bij de voetbalvelden zijn betrokken, kan uit de overgelegde foto’s niet worden afgeleid. Als de luchtfoto uit 1984, waarop de situatie goed zichtbaar is, wordt gelegd naast die van 2023, die ook de huidige situatie weergeeft, dan bevinden de velden zich op dezelfde plek en is de lengte/breedte verhouding van de omlijning van de velden ook gelijk. Dat de velden in 2005 een kwartslag zijn gedraaid zoals Westergracht betoogt, berust dus op een misverstand. En indien en voor zover uit de brieven van de rechtsvoorgangers van Westergracht uit 2008 en 2010 (zie r.o.2.6 en 2.7) zou moeten worden afgeleid dat de Gemeente de betwiste percelen pas in gebruik heeft genomen bij de renovatie in 2005, berust die stellingname dus ook op een misverstand. Gelet op de minimale lengte die een voetbalveld moet hebben, stond en staat de beschikbare ruimte immers niet toe dat de velden zodanig waren gesitueerd dat de doelen aan de noord- en zuidzijde stonden. Alleen het trainingsveld, dat kleiner is dan de andere velden, is in 2005 een kwartslag gedraaid. De toen aanwezige hekwerken zijn vernieuwd, maar blijkens de overgelegde informatie niet verplaatst. Blijkens de huurovereenkomst staat de zendmast ook al sinds 2001 op dezelfde plek.
4.13.
Het betoog van Westergracht dat de Gemeente de percelen op enig moment van NS heeft gehuurd, zodat zij op grond van het interversieverbod nooit voor zich zelf is gaan houden, volgt de rechtbank niet. Bij de beoordeling van deze stelling geldt als uitgangspunt dat de houder van een goed wordt vermoed de bezitter te zijn (zie artikel 3:109 BW Pro), zodat het in deze aan Westergracht is om dat vermoeden te weerleggen. De enige aanwijzing voor het bestaan van een huurrelatie volgt uit de door de Gemeente zelf overgelegde tekening uit 1989 die alleen in een privé archief en niet in de archieven van de Gemeente is aangetroffen. Van een huurovereenkomst of enige huurbetaling door de Gemeente is niet gebleken. In de leveringsaktes uit 2000 en 2005 wordt ook niet verwezen naar enige huurovereenkomst. Zoals de Gemeente terecht heeft aangevoerd, is hetgeen op de tekening ter uitvoering staat, niet uitgevoerd: de sloot is niet gedempt en de Gemeente heeft geen grond van NS verworven. De feitelijke situatie is ongewijzigd gebleven. De rechtbank gaat er daarom met de Gemeente vanuit dat er geen huurovereenkomst heeft bestaan. Daarmee is het interversieverbod niet aan de orde.
4.14.
Mocht toch sprake zijn geweest van enige huurovereenkomst, dan moet aangenomen worden dat die slechts zag op een (klein) deel van de betwiste percelen (het gearceerde deel op de tekening) en op zijn laatst in 1990 is geëindigd. De Gemeente heeft immers in 2010 geconcludeerd dat zij door verjaring (van tenminste twintig jaar) eigenaar was geworden en de toenmalig eigenaar, Westergracht Vastgoed, heeft dat niet betwist. De gedragingen van de Gemeente na het einde van die huurovereenkomst (voor zover die heeft bestaan) moeten in het licht van al het voorgaande worden gezien als inbezitneming omdat gelet op alle voornoemde feiten en omstandigheden duidelijk was voor de toenmalige eigenaar dat de Gemeente pretendeerde rechthebbende te zijn.
Oordeel ten aanzien van verjaring
4.15.
De voortdurende inrichting als (onderdeel van een) voetbalveld in combinatie met het gegeven dat die voetbalvelden door de sloot en de omheiningen niet vrij voor derden, waaronder de rechtsvoorgangers van Westergracht, toegankelijk waren en het gegeven dat de Gemeente de velden heeft aangelegd, onderhouden, gerenoveerd en heeft verhuurd, maken dat sprake is van onafgebroken, ongestoord, openbaar en niet dubbelzinnig bezit. Dat niet de Gemeente zelf maar de voetbalclub de gronden feitelijk gebruikte, maakt het voorgaande niet anders. Dat gebruik vond immers plaats op grond van een huurovereenkomst met de Gemeente, die deze overeenkomst had gesloten op basis van de pretentie dat zij eigenaar van de percelen was en is.
De combinatie van deze feiten en omstandigheden kan niet anders worden uitgelegd dan dat ook voor derden, waaronder de rechtsvoorgangers van Westergracht, duidelijk was dat de Gemeente pretendeerde eigenaar van de percelen te zijn. Uit deze gedragingen was voor de kadastrale eigenaren duidelijk op te maken dat de Gemeente pretendeerde rechthebbende te zijn, zodat zij tijdig maatregelen konden nemen om de inbreuk op hun recht te beëindigen.
De combinatie van deze feiten en omstandigheden kan niet anders worden uitgelegd dan dat ook voor derden, waaronder de rechtsvoorgangers van Westergracht, duidelijk was dat de Gemeente pretendeerde eigenaar van de percelen te zijn. Uit deze gedragingen was voor de kadastrale eigenaren duidelijk op te maken dat de Gemeente pretendeerde rechthebbende te zijn, zodat zij tijdig maatregelen konden nemen om de inbreuk op hun recht te beëindigen.
4.16.
Gelet op het voorgaande moet het ervoor worden gehouden dat de verjaringstermijn in ieder geval in 1953 is gaan lopen, zodat deze in 1983 was voltooid. De vraag of de Gemeente te goeder trouw was, kan onbeantwoord blijven omdat op basis van de Overgangswet de bevrijdende verjaring die vóór invoering van het nieuw BW was voltooid, per 1 januari 1993 ook leidt tot verkrijgende verjaring. Dat geldt ook als sprake was van kwade trouw bij de verkrijger. Dat betekent dat de Gemeente in ieder geval in 1993 eigenaar is geworden van de betwiste percelen.
Verdere verweren Westergracht betreffende verjaring
4.17.
Westergracht heeft nog aangevoerd dat:
- zij een loopplank over de sloot heeft gelegd zodat de betwiste percelen ook voor haar toegankelijk zijn;
- de Gemeente in de correspondentie de eigendomsrechten van Westergracht heeft erkend;
- de Gemeente de percelen heeft aangewezen in het kader van de Wet voorkeursrecht gemeenten.
Al deze handelingen hebben plaats gevonden lang nadat de verkrijgende verjaring was voltooid en kunnen die verjaring dus niet stuiten. Door deze handelingen kan de eigendom ook niet overgaan op Westergracht. Eigendomsverkrijging van onroerende zaken is immers slechts mogelijk op de in de wet omschreven wijzen en geen van bovenstaande handelingen voldoet daaraan. De conclusie dat de Gemeente in ieder geval in 1993 eigenaar is geworden, blijft dus gehandhaafd.
- zij een loopplank over de sloot heeft gelegd zodat de betwiste percelen ook voor haar toegankelijk zijn;
- de Gemeente in de correspondentie de eigendomsrechten van Westergracht heeft erkend;
- de Gemeente de percelen heeft aangewezen in het kader van de Wet voorkeursrecht gemeenten.
Al deze handelingen hebben plaats gevonden lang nadat de verkrijgende verjaring was voltooid en kunnen die verjaring dus niet stuiten. Door deze handelingen kan de eigendom ook niet overgaan op Westergracht. Eigendomsverkrijging van onroerende zaken is immers slechts mogelijk op de in de wet omschreven wijzen en geen van bovenstaande handelingen voldoet daaraan. De conclusie dat de Gemeente in ieder geval in 1993 eigenaar is geworden, blijft dus gehandhaafd.
Misbruik van bevoegdheid / algemene beginselen van behoorlijk bestuur
4.18.
Westergracht heeft verder nog een beroep gedaan op het bepaalde in artikel 3:14 BW Pro: een bevoegdheid die een overheidslichaam krachtens het burgerlijk recht toekomt, mag niet worden uitgeoefend in strijd met geschreven of ongeschreven publiekrecht, waaronder de algemene beginselen van behoorlijk bestuur. Volgens Westergracht heeft de Gemeente gehandeld in strijd met:
- het rechtszekerheid- en vertrouwensbeginsel: de Gemeente mag niet op onverwachte, onberekenbare wijze iemands rechtspositie aantasten, maar dat doet zij wel door in het verleden de eigendom van Westergracht te erkennen en zich nu te beroepen op landjepik, waardoor ook het in het verleden door haar gewekte vertrouwen is beschaamd;
- het verbod op misbruik van procedure: de Gemeente beroept zich op een privaatrechtelijke bevoegdheid om een doel te bereiken waarvoor zij ook de Wet voorkeursrecht gemeenten heeft gebruikt en dat is niet toegestaan;
- het evenredigheidsbeginsel: als het beroep op verkrijgende verjaring zou slagen zou Westergracht, die een groot belang heeft bij de percelen om daar een nieuwbouwproject te realiseren, onevenredig benadeeld worden.
De Gemeente heeft gemotiveerd betwist dat zij heeft gehandeld in strijd met het bepaalde in artikel 3:14 BW Pro en de algemene beginselen van behoorlijk bestuur.
- het rechtszekerheid- en vertrouwensbeginsel: de Gemeente mag niet op onverwachte, onberekenbare wijze iemands rechtspositie aantasten, maar dat doet zij wel door in het verleden de eigendom van Westergracht te erkennen en zich nu te beroepen op landjepik, waardoor ook het in het verleden door haar gewekte vertrouwen is beschaamd;
- het verbod op misbruik van procedure: de Gemeente beroept zich op een privaatrechtelijke bevoegdheid om een doel te bereiken waarvoor zij ook de Wet voorkeursrecht gemeenten heeft gebruikt en dat is niet toegestaan;
- het evenredigheidsbeginsel: als het beroep op verkrijgende verjaring zou slagen zou Westergracht, die een groot belang heeft bij de percelen om daar een nieuwbouwproject te realiseren, onevenredig benadeeld worden.
De Gemeente heeft gemotiveerd betwist dat zij heeft gehandeld in strijd met het bepaalde in artikel 3:14 BW Pro en de algemene beginselen van behoorlijk bestuur.
Rechtszekerheids- en vertrouwensbeginsel
4.19.
Het beroep van Westergracht op de algemene beginselen van behoorlijk bestuur, slaagt niet gelet op het navolgende.
Uitgangspunt is, zoals hiervoor is beslist, dat de Gemeente in ieder geval in 1993 door verkrijgende verjaring eigenaar is geworden van de percelen. Westergracht die in 2020, en dus lang na voormelde verjaring, gronden aankocht en verkreeg, ontdekte pas in 2022, na een in haar opdracht uitgevoerde landmeting, dat de betreffende percelen op haar naam geregistreerd waren. Kennelijk ging ook Westergracht er voordien vanuit dat de Gemeente, althans een derde, eigenaar was want steeds is zichtbaar geweest dat de percelen werden gebruikt door de voetbalclub en dat daarop een zendmast stond. Zij heeft pas toen geprotesteerd en aanspraak gemaakt op een deel van de huuropbrengsten. Ontruiming van de percelen heeft zij nooit gevraagd en vordert zij ook niet.
De Gemeente heeft naar aanleiding van het bericht van Westergracht laten weten dat zij nader onderzoek ging doen en aangeboden een deel van de huur voor het jaar 2022 aan Westergracht te betalen. Die betaling heeft niet plaatsgevonden omdat Westergracht aangaf dat betaling bevestiging van rechten zou betekenen en de Gemeente geen rechten wilde prijs geven.
Uitgangspunt is, zoals hiervoor is beslist, dat de Gemeente in ieder geval in 1993 door verkrijgende verjaring eigenaar is geworden van de percelen. Westergracht die in 2020, en dus lang na voormelde verjaring, gronden aankocht en verkreeg, ontdekte pas in 2022, na een in haar opdracht uitgevoerde landmeting, dat de betreffende percelen op haar naam geregistreerd waren. Kennelijk ging ook Westergracht er voordien vanuit dat de Gemeente, althans een derde, eigenaar was want steeds is zichtbaar geweest dat de percelen werden gebruikt door de voetbalclub en dat daarop een zendmast stond. Zij heeft pas toen geprotesteerd en aanspraak gemaakt op een deel van de huuropbrengsten. Ontruiming van de percelen heeft zij nooit gevraagd en vordert zij ook niet.
De Gemeente heeft naar aanleiding van het bericht van Westergracht laten weten dat zij nader onderzoek ging doen en aangeboden een deel van de huur voor het jaar 2022 aan Westergracht te betalen. Die betaling heeft niet plaatsgevonden omdat Westergracht aangaf dat betaling bevestiging van rechten zou betekenen en de Gemeente geen rechten wilde prijs geven.
4.20.
Gelet op het voorgaande geldt ten aanzien van het rechtszekerheids- en vertrouwensbeginsel dat de rechtspositie van Westergracht niet door de Gemeente is aangetast. De verkrijgende verjaring was immers al voltooid voordat Westergracht de gronden kocht en verkreeg. Westergracht heeft wat betreft deze percelen dus nooit een rechtspositie gehad, anders dan dat – ten onrechte – de kadastrale nummers van de percelen op haar naam staan. Dat de Gemeente de eigendom van Westergracht heeft erkend, kan uit de e-mailcorrespondentie niet worden afgeleid. De Gemeente heeft immers aangegeven de zaak te zullen onderzoeken. Zij heeft weliswaar aangeboden een deel van de huur over het jaar 2022 te zullen betalen, maar zij heeft die betaling achterwege gelaten toen Westergracht aangaf dat de Gemeente daarmee rechten zou prijsgeven. Op basis van de e-mails van de Gemeente kan Westergracht er niet op hebben vertrouwd dat de Gemeente de aanspraken van Westergracht erkende. Dat blijkt ook wel uit de omstandigheid dat Westergracht aan de door de Gemeente te verrichten betaling de voorwaarde van “bevestiging van rechten” verbond. Het rechtszekerheids- en vertrouwensbeginsel is dus niet geschonden.
Misbruik van procedure
4.21.
Van misbruik van procedure is evenmin sprake. Zoals de Gemeente onbetwist heeft aangevoerd heeft zij niet specifiek de onderhavige percelen aangewezen, maar een volledig plan- of ontwikkelgebied waarvan de percelen deel uitmaken. Het doel van een aanwijzing in het kader van de Wet voorkeursrecht gemeenten is niet om zelf de gronden in handen te krijgen, maar om speculatie daarmee tegen te gaan. Gelet daarop geldt dat de Gemeente met haar beroep op verkrijgende verjaring geen oneigenlijk gebruik maakt van het civiele recht. Bovendien was de verkrijgende verjaring allang voltooid toen de percelen in het kader van de Wet voorkeursrecht gemeenten werden aangewezen.
Evenredigheidsbeginsel
4.22.
Ten slotte heeft de Gemeente ook niet gehandeld in strijd met het evenredigheidsbeginsel. Van onevenredige benadeling van Westergracht is niet gebleken: zij heeft niet onderbouwd dat zij de gronden nodig heeft voor de door haar gestelde nieuwbouwplannen en haar vordering is daar ook niet op gericht. Het beroep van de Gemeente op de verkrijgende verjaring maakt ook niet dat Westergracht iets verliest: omdat die verkrijgende verjaring allang was voltooid voordat Westergracht in beeld kwam, is zij in feite nooit eigenaar van de percelen geworden.
Vordering teruglevering op grond van onrechtmatige daad
4.23.
Voor het geval het beroep van de Gemeente op verkrijgende verjaring zou slagen, heeft Westergracht gevorderd dat de Gemeente wordt veroordeeld tot teruglevering van de betwiste percelen op grond van onrechtmatige daad. Daarbij beroept Westergracht zich op het arrest gemeente Heusden/Verweerders (HR 24 februari 2017, ECLI:NL:HR:2017:309). De Gemeente heeft daartegen aangevoerd dat de vordering tot teruglevering moet worden afgewezen omdat deze is verjaard.
4.24.
Uit voormeld arrest volgt dat een persoon die een zaak in bezit neemt en houdt, wetende dat een ander daarvan eigenaar is, tegenover die eigenaar onrechtmatig handelt. Dat brengt mee dat deze laatste, als ook aan de overige voorwaarden daarvoor is voldaan, kan vorderen dat hem door de bezitter de schade wordt vergoed die hij als gevolg van dat onrechtmatig handelen lijdt. In een dergelijk geval ligt het voor de hand dat bij wijze van schadevergoeding de wederrechtelijk in bezit genomen zaak aan de benadeelde in eigendom terug wordt overgedragen. Echter, deze vordering is onderworpen aan verjaring op de voet van art. 3:310 lid 1 BW Pro. Voor zover de schade waarvan de benadeelde vergoeding wenst, bestaat in het verlies van zijn eigendom, neemt de vijfjarige verjaringstermijn ingevolge die bepaling een aanvang op het moment dat de benadeelde bekend is met zijn eigendomsverlies (en met de daarvoor aansprakelijke persoon). De verjaring is in elk geval voltooid twintig jaar na de voltooiing van de verjaring van art. 3:314 lid 2 BW Pro, zijnde de gebeurtenis waardoor de schade – het verlies van de eigendom – is veroorzaakt, alles onverminderd eventuele stuiting van die verjaring.
4.25.
Het beroep van de Gemeente op verjaring slaagt. Zoals hiervoor reeds is overwogen en beslist, is de Gemeente in ieder geval op 1 januari 1993 door verkrijgende verjaring eigenaar geworden. Op dat moment is de schade ontstaan en sindsdien is meer dan twintig jaar verstreken. Indien en voor zover moet worden aangenomen dat die verjaring is gestuit door de brief van Westergracht Vastgoed B.V. van 24 juni 2010, geldt de vijfjarige verjaringstermijn van artikel 3:310 BW Pro. Blijkens die brief was de toenmalige gerechtigde op dat moment bekend met het eigendomsverlies en met de daarvoor aansprakelijke persoon. Sinds de brief zijn meer dan vijf jaar verstreken voordat Westergracht zich in 2022 bij de Gemeente meldde. Het voorgaande betekent dat de vordering van Westergracht tot teruglevering van de percelen uit hoofde van onrechtmatige daad, wordt afgewezen.
Nakoming: standpunt Westergracht
4.26.
Ten slotte komt de rechtbank toe aan het beroep van Westergracht op de afspraken die zij met de Gemeente heeft gemaakt. Westergracht en de Gemeente zijn, toen Westergracht haar op het onrechtmatige gebruik van de gronden wees, overeengekomen dat de Gemeente een deel van de huurinkomsten (gerelateerd aan het aantal vierkante meters grond van Westergracht dat door de Gemeente onrechtmatig wordt gebruikt) aan Westergracht zou betalen.
Daarmee heeft de Gemeente ook erkend dat Westergracht eigenaar is van de gronden. De overeenkomst moet daarom zo worden uitgelegd dat deze ook geldt voor het verleden en de toekomst, aldus Westergracht.
Daarmee heeft de Gemeente ook erkend dat Westergracht eigenaar is van de gronden. De overeenkomst moet daarom zo worden uitgelegd dat deze ook geldt voor het verleden en de toekomst, aldus Westergracht.
Nakoming: standpunt Gemeente
4.27.
De Gemeente betwist de gestelde afspraak. Het e-mailverkeer waarop Westergracht zich beroept, ziet uitsluitend op de huurinkomsten van 2022 en in ieder geval niet op het verleden en op de toekomst. Toen Westergracht aangaf dat betaling erkenning van rechten zou betekenen, heeft de Gemeente de betaling niet gedaan omdat zij die erkenning van rechten niet wilde. Zij heeft, nog zonder dat zij had kunnen uitzoeken hoe de situatie juridisch in elkaar zat, een praktische oplossing willen bieden aan een ondernemer met wie zij naar verwachting nog vaker te maken zou hebben. De ambtenaren in kwestie waren ook niet bevoegd om de door Westergracht gestelde afspraken te maken die zowel zien op het verleden als op de toekomst en Westergracht moet dat ook hebben begrepen.
Nakoming: oordeel rechtbank
4.28.
Volgens Westergracht moet uit de e-mail van de Gemeente van 13 september 2022, waarin de Gemeente aangeeft een deel van de huur voor de zendmast voor het jaar 2022 aan Westergracht te zullen betalen, worden afgeleid dat:
- de Gemeente het eigendomsrecht van Westergracht op de percelen erkent;
- de Gemeente zich jegens Westergracht heeft verplicht om een deel van de huur voor de zendmast vanaf de aanvang van de huurovereenkomst met T-Mobile aan Westergracht af te dragen.
- de Gemeente het eigendomsrecht van Westergracht op de percelen erkent;
- de Gemeente zich jegens Westergracht heeft verplicht om een deel van de huur voor de zendmast vanaf de aanvang van de huurovereenkomst met T-Mobile aan Westergracht af te dragen.
Uitgangspunt is dat de Gemeente, zoals hiervoor is overwogen en beslist, op 1 januari 1993 al eigenaar was geworden van de percelen. Die eigendomsverkrijging kan niet ongedaan worden gemaakt door één of meerdere e-mails van de Gemeente. Eigendomsverkrijging van onroerende zaken is immers slechts mogelijk op de in de wet omschreven wijzen en het verzenden van e-mails, met welke inhoud dan ook, valt daar niet onder.
4.29.
Bovendien staat hetgeen Westergracht uit de e-mail afleidt, daar niet met zoveel woorden in. Daar staat alleen maar in dat de Gemeente een deel van de huur voor het jaar 2022, waarbij ook het exacte bedrag is genoemd, aan Westergracht zou betalen; niet meer en niet minder. Uit de e-mails die de Gemeente daarvoor had gestuurd, volgt dat zij nog bezig was met het uitzoeken van de juridische (eigendom)situatie en dat zij daar nog tijd voor nodig had. Dat zij die duidelijkheid had toen zij de e-mail van 13 september 2022 schreef, volgt daar niet uit en er is ook geen ander stuk waaruit dat kan worden afgeleid. Het lijkt er eerder op dat de Gemeente, zoals zij ook heeft betoogd, onder druk van Westergracht met wie zij vaker te maken heeft en zou hebben, een gebaar heeft willen maken. Uit het feit dat zij na de e-mail van Westergracht waarin deze aangaf dat betaling erkenning van rechten zou opleveren, niet tot betaling is overgegaan, heeft Westergracht moeten begrijpen dat de Gemeente haar rechten niet prijs gaf. En juist uit het feit dat Westergracht expliciet aan de Gemeente heeft laten weten dat betaling tot bevestiging van rechten zou leiden, volgt dat ook Westergracht begreep dat de zaak niet rond was. Westergracht heeft ook niet kunnen en mogen aannemen dat de Gemeente zich zowel voor het verleden als voor de nog onbekende toekomst heeft willen vastleggen op betaling van een deel van de huur.
Zoals de Gemeente heeft aangevoerd is een ambtenaar van de afdeling vastgoed van de Gemeente niet bevoegd om een zo vergaande toezegging te doen. Westergracht heeft dat ook niet kunnen en mogen aannemen.
Nakoming: algemene beginselen van behoorlijk bestuur
4.30.
Gelet op het voorgaande heeft de Gemeente ook niet gehandeld in strijd met de algemene beginselen van behoorlijk bestuur en meer in het bijzonder het vertrouwensbeginsel. Van een toezegging in de door Westergracht bedoelde zin is immers geen sprake.
Onrechtmatige daad / ongerechtvaardigde verrijking
4.31.
Westergracht heeft ook nog betoogd dat haar vordering tot betaling van een deel van de huuropbrengst moet worden toegewezen omdat de Gemeente jegens haar onrechtmatig handelt of omdat sprake is van ongerechtvaardigde verrijking. Beide grondslagen berusten op de veronderstelling dat Westergracht eigenaar is van de percelen en de Gemeente zonder haar toestemming daarvan gebruik maakt. Zoals uit hetgeen hiervoor is overwogen en beslist volgt, is Westergracht geen eigenaar van de percelen, maar is de Gemeente dat als gevolg van de verkrijgende verjaring. Het staat de Gemeente dus vrij om de percelen te verhuren en er is geen reden om een deel van de huur aan Westergracht af te staan.
Conclusie
4.32.
De conclusie is dat geen van de door Westergracht ingestelde vorderingen zal worden toegewezen. De vorderingen van de Gemeente die zij had ingesteld onder de voorwaarde dat de vorderingen van Westergracht in conventie zouden worden afgewezen, zullen worden toegewezen. Uitzondering hierop zijn de gevorderde buitengerechtelijke incassokosten omdat de Gemeente deze niet heeft gekwantificeerd of gespecificeerd en daarvoor ook geen grondslag heeft aangevoerd, zodat er van uitgegaan moet worden dat de door haar gemaakte kosten zien op de onderhavige procedure. Daarvoor is de proceskostenvergoeding bedoeld.
Proceskosten
4.33.
Westergracht is in het ongelijk gesteld en moet daarom in conventie de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van de Gemeente worden begroot op:
- griffierecht
€
2.889,00
- salaris advocaat
€
3.035,00
(2,5 punten × € 1.214,00)
- nakosten
€
139,00
(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
6.063,00
Ook de proceskosten in reconventie komen voor rekening van Westergracht.
De proceskosten van de Gemeente worden begroot op:
De proceskosten van de Gemeente worden begroot op:
- salaris advocaat
€
1.214,00
(2 punten × factor 0,5 × € 1.214,00)
- nakosten
€
139,00
(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
1.353,00
4.34.
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
5.De beslissing
De rechtbank
in conventie
5.1.
wijst de vorderingen van Westergracht af,
5.2.
veroordeelt Westergracht in de proceskosten van € 6.063,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als Westergracht niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
in reconventie
5.3.
verklaart voor recht dat de Gemeente eigenaar is van de gedeelten van de percelen kadastraal bekend Haarlem I-5551 en Haarlem I-5564, zoals weergegeven in productie 3A,
5.4.
veroordeelt Westergracht tot medewerking aan alles wat nodig is om de overschrijving van de eigendom in de openbare registers te bewerkstelligen, inclusief het verlenen van medewerking aan de splitsing van de genoemde percelen,
5.5.
bepaalt dat indien Westergracht niet binnen drie maanden na de datum van dit vonnis aan de veroordeling onder 5.4 voldoet, dit vonnis ex artikel 3:300 lid 1 BW Pro in de plaats treedt van de benodigde medewerking van Westergracht,
5.6.
veroordeelt Westergracht in de proceskosten van € 1.353,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als Westergracht niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
in conventie en in reconventie
5.7.
veroordeelt Westergracht tot betaling van € 92,00 plus de kosten van betekening als Westergracht niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
5.8.
veroordeelt Westergracht tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
5.9.
verklaart dit vonnis wat betreft de onder 5.2, 5.4, 5.5, 5.6, 5.7 en 5.8.genoemde beslissingen uitvoerbaar bij voorraad,
5.10.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.J. Dijk en in het openbaar uitgesproken op 3 december 2025.
1589