Uitspraak
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Handel, Kanton en Insolventie
locatie Haarlem
Zaaknr./rolnr.: 10897817 \ CV EXPL 24-690
Uitspraakdatum: 26 juni 2024
Vonnis in de zaak van:
de stichting
Stichting DUWO
gevestigd te Delft
de eisende partij
gemachtigde: Lawpoint Gerechtsdeurwaarders
tegen
[gedaagde]
wonende te [plaats]
de gedaagde partij
procederend in persoon
1.De procedure
1.1.
De eisende partij heeft de gedaagde partij gedagvaard.
1.2.
De gedaagde partij heeft om uitstel gevraagd voor het voeren van verweer. De gedaagde partij heeft, na het verleende uitstel, niet meer gereageerd.
2.De vordering
2.1.
De eisende partij vordert – samengevat – veroordeling van de gedaagde partij tot betaling van de huurachterstand, servicekosten en winstafdracht, vermeerderd met buitengerechtelijke incassokosten, de wettelijke rente, de proceskosten en de nakosten.
2.2.
De eisende partij legt aan de vordering ten grondslag – kort weergegeven – dat de gedaagde partij tekort is geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst. Hierbij licht de eisende partij toe dat de gedaagde partij diverse vervallen termijnen niet (volledig) heeft voldaan. Daarnaast heeft de gedaagde partij in strijd met de van toepassing zijnde bepalingen de woonruimte onderverhuurd.
3.De beoordeling
Ambtshalve toetsing van:Huurvoorwaarden februari 2021(hierna: de algemene voorwaarden)
3.1.
De kantonrechter constateert dat sprake is geweest van sociale huur.
3.2.
Voordat de kantonrechter een eindoordeel over de vordering kan geven, moet de kantonrechter eerst ambtshalve beoordelen of op de overeenkomst met de gedaagde partij algemene voorwaarden van toepassing zijn en zo ja, of daarin geen bedingen zijn opgenomen die oneerlijk zijn ten opzichte van een consument, in de zin van artikel 3 van de
Richtlijn 93/13/EEG betreffende oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten (hierna: de richtlijn), omdat dit gevolgen kan hebben voor (de hoogte van) de vordering. Dit artikel is in het Nederlandse recht tot uitdrukking gebracht in artikel 6:233 onder a van het Burgerlijk Wetboek (BW), waarin kort gezegd is bepaald dat een beding dat onredelijk bezwarend is, vernietigbaar is.
3.3.
De kantonrechter moet in dit verband beoordelen of bedingen, waaraan een consument gebonden is zonder dat daarover afzonderlijk is onderhandeld, in strijd met de goede trouw het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van partijen ten nadele van de consument aanzienlijk verstoren. In dat geval moet de kantonrechter daar consequenties aan verbinden, met de bedoeling dat de consument erop kan vertrouwen dat de ‘kleine lettertjes’ niet oneerlijk voor hem uitpakken – en dat hij wordt beschermd als hij zijn handtekening heeft gezet onder een overeenkomst waarin oneerlijke bedingen blijken te zijn opgenomen.
3.4.
De kantonrechter voegt hier nog aan toe dat het gaat om een beoordeling van de bedongen afspraken, die de rechten en plichten van partijen over en weer vastleggen en waar de consument door het sluiten van de overeenkomst contractueel aan kan worden gehouden. Of de eisende partij de consument ook daadwerkelijk aan die afspraken houdt, of in de praktijk alleen naleving van wettelijke bepalingen verlangt, is in dit verband niet relevant. De omstandigheid dat een eisende partij alleen een beroep doet op wettelijke bepalingen ontslaat de kantonrechter namelijk niet van de verplichting om ambtshalve te toetsen. In dat laatste geval heeft de eisende partij ook geen recht op de gevorderde wettelijke vergoeding. [1] Dat geldt voor de gevorderde hoofdsom, maar ook voor bijkomende vorderingen, zoals de gevorderde vergoedingen voor gemaakte buitengerechtelijke incassokosten of rente.
3.5.
Samenvattend moet de kantonrechter in iedere procedure over ieder onderdeel van de vordering beoordelen of daarover in de algemene voorwaarden afspraken zijn gemaakt en of die afspraken al dan niet eerlijk zijn ten opzichte van de consument. Als de kantonrechter oordeelt dat een contractuele afspraak niet eerlijk is, moet het beding worden vernietigd en moet de vordering op dat onderdeel worden afgewezen (ook als de eisende partij in de procedure een beroep doet op wettelijke bepalingen in plaats van op die contractuele afspraak).
Huurprijswijzigingsbeding, servicekostenbeding en rente
3.6.
Artikel 7.1 van de algemene voorwaarden luidt als volgt:
“De hoogte van de huurprijs en het voorschot op de servicekosten kunnen worden gewijzigd volgens de bij of krachtens de wet gestelde regels. Als wettelijke regels ontbreken, mag de verhuurder de huurprijs eenmaal per jaar wijzigen met ten minste het inflatiepercentage.”
3.7.
Artikel 7.5 van de algemene voorwaarden luidt als volgt:
“De hoogte van de voor bijkomende leveringen en diensten verschuldigde voorschotbetalingen kan door verhuurder op grond van redelijke berekening gewijzigd worden met ingang van de tweede maand, volgend op de maand waarin:
a. een tussen huurder en verhuurder overeengekomen wijziging in het pakket van leveringen en diensten heeft plaatsgevonden, dan wel
b. het laatste overzicht als bedoeld in het achtste lid van dit artikel aan huurder is verstrekt.”
3.8.
Artikel 7.8 van de algemene voorwaarden luidt als volgt:
“Verhuurder verstrekt huurder elk jaar binnen zes maanden na het einde van het boekjaar een naar de soort uitgesplitst overzicht van de in rekening gebrachte servicekosten. Verschillen tussen de werkelijk gemaakte kosten en de door huurder betaalde voorschotten worden afgerekend binnen een maand na het verstrekken van het hiervoor bedoelde overzicht. Als de huurder teveel betaald heeft, krijgt hij dat altijd retour. Als de huurder te weinig betaald heeft, wordt dat alsnog in rekening gebracht, maar alleen als het meer is dan € 5.”
3.9.
Artikel 7.11 van de algemene voorwaarden luidt als volgt:
“
Als huurder niet tijdig aan zijn betalingsverplichting voldoet, is hij verhuurder de wettelijke rente verschuldigd over het betreffende bedrag gedurende de periode waarin huurder met betaling van dat bedrag in verzuim is, onverminderd de overige rechten van verhuurder als hierna omschreven dan wel voortvloeiend uit de wet.”
Als huurder niet tijdig aan zijn betalingsverplichting voldoet, is hij verhuurder de wettelijke rente verschuldigd over het betreffende bedrag gedurende de periode waarin huurder met betaling van dat bedrag in verzuim is, onverminderd de overige rechten van verhuurder als hierna omschreven dan wel voortvloeiend uit de wet.”
3.10.
De kantonrechter heeft deze artikelen getoetst en niet oneerlijk bevonden. Het huurprijswijzigingsbeding verwijst immers naar de wettelijke regels omtrent het wijzigen van de huurprijs en op grond van de servicekostenbedingen kan de verhuurder alleen de werkelijk gemaakte kosten in rekening brengen. Bovendien is het rentebeding in overeenstemming met de regeling in artikel 6:119 BW.
Buitengerechtelijke incassokosten
3.11.
Artikel 7.12 van de algemene voorwaarden luidt als volgt:
“
Als huurder na aanmaning niet aan zijn betalingsverplichting voldoet, is verhuurder gerechtigd incassokosten in rekening te brengen overeenkomstig het tarief opgenomen in het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten.”
Als huurder na aanmaning niet aan zijn betalingsverplichting voldoet, is verhuurder gerechtigd incassokosten in rekening te brengen overeenkomstig het tarief opgenomen in het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten.”
3.12.
In voornoemd beding wordt ten nadele van de consument afgeweken van het bepaalde in artikel 6:96 BW. De tekst van het beding biedt de eisende partij namelijk de mogelijkheid om na elke aanmaning zonder verdere termijn al incassokosten in rekening te brengen, terwijl de wettekst voorschrijft dat de incassokosten pas ná het verstrijken van de in de veertiendagenbrief genoemde termijn verschuldigd zijn. Contractuele afwijking van dwingendrechtelijke bepalingen is, op grond van het arrest van de Hoge Raad van 10 februari 2023 [2] onredelijk bezwarend in de zin van art. 6:233, aanhef en onder a, BW en daarmee oneerlijk in de zin van de richtlijn.
3.13.
De stelling van de eisende partij dat artikel 7.12 niet onredelijk bezwarend is omdat wordt verwezen naar het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten, volgt de kantonrechter dus niet. In het beding moet namelijk (ook) duidelijk staan vermeld dat de huurder pas incassokosten is verschuldigd nadat er een veertiendagenbrief is verstuurd als bedoeld in artikel 6:96 lid 6 BW. Dat de eisende partij wel een veertiendagenbrief aan de gedaagde partij heeft verstuurd en in zoverre feitelijk heeft voldaan aan artikel 6:96 lid 6 BW, doet daaraan niet af. Of de eisende partij de consument ook daadwerkelijk aan de bedongen afspraken houdt, is voor de beoordeling van de (on)eerlijkheid van het beding namelijk niet relevant. [3]
3.14.
De conclusie is dat sprake is van een oneerlijk beding ten aanzien van de buitengerechtelijke incassokosten en daarom wordt dit beding vernietigd. Gelet hierop wijst de kantonrechter de gevorderde buitengerechtelijke incassokosten af.
Boetebeding
3.15.
In de huurovereenkomst is een boetebeding opgenomen. Dit artikel luidt als volgt:
“Het gehuurde is uitsluitend bestemd om te dienen tot woonruimte voor huurder. Het is huurder verboden het gehuurde (in strijd met artikel 9.4 van de algemene huurvoorwaarden) geheel of gedeeltelijk in gebruik te geven aan derden, onder te verhuren of (in strijd met artikel 9.3 van de algemene huurvoorwaarden) op welke andere wijze dan ook te onttrekken aan de bestemming.Bij overtreding van dit verbod verbeurt huurder aan verhuurder een direct opeisbare boete van € 1.500,- te vermeerderen met een boete van € 50,- per dag dat de overtreding voortduurt, tot een maximum van € 15.000,-. Daarnaast heeft DUWO in afwijking van artikel 6:92 BW de keuze in plaats van de boete volledige schadevergoeding op grond van de wet te vorderen.”
“Het gehuurde is uitsluitend bestemd om te dienen tot woonruimte voor huurder. Het is huurder verboden het gehuurde (in strijd met artikel 9.4 van de algemene huurvoorwaarden) geheel of gedeeltelijk in gebruik te geven aan derden, onder te verhuren of (in strijd met artikel 9.3 van de algemene huurvoorwaarden) op welke andere wijze dan ook te onttrekken aan de bestemming.Bij overtreding van dit verbod verbeurt huurder aan verhuurder een direct opeisbare boete van € 1.500,- te vermeerderen met een boete van € 50,- per dag dat de overtreding voortduurt, tot een maximum van € 15.000,-. Daarnaast heeft DUWO in afwijking van artikel 6:92 BW de keuze in plaats van de boete volledige schadevergoeding op grond van de wet te vorderen.”
3.16.
De kantonrechter is van oordeel dat het beding, hoewel niet duidelijk en begrijpelijk geformuleerd, als niet oneerlijk kan worden beschouwd. Het beding wordt daarom in stand gehouden.
Huurachterstand, rente en winstafdracht
3.17.
De hoofdsom (€ 4.230,75) en de gevorderde rente (€ 232,18) worden toegewezen, omdat deze vorderingen de kantonrechter niet onrechtmatig of ongegrond voorkomen. De gevorderde rente over de wettelijke rente zal worden afgewezen nu rente over rente niet toewijsbaar is.
Conclusie en kosten
3.18.
De vorderingen worden gedeeltelijk toegewezen.
3.19.
De gedaagde partij wordt overwegend in het ongelijk gesteld en zal daarom in de proceskosten worden veroordeeld. Daarbij wordt de gedaagde partij ook veroordeeld tot betaling van € 135,00 aan nasalaris, voor zover daadwerkelijk nakosten door de eisende partij worden gemaakt, te vermeerderen, indien betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, met de explootkosten van betekening van het vonnis.
4.De beslissing
De kantonrechter:
4.1.
veroordeelt de gedaagde partij om aan de eisende partij te betalen een bedrag van
€ 4.462,93, vermeerderd met de wettelijke rente over € 4.230,75 vanaf 17 januari 2024 tot aan de dag van volledige betaling;
€ 4.462,93, vermeerderd met de wettelijke rente over € 4.230,75 vanaf 17 januari 2024 tot aan de dag van volledige betaling;
4.2.
veroordeelt de gedaagde partij in de proceskosten, tot op heden aan de zijde van de eisende partij begroot op:
€ 136,72 wegens dagvaardingskosten,
€ 524,00 wegens griffierecht en
€ 271,00 wegens salaris gemachtigde;
4.3.
veroordeelt de gedaagde partij tot betaling van € 135,00 aan nasalaris, voor zover daadwerkelijk nakosten door de eisende partij worden gemaakt, te vermeerderen, indien betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, met de explootkosten van betekening van het vonnis;
4.4.
verklaart de veroordelingen in dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
4.5.
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. M.P.E. Oomens en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.
De griffier De kantonrechter