ECLI:NL:RBNHO:2023:5943

Uitspraak

Rechtbank noord-holland

Zittingsplaats Haarlem

Bestuursrecht

zaaknummer: HAA 21/6116

uitspraak van de enkelvoudige kamer van 16 juni 2023 in de zaak tussen

[eiser] , wonende te [woonplaats] , eiser

(gemachtigde: mr. A. Bakker),

het hoofd Gemeentebelastingen Kennemerland Zuid, verweerder.

Procesverloop

Verweerder heeft in een WOZ-beschikking de waarde van de woning [woning] voor het belastingjaar 2021 vastgesteld op € 417.000. In hetzelfde document is ook de aanslag onroerende-zaakbelastingen 2021 bekendgemaakt.

Eiser heeft tegen de beschikkingen bezwaar gemaakt. Bij uitspraak op bezwaar heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.

Eiser heeft daartegen beroep ingesteld. Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.

Eiser heeft een verzoek ingediend bij de rechtbank tot digitale dan wel hybride behandeling van de zaak op zitting. Dit verzoek is door de rechtbank afgewezen, omdat voor dat verzoek geen reden is gegeven. Er zijn geen bijzondere omstandigheden gesteld of gebleken die een dergelijke behandeling rechtvaardigen.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 9 mei 2023 te Haarlem. Eiser is vertegenwoordigd door zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door mr. [naam 1] en [naam 2] (taxateur).

Overwegingen

Feiten

1. De woning van eiser is een rijwoning. De inhoud van de woning is 376 m³ en de oppervlakte van het perceel is 165 m². De woning heeft een dakkapel en een vrijstaande berging/schuur.

2. Eiser is in de bezwaarfase vertegenwoordigd door een andere gemachtigde,
mr. P.L.J.A van Rosmalen van ‘Eerlijke WOZ’. Bij het bezwaarschrift is een taxatierapport gevoegd van taxateur H. van Waveren van ‘Eerlijke WOZ’. In dat rapport is de waarde van de woning op 1 januari 2020 bepaald op € 351.000. In het rapport worden verkoopprijzen van drie vergelijkingsobjecten in dezelfde staat genoemd, te weten [object 1] , [object 2] en [object 3] . In het rapport staat onder meer: “Algemene opmerkingen: Leeftijd keuken Ouder dan 30 jaar (vóór 1991). Leeftijd badkamer Ouder dan 30 jaar (vóór 1991). Beoordeling algehele staat van de woning Gemiddeld.”

3. Tot het dossier behoort een brief van verweerder waarin de ontvangst van het bezwaarschrift wordt bevestigd. Bij die brief is gevoegd het taxatieverslag van de woning. Het dossier bevat geen reactie op de toezending van dat taxatieverslag.

4. Na het hoorgesprek, bij e-mail van 24 augustus 2021, heeft eiser aan verweerder drie foto’s van de keuken, één foto van een douche en inbouwtoilet en één foto van een badkamer met bad gestuurd.

5. Bij het verweerschrift heeft verweerder een waarderapport met een waarde-opbouw (matrix) overgelegd, gemaakt door taxateur [naam 2] , waarin de waarde van de woning op 1 januari 2020 is bepaald op € 425.000. In het waarderapport zijn naast de gegevens van de woning, de verkoopgegevens vermeld van drie referentieobjecten, te weten [object 2] en [object 3] , en [object 4] , alle te [woonplaats] . In de herleiding van de verkoopprijzen zijn kwaliteit, onderhoud, uitstraling, doelmatigheid en voorzieningen op

3 ( voldoende) gesteld ten opzichte van de vergelijkingsobjecten. De iWOZ gegevens van de vergelijkingsobjecten heeft verweerder meegestuurd.

6. Eiser heeft destijds eveneens bezwaar gemaakt tegen de WOZ-waarde van de woning van € 404.000 voor het belastingjaar 2020. In dat kader is op 23 september 2020 een inpandige opname van de woning gedaan. De voor 2020 vastgestelde waarde is bij uitspraak op bezwaar verminderd naar € 391.000 met de motivering “Nader onderzoek in het kader van uw bezwaarschrift heeft uitgewezen dat er bij de waardering van het object onvoldoende rekening is gehouden met interne en externe waardebepalende factoren van het object zoals door u genoemd. Na vergelijkijking met de beschikbare marktgegevens is gebleken dat er sprake is van een onjuiste waardeverhouding ten opzichte van vergelijkbare objecten. Dit betekent dat de waarde van het onderhavige object wordt aangepast.” De vergelijkingsobjecten van dat jaar zijn [object 5] , [object 2] en [object 6] te [woonplaats] .

Geschil

7. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2020.

8. Eiser vindt de vastgestelde waarde te hoog en bepleit een waarde van € 357.000.

9. Verweerder stelt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.

10. Voor het overige verwijst de rechtbank naar de gedingstukken.

Beoordeling van het geschil

De te verstrekken gegevens

11. Eiser beroept zich op artikel 6:17 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb, over terbeschikkingstelling van de op de zaak betrekking hebbende stukken aan de gemachtigde), artikel 7:4, vierde lid, van de Awb (over het kunnen verkrijgen van afschriften van stukken), en op artikel 40, tweede lid, Wet WOZ (over verstrekking van een afschrift van de gegevens die ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde). De klachten behelzen dat verweerder in de bezwaarfase niet heeft voldaan aan de in deze artikelen neergelegde verplichtingen en verbinden hieraan de conclusie dat hierdoor een ongelijkwaardige procespositie is ontstaan en dat het beroep reeds hierom gegrond moet worden verklaard. Verweerder betoogt dat het taxatieverslag is toegezonden en dat daarmee in dit geval waarin eiser geen gebruik heeft gemaakt van het inzagerecht in de bezwaarfase, aan de verplichtingen van genoemde artikelen is voldaan.

12. De rechtbank stelt vast dat in beroep door verweerder het waarderapport is overgelegd met daarin onder meer de matrix met KOUDV-factoren, een schematische weergave van de waardeopbouw, een tabel met afwijkingspercentages per factor-punt en de gehanteerde grondstaffel. In deze zaak zijn door verweerder ook de iWOZ gegevens van de vergelijkingsobjecten en de uitspraak op bezwaar over het jaar 2020 overgelegd. Wat betreft het beroep overweegt de rechtbank dat de waardebepaling daarmee voldoende inzichtelijk is gemaakt door verweerder en dus geen sprake is van een ongelijkwaardige procespositie.

12. Wat betreft de bezwaarfase overweegt de rechtbank als volgt. Het dossier bevat een standaard-bezwaarschrift van de eerste gemachtigde, waarin om allerlei gegevens wordt gevraagd. Het dossier bevat verder geen correspondentie over de te verstrekken gegevens. Hoewel in het verweerschrift staat dat hierover voorafgaand aan de hoorzitting met de toenmalige gemachtigde is gecommuniceerd, is verweerder ter zitting bij de rechtbank hierop teruggekomen en heeft verklaard dat na de toezending van het taxatieverslag de gemachtigde nooit meer om stukken heeft gevraagd. In het hoorverslag staat hierover niets. Op de zitting heeft desgevraagd geen van beide partijen een reactie of gegevens van enige correspondentie kunnen vinden. Er is alleen de mail met de foto’s. Verweerder heeft verklaard dat als die correspondentie er was, dat die dan bij de op de zaak betrekking hebbende stukken zou zijn overgelegd.

14. De vraag wat precies onder de te verstrekken gegevens moet worden verstaan, ligt thans voor aan de Hoge Raad (zie A-G IJzerman 31 januari 2023, ECLI:NL:PHR:2023:130). De rechtbank zal het antwoord op deze vraag in het midden laten. De rechtbank wijst het verzoek van eiser om het beroep gegrond te verklaren vanwege het niet verstrekken van alle gegevens in de bezwaarfase niettemin af, en wel op grond van het volgende. Hierbij stelt de rechtbank voorop dat verweerder deze discussie had kunnen voorkomen door gewoonweg de gevraagde gegevens aan eiser te verstrekken. Aan de andere kant hebben eiser, noch zijn toenmalige gemachtigde gebruik gemaakt van het door verweerder wel geboden inzagerecht voorafgaand aan het horen. Aangezien daarvoor geen reden is gegeven moet worden aangenomen dat zij klaarblijkelijk onvoldoende werkelijke interesse hadden om het dossier te gaan inzien voor de gegevens, maar dat een en ander voornamelijk processuele klachten zou moeten opleveren. Ook in de stukken van het dossier en de verklaringen ter zitting kan de rechtbank immers geen aanknopingspunt vinden dat nadat het taxatieverslag was ontvangen nog specifiek om bepaalde gegevens is verzocht, terwijl het wel op de weg van eiser ligt om verweerder duidelijk te maken dat eiser nog bepaalde, specifieke informatie van hem verlangt (vergelijk Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State 18 juli 2018, ECLI:NL:RVS:2018:2454). Echter, lijkt het er ook niet op dat verweerder bereidwillig was om in de bezwaarfase meer onderliggende waardegegevens te verstrekken dan enkel het taxatieverslag.

15. In die zin kan beide partijen wel iets in hun proceshouding verweten worden. De rechtbank komt daarom tot de slotsom dat, veronderstellenderwijs ervan uitgaande dat verweerder meer gegevens had moeten verstrekken of toezenden dan in de bezwaarfase is gedaan, dit tegenover de handelingen en het nalaten van eiser en diens gemachtigde, niet een dermate grote schending van het zorgvuldigheidsbeginsel zou opleveren dat hieraan het gevolg van een gegrondverklaring van het beroep, of een daar normaliter mee samenhangende proceskostenveroordeling, verbonden moet worden.

De stukken van de WOZ-bepaling van het vorige jaar

16. Eiser beroept zich op artikel 8:42 Awb, waarin staat dat verweerder in beroep alle op de zaak betrekking hebbende stukken moet overleggen. Volgens eiser heeft verweerder dat niet gedaan, omdat de gegevens van de inpandige opname van de woning voor de WOZ-bepaling van het voorgaande belastingjaar 2020 niet zijn overgelegd. De taxateur van verweerder heeft verklaard dat hij destijds van inpandige opnames geen afzonderlijk (basis)document maakte, maar de opmerkingen of foto’s verwerkte in de processtukken van dat jaar. Er is dus geen stuk van die inpandige opname en er is ook niets van die inpandige opname gebruikt bij de waardebepaling voor het huidige jaar, aldus verweerder. Verder vindt verweerder dat geen sprake is van op de zaak betrekking hebbende stukken, omdat het gaat over de waardebepaling in een ander belastingjaar.

17. De rechtbank hecht geloof aan de verklaring van verweerder dat er geen basisdocument van kenmerken of fotobestand is opgesteld naar aanleiding van de inpandige opname en dat er dus geen stuk bestaat dat zou kunnen (en moeten) worden overgelegd. Verder geldt dat een eerder bepaalde WOZ-waarde en de gegevens die daaraan ten grondslag liggen in beginsel niet relevant zijn voor de vaststelling van de thans in geschil zijnde waarde, omdat de WOZ-waarde ieder jaar opnieuw wordt bepaald aan de hand van de verkopen rond de peildatum van dat jaar. Ook in dit geval vindt de rechtbank de waardebepaling van het vorige jaar niet relevant. Met de door verweerder wel ingebrachte uitspraak op bezwaar heeft hij onderbouwd dat de waarde voor het jaar 2020 verlaagd was vanwege onder meer een onjuiste verhouding tot de vergelijkingsobjecten van dat jaar. Twee van de drie in dat taxatieadvies genoemde objecten verschillen van de vergelijkingsobjecten voor het kalenderjaar 2021. De omstandigheid dat de woning ten opzichte van die vergelijkingsobjecten op een lagere waarde was gewaardeerd, zegt dus ook in dit geval niet veel over het kalenderjaar 2021. Het is dus juist dat verweerder zijn verplichtingen van artikel 8:42 Awb niet heeft geschonden. Het is ook niet vereist dat de WOZ-waarde van de woning wiskundig wordt bewezen door de heffingsambtenaar (zie ook hierna over de bewijslast). Daarbij brengt de rechtbank in herinnering dat het waarderen van onroerende zaken geen exacte wetenschap is (vlg. Gerechtshof Den Haag 16 augustus 2022, ECLI:NL:GHDHA:2022:1652 en Gerechtshof Amsterdam 7 december 2021 ECLI:NL:GHAMS:2021:3807).

Verslaglegging horen en motivering uitspraak op bezwaar

18. Ingevolge artikel 7:7 van de Awb wordt van het horen in bezwaar een verslag gemaakt. Op grond van artikel 7:12 van de Awb dient de beslissing op het bezwaar te berusten op een deugdelijke motivering. Eiser stelt dat de uitspraak op bezwaar niet deugdelijk is gemotiveerd, dat hetgeen op de hoorzitting is besproken niet volledig is weergegeven, dat dit in strijd is met het motiveringsbeginsel en dat het beroep daarom gegrond verklaard moet worden. Verweerder stelt dat in de uitspraak op bezwaar met het bijbehorende taxatieadvies voldoende op de grieven zoals in bezwaar en bij het horen is aangevoerd, is gereageerd.

19. De rechtbank is van oordeel dat het motiveringsbeginsel en de artikelen 7:7 en 7:12 van de Awb niet zijn geschonden. Zij stelt vast dat het dossier een verslag van de hoorzitting bevat. Het betoog van eiser dat het hoorverslag samengevat en ‘kort door de bocht’ is, levert geen schending van het recht op, omdat het afdoende is als een hoorverslag een zakelijke of puntsgewijze weergave van het besprokene bevat, waarbij er geen essentiële zaken missen. Eiser heeft in zijn beroepschrift niet gemotiveerd welke informatie hij miste in het hoorverslag en dit is ook niet uit de stukken op te maken, het gaat integendeel om een in meerdere zaken terugkerende, algemene klacht. De uitspraak op bezwaar bevat een afdoende reactie op de klachten die te lezen zijn in het bezwaarschrift en in het hoorverslag en geeft het vereiste inzicht in de gronden van de heroverwogen beslissing.

De waarde van de woning

20. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld, dat wil zeggen dat de door hem vastgestelde waarde niet hoger is dan de (verkoop)waarde in het economische verkeer. Anders dan eiser betoogt, moet verweerder de waarde aannemelijk maken in het licht van hetgeen eiser aanvoert (zie het arrest Oostflakkee van de Hoge Raad van 14 oktober 2005, ECLI:NL:HR:2005:AU4300, ro. 3.2 en 3.3). Het is dus aan eiser om bij betwisting van de waarde stellingen en argumenten aan te voeren die twijfel oproepen over de waarde. Het zal van de aard van de stelling en van de daarbij gegeven onderbouwing afhangen, waarmee verweerder in reactie daarop moet komen, wil hij zijn waarde nog aannemelijk kunnen maken. Het standpunt dat verweerder met bepaalde gegevens over de waarde, zoals foto’s of een inpandige opname moet komen en dat de waarde anders per definitie niet aannemelijk gemaakt is, faalt dan ook.

21. Zowel eiser als verweerder gebruiken als vergelijkingsobject [object 2] en [object 3] . Deze objecten zijn ook naar de rechtbank vindt, voldoende vergelijkbaar. Verder heeft verweerder [object 4] als vergelijkingsobject gebruikt. Hiertegen heeft eiser ingebracht dat dit object een hoekwoning is in plaats van een rijwoning zoals de woning van eiser. Dat het object een stuk kleiner is, namelijk 306 m3 in plaats van 376 m3 en dat de grondstaffel een knik heeft bij 150 m2, terwijl het beter zou zijn om die knik op 100 m2 aan te leggen en dat de knik bij het object nummer [object 4] verkeerd lijkt te zijn toegepast. Verweerder heeft toegelicht dat de berekeningen van de grondwaardes kloppen en dat het gemiddelde van grondgroottes op 150 m2 ligt en dat de staffel daarom vanaf die grootte pas knikt. Verder zijn de woningen in bouwaard goed vergelijkbaar en liggen de opstalwaardes van de twee vergelijkingsobjecten met een vergelijkbare staat van € 232.270 voor 306 m3 ( [object 4] ) en € 231.817 voor 395 m3 ( [object 3] ) in lijn met die van de woning van € 235.943 voor 376 m3, aldus verweerder en kunnen die dus de waarde wel onderbouwen.
De rechtbank is van oordeel dat de empirische onderbouwing van de grondstaffel(knik) van verweerder een goede maatstaf vormt, omdat de WOZ gebaseerd is op werkelijke verkoopcijfers en het voor de hand ligt dat voor een meer dan gemiddelde kavelgrootte relatief minder geld zal worden betaald. Doordat deze maatstaf wordt gebruikt kan dus juist wel vergeleken worden met grotere kavels. Dat eiser vindt dat een knik op een andere plek moet komen heeft hij met niets onderbouwd. De verschillende opstalgroottes van de vergelijkingsobjecten zijn ook niet zozeer afwijkend dat een en ander niet te vergelijken valt en de oploop laat een duidelijke lijn zien die leidt naar de waarde voor eisers opstal. Dat een vergelijkingsobject een hoekwoning is, levert wel een verschil op, maar maakt de woning niet onvergelijkbaar, omdat deze verder qua bouwaard erg op de woning van eiser lijkt en in dezelfde staat verkeert. Eiser heeft geen betere vergelijkingsobjecten gevonden (zie hierna). Verweerder heeft dus vergelijkingsobjecten gebruikt die geschikt zijn om ter vergelijking te kunnen dienen.

22. Er moet dan nog wel voldoende rekening gehouden worden met onderlinge verschillen. Verweerder heeft met de matrix en de toelichting daarop inzichtelijk gemaakt hoe voor de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten is gecorrigeerd. In het waarderapport is geconcludeerd tot een waarde van de woning op de waardepeildatum van
€ 425.000. Vervolgens heeft verweerder de waarde van de woning vastgesteld op € 417.000. Zoals hierboven is overwogen zijn de kavelwaardes op empirische gegevens gebaseerd en liggen de opstalwaardes in lijn met de voor eiser vastgestelde waarde, maar is wel steeds rekening gehouden met grootteverschillen. Hiermee is de waardevaststelling dus goed onderbouwd. Naar het oordeel van de rechtbank kan niet worden gezegd dat onvoldoende rekening is gehouden met de door eiser gestelde gedateerde keuken en badkamer. De door eiser in bezwaar overgelegde foto’s en de iWOZ gegevens van de vergelijkingsobjecten geven geen steun aan het standpunt dat een 3 voor voorzieningen onjuist zou zijn, zoals ook ter zitting is geconstateerd. Wat betreft de door eiser gestelde ontbrekende isolatie, heeft verweerder onweersproken gesteld dat alle vergelijkingsobjecten tot hetzelfde bouwtype als de woning behoren en een overeenkomstig bouwjaar en overeenkomstige bouwkwaliteit hebben. De eventuele invloed van ontbrekende/gebrekkige isolatie is dan ook verdisconteerd in de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten en dus ook in de WOZ-waarde van de woning.

23. Eiser heeft geen onderbouwing gegeven voor de door hem verdedigde waarde van
€ 357.000. Hij heeft verwezen naar een taxatierapport dat zou zijn overgelegd, maar een taxatierapport dat deze waarde noemt, zit niet in het dossier. De rechtbank beschikt uitsluitend over het genoemde taxatierapport van ‘Eerlijke WOZ’ waarbij de waarde van de woning bepaald is op € 351.000, met daarin genoemd drie vergelijkingsobjecten, waaronder ook twee door verweerder gebruikte vergelijkingsobjecten [object 2] en [object 3] . Verweerder heeft deze objecten ook in zijn matrix opgenomen en toegelicht dat deze objecten de waarde van de woning ondersteunen. Zoals hierboven weergegeven is die waarde naar het oordeel van de rechtbank aannemelijk. Eiser heeft in zijn taxatie weliswaar [object 1] opgevoerd, maar verweerder heeft onweersproken gesteld dat deze woning een veel grotere inhoud heeft van 496 m3 en een tweelaagswoning met zadelkap is, en dus een heel ander model dan de woning van eiser. Dit object is dan niet beter te noemen dan het object dat verweerder heeft gebruikt en acht de rechtbank zelfs niet goed vergelijkbaar. Volgens dit rapport van eiser moeten de voorzieningen van de woning op 1 (zeer ondergemiddeld) worden gesteld, hetgeen zou moeten leiden tot een aftrek van ongeveer € 80.000, bij een ongecorrigeerde opstalwaarde van de woning van ongeveer
€ 320.000. Zoals hiervoor reeds is overwogen heeft eiser niet aannemelijk gemaakt dat de voorzieningen van de woning niet op 3 (voldoende) zouden moeten worden gesteld. Een aftrek voor voorzieningen is dus niet aan de orde. De rechtbank ziet in het taxatierapport van eiser dan ook geen reden om te twijfelen aan de juistheid van de door verweerder vastgestelde waarde.

Slotsom

24. Gelet op het bovenstaande heeft verweerder, ook in het licht van al wat eiser heeft aangevoerd, aannemelijk gemaakt dat de vastgestelde waarde van de woning niet te hoog is.

Het beroep dient dan ook ongegrond te worden verklaard.

Beslissing

De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.

Deze uitspraak is gedaan door mr. M. Ferrier, rechter, in aanwezigheid van mr. J.B. Filius, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 16 juni 2023.

griffier rechter

Afschrift verzonden aan partijen op:

Rechtsmiddel

Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na verzending hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312,

1000 BH Amsterdam.

Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.

2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. een dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;

d. de gronden van het hoger beroep.