Uitspraak
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Handel, Kanton en Insolventie
locatie Haarlem
Zaaknr./rolnr.: 11192641 \ CV EXPL 24-4685
Uitspraakdatum: 7 augustus 2024
Verstekvonnis van de kantonrechter in de zaak van:
[eiser]
te [plaats]
de eisende partij, hierna: de verhuurder
gemachtigde: [gemachtigde]
tegen
[gedaagde]
te [plaats]
de gedaagde partij, hierna: de huurder
niet verschenen
1.De procedure
1.1.
De verhuurder heeft de huurder gedagvaard. Tegen de huurder is verstek verleend.
2.De vordering
2.1.
De verhuurder vordert – samengevat – ontbinding van de huurovereenkomst met betrekking tot de woonruimte aan het adres [adres] te ([postcode]) [plaats], ontruiming van het gehuurde en veroordeling van de huurder tot betaling van de huurachterstand inclusief servicekosten tot en met juni 2024 en nota’s, vermeerderd met buitengerechtelijke incassokosten, de wettelijke rente, een gebruiksvergoeding voor iedere maand dat het gehuurde in gebruik blijft en de proceskosten.
2.2.
De verhuurder legt aan de vordering ten grondslag – kort weergegeven – dat de huurder tekortschiet in de nakoming van de huurovereenkomst, welke tekortkoming ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde rechtvaardigt.
3.De beoordeling
3.1.
De huurovereenkomst is aangegaan op 1 oktober 2021 met een aanvangshuur van
€ 1.475,00 en een voorschot voor servicekosten van € 25,00 per maand. Er is daarom sprake van geliberaliseerde huur. Op de huurovereenkomst zijn algemene voorwaarden van toepassing verklaard.
€ 1.475,00 en een voorschot voor servicekosten van € 25,00 per maand. Er is daarom sprake van geliberaliseerde huur. Op de huurovereenkomst zijn algemene voorwaarden van toepassing verklaard.
Ambtshalve toetsing van:Huurovereenkomst voor onbepaalde tijd Vereniging van Verhuurmakelaars Amsterdam(hierna: de huurovereenkomsten de Algemene bepalingen huurovereenkomst Vereniging van Verhuurmakelaars Amsterdam (versie 5 oktober 2016)(hierna: de algemene voorwaarden)
3.2.
De kantonrechter is van oordeel dat de verhuurder als handelaar in de zin van de Richtlijn 93/13/EEG betreffende oneerlijke bedingen (hierna: de richtlijn) kan worden aangemerkt en overweegt daartoe als volgt.
3.3.
Artikel 2 van de richtlijn omschrijft de begrippen "consument" en "verkoper" als volgt. Een consument is
iedere natuurlijke persoon die (…) handelt voor doeleinden die buiten zijn bedrijfs- of beroepsactiviteit vallen.Een verkoper is
iedere natuurlijke persoon of rechtspersoon die (…) handelt in het kader van zijn publiekrechtelijke of privaatrechtelijke beroepsactiviteit.
iedere natuurlijke persoon die (…) handelt voor doeleinden die buiten zijn bedrijfs- of beroepsactiviteit vallen.Een verkoper is
iedere natuurlijke persoon of rechtspersoon die (…) handelt in het kader van zijn publiekrechtelijke of privaatrechtelijke beroepsactiviteit.
3.4.
Het HvJ-EU heeft in verschillende uitspraken uiteengezet op welke wijze moet worden beoordeeld of iemand consument is. Die rechtspraak kan ook worden gebruikt om te bepalen of iemand
geenconsument is en dus handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf.
geenconsument is en dus handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf.
In zijn uitspraak van 4 oktober 2018 (ECLI:EU:C:2018:808,
"Kamenova", in het bijzonder de overwegingen 30-41) heeft het HvJ-EU in dit verband, voor zover van belang, overwogen dat de Uniewetgever een bijzonder ruime opvatting van het begrip handelaar hanteert, namelijk elke natuurlijke persoon of rechtspersoon zodra deze een activiteit tegen betaling uitoefent en daarbij handelt in het kader van zijn handels-, bedrijfs-, ambachts- of beroepsactiviteit. Het begrip 'handelaar' moet daarbij worden bepaald in verhouding tot het tegengestelde begrip consument, dat verwijst naar elke niet bedrijfs- of beroepsmatig handelende particulier, die zich ten opzichte van een handelaar in een zwakkere positie bevindt, in die zin dat hij als de economisch zwakkere en juridisch minder ervaren contractspartij moet worden beschouwd. Of sprake is van een handelaar moet van geval tot geval worden beoordeeld. Hierbij kan, zonder dat deze criteria uitputtend of uitsluitend zijn, onder meer van belang zijn of sprake is van een winstoogmerk, van informatie waarover de consument niet noodzakelijk beschikt, en of de activiteit met een zekere regelmaat plaatsvindt [1] .
"Kamenova", in het bijzonder de overwegingen 30-41) heeft het HvJ-EU in dit verband, voor zover van belang, overwogen dat de Uniewetgever een bijzonder ruime opvatting van het begrip handelaar hanteert, namelijk elke natuurlijke persoon of rechtspersoon zodra deze een activiteit tegen betaling uitoefent en daarbij handelt in het kader van zijn handels-, bedrijfs-, ambachts- of beroepsactiviteit. Het begrip 'handelaar' moet daarbij worden bepaald in verhouding tot het tegengestelde begrip consument, dat verwijst naar elke niet bedrijfs- of beroepsmatig handelende particulier, die zich ten opzichte van een handelaar in een zwakkere positie bevindt, in die zin dat hij als de economisch zwakkere en juridisch minder ervaren contractspartij moet worden beschouwd. Of sprake is van een handelaar moet van geval tot geval worden beoordeeld. Hierbij kan, zonder dat deze criteria uitputtend of uitsluitend zijn, onder meer van belang zijn of sprake is van een winstoogmerk, van informatie waarover de consument niet noodzakelijk beschikt, en of de activiteit met een zekere regelmaat plaatsvindt [1] .
3.5.
Vast staat dat de onderhavige huurovereenkomst is opgemaakt conform het model van de Vereniging van Verhuurmakelaars Amsterdam. Verder heeft de verhuurder een tiental panden in het bezit die hij al (enige tijd) verhuurt. De inkomsten uit verhuur vormt een (belangrijk) deel van zijn inkomen. Gelet hierop concludeert de kantonrechter dat de verhuuractiviteiten van de verhuurder een bedrijfsmatig karakter hebben en dat de verhuurder als een professionele verhuurder is aan te merken.
3.6.
Omdat het hier gaat om een professionele verhuurder en een consument-huurder, moet de kantonrechter ambtshalve beoordelen of in de algemene voorwaarden bedingen zijn opgenomen die oneerlijk zijn ten opzichte van een consument (in de zin van artikel 3 van de richtlijn. Dit kan immers gevolgen hebben voor (de hoogte van) de vordering. Artikel 6:233 onder a van het Burgerlijk Wetboek (BW) bepaalt dat een beding dat onredelijk bezwarend is, vernietigbaar is.
3.7.
Bedingen waaraan de huurder gebonden is zonder dat daarover afzonderlijk is onderhandeld, zijn oneerlijk als deze in strijd met de goede trouw het evenwicht tussen de rechten en plichten die de huurder op grond van de overeenkomst heeft, aanzienlijk verstoort in het nadeel van de huurder. Het gaat om een beoordeling van de bedingen op het moment dat de overeenkomst werd gesloten. Of de verhuurder de huurder ook daadwerkelijk aan die bedingen houdt, of in de praktijk alleen naleving van wettelijke bepalingen verlangt, is niet relevant. Als een beding wegens onredelijkheid wordt vernietigd, kan de verhuurder niet terugvallen op een eventuele wettelijke regeling over het zelfde onderwerp.
Servicekostenbeding
3.8.
In artikel 6.2 van de huurovereenkomst is een servicekostenbeding opgenomen. Omdat de verhuurder op grond hiervan slechts de werkelijke servicekosten in rekening kan brengen, is dit beding niet oneerlijk.
Huurprijswijzigingsbeding(en)
3.9.
In artikel 5.1 van de huurovereenkomst is een huurprijswijzigingsbeding opgenomen. Dit beding is weliswaar een kernbeding, maar omdat het niet begrijpelijk en niet duidelijk is geformuleerd, moet het wel ambtshalve worden getoetst (artikel 6:231 sub a BW).
3.10.
Omdat het beding verwijst naar de regels van het CPI omtrent het wijzigen van de huurprijs, is de kantonrechter van oordeel dat dit beding als niet oneerlijk moet worden beschouwd.
3.11.
De kantonrechter constateert dat in artikel 5 van de algemene voorwaarden ook een huurprijswijzigingsbeding staat. De huurovereenkomst prevaleert in dit geval, zodat de kantonrechter dit beding niet zal toetsen.
Rente en buitengerechtelijke incassokosten
3.12.
In artikel 13 van de algemene voorwaarden is over rente en buitengerechtelijke incassokosten bepaald:
“13.1. Huurder is, indien op de nakoming van een verplichting uit de huurovereenkomst een termijn is gesteld, in verzuim door het enkele verloop van die termijn.13.2. Is op de nakoming van een verplichting uit de huurovereenkomst geen termijn gesteld, dan is huurder in verzuim indien hij, na schriftelijk in gebreke te zijn gesteld waarbij hem een redelijke termijn voor nakoming is gegeven, tekort blijft komen in de nakoming van de betreffende verplichting.13.3. Voor elk geval dat huurder in verzuim is met de tijdige en volledige betaling van een geldsom is hij 1,5% rente per maand verschuldigd over de verschuldigde hoofdsom, gerekend vanaf de vervaldatum tot aan de dag van algehele voldoening van de hoofdsom. Hierbij wordt een gedeelte van een maand als volle maand aangemerkt.
13.4.
Verhuurder heeft, indien en zodra huurder in verzuim is, steeds het recht nakoming of ontbinding te verlangen, al dan niet met aanvullende en/of vervangende schadevergoeding, zonder dat daarvoor enige nadere ingebrekestelling vereist is.
13.5.
Alle redelijke buitengerechtelijke kosten worden verstaan de door verhuurder gemaakte advocaatkosten, deurwaarderskosten, kosten van een incassobureau of van een andere derde, te vermeerderen met de door verhuurder zelf gemaakte kosten. Deze kosten worden gesteld op ten minste € 250,00 per gebeurtenis of, indien de verplichting waarmee huurder in verzuim is de betaling van een geldsom betreft, 15% van de opeisbaar verschuldigde geldsom met een minimum € 250,00.”
3.13.
De bedongen rente in artikel 13.3 van de algemene voorwaarden bedraagt in dit geval 1,5% per maand. Dat is meer dan de wettelijke handelsrente op het moment van het sluiten van de overeenkomst. Het rentebeding is daarom oneerlijk.
3.14.
De kantonrechter overweegt ten aanzien van de buitengerechtelijke incassokosten als volgt. In artikel 13.4 en 13.5 van de algemene voorwaarden wordt ten nadele van de consument afgeweken van het bepaalde in artikel 6:96 BW en het Besluit vergoeding buitengerechtelijke incassokosten. Er wordt immers van uitgegaan dat alle kosten verschuldigd zijn. Daarbij is ook geen maximum opgenomen, wat ertoe leidt dat onbeperkte kosten voor rekening van de consument zouden kunnen komen. Dat zou tot gevolg hebben dat de consument belast wordt met hogere kosten dan wettelijk is toegestaan. Ook is in dit geval de bedongen vergoeding altijd ten minste 15% van de hoofdsom – met een minimum van € 250,00- en daarmee hoger dan de wettelijke vergoeding. Tot slot volgt uit de tekst van het beding niet dat éérst nog een zogenoemde veertiendagenbrief wordt verstuurd.
3.15.
Contractuele afwijking van dwingendrechtelijke bepalingen is, op grond van het arrest van de Hoge Raad van 10 februari 2023 [2] onredelijk bezwarend in de zin van artikel 6:233, aanhef en onder a, BW en daarmee oneerlijk in de zin van de richtlijn. De artikelen 13.4 en 13.5 van de algemene voorwaarden zijn daarom, voor zover die zien op buitengerechtelijke incassokosten, vernietigbaar.
3.16.
De eisende partij heeft zich in de dagvaarding geconformeerd aan de toetsing door de kantonrechter van de algemene voorwaarden en de eventuele gevolgen daarvan. De kantonrechter begrijpt hieruit dat de eisende partij niet de gelegenheid wil krijgen om zich hierover nog uit te laten. Gelet op het voorgaande vernietigt de kantonrechter de artikelen 13.3, 13.4, 13.5 van de algemene voorwaarden, voor zover die zien op rente en buitengerechtelijke incassokosten. Dat heeft tot gevolg dat de gevorderde rente en buitengerechtelijke incassokosten worden afgewezen. Na vernietiging van een oneerlijk beding kan immers geen aanspraak worden gemaakt op de in een bepaling van aanvullend nationaal recht vastgestelde wettelijke vergoeding die zonder dat beding van toepassing zou zijn geweest.
Ontbinding, ontruiming, huurachterstand, rente en gebruiksvergoeding
3.17.
De vordering wordt voor het overige toegewezen, omdat deze de kantonrechter niet onrechtmatig of ongegrond voorkomt. Daarbij is van belang dat de huurachterstand meer dan drie maanden bedraagt.
3.18.
Gelet op de ingrijpende gevolgen voor de huurder wordt de ontruimingstermijn gesteld op veertien dagen na betekening van dit vonnis.
3.19.
De verhuurder vordert veroordeling van de gedaagde partij tot betaling van € 7.711,24 (€ 14.500,35 huurachterstand + € 619,46 incassokosten + € 341,43 aan nota’s - € 7.750,00 deelbetaling). Deze deelbetaling strekt echter, gelet op het bepaalde in artikel 6:44 BW en wat hiervoor is overwogen, in mindering op de toewijsbare hoofdsom. Dit maakt dat een bedrag van € 7.091,78 aan achterstallige huurpenningen en nota’s zal worden toegewezen.
Conclusie en proceskosten
3.20.
De vordering van de verhuurder wordt grotendeels toegewezen.
3.21.
De huurder wordt overwegend in het ongelijk gesteld en zal daarom in de proceskosten worden veroordeeld.
4.De beslissing
De kantonrechter:
4.1.
ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst;
4.2.
veroordeelt de huurder om de woning aan het adres [adres] te ([postcode]) [plaats] binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis te ontruimen, te verlaten met alle zich daarin en/of daarop bevindende personen en/of zaken – voor zover deze laatste niet het eigendom van de verhuurder zijn – en onder overgave der sleutels ter vrije beschikking van de verhuurder te stellen;
4.3.
veroordeelt de huurder, om aan de verhuurder te betalen een bedrag van
€ 7.091,78;
€ 7.091,78;
4.4.
veroordeelt de huurder om aan de verhuurder te betalen een bedrag van
€ 1.611,15 per maand, voor iedere maand dat de huurder het gehuurde vanaf 1 juli 2024 in gebruik houdt;
€ 1.611,15 per maand, voor iedere maand dat de huurder het gehuurde vanaf 1 juli 2024 in gebruik houdt;
4.5.
veroordeelt de huurder in de proceskosten, tot op heden aan de zijde van de verhuurder begroot op:
€ 136,72 wegens dagvaardingskosten,
€ 248,00 wegens griffierecht en
€ 339,00 wegens salaris gemachtigde;
4.6.
verklaart deze veroordeling(en) tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
4.7.
wijst de vordering voor het overige af.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.J. Dijk en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.
De griffier De kantonrechter