ECLI:NL:RBNHO:2023:12848

Uitspraak

RECHTBANK NOORD-HOLLAND

Handel, Kanton en Bewind

locatie Alkmaar

Zaaknr./rolnr.: 10602913 \ CV EXPL 23-3048 BL

Uitspraakdatum: 29 november 2023

Vonnis van de kantonrechter in de zaak van:

de stichting
Stichting Woonwaard Noord-Kennemerland

gevestigd te Alkmaar

eiseres

verder te noemen: Woonwaard

gemachtigde: mr. M.A. Pool

tegen

1.[gedaagde 1]

2.
[gedaagde 2]

beiden wonende te [woonplaats]

gedaagden

verder te noemen: [gedaagden]

gemachtigde: mr. F.J.J. Baars

De zaak in het kort

In deze zaak vordert een verhuurder dat een huurder bedrijfsmatig gebruik van een huurwoning staakt. Volgens de verhuurder is dat gebruik in strijd met de overeengekomen woonbestemming. De kantonrechter wijst de vordering af. De kantonrechter oordeelt dat aannemelijk is dat (de voorganger van) de verhuurder toestemming heeft gegeven voor het bedrijfsmatig gebruik en dat dit gebruik in dit specifieke geval niet in strijd is met de woonbestemming.

1.Het procesverloop

1.1.

Woonwaard heeft bij dagvaarding van 3 juli 2023 een vordering tegen [gedaagden] ingesteld. [gedaagden] hebben schriftelijk geantwoord.

1.2.

Op 30 oktober 2023 heeft een zitting plaatsgevonden. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht. Woonwaard heeft gebruik gemaakt van pleitaantekeningen, die zijn overgelegd. Voorafgaand aan de zitting hebben partijen nog stukken toegezonden; Woonwaard bij brief van 19 oktober 2023 en [gedaagden] bij e-mail van 20 oktober 2023.

2.De feiten

2.1.

[gedaagde 1] huurt met ingang van 16 juni 1999 van (de rechtsvoorganger van) Woonwaard de woning aan de [adres] te [woonplaats] (hierna: de woning). In 2006 is [gedaagde 2] medehuurder geworden.

2.2.

In de huurovereenkomst staat:
“Het verhuurde is bestemd om te worden gebruikt als woonruimte”.

2.3.

Het Huurreglement van Goed Wonen (de rechtsvoorganger van Woonwaard) bepaalt in artikel 5 lid 1:
“Het gehuurde is bestemd te worden gebruikt als woonruimte voor huurder en zijn/haar gezin. Huurder verplicht zich het gehuurde, waarin begrepen alle aanhorigheden, overeenkomstig de bestemming te gebruiken en aan deze bestemming geen wijziging te geven.”

2.4.

[gedaagden] gebruiken de woning als woonruimte.

2.5.

Van 2006 tot 2010 heeft [gedaagde 2] de schuur van de woning bedrijfsmatig gebruikt voor haar praktijk voor training van kinderen met psychiatrische problemen. [gedaagde 2] heeft deze praktijk beëindigd wegens gezondheidsredenen.

2.6.

Sinds 2009 heeft [gedaagde 1] een massagepraktijk aan huis. Zij gebruikt daarvoor een kamer op de eerste verdieping. De eenmanszaak van [gedaagde 1] staat in het handelsregister van de Kamer van Koophandel ingeschreven op het adres van de woning.

2.7.

In maart 2022 hebben [gedaagden] nieuwe buren gekregen (verder te noemen: de nieuwe buren). [gedaagden] ervaren overlast van de nieuwe buren. Zij hebben daarover klachten ingediend bij Woonwaard en bij de wijkagent.

2.8.

De nieuwe buren hebben aan Woonwaard gevraagd om toestemming voor een bedrijf aan huis. Dit is door Woonwaard niet toegestaan. Daarop hebben de nieuwe buren aan Woonwaard gemeld dat [gedaagde 1] een massagesalon aan huis heeft, met de vraag waarom dat dan wel was toegestaan.

2.9.

Woonwaard heeft op 10 januari 2023 telefonisch contact opgenomen met [gedaagden] en in een e-mail meegedeeld dat het niet is toegestaan om in een huurwoning bedrijfsvoering toe te passen, zeker niet als dat gepaard gaat met mensen die over de vloer komen, en dat de huurwoning alleen als woonruimte gebruikt mag worden. Daarbij heeft [gedaagde 1] tot 1 mei 2023 de tijd gekregen om haar praktijk te verhuizen naar een bedrijfspand.

2.10.

In een e-mail later die dag, in reactie op een bericht van [gedaagde 2] , schrijft Woonwaard nog:
“In ons gesprek gaf je aan dat jullie toestemming hadden gekregen van Goed Wonen. Toen vroeg ik of jullie dat zwart op wit hadden staan? Het kan hypothetisch zo zijn dat andere corporaties soepeler zijn omgegaan met bedrijfsvoering, maar meestal is dit niet het geval. U gaf echter aan dat u toestemming heeft gekregen. Helaas moet dit dan wel zwart op wit staan, met een stempel en een naam. Als u bij ons een aanvraag zou indienen voor een massageruimte, dan zouden wij daar niet mee akkoord gaan. In onze huurwoningen is dit in tegenspraak met het beoogde doel van de woning.”

2.11.

In een brief van 13 januari 2023 deelt Woonwaard aan [gedaagden] mee dat bedrijfsvoering in strijd is met artikel 5.1 van de huurvoorwaarden. Verder schrijft Woonwaard in deze brief:
“Helaas geldt voor alle bedrijfsvoering in onze huurwoningen waarbij klanten over de vloer komen (kapsalon, massage, nagelstudio’s etc) dat wij direct handhaven zodra het bij ons bekend is. Wij verzoeken u dan ook vriendelijk maar dringend om voor 1 mei 2023 alle bedrijfsvoering in de woning te staken. Het spijt ons dat u hierdoor nieuwe praktijkruimte moet zoeken, maar helaas is dit noodzakelijk vanwege de aard en bestemming van onze sociale huurwoningen.”

2.12.

[gedaagden] hebben zich vervolgens gewend tot hun advocaat. De massagepraktijk in de woning is niet gestaakt en overleg tussen partijen heeft niet tot een oplossing geleid.

3.De vordering en het verweer

3.1.

Woonwaard vordert dat de kantonrechter [gedaagden] veroordeelt om – samengevat – het handelen in strijd met de bestemming van de woning te staken en gestaakt te houden, onder meer door daar geen enkele bedrijfsmatige activiteit meer te verrichten en de massagepraktijk te laten uitschrijven uit het handelsregister. Voor het geval de maximale dwangsommen zijn verbeurd, vordert Woonwaard ontbinding van de huurovereenkomst met ontruiming van het gehuurde. Woonwaard legt aan de vordering ten grondslag – kort weergegeven – dat het gehuurde op grond van de huurovereenkomst alleen gebruikt mag worden als woonruimte en dat het bedrijfsmatig gebruik daarvan een ernstige tekortkoming van [gedaagden] oplevert in de nakoming van hun contractuele verplichtingen. Toestemming voor het exploiteren van de massagesalon is nooit verleend, aldus Woonwaard.

3.2.

[gedaagden] betwisten de vordering en voeren aan – samengevat – dat zij de woning conform de afgesproken bestemming bewonen, dat de huurovereenkomst geen verbod bevat op bedrijfsvoering in of vanuit het gehuurde, dat de massagepraktijk van [gedaagde 1] verenigbaar is met het overeengekomen gebruik als woonruimte, dat het bedrijfsmatig gebruik geen overlast voor omwonenden of schade aan het gehuurde veroorzaakt en dat in 2009 door Goed Wonen (impliciet) toestemming is gegeven voor de massagepraktijk in de woning.

4.De beoordeling

4.1.

Tussen partijen staat niet ter discussie dat de woning op grond van de huurovereenkomst bestemd is om te worden gebruikt als woonruimte voor [gedaagden] . Artikel 7:214 van het Burgerlijk Wetboek (BW) bepaalt dat de huurder alleen bevoegd is tot het gebruik van de zaak dat is overeengekomen. Daarmee kan in het midden blijven de vraag of het Huurreglement van Goed Wonen van toepassing is op de huurovereenkomst. Verder is tussen partijen niet in geschil dat [gedaagden] de woning daadwerkelijk gebruiken als woonruimte. Daarnaast gebruikt [gedaagde 1] een kamer op de eerste verdieping bedrijfsmatig voor een massagepraktijk die zij aan huis uitoefent.

4.2.

Anders dan Woonwaard is de kantonrechter van oordeel dat het gebruik van de woning voor de massagepraktijk van [gedaagde 1] niet in strijd is met de verplichtingen die voor [gedaagden] voortvloeien uit de huurovereenkomst. Dit wordt als volgt toegelicht.

Toestemming van Goed Wonen

4.3.

Om te beginnen hebben [gedaagden] aannemelijk gemaakt dat Goed Wonen in 2009 heeft ingestemd met de uitoefening van een massagepraktijk in de woning, in de vorm van een gedoogtoezegging op voorwaarde dat daarmee geen overlast zou worden veroorzaakt.

4.4.

[gedaagden] hebben aangevoerd dat [gedaagde 1] , in de periode dat [gedaagde 2] bij haar in de woning kwam wonen en medehuurder werd, aan een medewerker van Goed Wonen, de heer [medewerker Stichting 1] (hierna: [medewerker Stichting 1] ), die voor een onderhoudsklusje in de woning was, heeft gevraagd of [gedaagde 2] in de schuur van de woning een praktijk mocht voeren voor kinderen met psychiatrische problematiek, en of zij de schuur met dat doel mochten verbouwen. [gedaagde 1] verklaart op de zitting dat [medewerker Stichting 1] hierop heeft geantwoord:
“Officieel mag het niet, maar doe maar lekker, want zolang er geen overlast is wordt het gedoogd”. Vervolgens hebben [gedaagden] de schuur ingrijpend verbouwd. Een investering die zij zonder toestemming voor de praktijk van [gedaagde 2] niet zouden hebben gedaan, aldus [gedaagde 1] op de zitting. [gedaagde 2] heeft een aantal jaren haar praktijk in de schuur geëxploiteerd en is vervolgens ziek geworden, waardoor zij haar praktijk heeft moeten staken. [gedaagde 1] wilde toen een massagepraktijk aan huis starten, omdat dit goed te combineren is met de zorg voor haar partner [gedaagde 2] . In diezelfde periode (2009) werd de woning door de verhuurder Goed Wonen gerenoveerd. In dat verband zijn twee medewerkers van Goed Wonen, eerdergenoemde [medewerker Stichting 1] en de heer [medewerker Stichting 2] (hierna: [medewerker Stichting 2] ), in de woning geweest om de wensen van [gedaagden] te inventariseren. Bij die gelegenheid zijn de medewerkers van Goed Wonen in de kamer op de eerste verdieping geweest waar de massagetafel stond, en heeft [gedaagde 1] gevraagd om een dakkapel in die kamer te plaatsen, zodat zij goed rechtop haar werk zou kunnen doen. Die wens is door Goed Wonen ingewilligd en daarvoor is de huur verhoogd, aldus [gedaagden] op de zitting.

4.5.

De kantonrechter vindt deze toelichting door [gedaagden] concreet en geloofwaardig, en die toelichting is door Woonwaard onvoldoende betwist. Gelet daarop wordt aangenomen dat medewerkers van Goed Wonen door [gedaagden] op de hoogte zijn gesteld van hun praktijken en bedrijfsmatige activiteiten in de woning. Goed Wonen wist dus in 2009, of kon redelijkerwijs weten, dat [gedaagde 1] in de kamer op de eerste verdieping van de woning een massagepraktijk uitoefende. Dat [gedaagde 1] destijds, zoals zij zelf verklaart, nog maar een beperkt aantal klanten had, maakt daarbij niet uit. Daarmee is voldoende aannemelijk geworden dat Goed Wonen in 2009 aan [gedaagde 1] heeft meegedeeld dat (ook) de massagepraktijk gedoogd zou worden, mits deze geen overlast zou geven.

4.6.

Verder is van belang dat [medewerker Stichting 1] in telefonisch contact met de advocaat van [gedaagden] heeft herhaald en bevestigd dat hij destijds heeft gezien dat er een massagepraktijk in de woning was of kwam, dat hij heeft gezegd dat een bedrijf aan huis officieel niet mocht, maar dat er door Goed Wonen niet tegen zou worden opgetreden als er maar geen overlast veroorzaakt zou worden, of woorden van gelijke strekking. Dit heeft de advocaat van [gedaagden] op de zitting nog eens verklaard en toegelicht, en de kantonrechter ziet geen aanleiding om hieraan te twijfelen. De advocaat van [gedaagden] heeft deze informatie ook al eerder met Woonwaard gedeeld, onder meer in een e-mail van 20 april 2023. Het had daarom op de weg van Woonwaard gelegen om hiertegenover andere gegevens in te brengen, bijvoorbeeld door een (schriftelijke) verklaring van [medewerker Stichting 1] en/of [medewerker Stichting 2] te overleggen, waaruit blijkt dat het anders ligt. Dat heeft Woonwaard niet gedaan. Woonwaard heeft ook geen telefonisch contact met [medewerker Stichting 1] en/of [medewerker Stichting 2] willen opnemen om het verhaal van [gedaagden] te verifiëren. Dit komt voor rekening en risico van Woonwaard.

4.7.

Daarbij komt dat [gedaagden] er onbetwist op hebben gewezen dat er al vanaf het begin een duidelijk zichtbaar bordje bij de voordeur van de woning hangt, dat ook zichtbaar is vanaf de openbare weg en de straat, waaruit blijkt dat er een massagepraktijk in de woning wordt uitgeoefend. Dit bevestigt dat (de rechtsvoorganger van) Woonwaard kennelijk al die jaren geen reden heeft gezien om op te treden tegen de massagepraktijk en de bedrijfsmatige activiteiten die [gedaagde 1] in alle openheid in de woning uitoefent.

4.8.

Woonwaard is als rechtsopvolger gebonden aan de duidelijke mededelingen die Goed Wonen tegenover [gedaagden] heeft gedaan. Alleen al om die reden is er geen aanleiding om te oordelen dat de massagepraktijk niet mag worden voortgezet, op voorwaarde dat daarmee geen overlast wordt veroorzaakt. Het feit dat de toestemming destijds niet op papier is gezet, doet daaraan niet af.

4.9.

Omdat voor de massagepraktijk van [gedaagde 1] toestemming is gegeven door middel van een uitdrukkelijke gedoogtoezegging in 2009, gevolgd door het gedurende 14 jaar daadwerkelijk uitblijven van handhavend optreden, kan geen sprake zijn van de door Woonwaard gevreesde precedentwerking.

De massagepraktijk is verenigbaar met het overeengekomen gebruik als woonruimte

4.10.

Daarbij komt dat ook de aard van het gebruik in dit specifieke geval geen reden vormt om te oordelen dat [gedaagden] handelen in strijd met de woonbestemming. Daarbij wordt het volgende in aanmerking genomen.

4.11.

In de huurovereenkomst is bedrijfsmatig gebruik van de woning niet uitdrukkelijk verboden of gekoppeld aan (schriftelijke) toestemming van de verhuurder. Alleen al om die reden is deze zaak niet te vergelijken met de uitspraak van het gerechtshof Den Haag waarop Woonwaard zich beroept.^[1]In die zaak was het de huurder namelijk contractueel verboden om zonder voorafgaande schriftelijke toestemming een bedrijf uit te oefenen in het gehuurde, welke toestemming ontbrak.

4.12.

Wel staat in de huurovereenkomst tussen Woonwaard en [gedaagden] duidelijk dat het verhuurde bestemd is om te worden gebruikt als woonruimte. Anders dan Woonwaard betoogt, brengt dit niet mee dat de woning
alleenals woonruimte gebruikt mag worden. Volgens rechtspraak is het in zijn algemeenheid niet zo dat de huurder van een tot woonhuis bestemd onroerend goed alleen dan een bedrijf in of vanuit het gehuurde mag uitoefenen als de verhuurder daar toestemming voor heeft verleend.^[2]Het enkele feit dat de huurder ook bedrijfsmatig gebruik maakt van de huurwoning hoeft dus geen tekortkoming aan de kant van de huurder op te leveren. Bedrijfsmatige activiteiten vanuit een huurwoning zijn tot op zekere hoogte verenigbaar met een overeengekomen gebruik als woonruimte, zonder uitdrukkelijke toestemming van de verhuurder. Of die situatie zich voordoet is afhankelijk van de aard van het bedrijf en de verdere omstandigheden van het geval. Het bedrijfsmatig gebruik mag geen afbreuk doen aan het gebruik conform de overeengekomen bestemming en ook overigens niet in strijd zijn met de verplichting het gehuurde als goed huurder te gebruiken.

4.13.

Voor iedere bedrijfsactiviteit in een huurwoning moet dus worden gekeken naar de aard van het betreffende bedrijf en de situatie ter plaatse. Het kan goed zijn dat gelet op de specifieke omstandigheden in het ene geval bedrijfsmatig gebruik wel verenigbaar is met de overeengekomen woonbestemming en in het andere geval niet. Daarom brengt het oordeel dat de massagepraktijk van [gedaagde 1] niet strijdig is met de woonbestemming niet mee dat dit geldt voor iedere (andere) bedrijfsmatige activiteit in of vanuit een huurwoning van Woonwaard.

4.14.

In dit geval is het gehuurde een gezinswoning, met meerdere slaapkamers op de eerste verdieping. [gedaagde 1] (53 jaar oud) en [gedaagde 2] (68 jaar oud) wonen daar samen als partners. Het leven van [gedaagden] speelt zich voornamelijk thuis af. [gedaagde 2] heeft de pensioengerechtigde leeftijd bereikt en kampt met gezondheidsproblemen. [gedaagde 1] heeft de zorg voor [gedaagde 2] op zich genomen. Zij heeft ervoor gekozen haar inkomen thuis te verwerven, omdat dit goed te combineren is met haar zorgtaken. [gedaagde 1] ontvangt in haar praktijk ongeveer 20 mensen per week op afspraak voor een massagebehandeling. Meestal vier per dag, verdeeld in blokjes van twee, zodat [gedaagde 1] zelf tussendoor voldoende hersteltijd heeft. Voor de praktijk wordt uitsluitend gebruik gemaakt van een kleine kamer (ongeveer 6 m2) op de eerste verdieping. Gelet op deze door [gedaagden] gestelde, en door Woonwaard niet betwiste, omstandigheden stelt de kantonrechter vast dat de woning nog steeds wordt gebruikt in overeenstemming met de overeengekomen woonbestemming. Het bedrijfsmatig gebruik doet daaraan in dit geval geen afbreuk en het voor woonruimte toepasselijke huurregime blijft van toepassing. Daarmee gaat de vergelijking met de uitspraak in kort geding van de rechtbank Amsterdam, waarop Woonwaard zich beroept, niet op.^[3]In die zaak was namelijk sprake van een kapsalon in een huurwoning waar de huurder en haar kinderen niet meer woonden.

4.15.

Ook is niet gebleken dat de massagepraktijk van [gedaagde 1] leidt tot een gebruik dat strijdig is met goed huurderschap. De doelgroep van [gedaagde 1] bestaat uit mensen in de leeftijd van 40 tot 85 jaar, woonachtig in of nabij [woonplaats] , die in het reguliere geneeskundig circuit niet van hun pijn kunnen worden afgeholpen. [gedaagden] voeren aan dat de massagepraktijk geen enkele hinder meebrengt. Volgens [gedaagde 1] zijn haar klanten rustig van aard, net als het massagewerk zelf, komen de meeste klanten te voet of per fiets naar de praktijk, en parkeert de enkele klant die met de auto komt elders in de wijk, waar ruim plaats is. Woonwaard voert in algemene bewoordingen aan dat frequent in- en uitlopen van mensen en een verhoogde parkeerdruk inherent zijn aan de praktijk, maar uit niets blijkt dat dit tot overlast heeft geleid. Van de kant van Woonwaard is op de zitting erkend dat er tot voor kort nooit een klacht is ontvangen over de manier waarop [gedaagden] de woning gebruiken. Recent heeft Woonwaard een klacht ontvangen van de nieuwe buurvrouw over schending van haar privacy doordat de massagepraktijk zicht geeft op haar achtertuin. Die klacht staat evident in relatie tot de kennelijke burenruzie die speelt tussen de nieuwe buren en (onder anderen) [gedaagden] . Bovendien is niet aannemelijk dat deze klacht inhoudelijk gegrond is. [gedaagden] hebben namelijk op de zitting verklaard dat het raam van de massagekamer aan de onderkant is afgeplakt en voorzien van een rolgordijn dat naar beneden wordt gedaan als [gedaagde 1] aan het werk is, ook voor de privacy van haar klanten. Dit is door Woonwaard niet weersproken.

4.16.

Verder weegt mee dat op de zitting is gebleken dat het geldende bestemmingsplan bedrijfsmatig gebruik van woningen ter plaatse toelaat. Ook staat vast dat in de [adres] in [woonplaats] diverse ondernemingen zijn gevestigd in (koop)woningen. De massagepraktijk van [gedaagde 1] is passend in de omgeving. De door Woonwaard gewekte suggestie dat zij als eigenaar van de woning het risico loopt geconfronteerd te worden met bestuursrechtelijke sancties van de gemeente gaat dus niet op.

4.17.

Op de zitting en in een e-mail van 10 mei 2023 heeft Woonwaard nog aangevoerd dat zij niet kan toestaan dat sociale huurwoningen met een gesubsidieerde lagere huurprijs worden gebruikt om daar inkomsten aan te ontlenen. Dat is hier niet aan de orde. De woning wordt immers onmiskenbaar primair gebruikt als woonruimte. Daarnaast wordt een klein kamertje gebruikt om inkomen te verwerven. Bovendien voert de advocaat van [gedaagden] terecht aan dat bij passend toewijzen de hoogte van het inkomen bepalend is, en niet de manier waarop dat inkomen wordt verworven. Onbetwist staat vast dat de bruto jaaromzet van de massagepraktijk van [gedaagde 1] ongeveer € 30.000,00 bedraagt, dat dit haar enige bron van inkomsten is, en dat [gedaagde 2] alleen een pensioeninkomen heeft. De hoogte van dit inkomen is tussen partijen geen onderwerp van discussie. Van een situatie waarin een sociale huurwoning wordt ‘misbruikt’, is dus geen sprake.

De conclusie en de proceskosten

4.18.

De conclusie is dat de kantonrechter de vordering van Woonwaard zal afwijzen.

4.19.

De proceskosten komen voor rekening van Woonwaard, omdat zij ongelijk krijgt.

5.De beslissing

De kantonrechter:

5.1.

wijst de vordering af;

5.2.

veroordeelt Woonwaard tot betaling van de proceskosten, die tot en met vandaag voor [gedaagden] worden vastgesteld op een bedrag van € 398,00 aan salaris van de gemachtigde van [gedaagden] .

Dit vonnis is gewezen door mr. P.J. Jansen en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.

De griffier De kantonrechter