Uitspraak
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Handel, Kanton en Bewind
locatie Alkmaar
Zaaknr./rolnr.: 10577456 \ CV EXPL 23-2851
Uitspraakdatum: 1 mei 2024
Vonnis van de kantonrechter in de zaak van:
De Reeënberg B.V.
statutair gevestigd en kantoorhoudende te Beekbergen
eiseres in conventie
verwerende partij in reconventie
hierna te noemen: De Reeënberg
gemachtigde: mr. S.J. van Susante
tegen
1.[gedaagde 1]
hierna ook te noemen: [gedaagde 1]
2.
[gedaagde 2]
[gedaagde 2]
beiden wonende te [woonplaats]
gedaagden in conventie
eisers in reconventie
hierna samen te noemen: [gedaagden]
gemachtigde: [gemachtigde]
De zaak in het kort
[gedaagde 1] is rechthebbende op de erfpacht met het recht van opstal op een kavel in park De Reeënberg. Volgens [gedaagden] zijn daarop van toepassing de erfpachtvoorwaarden 2000, terwijl volgens De Reeënberg conversie van die voorwaarden heeft plaatsgevonden en de erfpachtvoorwaarden 2009 van toepassing zijn. De kantonrechter oordeelt dat de erfpachtvoorwaarden 2009 van toepassing zijn en dat [gedaagden] de daarop gebaseerde canon zijn verschuldigd.
1.Het procesverloop
1.1.
De Reeënberg heeft bij dagvaarding van 20 juni 2023 een vordering tegen [gedaagden] ingesteld. [gedaagden] hebben schriftelijk geantwoord en daarbij een tegenvordering ingediend.
1.2.
Op 11 maart 2024 heeft een zitting plaatsgevonden. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht. De Reeënberg heeft gebruik gemaakt van pleitaantekeningen, die zijn overgelegd. Voorafgaand aan de zitting heeft De Reeënberg nog stukken toegezonden bij brief van 26 februari 2024. [gedaagden] hebben nog een stuk toegezonden bij brief van 1 maart 2024.
2.De feiten
2.1.
De Reeënberg is de bloot eigenaar en exploitant (hierna ook “de grondeigenaar”) van recreatieterrein “Park Reeënberg” in Beekbergen (“het park”).
2.2.
Het park is opgedeeld in kavels die zijn uitgegeven in erfpacht en die zijn belast met een recht van opstal.
2.3.
Bij notariële akte van 11 december 2000 (“de akte van uitgifte” [1] ) heeft de toenmalige grondeigenaar aan [verkoper 1] en [verkoper 2] (“de verkopers”) het recht van erfpacht en het recht van opstal verleend met betrekking tot een perceel grond bestemd voor de plaatsing van een recreatie-eenheid ook bekend als kavel [nummer] , deel uitmakend van het park (“kavel [nummer] ”).
2.4.
In de in de akte van uitgifte opgenomen erfpachtvoorwaarden (“de erfpachtvoorwaarden 2000”) is een erfpacht voor de duur van 99 jaar overeengekomen. Volgens de erfpachtvoorwaarden 2000 is de erfpachter fl. 3.500,00 per jaar aan de grondeigenaar verschuldigd, verhoogd met het Consumenten Prijsindexcijfer Alle Huishoudens. De akte van uitgifte verplicht de erfpachter die wil verkopen om de kavel te koop aan te bieden aan een in de akte genoemde onderneming (“de aanbiedingsplicht”).
2.5.
De erfpachtvoorwaarden zijn gewijzigd bij notariële akte van 18 december 2009 (“de erfpachtvoorwaarden 2009”). De erfpachtvoorwaarden 2009 moesten door ieder van de erfpachters op het park worden aanvaard om op de betreffende erfpachter (en de betreffende kavel) van toepassing te worden.
2.6.
Bij koopovereenkomst van 14/28 december 2017 (“de koopovereenkomst” [2] ) hebben de verkopers het recht van erfpacht op kavel [nummer] aan [gedaagden] verkocht.
2.7.
In artikel 1.2 van de koopovereenkomst is opgenomen:
“Op de onroerende zaak zijn de volgende erfpachtvoorwaarden van toepassing: Zie akte van levering d.d. 11 december 2000……Koper verklaart kennis te hebben genomen van de inhoud van de van toepassing zijnde voorwaarden, die aan de koopovereenkomst zijn gevoegd.”
“Op de onroerende zaak zijn de volgende erfpachtvoorwaarden van toepassing: Zie akte van levering d.d. 11 december 2000……Koper verklaart kennis te hebben genomen van de inhoud van de van toepassing zijnde voorwaarden, die aan de koopovereenkomst zijn gevoegd.”
2.8.
Op 18 januari 2018 hebben de verkopers en [gedaagden] een (tweede) aanvulling op de koopovereenkomst gesloten (“de aanvullende koopovereenkomst” [3] ). Daarin is opgenomen:
“Verklaren kopers in te stemmen met de erfpachtconversie, verleden voor mr. [notaris] , notaris te [plaats] , op achtentwintig februari tweeduizend acht, van welke akte een afschrift is ingeschreven ten kantore van de Dienst voor het Kadaster en de Openbare Registers…….”
“Verklaren kopers in te stemmen met de erfpachtconversie, verleden voor mr. [notaris] , notaris te [plaats] , op achtentwintig februari tweeduizend acht, van welke akte een afschrift is ingeschreven ten kantore van de Dienst voor het Kadaster en de Openbare Registers…….”
2.9.
Bij notariële akte van levering en erfpachtconversie van 26 januari 2018 (“de akte van levering” [4] ) hebben de verkopers het beperkt zakelijk recht van erfpacht met daaraan gekoppeld het beperkt zakelijk recht van opstal van kavel [nummer] overgedragen aan [gedaagde 1] .
2.10.
In de akte van levering is onder andere het volgende opgenomen:
“CONVERSIE ERFPACHTVOORWAARDEN
De grondeigenaar is met de huidige erfpachter overeengekomen dat voorafgaand aan de levering van het Verkochte aan Koper bij afzonderlijke akte danwel bij de levering van het Verkochte aan Koper in de akte van levering de voorwaarden ter zake van het erfpachtrecht en het opstalrecht zullen worden gewijzigd en opnieuw zullen worden vastgesteld.Koper heeft verklaard dat zij bij het sluiten van de koopovereenkomst met deze erfpachtconversie bekend was en dat de erfpachtbepalingen met ingang van de eigendomsverkrijging zullen luiden als volgt:DUURHet erfpachtrecht, alsmede het recht van opstal eindigt per negenentwintig november tweeduizend negenennegentig…………CANON, INDEXERING EN HERZIENING1. De erfpachter is jaarlijks aan de grondeigenaar een canon verschuldigd groot € 2.982,74.……2. De canon wordt telkens na een periode van één jaar aangepast aan de algemene prijsontwikkeling. …… “
3.De vordering en de tegenvordering
3.1.
In conventie vordert De Reeënberg dat [gedaagden] worden veroordeeld tot betaling van € 5.454,39 wegens canon en parkbeheerkosten, te vermeerderen met rente en kosten. Op de zitting heeft De Reeënberg het gedeelte van de vordering dat ziet op de parkbeheerkosten ingetrokken, zodat dat gedeelte van de vordering hier onbesproken zal blijven en daar niet op zal worden beslist.
3.2.
Aan haar vordering legt De Reeënberg ten grondslag dat [gedaagden] in gebreke zijn gebleven met de verplichting om de erfpachtcanon met betrekking tot kavel [nummer] volledig te voldoen in overeenstemming met de voor hen geldende erfpachtvoorwaarden 2009.
3.3.
De canon op grond van de erfpachtvoorwaarden 2009 bedraagt € 3.273,53 voor 2022 en € 3.404,47 voor 2023. [gedaagden] zijn hun verplichting tot betaling aan De Reeënberg van de canon over 2022 in het geheel niet nagekomen. Voor wat betreft de canon over 2023 hebben [gedaagden] uitsluitend het (lagere) bedrag op grond van de voorwaarden 2000 aan De Reeënberg betaald. [gedaagden] zijn ondanks herhaalde aanmaning en sommatie in gebreke met de betaling van de nog openstaande canon van € 5.454,39. Op de zitting heeft De Reeënberg haar vordering verminderd met een bedrag van € 133,41, zodat de gevorderde hoofdsom € 5.320,98 bedraagt.
3.4.
[gedaagden] voeren verweer. Daar zal bij de beoordeling op in worden gegaan.
3.5.
[gedaagden] hebben een vordering in reconventie ingesteld, maar hebben die bij brief van 1 maart 2024 ingetrokken. De vordering (in reconventie) zal hier dan ook onbesproken blijven. Op de zitting hebben [gedaagden] verklaard dat daarmee het beroep op verrekening (in conventie) eveneens is komen te vervallen.
4.De beoordeling
conversie van de erfpachtvoorwaarden
4.1.
De kern van het geschil is gelegen in de vraag welke erfpachtvoorwaarden tussen De Reeënberg en [gedaagden] van toepassing zijn. De Reeënberg stelt dat de erfpachtvoorwaarden 2009 van toepassing zijn en voert daartoe aan dat de conversie van de erfpachtvoorwaarden 2000 in de erfpachtvoorwaarden van 2009 (“de conversie”) rechtsgeldig tot stand is gekomen. Volgens De Reeënberg wordt wijziging van de inhoud van een beperkt recht die het gevolg is van latere wilsovereenstemming tussen de grondeigenaar en de beperkt gerechtigde mogelijk geacht, hoewel de wet meerzijdige wijziging van erfpachtvoorwaarden niet expliciet regelt. De verkopers hebben zich gebonden aan de conversie. Vervolgens is die conversie tegelijk met de akte van levering notarieel vastgelegd en in de openbare registers ingeschreven, waardoor de erfpachtvoorwaarden 2009 van toepassing zijn geworden op kavel [nummer] en op de rechtsverhouding tussen De Reeënberg en [gedaagden]
4.2.
betwisten dat conversie van erfpachtvoorwaarden mogelijk is. [gedaagden] stellen verder dat zij kavel [nummer] hebben gekocht op basis van de koopovereenkomst, waarin wordt verwezen naar de erfpachtvoorwaarden 2000. Weliswaar is in de aanvullende overeenkomst de term “conversie” opgenomen, maar die term zei [gedaagden] niets. Bij het passeren van de akte van levering heeft de notaris ook met geen woord gerept over wijziging van de aankoop- en erfpachtvoorwaarden en [gedaagden] hebben toen vertrouwd op de aanwezigheid van de makelaar en op de professionaliteit van de notaris. Volgens [gedaagden] zijn de erfpachtvoorwaarden 2000 dan ook tussen De Reeënberg en [gedaagden] van toepassing.
4.3.
De kantonrechter is van oordeel dat de erfpachtvoorwaarden 2009 van toepassing zijn op kavel [nummer] en op de rechtsverhouding tussen De Reeënberg en [gedaagden] Hoewel in de koopovereenkomst wordt verwezen naar de erfpachtvoorwaarden 2000, zijn [gedaagden] in de aanvullende koopovereenkomst met de verkopers overeengekomen dat de erfpachtvoorwaarden 2009 van toepassing zullen zijn. Voor zover [gedaagden] niet wisten wat de term “conversie” in de aanvullende koopovereenkomst betekende, had het op hun weg gelegen om opheldering van dat begrip te vragen aan de verkopers of de betrokken makelaar. Aangezien De Reeënberg geen partij was bij die aanvullende koopovereenkomst, kan de door [gedaagden] gestelde onduidelijkheid niet aan De Reeënberg worden tegengeworpen. Verder valt niet in te zien waarom de aanvullende koopovereenkomst geen waarde zou hebben en hebben [gedaagden] hun stelling dat van een vrijwillige zakelijke overeenkomst tussen de verkopers en de grondeigenaar geen sprake kan zijn geweest niet gemotiveerd, zodat de kantonrechter aan die stelling voorbij gaat.
4.4.
De kantonrechter is van oordeel dat de conversie wel geldig tot stand is gekomen. Hoewel erfpacht een zakelijk recht is, ligt daar een overeenkomst aan ten grondslag. In eerste instantie is dat de overeenkomst op grond waarvan de grondeigenaar de grond heeft uitgegeven aan de eerste erfpachter, in dit geval aan de verkopers. Op grond van die overeenkomst wordt het erfpachtrecht vervolgens bij notariële akte gevestigd. Zoals bij elke overeenkomst kunnen ook erfpachtvoorwaarden met wederzijds goedvinden worden gewijzigd. Die gewijzigde overeenkomst zal vervolgens, net als de oorspronkelijke overeenkomst, bij notariële akte moeten worden vastgelegd [5] .
4.5.
De erfpachtvoorwaarden 2000 zijn op 18 december 2009 gewijzigd, waarbij onder andere de hoogte van de canon en de aanbiedingsplicht zijn veranderd. De Reeënberg heeft toegelicht dat de canon is aangepast om de hoogte daarvan in overeenstemming te brengen met de gewijzigde omstandigheden, zoals een intensiever gebruik van het park en het kunnen handhaven van het karakter van het park.
4.6.
[gedaagden] hebben het erfpachtrecht middels de akte van levering verworven en in die akte van levering zijn de erfpachtvoorwaarden 2009 opgenomen. [gedaagde 1] was partij bij de akte van levering, zodat er geen misverstand over kan bestaan dat zij ten tijde van het verlijden van die akte wist waartoe zij zich verbond en dat zij op de hoogte was met de in de akte opgenomen voorwaarden. De kantonrechter kan [gedaagden] dan ook niet volgen in de stelling dat zij niet bekend waren met de inhoud van die voorwaarden.
4.7.
Voor wat betreft het standpunt van [gedaagden] dat de betrokken makelaar en notaris hun werkzaamheden niet goed hebben verricht, staat vast dat die makelaar en notaris geen partij zijn in deze procedure. Bovendien verbinden [gedaagden] geen (rechts-)gevolgen aan dat standpunt. De kantonrechter kan daar dan ook geen uitspraak over doen.
[gedaagden] zouden de koopovereenkomst en de akte van levering niet hebben getekend als zij van de conversie hadden geweten
4.8.
De stelling van [gedaagden] dat zij de koopovereenkomst en de akte van levering nooit zouden hebben getekend, althans niet onder dezelfde voorwaarden, als de canon niet
€ 2.182,20 zou zijn, maar € 2.982,74, richt zich tegen de verkopers en niet tegen De Reeënberg. Bovendien hebben [gedaagden] die stelling niet gemotiveerd en verbinden zij ook aan deze stelling geen (rechts-)gevolgen, zodat de kantonrechter die stelling van de hand wijst.
verschuldigde canon
€ 2.182,20 zou zijn, maar € 2.982,74, richt zich tegen de verkopers en niet tegen De Reeënberg. Bovendien hebben [gedaagden] die stelling niet gemotiveerd en verbinden zij ook aan deze stelling geen (rechts-)gevolgen, zodat de kantonrechter die stelling van de hand wijst.
verschuldigde canon
4.9.
Niet in geschil is dat De Reeënberg de canon over 2022 en 2023 op basis van de akte van levering juist heeft berekend en dat de canon over 2022 € 3.273,53 bedraagt en de canon over 2023 € 3.404,47. [gedaagden] moeten de over 2022 en 2023 in rekening gebrachte canon aan De Reeënberg betalen. Vaststaat dat de huidige betalingsachterstand van [gedaagden]
€ 5.454,39 bedraagt. De Reeënberg heeft haar vordering tot betaling van dat bedrag ter zitting met een bedrag van € 133,41 verminderd. Dat houdt in dat [gedaagden] nog een bedrag van € 5.320,98 aan De Reeënberg moeten betalen en dat dat bedrag zal worden toegewezen.
rente
€ 5.454,39 bedraagt. De Reeënberg heeft haar vordering tot betaling van dat bedrag ter zitting met een bedrag van € 133,41 verminderd. Dat houdt in dat [gedaagden] nog een bedrag van € 5.320,98 aan De Reeënberg moeten betalen en dat dat bedrag zal worden toegewezen.
rente
4.10. (
(De advocaat van) De Reeënberg heeft [gedaagden] bij brief van 2 maart 2023 gesommeerd uiterlijk op 17 maart 2023 tot betaling van het verschuldigde bedrag over te gaan. Daarna zijn [gedaagden] in verzuim gekomen. Daarom zijn zij vanaf 18 maart 2023 de wettelijke rente over het toe te wijzen bedrag verschuldigd.
buitengerechtelijke incassokosten
buitengerechtelijke incassokosten
4.11.
Hoewel De Reeënberg onder punt 48 van de dagvaarding een bedrag van € 647,72 aan buitengerechtelijke kosten opvoert, heeft zij die kosten niet gevorderd. De kantonrechter kan die dan ook niet toewijzen.
conclusie
4.12.
De conclusie is dat de kantonrechter de vordering in conventie van De Reeënberg zal toewijzen. De proceskosten in conventie (inclusief de nakosten) komen hoofdelijk [6] voor rekening van [gedaagden] , omdat zij ongelijk krijgen. De proceskosten van De Reeënberg worden begroot op € 1.311,95, bestaande uit (i) kosten dagvaarding € 110,95, (ii) griffierecht € 514,00, (iii) salaris gemachtigde € 687,00 (2,00 punten x € 339,00), plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing. De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
5.De beslissing
De kantonrechter:
in conventie
5.1.
veroordeelt [gedaagden] tot betaling aan De Reeënberg van € 5.320,98, te vermeerderen met de wettelijke rente over dat bedrag vanaf 18 maart 2023 tot aan de dag van de gehele betaling;
5.2.
veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk, des dat de een betalende de ander zal zijn bevrijd, tot betaling van de proceskosten van De Reeënberg van € 1.311,95, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten vanaf de datum gelegen veertien dagen na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling en te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagden] niet tijdig aan de veroordelingen voldoen en het vonnis daarna wordt betekend;
5.3.
wijst de vordering voor het overige af;
5.4.
verklaart dit vonnis voor wat betreft rechtsoverweging 5.1. en 5.2. uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. B. de Metz en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.
De griffier De kantonrechter