Uitspraak
ooRECHTBANK NOORD-HOLLAND
Handel, Kanton en Bewind
locatie Alkmaar
Zaaknr./rolnr.: 10752763 \ CV EXPL 23-4542 WD
Uitspraakdatum: 12 juni 2024
Vonnis van de kantonrechter in de zaak van:
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
Blackfish Beheer B.V.,
gevestigd te Amsterdam,
eiseres,
verder te noemen: Blackfish,
gemachtigde: mr. M. van Schie,
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
Parfumerie Douglas Nederland B.V.,
gevestigd te Nijmegen,
gedaagde,
verder te noemen: Douglas,
gemachtigde: mr. I.E. Reimert.
De zaak in het kort
Deze zaak gaat over de huur van een bedrijfsruimte in een winkelcentrum. De verhuurder wil over de bedrijfsruimte beschikken in verband met de herontwikkelings- en renovatieplannen voor het winkelcentrum en heeft de huurovereenkomst opgezegd. De huurder verzet zich tegen die opzegging. De kantonrechter oordeelt dat de huurovereenkomst in het belang van de verhuurder moet eindigen. De kantonrechter stelt het tijdstip waarop de huurovereenkomst zal eindigen vast op 31 juli 2024. Dit vonnis wordt niet uitvoerbaar bij voorraad verklaard. Partijen worden zoals verzocht in de gelegenheid gesteld om verder te procederen over de tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten van de huurder.
1.Het procesverloop
1.1.
Blackfish heeft bij dagvaarding van 6 oktober 2023 een vordering tegen Douglas ingesteld. Douglas heeft schriftelijk geantwoord.
1.2.
Op 22 april 2024 heeft een zitting plaatsgevonden. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht. Partijen hebben gebruik gemaakt van pleitaantekeningen, die zijn overgelegd.
Voorafgaand aan de zitting zijn van partijen de volgende stukken ingekomen:
van de zijde van Blackfish:de producties 16 tot en met 24;
van de zijde van Douglas:de producties 8 en 9.
Voorafgaand aan de zitting zijn van partijen de volgende stukken ingekomen:
van de zijde van Blackfish:de producties 16 tot en met 24;
van de zijde van Douglas:de producties 8 en 9.
2.De feiten
2.1.
Met ingang van 1 oktober 2007 huurt Douglas van (een rechtsvoorganger van) Blackfish [1] de bedrijfsruimte aan de [adres] te [plaats] . De ruimte is contractueel bestemd om te worden gebruikt als winkelruimte en Douglas exploiteert aldaar een parfumerie.
2.2.
Op 27 september 2021 heeft Douglas de huurovereenkomst schriftelijk opgezegd tegen 30 september 2022. Douglas heeft het gebruik van de aan haar verhuurde bedrijfsruimte na 30 september 2022 voortgezet.
2.3.
Partijen hebben onderhandeld over de voorwaarden waaronder Douglas na 30 september 2022 gebruik van de gehuurde winkelruimte mocht blijven maken. Deze onderhandelingen hebben geresulteerd in een op 5 oktober 2022 gedateerde schriftelijke overeenkomst, die zij “allonge II” noemen. De overeenkomst luidt, voor zover van belang, als volgt:
“IN AANMERKING NEMENDE DAT:
“IN AANMERKING NEMENDE DAT:
A Tussen (de rechtsvoorganger van) verhuurder en huurder een huurovereenkomst (…)
bestaat (…)B Huurder de huurovereenkomst op heeft opgezegd met als einddatum 30 september 2022;
C Huurder naderhand aan Verhuurder heeft verzocht om het gehuurde alsnog langer te kunnen huren, namelijk voor onbepaalde tijd met een opzegtermijn van 3 maanden;
D Verhuurder inmiddels plannen heeft gemaakt voor de herontwikkeling van het winkelcentrum waar het gehuurde onderdeel van uitmaakt;
E. Verhuurder bereid is om met de wens van Huurder in te stemmen, doch zodanig dat dit voor haar met voldoende zekerheid is omkleed, hetgeen betekent dat middels een verzoekschrift bij de kantonrechter door partijen gezamenlijk om toestemming wordt verzocht om af te mogen wijken van de wettelijke regels met betrekking tot de huurtermijnen en opzegtermijn (…)F Partijen overleg hebben gevoerd over een voortzetting van de vigerende huurovereenkomst en daarover de volgende afspraken hebben gemaakt;
VERKLAREN PARTIJEN ALS VOLGT TE ZIJN OVEREENGEKOMEN:
Verlenging1. Met ingang van 1 oktober 2022 wordt de huurovereenkomst gecontinueerd voor een periode van onbepaalde tijd.2. Nadat de huurovereenkomst per 1 oktober 2022 met onbepaalde tijd is verlengd, is deze voor beide partijen tegen het einde van iedere maand opzegbaar met inachtneming van een opzegtermijn van 3 maanden.3. Opzegging dient te geschieden bij exploot of aangetekende brief.”
2.4.
Op 7 oktober 2022 hebben partijen gezamenlijk een verzoekschrift ingediend bij de kantonrechter waarbij zij de kantonrechter hebben verzocht om goedkeuring voor het aangaan van de drie hiervoor weergegeven bedingen.
2.5.
Bij beschikking van 6 december 2022 heeft de kantonrechter de verzochte goedkeuring gegeven.
2.6.
Op 26 juli 2023 heeft Blackfish de huurovereenkomst schriftelijk bij Douglas opgezegd. De opzeggingsbrief luidt, voor zover van belang, als volgt:
“
Met inachtneming van de overeengekomen opzegtermijn van 3 maanden zeggen wij bij deze de huurovereenkomst op per 31 oktober 2023 waarna het gehuurde uiterlijk per 31 oktober 2023 (…) opgeleverd dient te worden.”
“
Met inachtneming van de overeengekomen opzegtermijn van 3 maanden zeggen wij bij deze de huurovereenkomst op per 31 oktober 2023 waarna het gehuurde uiterlijk per 31 oktober 2023 (…) opgeleverd dient te worden.”
2.7.
Douglas heeft bij brief van 11 augustus 2023 als volgt gereageerd:
“
Douglas kan deze brief niet goed plaatsen. Douglas legt deze opzegging zonder rechtsgevolg naast zich neer, aangezien deze niet aan de daaraan te stellen vereisten voldoet. De huurovereenkomst zal dus niet op 31 oktober 2023 eindigen.”
“
Douglas kan deze brief niet goed plaatsen. Douglas legt deze opzegging zonder rechtsgevolg naast zich neer, aangezien deze niet aan de daaraan te stellen vereisten voldoet. De huurovereenkomst zal dus niet op 31 oktober 2023 eindigen.”
2.8.
Op 18 augustus 2023 heeft de toenmalig gemachtigde van Blackfish aan Douglas een brief gestuurd waarin, voor zover van belang, de volgende passages voorkomen:
“
Op 26 juli 2023 heeft (…) namens Verhuurder de huurovereenkomst opgezegd met een opzegtermijn van 3 maanden, (…). Deze opzegging wordt door Douglas thans niet geaccepteerd, omdat het niet zou voldoen aan de daaraan te stellen eisen, zoals vermelding van de grondslag.Hoewel Verhuurder betwist dat Douglas de opzegging om voornoemde reden kan weigeren, omdat deze afwijken van de partijbedoeling en (impliciet) gemaakte afspraken, doe ik Douglas middels dit schrijven op grond van de in 2022 gemaakte afspraken een (vernieuwde) opzegging toekomen met (opnieuw) inachtneming van de opzegtermijn van 3 maanden, per 30 november 2023, met vermelding van de grond/ reden, namelijk de herontwikkeling van het winkelcentrum waar het gehuurde onderdeel van uitmaakt in kwartaal 1 2024 zal aanvangen waardoor Verhuurder het gehuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik en/ of het gehuurde conform afspraak met [naam] vrij van huurder zal worden verkocht en geleverd en/ of omdat een redelijke afweging van de belangen van verhuurder bij de beëindiging van de overeenkomst (…) opwegen tegen de belangen van Douglas bij de verlenging van de overeenkomst.”
“
Op 26 juli 2023 heeft (…) namens Verhuurder de huurovereenkomst opgezegd met een opzegtermijn van 3 maanden, (…). Deze opzegging wordt door Douglas thans niet geaccepteerd, omdat het niet zou voldoen aan de daaraan te stellen eisen, zoals vermelding van de grondslag.Hoewel Verhuurder betwist dat Douglas de opzegging om voornoemde reden kan weigeren, omdat deze afwijken van de partijbedoeling en (impliciet) gemaakte afspraken, doe ik Douglas middels dit schrijven op grond van de in 2022 gemaakte afspraken een (vernieuwde) opzegging toekomen met (opnieuw) inachtneming van de opzegtermijn van 3 maanden, per 30 november 2023, met vermelding van de grond/ reden, namelijk de herontwikkeling van het winkelcentrum waar het gehuurde onderdeel van uitmaakt in kwartaal 1 2024 zal aanvangen waardoor Verhuurder het gehuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik en/ of het gehuurde conform afspraak met [naam] vrij van huurder zal worden verkocht en geleverd en/ of omdat een redelijke afweging van de belangen van verhuurder bij de beëindiging van de overeenkomst (…) opwegen tegen de belangen van Douglas bij de verlenging van de overeenkomst.”
2.9.
Bij brief van 29 september 2023 heeft Douglas als volgt gereageerd:
“In uw brief van 18 augustus 2023 (…) doet u Douglas (…) een nieuwe opzegging per 30 november 2023 toekomen. Via deze weg deel ik u mede dat Douglas niet instemt met deze nieuwe opzegging.”
“In uw brief van 18 augustus 2023 (…) doet u Douglas (…) een nieuwe opzegging per 30 november 2023 toekomen. Via deze weg deel ik u mede dat Douglas niet instemt met deze nieuwe opzegging.”
3.Het geschil
3.1.
Blackfish vordert, kort gezegd, dat de kantonrechter
primair(i) verklaart voor recht dat de huurovereenkomst tussen partijen is geëindigd per 1 november althans 1 december 2023;
(ii) Douglas veroordeelt tot ontruiming;
subsidiair(iii) vaststelt op welk tijdstip de huurovereenkomst zal eindigen;
(iv) Douglas veroordeelt tot ontruiming;
en(v) Douglas veroordeelt tot betaling van huur tot aan het moment van de ontruiming;
(vi) Douglas veroordeelt tot betaling van een contractuele boete;
(vii) verklaart voor recht dat Douglas aansprakelijk is voor de schade die Douglas lijdt als gevolg van het niet tijdig opleveren van het gehuurde per 1 november althans 1 december 2023, nader op te maken bij staat.
primair(i) verklaart voor recht dat de huurovereenkomst tussen partijen is geëindigd per 1 november althans 1 december 2023;
(ii) Douglas veroordeelt tot ontruiming;
subsidiair(iii) vaststelt op welk tijdstip de huurovereenkomst zal eindigen;
(iv) Douglas veroordeelt tot ontruiming;
en(v) Douglas veroordeelt tot betaling van huur tot aan het moment van de ontruiming;
(vi) Douglas veroordeelt tot betaling van een contractuele boete;
(vii) verklaart voor recht dat Douglas aansprakelijk is voor de schade die Douglas lijdt als gevolg van het niet tijdig opleveren van het gehuurde per 1 november althans 1 december 2023, nader op te maken bij staat.
3.2.
Blackfish voert hiertoe aan dat zij op 26 juli 2023 respectievelijk 18 augustus 2023 de huurovereenkomst rechtsgeldig heeft opgezegd. Desondanks weigert Douglas met de beëindiging van de overeenkomst in te stemmen en over te gaan tot ontruimen. Derhalve dient de kantonrechter het tijdstip van de beëindiging en van de ontruiming vast te stellen. Blackfish heeft recht op beëindiging van de huurovereenkomst omdat zij over het gehuurde dient te beschikken in verband met de herontwikkelings- en renovatieplannen voor het winkelcentrum. Primair beroept Blackfish zich op de in de allonge II overeengekomen flexibele opzeggingsmogelijkheid, subsidiair op dringend eigen gebruik, en meer subsidiair op de belangenafweging.
Vanwege de weigering van Douglas om over te gaan tot ontruiming verbeurt zij een contractuele boete en is zij schadeplichtig jegens Blackfish.
Vanwege de weigering van Douglas om over te gaan tot ontruiming verbeurt zij een contractuele boete en is zij schadeplichtig jegens Blackfish.
3.3.
Douglas voert verweer op, kort gezegd, de navolgende gronden. Blackfish heeft zowel op 26 juli als op 18 augustus 2023 de huurovereenkomst niet rechtsgeldig opgezegd. De eerste opzegging bevat onder andere geen gronden, wat wettelijk niet is toegestaan. Douglas betwist dat Blackfish de huurovereenkomst flexibel kan opzeggen en heeft het eventuele afwijkende beding op dat punt vernietigd. Voor beide opzeggingen geldt dat deze zijn gedaan binnen de wachttijd die Blackfish als nieuwe verhuurder in acht moet nemen alvorens tot opzegging te kunnen overgaan.
Nog afgezien daarvan is geen sprake van dringend eigen gebruik. Blackfish wenst het gehuurde niet zelf te gebruiken maar leeg en vrij van huur aan een derde te verkopen.
Het beroep op een belangenafweging van Blackfish is ook ongegrond. Blackfish komt geen beroep op de belangenafweging toe, omdat met de allonge II een nieuwe huurovereenkomst is gesloten. Het is niet duidelijk hoe concreet de renovatie en herontwikkelingsplannen voor het winkelcentrum zijn. Blackfish heeft daarnaast geen eigen belang bij de realisatie van deze plannen. Daarnaast gaat Blackfish voorbij aan de belangen van Douglas bij voortzetting van de huurovereenkomst.
Nog afgezien daarvan is geen sprake van dringend eigen gebruik. Blackfish wenst het gehuurde niet zelf te gebruiken maar leeg en vrij van huur aan een derde te verkopen.
Het beroep op een belangenafweging van Blackfish is ook ongegrond. Blackfish komt geen beroep op de belangenafweging toe, omdat met de allonge II een nieuwe huurovereenkomst is gesloten. Het is niet duidelijk hoe concreet de renovatie en herontwikkelingsplannen voor het winkelcentrum zijn. Blackfish heeft daarnaast geen eigen belang bij de realisatie van deze plannen. Daarnaast gaat Blackfish voorbij aan de belangen van Douglas bij voortzetting van de huurovereenkomst.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
Deze zaak gaat over de vraag of de huurovereenkomst tussen partijen is geëindigd of moet eindigen als gevolg van de door Blackfish op 26 juli 2023 en/ of 18 augustus 2023 aan Douglas verzonden opzeggingen. De kantonrechter is van oordeel dat de huurovereenkomst in het belang van Blackfish moet eindigen en stelt het tijdstip waarop de huurovereenkomst zal eindigen vast op 31 juli 2024. De kantonrechter zal hierna uiteenzetten waarop dit oordeel is gebaseerd.
4.2.
De overeenkomst tussen partijen is te beschouwen als een huurovereenkomst die ziet op de (ver)huur van bedrijfsruimte als bedoeld in artikel 7:290 van het Burgerlijk Wetboek (BW). Dit brengt mee dat het bepaalde in artikel 7:290 e.v. BW op de overeenkomst van toepassing is en de inhoud van deze bepalingen bij de beoordeling van dit geschil zal moeten worden betrokken.
De huurovereenkomst is op 26 juli 2023 niet rechtsgeldig opgezegd
4.3.
Partijen verschillen van mening over het antwoord op de vraag of Blackfish op 26 juli 2023 de huurovereenkomst rechtsgeldig heeft opgezegd tegen 31 oktober 2023. De kantonrechter is van oordeel dat dat niet het geval is en overweegt daartoe als volgt.
4.4.
Op grond van de wet dient op straffe van nietigheid een opzeggingsbrief de gronden te vermelden die tot de opzegging hebben geleid [2] . Hiervan kan niet ten nadele van de huurder worden afgeweken. Voor zover bedingen wel ten nadele van de huurder afwijken, kunnen die niet op die grond worden vernietigd als zij zijn goedgekeurd door de rechter. [3]
4.5.
Vast staat dat de op 26 juli 2023 door Blackfish verzonden opzeggingsbrief geen opzeggingsgrond bevat.
4.6.
Blackfish is van mening dat partijen hebben afgesproken dat in afwijking van deze wettelijke regel de huurovereenkomst kan worden opgezegd zonder opgave van reden. Voor zover deze afspraak niet is neergelegd in de schriftelijke overeenkomst van 5 oktober 2022 (allonge II), volgt dit uit de intenties en bedoelingen waarmee partijen de overeenkomst zijn aangegaan, aldus Blackfish. Douglas betwist dit.
4.7.
De kantonrechter constateert dat de schriftelijke overeenkomst van 5 oktober 2022 geen bepaling bevat op grond waarvan het Blackfish is toegestaan om zonder opgave van reden de huurovereenkomst op te zeggen.
Ook het beroep van Blackfish op de bedoelingen en intenties van partijen bij het aangaan van deze overeenkomst faalt. Los van het antwoord op de vraag of uit de onderlinge correspondentie de door Blackfish gestelde intenties en bedoelingen kunnen worden afgeleid, wat in geschil is, komt het er bij de beoordeling van de rechtsgeldigheid van de opzegging van 26 juli 2023 op aan of partijen op 6 december 2022 toestemming hebben gekregen om op dit punt af te wijken van het dwingend huurrecht. Het betreft immers een afwijking ten nadele van de huurder. De kantonrechter stelt vast dat partijen deze toestemming niet hebben gekregen. Uit de tekst van het verzoekschrift blijkt namelijk dat partijen deze afwijking van dwingend huurrecht niet aan de kantonrechter hebben voorgelegd. De door de kantonrechter op 6 december 2022 gegeven toestemming ziet daarom niet op de door Blackfish voorgestane afwijking van de in artikel 7:294 BW neergelegde regel dat een opzegging de gronden moet bevatten.
Dit brengt mee dat de door Blackfish op 26 juli 2023 verzonden opzegging nietig is en dat Blackfish zich in dit geding niet op deze opzegging kan beroepen.
Ook het beroep van Blackfish op de bedoelingen en intenties van partijen bij het aangaan van deze overeenkomst faalt. Los van het antwoord op de vraag of uit de onderlinge correspondentie de door Blackfish gestelde intenties en bedoelingen kunnen worden afgeleid, wat in geschil is, komt het er bij de beoordeling van de rechtsgeldigheid van de opzegging van 26 juli 2023 op aan of partijen op 6 december 2022 toestemming hebben gekregen om op dit punt af te wijken van het dwingend huurrecht. Het betreft immers een afwijking ten nadele van de huurder. De kantonrechter stelt vast dat partijen deze toestemming niet hebben gekregen. Uit de tekst van het verzoekschrift blijkt namelijk dat partijen deze afwijking van dwingend huurrecht niet aan de kantonrechter hebben voorgelegd. De door de kantonrechter op 6 december 2022 gegeven toestemming ziet daarom niet op de door Blackfish voorgestane afwijking van de in artikel 7:294 BW neergelegde regel dat een opzegging de gronden moet bevatten.
Dit brengt mee dat de door Blackfish op 26 juli 2023 verzonden opzegging nietig is en dat Blackfish zich in dit geding niet op deze opzegging kan beroepen.
De huurovereenkomst is op 18 augustus 2023 rechtsgeldig opgezegd per 30 november 2023
4.8.
Over de door Blackfish op 18 augustus 2023 verzonden opzeggingsbrief overweegt de kantonrechter als volgt. De kantonrechter stelt vast dat deze opzeggingsbrief de opzeggingsgrond bevat die primair neerkomt op, kort gezegd, dringend eigen gebruik [4] .
Voor zover het beroep op dringend eigen gebruik niet opgaat, beroept Blackfish zich op de belangenafweging [5] .
Douglas stelt dat Blackfish geen beroep op dringend eigen gebruik of een belangenafweging toekomt, omdat Blackfish pas sinds augustus 2023 eigenaar en verhuurder van de gehuurde bedrijfsruimte is [6] . Nog afgezien daarvan is van dringend eigen gebruik geen sprake en valt een eventuele belangenafweging niet in het voordeel van Blackfish uit, aldus Douglas.
Voor zover het beroep op dringend eigen gebruik niet opgaat, beroept Blackfish zich op de belangenafweging [5] .
Douglas stelt dat Blackfish geen beroep op dringend eigen gebruik of een belangenafweging toekomt, omdat Blackfish pas sinds augustus 2023 eigenaar en verhuurder van de gehuurde bedrijfsruimte is [6] . Nog afgezien daarvan is van dringend eigen gebruik geen sprake en valt een eventuele belangenafweging niet in het voordeel van Blackfish uit, aldus Douglas.
4.9.
Het beroep van Douglas op artikel 7:296 lid 2 BW faalt. Op grond van vaste jurisprudentie geldt de in dit artikel neergelegde “wachttijdregeling” alleen voor een opzegging die is gedaan tegen het einde van de termijn waarvoor de huurovereenkomst aanvankelijk is aangegaan [7] . De regeling geldt niet voor een opzegging gedaan tegen het einde van de tweede of enige andere daaropvolgende termijn waarmee de initiële duur van de huurovereenkomst is verlengd.
4.10.
Anders dan Douglas meent, is er met het aangaan van allonge II geen sprake van een nieuwe huurovereenkomst. De kantonrechter stelt vast dat Douglas sedert 2007 onafgebroken op grond van de aanvankelijke huurovereenkomst gebruik maakt van de gehuurde bedrijfsruimte. Hieraan doet niet af dat Douglas op 27 september 2021 aan Blackfish een brief heeft gestuurd waarmee zij de huurovereenkomst per 30 september 2022 heeft willen opzeggen. Gebleken is dat partijen aan deze opzegging geen (rechts)gevolg hebben gegeven en dat zij de huurovereenkomst onafgebroken hebben voortgezet. Niet voor niets spreekt de op 5 oktober 2022 gedateerde overeenkomst (allonge II) over: “voortzetting van de vigerende huurovereenkomst” en gaan de artikelen 1 en 2 van die overeenkomst over “Verlenging” met ingang van 1 oktober 2022.
Dit alles brengt mee dat de opzegging van Blackfish niet is gedaan tegen het einde van de termijn waarvoor de huurovereenkomst aanvankelijk is aangegaan en dat Douglas geen beroep op 7: 296 lid 2 BW toekomt. De kantonrechter komt daarmee toe aan een inhoudelijke beoordeling van de aangevoerde opzeggingsgrond: dringend eigen gebruik.
Dit alles brengt mee dat de opzegging van Blackfish niet is gedaan tegen het einde van de termijn waarvoor de huurovereenkomst aanvankelijk is aangegaan en dat Douglas geen beroep op 7: 296 lid 2 BW toekomt. De kantonrechter komt daarmee toe aan een inhoudelijke beoordeling van de aangevoerde opzeggingsgrond: dringend eigen gebruik.
Geen dringend eigen gebruik
4.11.
Onder duurzaam eigen gebruik wordt niet begrepen vervreemding van de bedrijfsruimte [8] . Dit brengt mee dat de vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst niet kan worden gegrond op dringend eigen gebruik. Blackfish heeft namelijk aangevoerd dat zij weer over het gehuurde wenst te beschikken om het gehuurde aan een derde ( [naam] ) te kunnen verkopen en leeg op te leveren.
4.12.
Blackfish voert aan dat (i) de voorgenomen verkoop deel uitmaakt van een met [naam] gesloten ontwikkelovereenkomst die ziet op de renovatie en herontwikkeling van het winkelcentrum waar het gehuurde deel van uitmaakt, (ii) het gehuurde volgens de in het kader van de renovatie opgestelde plannen op de nominatie staat te worden gesloopt en te worden vervangen door parkeerplaatsen en openbaar terrein, (iii) als Blackfish het gehuurde niet leeg aan [naam] kan opleveren, zij tekortschiet in de met [naam] gesloten overeenkomst en (iv) in dat geval de geplande herontwikkeling en renovatie van het winkelcentrum niet kan plaatsvinden. Dit alles leidt niet tot een ander oordeel, omdat het niet afdoet aan het feit dat Blackfish de bedrijfsruimte wil vervreemden. De genoemde omstandigheden zullen met inachtneming van het daartegen door Douglas gevoerde verweer, hierna wel worden betrokken bij de belangenafweging waar Blackfish haar vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst subsidiair op baseert.
De belangen van Blackfish wegen zwaarder dan de belangen van Douglas
4.13.
De kantonrechter kan de vordering tot het vaststellen van het tijdstip waarop de huurovereenkomst eindigt, toewijzen, op grond van een redelijke afweging van de belangen van de verhuurder bij beëindiging van de overeenkomst tegen die van de huurder bij verlenging van de overeenkomst [9] .
De kantonrechter gaat voorbij aan het verweer van Douglas dat erop neerkomt dat toewijzing van de vordering van Blackfish niet mogelijk is, omdat Blackfish sinds augustus 2023 eigenaar en verhuurder van de gehuurde bedrijfsruimte is [10] . Uit jurisprudentie van de Hoge Raad volgt dat de bedoelde wachttijd niet van toepassing is op een opzegging wegens de belangenafweging [11] .
De kantonrechter gaat voorbij aan het verweer van Douglas dat erop neerkomt dat toewijzing van de vordering van Blackfish niet mogelijk is, omdat Blackfish sinds augustus 2023 eigenaar en verhuurder van de gehuurde bedrijfsruimte is [10] . Uit jurisprudentie van de Hoge Raad volgt dat de bedoelde wachttijd niet van toepassing is op een opzegging wegens de belangenafweging [11] .
4.14.
De kantonrechter komt dus toe aan een inhoudelijke afweging van de belangen van Blackfish bij beëindiging van de huurovereenkomst en de belangen van Douglas bij voortzetting daarvan. De belangen van Blackfish zijn hiervoor onder 4.12 weergegeven. Weliswaar heeft Douglas, kort gezegd, betwist dat haar vertrek uit de Kroonpassage op dit moment noodzakelijk is voor de realisatie van de door Blackfish en [naam] voorgestane herontwikkeling, maar de kantonrechter gaat hieraan voorbij.
4.15.
Uit de door Blackfish voorafgaande aan de mondelinge behandeling ingezonden nadere producties blijkt voldoende duidelijk dat: (i) Blackfish zich jegens [naam] heeft verbonden om de door Douglas gehuurde ruimte leeg en vrij van huur aan [naam] op te leveren en [naam] Blackfish daaraan houdt, (ii) [naam] op 20 december 2023 aan de Omgevingsdienst een sloopmelding heeft gedaan, (iii) andere huurders in de Kroonpassage inmiddels akkoord zijn met beëindiging van de huurovereenkomst en (iv) de aanvraag van de omgevingsvergunning op 21 december 2023 is ingediend. De kantonrechter is van oordeel dat hiermee voldoende duidelijk is dat [naam] op korte termijn haar sloop- en herontwikkelplannen daadwerkelijk wil realiseren en dat Blackfish om die reden belang heeft bij een vaststelling van een beëindigingsmoment van de tussen partijen gesloten huurovereenkomst.
4.16.
Hiertegenover staan de door Douglas aangevoerde belangen. Hierbij speelt mee dat Douglas voornemens is om op termijn een winkel te vestigen in “het oude V&D pand” in het winkelcentrum. Deze belangen komt erop neer dat zij (i) wil voorkomen dat zij na beëindiging van de huurovereenkomst tijdelijk niet over vervangende winkelruimte kan beschikken en (ii) bij toewijzing van de vordering mogelijkerwijs geconfronteerd wordt met twee verhuizingen in plaats van één verhuizing (direct vanuit het gehuurde naar “het oude V&D-pand”).
4.17.
Dit alles overziende en in het licht van het hierna gemelde ontruimingstijdstip is de kantonrechter van oordeel dat de belangen van Blackfish zwaarder wegen dan de belangen van Douglas.
Hierbij neemt de kantonrechter in aanmerking dat uit de overeenkomst van 5 oktober 2022 en de correspondentie daarover blijkt dat deze overeenkomst door partijen is aangegaan in de wetenschap dat zij beiden een tijdelijke periode op het oog hadden waarvan zij allebei de duur nog niet konden inschatten. Aan de kant van Blackfish was er de onzekerheid over de voortgang van de herontwikkelingsplannen van het winkelcentrum en aan de kant van Douglas de onbekendheid met het tijdstip waarover zij over het “oude V&D-pand” zou kunnen beschikken. Vanwege deze wederzijdse onzekerheid hebben partijen, beide als professionals, bewust gekozen voor een huurovereenkomst van onbepaalde tijd met een opzegtermijn van 3 maanden.
Hierbij neemt de kantonrechter in aanmerking dat uit de overeenkomst van 5 oktober 2022 en de correspondentie daarover blijkt dat deze overeenkomst door partijen is aangegaan in de wetenschap dat zij beiden een tijdelijke periode op het oog hadden waarvan zij allebei de duur nog niet konden inschatten. Aan de kant van Blackfish was er de onzekerheid over de voortgang van de herontwikkelingsplannen van het winkelcentrum en aan de kant van Douglas de onbekendheid met het tijdstip waarover zij over het “oude V&D-pand” zou kunnen beschikken. Vanwege deze wederzijdse onzekerheid hebben partijen, beide als professionals, bewust gekozen voor een huurovereenkomst van onbepaalde tijd met een opzegtermijn van 3 maanden.
4.18.
Voorts acht de kantonrechter van belang dat niet duidelijk is per wanneer Douglas over de door haar beoogde nieuwe locatie (“oude V&D- pand”) denkt te kunnen beschikken. Onder de gegeven omstandigheden ziet de kantonrechter niet in waarom deze tot het bedrijfsrisico van Douglas behorende onzekerheid op Blackfish moet worden afgewenteld.
4.19.
Dit alles in ogenschouw nemende, is de kantonrechter van oordeel dat aan de belangen van Douglas bij continuering van haar onderneming in het gehuurde voldoende wordt tegemoet gekomen bij een beëindiging van de huurovereenkomst op 31 juli 2024. De kantonrechter brengt Douglas daarbij in herinnering dat de rechtsgeldige opzegging dateert van 18 augustus 2023 en dat zij vanaf dat moment redelijkerwijs al rekening heeft kunnen houden met de beëindiging van het gebruik van het betreffende pand.
Voorts heeft Douglas gelet op de ontruimingstermijn voldoende gelegenheid om een andere (tijdelijke) locatie in het centrum van [plaats] te zoeken. Zonder deugdelijke toelichting is het niet aannemelijk dat geschikte panden aldaar niet beschikbaar zijn.
Het hierin gelegen nadeel dat zij heeft doordat zij niet één op één over kan gaan naar het oude V&D pand, komt onder de gegeven omstandigheden voor haar risico.
Voorts heeft Douglas gelet op de ontruimingstermijn voldoende gelegenheid om een andere (tijdelijke) locatie in het centrum van [plaats] te zoeken. Zonder deugdelijke toelichting is het niet aannemelijk dat geschikte panden aldaar niet beschikbaar zijn.
Het hierin gelegen nadeel dat zij heeft doordat zij niet één op één over kan gaan naar het oude V&D pand, komt onder de gegeven omstandigheden voor haar risico.
4.20.
De kantonrechter zal derhalve de subsidiaire vordering [12] van Blackfish toewijzen als volgt. De gevorderde machtiging tot gedwongen ontruiming is niet toewijsbaar. Indien noodzakelijk voor de tenuitvoerlegging van dit vonnis, kan de deurwaarder met inachtneming van het bepaalde in de zonder toestemming van de gebruiker het betreffende pand betreden en ontruimen. [13] De gevorderde ontruimingskosten kunnen niet worden toegewezen, omdat de met de ontruiming gemoeide kosten slechts toewijsbaar zijn als zij in redelijkheid zijn gemaakt, hetgeen niet op voorhand kan worden beoordeeld.
Geen uitvoerbaarheid bij voorraad
4.21.
Blackfish vordert dat de kantonrechter het vonnis uitvoerbaar bij voorraad verklaart. De kantonrechter zal hiertoe desondanks niet overgaan.
Omdat de overeenkomst pas eindigt op het door de kantonrechter vastgestelde tijdstip, indien dat tijdstip bij onherroepelijke uitspraak is vastgesteld, mag de rechter zijn uitspraak in beginsel niet uitvoerbaar bij voorraad verklaren. Als het verweer van de huurder hem kennelijk ongegrond voorkomt, mag hij de uitspraak waarbij hij de beëindigingsvordering toewijst echter wel uitvoerbaar bij voorraad verklaren. Hierbij dient de kantonrechter terughoudendheid te betrachten. Gelet op de te betrachten terughoudendheid zal de kantonrechter dit vonnis niet uitvoerbaar bij voorraad verklaren. Hierbij weegt mee dat het verweer van Douglas op de meeste onderdelen slaagt. Blackfish stelt wel dat Douglas met haar verweer uitsluitend tijd wil rekken en dit misbruik van recht oplevert, maar onderbouwt die stelling in het licht daarvan onvoldoende.
Omdat de overeenkomst pas eindigt op het door de kantonrechter vastgestelde tijdstip, indien dat tijdstip bij onherroepelijke uitspraak is vastgesteld, mag de rechter zijn uitspraak in beginsel niet uitvoerbaar bij voorraad verklaren. Als het verweer van de huurder hem kennelijk ongegrond voorkomt, mag hij de uitspraak waarbij hij de beëindigingsvordering toewijst echter wel uitvoerbaar bij voorraad verklaren. Hierbij dient de kantonrechter terughoudendheid te betrachten. Gelet op de te betrachten terughoudendheid zal de kantonrechter dit vonnis niet uitvoerbaar bij voorraad verklaren. Hierbij weegt mee dat het verweer van Douglas op de meeste onderdelen slaagt. Blackfish stelt wel dat Douglas met haar verweer uitsluitend tijd wil rekken en dit misbruik van recht oplevert, maar onderbouwt die stelling in het licht daarvan onvoldoende.
Tegemoetkoming in diens verhuis- en inrichtingskosten?
4.22.
De kantonrechter kan in zijn beslissing tot toewijzing van de vordering een bedrag vaststellen dat de verhuurder aan de huurder moet betalen ter tegemoetkoming in diens verhuis- en inrichtingskosten [14] . Partijen hebben aangegeven hierover nog schriftelijk te willen procederen. De kantonrechter zal partijen daartoe op na te melden wijze in de gelegenheid stellen. Ter zitting heeft Blackfish al afstand gedaan van haar uit 7:297 lid 2 BW voortvloeiende bevoegdheid om de vordering in te trekken.
Overige
4.23.
De vordering tot het betalen van de verschuldigde huurtermijnen tot aan de dag van de ontruiming ligt voor afwijzing gereed bij gebrek aan belang. Gesteld noch gebleken is dat op dit moment sprake is van een huurachterstand of dat Douglas op enig moment in het verleden in gebreke is geweest met de betaling van de verschuldigde huur.
4.24.
De vordering tot het betalen van een contractuele boete ligt ook voor afwijzing gereed. Blackfish is van mening dat Douglas vanwege de weigering om te ontruimen na 30 november 2023 een contractuele boete verschuldigd wordt. De kantonrechter volgt Blackfish niet in dit standpunt. Uitgangspunt is dat de huurovereenkomst voortduurt totdat de (kanton)rechter onherroepelijk op de beëindigingsvordering van Blackfish heeft beslist. Tot dat moment is Douglas op grond van de overeenkomst gerechtigd om het gehuurde te gebruiken en verbeurt zij geen boete. Gelet daarop is Douglas niet in gebreke en geen betaling van boete verschuldigd. Voor zover Blackfish met haar vordering het oog heeft op een eventuele toekomstige tekortkoming in de ontruimingsverplichting van Douglas, heeft zij op dit moment nog geen belang bij een (voorwaardelijke) veroordeling van Douglas. Om dezelfde redenen is de vordering tot het vergoeden van schade, nader op te maken bij staat, ook niet toewijsbaar.
4.25.
Iedere verdere beslissing zal worden aangehouden.
5.De beslissing
De kantonrechter:
5.1.
stelt vast dat de huurovereenkomst tussen partijen die ziet op de winkelruimte / bedrijfsruimte aan de [adres] te [plaats] eindigt op 31 juli 2024;
5.2.
veroordeelt Douglas om het gehuurde uiterlijk op 31 juli 2024 te ontruimen en ontruimd te houden, met al degenen die en al hetgeen dat zich daarin of daarop bevinden respectievelijk bevindt en onder afgifte van de sleutels aan Blackfish;
5.3.
verwijst de zaak naar de rol van
woensdag 10 juli 2024voor een akte aan de zijde van Douglas over de in r.o. 4.22. bedoelde verhuis- en inrichtingskosten;
woensdag 10 juli 2024voor een akte aan de zijde van Douglas over de in r.o. 4.22. bedoelde verhuis- en inrichtingskosten;
5.4.
bepaalt dat Blackfish bij antwoordakte mag reageren op de door Douglas te nemen akte;
5.5.
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mr. I.H. Lips en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.
De griffier De kantonrechter