ECLI:NL:GHAMS:2024:3246

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

kenmerk 23/418

7 november 2024

uitspraak van de vierde meervoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

de heffingsambtenaar van de gemeente [Z], de heffingsambtenaar,

en het incidenteel hoger beroep van

[X], wonende te [Z] , belanghebbende,

(gemachtigde [Persoon] )

tegen de uitspraak van 7 april 2023 in de zaak met kenmerk HAA 21/5560 van de rechtbank Noord-Holland (hierna: de rechtbank) in het geding tussen

belanghebbende

de heffingsambtenaar.

1.Ontstaan en loop van het geding

1.1.

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking met dagtekening 25 februari 2021 op grond van artikel 28 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde (hierna: de WOZ-waarde) van de onroerende zaak aan het adres [adres 1] te [Z] (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2021 naar waardepeildatum 1 januari 2020 vastgesteld op € 2.215.000. In hetzelfde geschrift is de aanslag onroerendezaakbelasting 2021 bekendgemaakt.

1.2.

Het daartegen gemaakte bezwaar heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar, gedagtekend 10 september 2021, ongegrond verklaard.

1.3.

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de rechtbank Bij uitspraak van 7 april 2023 heeft de rechtbank als volgt op het beroep beslist (belanghebbende en de heffingsambtenaar worden in de uitspraak van de rechtbank aangeduid als ‘eiser’ respectievelijk ‘verweerder’):

“De rechtbank:

verklaart het beroep gegrond;
vernietigt de uitspraak op bezwaar;
vermindert de bij beschikking vastgestelde waarde van de onroerende zaak tot
vermindert de aanslag onroerende-zaakbelasting tot een naar een heffingsmaatstaf van
bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;
veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser tot een bedrag van € 2.394,26;
draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 49 aan eiser te vergoeden.”

1.4.

De heffingsambtenaar heeft tegen deze uitspraak hoger beroep ingesteld en dit hoger beroep gemotiveerd bij brief van 20 juni 2023. Belanghebbende heeft in één geschrift een verweerschrift en een incidenteel hogerberoepschrift ingediend.

1.5.

Belanghebbende heeft op 17 oktober 2024 een nader stuk ingediend.

1.6.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 29 oktober 2024. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.

2.Feiten

2.1.

Belanghebbende is eigenaar van de woning. De woning is een vrijstaande woning met aangebouwde garage en is gebouwd in 2002. De woning heeft een inhoud van ongeveer
920 m³ en staat op een kavel ter grootte van ongeveer 1.831 m². De garage heeft een oppervlakte van ongeveer 18 m².

2.2.

De heffingsambtenaar heeft in eerste aanleg, naast het taxatieverslag en de grondstaffels, een waarderapport met een waardematrix (“Bijlage waardeopbouw”) overgelegd, alsmede foto’s van de woning en de in de waardematrix opgevoerde vergelijkingsobjecten. De vergelijkingsobjecten betreffen drie vrijstaande woningen in [Z]
( [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] ). In het rapport wordt geconcludeerd tot een waarde van € 2.235.000.

2.3.

Belanghebbende heeft in eerste aanleg een taxatierapport overgelegd met een waardematrix op basis waarvan de WOZ-waarde is getaxeerd op € 1.788.912. De hierin opgevoerde vergelijkingsobjecten betreffen naast [adres 3] , [adres 5] en
[adres 6] , eveneens in [Z] .

2.4.

Bij zijn hogerberoepschrift heeft de heffingsambtenaar een akte van levering van een kavel bouwgrond in het gebied ‘ [Park] ’ (deelplan [adres 7] ) gevoegd, plaatselijk bekend als [adres 7] .

2.5.

Bij zijn nadere stuk van 17 oktober 2024 heeft belanghebbende luchtfoto’s van
Google Earth gevoegd van de [adres 7] , van de woning en van de door de heffingsambtenaar opgevoerde vergelijkingsobjecten.

2.6.

Ter zitting van het Hof heeft de heffingsambtenaar onder meer verklaard:

“De woning van belanghebbende is gelegen in [Z] in het gebied [gebied 1] . Het is een divers gebied met grote woonhuizen, gelegen midden in de duinen . Aan de woningen in dit gebied kunnen voor de ligging verschillende factoren worden toegekend.”

(…)

“De [adres 4] is geen drukke doorgaande weg maar er komt wel forensenverkeer uit het gebied [gebied 1] doorheen. Aan de [adres 1] liggen maar vier woningen. Het is een doodlopende weg dus er komt alleen bestemmingsverkeer, waardoor het een veel rustiger weg is.”

2.7.

Ter zitting van het Hof heeft (de gemachtigde van) belanghebbende onder meer verklaard:

“Een grondprijs is geen mathematisch gegeven, het is geen feit. In mijn incidenteel hoger beroep heb ik bepleit dat de [adres 4] geen drukke forensenweg is. Dat is een blote stelling van de heffingsambtenaar. De [adres 4] is een vrij smal asfaltweggetje. De ligging van de [adres 4] is identiek aan de ligging van de woning van belanghebbende. Ik heb stukken uit het WOZ-waardeloket overgelegd. Daaruit blijkt dat de woning van belanghebbende een rare perceelvorm heeft. Het is een incourant object door die rare vorm met punt waarvan het overgrote deel grenst aan de openbare weg, namelijk de straten [adres 4] en [adres 1] . Er moet sprake zijn van een gelijke grondwaarde bij een gelijke ligging en anders is de ligging van de woning van mijn klant slechter vanwege die rare vorm.”

(…)

“U kunt niet uit de overgelegde foto’s (print screen uit het WOZ-waardeloket en Google Earth) opmaken dat de [adres 4] een drukke weg is. Het is een rustige weg. Het perceel van de woning van belanghebbende grenst voor een langer deel aan de [adres 4] . U houdt mij voor dat de woning van belanghebbende verder van de weg gelegen is. Daar ben ik het niet mee eens. De [adres 4] ligt verder van de weg af.”

3.Geschil in hoger beroep

3.1.

In geschil is of de heffingsambtenaar de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld.

3.2.

Bij wijze van incidenteel hoger beroep bepleit belanghebbende een waarde van
€ 1.963.000.

4.Het oordeel van de rechtbank

De rechtbank heeft met betrekking tot het geschil het volgende overwogen en beslist:

“7. In zijn arrest van 14 oktober 2005, ECLI:NL:HR:2005:AU4300 (Oostflakkee-arrest) heeft de Hoge Raad als volgt geoordeeld:

“3.2. De waarde als bedoeld in artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ is naar de bedoeling van de wetgever “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding” (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44). De bewijslast met betrekking tot deze waarde rust op de heffingsambtenaar. Slechts indien de heffingsamb[t]enaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of de belanghebbende de (eventueel) door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechter - desgeraden na inwinning van een deskundigenbericht - zelf tot een vaststelling in goede justitie van de in artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.”

8. De vraag of verweerder in zijn bewijslast is geslaagd is niet los van het partijdebat te beantwoorden. Hetgeen eiser in dat kader naar voren heeft gebracht kan - ook indien dit is terug te voeren op een eigen taxatierapport - dus niet zonder meer buiten beschouwing blijven. Uit het arrest van de Hoge Raad van 3 maart 2023, ECLI:NL:HR:2023:332 kan naar het oordeel van de rechtbank echter niet worden afgeleid dat thans als bewijsregel geldt dat de waarde tevens moet worden getoetst aan de bewijsmiddelen van eiser indien verweerder reeds heeft voldaan aan de op hem rustende bewijslast. Die interpretatie is immers niet te verenigen met het Oostflakkee-arrest, en het arrest van 3 maart 2023 bevat geen aanwijzingen dat de Hoge Raad heeft bedoeld nadere of afwijkende bewijsregels te geven.

9. De door verweerder in het waarderapport genoemde vergelijkingsobjecten zijn vrijstaande woningen in een bosrijke omgeving met veel grond. Anders dan eiser acht de rechtbank [adres 4] niet op voorhand onbruikbaar als vergelijkingsobject. Tussen partijen is niet in geschil dat de woning in alle opzichten van een gemiddelde kwaliteit is, terwijl de hoofdgebouwen van de vergelijkingsobjecten van matige of zelfs slechte kwaliteit zijn en in een matige of slechte staat van onderhoud verkeren. Blijkens het waarderapport gaat verweerder uit van een minder dan gemiddelde tot gemiddelde ligging van de vergelijkingsobjecten, en van een beter dan gemiddelde ligging van de woning. Blijkens de toelichting op de bijlage waardeopbouw bij het waarderapport leidt iedere afwijking in de ligging per factor tot een verschil van 20% van de kavelwaarde, wat in het onderhavige geval uitgaande van een gemiddelde ligging van de woning zou neerkomen op een bijna drie ton lagere waarde. In het beroepschrift stelt eiser dat de ligging van de woning vergelijkbaar is aan de ligging van de door verweerder gebruikte vergelijkingsobjecten. In het verweerschrift stelt verweerder zonder nadere onderbouwing dat de woning is gelegen in [gebied 1] , een gebied waar de hoogste grondprijzen van de gemeente [Z] worden gerealiseerd, maar dat dit niet geldt voor alle objecten in dit gebied. Ter zitting heeft verweerder in reactie op het betoog van eiser dat [adres 2] ook in [gebied 1] is gelegen en er geen bewijs is dat de ligging tegen een duin als minder moet worden gekwalificeerd volstaan met een blote betwisting. Aangezien eiser betwist dat de ligging van de woning afwijkt van die van de vergelijkingsobjecten, had het op de weg van verweerder gelegen zijn standpunt ter zake nader te onderbouwen. Verweerder heeft dit noch in het verweerschrift noch ter zitting gedaan. Het vorenstaande brengt de rechtbank tot het oordeel dat verweerder de door hem voorgestane waarde niet aannemelijk heeft gemaakt.

10. Naar het oordeel van de rechtbank heeft eiser de door hem bepleite waarde evenmin aannemelijk gemaakt. Ter zitting is naar voren gekomen dat deze waarde fors lager is dan de waarden die eiser bij wijze van compromis met verweerder voor de jaren 2019 en 2020 heeft geaccepteerd. Gelet hierop, en op de stijgende woningmarkt ter plaatse, acht de rechtbank niet aannemelijk dat de waarde van de woning voor het jaar 2021 opeens tonnen lager zou zijn. Bijzondere omstandigheden op grond waarvan zou kunnen worden aangenomen dat dit wel het geval zou zijn, zijn gesteld noch gebleken.

11. Nu geen van beide partijen de door hen voorgestane waarde aannemelijk heeft gemaakt, zal de rechtbank de waarde in goede justitie en rekening houdend met al hetgeen door partijen over en weer is aangevoerd vaststellen op € 2.084.000.

12. Eiser beklaagt zich er terecht over dat verweerder zich niet heeft gehouden aan het verzoek van de rechtbank van 29 november 2021 om binnen vier weken een verweerschrift in te dienen. In het onderhavige geval acht de rechtbank echter niet aannemelijk dat eiser door de indiening van het verweerschrift op 21 februari 2023 in zijn procespositie is benadeeld.

13. Op grond van het vorenstaande dient het beroep gegrond te worden verklaard, de waarde van de woning te worden verminderd tot € 2.084.000 en de aanslag onroerende zaken dienovereenkomstig te worden verminderd.

Proceskosten

14. De rechtbank veroordeelt verweerder in de door eiser gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 2.394,26 (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift en 1 punt voor het bijwonen van de hoorzitting met een waarde per punt van € 296, alsmede 1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 837 en een wegingsfactor 1 en de kosten van het door eiser ingebrachte taxatierapport tot een bedrag van € 128,26).”

5. Beoordeling van het geschil in het principaal en het incidenteel hoger beroep

Beroep op geheimhouding (artikel 8:29 Algemene wet bestuursrecht)

5.1.

Tijdens de procedure in eerste aanleg heeft de heffingsambtenaar op de zaak betrekking hebbende stukken overgelegd en daarbij met een beroep op geheimhouding als bedoeld in artikel 8:29 van de Algemene wet bestuursrecht (hierna: Awb) enkele passages van deze stukken onleesbaar gemaakt. Daarnaast heeft de heffingsambtenaar aan de rechtbank een ongeschoonde versie van deze stukken overgelegd. De rechtbank heeft bepaald dat de beperking van de kennisneming voor de geschoonde tekstgedeelten gerechtvaardigd is. Belanghebbende heeft de rechtbank op de voet van artikel 8:29, vijfde lid, Awb toestemming gegeven uitspraak te doen mede op de grondslag van de ongeschoonde stukken.

5.2.

Het Hof is – na kennisneming van de ongeschoonde versie van de stukken – evenals de rechtbank van oordeel dat de beperking van de kennisneming voor de geschoonde delen van de door de heffingsambtenaar overgelegde stukken gerechtvaardigd is. Tijdens de zitting in hoger beroep heeft belanghebbende ook het Hof op de voet van artikel 8:29, vijfde lid, Awb toestemming gegeven mede op de grondslag van de ongeschoonde stukken uitspraak te doen.

WOZ-waarde

5.3.

Het Hof stelt bij zijn beoordeling van de WOZ-waarde van de woning voorop dat (i) de in geschil zijnde waarde de waarde van de woning in zijn geheel betreft. Daarbij vormen de aan de samenstellende onderdelen van de woning toegekende waarden een hulpmiddel om de waarde van de woning als geheel inzichtelijk te maken, en (ii) het bij de vaststelling van de waarde – bij gebreke van een verkoopprijs van de woning op of rond de peildatum – om een taxatie van de waarde op de peildatum gaat; een inschatting van de waarde aan de hand van verkoopgegevens van andere objecten. Een dergelijke taxatie is niet een mathematische exercitie waarbij aan de hand van één of meer parameters de gezochte waarde kan worden berekend.

5.4.

Het Hof stelt vast dat partijen kritische kanttekeningen maken bij de door de wederpartij aangedragen vergelijkingsobjecten, zoals de ligging van de [adres 3] (tegen een oplopend duin en daarmee minder zon inval) en de staat van [adres 5] (zodanig slecht dat het na aankoop is gesloopt), dan wel, de bruikbaarheid van de verkoopopbrengst van een kavel bouwgrond in het gebied ‘ [Park] ’ voor de waardering van de ondergrond van de woning en de vergelijkingsobjecten. Voorts twisten partijen over de analyse van de voor deze objecten gerealiseerde verkoopopbrengst, en de daaruit voortvloeiende prijzen per m² en m³. Het Hof ziet af van een bespreking van deze kanttekeningen, gelet op het volgende.

5.5.

Wat er zij van bovenomschreven kritische kanttekeningen, in hoger beroep is tussen partijen niet meer in geschil dat het vergelijkingsobject [adres 4] de meest geschikte referentie is, omdat dit object net als de woning van belanghebbende in [gebied 1] is gelegen en de percelen van beide woningen aan de [adres 4] grenzen. Meer specifiek spitst het geschil zich toe op de beoordeling van (het al dan niet aanwezige verschil in) de ligging van de woning van belanghebbende en voormeld vergelijkingsobject. Het Hof kan deze opvatting van partijen volgen en zal zich daarbij aansluiten, in die zin dat het zich zal beperken tot de voor de [adres 4] gerealiseerde verkoopprijs en de daarbij van belang zijnde aspecten.

5.6.

Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar de ligging van de woning van belanghebbende terecht als ‘boven gemiddeld’ gewaardeerd door hieraan factor 4 toe te kennen. De door belanghebbende overgelegde luchtfoto’s en de daarop door de heffingsambtenaar gegeven toelichting ter zitting van het Hof (zie de onder 2.6 opgenomen verklaringen) ondersteunen het oordeel dat de heffingsambtenaar dat hij de ligging van belanghebbendes woning en de ligging van de [adres 4] .niet gelijk hoefde te waarderen, maar uit kon gaan van een hogere waarde per m² van de grond (onder toepassing van een staffel waarin de afnemende meerwaarde is verdisconteerd). Alsdan biedt de voor dit vergelijkingspand gerealiseerde verkoopopbrengst voldoende steun aan de door de heffingsambtenaar verdedigde waarde.

5.7.

Hetgeen door belanghebbende in hoger beroep nog is aangevoerd (zie de onder 2.7 opgenomen verklaringen) leidt het Hof niet tot een ander oordeel. Het perceel van de woning van belanghebbende grenst weliswaar voor een langer deel aan de [adres 4] , maar is en om die reden niet minder courant indien in aanmerking wordt genomen dat de woning van belanghebbende verder van die weg is gelegen. Zoals ook ter zitting besproken en voorgehouden (onder verwijzing naar de overgelegde foto’s en plattegronden) grenst het perceel van de woning weliswaar aan de [adres 4] maar eveneens en vooral aan de [adres 1] (daar is ook de ingang) en dat is niet een doorgaande weg maar een weggetje voor lokaal verkeer, waar maar vier woningen aan gelegen zijn. Aan belanghebbende kan worden toegegeven dat het perceel van de woning een wat uitstekende punt heeft, maar dat geldt evenzeer voor het vergelijkingspand, en is overigens onvoldoende om te concluderen tot een lagere waarde dan vastgesteld.

5.8.

Gelet op het voorgaande komt het Hof tot het oordeel dat de heffingsambtenaar, ook in het licht van hetgeen belanghebbende in zijn verweer en in zijn incidenteel hoger beroep daartegen heeft aangevoerd, heeft voldaan aan de op hem rustende bewijslast dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.

Slotsom

5.9.

De slotsom is dat het hoger beroep gegrond is, dat het incidenteel hoger beroep ongegrond is, en dat de uitspraak van de rechtbank dient te worden vernietigd.

6.Kosten

Het Hof vindt geen aanleiding voor een veroordeling in de kosten op de voet van artikel 8:75 van de Awb in verbinding met artikel 8:108 van die wet.

7.Beslissing

Het Hof:

- vernietigt de uitspraak van de rechtbank;

- verklaart het beroep ongegrond.

De uitspraak is gedaan door mrs. A.M. van Amsterdam, voorzitter, F.J.P.M. Haas en
B.A. van Brummelen, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van
mr. I.A. Kranenburg als griffier. De beslissing is op 7 november 2024 in het openbaar uitgesproken. Het lid van de belastingkamer is buiten staat deze uitspraak mede te ondertekenen.

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.

Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).

Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;

2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;

3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.

Toelichting rechtsmiddelverwijzing

Per 15 april 2020 is digitaal procederen bij de Hoge Raad opengesteld. Niet-natuurlijke personen (daaronder begrepen publiekrechtelijke lichamen) en professionele gemachtigden zijn verplicht digitaal te procederen. Wie niet verplicht is om digitaal te procederen, kan op vrijwillige basis digitaal procederen. Hieronder leest u hoe een cassatieberoepschrift wordt ingediend.

Digitaal procederen

Het webportaal van de Hoge Raad is toegankelijk via “Login Mijn Zaak Hoge Raad” op www.hogeraad.nl. Informatie over de inlogmiddelen vindt u op www.hogeraad.nl.

Niet in Nederland wonende of gevestigde partijen of professionele gemachtigden hebben in beginsel geen geschikt inlogmiddel en kunnen daarom niet inloggen in het webportaal. Zij kunnen zo lang zij niet over een geschikt inlogmiddel kunnen beschikken, per post procederen.

Per post procederen

Alleen bepaalde personen mogen beroep in cassatie instellen per post in plaats van via het webportaal. Zij mogen dit bovendien alleen als zij zonder een professionele gemachtigde procederen. Het gaat om natuurlijke personen die geen ondernemer zijn en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Een professionele gemachtigde moet altijd digitaal procederen, ongeacht voor wie de gemachtigde optreedt. Degene die op papier mag procederen en dat ook wil, kan het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.

Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op: