ECLI:NL:RBNHO:2023:14205

• Datum uitspraak: 27 december 2023
• Publicatiedatum: 15 mei 2024
• Zaaknummer: 10387718 \ CV EXPL 23-1216
• Instantie: Rechtbank Noord-Holland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: B. Voogd
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Huurachterstand en gebreken in woonruimte met schimmel en vochtproblemen

In deze zaak heeft de kantonrechter van de Rechtbank Noord-Holland op 27 december 2023 uitspraak gedaan in een geschil tussen een huurder en verhuurder over huurachterstand en gebreken in de huurwoning. De eiser, vertegenwoordigd door zijn gemachtigde T. Bierlee, vorderde betaling van een huurachterstand van € 4.485,67, vermeerderd met wettelijke rente en proceskosten. De gedaagden, vertegenwoordigd door mr. B. Blom, betwistten de vordering en stelden dat zij kosten voor het verwijderen van schimmel in de woning mochten verrekenen met de huur. De huurovereenkomst was sinds 25 oktober 2019 van kracht en de huurprijs bedroeg € 1.275,00 per maand.

De kantonrechter oordeelde dat de gedaagden in beginsel huurtermijnen verschuldigd waren, maar dat zij deze mochten verrekenen met de kosten voor het verwijderen van schimmel, aangezien er sprake was van een gebrek in de woning. De rechter concludeerde dat de gedaagden niet het volledige huurgenot hadden gehad door de schimmelvorming, die niet aan hen kon worden toegerekend. De kantonrechter oordeelde dat 75% van de kosten voor het verwijderen van de schimmel voor rekening van de gedaagden moest blijven, terwijl 25% voor de verhuurder was. Uiteindelijk werd de vordering van de eiser tot een bedrag van € 3.519,05 toegewezen, vermeerderd met wettelijke rente en proceskosten.

De uitspraak benadrukt de verplichtingen van verhuurders om gebreken te verhelpen en de rechten van huurders om kosten te verrekenen bij gebreken die niet aan hen zijn toe te rekenen. De kantonrechter wees de vordering voor het overige af en verklaarde het vonnis uitvoerbaar bij voorraad.

Uitspraak

RECHTBANK NOORD-HOLLAND

Handel, Kanton en Bewind

locatie Alkmaar

Zaaknr./rolnr.: 10387718 \ CV EXPL 23-1216 TB

Uitspraakdatum: 27 december 2023

Vonnis van de kantonrechter in de zaak van:

[eiser]

wonende te [plaats]

eiser

verder te noemen: [eiser]

gemachtigde: T. Bierlee

tegen

1. [gedaagden 1]

2. [gedaagden 2]

beiden wonende te [plaats]

gedaagden

verder te noemen: [gedaagden]

gemachtigde: mr. B. Blom

1. Het procesverloop

1.1.

[eiser] heeft bij dagvaarding van 27 februari 2023 een vordering tegen [gedaagden] ingesteld. [gedaagden] heeft schriftelijk geantwoord en daarbij een tegenvordering ingediend. [eiser] heeft vervolgens nog schriftelijk gereageerd in de zaak van de tegenvordering.

1.2.

Op 16 november 2023 heeft een zitting plaatsgevonden. [eiser] is verschenen en bijgestaan door zijn gemachtigde. [gedaagden] zijn verschenen bij mevrouw [naam] (dochter van [gedaagden] ) en bijgestaan door de gemachtigde. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht. Voorafgaand aan de zitting hebben [gedaagden] bij brief van 9 november 2023 nog stukken toegezonden. Ter zitting hebben [gedaagden] hun tegenvordering ingetrokken.

2. De feiten

2.1.

Tussen partijen bestaat sinds 25 oktober 2019 een huurovereenkomst ten aanzien van de woonruimte gelegen aan het [adres] in [plaats] (hierna: het gehuurde). De huurprijs bedraagt € 1.275,00 per maand bij vooruitbetaling te voldoen. Op de huurovereenkomst zijn de Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Woonruimte van 20 maart 2017 van toepassing.

2.2.

Op 29 april 2020 is door [gedaagden] een melding gedaan over schimmelvorming in het gehuurde.

2.3.

Op 20 december 2021 heeft Lavos Reiniging B.V. (hierna: Lavos) in opdracht van [gedaagden] de schimmel verwijderd uit het gehuurde en hiervan een rapport opgemaakt. Lavos heeft aan [gedaagden] voor verwijdering van de schimmel een factuur gestuurd van € 4.114,00.

2.4.

Op 4 november 2022 heeft [adviesbureau] (hierna: [adviesbureau] ) in opdracht van de door [eiser] ingeschakelde beheerder een onderzoek gedaan in het gehuurde en van dit onderzoek een rapport opgesteld.

3. De vordering

3.1.

[eiser] vordert dat de kantonrechter [gedaagden] hoofdelijk veroordeelt tot betaling van € 4.485,67, vermeerderd met de wettelijke rente over € 4.114,08, met veroordeling van [gedaagden] in de kosten van deze procedure en de nakosten.

3.2.

Hij legt aan de vordering ten grondslag – kort weergegeven – dat [gedaagden] in gebreke zijn gebleven met hun verplichtingen uit de huurovereenkomst. [gedaagden] hebben verzuimd diverse huurtermijnen tijdig en/of volledig te voldoen. [gedaagden] hebben een huurachterstand laten ontstaan van € 4.114,00. [gedaagden] zijn verplicht de huurtermijnen te voldoen en wel per vooruitbetaling vóór de eerste van de maand. Volgens [eiser] komt hen geen beroep op verrekening toe omdat [gedaagden] geen vordering hebben op [eiser] . Van een gebrek aan de woning is geen sprake geweest en [eiser] kan niet gehouden worden de kosten van Lavos te voldoen. [gedaagden] hebben voor het eerst op 29 april 2020 eenmalig melding gemaakt van schimmelvorming en daarop heeft [eiser] direct gereageerd en suggesties gedaan. Nadien heeft [eiser] geen melding meer ontvangen over schimmelvorming en/of vochtproblemen, tot 20 december 2021, ruim anderhalf jaar later. [eiser] werd door [gedaagden] geconfronteerd met het rapport van Lavos en de factuur, die beide door [eiser] worden betwist. [eiser] is geen mogelijkheid geboden om het probleem te onderzoeken en – zo nodig – op te lossen.

4. Het verweer

4.1.

[gedaagden] betwisten de vordering. Zij voeren aan – samengevat – dat partijen een geschil hebben over verrekening van een bedrag van € 4.114,00 voor de kosten die zijn gemaakt aan het gehuurde in verband met ernstige schimmelvorming met gevaar voor de gezondheid. [gedaagden] stellen dat zij op grond van artikel 6:127 BW in samenhang met artikel 7:206 lid 3 BW gerechtigd waren de kosten van herstel te verrekenen met de huurtermijnen. [eiser] is in verzuim komen te verkeren omdat hij niet tijdig tot herstel van de gebreken is overgegaan. [gedaagden] hebben een extern bedrijf ingeschakeld nadat er op meerdere meldingen aan het adres van [eiser] geen actie door [eiser] werd ondernomen en er dus niets aan de schimmelvorming in de woning werd gedaan.

5. De beoordeling

5.1.

Vaststaat dat [gedaagden] een bedrag van € 4.114,00 aan huurtermijnen niet hebben betaald, zodat [gedaagden] in beginsel dit bedrag aan [eiser] verschuldigd is. [gedaagden] hebben echter de huurtermijnen verrekend met de kosten die zij hebben moeten maken voor het verwijderen van de schimmel in het gehuurde. Het geschil tussen partijen met betrekking tot de huurachterstand komt er dus in de kern op neer dat partijen van mening verschillen over het antwoord op de vraag of [gedaagden] gerechtigd waren het door hen betaalde bedrag aan Lavos met de huur te verrekenen. De kantonrechter is het hier gedeeltelijk mee eens. Daartoe is het volgende overwogen.

5.2.

In deze zaak zal eerst beoordeeld moeten worden of er sprake is van een gebrek in de woning. Een gebrek is een staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft ^[1] .

5.3.

Gelet op het door [gedaagden] overgelegde rapport van Lavos en hetgeen door [gedaagden] is aangevoerd, kan niet anders dan geoordeeld worden dat er sprake is van vocht en schimmel in het gehuurde waardoor [gedaagden] niet het volledige huurgenot hebben gehad. Op 20 december 2021 is de schimmel verwijderd door Lavos. Er kan echter pas sprake zijn van een gebrek als dit niet aan [gedaagden] is toe te rekenen ^[2] .

5.4.

[eiser] heeft zich op het standpunt gesteld dat [gedaagden] geen aanspraak hebben op huurvermindering, omdat zij zelf verantwoordelijk zijn voor het ontstaan van het vochtprobleem. [eiser] stelt daartoe dat [gedaagden] onvoldoende luchten, dat zij de douche niet goed genoeg droogmaken en schoonhouden na gebruik. [eiser] heeft de woning in 2017 volledig gerenoveerd aan [gedaagden] opgeleverd. De badkamer betreft een inpandige badkamer, zonder ramen aan de buitenzijde. Het gebruik van een afzuiginstallatie is dan ook essentieel. [gedaagden] betwisten dat zij zelf verantwoordelijk zijn voor het ontstaan van de schimmelvorming. In het midden kan blijven of de schimmelvorming is toe te rekenen aan [gedaagden] omdat uit het rapport van [adviesbureau] is gebleken dat een kier van 2 centimeter onder de badkamerdeur ontbrak en die kier er moet zijn om de ventilator goed te kunnen laten werken. [eiser] heeft niet betwist dat de badkamerdeur niet voldeed en heeft naar aanleiding van het rapport van [adviesbureau] de badkamerdeur ingekort. Los van het vermeende ventilatiegedrag van [gedaagden] is er dus sprake van een gebrek als bedoeld in artikel 7:204 lid 2 BW. [gedaagden] hebben tot het moment dat het gebrek door [eiser] is verholpen niet het huurgenot gehad dat zij op grond van de overeenkomst mochten verwachten.

5.5.

Verder moet worden beoordeeld of [eiser] in verzuim is. De verhuurder is verplicht op verlangen van de huurder gebreken te verhelpen, tenzij dit onmogelijk is of uitgaven vereist die in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs niet van de verhuurder zijn te vergen ^[3] . Laat de verhuurder dat na, en is hij daarmee in verzuim, dan mag de huurder de gebreken zelf verhelpen en de kosten daarvan op de verhuurder verhalen, desgewenst door deze in mindering op de huurprijs te brengen ^[4] .

5.6.

In de ochtend van 20 december 2021 is [eiser] door [gedaagden] althans de dochter van [gedaagden] geïnformeerd over de schimmel, het gevaar ervan en de geboden spoed voor verwijdering van de schimmel. [eiser] heeft in dat telefoongesprek gezegd niet akkoord te gaan met het verwijderen van de schimmel door Lavos. [eiser] betwist pas voor het eerst op de zitting dat de dochter van [gedaagden] telefonisch contact heeft opgenomen in de ochtend van 20 december 2021. De kantonrechter gaat hier dan ook aan voorbij en heeft geen reden om te twijfelen dat dit telefoongesprek heeft plaatsgevonden. Daarmee staat vast dat [eiser] heeft geweigerd om de schimmel door Lavos te laten verwijderen. Uit het door Lavos opgestelde rapport volgt dat sprake was van een zwarte schimmel die zeer gevaarlijk is en een risico is voor de gezondheid. Gelet op de dusdanige hoeveelheid schimmel moest deze met spoed op een chemische manier verwijderd worden. Doordat [eiser] niet akkoord ging met verwijderen van de schimmel, mochten [gedaagden] daaruit afleiden dat [eiser] niet tot herstel zou overgaan en treedt het verzuim daarmee zonder ingebrekestelling in. Daarmee is hij in verzuim komen te verkeren. Hieruit volgt dat [gedaagden] herstelkosten in beginsel op de huur in mindering kunnen brengen.

5.7.

Hoewel vast staat dat sprake is van een gebrek aan de badkamerdeur en [eiser] in verzuim was, is de kantonrechter van oordeel dat [gedaagden] niet de volledige factuur van Lavos in mindering kunnen brengen op de huurprijs.

5.8.

Uitgangspunt is dat een verhuurder (in dit geval [eiser] ) verplicht is het gehuurde ter beschikking van de huurder (in dit geval [gedaagden] ) te stellen en dat de huurder verplicht is de tegenprestatie op de overeengekomen wijze en tijdstippen te voldoen, alsmede dat de huurder verplicht is zich ten aanzien van het gebruik van het gehuurde als een goed huurder te gedragen. Gelet op het navolgende is de kantonrechter van oordeel dat [gedaagden] zich niet als goed huurders hebben gedragen. [gedaagden] stellen dat tussen de eerste melding van 16 april 2020 en het verwijderen van de schimmel op 20 december 2021 meerdere malen aan [eiser] telefonisch melding is gedaan door de kinderen van [gedaagden] over de in het gehuurde aanwezige schimmel, maar dit is – gelet op de gemotiveerde betwisting door [eiser] – niet komen vast te staan. Voldoende aannemelijk is geworden dat [gedaagden] geen passende maatregelen hebben genomen om de schimmelvorming tegen te gaan en zodanig ernstig hebben laten worden dat een spoedopdracht aan een schoonmaakbedrijf en een chemische verwijdering van de schimmel onvermijdelijk zijn geworden. [eiser] werd daarom op 20 december 2021 overvallen met de ernst van de schimmelvorming en de geboden haast bij verwijdering van de schimmel.

5.9.

Uit het voorgaande is gebleken dat sprake is van een gebrek, maar ook dat door [gedaagden] niet deugdelijk dan wel tijdig melding is gemaakt van de schimmel. Als [gedaagden] tijdig melding hadden gedaan van de schimmel in het gehuurde aan [eiser] dan had een spoedschoonmaak daarmee kunnen worden voorkomen. De kantonrechter acht het aannemelijk dat de schimmelvorming beperkter zou zijn geweest als [gedaagden] eerder melding hadden gemaakt. De kosten voor het verwijderen van de schimmel zijn daarom hoger dan noodzakelijk was. De kantonrechter acht het daarom – gelet op het hiervoor overwogene – redelijk dat 75% van de kosten van het verwijderen van de schimmel door Lavos voor rekening van [gedaagden] moet blijven en dat 25% van deze kosten voor rekening van [eiser] moet te komen. Dat betekent dat [gedaagden] nog € 3.085,50 (75% van € 4.114,00) aan [eiser] verschuldigd is. De vordering zal tot dat bedrag worden toegewezen. De wettelijke rente zal worden toegewezen vanaf de dag van dagvaarding.

5.10.

Het gevorderde bedrag aan buitengerechtelijke incassokosten zal worden toegewezen volgens het wettelijke tarief dat hoort bij de hoofdsom waartoe [gedaagden] zullen worden veroordeeld, te weten € 433,55.

5.11.

De proceskosten komen voor rekening van [gedaagden] , omdat zij grotendeels ongelijk krijgen. [eiser] vordert daarnaast veroordeling van [gedaagden] in de nakosten. Volgens vaste rechtspraak ^[5] levert een kostenveroordeling ook voor de nakosten – die worden begroot op € 132,00 en, als betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, de explootkosten van betekening van het vonnis – een executoriale titel op. Een veroordeling tot betaling van de proceskosten omvat dus een veroordeling tot betaling van de nakosten. De kantonrechter zal daarom deze kosten niet afzonderlijk in de proceskostenveroordeling vermelden.

6. De beslissing

De kantonrechter:

6.1.

veroordeelt [gedaagden] , hoofdelijk, tot betaling aan [eiser] van € 3.519,05, te vermeerderen met de wettelijke rente over € 3.085,50 vanaf 27 februari 2023 tot aan de dag van de gehele betaling;

6.2.

veroordeelt [gedaagden] , hoofdelijk, tot betaling van de proceskosten, die de kantonrechter aan de kant van [eiser] tot en met vandaag vaststelt op:
dagvaarding € 133,18
griffierecht € 244,00
salaris gemachtigde € 528,00 ;

6.3.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

6.4.

wijst de vordering voor het overige af.

Dit vonnis is gewezen door mr. B. Voogd en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.

De griffier De kantonrechter

Voetnoten

1. Artikel 7:204 BW.

2. Artikel 7:204 lid 2 BW.

3. Artikel 7:206 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek (BW).

4. Artikel 7:206 lid 3 BW.

5. HR 10 juni 2022, ECLI:NL:HR:2022:853. ECLI:NL:GHARL:2023:1544.