Uitspraak
30 november 1990
Eerste Kamer
Nr. 14.012
SK
Eerste Kamer
Nr. 14.012
SK
Hoge Raad der Nederlanden
Arrest
in de zaak van:
R.K. WONINGBOUWVERENIGING ST. JOZEF ,
gevestigd te Gouda ,
gevestigd te Gouda ,
EISERES tot cassatie,
advocaat: Jhr.Mr. J.L.R.A. Huydecoper,
t e g e n
[verweerster] ,
wonende te [woonplaats] ,
wonende te [woonplaats] ,
VERWEERSTER in cassatie, advocaat: Mr. R.F. Thunnissen.
1. Het geding in feitelijke instanties
Verweerster in cassatie - verder te noemen [verweerster] - heeft tezamen met de bewonersvereniging De Hoefs , gevestigd te Gouda , bij exploot van 21 december 1984 eiseres tot cassatie - verder te noemen St. Jozef - gedagvaard voor de Kantonrechter te Gouda en gevorderd een verklaring voor recht - kort gezegd - dat:
I. de verzakking van de tuin en het terras van [verweerster] woning is aan te merken als een gebrek in de zin van de wet en dat St. Jozef gehouden is haar schadeloos te stellen indien daaruit enig nadeel opkomt;
II. het tot de onderhoudsverplichting van St. Jozef behoort te zorgen voor tijdige ophoging van de tuin en het terras van de woning van [verweerster] , waarbij St. Jozef de benodigde grond dient te leveren en dient te zorgen voor de verspreiding van die grond en herinrichting van de tuin en het terras.
Nadat St. Jozef tegen de vordering verweer had gevoerd, heeft de Kantonrechter bij tussenvonnis van 16 januari 1986 de bewonersvereniging De Hoefs in haar vordering niet ontvankelijk verklaard en - alvorens nader te beslissen - een descente bepaald en een comparitie van partijen bevolen.
Nadat de descente en de comparitie waren gehouden, heeft de Kantonrechter bij eindvonnis van 28 augustus 1986 voor recht verklaard dat het tot de onderhoudsverplichting van St. Jozef behoort te zorgen voor tijdige ophoging van de tuin en het terras behorend bij de woning van [verweerster] , waarbij St. Jozef de benodigde grond dient te leveren en voor verspreiding daarvan dient te zorgen, met ontzegging van het meer of anders gevorderde.
Tegen beide vonnissen heeft St. Jozef hoger beroep ingesteld bij de Rechtbank te Rotterdam, waarna [verweerster] incidenteel hoger beroep heeft ingesteld.
Bij vonnis van 11 november 1988 heeft de Rechtbank onder verbetering van gronden beide bestreden vonnissen bekrachtigd.
Het vonnis van de Rechtbank is aan dit arrest gehecht.
2. Het geding in cassatie
Tegen het vonnis van de Rechtbank heeft St. Jozef beroep in cassatie ingesteld. De cassatiedagvaarding is aan dit arrest gehecht en maakt daarvan deel uit.
[verweerster] heeft geconcludeerd tot verwerping van het beroep.
De zaak is voor partijen toegelicht door hun advocaten.
De conclusie van de Advocaat-Generaal Asser strekt tot verwerping van het beroep.
De conclusie is aan dit arrest gehecht.
3. Beoordeling van het middel
3.1 In cassatie kan van het volgende worden uitgegaan.
Sinds 1975 verhuurt St. Jozef aan [verweerster] de woning aan de [a-straat 1] te [woonplaats] . Ten gevolge van de bodemgesteldheid in en rond [woonplaats] verzakt de bodem rondom de onderheide woningen voortdurend; aldus zijn ook de tuin en het terras behorende bij de woning van [verweerster] weggezakt.
Bij haar bestreden vonnis heeft de Rechtbank, evenals de Kantonrechter, geoordeeld dat het tot de ingevolge art. 1587 lid 2 BW Pro op St. Jozef als verhuurster rustende onderhoudsverplichting behoort om te zorgen voor tijdige ophoging van de tuin en het terras, waarbij zij de benodigde grond dient te leveren en voor verspreiding van die grond dient te zorgen.
Tegen dit oordeel keert zich het middel, waarvan onderdeel 1 geen, en onderdeel 2 geen zelfstandige klacht behelst.
3.2 Onderdeel 5 van het middel komt op tegen de verwerping door de Rechtbank van het verweer van St. Jozef , volgens hetwelk door gebruik te [woonplaats] de verplichting tot ophoging van tuin en terras is komen te rusten op de huurder, waarbij grond eventueel beschikbaar kan worden gesteld door de verhuurder.
De Rechtbank overweegt dat verweer aldus te hebben begrepen dat het een beroep doet op het plaatselijk gebruik bedoeld in art. 1619 lid 2 BW Pro. Voor zover het onderdeel ervan uitgaat dat St. Jozef zich in meer algemene zin zou hebben beroepen op het gebruik - te weten in die zin dat het gebruik (plaatselijk of anderszins) te dezen zou derogeren aan de regels van aanvullend recht van art. 1586 (aanhef en sub 2o), art. 1587 lid 2 en Pro art. 1619 BW Pro - stuit het daarop af dat de lezing van de gedingstukken is voorbehouden aan de Rechtbank als rechter die over de feiten oordeelt.
Het onderdeel verwijt de Rechtbank een onjuiste uitleg te hebben gegeven aan het bepaalde in art. 1619 BW Pro door ervan uit te gaan dat het in deze bepaling bedoelde plaatselijk gebruik niet kan meebrengen dat onderhoudswerkzaamheden die naar hun aard niet als "geringe en dagelijkse reparatiën" in de zin van die bepaling kunnen gelden, nochtans als zodanig moeten worden aangemerkt.
Dit verwijt treft geen doel. Naar uit bewoording en ontstaansgeschiedenis - als weergegeven onder 2.4 en 2.5 in de conclusie van het Openbaar Ministerie - valt af te leiden, moet de bepaling aldus worden verstaan dat het daarin bedoelde plaatselijk gebruik slechts onder de categorie "geringe en dagelijkse reparatiën" vermag te brengen die werkzaamheden welke zich naar hun aard daartoe lenen. Het onderdeel faalt dus.
3.3 Blijkens het vorenoverwogene gaan de onderdelen 6 en 7 van het middel uit van een onjuiste lezing van het bestreden vonnis en missen dus feitelijke grondslag.
3.4 Onderdeel 3 gaat ervan uit - samengevat weergegeven - dat een verhuurder niet gehouden is tot het verrichten van onderhoudswerkzaamheden welke een onevenredige financiële belasting voor hem zouden betekenen in die zin dat van hem, gezien de geringe hoogte van zijn huuropbrengst, redelijkerwijs niet kan worden verlangd de aan die werkzaamheden verbonden uitgaven voor zijn rekening te nemen. Ten onrechte, aldus het onderdeel, is de Rechtbank voorbijgegaan aan het verweer van St. Jozef dat de kosten gemoeid met de onderhavige ophogingswerkaamheden een zodanige onevenredige financiële belasting voor haar zouden meebrengen.
Het onderdeel mist feitelijke grondslag, aangezien St. Jozef , naar de kennelijke en niet onbegrijpelijke lezing door de Rechtbank van de gedingstukken, een verweer als evenbedoeld niet heeft gevoerd.
3.5 Onderdeel 4 verwijt de Rechtbank van een onjuiste rechtsopvatting te zijn uitgegaan, althans haar vonnis ontoereikend te hebben gemotiveerd door ten aanzien van de vraag of St. Jozef tot de onderhavige ophogingswerkzaamheden gehouden is, niet in haar oordeelsvorming te betrekken de stelling van St. Jozef dat die werkzaamheden naar hun aard niet noodzakelijkerwijze of bij voorkeur door professionele uitvoerders behoeven te worden verricht en individuele huurders als regel een aanzienlijk belang erbij hebben zelf te bepalen of te beïnvloeden hoe die werkzaamheden worden uitgevoerd.
Ook dit onderdeel faalt, aangezien bedoelde omstandigheden niet van betekenis zijn voor de vraag of de werkzaamheden behoren tot de onderhoudsverplichting van de verhuurder.
3.6 Onderdeel 8 tenslotte klaagt dat de Rechtbank, ervan uitgaande dat een structureel noodzakelijke ophoging als de onderhavige behoort tot de ten laste van de verhuurder komende onderhoudsverplichting, ten onrechte een algemeen oordeel zou hebben gegeven, in plaats van te oordelen aan de hand van een afweging van de relevante omstandigheden.
Ook deze klacht wordt tevergeefs voorgesteld, aangezien de Rechtbank geen blijk heeft gegeven van een onjuiste rechtsopvatting, noch in haar motiveringsplicht is tekortgeschoten, door haar bestreden oordeel te doen steunen op de overweging dat de grond gestaag zakt, zodat, wil vermeden worden dat tuinen en terrassen van woningen op den duur onbruikbaar worden en daaraan gebreken als bedoeld in art. 1588 lid 1 BW Pro gaan kleven, de grond met een zekere regelmaat moet worden opgehoogd.
4 Beslissing
De Hoge Raad: verwerpt het beroep;
veroordeelt St. Jozef in de kosten van het geding in cassatie, tot op deze uitspraak aan de zijde van [verweerster] begroot op ƒ 2.875,--, op de voet van art. 57b Rv. te voldoen aan de Griffier.
Dit arrest is gewezen door de president Royer als voorzitter en de raadsheren De Groot, Roelvink, Davids en Heemskerk, en in het openbaar uitgesproken door de raadsheer Hermans op 30 november 1990.