Uitspraak
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Handel, Kanton en Bewind
locatie Alkmaar
Zaaknr./rolnr.: 10340839 \ CV EXPL 23-810 IL
Uitspraakdatum: 30 augustus 2023
Vonnis van de kantonrechter in de zaak van:
1.[eiser 1]
2.
[eiser 2]
[eiser 2]
beiden wonende te [woonplaats]
eisers
verder te noemen (in mannelijk enkelvoud): [eisers]
gemachtigde: mr. D.E. Post
[toevoeging 4OB6845]
tegen
de stichting
Woningstichting Kennemer Wonen
gevestigd te Heiloo
gedaagde
verder te noemen: Kennemer Wonen
gemachtigde: mr. M.J. Dekker
1.Het procesverloop
1.1.
[eisers] heeft bij dagvaarding van 2 februari 2023 een vordering tegen Kennemer Wonen ingesteld. Kennemer Wonen heeft schriftelijk geantwoord.
1.2.
Op 20 juli 2023 heeft een zitting plaatsgevonden. [eisers] is verschenen met de gemachtigde. Namens Kennemer Wonen is verschenen [naam 1] (Teammanager Vastgoed Kwaliteit) en [naam 2] (werkzaam als zelfstandige voor Kennemer Wonen op het gebied van toezicht, projectbegeleiding en groot onderhoud), bijgestaan door mr. K. Straathof namens de gemachtigde. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht. Kennemer Wonen heeft gebruik gemaakt van pleitaantekeningen, die zijn overgelegd. Voorafgaand aan de zitting heeft [eisers] bij brief van 6 juli 2023 nog stukken toegezonden.
2.De feiten
2.1.
[eisers] huurt sinds 23 februari 2019 de woning aan [adres] in [woonplaats] van Kennemer Wonen. Het gaat om een sociale huurwoning die met wettelijke financiële steun is aangepast voor personen met een beperking (doelgroepcontract). Op de huurovereenkomst zijn de Algemene huurvoorwaarden huurovereenkomst zelfstandige woonruimte van Kennemer Wonen (versie 1 april 2015) van toepassing.
2.2.
In 2019/2020 hebben partijen contact gehad over een aantal klachten van [eisers] over de staat van de woning. Kennemer Wonen heeft verschillende werkzaamheden laten uitvoeren.
2.3.
Op 19 juni 2021 heeft [eisers] aan Kennemer Wonen gemaild dat de vloerbekleding beschadigd en bevuild is, het schoonmaakbedrijf zijn handen daar niet aan wilde branden en de wc overloopt als het stevig regent. Kennemer Wonen heeft hierop gereageerd dat het schoonmaakbedrijf dat niet wilde omdat [eisers] had gedreigd met een aansprakelijkstelling voor schade en dat de overstroming te wijten was aan noodweer waarvan heel [woonplaats] last had. Nadat [eisers] had gemaild dat hij het hiermee niet eens is, heeft Kennemer Wonen op 29 juni 2021 aan [eisers] gemaild dat de afgesproken werkzaamheden zijn afgerond.
2.4.
Op verzoek van [eisers] heeft op 4 april 2022 een gesprek tussen partijen plaatsgevonden. Besproken is dat [eisers] een andere woning wil omdat de gehuurde woning onbewoonbaar is. Kennemer Wonen heeft daarmee niet ingestemd.
2.5.
Op 8 juli 2022 heeft de (huidige) gemachtigde van [eisers] aan Kennemer Wonen gemaild dat de maat vol is en er met spoed een oplossing moet komen. Het huurgenot van [eisers] wordt aangetast en hun gezondheid en veiligheid staat op het spel. Alle gebreken moeten worden hersteld, de schade van [eisers] moet worden gecompenseerd en er moet een korting op de huurprijs komen met terugwerkende kracht vanaf het begin van de huurovereenkomst.
2.6.
Op 30 september 2022 heeft Kennemer Wonen opdracht aan De Bie Rioolservice B.V. (hierna: De Bie) gegeven om de riolering te herstellen naar aanleiding van de melding van [eisers] over terugkerende toiletverstopping.
2.7.
Op verzoek van [eisers] heeft Kennemer Wonen een bouwkundig onderzoek laten verrichten door Perfectkeur B.V. Het onderzoek heeft plaatsgevonden op 12 oktober 2022. In de Rapportage bouwkundig onderzoek van 18 oktober 2022 (hierna: het rapport) zijn de bevindingen als volgt samengevat:
“De woning is niet onbewoonbaar, wel zijn er gebreken welke op zeer korte termijn opgelost moeten worden.De rioolproblematiek is het grootste probleem tezamen met het niet goed functioneren van de cv-installatie.Overige gebreken worden hieronder opgesomd en toegelicht.”De directe kosten zijn in het rapport begroot op € 5.100,00.
“De woning is niet onbewoonbaar, wel zijn er gebreken welke op zeer korte termijn opgelost moeten worden.De rioolproblematiek is het grootste probleem tezamen met het niet goed functioneren van de cv-installatie.Overige gebreken worden hieronder opgesomd en toegelicht.”De directe kosten zijn in het rapport begroot op € 5.100,00.
2.8.
De Bie heeft de riolering op 18 november 2022 onderzocht. Op 15 december 2022 zijn er werkzaamheden verricht.
2.9.
In november 2022 heeft KernBouw B.V. de mechanische ventilatie vervangen.
2.10.
Op 18 november 2022 heeft [eisers] geklaagd over een lekkage aan het dak. Kennemer Wonen heeft op 15 december 2022 opdracht aan KernBouw gegeven om de lekkage te verhelpen. KernBouw wilde op 15 december 2022 de werkzaamheden verrichten maar werd niet toegelaten door [eisers] .
2.11.
Na de dagvaarding heeft Kennemer Wonen een aantal van de in het rapport genoemde werkzaamheden uit laten voeren.
3.De vordering
3.1.
[eisers] vordert (samengevat) dat de kantonrechter:
i) Kennemer Wonen veroordeelt tot herstel van alle in het rapport benoemde gebreken (zoals nader omschreven in randnummer 23 van de dagvaarding) binnen vier weken en met een dwangsom,
ii) overgaat tot een huurprijsvermindering vanaf 30 oktober 2019 of 1 juli 2022 tot nihil of 50%, en
iii) Kennemer Wonen veroordeelt tot betaling van € 20.000,00 aan schadevergoeding binnen acht dagen.
i) Kennemer Wonen veroordeelt tot herstel van alle in het rapport benoemde gebreken (zoals nader omschreven in randnummer 23 van de dagvaarding) binnen vier weken en met een dwangsom,
ii) overgaat tot een huurprijsvermindering vanaf 30 oktober 2019 of 1 juli 2022 tot nihil of 50%, en
iii) Kennemer Wonen veroordeelt tot betaling van € 20.000,00 aan schadevergoeding binnen acht dagen.
3.2.
[eisers] legt aan de vordering ten grondslag – kort weergegeven – dat de woning diverse gebreken heeft en Kennemer Wonen deze moet verhelpen. De gebreken tasten het huurgenot van [eisers] in ernstige mate aan en leveren een onveilige woonsituatie op, te meer omdat zowel de heer als mevrouw [eisers] chronisch ziek zijn en intensieve zorg behoeven. Ondanks de noodkreten van [eisers] heeft Kennemer Wonen de gebreken niet hersteld.
3.3.
Daarnaast heeft [eisers] recht op huurprijsvermindering vanaf het eerste moment van melden (30 oktober 2019) of over de vervaltermijn van zes maanden voor het indienen van de dagvaarding.
3.4.
[eisers] heeft ook recht op een vergoeding van de schade die [eisers] als gevolg van de gebreken in de woning (meer specifiek het handelen van Kennemer Wonen in verband met deze gebreken) heeft geleden. Het betreft materiële schade begroot op € 10.000,00 en immateriële schade van € 10.000,00.
4.Het verweer
4.1.
Kennemer Wonen betwist de vordering. Zij voert aan – samengevat – dat vanaf het begin van de verhuur sprake was van opleverpunten en klachten van [eisers] die Kennemer Wonen heeft opgepakt en (deels uit coulance) verholpen. Er is geen sprake van gebreken op grond waarvan [eisers] niet het huurgenot heeft dat hij bij aanvang van de huurovereenkomst mocht verwachten. Voor zover sprake is van gebreken, heeft Kennemer Wonen de door Perfectkeur direct en op termijn geadviseerde werkzaamheden al verholpen. Ook is Kennemer Wonen bereid direct herstelwerkzaamheden te verrichten als nog sprake is van gebreken. Kennemer Wonen maakt daarom bezwaar tegen de dwangsom.
4.2.
Kennemer Wonen voert daarnaast aan dat de eventuele gebreken geen substantiële vermindering van het huurgenot opleveren. Kennemer Wonen betwist dat een huurprijsvermindering tot nihil of 50% gerechtvaardigd is. Kennemer Wonen betwist ook de door [eisers] gestelde ingangsdatum.
4.3.
Kennemer Wonen voert verder verweer tegen de schadevergoedingen. Daarvoor bestaat geen grondslag. [eisers] heeft het bestaan en de omvang van de schade en het causaal verband niet aangetoond. [eisers] heeft niet voldaan aan zijn schadebeperkingsplicht.
5.De beoordeling
5.1.
De kantonrechter moet beoordelen of sprake is van een (of meer) gebrek(en) in de woning die door Kennemer Wonen moet(en) worden hersteld en die een huurprijsvermindering rechtvaardigen. De kantonrechter beantwoordt deze vraag ontkennend en licht dat hierna toe.
De uitgangspunten
5.2.
De kantonrechter stelt het volgende voorop.
5.3.
Een gebrek is een staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft. [1] De huurder mag in ieder geval verwachten dat de verhuurde zaak de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik (als woonruimte) daarvan nodig zijn en waarvan hij de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen. De verhuurder is verplicht op verlangen van de huurder gebreken te verhelpen, tenzij dit onmogelijk is of uitgaven vereist die in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs niet van de verhuurder zijn te vergen. [2] Deze verplichting geldt niet ten aanzien van de kleine herstellingen tot het verrichten waarvan de huurder verplicht is. [3]
5.4.
Het recht op huurprijsvermindering bestaat als er een gebrek is dat leidt tot vermindering van het woongenot. De huurprijsvermindering geldt alleen voor de periode dat er sprake is van genotsvermindering, dus totdat het gebrek is verholpen. [4] Voor een aanspraak op huurprijsvermindering moet de vermindering van huurgenot van voldoende betekenis zijn om de gedeeltelijke ontbinding en haar gevolgen te rechtvaardigen. Niet ieder wissewasje geeft recht op vermindering van de huurprijs.
5.5.
Het is aan de huurder om te stellen, voldoende te onderbouwen en zo nodig te bewijzen 1) dat sprake is van een gebrek dat voor rekening van de verhuurder komt en dat zorgt voor verminderd huurgenot; 2) dat - en wanneer - de huurder dit gebrek bij de verhuurder heeft gemeld; en 3) dat dit gebrek zo ernstig is dat het huurgenot daardoor substantieel is verminderd. Het is vervolgens aan de verhuurder om te stellen, voldoende te onderbouwen en zo nodig te bewijzen dat en wanneer zij het gebrek heeft verholpen.
5.6.
[eisers] stelt dat op basis van het rapport sprake is van een zestal gebreken. [5] De kantonrechter is het met Kennemer Wonen eens dat [eisers] het rapport verkeerd leest. De gestelde gebreken blijken niet (voldoende) uit het rapport. In dit verband is van belang dat [eisers] zich baseert op het rapport en stelt dat de genoemde gebreken daaruit blijken zonder het rapport concreet toe te lichten. Hoewel het niet de taak van de kantonrechter is om in het dossier te spitten en eventuele relevante passages in het rapport op te speuren [6] , heeft de kantonrechter dat wel gedaan. De kantonrechter komt op basis daarvan tot het volgende oordeel.
Geen gebrek aan het dak
5.7.
[eisers] stelt dat het dak slecht is (o.a. beschadigde en niet goed aansluitende dakpannen, waterkerende voorziening tussen gevel en dakaanbouw is onvoldoende), waardoor het dak (bij al dan niet hevige regenval) lekt, met alle gevolgen van dien waaronder een te hoog vochtgehalte in de woning.
5.8.
Kennemer Wonen betwist dat sprake is van een slecht dak met als gevolg dat het dak lekt en er een te hoog vochtgehalte in de woning is. Kennemer Wonen voert aan dat geen sprake is van gebreken maar van preventieve werkzaamheden om het risico op vocht in de dakconstructie en potentiële lekkages te voorkomen en dat ten tijde van de inspectie geen sprake was van lekkages en vocht.
5.9.
De kantonrechter oordeelt dat [eisers] onvoldoende heeft onderbouwd dat sprake is van een gebrek aan het dak. Uit het rapport blijkt niet dat het dak lekt en/of dat er een te hoog vochtgehalte in de woning is. Wel is er sprake van scheef liggende en beschadigde dakpannen en een onvoldoende waterkerende voorziening, maar die punten zijn niet aan te merken als een gebrek. In het rapport bij foto 7, 8 en 9 wordt namelijk alleen maar geadviseerd deze punten te herstellen ter voorkoming van lekkage en om de waterdichtheid van het dak te optimaliseren. Uit de e-mail van [eisers] van 20 april 2023 blijkt dat het lood inmiddels is hersteld en de dakpannen zijn teruggelegd. Volgens [eisers] is het dak nog steeds niet goed, maar dat blijkt nergens uit. De kantonrechter kan op basis van de door [eisers] ter zitting getoonde foto’s van het lood niet vaststellen dat het dak gebrekkig is. Verder is ter zitting gebleken dat de nokvorsten als gevolg van de storm Poly op 5 juli 2023 zijn verschoven. Deze storm was uitzonderlijk. Zonder nadere onderbouwing toont die omstandigheid niet aan dat het dak lek of gebrekkig is. Overigens heeft [eisers] ter zitting bevestigd dat de nokvorsten inmiddels weer recht liggen.
Geen gebrek in de badkamer
5.10.
[eisers] stelt dat er gebreken in de badkamer zijn, waardoor er niet voldoende geventileerd kan worden en sprake is van lekkage en een te hoog vochtgehalte.
5.11.
Kennemer Wonen voert aan dat er alleen vocht in de douchehoek achter het tegelwerk is gemeten en dit geen gebrek is dat leidt tot huurprijsvermindering. Volgens Kennemer Wonen zijn in de vloer geen verhoogde vochtwaardes of lekkage waargenomen en is het advies om het voegwerk tussen de tegels en het kitwerk rond het doucheputje opnieuw aan te brengen, preventief ter voorkoming van gebreken. Dat er niet voldoende geventileerd kan worden blijkt nergens uit, volgens Kennemer Wonen.
5.12.
De kantonrechter oordeelt dat uit het rapport niet blijkt dat er in de badkamer een gebrek aanwezig is waardoor er niet voldoende geventileerd kan worden. De deskundige heeft niet waargenomen dat er sprake is van lekkage en/of een te hoog vochtgehalte in de badkamer. Bij foto 16 merkt hij wel op dat er vocht is gemeten achter het tegelwerk in de douchehoek door het onvoldoende aanwezig zijn van voegwerk tussen de tegels en dat dit voegwerk opnieuw moet worden ingewassen, maar niet duidelijk is wat de vochtwaarde is en of deze een bepaalde grens heeft overschreden. Het rapport biedt dus onvoldoende duidelijkheid. Verder staat bij foto 17 dat er kans op lekkage is door het niet rondom afgekitte doucheputje en dat het advies is om dit kitwerk alsnog aan te brengen. Een kans op lekkage maakt de badkamer niet (zonder meer) gebrekkig. Als niet betwist staat vast dat Kennemer Wonen het kitwerk inmiddels heeft aangebracht. Tot slot staat in het rapport bij foto 18 dat er oude lekkage sporen zijn aangetroffen die volledig droog zijn. Zonder nadere toelichting of onderbouwing toont dit niet aan dat sprake is (geweest) van een (of meer) gebrek(en).
Geen gebrek aan de riolering
5.13.
[eisers] stelt dat er sprake is van ernstige rioolproblematiek: beluchting zwaar onvoldoende, rioollucht, water loopt niet vlot weg in de wasbak, waardoor [eisers] zeer regelmatig te kampen heeft met ‘wc-problemen’, zoals het niet kunnen doorspoelen, overlopen van de toilet, stankoverlast. Een greep uit recente incidenten blijkt volgens [eisers] uit zijn meldingen bij Kennemer Wonen.
5.14.
Kennemer Wonen voert aan dat de hinder zich volgens de deskundige beperkt tot het niet vlot weglopen van het water in de wasbak en af en toe een rioollucht bij het doucheputje en dat dit geen gebrek oplevert. Volgens Kennemer Wonen concludeert de deskundige niet dat de wc niet gebruikt kan worden. De Bie heeft op 18 november 2022 de wc gedemonteerd en met een camera geïnspecteerd tot aan het hoofdriool. Er waren geen bijzonderheden. De Bie concludeerde dat er andere werkzaamheden konden worden verricht om de klacht over de terugkerende toiletverstopping te verhelpen. Er is een stankafsluiter in het doucheputje geplaatst en op 15 december 2022 zijn verder een deel van de standleiding vervangen, de oude afvoer van de wasmachine afgedopt en twee bladvangers in de hemelwaterafvoer geplaatst. Verder is het ontstoppen van een leiding een kleine herstelling die voor rekening van de huurder komt, alles volgens Kennemer Wonen.
5.15.
De kantonrechter overweegt als volgt. Het staat vast dat [eisers] met enige regelmaat klaagt over een rioolverstopping in de aanbouw. In de periode van 27 maart 2023 tot en met 25 juni 2023 gaat het bijvoorbeeld om zes meldingen. Zes meldingen in drie maanden. Dat is veel. Verder staat vast dat Kennemer Wonen [eisers] bij elke melding verwijst naar De Bie, die meestal ter plekke komt en de verstopping van dat moment verhelpt. Dit grote aantal meldingen en de inschakeling van De Bie door Kennemer Wonen vormen een aanwijzing dat de riolering niet goed functioneert. Dat is ook nog het geval sinds de werkzaamheden in december 2022 en na het uitvoeren van de laatste camera-inspectie door De Bie op 19 april 2023.
5.16.
Dat er structureel iets mis is met de riolering betekent niet - zonder meer - dat sprake is van een gebrek dat [eisers] niet hoeft te verwachten of niet aan hem is toe te rekenen. Het rapport biedt daarvoor onvoldoende onderbouwing. De deskundige zegt namelijk niets over een verstopping van het toilet of de riolering en de eventuele oorzaak daarvan. De deskundige constateert wel bij foto 19 dat de beluchting zwaar onvoldoende is: bij het openzetten van kranen begint het direct te borrelen in de sifons bij andere sanitaire voorzieningen. Bij foto 20 staat dat door dit probleem er een rioollucht uit het afvoerputje ontstaat. En bij foto 21 staat dat ook het water niet vlot wegloopt bij de wasbak in de aanbouw. De deskundige noemt geen verdere oorzaken of kosten en verwijst naar het onderzoek dat De Bie eind oktober zou uitvoeren. Met het rapport heeft [eisers] het gestelde gebrek dus onvoldoende onderbouwd.
5.17.
Kennemer Wonen voert aan dat De Bie in november / december 2022 de riolering heeft onderzocht en een aantal werkzaamheden heeft uitgevoerd en op 19 april 2023 een camera-inspectie heeft uitgevoerd en daarbij geen lekkage of gebreken aan de riolering heeft geconstateerd. [eisers] heeft hiertegenover onvoldoende onderbouwd dat (ook daarna nog) sprake is van een gebrekkige riolering. [eisers] heeft ter zitting gesteld dat de medewerkers van De Bie zeggen dat er een probleem met het riool is, zij geen opdracht krijgen van Kennemer Wonen om het te herstellen en hierover niet kunnen of mogen verklaren, maar die stelling is niet onderbouwd. Volgens [eisers] ter zitting sluit de riolering niet aan op het gemeente riool, is de overgang van het huis naar het riool een probleem en is de riolering verzakt, maar dat blijkt nergens uit. De ter zitting getoonde foto’s van de regenpijp en het roostertje waaruit prut komt, tonen het gestelde gebrek aan de riolering niet aan.
5.18.
Hierbij is van belang dat Kennemer Wonen zich op het bewonersgedrag van [eisers] beroept. Volgens Kennemer Wonen is met het riool niets mis en ontstaan de verstoppingen in de pot, omdat het toilet niet gebruikt wordt hoe het zou moeten. Gezien deze betwisting door Kennemer Wonen had het op de weg van [eisers] gelegen om nader te onderbouwen dat de riolering gebrekkig is en om bijvoorbeeld het verband tussen zijn woongedrag en de verstoppingen te weerleggen. Dit geldt te meer omdat het schoonhouden en ontstoppen van een afvoer of riolering een kleine herstelling is die voor rekening van de huurder komt zoals Kennemer Wonen terecht betoogt. [eisers] had zijn stelling bijvoorbeeld kunnen onderbouwen met een aanvullend rapport van de deskundige van Perfectkeur of een offerte van een ander rioleringsbedrijf over de oorzaak van de verstoppingen, de aansluiting van de riolering op het gemeenteriool, de onvoldoende beluchting en/of het niet vlot weglopen van het water bij de wasbak in de aanbouw. Maar dat heeft hij niet gedaan.
Geen gebrek aan de cv-installatie
5.19.
[eisers] stelt dat sprake is van een slecht functionerende cv-installatie waardoor de temperatuurregulatie in de woning onvoldoende functioneert, waardoor [eisers] regelmatig in de kou zit en geconfronteerd wordt met hoge energiekosten.
5.20.
Kennemer Wonen voert aan dat de cv-installatie niet gebrekkig is. De deskundige concludeert niet dat deze slecht functioneert. Er is alleen maar geadviseerd om de ketel te laten vervangen. Dat een radiatorknop moet worden hersteld betekent niet dat de cv-installatie niet goed functioneert. De deskundige concludeert ook niet dat de temperatuurregulatie in de woning onvoldoende functioneert, volgens Kennemer Wonen.
5.21.
De kantonrechter kan uit het rapport niet afleiden dat sprake is van een gebrekkige cv-installatie. Bij foto 23 staat dat de cv-ketel van bouwjaar 2009 en dus al op leeftijd is, maar ook dat de ketel wel voldoende is onderhouden. De deskundige adviseert omdat er “
volgens de bewoners problemen met de ketel [zijn], waardoor deze niet werkt zoals hij moet werken” om de ketel te vervangen en het systeem goed in te regelen. Maar dat er problemen met de ketel of installatie zijn en welke problemen of in welke mate, is niet concreet onderbouwd. Bij foto 24 staat dat er bij minimaal een radiator is vastgesteld dat de radiatorknop niet bedienbaar is en dat dit moet worden verholpen, maar dat wil niet zeggen dat de cv-installatie gebrekkig is. Verder staat bij foto 26 (die op de mechanische ventilatie ziet) dat er ten tijde van de inspectie veel vocht op zolder was als gevolg van een niet goed functionerende cv-ketel en onvoldoende ventilatie en dat dit vocht probleem zal verdwijnen als de cv-ketel weer goed functioneert en de ventilatieroosters vaker openstaan. Dat, waarom en in hoeverre de cv-ketel niet goed functioneert blijkt niet uit het rapport. Hiermee heeft [eisers] dus onvoldoende onderbouwd dat sprake is van een gebrek aan de cv-installatie.
volgens de bewoners problemen met de ketel [zijn], waardoor deze niet werkt zoals hij moet werken” om de ketel te vervangen en het systeem goed in te regelen. Maar dat er problemen met de ketel of installatie zijn en welke problemen of in welke mate, is niet concreet onderbouwd. Bij foto 24 staat dat er bij minimaal een radiator is vastgesteld dat de radiatorknop niet bedienbaar is en dat dit moet worden verholpen, maar dat wil niet zeggen dat de cv-installatie gebrekkig is. Verder staat bij foto 26 (die op de mechanische ventilatie ziet) dat er ten tijde van de inspectie veel vocht op zolder was als gevolg van een niet goed functionerende cv-ketel en onvoldoende ventilatie en dat dit vocht probleem zal verdwijnen als de cv-ketel weer goed functioneert en de ventilatieroosters vaker openstaan. Dat, waarom en in hoeverre de cv-ketel niet goed functioneert blijkt niet uit het rapport. Hiermee heeft [eisers] dus onvoldoende onderbouwd dat sprake is van een gebrek aan de cv-installatie.
5.22.
[eisers] verwijst daarnaast naar het “
bewijs van de hoge energiekosten (…) als gevolg van de gebrekkige verwarming in de woning” [7] maar licht dat verder niet toe. Het betreft een aantal maandelijkse energierapporten van Vattenfall. Zonder nadere toelichting valt hieruit niet af te leiden dat de cv-installatie een gebrek heeft, zoals Kennemer Wonen terecht betoogt. Daarbij komt dat Kennemer Wonen onweersproken heeft aangevoerd dat uit het onderzoek van Feenstra naar de capaciteit van de cv-installatie in september 2019 bleek dat de cv-installatie voldeed maar geadviseerd werd om vier radiatoren te vervangen en een extra radiator te plaatsen en de warmwaterleiding van de cv-ketel naar de aanbouw te vervangen en zij daartoe opdracht heeft gegeven aan Feenstra. [eisers] heeft hier onvoldoende tegenover gesteld. Uit niets blijkt dat de cv-installatie onvoldoende warmte-afgifte levert of een adequate verwarming anderszins niet mogelijk is.
bewijs van de hoge energiekosten (…) als gevolg van de gebrekkige verwarming in de woning” [7] maar licht dat verder niet toe. Het betreft een aantal maandelijkse energierapporten van Vattenfall. Zonder nadere toelichting valt hieruit niet af te leiden dat de cv-installatie een gebrek heeft, zoals Kennemer Wonen terecht betoogt. Daarbij komt dat Kennemer Wonen onweersproken heeft aangevoerd dat uit het onderzoek van Feenstra naar de capaciteit van de cv-installatie in september 2019 bleek dat de cv-installatie voldeed maar geadviseerd werd om vier radiatoren te vervangen en een extra radiator te plaatsen en de warmwaterleiding van de cv-ketel naar de aanbouw te vervangen en zij daartoe opdracht heeft gegeven aan Feenstra. [eisers] heeft hier onvoldoende tegenover gesteld. Uit niets blijkt dat de cv-installatie onvoldoende warmte-afgifte levert of een adequate verwarming anderszins niet mogelijk is.
Geen gebrek aan het ventilatiesysteem in de woning
5.23.
[eisers] stelt dat het ventilatiesysteem in de woning onvoldoende functioneert. [eisers] licht deze stelling niet toe en verwijst in algemene zin naar het rapport.
5.24.
Kennemer Wonen voert aan dat de deskundige concludeert dat de ventilatieroosters niet openstonden tijdens het onderzoek en dit aan de huurder is. Volgens Kennemer Wonen heeft [eisers] op 11 november 2022 gemeld dat de afstandsbediening van de mechanische ventilatie defect was en is het systeem vervolgens vervangen omdat de onderdelen niet verkrijgbaar waren.
5.25.
De kantonrechter oordeelt dat van een gebrek geen sprake is. In het rapport staat bij foto 26 (zoals gezegd) dat er ten tijde van de inspectie veel vocht op zolder was als gevolg van een niet goed functionerende cv-ketel en onvoldoende ventilatie en dat dit vocht probleem zal verdwijnen als de cv-ketel weer goed functioneert en de ventilatieroosters vaker openstaan. Bij foto 27 staat dat de roosters in de gevels boven de ruiten dus open moeten staan en dat dit tijdens de inspectie niet het geval is “
om de eerder beschreven reden”. Het is de kantonrechter niet duidelijk welke reden de deskundige hier bedoelt. Wel staat bij foto 28 dat de schimmelvorming boven de douche te wijten is aan onvoldoende ventilatie en: “
Aangezien de middelen wel aanwezig zijn, zou de oplossing waarschijnlijk bij de bewoners zelf liggen.” Hieruit volgt niet dat sprake is van een gebrekkig ventilatiesysteem, maar wel dat sprake is van een aan [eisers] toe te rekenen omstandigheid. Op de zitting heeft [eisers] gesteld dat de ventilatieroosters dicht staan omdat hij het niet warm krijgt in de badkamer als het buiten koud is terwijl dat in verband met de handicap van mevrouw [eisers] nodig is. Deze omstandigheid, hoe vervelend ook, betreft [eisers] persoonlijk en kan hij daarom niet aan Kennemer Wonen tegenwerpen. Uit het rapport blijkt dat er een voldoende mogelijkheid tot ventilatie is. Van een gebrek is geen sprake.
om de eerder beschreven reden”. Het is de kantonrechter niet duidelijk welke reden de deskundige hier bedoelt. Wel staat bij foto 28 dat de schimmelvorming boven de douche te wijten is aan onvoldoende ventilatie en: “
Aangezien de middelen wel aanwezig zijn, zou de oplossing waarschijnlijk bij de bewoners zelf liggen.” Hieruit volgt niet dat sprake is van een gebrekkig ventilatiesysteem, maar wel dat sprake is van een aan [eisers] toe te rekenen omstandigheid. Op de zitting heeft [eisers] gesteld dat de ventilatieroosters dicht staan omdat hij het niet warm krijgt in de badkamer als het buiten koud is terwijl dat in verband met de handicap van mevrouw [eisers] nodig is. Deze omstandigheid, hoe vervelend ook, betreft [eisers] persoonlijk en kan hij daarom niet aan Kennemer Wonen tegenwerpen. Uit het rapport blijkt dat er een voldoende mogelijkheid tot ventilatie is. Van een gebrek is geen sprake.
Geen gebrek wegens tuinverzakking
5.26.
[eisers] stelt dat sprake is van een tuinverzakking, waardoor in de tuin sprake is van een gevaarlijke situatie.
5.27.
Kennemer Wonen betwist dat sprake is van een gebrek. Volgens Kennemer Wonen is de riolering in orde en is het egaliseren van een tuin en opbrengen van aarde (zoals bij eventuele verzakkingen) onderhoud dat voor rekening van huurder komt op grond van het Besluit kleine herstellingen.
5.28.
De kantonrechter kan op basis van het dossier niet vaststellen dat sprake is van een gebrek. Bij foto 30 staat dat de tuin is verzakt en dat dit mogelijk komt door een defect aan het riool dat onder de tuin doorloopt. Volgens de deskundige kan er een sinkhole ontstaan als er een scheurtje in de pijp zit en is dit een gevaarlijke situatie. Hij adviseert dan ook om dit deel open te graven en de situatie te herstellen. De deskundige noemt dus alleen maar een mogelijke oorzaak van de tuinverzakking. Dat de tuin daadwerkelijk door een defect aan het riool is verzakt, blijkt niet uit het rapport en staat dus niet vast. [eisers] heeft de mate of ernst van de tuinverzakking ook niet verder onderbouwd. Dat had hij tegenover het verweer van Kennemer Wonen wel moeten doen. Te meer omdat tuinonderhoud voor zijn rekening komt en het egaliseren van de tuin en het opbrengen van teelaarde kleine herstellingen zijn die in beginsel ook voor rekening van de huurder komen. [eisers] heeft onvoldoende onderbouwd dat sprake is van een gebrek of grootschalig onderhoud aan de tuin dat voor rekening van Kennemer Wonen komt. [8]
Tussenconclusie: geen herstel en geen huurprijsvermindering
5.29.
[eisers] heeft geen andere concrete gebreken gesteld dan de hiervoor besproken zes gebreken. De tussenconclusie is dan ook dat er geen sprake is van een gebrek. Omdat [eisers] zijn vordering op alle onderdelen onvoldoende heeft onderbouwd, is er geen reden voor een bezichtiging ter plaatse of bewijsopdracht.
5.30.
De kantonrechter zal de vordering tot herstel en huurprijsvermindering afwijzen.
5.31.
Daarmee komt de kantonrechter toe aan de vraag of Kennemer Wonen schade aan [eisers] moet vergoeden. De kantonrechter beantwoordt deze vraag ontkennend en licht dat hierna toe.
De vordering van de materiële en immateriële schade is onvoldoende onderbouwd
5.32.
[eisers] stelt dat hij materiële en immateriële schade heeft geleden door de gebreken, het verminderde huurgenot en het handelen van Kennemer Wonen en door haar ingeschakelde derden in het kader van deze kwestie.
5.33.
Zoals hiervoor is overwogen, is geen sprake van een gebrek dat moet worden hersteld of een huurprijsvermindering rechtvaardigt. Van een tekortkoming van Kennemer Wonen op grond waarvan zij schadeplichtig is, is dan ook niet gebleken. Wel zijn werkzaamheden in de woning verricht wat volgens [eisers] heeft geleid tot schade. Ondanks de gemotiveerde betwisting door Kennemer Wonen heeft [eisers] nagelaten deze schade nader te onderbouwen. De verwijzing van [eisers] naar productie 14 (zonder toelichting) volstaat niet tegenover de betwisting door Kennemer Wonen. [eisers] heeft in verband met de immateriële schade ook niet onderbouwd dat, of in hoeverre, er aan zijn zijde sprake is van een aantasting in de persoon. Dat er sprake is (geweest) van klachten over en problemen met het gehuurde, is daarvoor niet voldoende. Ook heeft [eisers] (de hoogte van) de gevorderde materiële en immateriële schade(posten) niet nader toegelicht en onderbouwd en daarmee onvoldoende aanknopingspunten gegeven om de schade eventueel te schatten. Bovendien heeft hij het beroep van Kennemer Wonen op de schadebeperkingsplicht van [eisers] onbesproken gelaten.
5.34.
De conclusie is dat de kantonrechter deze vordering van [eisers] zal afwijzen.
Tot slot
5.35.
De proceskosten komen voor rekening van [eisers] , omdat hij ongelijk krijgt.
6.De beslissing
De kantonrechter:
6.1.
wijst de vordering af;
6.2.
veroordeelt [eisers] tot betaling van de proceskosten, die tot en met vandaag voor Kennemer Wonen worden vastgesteld op een bedrag van € 1.058,00 aan salaris van de gemachtigde van Kennemer Wonen;
6.3.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. I.H. Lips en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.
De griffier De kantonrechter