ECLI:NL:RBNHO:2023:394

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK NOORD-HOLLAND

Handel, Kanton en Insolventie

Zittingsplaats Haarlem

zaaknummer / rolnummer: C/15/333208 / KG ZA 22-542

Vonnis in kort geding van 11 januari 2023

in de zaak van

de publiekrechtelijke rechtspersoon

GEMEENTE ZANDVOORT,

zetelend te Zandvoort,

eiseres,

advocaat mr. P.F.P. Nabben te Haarlem,

tegen

[gedaagde], handelend onder de naam ‘ [restaurant] ’

wonende te [plaats] ,

gedaagde,

advocaat mr. B.P. van Overeem te Amsterdam.

Partijen zullen hierna de gemeente en [gedaagde] genoemd worden.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

de uitgebrachte dagvaarding van 1 november 2022 met 9 producties
producties 1 t/m 8 zijdens [gedaagde]
de mondelinge behandeling
de pleitnotities van de gemeente
de pleitaantekeningen van [gedaagde]
de pro forma aanhouding ten behoeve van het beproeven van een minnelijke regeling
het verzoek om vonnis te wijzen.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De zaak in het kort

2.1.

De gemeente wenst na de beëindiging van het erfpachtrecht, en de bereikte overeenstemming over de ontruiming van de aangrenzende percelen, nu ook het perceel aan de [perceel Z] in [plaats] ontruimd opgeleverd te krijgen, mede vanwege een door de gemeente geplande herontwikkeling van het gebied. [gedaagde] voert aan dat de gemeente op dit moment geen belang heeft bij de ontruiming en ontmanteling van [perceel Z] , omdat hij ook de (eeuwigdurende) erfpacht heeft van de percelen [X] en [Y] , zodat de gemeente thans geen (spoedeisend) belang heeft bij haar vordering. De voorzieningenrechter bepaalt dat [gedaagde] het gebruik uiterlijk op 1 januari 2024 moeten staken en veroordeelt [gedaagde] om daartoe uiterlijk op diezelfde datum het perceel aan de [perceel Z] ontdaan van opstallen aan de gemeente op te leveren op straffe van een dwangsom.

3.De feiten

3.1.

Bij notariële akte van uitgifte erfpacht van 24 januari 1969 is één ongedeeld erfpachtrecht uitgegeven voor de duur van 50 jaar, eindigend op 24 januari 2019. Bij akte van splitsing erfpachtrecht van 20 juni 1972 is het voornoemde erfpachtrecht gesplitst in 24 afzonderlijke erfpachtrechten, nu gelegen aan de [adres 1] [nummer] tot en met [nummer] in [plaats] .

3.2.

Het oorspronkelijke erfpachtrecht voorzag in de mogelijkheid voor de erfpachter om binnen een termijn van 10 jaar na de uitgifte de bloot eigendom van de gemeente voor een vast bedrag over te nemen zodat de erfpacht daarmee aangroeide tot volle eigendom. De toenmalige erfpachter van [perceel X] en [perceel Y] heeft van die mogelijkheid gebruik gemaakt, waarna hij het geheel (nummers [X] en [Y] inclusief opstallen) zelf in voortdurende erfpacht heeft uitgegeven.

3.3.

In 1999 heeft [gedaagde] verworven (1) de tijdelijke erfpacht van [perceel Z] en (2) de eeuwigdurende erfpacht van nummers [X] en [Y] . [gedaagde] exploiteert in de opstallen een restaurant (in nummers [X] en [Y] ), waarvan de keuken in gevestigd in [perceel Z] .

3.4.

Vooruitlopend op het verstrijken van de tijdelijke erfpacht, heeft een groot aantal van de gewezen erfpachters (maar niet [gedaagde] en de eigenaar van nummers [X] en [Y] ) een gerechtelijke procedure tegen de gemeente aanhangig gemaakt gericht op verlenging van de erfpacht, subsidiair schadevergoeding. Bij vonnis van deze rechtbank van 22 april 2020 is onder meer overwogen en beslist dat de erfpacht door het verstrijken van de afgesproken termijn van 50 jaar is geëindigd en dat er geen verplichting tot verlenging van de erfpacht, noch een gehoudenheid tot compensatie voor de gemeente was, zodat de daarop gerichte vorderingen van de erfpachters zijn afgewezen.^[1]

3.5.

Nadat een deel van de erfpachters in hoger beroep is gegaan tegen voornoemd vonnis, heeft de gemeente een kortgedingprocedure aanhangig gemaakt tegen diezelfde erfpachters (maar niet tegen [gedaagde] ) gericht op ontruiming en sloop van de opstallen in de [adres 2]. In het kortgedingvonnis van 27 juli 2022 van de voorzieningenrechter van deze rechtbank is onder meer het volgende overwogen en beslist:

(…)

Staken gebruik

5 .2. Tussen partijen is niet in geschil dat de erfpacht op 24 januari 2-019 is geëindigd. Voorts moet het er hier voor worden gehouden dat de gemeente het erfpachtrecht niet ten behoeve van[de erfpachters]
hoeft te verlengen. Dit volgt uit het vonnis van de bodemrechter van 20 april 2020.[De erfpachters]
maken daarom inbreuk op het eigendomsrecht van de gemeente door het gebruik van de percelen met opstallen zonder recht of titel voort te zetten. De vordering onder I tot het staken van het gebruik van deze percelen zal dan ook worden toegewezen.

(…)

3.6.

Na onderhandeling heeft de gemeente overeenstemming bereikt over minnelijke aankoop van de bloot eigendom van [perceel X] en [Y] . Onderhandelingen met [gedaagde]
– als de erfpachter van [perceel X] en [Y] – zijn vooralsnog zonder resultaat gebleven.

4.Het geschil

4.1.

De gemeente vordert om bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis:

I.
gedaagde veroordeelt om binnen 14 dagen na betekening van het in deze zaak te wijzen vonnis, het gebruik van perceel [perceel Z] in [plaats] die hij van de gemeente in erfpacht had te staken en gestaakt te houden;

II.
gedaagde veroordeelt om binnen 60 dagen na betekening van het in deze zaak te wijzen vonnis, de opstallen op het in sub I bedoelde perceel voortvarend en in één stroom, te slopen en het sloopafval te verwijderen;

III.
gedaagde veroordeelt om aansluitend aan de sloop als bedoeld in het petitum onder II, maar uiterlijk op 1 februari 2023 het sub I bedoelde perceel leeg, ontruimd aan de gemeente op te leveren;

een en ander op straffe van een aan de gemeente te verbeuren dwangsom van € 1.000,- per dag dat gedaagde het in deze zaak te wijzen vonnis niet nakomt, met een maximum van € 250.000,-;

IV.
en tenslotte, eveneens uitvoerbaar bij voorraad, gedaagde veroordeelt in de proceskosten, inclusief nakosten.

4.2.

Aan haar vordering legt de gemeente – samengevat – ten grondslag dat het tijdelijke erfpachtrecht van [perceel Z] is geëindigd en dat de gemeente na het verstrijken van de termijn waarvoor de erfpachtrechten oorspronkelijk waren uitgegeven weer de volle eigendom heeft van de grond, zodat [gedaagde] [perceel Z] sinds 24 januari 2019 zonder recht of titel in gebruik heeft en daarvoor ook niets betaalt. Daarmee maakt hij inbreuk op het eigendomsrecht van de gemeente. Ook de gebrekkige staat van onderhoud van de percelen en de plannen van de gemeente voor herontwikkeling van het Entreegebied, waar de te ontruimen percelen deel van uitmaken, maken dat zij belang heeft bij haar vorderingen, aldus de gemeente.

4.3.

[gedaagde] voert tot zijn verweer – kort gezegd – het volgende aan. Zolang de gemeente (nog) geen overeenstemming met [gedaagde] heeft over de minnelijke verwerving van diens erfpachtrechten en er evenmin een onteigeningstraject is ingezet met betrekking tot de percelen [perceel X] en [Y] , heeft de gemeente geen (spoedeisend) belang heeft bij haar vorderingen tot ontruiming van [perceel Z] . [gedaagde] daarentegen heeft juist wel een groot belang om [perceel Z] te (kunnen) houden zolang hij nog erfpachter is van nummers [X] en [Y] , omdat de drie percelen één onlosmakelijk geheel vormen. Deze zijn bovendien goed onderhouden. De gemeente gebruikt de onderhavige vordering tot ontruiming van [perceel Z] ten onrechte als drukmiddel om tot een minnelijke regeling ten aanzien van [perceel X] en [Y] te komen, aldus [gedaagde] .

4.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

5.De beoordeling

Spoedeisend belang

5.1.

[gedaagde] voert aan dat de gemeente geen spoedeisend belang heeft bij haar vordering. Weliswaar bezet [gedaagde] de voormalige erfpachtlocatie zonder recht of titel, maar onder de gegeven omstandigheden heeft de gemeente niet reeds om die reden een spoedeisend belang. Aangezien [perceel X] en [Y] een eenheid vormen met [perceel Z] , heeft de gemeente noch een andere gebruiker iets aan (alleen) [perceel Z] . Die locatie, evenals nummers [X] en [Y] worden bovendien goed onderhouden en uitgebaat, zodat ook de staat van onderhoud de gemeente geen belang voor ontruiming verschaft. De door de gemeente gewenste (her)ontwikkeling van het Entreegebied kan voorts eerst plaatsvinden zodra [X] en [Y] zijn verworven en gesloopt, hetgeen thans (nog) niet het geval is. Tot slot zal [gedaagde] [perceel Z] vrijwillig verlaten zodra [X] en [Y] (moeten) worden opgeleverd, maar omdat dat nu (nog) niet aan de orde is, heeft de gemeente ook geen (spoedeisend) belang bij haar vordering tot sloop en oplevering van [perceel Z] , aldus nog steeds [gedaagde] .

5.2.

De voorzieningenrechter is van oordeel dat het spoedeisend belang met de aard van de vordering gegeven is. Nu tussen partijen niet in geschil is dat [gedaagde] thans zonder recht of titel verblijft in [perceel Z] , is de inbreuk die daarmee wordt gemaakt op het eigendomsrecht van de gemeente voldoende om een spoedeisend belang aan te nemen. De argumenten die [gedaagde] heeft aangevoerd, doen daar niet aan af.

Staken gebruik/ontruiming

5.3.

Zoals hiervoor is overwogen, verblijft [gedaagde] thans zonder recht of titel in [perceel Z] . Nu bovendien gesteld noch gebleken is dat de gemeente een verplichting heeft tot verlenging van de reeds verstreken erfpacht, maakt [gedaagde] inbreuk op het eigendomsrecht van de gemeente door het gebruik van [perceel Z] desondanks voort te zetten. In beginsel liggen de vorderingen tot het staken van het gebruik en ontruiming van dit perceel dan ook voor toewijzing gereed. Met betrekking tot de
termijnwaarop [gedaagde] het gebruik van [perceel Z] dient te staken, overweegt de voorzieningenrechter als volgt.

5.4.

Tussen partijen is niet in geschil dat [gedaagde] [perceel Z] , [X] en [Y] thans – als één geheel – in gebruik heeft als restaurant. Staking van het gebruik van [perceel Z] binnen 14 dagen, zoals gevorderd, betekent feitelijk dat [gedaagde] zijn werkzaamheden in [perceel X] en [Y] óók zal moeten beëindigen, aangezien hij het restaurant zonder de in [perceel Z] gevestigde keuken niet behoorlijk zal kunnen exploiteren. Zowel uit de door partijen overgelegde correspondentie als het verhandelde ter zitting is gebleken dat de gemeente zich daarvan bewust is. De gemeente heeft in de inleidende dagvaarding bovendien gesteld dat “
nr. [X] en [Y] niet gesloopt kunnen worden zolang niet ook daarover overeenstemming is bereikt, ofwel totdat er is onteigend”. Desondanks vordert de gemeente op korte termijn de ontruiming van [perceel Z] , omdat, zo stelt de gemeente, zij alle tijdelijke erfpachters gelijk moet en wil behandelen. Dat de situatie van [gedaagde] afwijkt van de overige (voormalige) erfpachters is echter evident. Naar het oordeel van de voorzieningenrechter rechtvaardigt die afwijkende situatie een afwijkende uitkomst. Dat de gemeente zich daarvan bewust is, blijkt overigens ook wel uit het verloop van het onderhandelingstraject.

5.5.

De gemeente heeft eerder aan [gedaagde] – naar de voorzieningenrechter begrijpt: als gevolg van de unieke situatie dat [gedaagde] ook erfpachter is van de nummers [X] en [Y] en dat onteigening daarvan de nodige tijd zal kosten –een korte bruikleen van [perceel Z] tot 1 januari 2024 aangeboden teneinde [gedaagde] de ruimte te geven om de bakens te verzetten. Ter zitting heeft de gemeente desgevraagd herhaald nog altijd bereid te zijn [gedaagde] diezelfde termijn te gunnen voor de staking van het gebruik en de ontruiming van [perceel Z] . Alhoewel de onteigening van [X] en [Y] vermoedelijk meer tijd in beslag zal nemen, ook indien een eventuele procedure daartoe binnenkort mocht worden gestart, geeft die termijn naar het oordeel van de voorzieningenrechter [gedaagde] wel voldoende tijd en ruimte om zijn zaken op orde te krijgen (bijvoorbeeld door het tijdelijk verplaatsen van de keuken van [perceel Z] naar de nummers [X] en [Y] ), dan wel om alsnog in gezamenlijk overleg te komen tot voor beide partijen acceptabele voorwaarden voor vrijwillige ontruiming van de nummers 6, [X] en [Y] door middel van een minnelijke regeling tot uitkoop. Daarmee zijn de belangen van [gedaagde] naar het oordeel van de voorzieningenrechter voldoende geborgd, terwijl ook het belang van de gemeente om de inbreuk op haar eigendomsrecht te doen staken daarmee wordt gerespecteerd.

5.6.

De termijn tot staking van het gebruik, sloop van de opstallen en ontruiming van [perceel Z] zal gelet op het voorgaande daarom worden bepaald op 1 januari 2024.

5.7.

Met betrekking tot de gevorderde sloop van de op de percelen aanwezige opstallen, heeft [gedaagde] nog aangevoerd dat hij daarvoor (mede) afhankelijk is van derden. De voorzieningenrechter acht de vorenstaande termijn ruim genoeg om daarbinnen ook over te (kunnen) gaan tot het slopen van de opstallen, inclusief het treffen van alle daarvoor benodigde (voor)werkzaamheden en het inschakelen van derden, indien partijen niet voordien tot een allesomvattende regeling mochten komen.

5.8.

De gevorderde dwangsom zal worden beperkt als volgt.

5.9.

[gedaagde] zal als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van de gemeente worden begroot op:

- betekening oproeping € 125,03

- griffierecht 676,00

- salaris advocaat
1.016,00

Totaal € 1.817,03

5.10.

Volgens vaste rechtspraak levert een kostenveroordeling ook voor de nakosten een executoriale titel op.^[2]Een veroordeling tot betaling van de proceskosten omvat dus een veroordeling tot betaling van de nakosten (voor zover nakosten worden gemaakt). De voorzieningenrechter zal daarom de nakosten niet afzonderlijk in de proceskostenveroordeling vermelden.

6.De beslissing

De voorzieningenrechter

6.1.

veroordeelt [gedaagde] om uiterlijk op 1 januari 2024 het gebruik van perceel [perceel Z] in [plaats] die hij van de gemeente in erfpacht had te staken en gestaakt te houden,

6.2.

veroordeelt [gedaagde] om uiterlijk op 1 januari 2024 de opstallen op het in 6.1 bedoelde perceel voortvarend en in één stroom, te slopen en het sloopafval te verwijderen,

6.3.

veroordeelt [gedaagde] om uiterlijk op 1 januari 2024 het in 6.1 bedoelde perceel leeg, ontruimd aan de gemeente op te leveren,

6.4.

veroordeelt [gedaagde] om aan de gemeente een dwangsom te betalen van € 1.000,- voor iedere dag dat hij niet aan (een van de) de in 6.1 tot en met 6.3 uitgesproken hoofdveroordelingen voldoet, tot een maximum van € 150.000,- is bereikt,

6.5.

veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, aan de zijde van de gemeente tot op heden begroot op € 1.817,03,

6.6.

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,

6.7.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. H.A. Pott Hofstede en in het openbaar uitgesproken in tegenwoordigheid van de griffier mr. S.M.P. Langeveld op 11 januari 2023.^[3]