Uitspraak
Rechtbank noord-holland
Zittingsplaats Haarlem
Bestuursrecht
zaaknummer: HAA 21/5560
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 7 april 2023 in de zaak tussen
[eiser] , wonende te [plaats 1] , eiser
(gemachtigde: A. Oosters),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Bloemendaal, verweerder.
Procesverloop
Verweerder heeft aan eiser de hierna onder 2 vermelde beschikking gegeven en de daar vermelde aanslag opgelegd.
Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.
Eiser heeft daartegen beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Verweerder heeft bij brief van 7 februari 2023 twee “inlichtingenformulieren verkoopgegevens woningen” (hierna: de formulieren) overgelegd. Ten aanzien van deze formulieren heeft verweerder conform artikel 8:29 van Pro de Algemene wet bestuursrecht een verzoek om beperkte kennisname gedaan voor de door hem onleesbaar gemaakte delen van deze stukken.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 7 maart 2023 te Haarlem.
Namens eiser is de gemachtigde verschenen. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door [naam 1] en mr. [naam 2] .
Bij beslissing van 7 april 2023 heeft de geheimhoudingskamer bepaald dat de door verweerder gevraagde beperking van de kennisneming in de formulieren gerechtvaardigd is.
Overwegingen
Feiten
1. Eiser is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning op het adres [adres 1] te [adres 1] (de woning). De woning is een vrijstaande woning met aangebouwde garage en is gebouwd in 2002. De woning heeft een inhoud van ongeveer 920 m³ en staat op een kavel ter grootte van ongeveer 1.831 m². De garage heeft een oppervlakte van ongeveer 18 m².
2. Bij beschikking van 25 februari 2021 heeft verweerder de WOZ-waarde van de woning voor het jaar 2021, met waardepeildatum 1 januari 2020, vastgesteld op € 2.215.000. In het geschrift waarmee de beschikking bekend is gemaakt is tevens de aanslag onroerende-zaakbelastingen voor het jaar 2021 bekendgemaakt.
3. Eiser heeft tegen de beschikking bezwaar gemaakt. Op 10 juni 2021 is eiser door verweerder gehoord. Van het horen is een verslag opgemaakt dat in kopie tot de gedingstukken behoort. Bij de uitspraak op bezwaar heeft verweerder het bezwaar ongegrond verklaard.
Geschil4. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum.
5. Eiser stelt zich op het standpunt dat de waarde niet hoger is dan € 1.581.000. Hij stelt daarbij voorop dat uit het arrest van de Hoge Raad van 3 maart 2023 (ECLI:NL:HR:2023:332) volgt dat ook in het geval verweerder de waarde aannemelijk maakt nog getoetst moet worden aan de bewijsmiddelen die hij heeft voorgedragen. Ter onderbouwing van de waarde heeft eiser onder verwijzing naar een taxatiematrix – kort weergegeven – het volgende aangevoerd. Het door verweerder gebruikte object [adres 2] is qua grootte zo afwijkend dat het niet goed bruikbaar is als vergelijkingsobject. Het door verweerder gebruikte object [adres 3] is volgens eiser wel goed vergelijkbaar, verkeert in een eenvoudiger en gedateerde staat en beschikt over een vergelijkbare ligging. Verder heeft eiser aangevoerd dat het door verweerder gebruikte object [adres 4] qua ligging en (perceels)grootte tot de meest vergelijkbare objecten behoort, zij het dat het matig is onderhouden, eenvoudige voorzieningen en een mindere uitstraling heeft. Het object [adres 5] is qua grootte vergelijkbaar met de woning en is voorzien van een zwembad. Dit object is op 10 juni 2020 verkocht voor € 1.730.000. Het object [adres 6] is volgens eiser ook goed met de woning te vergelijken en dit object is op 19 mei 2020 verkocht voor € 1.466.000. Uit de verkoopcijfers van de volgens eiser bruikbare vergelijkingsobjecten leidt hij af dat de waarde van de woning niet hoger kan zijn dan € 1.581.000. Ten slotte stelt eiser dat het beroep reeds gegrond is omdat verweerde het verweerschrift te laat heeft ingediend.
6. Verweerder stelt zich op het standpunt dat de waarde moet worden gehandhaafd op € 2.215.000. Verweerder heeft daarvoor een taxatieverslag woningen overgelegd dat naast gegevens van de woning gegevens bevat van drie objecten waarvan marktgegevens bekend zijn. Verder heeft verweerder een waarderapport overgelegd, opgemaakt op 3 januari 2023 door [taxateur] , WOZ-taxateur te [plaats 2] . Bij dit waarderapport behoort een matrix aan de hand waarvan de gerealiseerde verkoopcijfers van twee van de eerder genoemde vergelijkingsobjecten en nog een ander vergelijkingsobject zijn herleid naar prijzen per kubieke meter woninginhoud en per vierkante meter kaveloppervlakte, waarbij verschillen in kwaliteit, staat van onderhoud, uitstraling, doelmatigheid, ligging en het niveau van voorzieningen als keuken en sanitair tot uitdrukking zijn gebracht. Verweerder voert aan dat het verschil tussen de waarde volgens taxatiematrix van eiser en het waarderapport van de gemeentelijke taxateur vooral zit in de gehanteerde grondwaarde. De woning ligt in “ [naam park] ” waar de hoogste grondprijzen worden gerealiseerd. Het object [adres 2] is volgens verweerder goed bruikbaar als vergelijkingsobject. Het is kleiner dan de woning, maar dit verschil valt binnen de door de Waarderingskamer gehanteerde marges. Het object [adres 3] , waarvoor inmiddels een sloopvergunning is aangevraagd, ligt in een gebied waarin de grondprijzen lager zijn dan in [naam park] en is in een zeer gedateerde staat van onderhoud verkocht. Het object [adres 4] staat op een minder bruikbaar perceel omdat het perceel ligt tegen een oplopend duin. Het object [adres 5] is inmiddels gesloopt, zodat kan worden aangenomen dat de voor dit object betaalde verkoopprijs is betaald voor de grond. Dit object ligt aan een kruising met veel verkeer. Verder acht verweerder het object [adres 6] niet met de woning vergelijkbaar. Ten slotte stelt verweerder dat het verweerschrift inderdaad rijkelijk laat is ingediend, maar dat dit niet tot gevolg kan hebben dat het beroep gegrond wordt verklaard.
Beoordeling van het geschil
7. In zijn arrest van 14 oktober 2005, ECLI:NL:HR:2005:AU4300 (Oostflakkee-arrest) heeft de Hoge Raad als volgt geoordeeld:
“3.2. De waarde als bedoeld in artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ is naar de bedoeling van de wetgever “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding” (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44). De bewijslast met betrekking tot deze waarde rust op de heffingsambtenaar. Slechts indien de heffingsamb[t]enaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of de belanghebbende de (eventueel) door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechter - desgeraden na inwinning van een deskundigenbericht - zelf tot een vaststelling in goede justitie van de in artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.”
8. De vraag of verweerder in zijn bewijslast is geslaagd is niet los van het partijdebat te beantwoorden. Hetgeen eiser in dat kader naar voren heeft gebracht kan - ook indien dit is terug te voeren op een eigen taxatierapport - dus niet zonder meer buiten beschouwing blijven. Uit het arrest van de Hoge Raad van 3 maart 2023, ECLI:NL:HR:2023:332 kan naar het oordeel van de rechtbank echter niet worden afgeleid dat thans als bewijsregel geldt dat de waarde tevens moet worden getoetst aan de bewijsmiddelen van eiser indien verweerder reeds heeft voldaan aan de op hem rustende bewijslast. Die interpretatie is immers niet te verenigen met het Oostflakkee-arrest, en het arrest van 3 maart 2023 bevat geen aanwijzingen dat de Hoge Raad heeft bedoeld nadere of afwijkende bewijsregels te geven.
9. De door verweerder in het waarderapport genoemde vergelijkingsobjecten zijn vrijstaande woningen in een bosrijke omgeving met veel grond. Anders dan eiser acht de rechtbank [adres 2] niet op voorhand onbruikbaar als vergelijkingsobject. Tussen partijen is niet in geschil dat de woning in alle opzichten van een gemiddelde kwaliteit is, terwijl de hoofdgebouwen van de vergelijkingsobjecten van matige of zelfs slechte kwaliteit zijn en in een matige of slechte staat van onderhoud verkeren. Blijkens het waarderapport gaat verweerder uit van een minder dan gemiddelde tot gemiddelde ligging van de vergelijkingsobjecten, en van een beter dan gemiddelde ligging van de woning. Blijkens de toelichting op de bijlage waardeopbouw bij het waarderapport leidt iedere afwijking in de ligging per factor tot een verschil van 20% van de kavelwaarde, wat in het onderhavige geval uitgaande van een gemiddelde ligging van de woning zou neerkomen op een bijna drie ton lagere waarde. In het beroepschrift stelt eiser dat de ligging van de woning vergelijkbaar is aan de ligging van de door verweerder gebruikte vergelijkingsobjecten. In het verweerschrift stelt verweerder zonder nadere onderbouwing dat de woning is gelegen in [naam park] , een gebied waar de hoogste grondprijzen van de gemeente [plaats 1] worden gerealiseerd, maar dat dit niet geldt voor alle objecten in dit gebied. Ter zitting heeft verweerder in reactie op het betoog van eiser dat [adres 4] ook in [naam park] is gelegen en er geen bewijs is dat de ligging tegen een duin als minder moet worden gekwalificeerd volstaan met een blote betwisting. Aangezien eiser betwist dat de ligging van de woning afwijkt van die van de vergelijkingsobjecten, had het op de weg van verweerder gelegen zijn standpunt ter zake nader te onderbouwen. Verweerder heeft dit noch in het verweerschrift noch ter zitting gedaan. Het vorenstaande brengt de rechtbank tot het oordeel dat verweerder de door hem voorgestane waarde niet aannemelijk heeft gemaakt.
10. Naar het oordeel van de rechtbank heeft eiser de door hem bepleite waarde evenmin aannemelijk gemaakt. Ter zitting is naar voren gekomen dat deze waarde fors lager is dan de waarden die eiser bij wijze van compromis met verweerder voor de jaren 2019 en 2020 heeft geaccepteerd. Gelet hierop, en op de stijgende woningmarkt ter plaatse, acht de rechtbank niet aannemelijk dat de waarde van de woning voor het jaar 2021 opeens tonnen lager zou zijn. Bijzondere omstandigheden op grond waarvan zou kunnen worden aangenomen dat dit wel het geval zou zijn, zijn gesteld noch gebleken.
11. Nu geen van beide partijen de door hen voorgestane waarde aannemelijk heeft gemaakt, zal de rechtbank de waarde in goede justitie en rekening houdend met al hetgeen door partijen over en weer is aangevoerd vaststellen op € 2.084.000.
12. Eiser beklaagt zich er terecht over dat verweerder zich niet heeft gehouden aan het verzoek van de rechtbank van 29 november 2021 om binnen vier weken een verweerschrift in te dienen. In het onderhavige geval acht de rechtbank echter niet aannemelijk dat eiser door de indiening van het verweerschrift op 21 februari 2023 in zijn procespositie is benadeeld.
13. Op grond van het vorenstaande dient het beroep gegrond te worden verklaard, de waarde van de woning te worden verminderd tot € 2.084.000 en de aanslag onroerende zaken dienovereenkomstig te worden verminderd.
Proceskosten
14. De rechtbank veroordeelt verweerder in de door eiser gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 2.394,26 (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift en 1 punt voor het bijwonen van de hoorzitting met een waarde per punt van € 296, alsmede 1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 837 en een wegingsfactor 1 en de kosten van het door eiser ingebrachte taxatierapport tot een bedrag van € 128,26).
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- vermindert de bij beschikking vastgestelde waarde van de onroerende zaak tot € 2.084.000;
- vermindert de aanslag onroerende-zaakbelasting tot een naar een heffingsmaatstaf van € 2.084.000;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser tot een bedrag van € 2.394,26;
- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 49 aan eiser te vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M.W. Koenis, rechter, in aanwezigheid van
H. van Lingen, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 7 april 2023.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na verzending hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312,
1000 BH Amsterdam.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.