Uitspraak
Rechtbank noord-holland
Zittingsplaats Haarlem
Bestuursrecht
zaaknummer: HAA 22/2861
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 24 augustus 2023 in de zaak tussen
[eiseres] , wonende te [woonplaats] , eiseres
(gemachtigde: G. Gieben),
en
de heffingsambtenaar van Cocencus, verweerder.
Procesverloop
Verweerder heeft bij beschikking van 26 februari 2021 op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ), de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [woonplaats] (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2021 vastgesteld op € 331.000. In hetzelfde geschrift is ook de aanslag onroerende-zaakbelastingen bekendgemaakt.
Bij uitspraak op bezwaar van 18 februari 2022 heeft verweerder het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard.
Eiseres heeft daartegen beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 22 augustus 2023 te Haarlem. Eiseres is verschenen bij een kantoorgenoot van haar gemachtigde, [naam] . Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door mr. P.A. Schrijver.
Overwegingen
Feiten
1. Eiseres is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. De woning is een tussenwoning uit 1994. De inhoud van de woning is 297 m³ en de oppervlakte van het perceel is 147 m². De woning heeft een aanbouw (35 m³), twee dakkapellen en een vrijstaande berging/schuur.
Geschil
2. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2020 (hierna: de waardepeildatum).
3. Eiseres heeft aanvankelijk een waarde van € 307.000 bepleit maar tijdens de mondelinge behandeling van het beroep zich nader op het standpunt gesteld dat de waarde € 321.000 dient te bedragen en stelt daartoe - zakelijk weergegeven - het volgende. Verweerder heeft de onderlinge verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten niet inzichtelijk gemaakt. Ook de indexering van de verkoopcijfers van de vergelijkingsobjecten is niet inzichtelijk gemaakt, waardoor eiseres niet kan controleren of de gehanteerde indexering wel correct is. De door verweerder verstrekte grondstaffel is niet te gebruiken, want het is niet meer dan een grafiek. Verweerder heeft de opbouw van de kavelwaarde overgelegd aan de hand van een grafiek, maar uit deze grafiek kan geen grondstaffel worden bepaald. Hierdoor kan de WOZ-waarde niet worden gecontroleerd. Verweerder heeft de waarde van de woning dan ook niet aannemelijk gemaakt. Eiseres verwijst naar het arrest van de Hoge Raad 18 augustus 2023, ECLI:NL:HR:2023:1052.
Ter onderbouwing van de door eiseres voorgestane waarde verwijst eiseres naar de transacties van goed vergelijkbare woningen, namelijk [adres 2] (op 31 februari 2021 verkocht voor € 322.000, [adres 3] (op 16 maart 2020 verkocht voor
€ 325.000) en [adres 4] (op 26 augustus 2020 verkocht voor € 321.000), alle te [woonplaats] . Deze onderbouwingen tonen aan dat de WOZ-waarde van de woning te hoog is vastgesteld, aldus eiseres.
Eiseres concludeert tot gegrondverklaring van het beroep, verlaging van de WOZ-waarde van de woning en veroordeling van verweerder in de kosten van de bezwaar- en beroepsprocedure.
4. Verweerder concludeert tot ongegrondverklaring van het beroep. Hij betwist dat in de bezwaarfase niet de gevraagde gegevens zijn verstrekt waaronder de KOUDV-factoren van de woning en de vergelijkingsobjecten en de grondstaffel. Hij merkt op dat de toegepaste indexering op eenvoudige wijze is af te leiden uit de WOZ-waarden en de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten. Ook verwijst hij naar de indexatie welke via VastgoedPro kan worden gevonden. Verweerder verwijst onder meer naar de overgelegde waardematrix, waarin de waarde van de woning is vastgesteld op € 331.176. In de matrix zijn, naast de gegevens van de woning, de verkoopgegevens vermeld van [adres 2] , [adres 3] , [adres 5] , [adres 6] en [adres 4] , alle te [woonplaats] .
5. Voor het overige verwijst de rechtbank naar de gedingstukken.
Beoordeling van het geschil
6. Eiseres heeft zich op het standpunt gesteld dat verweerder niet heeft voldaan aan het bepaalde in artikel 40 Wet WOZ en het daarop gebaseerde verzoek van eiseres in de bewaarfase. Verweerder heeft dat gemotiveerd betwist.
De Hoge Raad heeft in het arrest van 18 augustus 2023 (ECLI:NL:HR:2023:1052) – voor zover hier van belang – als volgt geoordeeld over de uitleg die aan artikel 40, lid 2 Wet WOZ moet worden gegeven, waarbij onder belanghebbende eiseres en onder de heffingsambtenaar verweerder, moet worden verstaan:
“3.1 Het eerste middel komt op tegen het hiervoor in 2.5.5 en 2.5.6 weergegeven oordeel van het Hof dat de heffingsambtenaar op grond van artikel 40, lid 2, Wet WOZ enkel is gehouden tot verstrekking van het taxatieverslag.
3.2
Voor de beoordeling van het middel is het volgende van belang.
3.2.1
Op grond van artikel 40, lid 2, Wet WOZ dient de heffingsambtenaar aan degene te wiens aanzien een beschikking is genomen, op verzoek een afschrift te verstrekken van de gegevens die ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde. Volgens de parlementaire geschiedenis van deze bepaling worden onderliggende taxatiegegevens niet altijd vastgesteld in een afzonderlijk taxatierapport, terwijl het zonder die gegevens niet mogelijk is om een waarde te bepalen. Uit die geschiedenis volgt verder dat naar het oordeel van de wetgever deze gegevens op verzoek aan de belastingplichtige dienen te worden verstrekt.2 Het voorschrift van artikel 40, lid 2, Wet WOZ strekt ertoe een dergelijke verplichting wettelijk vast te leggen.3
3.2.2
Die verplichting kan ook betrekking hebben op gegevens die niet zijn vermeld in een taxatieverslag dat is vastgesteld in overeenstemming met een modeltaxatieverslag als bedoeld in artikel 6 van de Uitvoeringsregeling. De delegatiebepaling van artikel 20, lid 2, Wet WOZ, waarop de Uitvoeringsregeling is gebaseerd, biedt niet de mogelijkheid om bepaalde gegevens die ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde uit te zonderen van de informatieverplichting van de heffingsambtenaar op grond van artikel 40, lid 2, Wet WOZ. De parlementaire geschiedenis van de – later tot stand gekomen – Wet van 28 maart 2013 kan hierin geen verandering brengen.
3.2.3
Aan dit een en ander doet niet af dat de overige gegevens op de zaak betrekking hebbende stukken zijn die daarom tevens voorafgaand aan het horen in een bezwaarprocedure op grond van artikel 7:4, lid 2, Awb ter inzage moeten worden gelegd.
3.2.4
Het voorgaande brengt mee dat op grond van artikel 40, lid 2, Wet WOZ aan degene te wiens aanzien een beschikking als bedoeld in de Wet WOZ is genomen, en die een voldoende specifiek verzoek doet tot het verstrekken van bepaalde gegevens die niet in het taxatieverslag zijn opgenomen, maar die wel ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde van de onroerende zaak, een afschrift van die gegevens moet worden verstrekt.
3.2.5
Opmerking verdient nog dat de in 3.2.4 bedoelde gegevens ook betrekking kunnen hebben op voor de waardevaststelling gebruikte vergelijkingsobjecten.
3.3
Gelet op hetgeen hiervoor in 3.2 is overwogen is het andersluidende oordeel van het Hof onjuist. Het eerste middel slaagt.
3.4
Het tweede middel komt op tegen het in 2.5.3 weergegeven oordeel van het Hof omtrent de uitleg van artikel 7:4, lid 3, Awb. Ook dit middel slaagt. De in deze bepaling neergelegde verplichting voor het bestuursorgaan om belanghebbenden bij de oproeping voor het horen erop te wijzen waar en wanneer de stukken ter inzage zullen liggen, geldt onverminderd indien de belanghebbende zich heeft laten vertegenwoordigen door een professionele rechtsbijstandsverlener. Die verplichting geldt evenzeer indien om praktische redenen gedurende één – al dan niet telefonische – hoorzitting diverse zaken zijn behandeld van verschillende belanghebbenden die zich door dezelfde gemachtigde hebben laten vertegenwoordigen. De heffingsambtenaar is ook verplicht de in artikel 7:4, lid 3, Awb vermelde informatie te geven indien hij op grond van de houding of mededelingen van de belanghebbende verwacht dat deze geen inzage zal komen nemen. Het hiervoor in 2.5.3 weergegeven oordeel van het Hof geeft dan ook blijk van een onjuiste rechtsopvatting.”
en
“4.2. De stukken van het geding laten geen andere slotsom toe dan dat belanghebbende aan de heffingsambtenaar een voldoende specifiek verzoek heeft gedaan tot het verstrekken van bepaalde gegevens. Die gegevens zijn de grondstaffel en de taxatiekaart met daarop vermeld de KOUDV- en liggingsfactoren van de woning en van de gebruikte vergelijkingsobjecten. Voorts laten die stukken geen andere slotsom toe dan dat deze gegevens ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde van de woning. De heffingsambtenaar was daarom op grond van artikel 40, lid 2, Wet WOZ gehouden te voldoen aan het verzoek van belanghebbende om haar een afschrift van die gegevens te verstrekken. De heffingsambtenaar heeft aan deze verplichting niet voldaan.”
7. Uit de stukken van het geding (de uitspraak op bezwaar) leidt de rechtbank af dat in het te beslechten geschil de KOUDV-factoren en de grondstaffel op 21 mei 2021 zijn verzonden. Eiseres heeft bevestigd dat deze gegevens zijn ontvangen. Ook zijn het kavelmodel en het taxatieverslag aan eiseres overgelegd. Ook in het beroepschrift heeft eiseres het vorenstaande bevestigd.
Uit deze gegevens is naar het oordeel van de rechtbank de toegepaste indexering op eenvoudige wijze af te leiden. Ook de grondstaffel in de vorm van een grafiek is voldoende inzichtelijk om de waarde van de grond van de woning te kunnen bepalen en te kunnen relateren aan die van de vergelijkingsobjecten. Daarbij neemt de rechtbank tevens mee dat eiseres zich laat bijstaan door een professionele gemachtigde die jaarlijks vele honderden zaken bij deze rechtbank en andere rechtbanken en Hoven voert. Deze kennis en kunde mag bij de gemachtigde worden voorondersteld. De waardering van een woning met behulp van de voormelde KOUDV-factoren is immers ook verweven met de kennis en kunde van de taxateur en gebaseerd op zijn kennis van de marktsituatie ter plaatse. De waardering van de woning is als uitgangspunt geen exacte wetenschap maar een schatting waaraan enige mate van onzekerheid inherent is. De rechtbank komt derhalve tot het oordeel dat verweerder aan het verzoek heeft voldaan. De verdergaande eisen van eiseres dat ook de onderbouwing van de KOUDV-factoren en een afzonderlijke indexatie dient te worden verstrekt vindt naar het oordeel van de rechtbank geen steun in het voormelde arrest. De klacht tot slot dat de waardering, anders dan in bezwaarfase waarin wed uitgegaan van een waardering met de cijfers 1 tot en met 5, in beroep is vervangen door slecht tot luxe, acht de rechtbank een kwestie van semantiek. Daarmee wordt geen waardeoordeel aan de woning gegeven hetgeen bij de professionele gemachtigde bekend zal zijn. Datzelfde geldt voor het percentage van af- dan wel opwaardering dat daaruit volgt.
Bewijslastverdeling
8. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
Op grond van artikel 4, eerste lid, aanhef en onder a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken wordt de waarde, bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, voor woningen bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn.
9. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Voor de beoordeling of verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld, is van belang of de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met de woning, en indien dit het geval is, of verweerder voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten.
10. De in de door verweerder in beroep overgelegde matrix genoemde objecten zijn kort vóór of na de waardepeildatum verkocht en wat type, ligging en omvang betreft voldoende vergelijkbaar met de woning. Het zijn alle in dezelfde of nabijgelegen straat gelegen tussenwoningen uit 1993/1994. De verkoopprijzen van de door verweerder getoonde objecten kunnen naar het oordeel van de rechtbank dan ook dienen ter onderbouwing van de waarde van de woning. Verweerder heeft aannemelijk gemaakt dat voldoende rekening is gehouden met de verschillen, met name in grootte van de opstallen en van de percelen, kwaliteit, de staat van onderhoud alsmede de aanwezigheid van dakkapellen, bijgebouwen, carport en dakterras/balkon.
11. Verweerder heeft met de matrix en de toelichting daarop inzichtelijk gemaakt hoe voor de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten is gecorrigeerd. De prijs per kubieke meter voor de vier gehanteerde vergelijkingsobjecten bedraagt € 750, € 800,
€ 831 en € 900, terwijl voor de woning een waarde per kubieke meter geldt van € 782. Nu de waarde van de woning per kubieke meter lager is dan de prijs per kubieke meter van drie van de vier vergelijkingsobjecten, kan naar het oordeel van de rechtbank niet worden gezegd dat de waarde van de woning ten opzichte van de verkoopcijfers van de vergelijkings-objecten op een te hoog bedrag is vastgesteld.
12. De rechtbank volgt eiseres niet in haar stelling dat verweerder de onderlinge verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten niet inzichtelijk heeft gemaakt. De op verweerder rustende bewijslast gaat in eerste instantie niet verder dan dat inzicht dient te worden verschaft in de uitgangspunten van de door hem toegekende KOUDV-kwalificaties. Niet betwist is dat verweerder in de bezwaarprocedure de informatie hierover aan eiseres heeft verstrekt. Indien eiseres de juistheid van één of meer van deze kwalificaties in twijfel trekt moet zij dat gemotiveerd doen. Eerst dan dient verweerder een nadere invulling te geven van de door hem gemaakte keuzes en afwegingen. Met name van eisers die zich van professionele, in WOZ-geschillen gespecialiseerde, rechtshulp, hebben voorzien, mag immers worden verwacht dat zij over voldoende marktinformatie beschikken om hun standpunt te onderbouwen. Nu eiseres haar standpunt niet heeft onderbouwd, was verweerder niet gehouden een nadere toelichting te geven op de door hem toegekende KOUDV-kwalificaties.
13. Ook de stelling van eiseres dat verweerder de indexering van de verkoopcijfers van de vergelijkingsobjecten niet inzichtelijk heeft gemaakt, volgt de rechtbank niet. Niet in geschil is dat verweerder in de bezwaarfase een taxatiematrix aan eiseres heeft verstrekt. Aan de hand van die gegevens had eiseres zelf de indexeringspercentages kunnen berekenen. Verweerder heeft voorts bij zijn verweerschrift rapportages overgelegd van VastgoedPro die zijn gestoeld op CBS-cijfers met betrekking tot verkochte woningen in de provincie Noord-Holland. Met de in het onderhavige geval gebruikte, van een onafhankelijke derde betrokken, cijfers heeft verweerder de herrekening van de prijzen naar de peildatum op voldoende zorgvuldige en transparante wijze uitgevoerd. Hiermee zijn de indexeringspercentages inzichtelijk. Eiseres heeft tegenover de wijze van indexeren door verweerder geen andere gegevens of indexeringscijfers gesteld waaruit zou kunnen volgen dat verweerder van een onjuiste indexering van de verkoopprijzen is uitgegaan. De rechtbank ziet geen bijzonderheden in de door verweerder gehanteerde indexeringspercentages die nopen tot een andere waardering. De rechtbank volgt verweerder dan ook in de door hem gegeven onderbouwing.
14. Ten aanzien van de stelling van eiseres dat de door verweerder verstrekte grondstaffel niet is te gebruiken, overweegt de rechtbank het volgende. Verweerder heeft onbetwist in het verweerschrift gesteld dat in de bezwaarfase de grondstaffel voorafgaand aan de hoorzitting aan eiseres is verstrekt. Verweerder heeft een toelichting gegeven op het gebruikte model, waarbij een grondwaarde per vierkante meter als basis geldt. Deze basiswaarde is onder de verstrekte grafiek vermeld. In de eerste staffel wordt deze basisgrondwaarde voor de volle 100 percent gerekend. In de tweede staffel wordt deze grondwaarde volgens een glijdende schaal afgewaardeerd van 100% van het basisbedrag tot 50% van dit basisbedrag. Vanaf de tweede staffel wordt dus elke extra vierkante meter steeds op een lager bedrag gewaardeerd. De eerste vierkante meter binnen de tweede staffel wordt dus gewaardeerd op 100 percent van de basisgrondwaarde en de laatste vierkante meter binnen de tweede staffel op 50 percent van die basisgrondwaarde. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder met het voorgaande voldoende inzichtelijk gemaakt hoe de grondwaarde van de woning zich verhoudt tot de grondwaarde van de vergelijkingsobjecten.
15. Het voorgaande brengt de rechtbank tot het oordeel dat verweerder heeft voldaan aan de op hem rustende bewijslast. De door eiseres voorgestelde waarde van € 321.000 heeft zij onvoldoende onderbouwd. Van de drie door eiseres genoemde woningen die volgens haar een lagere waarde van de woning onderbouwen, zijn er twee door verweerder in de matrix meegenomen. Het derde door eiseres genoemde object [adres 4] is in 1976 gebouwd. De woning is in 1994 gebouwd en de door verweerder gebruikte vergelijkingsobjecten zijn in 1993 of 1994 gebouwd. Verweerder heeft zich naar het oordeel van de rechtbank dan ook terecht op het standpunt mogen stellen dat de woning [adres 4] minder goed vergelijkbaar is met de woning. Het verkoopcijfer van [adres 4] leidt dus niet tot het oordeel dat verweerder de waarde van de woning te hoog heeft vastgesteld. Het vergelijkingsobject [adres 2] acht de rechtbank een prima onderbouwing van de waarde van de woning. De waarde daarvan is met behulp van VastgoePro geïndexeerd hetgeen de rechtbank juist voorkomt.
16. Gelet op het voorgaande dient het beroep dan ook ongegrond te worden verklaard.
Verzoek om immateriële schadevergoeding
17.1
Eiseres heeft ter zitting verzocht om vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn.
17.2
Bij de beoordeling van de vraag of de redelijke termijn is overschreden moet worden aangesloten bij de uitgangspunten als neergelegd in het arrest van de Hoge Raad van 19 februari 2016, ECLI:NL:HR:2016:252. Voor een uitspraak in eerste aanleg heeft te gelden dat deze niet binnen een redelijke termijn geschiedt indien de rechtbank niet binnen twee jaar nadat die termijn is aangevangen uitspraak doet, tenzij sprake is van bijzondere omstandigheden. Bij bijzondere omstandigheden kan die termijn van twee jaar worden verlengd of verkort. De termijn vangt als regel aan op het moment waarop verweerder het bezwaarschrift ontvangt. Indien de redelijke termijn is overschreden, dient als uitgangspunt voor de schadevergoeding een tarief te worden gehanteerd van € 500 per half jaar dat die termijn is overschreden, waarbij ter bepaling van de totale vergoeding de geconstateerde overschrijding naar boven wordt afgerond. Voor de behandeling van een bezwaar is een termijn van zes maanden redelijk en voor de behandeling van een beroep een termijn van anderhalf jaar.
17.3
De redelijke termijn is aangevangen met de ontvangst van het bezwaarschrift door verweerder op 28 februari 2021 en is geëindigd met de uitspraak van de rechtbank op 24 augustus 2023. Van een bijzondere omstandigheid die verlenging van de redelijke termijn rechtvaardigt is geen sprake. Dit betekent dat de voor de procedure in eerste aanleg in aanmerking te nemen termijn afgerond 30 maanden bedraagt. De redelijke termijn is daarom overschreden met afgerond zes maanden. Daarmee correspondeert een vergoeding van immateriële schade van € 500. De overschrijding is geheel toe te rekenen aan de bezwaarfase. Verweerder dient daarom een bedrag van € 500 aan immateriële schade aan eiseres te vergoeden. Het standpunt van verweerder om geen dan wel een sterk gematigde schadevergoeding toe te kennen, volgt de rechtbank. De rechtbank komt tot het oordeel dat het geringe verschil in waardegrondslag (bij honoring van het beroep) eiseres een besparing van € 7,35 aan onroerendezaakbelastingen oplevert. Dat op basis van de voor het jaar 2021 geldende tarief. Voor de heffing van inkomstenbelasting (box 1, tarief 2021, hoogste tariefschijf van 49,5 percent) levert dat een minder verschuldigde belasting op van € 17,32. In totaal is dat € 24,67. Van andere heffingen lokaal dan wel Rijks, wel gebaseerd op de WOZ-waarde is niets komen vast te staan. Bij die stand van zaken volstaat de rechtbank met de constatering dat de redelijke termijn voor de beslechting van het geschil in eerste aanleg is overschreden maar kent geen bedrage aan schadevergoeding toe.
Proceskosten
18. De rechtbank acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten.
Beslissing
- de rechtbank verklaart het beroep ongegrond, en
- oordeelt dat de redelijke termijn voor beslechting in eerste aanleg is overschreden maar kent geen schadevergoeding toe.
Deze uitspraak is gedaan door mr. B. van Walderveen, rechter, in aanwezigheid van
mr. J.B. Filius, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 24 augustus 2023.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam (belastingkamer).
U kunt digitaal beroep instellen via www.rechtspraak.nl. Daar klikt u op “Formulieren en inloggen”. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1. bij het hogerberoepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2. het hogerberoepschrift moet, indien het op papier wordt ingediend, ondertekend zijn. Verder moet het ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de datum van verzending;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de redenen waarom u het niet eens bent met de uitspraak (de gronden van het hoger beroep).