Uitspraak
RECHTBANK Noord-Holland
Civiel recht
Zittingsplaats Haarlem
Zaaknummer: C/15/343051 / HA ZA 23-451
Vonnis van 10 april 2024
in de zaak van
1.[eiser 1] ,
wonende te [plaats 1] , gemeente [gemeente] ,
hierna te noemen: [eiser 1] ,
2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[eiser 1] HOLDING B.V.,
te [plaats 1] , gemeente [gemeente] ,
eisende partijen,
hierna samen te noemen: [eisers] ,
advocaat: mr. T. Teke te Amsterdam,
tegen
[gedaagde],
kantoorhoudende te [plaats 2],
gedaagde partij,
hierna te noemen: de notaris,
advocaat: mr. L.H. Rammeloo te Amsterdam.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 15 augustus 2023 met 14 producties
- de conclusie van antwoord van 4 oktober 2023 met 14 producties
- het tussenvonnis van 15 november 2023
- de brief van 20 februari 2024 met productielijst en producties 15, 16 en 17 van de notaris
- de akte overlegging productie van 5 maart 2024 met productie 15 van [eisers]
- de spreekaantekeningen van [eisers]
- de spreekaantekeningen van de notaris
- de mondelinge behandeling van 5 maart 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
De zaak in het kort
1.3.
Dit betreft de vrijwaringszaak in de hoofdzaak met zaaknummer C/15/338658 HA ZA 23-221 tussen [betrokkene] en [eisers] , waarin [betrokkene] van [eisers] schadevergoeding vordert. Deze rechtbank heeft bij eerder vonnis tussen die partijen, bekrachtigd door het Gerechtshof Amsterdam, geoordeeld dat [eisers] zijn tekortgeschoten in de nakoming van de garantieverplichting uit een koopovereenkomst tussen [betrokkene] en [eisers] en dat [eisers] hoofdelijk aansprakelijk zijn voor de schade die [betrokkene] als gevolg daarvan lijdt en nog zal lijden.
[eisers] vorderen in deze vrijwaringszaak de notaris te veroordelen om al datgene te betalen waartoe zij in de hoofdzaak worden veroordeeld, omdat de notaris volgens hen zijn zorgplicht heeft geschonden.
1.4.
De rechtbank is van oordeel dat [eisers] onvoldoende hebben onderbouwd, en de notaris voldoende gemotiveerd heeft betwist, dat de notaris zijn zorgplicht, waaronder zijn recherche- en informatieplicht, heeft geschonden. De rechtbank wijst de vordering van [eisers] daarom af.
2.De feiten
2.1.
[eisers] hebben bij koopovereenkomst van 14 november 2019 (hierna: de koopovereenkomst) drie percelen aan [betrokkene] (hierna: [betrokkene]) verkocht, gelegen aan de [adres 1], [adres 2], [adres 3] en [adres 4] te [plaats 1] respectievelijk het daaraan aangrenzend perceel, kadastraal bekend gemeente [plaats 1] , [kadasternummer 1], [kadasternummer 2] en [kadasternummer 3] (hierna: het verkochte). De koopovereenkomst is opgesteld door de notaris en in zijn aanwezigheid door [eisers] en [betrokkene] ondertekend.
2.2.
Bruijn c.s. hebben het verkochte aan [betrokkene] geleverd bij akte van levering, op 15 januari 2020 verleden voor de notaris.
2.3.
De rechtbank heeft bij vonnis van 31 augustus 2022 in de hoofdzaak (hierna: het vonnis in de eerste procedure) geoordeeld dat [eisers] zijn tekortgeschoten in de nakoming van de garantieverplichting uit de koopovereenkomst en dat [eisers] hoofdelijk aansprakelijk zijn voor de schade die [betrokkene] als gevolg van deze tekortkoming lijdt en nog zal lijden. Met betrekking tot de tekortkoming is in het vonnis de volgende verklaring voor recht uitgesproken:
5.1
verklaart voor recht dat de door [eisers] in de koopakte van 14 november 2019 onder artikel 2 sub k opgenomen garantie – dat er ten aanzien van het Verkochte geen andere erfdienstbaarheden, kwalitatieve bedingen en/of bijzondere verplichtingen bestonden dan die voorkomen in de akte van levering van 11 september 1973 – is geschonden en dat [eisers] dus tekort zijn geschoten in de nakoming van hun verplichtingen voortvloeiende uit de koopovereenkomst d.d. 14 november 2019
2.4.
Het Gerechtshof te Amsterdam heeft bij arrest van 27 februari 2024 het vonnis in de eerste procedure bekrachtigd. [eisers] berusten daarin.
2.5.
De niet in de akte van levering tussen [eisers] en [betrokkene] genoemde, maar bij akte van 29 december 1980 wel gevestigde erfdienstbaarheden, betreffen erfdienstbaarheden ten laste van één van de geleverde percelen, plaatselijk bekend [adres 3] en [adres 4] te [plaats 1] , kadastraal bekend gemeente [plaats 1] , [kadasternummer 2], en ten behoeve van het naastgelegen perceel (nu) nummer [kadasternummer 4] van diezelfde gemeente en sectie (hierna: de erfdienstbaarheden uit 1980). Deze erfdienstbaarheden luiden:
a.
de erfdienstbaarheid vanuitzicht en licht(…);
de erfdienstbaarheid vanuitzicht en licht(…);
b.
de erfdienstbaarheidafvoer van regenwater en drop(…);
de erfdienstbaarheidafvoer van regenwater en drop(…);
c.
de erfdienstbaarheid vanweg, houdende de verplichting voor de eigenaar van het lijdend erf te dulden, dat de eigenaar van het heersend erf op de voor de eigenaar van het lijdend erf minst bezwarende wijze kan komen van en gaan naar de aan het voorschreven kadastrale perceel gemeente [plaats 1] [kadasternummer 5] grenzende gang, toegang gevende tot de openbare weg ([straat])
de erfdienstbaarheid vanweg, houdende de verplichting voor de eigenaar van het lijdend erf te dulden, dat de eigenaar van het heersend erf op de voor de eigenaar van het lijdend erf minst bezwarende wijze kan komen van en gaan naar de aan het voorschreven kadastrale perceel gemeente [plaats 1] [kadasternummer 5] grenzende gang, toegang gevende tot de openbare weg ([straat])
Voor zoveel nodig verbindt verkoper zich jegens koper een strook grond ter breedte van vijftig centimeter rondom de bij deze verkochte loods onbebouwd te laten, welk een en ander eveneens bij wijze van erfdienstbaarheid ten laste van het aan verkoper verblijvende gedeelte van meergemeld kadastraal perceel gemeente [plaats 1] [kadasternummer 5] en ten behoeve van het bij deze verkochte wordt gevestigd.
Voor zoveel nodig verbindt verkoper zich jegens koper een strook grond ter breedte van vijftig centimeter rondom de bij deze verkochte loods onbebouwd te laten, welk een en ander eveneens bij wijze van erfdienstbaarheid ten laste van het aan verkoper verblijvende gedeelte van meergemeld kadastraal perceel gemeente [plaats 1] [kadasternummer 5] en ten behoeve van het bij deze verkochte wordt gevestigd.
2.6.
De door [betrokkene] op 13 oktober 2020 verkregen omgevingsvergunning voor het verbouwen en vergroten van de bestaande horecagelegenheid aan de [adres 3] is op 29 november 2022 ingetrokken, omdat de erfdienstbaarheden uit 1980 als een privaatrechtelijke belemmering kwalificeren en aan de voorgenomen bebouwing op het achterterrein in de weg staan.
2.7.
[eisers] hebben bij brief van hun advocaat van 29 maart 2023 de notaris aansprakelijk gesteld voor de schade die zij lijden.
2.8.
In een brief van 28 april 2023 van de advocaat van de notaris aan de advocaat van [eisers] , heeft de notaris de aansprakelijkheid afgewezen.
2.9.
[betrokkene] heeft [eisers] in de hoofdzaak (met zaaknummer C/15/338658) gedagvaard en schadevergoeding van hen gevorderd. Bij vonnis in incident van 12 juli 2023 in de hoofdzaak heeft de rechtbank [eisers] toegestaan om de notaris in vrijwaring op te roepen in de hoofdzaak.
3.Het geschil
3.1.
[eisers] vorderen – samengevat – dat gelijktijdig bij het uitspreken van het vonnis in de hoofdzaak, de notaris zal worden veroordeeld om aan [eisers] te betalen al datgene waartoe [eisers] als gedaagden in de hoofdzaak ten behoeve van [betrokkene] mochten worden veroordeeld, met veroordeling van de notaris in de kosten van het geding in de hoofdzaak en vrijwaringszaak, een en ander uitvoerbaar bij voorraad.
3.2.
[eisers] leggen – samengevat – aan hun vordering ten grondslag dat de notaris zijn zorgplicht heeft geschonden door niet te voldoen aan zijn recherche- en informatieplicht. Zij stellen dat de notaris deugdelijk onderzoek had behoren te doen naar de erfdienstbaarheden en dat heeft nagelaten. De notaris had onder de omstandigheid dat er tussen partijen (veel) onduidelijkheid en discussie bestond over de erfdienstbaarheden, nader moeten onderzoeken of er sprake was van meer erfdienstbaarheden (dan die uit 1973). Daarnaast heeft de notaris de koopovereenkomst en de akte van levering niet vooraf aan [eisers] toegezonden en heeft hij de akte van levering niet voorgelezen of doorgenomen, aldus [eisers]
3.3.
De notaris voert verweer. De notaris concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [eisers] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [eisers] , met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eisers] in de kosten van deze procedure.
3.4.
De notaris voert daarbij – samengevat – het volgende aan. [eisers] hebben de notaris te laat in vrijwaring opgeroepen waardoor hij in zijn verweermogelijkheden wordt belemmerd. De hoofdzaak bevindt zich al in een vergevorderd stadium: de hoofdzaak is inmiddels een schadestaatprocedure, in welke fase een vrijwaringsprocedure niet meer kan worden ingesteld, gelet op artikel 210 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (hierna: Rv) – waarin is voorgeschreven dat een oproeping in vrijwaring dient te gebeuren “voor alle weren” in de hoofdzaak – aldus de notaris. Daarnaast is sprake van schending van de klachtplicht, zodat een eventuele rechtsvordering is komen te vervallen. De notaris betwist ook dat hij zijn zorgplicht heeft geschonden. Hij voert onder meer aan dat hij mocht volstaan met de gebruikelijke recherches, te weten in het Kadaster en aan de hand van de aankomsttitel uit 1973. Van bijzondere omstandigheden was geen sprake en er was geen aanleiding of reden om verdergaand onderzoek te doen naar andere erfdienstbaarheden, aldus nog steeds de notaris.
3.5.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4.De beoordeling
Vrijwaring tijdig?
4.1.
De rechtbank volgt de notaris niet in zijn standpunt dat hij in vrijwaring opgeroepen had moeten worden in de eerdere procedure waarin de aansprakelijkheid van [eisers] aan de orde was. De bepaling in artikel 210 Rv dat de waarborg “voor alle weren” in vrijwaring opgeroepen dient te worden strekt niet ter bescherming van de waarborg. De sanctie op het niet voldoen aan de betreffende eis is neergelegd in artikel 211 Rv en houdt niet in dat de gewaarborgde zijn waarborg niet meer kan aanspreken. Het is niet verplicht om gebruik te maken van de mogelijkheid van vrijwaring; het is een extra procedurele bevoegdheid die de gevrijwaarde geboden wordt indien hij zich verzekerd wil weten van zijn aanspraak jegens derden. De gewaarborgde kan altijd de waarborg in een zelfstandige zaak, in een afzonderlijk geding aanspreken.
4.2.
Van belemmering van de notaris in zijn verweermogelijkheden, althans van het schaden van zijn rechtspositie door hem niet in de eerste procedure, maar pas in de hoofdzaak in vrijwaring op te roepen, is evenmin gebleken. De notaris heeft in deze vrijwaringszaak de mogelijkheid gehad en benut om inhoudelijk onderbouwd verweer te voeren tegen het verwijt van [eisers] dat hij zijn zorgplicht heeft geschonden. Uit het verweer volgt dat de notaris nog over voldoende informatie beschikte en niet is benadeeld door het tijdsverloop. Van strijd met de goede procesorde is dus geen sprake.
4.3.
Aangezien het vonnis in de eerste procedure door het Gerechtshof Amsterdam inmiddels is bekrachtigd, gaat de rechtbank voorbij aan het verweer dat [eisers] de procedure in hoger beroep had moeten afwachten.
Schending zorgplicht?
Rechercheplicht: onderzoek naar erfdienstbaarheden
4.4.
De rechtbank is van oordeel dat [eisers] er – gelet op de gemotiveerde betwisting door de notaris – niet in zijn geslaagd om hun stelling dat de notaris deugdelijk onderzoek had behoren te doen naar de erfdienstbaarheden en dat heeft nagelaten, voldoende te onderbouwen. De rechtbank licht dat hierna toe.
4.5.
Als uitgangspunt geldt dat als er geen bijzondere omstandigheden zijn, een notaris bij de levering van registergoederen kan volstaan met de gebruikelijke recherches, te weten ten aanzien van de over te dragen registergoederen onderzoek in het Kadaster en aan de hand van de aankomsttitel [1] . Anders dan [eisers] stellen volgt uit het arrest van het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waar zij naar verwijzen [2] , niet dat de zorgplicht van de notaris meebrengt dat hij het kadaster opdracht moet geven tot het doen van een erfdienstbaarhedenonderzoek, ook zonder dat een bijzondere omstandigheid daar aanleiding toe geeft. In die casus was immers sprake van een notaris die onvoldoende onderzoek had verricht naar de aankomsttitel en voorgaande akten.
4.6.
Vast staat dat uit de door de notaris uitgevoerde gebruikelijke recherches de erfdienstbaarheden uit 1980 niet naar voren zijn gekomen. [eisers] stellen dat bijzondere omstandigheden de notaris aanleiding hadden moeten geven voor nader onderzoek, omdat er tussen partijen (veel) onduidelijkheid en discussie bestond over de erfdienstbaarheden. Van die onduidelijkheid c.q. bekendheid van de notaris met eventuele onduidelijkheden is echter niet gebleken. De rechtbank ligt dat als volgt toe. De notaris heeft toegelicht dat tijdens de bespreking van de koopovereenkomst op 14 november 2019 uitgebreid is stilgestaan bij de vragen van [betrokkene] over de erfdienstbaarheid uit 1973 ten gunste van het verkochte. Tijdens de bespreking heeft de notaris in aanwezigheid van partijen op een print van de kadastrale kaart (van 25 juni 2019) de betrokken percelen en de loop van dit recht van overpad weergegeven. Een kopie daarvan is overgelegd. Omdat [betrokkene] wilde weten wie de buren waren, maar [eiser 1] die vraag niet kon beantwoorden, heeft de notaris tijdens de bespreking ook kadastrale inzage gedaan van onder meer perceel [kadasternummer 4]. [eiser 1] heeft toen niet gezegd dat dit perceel ooit van hem was geweest en dat bij verkoop daarvan in 1980 een erfdienstbaarheid ten gunste van dat perceel en ten laste van het naastgelegen aan [betrokkene] te verkopen perceel was gevestigd. In zijn bijzijn is ook niet gesproken over de witte deur in de loods op het naastgelegen perceel [kadasternummer 4], volgens de notaris.
[eisers] hebben de toelichting van de notaris inhoudelijk niet betwist en daarmee hun stelling dat sprake was van onduidelijkheid en discussie tussen partijen over de bestaande erfdienstbaarheden, onvoldoende onderbouwd. Ten eerste geldt dat [eisers] bij de notaris ook geen melding hadden kùnnen maken van de erfdienstbaarheid uit 1980: als betoogd door de notaris hadden zij – blijkens hun Memorie van Grieven [3] in het hoger beroep tegen het vonnis van 31 augustus 2022 – de door hen in 1980 gevestigde erfdienstbaarheid ten tijde van de verkoop en levering namelijk zelf niet duidelijk voor ogen.
[eisers] hebben de toelichting van de notaris inhoudelijk niet betwist en daarmee hun stelling dat sprake was van onduidelijkheid en discussie tussen partijen over de bestaande erfdienstbaarheden, onvoldoende onderbouwd. Ten eerste geldt dat [eisers] bij de notaris ook geen melding hadden kùnnen maken van de erfdienstbaarheid uit 1980: als betoogd door de notaris hadden zij – blijkens hun Memorie van Grieven [3] in het hoger beroep tegen het vonnis van 31 augustus 2022 – de door hen in 1980 gevestigde erfdienstbaarheid ten tijde van de verkoop en levering namelijk zelf niet duidelijk voor ogen.
Ook de e-mail van [betrokkene] aan de notaris van 20 november 2019 wijst er, anders dan [eisers] bepleiten, niet op dat sprake was van onduidelijkheden. In deze e-mail, die dateert van ná de bespreking en ondertekening van de koopovereenkomst, merkt [betrokkene] slechts op dat de notaris tijdens de bespreking met partijen heeft verteld dat er geen rechten ten behoeve van anderen op het verkochte rusten. [betrokkene] vraagt de notarisklerk om dat te bevestigen. De notarisklerk heeft daarop bij e-mail van 22 november 2019 geantwoord dat niet de notaris, maar de verkoper daarover garanties aan [betrokkene] zou moeten geven, dat de notaris moet verwijzen naar bekende akten en dat hij de bekende erfdienstbaarheden zal opnemen in de akte van levering.
Een en ander leidt tot de conclusie dat geen sprake was van voor de notaris kenbare bijzondere omstandigheden die voor de notaris aanleiding hadden moeten zijn om verdergaand onderzoek te doen. In het licht van de door de notaris aangehaalde tuchtrechtspraak en jurisprudentie – waar [eisers] niet op zijn ingegaan – kan het de notaris niet verweten worden dat hij in dit geval geen verder onderzoek heeft gedaan. Van schending van zijn zorgplicht door in strijd met zijn rechercheplicht geen deugdelijk onderzoek naar erfdienstbaarheden te doen, is dan ook geen sprake.
Informatieplicht
4.7.
De notaris heeft betwist dat [eisers] geen concepten van de koopovereenkomst en leveringsakte hebben ontvangen. Hij heeft daartoe twee e-mails overgelegd van 5 juli 2019 en 10 januari 2020 waaruit blijkt dat de notaris het concept van de koopovereenkomst als pdf bijlage heeft toegestuurd en de akte van levering met een link naar het ‘Online Dossier’ in dat dossier heeft klaargezet. Beide e-mails zijn gericht aan de echtgenote van [eiser 1] . [eisers] hebben de juistheid van dit e-mailadres niet betwist. Omdat [eisers] de ontvangst van de e-mail van 10 januari 2020 hebben erkend, staat vast dat de tweede e-mail met de link voor de leveringsakte op de tablet van de echtgenote van [eiser 1] is ontvangen. Dat zij deze e-mail pas veel later zou hebben gezien, omdat zij de tablet alleen gebruikt om boeken te lezen, komt voor rekening van [eisers]
Daarnaast heeft de notaris een toelichting gegeven op een overzicht van het online dossier, waarop is te zien dat in november 2019 en januari 2020 e-mails door ontvanger ‘[eiser 1] ’ in het online dossier zijn geopend. Uit de toelichting van de notaris op het online dossier blijkt dat Bruins c.s. de meegezonden documenten ook op enig moment hebben geopend en dat de laatste keer dat zij hebben ingelogd 26 januari 2020 was. De enkele stelling van [eisers] dat uit de verklaring van de notaris over het online dossier niet volgt dat de e-mails [eisers] hebben bereikt, is gelet daarop onvoldoende en ook niet geloofwaardig gezien de erkenning van [eisers] dat zij de tweede e-mail hebben ontvangen. In datzelfde licht acht de rechtbank het niet aannemelijk dat [eisers] de eerste e-mail niet hebben ontvangen, temeer daar zij tijdens de bespreking van de koopovereenkomst en tijdens het passeren van de leveringsakte bij de notaris ook niet hebben aangegeven dat zij de conceptovereenkomst en -akte vooraf niet hadden gehad. Dat [eisers] de e-mails niet op hun computer hebben ontvangen, zoals zij stellen en wat er verder ook van zij, kan de notaris niet worden aangerekend.
Daarnaast heeft de notaris een toelichting gegeven op een overzicht van het online dossier, waarop is te zien dat in november 2019 en januari 2020 e-mails door ontvanger ‘[eiser 1] ’ in het online dossier zijn geopend. Uit de toelichting van de notaris op het online dossier blijkt dat Bruins c.s. de meegezonden documenten ook op enig moment hebben geopend en dat de laatste keer dat zij hebben ingelogd 26 januari 2020 was. De enkele stelling van [eisers] dat uit de verklaring van de notaris over het online dossier niet volgt dat de e-mails [eisers] hebben bereikt, is gelet daarop onvoldoende en ook niet geloofwaardig gezien de erkenning van [eisers] dat zij de tweede e-mail hebben ontvangen. In datzelfde licht acht de rechtbank het niet aannemelijk dat [eisers] de eerste e-mail niet hebben ontvangen, temeer daar zij tijdens de bespreking van de koopovereenkomst en tijdens het passeren van de leveringsakte bij de notaris ook niet hebben aangegeven dat zij de conceptovereenkomst en -akte vooraf niet hadden gehad. Dat [eisers] de e-mails niet op hun computer hebben ontvangen, zoals zij stellen en wat er verder ook van zij, kan de notaris niet worden aangerekend.
4.8.
Het verwijt dat de notaris de akte van levering niet heeft voorgelezen of doorgenomen, treft ook geen doel. De notaris heeft namelijk gemotiveerd betwist dat hij de akte niet heeft doorgenomen. Daarbij komt dat uit artikel 43 lid 1 Wet op het Notarisambt volgt dat de akte niet integraal hoeft te worden voorgelezen. Die eis geldt alleen bij het passeren van een testament met getuigen. Bij een akte van levering volstaat mededeling van de zakelijke inhoud van de akte en een toelichting daarop, gevolgd door het voorlezen van bepaalde gedeelten van de akte.
4.9.
Het verwijt ten slotte dat de notaris er zich niet van heeft vergewist dat wat in de koopovereenkomst en leveringsakte is opgenomen overeenstemt met de bedoelingen van partijen, is evenmin op zijn plaats. De rechtbank verwijst hierbij naar haar overwegingen in r.o. 4.6, waaruit volgt dat de notaris uitgebreid met partijen heeft stilgestaan bij de erfdienstbaarheden uit 1973, maar [eisers] hun bedoeling – dat zij een verwijzing naar de erfdienstbaarheden uit 1980 hadden gewenst – voor zover zij die zelf al voor ogen hadden, niet kenbaar hebben gemaakt.
4.10.
Gelet op het vorenstaande kunnen de overige verweren onbesproken blijven.
Proceskosten
4.11.
[eisers] zijn in het ongelijk gesteld en moeten daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van de notaris worden begroot op:
- griffierecht
€
2.277,00
- salaris advocaat
€
5.428,00
(2,00 punten × € 2.714,00)
- nakosten
€
178,00
(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
7.883,00
5.De beslissing
De rechtbank
5.1.
wijst de vorderingen van [eisers] af,
5.2.
veroordeelt [eisers] in de proceskosten van € 7.883,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als [eisers] niet tijdig aan de veroordelingen voldoen en het vonnis daarna wordt betekend,
5.3.
verklaart dit vonnis wat betreft de onder 5.2 genoemde beslissingen uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.J. Wolfs, mr. E.B. de Vries - van den Heuvel en mr. M.A.J. Berkers en in het openbaar uitgesproken op 10 april 2024.
1621