ECLI:NL:RBNHO:2023:2972 - Rechtbank Noord-Holland - Ongegrond verklaring beroep tegen WOZ-waarde woning met a...

Uitspraak

RECHTBANK NOORD-HOLLAND

Zittingsplaats Haarlem

Bestuursrecht

zaaknummer: HAA 22/135

uitspraak van de enkelvoudige kamer van 3 april 2023 in de zaak tussen

[eiser] , wonende te [woonplaats] , eiser

(gemachtigde: J.L.G. van Herk),

de heffingsambtenaar van de gemeente Schagen.

Procesverloop

Verweerder heeft in een WOZ-beschikking de waarde van de woning [adres 1] te [woonplaats] (gemeente Schagen) voor het belastingjaar 2021 vastgesteld op € 377.000. In hetzelfde document heeft verweerder ook de aanslag onroerende zaakbelastingen 2021 bekend gemaakt.

Eiser heeft hiertegen bezwaar gemaakt. Bij uitspraak van 17 november 2021 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de beschikkingen gehandhaafd.

Eiser heeft daartegen beroep ingesteld. Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 16 maart 2023 te Haarlem. Namens eiser is zijn gemachtigde verschenen. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door M. van Gelder.

Overwegingen

Feiten

1. De woning van eiser is een vrijstaande woning uit 1952, gerenoveerd in 1983 met een aangebouwde garage uit 1983, vier carports, twee bergingen, een tuinhuis en extra grond met een agrarische bestemming. De oppervlakte van de woning is 105 m2, de aangebouwde garage heeft een oppervlakte van 70 m2 en de twee bergingen hebben samen een oppervlakte van 66 m2. Het perceel heeft een oppervlakte van 1.640 m². De oppervlakte van de extra grond bedraagt 8.240 m². De woning ligt in het agrarisch buitengebied van de gemeente Schagen in het dorp [woonplaats] , tegenover een [bedrijf] .

2. Tot het dossier behoren drie e-mails van verweerder die naar aanleiding van het ingediende bezwaar op 28 mei 2021 aan gemachtigde (info@previcus.nl) zijn verzonden. Bij die e-mails zijn gevoegd het taxatieverslag van de woning, de taxatiekaart van de woning en de taxatie waardeset van de woning.

3. In beroep heeft eiser een schermprint van ‘Boer & Bunder’ (boerenbunder.nl) overgelegd. Hierop is een plattegrond te zien waarop het perceel met de extra grond is aangeduid. Dit perceel is daarop gecategoriseerd als ‘Gewas: Grasland, blijvend’.

4. In beroep heeft verweerder de volgende stukken overgelegd. Een waardeopbouw (matrix), die in opdracht van verweerder is opgemaakt op 20 augustus 2022, door A.L.M. Keeris (WOZ-gediplomeerd taxateur), waarin de waarde van de woning op 1 januari 2000 is bepaald op € 484.000. Hierbij is de ligging als beneden gemiddeld gekwalificeerd met een aftrek van 10% ten opzichte van een gemiddelde ligging. De extra grond van de woning is tegen € 5 per m2 in de matrix meegenomen. Naast de gegevens van de woning, zijn gegevens van drie verkochte vrijstaande woningen vermeld (vergelijkingsobjecten). Deze vergelijkingsobjecten zijn [adres 2] in [woonplaats] , [adres 5] in [plaats 1] en [adres 4] in [plaats 1] . Verder heeft verweerder overgelegd een bijlage met de waardeontwikkeling van vrijstaande woningen in de gemeente Schagen en een bijlage met de grondstaffel.

Geschil5. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2020.

6. Eiser vindt de vastgestelde waarde te hoog en bepleit een waarde van € 330.000.

7. Verweerder stelt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.

8. Voor het overige verwijst de rechtbank naar de gedingstukken.

Beoordeling van het geschil

Artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ

9. Eiser stelt dat hij de koudv- en liggingsfactoren van de referentieobjecten in de bezwaarfase ten onrechte niet heeft gekregen, evenmin als de waarden van de objectonderdelen van die objecten. Hierdoor heeft eiser de gegevens die voor de waardedevaststelling door verweerder zijn gebruikt niet kunnen controleren en dreigt een ongelijkwaardige procespositie te ontstaan. Om deze reden wil eiser zijn proceskosten vergoed zien. Verweerder stelt dat hij niet gehouden was om meer te verstrekken dan is gedaan en wijst op de e-mails van 28 mei 2021 waaruit blijkt dat in de bezwaarfase aan eiser alle gegevens waarom werd gevraagd, zijn verstrekt.

10. Op grond van artikel 40, lid 2 van de Wet WOZ wordt aan de belastingplichtige op verzoek een afschrift van de gegevens die ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde verstrekt. Wat precies onder de te verstrekken gegevens moet worden verstaan is een vraag die thans voorligt aan de Hoge Raad (zie A-G IJzerman 31 januari 2023, ECLI:NL:PHR:2023:130). De rechtbank zal het antwoord op deze vraag in het midden laten. De rechtbank wijst het verzoek van eiser om vergoeding van zijn proceskosten vanwege door hem gestelde schending van artikel 40, lid 2 van de WOZ niettemin af, en wel op grond van het volgende.

11. Het is juist dat eiser in zijn bezwaarschrift om veel gegevens, waaronder de zojuist genoemde KOUDV-factoren en waardegegevens van de referentiepanden, heeft verzocht. Verweerder heeft op dat verzoek op 28 mei 2021 de onder 2 genoemde drie e-mails met gegevens verstrekt. Het dossier bevat geen reactie van eiser op deze e-mails. In het hoorgesprek wordt benoemd dat in het primaire bezwaarschrift is gevraagd om KOUDV-factoren en een eventuele liggingswaarde, en dat deze conform het verzoek zijn verstrekt via de e-mails van 28 mei 2021. Op de zitting heeft de rechtbank eiser voorgehouden dat uit het dossier niet blijkt dat eiser in die bezwaarfase verweerder heeft laten weten dat hij gegevens miste of nog wenste te ontvangen. Eiser heeft daarop gereageerd dat dit volgt uit het bezwaarschrift en dat hij dit niet hoeft te herhalen. Verweerder heeft gereageerd dat hij meer gegevens verstrekt zou hebben, als hem duidelijk was gemaakt dat daarom werd verzocht.

12. Uit de stukken van het geding en uit het verhandelde ter zitting is af te leiden dat verweerder in elke fase van het geding, zowel in bezwaar als in beroep, welwillend was om aan eiser de gevraagde informatie te verstrekken. Als eiser na de verstrekking van de stukken op 28 mei 2021 van mening was dat de totstandkoming van de waardering hem nog niet voldoende inzichtelijk was gemaakt, dan had het op zijn weg gelegen om duidelijk te maken dat hij nog bepaalde informatie miste en wat dan precies. Dat heeft eiser echter niet gedaan. Het moet voor verweerder namelijk wel tijdig in de procedure duidelijk zijn dat eiser nog bepaalde, specifieke informatie van hem verlangt (vergelijk Raad van State 18 juli 2018, ECLI:NL:RVS:2018:2454). Aangezien eiser na de verstrekking van informatie door verweerder in de bezwaarfase niet voldoende duidelijk heeft gemaakt dat en wat hij nog van verweerder verlangde, is er geen aanleiding om verweerder de proceskosten van eiser in beroep te laten vergoeden.

De waarde van de woning

13. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld, dat wil zeggen dat de door hem vastgestelde waarde niet hoger is dan de (verkoop)waarde in het economische verkeer.

14. Verweerder heeft ter onderbouwing van de vastgestelde waarde onder meer verwezen naar de matrix met daarin de verkoopgegevens van drie rond de waardepeildatum verkochte vrijstaande woningen in Schagen. Eén van de woningen, [adres 2] , is ook in het dorp [woonplaats] gelegen. [adres 2] en [adres 5] beschikken over extra grond, respectievelijk 11.839 m2 in de matrix tegen € 6 per m2, en 6.895 m2 tegen € 5 per m2.

15. Eiser vindt dat verweerder als referentieobject in de matrix ook [adres 6] in het dorp [plaats 2] had moeten meenemen, die woning is verkocht op 8 februari 2019 voor
€ 290.000 en was wel in het taxatieverslag vermeld. Verweerder betoogt dat de gebruikte referentieobjecten goed ter vergelijking kunnen dienen en dat er weinig woningen verkocht worden in het buitengebied. Dit laatste wordt door eiser beaamd. De rechtbank is van oordeel dat verweerder van de door partijen genoemde verkochte woningen de drie best vergelijkbare heeft gebruikt ter onderbouwing van de waarde. Hierbij neemt de rechtbank in aanmerking dat deze woningen, net als de woning van eiser, alle uit de jaren ’50 dateren en in het buitengebied van Schagen of in het dorp [woonplaats] zelf liggen en over een geruime hoeveelheid grond of extra grond met agrarische bestemming beschikken. [adres 6] is gebouwd in 1975 en beschikt over veel minder grond en niet over extra grond. In de basis zijn de door verweerder gebruikte referentieobjecten daarom beter vergelijkbaar dan [adres 6] . Dat er, vooral bij [adres 2] , dan een verschil in kwaliteit en onderhoud is, acht de rechtbank minder relevant dan die basiskenmerken. Dat neemt niet weg dat verweerder daarmee wel in voldoende mate rekening moet houden.

16. Wat betreft de ligging heeft verweerder 10% in mindering gebracht op een gemiddelde waarde in het buitengebied van Schagen, om de reden dat eisers woning tegenover een [bedrijf] ligt. Eiser vindt dit te weinig en stelt dat verweerder aannemelijk moet maken dat 10% genoeg is en dat aannemelijker is dat het 25% moet zijn. De rechtbank constateert dat verweerder ten opzichte van andere in het buitengebied gelegen woningen een 10% aftrek heeft genomen voor de ligging tegenover de [bedrijf] . De rechtbank constateert verder dat de matrix een ‘overwaarde’ van € 107.000 weergeeft en dat het gaat om de waarde van de onroerende zaak als geheel. Over de [bedrijf] heeft eiser niets concreets aangevoerd en dat de woning in het buitengebied ligt, geldt ook voor de vergelijkingsobjecten. Niets van wat eiser heeft aangevoerd, duidt erop dat verweerder te weinig rekening met de waardedruk vanwege de mindere ligging heeft gehouden.

18. Tussen partijen is niet in geschil dat de extra grond een agrarische bestemming heeft. Eiser voert aan dat de cultuurgrond-uitzondering geldt voor de extra grond, vanwege de opname daarvan in het boerenregister. Verweerder stelt dat met de agrarische bestemming in de waardering voldoende rekening is gehouden, gelet op de verkochte twee referentieobjecten met extra grond waarop ook deels een agrarische bestemming rust. € 5 per m2 is niet te hoog, aldus verweerder. Dat eiser een beroep deed op de cultuurgrond-uitzondering was verweerder niet eerder duidelijk, maar op de kaart van Boer & Bunder ziet hij grasland en geen landbouw.

19. De rechtbank is van oordeel dat eiser in de bezwaarfase duidelijk genoeg heeft gemaakt dat hij een beroep op de cultuurgrond-uitzondering van artikel 2, eerste lid, onderdeel a, van de Uitvoeringsregeling uitgezonderde objecten Wet WOZ deed. Eiser noemt namelijk dit artikel in zijn aanvullende bezwaar en vermeldt dat hij aan de criteria van bedrijfsmatige exploitatie voldoet. Verweerder is dus inderdaad ten onrechte in de uitspraak op bezwaar niet op die stelling ingegaan, maar heeft wel steeds gesteld dat de waarde als grond met agrarische bestemming niet te hoog is vastgesteld. Op de zitting heeft de rechtbank aan eiser voorgehouden dat in Boer & Bunder is vermeld dat sprake is van ‘blijvend grasland’ en gevraagd welke bedrijfsmatige exploitatie wordt gevoerd. Dit is de gemachtigde niet bekend. Hij stelt dat verweerder nu de bewijslast heeft om aannemelijk te maken dat die uitzondering niet van toepassing is en dat hij onderzoek had moeten doen. Dit is de rechtbank niet met eiser eens. Het gaat om een beroep van eiser op een voor hem gunstige uitzondering en de bewijslast daarvoor ligt, ook in WOZ-zaken, in eerste instantie op hem. Verweerder stelde over de extra grond steeds dat die een te waarderen waarde heeft, wat in elk geval neerkomt op het betwisten van de toepasselijkheid van die uitzondering. De door eiser aangeleverde informatie over grasland duidt erop dat in elk geval niet voldaan wordt aan de voorwaarde van bedrijfsmatige exploitatie, die geldt voor de cultuurgrondvrijstelling. Eiser heeft ter zitting ook gezegd dat hij niet aannemelijk kan maken dat hij aan de voorwaarden voldoet. De rechtbank acht het beroep op de cultuurgrond-uitzondering dan ook niet geslaagd. Ten overvloede wijst de rechtbank er nog maar eens op dat deze grond in de matrix is meegenomen voor € 41.200 en dat deze marge nog zeker in de matrix aanwezig is. Zelfs al zou de uitzondering van toepassing zijn, dan nog is de waarde van de gehele onroerende zaak niet te hoog.

20. Eiser vindt dat de waarde van de woning niet hoger kan zijn dan € 330.000. Dit is door hem niet anders onderbouwd dan met de enkele verwijzing naar de verkoop van [adres 6] . Zoals eerder overwogen acht de rechtbank deze woning minder goed vergelijkbaar en bovendien heeft eiser niet toegelicht hoe deze verkoopprijs precies tot de waarde van € 330.000 voor eisers woning zou moeten leiden. Het door eiser aangevoerde geeft dan ook, gelet op de uitgebreide onderbouwing en toelichting daarop van verweerder, geen aanleiding voor het oordeel dat de door verweerder vastgestelde waarde te hoog is en weegt daar niet tegenop.

Slotsom

21. Gelet op het bovenstaande heeft verweerder, ook in het licht van al wat eiser heeft aangevoerd, aannemelijk gemaakt dat de vastgestelde waarde van de woning niet te hoog is.

Het beroep dient dan ook ongegrond te worden verklaard.

Immateriële schadevergoeding

22. Eiser heeft verzocht om immateriële schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn. Volgens vaste rechtspraak geldt voor een uitspraak in eerste aanleg dat deze niet binnen een redelijke termijn is geschied als de rechtbank niet binnen twee jaar nadat die termijn is aangevangen uitspraak doet, tenzij sprake is van bijzondere omstandigheden (Hoge Raad 19 februari 2016, ECLI:NL:HR:2016:252).

De termijn vangt aan op de dag van ontvangst van het bezwaarschrift en eindigt op de dag van uitspraak in het beroep. Het bezwaarschrift is bij verweerder binnengekomen op 4 april 2021. De rechtbank doet uitspraak op 3 april 2023. Omdat er binnen twee jaar na ontvangst van het bezwaarschrift uitspraak wordt gedaan en er geen bijzondere omstandigheden zijn, is de redelijke termijn niet overschreden en heeft eiser geen recht op vergoeding van immateriële schade.

Proceskosten

23. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.

Beslissing

De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.

Deze uitspraak is gedaan door M. Ferrier, rechter, in aanwezigheid van

N.E. Joacim, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 3 april 2023.

griffier rechter

Afschrift verzonden aan partijen op:

Rechtsmiddel

Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na verzending hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312,

1000 BH Amsterdam.

Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.

2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. een dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;

d. de gronden van het hoger beroep.