Uitspraak
Rechtbank noord-holland
Zittingsplaats Haarlem
Bestuursrecht
zaaknummers: HAA 21/954, HAA 22/2386 en HAA 22/2484
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 14 december 2023 in de zaak tussen
[eiser] , wonende te [eiser] , eiser
(gemachtigde: mr.drs. C.C.J. Hartendorf),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Haarlemmermeer, verweerder.
Procesverloop
HAA 21/954 (jaar 2020)
Verweerder heeft bij beschikking van 29 februari 2020 op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [plaats] (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2020 vastgesteld op € 883.000. In hetzelfde geschrift is ook de aanslag onroerende-zaakbelastingen 2020 bekendgemaakt.
Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar van 23 december 2020 (hierna: het bestreden besluit 2020) de vastgestelde waarde verminderd tot een bedrag van € 743.000. De hierop gebaseerde aanslag onroerende-zaakbelastingen 2020 is eveneens verminderd.
HAA 22/2386 (jaar 2021)
Verweerder heeft bij beschikking van 26 februari 2021 op grond van artikel 22 van de Wet WOZ de waarde van de woning voor het kalenderjaar 2021 vastgesteld op € 885.000. In hetzelfde geschrift is ook de aanslag onroerende-zaakbelastingen 2021 bekendgemaakt. De vastgestelde waarde is nadien ambtshalve verminderd tot € 815.000, waarbij de aanslag dienovereenkomstig is verminderd.
Bij uitspraak op bezwaar van 11 februari 2022 (hierna: het bestreden besluit 2021) heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de waarde van de woning alsmede de aanslag gehandhaafd.
HAA 22/2484 (jaar 2022)
Verweerder heeft bij beschikking van 31 maart 2022 op grond van artikel 22 van de Wet WOZ, de waarde van de woning voor het kalenderjaar 2022 vastgesteld op € 894.000. In hetzelfde geschrift is ook de aanslag onroerende-zaakbelastingen 2022 bekendgemaakt. De waardebeschikking en de aanslag voor het jaar 2022 zal de rechtbank tezamen aanduiden als de bestreden besluiten 2022.
Op 10 mei 2022 heeft eiser bezwaar gemaakt tegen de bestreden besluiten 2022 en verweerder verzocht om in te stemmen met rechtstreeks beroep zoals bedoeld in artikel 7:1a, eerste lid, van de Algemene wet bestuursrecht (hierna: Awb). Bij brief van 19 mei 2022 – op 23 mei 2022 door de rechtbank ontvangen – heeft verweerder de gevraagde instemming verleend.
Algemeen
Eiser heeft beroepen ingesteld tegen het bestreden besluit 2020, het bestreden besluit 2021 en de bestreden besluiten 2022.
Verweerder heeft verweerschriften ingediend.
Eiser heeft voorafgaand aan de zitting een nader stuk ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 27 september 2023 te Haarlem. Eiser is vertegenwoordigd door zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door mr. [naam] .
Overwegingen
Feiten
1. Eiser is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. De woning is een twee-onder-één-kapwoning uit 1997. De gebruiksoppervlakte van de woning is 182 m² (inclusief een uitbouw van 22 m²), de inhoud ervan bedraagt 446 m3 (plus een aanbouw van 67 m3) en de oppervlakte van het perceel is 824 m². De woning is voorzien van twee dakkapellen, een garage en (ten minste) een tuinhuis.
Geschil
2. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildata 1 januari 2019, 1 januari 2020 en 1 januari 2021.
3. Eiser heeft voor alle jaren de volgende beroepsgronden aangevoerd:
- De bestreden besluiten zijn onzorgvuldig voorbereid en kennen een gebrekkige motivering.
- Er wordt onvoldoende rekening gehouden met de ligging van de woning in de wijk ten opzichte van [locatie] ; de zogenoemde eerstelijns- en tweedelijnsbebouwing. Met de enkele vermelding dat de referentieobjecten ook in de directe omgeving van [gebied] zijn gelegen en dat het waardedrukkende effect daarmee in de verkoopprijzen is verdisconteerd, gaat verweerder voorbij aan de uitspraak van de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State (hierna: Raad van State) van 19 december 2018, ECLI:NL:RVS:2018:4193, r.o. 55, waaruit blijkt dat de ligging van een woning in de wijk essentieel is voor de mate van hinder. De referentiewoningen betreffen deels woningen in de zogenoemde tweedelijnsbebouwing, terwijl de woning in de eerstelijnsbebouwing is gelegen en het grondgeluid dus zwaarder op de woning drukt waardoor deze minder waard is dan de objecten in de tweedelijnsbebouwing.
Met betrekking tot het jaar 2020 (HAA 21/954) bepleit eiser een waarde van maximaal € 659.500. Hij stelt daartoe nog aanvullend:
- Verweerder heeft bij de waardebepaling van de tuingrond onvoldoende rekening gehouden met de ligging van de tuin ten opzichte van de zon.
- De door verweerder gehanteerde referentieobject [adres 2] is voorzien van een energielabel A. Dit is niet het geval bij de woning in kwestie.
Met betrekking tot het jaar 2021 (HAA 22/2386) bepleit eiser een waarde van maximaal € 707.400. Hij voert daartoe nog het volgende aan:
- Het bestreden besluit is onzorgvuldig voorbereid en kent een gebrekkige motivering. In het taxatieverslag behorende bij de WOZ-beschikking voor het jaar 2021 staat echter weer opgenomen dat een carport, in plaats van een tuinhuisje met een lagere waarde, op het perceel aanwezig zou zijn.
- De vastgestelde waarde is te hoog in relatie tot de waarde uit de door eiser ingebrachte, per waardepeildatum 8 maart 2021, taxatierapport. In dit rapport is de marktwaarde van de woning op € 770.000 vastgesteld.
Met betrekking tot het jaar 2022 (HAA 22/2484) bepleit eiser een waarde van maximaal € 770.000. Hij betoogt daartoe nog het volgende:
- Op het taxatieverslag behorende bij de WOZ-beschikking voor het jaar 2022 staan opeens drie tuinhuisjes vermeld terwijl er niets bijgebouwd is.
- De verkoop van [adres 3] dient voor de waardebepaling per peildatum
1 januari 2021 buiten beschouwing te worden gelaten. Het object is in januari 2022 verkocht.
Eiser concludeert tot gegrondverklaring van de beroepen, vernietiging van het bestreden besluit 2020 en het bestreden besluit 2021, vermindering van de waardebeschikkingen tot de door hem bepleite bedragen en dienovereenkomstige vermindering van de aanslagen onroerende-zaakbelastingen, alsmede tot veroordeling van verweerder in de proceskosten met toekenning van een extra punt voor correspondentie in het voorstadium van de beroepen. Ten slotte vordert eiser vergoeding van de kosten van het taxatierapport. Eiser heeft daartoe een nota overgelegd met daarop vermeld een bedrag van € 650,00 (inclusief omzetbelasting).
4. Verweerder concludeert tot ongegrondverklaring van de beroepen en verwijst onder meer naar de overgelegde matrices, fotomateriaal en RIVM-gegevens betreffende de geluidsoverlast van [gebied] .
Beoordeling van het geschil
Zorgvuldigheid en motivering
5. Eiser heeft zich in zijn beroepschriften op het standpunt gesteld dat verweerder onzorgvuldig heeft gehandeld door feitelijke onjuistheden in de WOZ-beschikking voor het jaar 2020 en het taxatieverslag behorende bij de WOZ-beschikking van belastingjaar 2021 – zoals een carport in plaats van een tuinhuis – te vermelden. Hoewel in de uitspraak op bezwaar voor het jaar 2021 wordt aangegeven dat de carport foutief is aangeduid en dat deze aanduiding naar een tuinhuis is gecorrigeerd met een veel lagere waarde, wordt de waarde van de woning niet verminderd. Eiser vindt dat verweerder de procedures onzorgvuldig heeft voorbereid en dat de bestreden besluiten gebaseerd zijn op een gebrekkige motivering.
6. Voor zover eiser heeft gesteld dat de uitspraak op bezwaar is genomen in strijd met de in artikel 3:2 van de Algemene wet bestuursrecht (hierna: Awb) voorgeschreven zorgvuldigheid en de uit artikel 7:12 van de Awb voortvloeiende motiveringsplicht, overweegt de rechtbank het volgende. Verweerder heeft na ontvangst van het bezwaar de taxatieverslagen aan eiser gezonden. De waarde van de woning wordt daarin onderbouwd met de verkoopcijfers van vergelijkingsobjecten. Het foutief vermelden/hanteren van een carport verdient niet de schoonheidsprijs maar is ook niet van dien aard dat reeds op grond daarvan moet worden geoordeeld dat het zorgvuldigheidsbeginsel is geschonden. Eiser is door de fout ook niet in zijn belangen geschaad, aangezien de waarde van het tuinhuis
(€ 2.700) hoger is dan die van de foutief vermelde carport (€ 2.250). Overigens ziet de rechtbank in de stellingen van eiser ook geen aanleiding voor het oordeel dat het zorgvuldigheidsbeginsel is geschonden. Verweerder heeft in de uitspraken op bezwaar verder uiteengezet waarom hij in weerwil van wat in bezwaar naar voren is gebracht, nog steeds van mening is dat de primaire besluiten terecht zijn genomen. Hij heeft daarbij voldoende inzicht gegeven in zijn gedachtegang. De uitspraken op bezwaar zijn daarmee voldoende gemotiveerd.
De waarde van de woning (voor 2020, 2021 en 2022)
7. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
8. De rechtbank stelt vast dat verweerder de waarde van de woning heeft onderbouwd aan de hand van de vergelijkingsmethode. De rechtbank acht de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar met de woning. Daartoe overweegt zij dat deze objecten allemaal in dezelfde straat gelegen zijn (met uitzondering van [adres 4] ), allemaal twee-onder-één-kapwoningen zijn (op [adres 5] na) en allemaal uit een nagenoeg gelijk bouwjaar (1995 of 1997) stammen, waarbij ook de gebruiksoppervlakte telkens niet al te zeer afwijkt van die van de woning. De verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten kunnen dus worden gebruikt ter onderbouwing van de waarde van de woning. Dat er verschillen zijn tussen de woning en de vergelijkingsobjecten maakt dit niet anders. Het gaat er om dat verweerder voldoende rekening heeft gehouden met die verschillen.
9. Dat laatste heeft verweerder in de waardematrices gedaan. Daarmee heeft verweerder naar het oordeel van de rechtbank aannemelijk gemaakt dat voldoende rekening is gehouden met de verschillen in grootte van het opstal en het perceel, ligging, kwaliteit, uitstraling, voorzieningenniveau en staat van onderhoud alsmede met de aanwezigheid van bijgebouwen. Na deze correcties is de eenheidsprijs van de woning voor de jaren 2020 en 2021 ruimschoots lager dan die van de referentieobjecten en voor het jaar 2022 in lijn met die van de referentieobjecten. Het taxatierapport van eiser doet hieraan niet af, omdat het – zoals uitdrukkelijk wordt opgemerkt in het rapport zelf – is opgesteld voor een ander doel (verkrijging van hypothecaire financiering) en naar een afwijkende waardepeildatum
(8 maart 2021).
10. Met betrekking tot de grief van eiser dat de woning in tegenstelling tot referentieobject [adres 2] niet is voorzien van een energielabel A, overweegt de rechtbank dat verweerder onweersproken heeft gesteld dat deze omstandigheid evenzeer geldt voor ten minste twee vergelijkingsobjecten voor het jaar 2020 ( [adres 7] en [adres 8] ) en derhalve wordt geacht te zijn verdisconteerd in die verkoopprijzen.
Ex tunc-toetsing
11. Eiser betoogt ter zitting dat de transactiecijfers van [adres 5]
(2 juli 2022) en [adres 3] (7 januari 2022) onbruikbaar zijn voor de onderbouwing van de waarde voor het kalenderjaar 2022, nu in de beroepsfase ex tunc wordt getoetst en ten tijde van de bestreden besluiten 2022 deze woningen nog niet waren verkocht. Hetzelfde geldt volgens eiser voor zover verweerder deze verkopen betrekt in zijn verweerschrift voor het jaar 2020. De rechtbank volgt eiser hierin niet. De reden daarvoor is dat het belastingprocesrecht niet een algemene regel van ex tunc-toetsing in beroep kent. Dit past bij het algemene uitgangspunt dat de rechter in belastingzaken indien hij het beroep gegrond verklaart het juiste bedrag van de aanslag of van een voor bezwaar vatbare beschikking, bijvoorbeeld een beschikking als bedoeld in artikel 22 van de Wet WOZ, zelf dient vast te stellen (zie – onder de vigeur van de Awb – HR 28 januari 2011, ECLI:NL:HR:2011:BP2132, r.o. 3.8.2; dit betreft een lijn in de rechtspraak die teruggaat tot HR 18 maart 1918, B. 1989). Uit de parlementaire behandeling van artikel 8:69 van de Awb volgt dat indien sprake is van een gebonden bevoegdheid en de rechter zelf in de zaak kan voorzien, hij daarbij rekening kan en zal houden met na het instellen van het beroep opgekomen feiten en omstandigheden (Kamerstukken II 1991/92, 22 495, nr. 3, pp. 36 en 145). Nu deze gang van zaken de hoofdregel vormt in het belastingrecht, ligt het naar het oordeel van de rechtbank in de rede om ook bij de toetsing van het bestreden besluit reeds rekening te houden met zodanige feiten en omstandigheden. De rechtbank ziet bevestiging voor deze benadering in het arrest van de Hoge Raad van 12 oktober 2018, ECLI:NL:HR:2018:1898, r.o. 2.3.3.
12. Wel moet worden vastgesteld dat de referentieobjecten [adres 5] en [adres 3] meer dan een jaar na de waardepeildatum 1 januari 2021 zijn verkocht, hetgeen deze objecten in beginsel minder geschikt maakt als referentieobject. Daar staat echter tegenover dat het hier gaat om de directe buurpanden van de woning, wat hen juist extra geschikt maakt voor de waardering, zeker gelet op hetgeen hierna nog zal worden overwogen over de ligging van de objecten.
13. Alles overziende kunnen de vergelijkingsobjecten [adres 5] en [adres 3] naar het oordeel van de rechtbank dienen ter onderbouwing van de waarde van de woning.
Eerste- en tweedelijnsbebouwing
14. Eiser betoogt dat alle referentiewoningen woningen betreffen in de zogenoemde tweedelijnsbebouwing, terwijl de woning in de eerstelijnsbebouwing is gelegen en het grondgeluid van [locatie] van luchthaven [gebied] dus zwaarder op de woning drukt dan op de objecten in de tweedelijnsbebouwing. Eiser beroept zich op de uitspraak van de Raad van State van 19 december 2018, ECLI:NL:RVS:2018:4193, r.o. 55, waaruit hij afleidt dat de ligging van een woning in de wijk essentieel is voor de mate van hinder. Verweerder heeft betoogd dat de invloed van de geluidsoverlast reeds is verdisconteerd in de verkoopcijfers van de referentieobjecten [adres 2] (voor het jaar 2020), [adres 6] (voor het jaar 2021), [adres 5] en [adres 3] (voor het jaar 2022), die alle in de eerstelijnsbebouwing zijn gelegen, zoals eiser ter zitting heeft erkend. Verder heeft verweerder verwezen naar een kaart van Atlas Leefomgeving getiteld ‘ [naam kaart] ’, waaruit hij opmaakt dat de geluidsoverlast van de [gebied] aan de [straat] gemiddeld beperkt blijft tot minder dan 55 dB. Eiser heeft betoogd dat dit kaartje niet relevant is, omdat het niet specifiek betrekking heeft op het grondgeluid van [gebied] .
15. De rechtbank is van oordeel dat uit de door eiser aangehaalde uitspraak van de Raad van State, die is gebaseerd op uitvoerig deskundigenonderzoek, kan worden afgeleid dat woningen in de eerstelijnsbebouwing als gevolg van het grondgeluid in het algemeen een lagere waarde hebben dan die in de tweedelijnsbebouwing. De door verweerder ingebrachte kaart van Atlas Leefomgeving doet aan die vaststelling niet af, nu die kaart niet specifiek betrekking heeft op het grondgeluid van [gebied] , dat wil zeggen het [geluid] . Echter, uit de uitspraak van de Raad van State van 19 december 2018, r.o. 60 kan eveneens worden opgemaakt dat het waardedrukkende effect van een ligging in de eerstelijnsbebouwing (5%) slechts gradueel hoger is dan dat van een ligging in de tweedelijnsbebouwing (3%). Omdat de door verweerder gebruikte referentiewoningen voor een belangrijk deel in de eerste lijn liggen en voor het overige in de tweede lijn, leidt een correctie voor dit waardedrukkende effect – voor zover nodig – niet tot een aanpassing van de kubieke- respectievelijk vierkante-meterprijzen die aanleiding zou geven voor het oordeel dat verweerder de waarde voor de onderhavige jaren te hoog heeft vastgesteld. De verkopen van de referentiewoningen in de eerstelijnsbebouwing logenstraffen overigens ook de stelling van eiser dat dergelijke woningen onverkoopbaar zouden zijn.
16. Voor zover eiser betoogt dat de uitspraak van de Raad van State een negatief effect heeft gehad op de woningprijs, kan zijn betoog evenmin slagen, omdat ook dat eventuele effect voldoende is verdisconteerd in de verkoopcijfers van de referentieobjecten. De rechtbank tekent daarbij aan dat twee van de vier referentieobjecten voor het jaar 2020 dateren van vóór die uitspraak, maar dat de andere twee referentieobjecten voldoende steun bieden voor de conclusie dat de waarde ook voor dat jaar niet te hoog is vastgesteld.
Tuinhuisjes
17. Eiser merkt op dat op het taxatieverslag behorende bij de WOZ-beschikking voor het jaar 2022 plotseling drie tuinhuisjes staan vermeld terwijl er niets is bijgebouwd. Verweerder betoogt dat deze tuinhuisjes reeds eerder aanwezig waren, maar voor het eerst bij de taxatie voor het jaar 2022 zijn geconstateerd. Uit de door verweerder bij het verweerschrift gevoegde luchtfoto – gedateerd 1 april 2020 – is op te maken dat er in de tuin om de woning drie bouwwerken met een dak staan. De rechtbank is van oordeel dat verweerder hiermee voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat bij de waardering van de woning terecht een bedrag voor de tuinhuisjes als bijgebouw is meegenomen.
Tuinligging
18. Eiser stelt dat verweerder bij de waardebepaling van de tuingrond onvoldoende rekening heeft gehouden met de ligging van de tuin ten opzichte van de zon. Verweerder heeft naar het oordeel van de rechtbank echter terecht aangevoerd dat de waardering van de zonligging een zaak is van persoonlijke voorkeur en dat een tuinligging op het noorden of het zuiden geen wezenlijke invloed op de prijsvorming van woningen heeft, zeker niet nu de achtertuin van eiser ten minste 30 meter diep is en daarmee (zomers) deels in de zon komt te staan.
Slotsom
19. Gelet op het vorenoverwogene is de rechtbank van oordeel dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning op de waardepeildata niet te hoog is vastgesteld. De rechtbank zal de beroepen ongegrond verklaren.
Proceskosten
20. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart de beroepen ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. C. Maas, rechter, in aanwezigheid van N. Choa, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 14 december 2023.
griffier rechter
(de griffier is verhinderd
de uitspraak mede te ondertekenen)
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam (belastingkamer).
U kunt digitaal beroep instellen via www.rechtspraak.nl. Daar klikt u op “Formulieren en inloggen”. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1. bij het hogerberoepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2. het hogerberoepschrift moet, indien het op papier wordt ingediend, ondertekend zijn. Verder moet het ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de datum van verzending;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de redenen waarom u het niet eens bent met de uitspraak (de gronden van het hoger beroep).