Uitspraak
RECHTBANK Noord-Holland
Civiel recht
Zittingsplaats Alkmaar
Zaaknummer: C/15/339744 / HA ZA 23-282
Vonnis van 14 februari 2024
in de zaak van
[eiser],
wonend te [woonplaats] ,
eisende partij,
hierna te noemen: [eiser] ,
advocaat: mr. G.P. Poiesz te Haarlem,
tegen
1.[gedaagde 1] ,
wonend te [woonplaats] ,
gedaagde partij,
verder te noemen: [gedaagde 1]
advocaat: mr. J.J. de Boer te [erflater] .
2.
[gedaagde 2] in haar hoedanigheid van EXECUTEUR in de nalatenschap van [erflater],
[gedaagde 2] in haar hoedanigheid van EXECUTEUR in de nalatenschap van [erflater],
wonend te [woonplaats] ,
gedaagde partij,
verder te noemen: [gedaagde 2] ,
advocaat: mr. J.J. de Boer te [erflater] .
De zaak in het kort
[eiser] en [erflater] waren buren. Zij hebben een voorkeursrecht afgesproken, waardoor [eiser] het eerste recht op koop van de woning van [erflater] heeft gekregen. [erflater] heeft in zijn laatste testament [gedaagde 2] als executeur aangewezen. Na het overlijden van [erflater] heeft [gedaagde 2] de woning aan [gedaagde 1] verkocht en geleverd. Dit ondanks dat [gedaagde 2] wist van het voorkeursrecht van [eiser] . [eiser] wil dat de woning (alsnog) aan hem wordt geleverd door [gedaagde 2] en [gedaagde 1] . En anders wil hij dat [gedaagde 2] wordt veroordeeld tot betaling van schadevergoeding. De rechtbank wijst de gevorderde levering van de woning af. Dit omdat [gedaagde 2] niet meer over de woning kan beschikken en ten aanzien van de [gedaagde 1] niet kan worden vastgesteld dat hij wist van het voorkeursrecht. De rechtbank wijst € 100.000,- aan schadevergoeding toe. Dat moet [gedaagde 2] uit de nalatenschap van [erflater] aan [eiser] vergoeden. De vorderingen tegen [gedaagde 1] worden geheel afgewezen.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 23 augustus 2023;
- de mondelinge behandeling van 8 januari 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt;
- productie 15 en 16 aan de zijde van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] ;
- de akte overlegging producties 14 tot en met 20, tevens wijziging van eis van [eiser] ;
- de spreekaantekeningen van de advocaat van [eiser] ;
- de spreekaantekeningen van de advocaat van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] .
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[eiser] en wijlen [erflater] (verder: [erflater] ) waren buren. [eiser] woont sinds medio 1993 aan het [adres 1] te [woonplaats] . [erflater] woonde toen al lange tijd aan het [adres 2] te [woonplaats] . [gedaagde 1] woont sinds 2014 aan het [adres 3] te [woonplaats] . Deze drie percelen grenzen aan elkaar.
2.2.
In een notariële akte, op 20 augustus 2020 verleden voor notaris De Raad te Medemblik, hebben [eiser] en [erflater] een voorkeursrecht met betrekking tot de woning van [erflater] (hierna : de woning) en een geldleningsovereenkomst laten vastleggen. In deze akte staat, voor zover hier van belang, het volgende.
“
VOORKEURSRECHT VAN KOOP
VOORKEURSRECHT VAN KOOP
1. Indien [erflater] voornemens is zijn woning, (…) te vervreemden, dan wel indien [erflater] overlijdt, dan is hij respectievelijk zijn zijn erfgenamen verplicht de woning ter koop aan te bieden aan [eiser] voor een koopprijs van tweehonderdtienduizend euro (€210.000,00).
2. [erflater] geeft van zijn voornemen tot vervreemding kennis aan [eiser] bij aangetekend schrijven. (…)
6. Indien [erflater] de woning vervreemdt aan een derde zonder het eerst op bovengemelde wijze te hebben aangeboden aan [eiser] , zal hij aan [eiser] een direct opeisbare boete verbeuren ter grootte aan partijen genoegzaam bekende rente derving, gemaakte kosten en winstderving, onverminderd het recht van [eiser] om daarnaast vergoeding van de werkelijk geleden schade te vorderen.
GELDLENING
In verband met bovengenoemd voorkeursrecht van koop heeft [eiser] aan [erflater] ter leen verstrekt een bedrag van vijftigduizend euro (€ 50.000,00). (…)
Voorwaarden geldlening
1.Looptijd
De geldlening is - tenzij deze wordt verlengd - verstrekt voor een tijdsduur, die eindigt op het moment dat [erflater] overlijdt, dan wel zoveel eerder op het moment dat de woning wordt overgedragen.
2.Rente
Over de hoofdsom respectievelijk het restant daarvan is geen rente verschuldigd. (…)
8.Schuldverrekening
De verplichting tot aflossing van de geldlening zal worden verrekend met de verplichting tot betaling van voornoemde koopprijs voor de woning groot tweehonderdtienduizend euro(€ 210.000,00). (…)
LASTEN EN HERSTELLINGEN WONING
Partijen zijn ten slotte overeengekomen dat vanaf heden tot aan het moment van overdracht van de woning aan [eiser] , dan wel tot aan het moment dat [eiser] aangeeft de woning niet te kopen, de kosten van alle gewone lasten en herstellingen en buitengewone herstellingen als bedoeld in artikel 3:220 van het Burgerlijk Wetboek voor rekening komen van [eiser] . (…)”
2.3.
[erflater] is overleden op 5 maart 2023. Kort voor zijn overlijden, op 13 februari 2023, heeft hij een nieuw testament laten opmaken. Hierin heeft hij [gedaagde 2] tot executeur benoemd. Ook heeft [erflater] [gedaagde 2] tot zijn enig erfgenaam benoemd, en daarnaast geldbedragen gelegateerd aan familieleden.
2.4.
Op 24 maart 2023 heeft (de waarnemer van) notaris De Raad een verklaring van erfrecht aan [gedaagde 2] afgegeven.
2.5.
Op 2 april 2023 is tussen [gedaagde 2] en [gedaagde 1] een koopovereenkomst gesloten, waarbij [gedaagde 1] de woning heeft gekocht voor een bedrag van € 310.000,-.
2.6.
Op 6 april 2023 heeft [gedaagde 1] de koopovereenkomst in de registers van het Kadaster doen inschrijven.
2.7.
Bij e-mail van 12 april 2023 heeft [eiser] aan [gedaagde 2] geschreven:
“(…) Zoals je waarschijnlijk van [erflater] [rechtbank: [erflater] ] en de notaris hebt gehoord heb ik [erflater] bij zijn leven een renteloze lening van 50.000 Euro verstrekt in verband met mijn voorkeursrecht om het woonhuis aan het [adres 2] (…) te kopen. Deze afspraken tussen [erflater] en mijzelf zijn in een akte vastgelegd en door beide partijen ondertekend. (…) Deze brief is dan ook mijn officiële claim op nakoming van de notariële overeenkomst (…). Graag verneem ik wanneer de koop overeenkomst kan worden uitgevoerd en de lening wordt afgelost.”
2.8.
Op 12 april 2023 is ten overstaan van notaris Van der Horst te Stede Broec de woning van [erflater] aan [gedaagde 1] geleverd.
2.9.
Bij brief van 19 april 2023 heeft mr. De Boer aan [eiser] geschreven:
“(…)Situatie
Cliënte kwam inderdaad een voorkeursrecht van koop ten aanzien van de woning aan het [adres 2] tegen. Cliënte was daar zeer verbaasd over gezien de visie van haar stiefvader op dit soort zaken. Daarbij gold dat er ook een koper was die een normale prijs voor de woning wilde betalen.
Omstandigheden van het geval
Omdat het voorkeursrecht zeer vreemd voorkwam, is nader onderzoek gedaan naar de omstandigheden waaronder deze overeenkomst is gesloten. Daar is het volgende uit naar voren gekomen. (…)
Conclusie
Uit het voorgaande blijkt dat u bij het overeenkomen van het voorkeursrecht misbruik heeft gemaakt van uw vertrouwenspositie, de onkunde van De heer [erflater] , zijn ontzag voor u, de drukte als gevolg van zijn dementerende vrouw en uw kennis van vastgoed, ondernemen en overeenkomsten. Het voorkeursrecht was ten tijde van de overeenkomst al nadelig voor de heer [erflater] .
Wanneer de genoemde omstandigheden niet aan de orde zouden zijn geweest, zou de heer [erflater] nimmer een dergelijke (voor hem nadelige) overeenkomst zijn aangegaan. U heeft het initiatief genomen voor de overeenkomst, de inhoud kunnen bepalen en de totstandkoming kunnen bevorderen. U wist of kon begrijpen (vanuit uw vastgoedkennis) dat de overeenkomst nadelig voor de heer [erflater] was. Het is bijvoorbeeld veel gebruikelijker om in een voorkeursrecht op te nemen dat de prijs bij verkoop de getaxeerde marktprijs van dat moment is.
Vernietiging
De bovenstaande omstandigheden en conclusie maken het voorkeursrecht van koop vernietigbaar is op grond van artikel 3:44 lid 1 j° lid 4 BW. Hierdoor vernietig ik daarom de genoemde overeenkomst. (…) Cliënte is daarmee niet gehouden de woning aan u aan te bieden. (…)”.
2.10.
Mr. Poiesz heeft op 26 april 2023 aan mr. De Boer gemaild:
“(…) Cliënt kan mevrouw [gedaagde 2] niet volgen. De heer [erflater] was zeer scherp van geest en prima in staat zijn wil te bepalen op het moment dat de overeenkomst is aangegaan en het voorkeursrecht is verstrekt. Notaris de Raad heeft daaraan kennelijk ook niet getwijfeld en mee gewerkt aan het opmaken van de stukken (notariële akte). Van misbruik van vertrouwen is op geen enkel moment sprake geweest, zo kunnen ook de direct betrokkenen verklaren. (…)
Daarom verzoekt cliënt mevrouw [gedaagde 2] - en voor zover nodig sommeer ik haar daartoe - om binnen 7 dagen na heden ongeclausuleerd te verklaren dat zij - als executeur-testamentair van de heer [erflater] – de verplichtingen zoals die in de akte d.d. 20 augustus 2020 door Notaris de Raad te Medemblik zijn opgemaakt na te komen en de woning verplicht aan cliënt aan te bieden en tegen betaling van een koopsom van € 210.000,-- op een nader aan te gegeven termijn te leveren. (…).”.
2.11.
[gedaagde 2] heeft het bedrag van € 50.000,- teruggestort op de bankrekening van [eiser] .
2.12.
[eiser] heeft na daartoe verkregen verlof van de voorzieningenrechter op 2 mei 2023 conservatoir leveringsbeslag op de woning doen leggen. Het beslag is op 8 mei 2023 aan [gedaagde 1] overbetekend.
3.Het geschil
3.1.
[eiser] vordert na wijziging van eis - samengevat – dat de rechtbank
primair
I. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] zal veroordelen om hun medewerking te verlenen aan de levering van de woning aan [eiser] tegen betaling door [eiser] van de overeengekomen koopprijs (€ 210.000,- verrekend met het bedrag van de geldlening van € 50.000,-) zijnde
€ 160.000,- aan [gedaagde 2] , op straffe van een dwangsom,
€ 160.000,- aan [gedaagde 2] , op straffe van een dwangsom,
II. zal bepalen dat als [gedaagde 1] en [gedaagde 2] in gebreke blijven aan het onder 1. gevorderde te voldoen de te wijzen uitspraak in de plaats treedt van de leveringsakte dan wel zal bepalen dat de te wijzen uitspraak dezelfde kracht heeft als een in wettige vorm opgemaakte akte,
III. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hoofdelijk zal veroordelen in de proceskosten, waaronder de beslagkosten en de nakosten, met rente,
subsidiair
I. [gedaagde 2] zal veroordelen tot betaling aan [eiser] van een bedrag van € 107.300,25,
II. [gedaagde 2] zal veroordelen in de proceskosten, waaronder de beslagkosten en de nakosten, met rente,
meer subsidiair
I. [gedaagde 2] zal veroordelen tot vergoeding van de schade van [eiser] , nader op te maken bij staat,
II. [gedaagde 2] zal veroordelen in de proceskosten, waaronder de beslagkosten en de nakosten, met rente.
3.2.
Daartoe voert [eiser] het volgende – zakelijk weergegeven – aan.
[gedaagde 2] is toerekenbaar tekortgeschoten tegenover [eiser] . Zij was immers op de hoogte van het tussen [eiser] en [erflater] overeengekomen voorkeursrecht. Desalniettemin heeft zij de woning verkocht en geleverd aan [gedaagde 1] . Hierdoor is nakoming van de tussen [eiser] en [erflater] gesloten overeenkomst blijvend onmogelijk geworden. [gedaagde 2] is op grond van wanprestatie aansprakelijk tegenover [eiser] . De vernietiging van de overeenkomst tussen [eiser] en [erflater] doet er niet toe, omdat de toerekenbare tekortkoming al vóór de vernietiging was gegeven. Bovendien was geen sprake van misbruik van omstandigheden bij het aangaan van de overeenkomst.
[gedaagde 1] was op de hoogte van het voorkeursrecht van [eiser] en heeft geprofiteerd van de wanprestatie van [gedaagde 2] . Daarmee heeft [gedaagde 1] onrechtmatig gehandeld tegenover [eiser] . Door de handelwijze van [gedaagde 2] en [gedaagde 1] heeft [eiser] schade geleden. [eiser] vordert primair schadevergoeding in natura op grond van artikel 6:103 BW. Voor zover de rechtbank van oordeel is dat de woning niet aan [eiser] geleverd hoeft te worden vordert [eiser] op grond van artikel 6 van de overeenkomst de opeisbare boete. Deze boete bestaat uit rentederving, gemaakte kosten en winstderving.
Ook zijn [gedaagde 2] en [gedaagde 1] aansprakelijk voor de door [eiser] gemaakte beslagkosten.
3.3.
[gedaagde 1] en [gedaagde 2] voeren verweer. Zij concluderen beiden tot niet-ontvankelijkheid van [eiser] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [eiser] , met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eiser] in de proceskosten, waaronder de nakosten.
3.4.
Op de stellingen en weren van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
[eiser] legt aan zijn vorderingen ten grondslag het tussen hem en [erflater] overeengekomen voorkeursrecht, dat zij notarieel hebben laten vastleggen in de akte van 20 augustus 2020. [gedaagde 2] heeft erkend dat zij wist van het voorkeursrecht. Zij heeft volgens eigen zeggen de notariële akte een paar dagen na het overlijden van [erflater] in zijn woning aangetroffen. Volgens [gedaagde 2] was zij echter niet gehouden om de woning aan [eiser] aan te bieden. Dit omdat [eiser] misbruik van omstandigheden heeft gemaakt bij het sluiten van de overeenkomst met [erflater] . Daarom heeft zij de in de notariële akte van 20 augustus 2020 neergelegde overeenkomst vernietigd op grond van artikel 3:44 lid 4 BW. Vernietiging heeft terugwerkende kracht zodat de overeenkomst geacht wordt nooit te hebben bestaan, aldus [gedaagde 2] .
4.2.
De rechtbank moet daarom eerst de vraag beantwoorden of de overeenkomst in de notariële akte op goede gronden is vernietigd. Van misbruik van omstandigheden in de zin van artikel 3:44 BW is sprake wanneer iemand (hier: [eiser] ) die weet of moet begrijpen dat een ander (hier: [erflater] ) door bijzondere omstandigheden zoals noodtoestand, afhankelijkheid, lichtzinnigheid, abnormale geestestoestand of onervarenheid wordt bewogen tot het verrichten van een rechtshandeling (hier: het overeenkomen van het voorkeursrecht), het tot stand komen van die rechtshandeling bevordert, ofschoon hetgeen hij ( [eiser] ) weet of moet begrijpen hem daarvan zou behoren te weerhouden.
4.3.
Het beroep op misbruik van omstandigheden grondt [gedaagde 2] op de volgende omstandigheden.
- Het initiatief voor het voorkeursrecht én de inhoud daarvan lag bij [eiser] . Hij aast al sinds hij woonachtig is op het [adres 2] op de aankoop van buurpercelen. Hij is een ondernemer die zijn eigen belang goed voor ogen heeft en hij weet hoe hij iemand moet overtuigen en wanneer en hoe hij iets schriftelijk moet vastleggen. [erflater] was niet thuis in (complexere) financiële zaken, laat staan in juridische zaken. Hij had geen zakelijk inzicht en hij liet zijn administratie door anderen doen. Op dat gebied was hij heel chaotisch. Ten tijde van de totstandkoming van de overeenkomst was [erflater] 90 jaar oud en was hij al 12 jaar ernstig ziek, terwijl zijn partner ook ernstig ziek was.
- [erflater] keek erg op tegen [eiser] , hij sprak met ontzag over hem. [eiser] was ook zijn vertrouweling. In 2018 heeft [erflater] in zijn (levens)testament [eiser] benoemd tot gevolmachtigde. Dat maakte dat [eiser] sowieso een grote invloed op [erflater] had.
- [erflater] had zelf geen enkel voordeel bij het voorkeursrecht en het ‘vastzetten’ van de koopprijs (die in augustus 2020 al € 65.000,- onder de marktwaarde lag) was zeer nadelig voor hem. Het is erg merkwaardig dat de koopprijs überhaupt werd vastgezet. Bij een onzekere termijn is het gebruikelijk dat de marktwaarde op het moment van levering leidend is. De renteloze lening van € 50.000,- had [erflater] helemaal niet nodig. Het volledige bedrag is op zijn rekening blijven staan en [erflater] klaagde erover dat hij er rente over moest betalen. Eventuele onderhoudskosten van de woning kon [erflater] makkelijk zelf betalen.
- [eiser] wist dat [erflater] zijn (zakelijke) belangen niet goed kon overzien en behartigen, en dat [erflater] op hem vertrouwde. Als gevolg van deze omstandigheden heeft [eiser] de inhoud van de overeenkomst kunnen bepalen en kunnen ‘voorbereiden’ voordat deze notarieel werd vastgelegd.
4.4.
De rechtbank is van oordeel dat [gedaagde 2] hiermee – tegenover de gemotiveerde betwisting door [eiser] – haar beroep op misbruik van omstandigheden hiermee volstrekt onvoldoende heeft onderbouwd. Dat legt de rechtbank hierna uit.
4.5.
[gedaagde 2] voert aan dat [erflater] zijn financiële belangen niet kon behartigen, en niet thuis was in complexe financiële/juridische zaken. Daar blijkt echter niets van. [erflater] is, ondanks zijn hoge leeftijd, nooit onder bewind gesteld. Het onderhavige voorkeursrecht en de daarmee gepaard gaande geldlening betreft ook bepaald geen complexe transactie. Dat [erflater] door onervarenheid of lichtzinnigheid bewogen werd volgt naar het oordeel van de rechtbank niet uit de stukken.
4.6.
Uit de door [eiser] overgelegde schriftelijke verklaringen van derden (personen die [erflater] al heel lang kenden) komt een ander beeld naar voren. Hieruit blijkt namelijk dat [erflater] een intelligente en sociale man was, dat hij brede interesses had, goed wist wat er in de wereld speelde, goed wist wat hij wilde en dat hij tot op het laatst helder van geest was. Dat geeft de rechtbank geenszins de indruk dat [erflater] makkelijk te beïnvloeden was. Dit blijkt ook niet uit de schriftelijke verklaringen die [gedaagde 2] heeft overgelegd. Integendeel, door haar partner wordt bevestigd dat [erflater] nog goed bij de tijd was, over veel onderwerpen discussieerde, en ook nadacht over hoe hij zijn nalatenschap wilde regelen. De zoon van [gedaagde 2] schrijft ook dat [erflater] ondanks zijn hoge leeftijd nog veel wist van wat zich in de wereld afspeelde en soms eigenwijs kon zijn. Dat [erflater] nog steeds goed van geest was erkent [gedaagde 2] zelf ook (zie randnummer 24 van haar conclusie van antwoord, en ook hierna onder rechtsoverweging 4.9). Dat [erflater] zijn administratie niet overzag is, indien juist, niet van groot belang. Immers, uit de stukken blijkt dat andere personen (niet [eiser] ) die al heel lang voor hem verzorgden en dat is op zichzelf ook niet ongewoon.
4.7.
De rechtbank overweegt verder dat voor zover [erflater] erg tegen [eiser] opkeek, indien juist, dat nog niet betekent dat sprake was van geestelijk overwicht en ook niet dat [erflater] van [eiser] afhankelijk was. Verder blijkt uit niets dat [eiser] het voorkeursrecht aan [erflater] heeft opgedrongen. Dat heeft [eiser] ook uitdrukkelijk is betwist. Volgens [eiser] is het voorkeursrecht in samenspraak tot stand gekomen. [eiser] heeft in dat verband aangevoerd dat [erflater] en hij 30 jaar geleden buren zijn geworden, dat tussen hen een jarenlange vriendschap bestond en dat hij [erflater] langdurig heeft bijgestaan met praktische hulp, zorg en advies. Toen [erflater] 15 jaar geleden de diagnose kanker kreeg is [eiser] steeds met hem naar zijn afspraken in het ziekenhuis gegaan en de laatste jaren bracht [eiser] hem driemaal per week een maaltijd. [eiser] ging ook elke dag naar [erflater] toe voor een praatje. Volgens [eiser] had [erflater] begrip voor zijn situatie, omdat hij zelf ook langdurig mantelzorger was geweest. Hij begreep dat [eiser] de woning graag wilde hebben zodat zijn dochter daar kon gaan wonen. [eiser] verleende namelijk sedert 2019 intensieve mantelzorg aan zijn echtgenote, en zijn dochter was hem daarbij tot steun. Daarom gunde [erflater] [eiser] zijn woning. Volgens [eiser] heeft hij aan [erflater] voorgesteld dat hij de woning zou kopen en dat [erflater] daar tot zijn overlijden mocht blijven wonen, maar daar voelde [erflater] zich niet prettig bij. Vervolgens hebben ze het voorkeurs-recht afgesproken. [erflater] gunde [eiser] de woning tegen een redelijke prijs, [erflater] heeft zelf het bedrag van € 210.000,- genoemd. Ook wilde [erflater] een aanbetaling. Partijen hebben dat in de overeenkomst vorm gegeven als een geldlening van € 50.000,-, aldus [eiser] .
4.8.
De rechtbank vindt dit een aannemelijke verklaring voor de tussen [eiser] en [erflater] gemaakte afspraken, temeer nu een en ander wordt bevestigd door de hiervoor al genoemde schriftelijke verklaringen die [eiser] heeft overgelegd. In deze verklaringen is onder meer vermeld dat de buren, onder wie [eiser] , lange tijd de zorg voor [erflater] op zich hebben genomen en dat [erflater] zeer gesteld was op [eiser] . Ook volgt uit deze verklaringen dat [erflater] gedurende de laatste jaren van zijn leven tegen diverse personen heeft gezegd dat hij zijn woning aan [eiser] had gegund en dat de woning na zijn overlijden naar [eiser] zou gaan (zie ook hierna onder rechtsoverweging 4.19.). Dat [erflater] zelf de koopsom van € 210.000,- heeft bepaald blijkt weliswaar niet uit deze verklaringen, maar uit de stukken blijkt ook niet van een andere gang van zaken met betrekking tot de bepaling van de koopsom. [gedaagde 2] heeft op dit punt zelf geen enkel concreet feit naar voren gebracht, behalve dat zij het merkwaardig vindt dat de koopprijs is vastgezet en dat deze volgens haar ver onder de marktwaarde lag.
4.9.
Hierbij komt nog dat, zoals [eiser] terecht aanvoert, het tot de ambtsplicht van de notaris behoort om zich ervan te vergewissen dat de partijen bij de akte in staat zijn om te verklaren overeenkomstig hun wil. Notaris De Raad heeft dat dus vastgesteld alvorens hij de notariële akte van 20 augustus 2020 heeft verleden. Dat [gedaagde 2] zelf ook vindt dat [erflater] op dat moment (en ook nog in zijn laatste levensfase) nog goed van geest was, ligt overigens voor de hand. Immers, [erflater] heeft op 13 februari 2023 zijn testament gewijzigd en daarbij [gedaagde 2] tot zijn enige erfgenaam en tot executeur benoemd. Zij heeft er dus geen belang bij, zo merkt de rechtbank terzijde op, om te verklaren dat [erflater] in 2020 geestelijk niet in orde was.
4.10.
[gedaagde 2] heeft nog betwist dat [eiser] jarenlang hulp aan [erflater] heeft verleend en dat [erflater] het wat betreft de woning daarom zo met [eiser] wilde regelen als hij heeft gedaan. In dat verband is van belang dat [gedaagde 2] heeft verklaard dat zij [erflater] 15 jaar geleden heeft leren kennen. Dat was nadat haar moeder en [erflater] een relatie kregen. Toen woonde [gedaagde 2] zelf in Mijdrecht en haar moeder in Kudelstaart. Uit de verklaring van [gedaagde 2] blijkt dat zij tot april 2020 oppervlakkig betrokken was bij het leven van [erflater] . Daarna is [gedaagde 2] een aantal malen per week bij [erflater] geweest, nadat haar moeder bij hem in [woonplaats] was gaan wonen. Zij zegt dat zij [eiser] toen nooit heeft gezien. Dat kan kloppen, want [eiser] heeft ter zitting verklaard dat hij niet naar [erflater] toeging als [gedaagde 2] bij hem was. De rechtbank concludeert hieruit dat [gedaagde 2] zelf niet heeft kunnen waarnemen wat [eiser] voor [erflater] heeft betekend. De verklaringen van derden (onder wie de echtgenote van [gedaagde 1] ) die [gedaagde 2] heeft overgelegd zeggen daar ook niets over, anders dan dat deze personen zelf een negatieve ervaring met [eiser] hebben gehad.
4.11.
Het komt er dus op neer dat de door [gedaagde 2] genoemde omstandigheden voor een deel feitelijk niet (voldoende) vaststaan en dat ze overigens onvoldoende relevant zijn om te kunnen leiden tot vernietiging van de tussen [eiser] en [erflater] gesloten overeenkomst wegens misbruik van omstandigheden.
4.12.
De rechtbank verwerpt daarom het beroep van [gedaagde 2] op de vernietiging van de in de notariële akte neergelegde overeenkomst. De overeenkomst (het voorkeursrecht) in de notariële akte blijft dus in stand. Dat brengt mee dat [gedaagde 2] de verplichting heeft om als executeur (en als erfgenaam van [erflater] ) de overeenkomst na te komen en, nu [eiser] daar aanspraak op maakt, de woning aan [eiser] te verkopen en te leveren.
4.13.
[eiser] vordert primair dat [gedaagde 2] en [gedaagde 1] worden veroordeeld om medewerking te verlenen aan de levering van de woning aan hem, voor een koopprijs van
€ 160.000,- (de overeengekomen koopsom van € 210.000,- minus het aan [erflater] te leen verstrekte bedrag van € 50.000,-).
€ 160.000,- (de overeengekomen koopsom van € 210.000,- minus het aan [erflater] te leen verstrekte bedrag van € 50.000,-).
4.14.
Ondanks hetgeen hiervoor onder 4.12 is overwogen, kan die vordering echter ten aanzien van [gedaagde 2] niet worden toegewezen. Zij is namelijk niet meer bevoegd om over de woning te beschikken. Dat komt doordat zij de woning in april 2023 heeft verkocht en geleverd aan [gedaagde 1] . Dat betekent dat [gedaagde 2] toerekenbaar en blijvend tekortschiet in de nakoming van de verplichtingen uit hoofde van het voorkeursrecht (wanprestatie). Op de gevolgen daarvan voor [gedaagde 2] komt de rechtbank hierna onder rechtsoverweging 4.32. e.v. terug.
4.15.
Of [gedaagde 1] gehouden is om de woning aan [eiser] te leveren, hangt af van het antwoord op de vraag of [gedaagde 1] onrechtmatig tegenover [eiser] heeft gehandeld door te profiteren van de wanprestatie die [gedaagde 2] heeft gepleegd. Volgens vaste jurisprudentie van de Hoge Raad is het enkele gebruik maken van wanprestatie nog niet onrechtmatig. Er kan sprake zijn van onrechtmatig handelen als [gedaagde 1] wist of behoorde te weten dat [gedaagde 2] door verkoop en levering van de woning aan hem wanprestatie pleegde tegenover [eiser] en er daarnaast bijzondere omstandigheden zijn waardoor een belangenafweging ten gunste van [eiser] uitvalt.
4.16.
[eiser] heeft aangevoerd dat [gedaagde 1] wist van het voorkeursrecht en dat [gedaagde 2] en [gedaagde 1] tegen hem hebben samengespannen. Volgens [eiser] blijkt dat uit het volgende. [gedaagde 1] heeft meer dan eens aan [erflater] gevraagd of hij zijn grond kon kopen. [erflater] heeft [gedaagde 1] toen verteld over het voorkeursrecht. Dat wordt bevestigd in de overgelegde schriftelijke verklaringen. Dat [gedaagde 1] ervan wist blijkt ook uit het opvallend korte tijdsbestek tussen het overlijden van [erflater] en de verkoop van de woning aan [gedaagde 1] en uit de wijze waarop de transactie tussen [gedaagde 2] en [gedaagde 1] heeft plaatsgevonden. De verkoop en levering zijn geschied binnen enkele weken nadat [gedaagde 2] beschikkingsbevoegd werd. Daarbij is de koopovereenkomst gesloten zonder tussenkomst van adviseurs en zonder voorafgaande waardebepaling. Enkele dagen later heeft [gedaagde 1] de overeenkomst in de registers van het kadaster doen inschrijven. Onder normale omstandigheden is er geen belang om een koopovereenkomst in te schrijven, als de levering kort daarop volgt. Dat wordt pas anders als partijen op de hoogte zijn van factoren die de voorgenomen verkoop zouden kunnen doorkruisen. Verder heeft de levering plaatsgevonden bij een andere notaris dan de vaste notaris van [erflater] (die wel bekend was met de afspraken), aldus [eiser]
4.17.
Het meest verstrekkende verweer van [gedaagde 1] houdt in dat hij ten tijde van de verkoop en levering van de woning niet op de hoogte was van het voorkeursrecht van [eiser] . Volgens [gedaagde 1] raakte hij pas begin mei 2023 bekend met het voorkeursrecht. De rechtbank is van oordeel dat het tegendeel niet voldoende is gebleken. Dat legt de rechtbank hierna uit.
4.18.
[eiser] stelt dat uit de door hem overgelegde schriftelijke verklaringen blijkt dat [gedaagde 1] van het voorkeursrecht wist. De rechtbank zal deze verklaringen daarom beoordelen.
4.19.
Uit de schriftelijke verklaring van familieleden van [erflater] blijkt niet dat [gedaagde 1] wist van het voorkeursrecht. Mevrouw [naam 1] en de heer [naam 2] schrijven hierover alleen: “
Vreemd is het dat nu het huis is verkocht aan derde, heel de familie weet al jaren dat het huis Eerste recht van koop voor de heer [eiser] was.”. Dat zegt niets over de wetenschap van [gedaagde 1] .
Vreemd is het dat nu het huis is verkocht aan derde, heel de familie weet al jaren dat het huis Eerste recht van koop voor de heer [eiser] was.”. Dat zegt niets over de wetenschap van [gedaagde 1] .
De verklaring van de voormalige huishoudelijke hulp, mevrouw [naam 3] , betreft een verklaring van horen zeggen. Zij schrijft:
“(…) Bij mijn weten, is het overduidelijk, dat buurman [eiser] , een overeenkomst had met ome [erflater] [rechtbank: [erflater] ], over zijn woning. Meneer [eiser] , had het eerste recht op koop, als ome [erflater] maar tot zijn dood in zijn geliefde huisje zou mogen blijven wonen. Dat heeft ome [erflater] ook aan mij kenbaar gemaakt, toen hij bezig was om dingen goed te regelen (…). Ook weet ik, dat er een conflict is geweest, met [gedaagde 1] , die toen een stuk grond wilde kopen van ome [erflater] (…). Ome [erflater] , heeft toen duidelijk gemaakt, dat meneer [eiser] de eerste optie had. (…)”. Mevrouw [naam 3] verklaart over wat zij [erflater] heeft horen zeggen. Zij heeft kennelijk niet zelf waargenomen dat [erflater] tegen [gedaagde 1] heeft gezegd dat [eiser] de eerste optie had.
“(…) Bij mijn weten, is het overduidelijk, dat buurman [eiser] , een overeenkomst had met ome [erflater] [rechtbank: [erflater] ], over zijn woning. Meneer [eiser] , had het eerste recht op koop, als ome [erflater] maar tot zijn dood in zijn geliefde huisje zou mogen blijven wonen. Dat heeft ome [erflater] ook aan mij kenbaar gemaakt, toen hij bezig was om dingen goed te regelen (…). Ook weet ik, dat er een conflict is geweest, met [gedaagde 1] , die toen een stuk grond wilde kopen van ome [erflater] (…). Ome [erflater] , heeft toen duidelijk gemaakt, dat meneer [eiser] de eerste optie had. (…)”. Mevrouw [naam 3] verklaart over wat zij [erflater] heeft horen zeggen. Zij heeft kennelijk niet zelf waargenomen dat [erflater] tegen [gedaagde 1] heeft gezegd dat [eiser] de eerste optie had.
De door [eiser] overgelegd verklaring van een medewerkster van thuiszorg, mevrouw [naam 4] , vermeldt niets over deze kwestie.
Dan is er nog de verklaring van een goede vriendin van [erflater] , mevrouw [naam 5] . Zij schrijft
“(…) Dhr. [erflater] , was erg gesteld op zijn buren, en op een gegeven moment heeft hij mij verteld dat hij zijn huis aan Dhr. [eiser] had gegund en verkocht en dat hij er tot zijn overlijden in mocht blijven wonen. (…) Het was bij meerdere buren bekend dat er een overeenkomst was met Dhr. [eiser] omtrent zijn woning.”. Dit zegt niets over de wetenschap van [gedaagde 1] . Mevrouw [naam 5] zegt weliswaar dat meerdere buren ervan wisten, maar zij noemt geen namen, en ook zegt zij niet dat zij zelf heeft waargenomen dat [erflater] iets over het voorkeursrecht tegen [gedaagde 1] heeft gezegd.
“(…) Dhr. [erflater] , was erg gesteld op zijn buren, en op een gegeven moment heeft hij mij verteld dat hij zijn huis aan Dhr. [eiser] had gegund en verkocht en dat hij er tot zijn overlijden in mocht blijven wonen. (…) Het was bij meerdere buren bekend dat er een overeenkomst was met Dhr. [eiser] omtrent zijn woning.”. Dit zegt niets over de wetenschap van [gedaagde 1] . Mevrouw [naam 5] zegt weliswaar dat meerdere buren ervan wisten, maar zij noemt geen namen, en ook zegt zij niet dat zij zelf heeft waargenomen dat [erflater] iets over het voorkeursrecht tegen [gedaagde 1] heeft gezegd.
De buurman van [erflater] , de heer [naam 6] heeft meermalen verklaard. Hij schrijft in zijn verklaring van 27 april 2023:
“(…) Ik heb ruim 25 jaar de financiën en belastingaangifte voor [erflater] gedaan. Zo wist ik ook over de overeenkomst tussen jou [rechtbank: [eiser] ] en [erflater] over de verkoop van het huis aan jou. Dit is ook vastgelegd bij de notaris. (…) [erflater] was zeer duidelijk in dat hij jou de woning gunde (…). (…) Buurman [gedaagde 1] heeft meerdere malen bij [erflater] geprobeerd een stuk grond te kopen om zijn eigen perceel uit te breiden. [erflater] was hierin duidelijk, dit wil ik niet en kan niet. Hierna kwam [gedaagde 1] niet meer langs en [erflater] vermoede dat hij boos was.”. In zijn verklaring van 20 augustus 2023 schrijft de heer [naam 6] : “
Hierbij verklaar ik, (…) dat daags na het veranderen van het testament van buurman [erflater] , waarin [gedaagde 2] executeur testamentair werd, [erflater] mij vertelde dat er getekend was bij notaris Raad en dat [gedaagde 2] het nu ging regelen. Maar het huis was voor [eiser] zei [erflater] en dat daar niets aan veranderd was. Ongeveer twee maanden voor het overlijden van [erflater] was [gedaagde 1] bij [erflater] geweest om eens stukje grond te kopen waarop [erflater] zei ik heb iets geregeld met [eiser] dat hij de woning zou kopen dus dat kan niet. Dit heeft hij ook gedeeld met [eiser] .“. Deze verklaringen zeggen vooral iets over de wetenschap van de heer [naam 6] zelf. Verder is ook dit een verklaring van horen zeggen. De heer [naam 6] verklaart niet dat hij zelf heeft waargenomen dat [erflater] dit alles tegen [gedaagde 1] heeft gezegd.
“(…) Ik heb ruim 25 jaar de financiën en belastingaangifte voor [erflater] gedaan. Zo wist ik ook over de overeenkomst tussen jou [rechtbank: [eiser] ] en [erflater] over de verkoop van het huis aan jou. Dit is ook vastgelegd bij de notaris. (…) [erflater] was zeer duidelijk in dat hij jou de woning gunde (…). (…) Buurman [gedaagde 1] heeft meerdere malen bij [erflater] geprobeerd een stuk grond te kopen om zijn eigen perceel uit te breiden. [erflater] was hierin duidelijk, dit wil ik niet en kan niet. Hierna kwam [gedaagde 1] niet meer langs en [erflater] vermoede dat hij boos was.”. In zijn verklaring van 20 augustus 2023 schrijft de heer [naam 6] : “
Hierbij verklaar ik, (…) dat daags na het veranderen van het testament van buurman [erflater] , waarin [gedaagde 2] executeur testamentair werd, [erflater] mij vertelde dat er getekend was bij notaris Raad en dat [gedaagde 2] het nu ging regelen. Maar het huis was voor [eiser] zei [erflater] en dat daar niets aan veranderd was. Ongeveer twee maanden voor het overlijden van [erflater] was [gedaagde 1] bij [erflater] geweest om eens stukje grond te kopen waarop [erflater] zei ik heb iets geregeld met [eiser] dat hij de woning zou kopen dus dat kan niet. Dit heeft hij ook gedeeld met [eiser] .“. Deze verklaringen zeggen vooral iets over de wetenschap van de heer [naam 6] zelf. Verder is ook dit een verklaring van horen zeggen. De heer [naam 6] verklaart niet dat hij zelf heeft waargenomen dat [erflater] dit alles tegen [gedaagde 1] heeft gezegd.
Tot slot is er de verklaring van de heer [naam 7] , een voormalige buurman van [erflater] . Hij schrijft: “
In juli 2020 was ik met staalwerk bezig in de tuin van de heer [eiser] , toen kwam [erflater] nog zelf lopend met kruk, in de tuin een praatje maken, toen zei hij dat het lichamelijk niet zo goed met hem ging en dat hij niet wist hoe lang hij daar nog kon blijven wonen. Toen zei ik nog, als je je huis wil verkopen, heb ik wel interesse, toen zei hij dat hij dat al geregeld had, met [eiser] en dat het huis naar hem zou gaan als hij kwam te overlijden. Daar ben ik toen niet verder op ingegaan, want dat zijn mijn zaken niet natuurlijk.”. Ook deze verklaring vermeldt niets over de wetenschap van [gedaagde 1] .
In juli 2020 was ik met staalwerk bezig in de tuin van de heer [eiser] , toen kwam [erflater] nog zelf lopend met kruk, in de tuin een praatje maken, toen zei hij dat het lichamelijk niet zo goed met hem ging en dat hij niet wist hoe lang hij daar nog kon blijven wonen. Toen zei ik nog, als je je huis wil verkopen, heb ik wel interesse, toen zei hij dat hij dat al geregeld had, met [eiser] en dat het huis naar hem zou gaan als hij kwam te overlijden. Daar ben ik toen niet verder op ingegaan, want dat zijn mijn zaken niet natuurlijk.”. Ook deze verklaring vermeldt niets over de wetenschap van [gedaagde 1] .
4.20.
De overgelegde verklaringen zijn naar het oordeel van de rechtbank dus onvoldoende concreet op het punt van de wetenschap van [gedaagde 1] .
4.21.
[gedaagde 1] heeft de gang van zaken rondom de koop van de woning toegelicht. Hij heeft ter zitting verklaard dat hij [erflater] een paar keer heeft gevraagd of hij een stukje grond kon kopen. Ongeveer 2 maanden voor het overlijden van [erflater] had [gedaagde 1] zijn zaak verkocht en had hij geld. Hij heeft toen nog een keer met [erflater] gepraat. Eerst heeft hij gezegd dat hij een stuk grond wilde kopen en later heeft gezegd dat hij ook wel de hele woning wilde kopen. Volgens [gedaagde 1] heeft [erflater] toen gezegd dat hij dat allemaal niet meer wilde, en daarna heeft [gedaagde 1] er niet meer naar gevraagd. [gedaagde 1] heeft ook verklaard dat hij wist dat [eiser] het huis van [erflater] wilde kopen. Dat wilde [eiser] al 20 jaar, aldus [gedaagde 1] .
Mr. De Boer heeft over het tijdsbestek waarbinnen de transactie heeft plaatsgevonden nog meegedeeld dat [gedaagde 1] de koopovereenkomst heeft ingeschreven omdat de notaris van [gedaagde 1] aangaf dat de levering niet zo snel ging lukken en de notaris toen heeft gezegd dat hij de koopovereenkomst kon inschrijven. Later belde de notaris dat de levering toch sneller kon. [gedaagde 1] wilde de woning graag hebben en de kwestie geregeld hebben voordat hij op vakantie ging.
Dat staat ook in de verklaring van [gedaagde 1] die hij als productie 1 bij zijn conclusie van antwoord heeft overgelegd.
4.22.
Een en ander komt de rechtbank aannemelijk voor. Het is duidelijk dat [gedaagde 1] de woning graag wilde kopen, ook vanwege de bijbehorende grond, en dat hij wist dat er andere geïnteresseerden waren. Het ligt voor de hand dat hij daarom snel zaken met [gedaagde 2] wilde doen. Ook heeft [gedaagde 1] een plausibele verklaring voor de inschrijving van de koopovereenkomst gegeven.
4.23.
[eiser] heeft ter onderbouwing van zijn standpunt nog een transcript van een telefoongesprek tussen de heer [naam 2] en [gedaagde 1] overgelegd. Uit dat stuk blijkt niet wanneer dat telefoongesprek heeft plaatsgevonden. Hierover heeft [gedaagde 1] ter zitting verklaard dat hij nog goed weet wanneer het gesprek met de heer [naam 2] heeft plaats-gevonden, want hij was met zijn gezin op weg naar huis vanuit Portugal en hij was op een expositie in Brussel toen de heer [naam 2] belde. Dat was op 11 mei 2023. [gedaagde 1] wist niet dat de heer [naam 2] het gesprek opnam.
In het transcript staat:
“(M) [rechtbank: [naam 2] ] He ik heb een vraagje, jij hebt dat mooie huis van ome [erflater] gekocht (L) [rechtbank: [gedaagde 1] ] ja? (M) Ja, wij hadden daar ook belangstelling voor, is het mogelijk dat wij het nog een keer kunnen kopen of zeg je, ik ga het zelf gebruiken. (L) eh, nou het gaat mij er meer om dat de heer [eiser] er niet in komt, omdat dat vinden wij een vervelende buurman. (M) Oké (L) daar gaat het mij meer om (M) want hij had het eerste recht natuurlijk (L) ja … ehh het schijnt zo. Ik heb daar een beetje last van en ik het gewoon gekocht (M) ja dat snap ik. (L) En ja eh, want vind je het leuk als familie huis? (M) ja, een beetje als familiehuis, want weet je wat het was, zoals jij ook wel weet [eiser] had het recht van eerste koop natuurlijk. (L) Ja. Eh ik word nu plat gelopen met deurwaarders en advocaten van [eiser] (M) ja (L) ik vind dat heel vervelend (…)”.
“(M) [rechtbank: [naam 2] ] He ik heb een vraagje, jij hebt dat mooie huis van ome [erflater] gekocht (L) [rechtbank: [gedaagde 1] ] ja? (M) Ja, wij hadden daar ook belangstelling voor, is het mogelijk dat wij het nog een keer kunnen kopen of zeg je, ik ga het zelf gebruiken. (L) eh, nou het gaat mij er meer om dat de heer [eiser] er niet in komt, omdat dat vinden wij een vervelende buurman. (M) Oké (L) daar gaat het mij meer om (M) want hij had het eerste recht natuurlijk (L) ja … ehh het schijnt zo. Ik heb daar een beetje last van en ik het gewoon gekocht (M) ja dat snap ik. (L) En ja eh, want vind je het leuk als familie huis? (M) ja, een beetje als familiehuis, want weet je wat het was, zoals jij ook wel weet [eiser] had het recht van eerste koop natuurlijk. (L) Ja. Eh ik word nu plat gelopen met deurwaarders en advocaten van [eiser] (M) ja (L) ik vind dat heel vervelend (…)”.
De rechtbank kan niet controleren of deze transcriptie een juiste weergave is van het telefoongesprek want de geluidsopname is niet overgelegd en ook blijkt uit de transcriptie niet dat [gedaagde 1] heeft gezegd dat hij vóór de verkoop en levering al wist van het voorkeursrecht. Hij zegt immers “
het schijnt zo” en “
ik heb het gewoon gekocht”. Ook heeft [eiser] niet betwist dat het telefoongesprek op 11 mei 2023 heeft plaatsgevonden. Op dat moment wist [gedaagde 1] uiteraard wel van het voorkeursrecht van [eiser] , alleen al vanwege de kennisgeving van de beslaglegging op 8 mei 2023. In dat licht moeten zijn uitspraken kennelijk worden bezien.
het schijnt zo” en “
ik heb het gewoon gekocht”. Ook heeft [eiser] niet betwist dat het telefoongesprek op 11 mei 2023 heeft plaatsgevonden. Op dat moment wist [gedaagde 1] uiteraard wel van het voorkeursrecht van [eiser] , alleen al vanwege de kennisgeving van de beslaglegging op 8 mei 2023. In dat licht moeten zijn uitspraken kennelijk worden bezien.
4.24.
In de conclusie van antwoord van [gedaagde 2] onder randnummer 41 staat nog dat [gedaagde 2] tegenover [gedaagde 1] heeft aangegeven dat ze met afwikkelingsperikelen ten aanzien van de nalatenschap zat, maar dat er gewoon verkocht kon worden. In zijn eigen schriftelijke verklaring (productie 1 bij zijn conclusie van antwoord) schrijft [gedaagde 1] “
Ik kende [gedaagde 2] via [erflater] en toen [erflater] was overleden heb ik gevraagd of ik het huis kon kopen. [gedaagde 2] gaf aan dat dat kon. Er speelde nog wel iets ten aanzien van de afwikkeling van de nalatenschap, maar dat zou geregeld worden. Ik kon het huis dus gewoon kopen. Dat heb ik toen gedaan.”.
Ik kende [gedaagde 2] via [erflater] en toen [erflater] was overleden heb ik gevraagd of ik het huis kon kopen. [gedaagde 2] gaf aan dat dat kon. Er speelde nog wel iets ten aanzien van de afwikkeling van de nalatenschap, maar dat zou geregeld worden. Ik kon het huis dus gewoon kopen. Dat heb ik toen gedaan.”.
4.25.
Naar aanleiding hiervan heeft de rechter ter zitting aan [gedaagde 1] gevraagd of hij wist wat voor perikelen er waren. Daarop heeft [gedaagde 1] geantwoord dat hij [gedaagde 2] amper kende, en dat hij [gedaagde 2] na de begrafenis van [erflater] vanuit zijn tuin heeft gesproken. Volgens [gedaagde 1] heeft [gedaagde 2] echter niet tegen hem gezegd waar ze mee bezig was, alleen dat ze met de afwikkeling bezig was. Hij heeft niet gehoord dat [gedaagde 2] heeft gezegd dat er perikelen waren. De rechter heeft vervolgens aan [gedaagde 1] gevraagd of er niets was waarop hij “aansloeg”. [gedaagde 1] heeft daarop geantwoord dat zijn idee was dat [gedaagde 2] met de nalatenschap bezig was, dat hij daarin misschien een beetje abstract denkt maar dat hij het gewoon wilde kopen.
4.26.
Tot slot heeft [gedaagde 2] betwist dat zij met [gedaagde 1] heeft samengespannen. Zij heeft ook aangegeven (zie het door haar opgestelde overzicht dat zij als productie 15 heeft overgelegd) dat zij niets over het voorkeursrecht tegen [gedaagde 1] heeft gezegd. Zij vond dat hij daar niets over hoefde te weten omdat het voorkeursrecht vernietigd zou worden.
4.27.
Op grond van het voorgaande komt de rechtbank tot de conclusie dat [eiser] onvoldoende heeft onderbouwd dat [gedaagde 1] op het moment van de koop en levering van de woning wetenschap had van het voorkeursrecht.
4.28.
De rechtbank tekent hierbij, terzijde, aan dat ook als de wetenschap van [gedaagde 1] wel zou komen vast te staan dat nog niet automatisch betekent dat [gedaagde 1] onrechtmatig tegenover [eiser] heeft gehandeld. Daarnaast moet er namelijk sprake zijn van bijzondere omstandigheden. Een bijzondere omstandigheid kan zijn dat er sprake is van onevenredig-heid tussen het belang dat [gedaagde 1] heeft bij de koopovereenkomst en het belang dat [eiser] heeft bij het kunnen uitoefenen van het voorkeursrecht [1] . Dat betekent dat er een belangafweging moet plaatsvinden. Er is pas sprake van onrechtmatigheid als zou blijken dat [eiser] een veel groter belang bij levering van de woning heeft dan [gedaagde 1] . Maar nu niet is gebleken dat [gedaagde 1] van het voorkeursrecht wist komt de rechtbank aan deze belangenafweging niet toe.
4.29.
Aan al het voorgaande doet niet af de nadere stelling van [eiser] ter zitting dat door het overlijden van [erflater] het voorkeursrecht naar zijn aard en strekking een koopoptie is geworden. [eiser] beroept zich op het Haviltex-criterium en stelt dat hij en [erflater] in geval van overlijden van [erflater] een onherroepelijk aanbod hebben afgesproken, dat [eiser] op 11 maart 2023 (tijdens de begrafenis van [erflater] ) heeft aanvaard. Volgens [eiser] is daarom met hem een koopovereenkomst tot stand gekomen nog voordat de transactie met [gedaagde 1] werd ingezet en zijn de erven op grond daarvan tot levering aan hem gehouden. De schade die hij lijdt dient in natura te worden vergoed door levering van de woning door [gedaagde 1] , aldus [eiser] .
4.30.
De rechtbank overweegt dat [eiser] dit standpunt eerst ter zitting heeft ingenomen waardoor het tardief is. Ten overvloede overweegt de rechtbank dat het voorkeursrecht geen automatisch en direct recht op levering geeft maar dat de woning eerst aan de gerechtigde moet worden aangeboden, dat dit aanbod door hem geaccepteerd moet worden en dat de woning pas daarna kan worden geleverd. Dat dat anders zou zijn in geval van overlijden van [erflater] snijdt geen hout.
4.31.
Het voorgaande betekent dat de vordering tot levering ook niet tegen [gedaagde 1] kan worden toegewezen.
Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen is er geen plaats voor bewijslevering.
4.32.
Daarom zal de rechtbank de subsidiaire vorderingen van [eiser] bespreken. Deze zijn alleen gericht tegen [gedaagde 2] .
4.33.
[eiser] vordert dat [gedaagde 2] zal worden veroordeeld tot schadevergoeding wegens het in strijd handelen met het overeengekomen voorkeursrecht. Daarin is in de notariële akte voorzien. Hierin is bepaald: “
6. Indien [erflater] de woning vervreemdt aan een derde zonder het eerst op bovengemelde wijze te hebben aangeboden aan [eiser] , zal hij aan [eiser] een direct opeisbare boete verbeuren ter grootte aan partijen genoegzaam bekende rente derving, gemaakte kosten en winstderving, onverminderd het recht van [eiser] om daarnaast vergoeding van de werkelijk geleden schade te vorderen.”. [eiser] vordert op grond van deze bepaling
€ 100.000,- wegens winstderving, € 5.334,- p.m. wegens rentederving en € 1.966,25 wegens gemaakte kosten. De rechtbank oordeelt als volgt.
6. Indien [erflater] de woning vervreemdt aan een derde zonder het eerst op bovengemelde wijze te hebben aangeboden aan [eiser] , zal hij aan [eiser] een direct opeisbare boete verbeuren ter grootte aan partijen genoegzaam bekende rente derving, gemaakte kosten en winstderving, onverminderd het recht van [eiser] om daarnaast vergoeding van de werkelijk geleden schade te vorderen.”. [eiser] vordert op grond van deze bepaling
€ 100.000,- wegens winstderving, € 5.334,- p.m. wegens rentederving en € 1.966,25 wegens gemaakte kosten. De rechtbank oordeelt als volgt.
4.34.
[eiser] stelt dat hij winst heeft gederfd die bestaat uit minimaal het verschil tussen het met [erflater] overeengekomen bedrag van € 210.000,- en het bedrag waarvoor hij de woning had kunnen verkopen. [gedaagde 2] heeft daartegen, met een beroep op het Haviltex-criterium, aangevoerd dat de uitleg van [eiser] van de voormelde bepaling niet blijkt uit de in de notariële akte vastgelegde overeenkomst. Volgens haar was verkoop door [eiser] niet de insteek van de overeenkomst want [eiser] wilde de woning niet gaan verkopen. Er is geen sprake van winstderving want [eiser] heeft niet (of nauwelijks) in de woning geïnvesteerd.
4.35.
De rechtbank overweegt dat [eiser] het recht had om de woning voor € 210.000,- te verkrijgen. Op het moment dat [gedaagde 2] de woning aan hem had moeten aanbieden, is deze aan [gedaagde 1] verkocht voor een bedrag van € 310.000,-. Deze hogere marktwaarde van € 100.000,- (de meerwaarde) komt [eiser] zonder meer toe. Daarbij is niet van belang of hij de woning al dan niet zou gaan verkopen. Het bedrag van € 100.000,- moet [gedaagde 2] dus uit de nalatenschap aan [eiser] vergoeden wegens gederfde winst. Dat bedrag is geheel in lijn met de waardebepaling van makelaar Kuin (bij e-mail van 5 mei 2023), die [gedaagde 2] heeft overgelegd. De rechtbank zal dit bedrag daarom toewijzen.
4.36.
[eiser] vordert verder € 5.334,- p.m. wegens rentederving, op basis van een rentepercentage van 4% over het bedrag van € 50.000,-. Hij stelt daartoe dat hij vanaf het moment van betaling aan [erflater] geen rente over dit bedrag heeft ontvangen. [gedaagde 2] heeft daartegen ingebracht dat uit niets blijkt dat 4% rente tussen [eiser] en [erflater] is overeengekomen. In de notariële akte staat “
aan partijen genoegzaam bekende rente derving” maar dat wordt verder niet omschreven, aldus [gedaagde 2] . Van de zijde van [eiser] is daarover ter zitting desgevraagd meegedeeld dat tussen [eiser] en [erflater] een percentage van 3% is besproken, en dat hij een opslag van 1% hanteert. Dit bij wijze van redelijke uitleg van wat partijen bedoeld hebben.
aan partijen genoegzaam bekende rente derving” maar dat wordt verder niet omschreven, aldus [gedaagde 2] . Van de zijde van [eiser] is daarover ter zitting desgevraagd meegedeeld dat tussen [eiser] en [erflater] een percentage van 3% is besproken, en dat hij een opslag van 1% hanteert. Dit bij wijze van redelijke uitleg van wat partijen bedoeld hebben.
4.37.
De rechtbank volgt dit betoog van [eiser] niet. Een te hanteren rentepercentage van 4% blijkt niet uit de overeenkomst in de notariële akte en [eiser] heeft zijn vordering overigens ook onvoldoende onderbouwd. Dit onderdeel van de subsidiaire vordering zal daarom worden afgewezen.
4.38.
[eiser] vordert ook een bedrag van € 1.966,25 wegens kosten van dakdekkings-werkzaamheden aan de woning van [erflater] . Ter onderbouwing daarvan heeft hij een factuur van [naam 8] gedateerd 23 april 2020 overgelegd. Deze factuur is geadresseerd aan [eiser] . [gedaagde 2] heeft daartegen aangevoerd dat uit de overeenkomst tussen [eiser] en [erflater] blijkt dat het de bedoeling was dat [eiser] vanaf augustus 2020 de onderhouds-kosten van de woning voor zijn rekening zou nemen. De overgelegde factuur betreft werkzaamheden die ruim vóór het sluiten van de koopovereenkomst hebben plaatsgevonden. Het is aan [eiser] om te stellen en te bewijzen dat deze kosten alsnog voor rekening van de nalatenschap moeten komen. Dat kan in ieder geval niet op grond van de overeenkomst, aldus [gedaagde 2] .
4.39.
De rechtbank is van oordeel dat [gedaagde 2] met juistheid stelt dat de factuur dateert van 4 maanden vóór het vastleggen van het voorkeursrecht. De rechtbank kan op grond van de factuur niet vaststellen wanneer en door wie deze is betaald. [eiser] heeft geen betalingsbewijs overgelegd. Dat [eiser] een vordering heeft op grond van de overeenkomst heeft hij dus onvoldoende onderbouwd. Daarom zal de rechtbank ook dit onderdeel van de subsidiaire vordering afwijzen.
Slotsom
4.40.
De slotsom is dat de gevorderde schadevergoeding van € 100.000,- wordt toegewezen en dat [eiser] daarmee ten opzichte van [gedaagde 2] (grotendeels) in het gelijk wordt gesteld. [eiser] wordt in het ongelijk gesteld wat betreft zijn vordering tegen [gedaagde 1] .
4.41.
[gedaagde 2] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de zaak tussen [eiser] en [gedaagde 2] in de proceskosten worden veroordeeld. Tot aan dit vonnis worden de proceskosten aan de zijde van [eiser] als volgt vastgesteld:
- kosten van de dagvaarding € 129,85 (de helft van € 259,71)
- griffierecht € 1.963,00 (€ 2.277,- minus € 314,-)
- salaris advocaat
€ 3.858,00(2 punten × € 1.929,00)
€ 3.858,00(2 punten × € 1.929,00)
Totaal € 5.950,85
4.42.
De rechtbank zal de kostenveroordeling, zoals door [eiser] gevorderd, vermeerderen met de wettelijke rente met ingang van de vijftiende dag na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling.
4.43.
[eiser] vordert dat de rechtbank [gedaagde 2] ook zal veroordelen tot betaling van de beslagkosten. Dat wordt afgewezen. Daartoe overweegt de rechtbank dat [eiser] het conservatoire beslag tot levering onder [gedaagde 1] heeft gelegd om de levering van de woning aan hem veilig te stellen. Nu de primaire vorderingen van [eiser] tegen [gedaagde 2] en [gedaagde 1] worden afgewezen, kan [eiser] de beslagkosten niet op grond van artikel 706 Rv vorderen.
4.44.
[eiser] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de zaak tussen [eiser] en [gedaagde 1] in de proceskosten worden veroordeeld. Tot aan dit vonnis worden de proceskosten aan de zijde van [gedaagde 1] vastgesteld op € 6.135,- (€ 2.277,- aan griffierecht en 3.858,- aan salaris advocaat (2 punten x € 1.929,-)).
4.45.
De gevorderde nakosten zullen niet afzonderlijk in de proceskostenveroordeling worden vermeld, omdat die veroordeling ook voor de nakosten al een executoriale titel oplevert. [2]
5.De beslissing
De rechtbank
in de zaak tegen [gedaagde 2]
5.1.
veroordeelt [gedaagde 2] om aan [eiser] te betalen een bedrag van € 100.000,-,
5.2.
veroordeelt [gedaagde 2] in de proceskosten, aan de zijde van [eiser] tot dit vonnis vastgesteld op € 5.950,85, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over dit bedrag met ingang van de vijftiende dag na betekening van deze uitspraak tot de dag van volledige betaling,
5.3.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
5.4.
wijst af hetgeen meer of anders is gevorderd,
in de zaak tegen [gedaagde 1]
5.5.
wijst de vorderingen af,
5.6.
veroordeelt [eiser] in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde 1] tot aan dit vonnis vastgesteld op € 6.135,-,
5.7.
verklaart dit vonnis wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.C. Haverkate en in het openbaar uitgesproken op 14 februari 2024.
NMB/LH