Uitspraak
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Zittingsplaats Haarlem
Bestuursrecht
zaaknummer: HAA 23/928
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 25 maart 2024 in de zaak tussen
[eiseres] , uit [woonplaats] , eiseres
(gemachtigde: mr. A. Bakker),
en
de heffingsambtenaar van Cocensus, verweerder.
Procesverloop
Verweerder heeft bij beschikking van 25 februari 2022 op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ), de waarde van de onroerende zaak [de woning] (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2022 vastgesteld op € 1.766.000. In hetzelfde geschrift is ook de aanslag onroerendezaakbelastingen 2022 bekendgemaakt.
Eiseres heeft hiertegen bezwaar gemaakt.
Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar van 13 december 2022 het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard en de waarde van de woning gehandhaafd.
Eiseres heeft daartegen beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 15 maart 2024 te Haarlem. Van de zijde van eiseres is niemand verschenen. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door mr. [naam 1] en [naam 2] (medewerker heffen en bezwaar, verschenen ter bijstand van de heer [naam 1] ).
Overwegingen
Feiten
1. Eiseres is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. De woning een twee-onder-één-kap-villa met een oppervlakte van 174 m², een aanbouw van 21 m², drie dakkapellen, een berging van 9 m² en een kavel van circa 333 m², gelegen aan open vaarwater. De woning is gebouwd in 1919.
Geschil2.In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2021 (hierna: de waardepeildatum).
3. Eiseres bepleit een waarde van maximaal € 1.238.000 en stelt daartoe het volgende:
- verweerder heeft niet voldaan aan zijn bewijslast;
- verweerder heeft geen rekening gehouden met verschillen tussen de woning en de referentieobjecten;
- verweerder heeft niet inzichtelijk gemaakt op welke wijze de verkoopcijfers zijn geïndexeerd;
- eiseres bestrijdt dat de inhoud/oppervlakte van de referentiewoningen juist is. Bouwtekeningen behoren ook tot de 8:42 Algemene wet bestuursrecht (Awb) stukken. Er zijn geen iWOZ stukken overgelegd zodat de KOUD factoren niet volledig zijn onderbouwd. Bij gebrek aan wetenschap bestrijdt eiseres dat de objectkenmerken juist zijn;
- verweerder moet zorgdragen voor de inzichtelijkheid en controleerbaarheid van zijn keuzes, aannames en gegevens. Zonder die inzichtelijkheid en controleerbaarheid dreigt een ongelijke procespositie van partijen te ontstaan (Blackbox);
- In het kader van het beroep op het gelijkheidsbeginsel heeft eiseres volgens haar nagenoeg identieke objecten aangedragen, waar verweerder volgens haar niet aan voorbij kan gaan;
- de meerderheidsregel is in kwestie van toepassing omdat meer dan twee vrijwel identieke woningen, althans qua objecttype en bouwjaar gelijke objecten, een WOZ-waarde hebben die lager is dan de WOZ-waarde van de woning in kwestie en hierboven reeds weergegeven;
- verweerder heeft gehandeld in strijd met het verbod van willekeur en het vertrouwensbeginsel omdat verweerder zich niet aan de verplichting heeft gehouden zich van alle relevante feiten op de hoogte te stellen. Verweerder dient inzichtelijk te maken om welke reden de WOZ-waarde van de woning afwijkt van de WOZ-waarde van woningen zoals genoemd in het overzicht. De woning kan namelijk niet als bovengemiddeld object worden beschouwd.
- Eiseres constateert dat de woning kennelijk niet is berekend op grond van de modelmatige waardebepaling en dat is in strijd met het verbod van willekeur en schending van het vertrouwensbeginsel.
Eiseres concludeert tot gegrondverklaring van het beroep, vernietiging van de uitspraak op bezwaar, verlaging van de vastgestelde WOZ-waarde en veroordeling van verweerder tot vergoeding van de proceskosten voor zowel de bezwaar- als de beroepsfase alsmede vergoeding van het griffierecht.
4. Verweerder stelt dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Verweerder verwijst daarbij naar het eigen aankoopcijfer van € 1.593.000 (9 januari 2019). Verweerder concludeert tot ongegrondverklaring van het beroep.
5. Voor het overige verwijst de rechtbank naar de gedingstukken.
Beoordeling van het geschil
6. Gemachtigde van eiseres heeft de rechtbank op de dag van de zitting, te weten op
15 maart 2024 om 8:58 uur, via een digitaal bericht het volgende laten weten:
‘Bij dezen meld ik mij ziek. Ik heb sinds gisterenavond weer last van hevige hoofdpijn. Excuses voor het ongemak! Wellicht kunnen zittingen worden verzet’
De geplande aanvang van de eerste zaak op zitting was 9.30 uur. De rechtbank vermag niet
in te zien waarom gemachtigde zich een half uur voor aanvang van de zitting
heeft ziekgemeld, zonder nadere toelichting waarom het verzoek dusdanig laat is ingediend.
Hierbij neemt de rechtbank in aanmerking dat gemachtigde enige tijd nodig zou hebben
gehad om naar de rechtbank te reizen, waardoor het voor hem mogelijk moet zijn geweest
de rechtbank op een eerder moment te berichten van zijn afwezigheid. De behandelend
rechter en griffier hebben eerst vlak voor aanvang van de zitting kennis kunnen nemen van
het verzoek van gemachtigde. Gemachtigde van eiseres heeft zich voor minimaal de vijfde keer in een tijdsbestek van drie maanden wegens ziekte afgemeld. De rechtbank ziet daarom geen aanleiding het onderzoek op een latere datum te laten plaatsvinden. In dit verband neemt de rechtbank ook in aanmerking dat sinds de ontvangst van het bezwaarschrift door verweerder op 4 april 2022, een termijn van bijna twee jaar zou verstrijken. Ook om deze reden zou bij het aanhouden van het onderzoek ter zitting het belang van een behoorlijke procesorde - die afdoening van de zaak binnen een redelijke termijn omvat - ernstig in het gedrang komen.
7. Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat het belang van de goede
procesorde zwaarder weegt dan het belang van (de gemachtigde van) eiseres om bij de
behandeling van haar zaak aanwezig te zijn en ziet geen aanleiding het onderzoek te
schorsen en op een latere datum te heropenen.
Beoordeling van het geschil
Op de zaak betrekking hebbende stukken (bezwaarfase)
8. Eiseres heeft zich op het standpunt gesteld dat verweerder niet heeft voldaan aan het bepaalde in artikel 40 WOZ en het daarop gebaseerde verzoek van eiseres in de bezwaarfase. Verweerder heeft dat gemotiveerd betwist. De rechtbank overweegt als volgt en heeft daarbij het navolgende als uitgangspunt genomen. De Hoge Raad (HR 18 augustus 2023, ECLI:NL:HR:2023:1052) heeft geoordeeld dat de uitleg die aan artikel 40, lid 2 Wet WOZ moet worden gegeven ertoe strekt dat indien eiseres aan verweerder een voldoende specifiek verzoek heeft gedaan tot het verstrekken van bepaalde gegevens die ten grondslag hebben gelegen aan de vastgestelde waarde (zoals taxatieverslag, grondstaffel en de KOUDV- en liggingsfactoren van de woning en van de gebruikte vergelijkingsobjecten), verweerder op grond van artikel 40, lid 2, Wet WOZ gehouden is te voldoen aan het verzoek van eiseres om hem een afschrift van die gegevens te verstrekken. Daarbij merkt de rechtbank op dat onder verstrekken dient te worden verstaan het op papier toezenden van die gegevens, maar verstrekking kan tevens plaatsvinden langs digitale weg door het toezenden via e-mail of een andere wijze van digitale communicatie, daaronder begrepen het toegang verlenen tot een digitale omgeving.
9. Uit de stukken van het geding leidt de rechtbank af dat in het te beslechten geschil het taxatieverslag, de matrix met KULO factoren en de grondstaffel op verzoek van eiseres op 28 april 2022 per e-mail zijn verstrekt aan de voormalig gemachtigde van eiseres. De voormalig gemachtigde van eiseres heeft tijdens de hoorzitting niet geklaagd over een gebrekkige informatievoorziening. Uit deze gegevens is naar het oordeel van de rechtbank dat de verschillen in de KOUDV-factoren tussen de woning en de vergelijkingsobjecten zijn af te leiden. Ook de toegepaste indexering is op eenvoudige wijze daaruit af te leiden. De rechtbank komt derhalve tot het oordeel dat verweerder aan het verzoek heeft voldaan. De verdergaande eisen van eiseres dat ook de onderbouwing van de KOUV-factoren, de IWOZ-kaarten en bouwtekeningen dienen te worden verstrekt vindt naar het oordeel van de rechtbank geen steun in het voormelde arrest.
Het verbod van willekeur en het vertrouwensbeginsel
10. Eiseres voert aan dat verweerder in strijd met het verbod op willekeur heeft gehandeld door zich niet van alle relevante feiten op de hoogte te stellen. Verweerder dient inzichtelijk te maken waarom de WOZ-waarde van de woning afwijkt van de vergelijkingsobjecten. Eiseres stelt dat zij erop moet kunnen vertrouwen dat de waarde van de onroerende zaak modelmatig wordt vastgesteld. De rechtbank oordeelt als volgt. Nu verweerder is uitgegaan van het eigen aankoopcijfer van eiseres, is de woning niet vergeleken met andere woningen. Verweerder heeft niet in strijd gehandeld met het verbod van willekeur of het vertrouwensbeginsel.
beroep op het gelijkheidsbeginsel en de meerderheidsregel
11. Eiseres beroept zich op het gelijkheidsbeginsel. Zij voert aan dat de WOZ- waardes van de woningen die in dezelfde straat zijn gelegen, te weten de nummers 4,6,10,12,20 en 22, lager zijn dan die van haar woning. Er is sprake van een begunstigend beleid en er is sprake van oogmerk tot begunstiging, dat blijkt volgens eiseres uit de genoemde WOZ-waardes van identieke objecten, althans bijna identieke objecten, waarbij sprake is van in ieder geval een vergelijkbaar objecttype en bouwjaar. Deze WOZ-waarden zijn in meerderheid lager dan de WOZ-waarde van de woning. Eiseres, op wie de bewijslastrust, onderbouwt haar stelling met een overzicht van de WOZ-waardes, perceeloppervlakten en de woonoppervlakten van de woning en de door haar genoemde (identieke) woningen uit dezelfde straat. Volgens eiseres is de meerderheidsregel van toepassing omdat meer dan twee vrijwel identieke woningen, althans qua objecttype en bouwjaar, een WOZ-waarde hebben die lager is dan de WOZ-waarde van de woning. De rechtbank volgt eiseres niet in dit standpunt. De woningen die eiseres aandraagt zijn niet nagenoeg identiek. Er zijn verschillen in grootte en perceeloppervlakte. Ook zijn de KOUDV-factoren van die woningen niet aangeleverd zodat ook in zoverre het beroep op de meerderheidsregel faalt. Om die reden al kan het beroep op het gelijkheidsbeginsel en de meerderheidsregel niet slagen.
De waarde van de woning
12. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
13. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Voor de beoordeling of verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld, is van belang of de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met de woning, en indien dit het geval is, of verweerder voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten.
14. Ter onderbouwing van de vastgestelde waarde, heeft verweerder gesteld dat de woning op 9 januari 2019 door eiseres is gekocht voor € 1.593.000, hetgeen aanzienlijk hoger is dan de vraagprijs van € 1.395.000. Volgens het arrest van de Hoge Raad van 29 november 2000 (nr. 35 797, onder LJ-nummer AA8610) geeft een verkoopcijfer, dat kort na de waardepeildatum is gerealiseerd in beginsel de waarde in het economische verkeer weer per die aankoopdatum, tenzij de partij die zich op het tegendeel beroept feiten of omstandigheden stelt en aannemelijk maakt waaruit volgt dat de koopsom niet die waarde weergeeft. Gelet op de strekking van dit arrest kan voor de bepaling van de waarde van de onderhavige onroerende zaak per 1 januari 2021 worden aangeknoopt bij de door belanghebbende betaalde koopsom. Ondanks dat de aankoop wat verder van de waardepeildatum is gelegen, kan het eigen aankoopcijfer als onderbouwing van de vastgestelde waarde dienen. Het eigen aankoopcijfer is immers een veel nauwkeuriger indicatie van de waarde dan de verkoopcijfers van de referentiewoningen. Het eigen aankoopcijfer hoeft immers, anders dan de verkoopcijfers van vergelijkingsobjecten, niet gecorrigeerd te worden voor verschillen in bouwjaar, inhoud, perceeloppervlakte, aanbouwen, ligging, onderhoud en kwaliteit tussen de woning van belanghebbende en de referentiewoningen. Verweerder wijst in dit verband naar de uitspraak van het Gerechtshof Den Haag van 25 januari 2017, nrs. BK-16/00369 t/m BK-16/00372, ECLI:NL:GHDHA:2017:103) met betrekking tot een eigen verkoop 22 maanden na waardepeildatum. Het Gerechtshof Den Haag heeft in voornoemde uitspraak overwogen dat: “De herleiding van de marktwaarde uit een eigen verkoopcijfer dat is gerealiseerd op een tijdstip dat op een grotere afstand in de tijd van de waardepeildatum verwijderd is dan voor verkoopcijfers van vergelijkingsobjecten aanvaardbaar is, tot een betrouwbaarder resultaat dan herleiding van de marktwaarde uit betrekkelijk kort voor of na de waardepeildatum gerealiseerde verkoopcijfers van vergelijkingsobjecten.”
Het Gerechtshof Den Haag overwoog eveneens dat het eigen aankoopcijfer, gerealiseerd 21 maanden van de waardepeildatum, een veel nauwkeuriger indicatie van de marktwaarde van de onroerende zaak is dan verkoopcijfers van vergelijkingsobjecten. Het eigen aankoopcijfer hoeft niet te worden gecorrigeerd voor waarde-relevante verschillen tussen de te waarderen onroerende zaak en de vergelijkingsobjecten en tussen de vergelijkingsobjecten onderling. Vanwege deze veel grotere nauwkeurigheid acht het hof herleiding van de marktwaarde uit een eigen aankoopcijfer, gerealiseerd op een tijdstip op een grotere afstand van de waardepeildatum, toelaatbaar. Uitspraak Gerechtshof Den Haag van 19 januari 2022, ECLI:NL:GHDHA:2022:34.
15 Vaststaat dat eiseres de woning op 9 januari 2019 heeft gekocht voor € 1.593.000. Uitgaande van deze datum is het gecorrigeerde transactiecijfer € 1.839.577. Verweerder heeft de WOZ-waarde vastgesteld op € 1.766.000. Verweerder heeft zich terecht op het standpunt gesteld dat de door eiseres betaalde koopsom in dit geval de prijs weergeeft die de meest biedende gegadigde bereid is geweest voor de woning te betalen. De verkoop van de woning is op de vrije markt tot stand gekomen. De toetsing door de taxateur van verweerder is gebaseerd op het eigen aankoopbedrag en dat heeft bij verweerder geleid tot de conclusie dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Vergelijkbare onroerende zaken spelen verder voor de beoordeling van de waarde van deze woning geen rol.
16. De rechtbank oordeelt dat verweerder het eigen aankoopcijfer van de woning kon betrekken bij het vaststellen van WOZ-waarde voor het jaar 2022. Hoewel de aankoop van de woning ongeveer 24 maanden vóór de waardepeildatum heeft plaatsgevonden, acht de rechtbank dit aankoopcijfer tevens een bruikbare indicatie voor de waarde van de woning op de waardepeildatum (vgl. gerechtshof Den Haag 25 januari 2017, ECLI:NL:GDHA:2017:103). Verweerder heeft het aankoopcijfer met behulp van gegevens van Vastgoedpro geïndexeerd naar de waardepeildatum en de koopsom berekend op € 1.839.577. De rechtbank ziet in het geïndexeerde aankoopcijfer bevestiging van de taxatie door verweerder. Vastgesteld wordt dat de WOZ-waarde ongeveer € 70.000 lager is beschikt dan de geïndexeerde waarde van de woning. Aan de hand daarvan is de rechtbank van oordeel dat de door verweerder vastgestelde waarde van € 1.766.000 niet te hoog is.
17. Nu de door verweerder vastgestelde waarde is onderbouwd met het eigen aankoopcijfer, is er geen aanleiding om in te gaan op de beroepsgronden van eiseres met betrekking tot (controleerbaarheid) van referentieobjecten.
18. Tenslotte wordt opgemerkt dat een waarde van € 1.238.000 per de waardepeildatum van 1 januari 2021 zoals eiseres bepleit in haar beroepschrift, lager is dan de vraagprijs en de veel hogere aankoopprijs van de woning in 2019. Eiseres heeft verzuimd daarover een heldere toelichting te geven.
Slotsom
19. Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat niet kan worden gezegd dat de vastgestelde waarde in een onjuiste verhouding staat tot het eigen aankoopcijfer in 2019. De waarde is derhalve niet te hoog vastgesteld.
20. De rechtbank zal het beroep derhalve ongegrond verklaren.
Proceskosten
21. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. B. van Walderveen, rechter, in aanwezigheid van N.E. Joacim, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 25 maart 2024.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Amsterdam waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Amsterdam vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.