ECLI:NL:GHDHA:2015:749

• Datum uitspraak: 14 april 2015
• Publicatiedatum: 2 april 2015
• Zaaknummer: 200.141.926-01
• Instantie: Gerechtshof Den Haag
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: M.A.F. Tan-de Sonnaville; E.M. Dousma-Valk; M.E. Honée
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Huurrechtelijke geschil over gastouderopvang in huurwoning

In deze zaak, behandeld door het Gerechtshof Den Haag, gaat het om een geschil tussen de Stichting Vidomes en een huurder, aangeduid als [geïntimeerde]. Vidomes, de verhuurder, heeft de huurder aangesproken op het feit dat zij zonder toestemming een gastouderbedrijf vanuit de huurwoning uitoefent, wat volgens de huurovereenkomst in strijd is met de woonbestemming. De huurovereenkomst bepaalt dat de woning uitsluitend bestemd is voor bewoning door de huurder en haar gezin. De huurder had eerder toestemming gevraagd voor het voeren van een internetbedrijf, maar Vidomes heeft nooit toestemming gegeven voor het gastouderschap. Het hof heeft vastgesteld dat het gebruik van de woning als gastouder niet valt onder de woonbestemming en dat Vidomes gerechtvaardigd belang heeft bij het handhaven van de huurbestemming. Het hof heeft de vorderingen van Vidomes toegewezen, inclusief een dwangsom voor het beëindigen van de gastouderactiviteiten en ontbinding van de huurovereenkomst indien de dwangsom verbeurd wordt. De kosten van de procedure zijn voor de huurder.

Uitspraak

GERECHTSHOF DEN HAAG

Afdeling Civiel recht

Zaaknummer: 200.141.926/01

Zaak- en rolnummer rechtbank: 1264127\RL EXPL 13-11954

Arrest van 14 april 2015

inzake

STICHTING VIDOMES,

gevestigd te Delft,

appellante,

hierna: Vidomes,

advocaat: mr. E. de Ruiter te Rotterdam

tegen

[geïntimeerde],

wonende te [woonplaats],

geïntimeerde,

hierna: [geïntimeerde],

advocaat: mr. G.J. Boven te Leusden.

Het geding

Voor het verloop van de procedure tot dan toe verwijst het hof naar zijn tussenarrest van 29 april 2014 waarbij een comparitie van partijen is gelast. De comparitie heeft plaatsgevonden en daarvan is proces-verbaal opgemaakt. Vidomes heeft bij memorie van grieven tien grieven aangevoerd. [geïntimeerde] heeft de grieven bij memorie van antwoord (met productie) bestreden. Ten slotte hebben partijen arrest gevraagd.

De beoordeling van het hoger beroep

1.1

Partijen zijn niet opgekomen tegen de vaststelling van de feiten in de rechtsoverwegingen 1.1 tot en met 1.4 van het vonnis van 27 november 2013 van de rechtbank Den Haag, team kanton (hierna: het bestreden vonnis), zodat het hof van onder meer deze feiten zal uitgaan. Het gaat in deze zaak om het volgende.

1.2

Vidomes verhuurt sinds 27 augustus 2007 aan [geïntimeerde] een woning aan [adres]. Het gehuurde betreft blijkens artikel 1.2 van de huurovereenkomst een “
5-kamer Boven- en benedenwoning (duplex) 1e verdieping ” (hierna: de woning). [geïntimeerde] heeft de woning met haar twee kinderen betrokken.

1.3

In artikel 2 van de huurovereenkomst is bepaald:

“Het gehuurde is uitsluitend bestemd om te worden gebruikt als woonruimte ten behoeve van huurder en leden van zijn gezin.”

1.4

Op de huurovereenkomst zijn de “Algemene huurvoorwaarden voor zelfstandige woonruimte” van Vidomes van toepassing (hierna: de algemene huurvoorwaarden). In artikel 9.5 daarvan staat:

“Het is huurder verboden:

- (..)

- zonder voorafgaande schriftelijke toestemming in het gehuurde een bedrijf of nering uit te oefenen of daarin voor een bedrijf of nering benodigde goederen op te slaan; (..)”.

1.5

Bij brief van 11 november 2009 heeft [geïntimeerde] Vidomes gevraagd om toestemming om een internetbedrijf als weddingplanner vanuit de woning te voeren. [geïntimeerde] heeft daarbij aangegeven dat zij geen cliënten in de woning zal ontvangen. Bij brief van 25 november 2009 heeft Vidomes toestemming verleend.

1.6

Op 1 februari 2012 heeft [geïntimeerde] een eenmanszaak in het handelsregister ingeschreven. Daarbij zijn twee handelsnamen vermeld:
“Mama’s Day-Care” en
“Your Personal Weddingplanner”. Als activiteiten zijn genoemd:
“Kinderopvang” en
“Overige specialistische zakelijke dienstverlening Gastouder, het organiseren van bruiloften”.

1.7

[geïntimeerde] heeft zich bij een gastouderbureau ingeschreven en is als gastouder, tegen betaling, kinderen van derden in de woning gaan opvangen.

1.8

Vidomes heeft [geïntimeerde] op 18 december 2012 gesommeerd het gastouderschap vanuit de woning te beëindigen. Vervolgens heeft [geïntimeerde] op 20 december 2012 de inschrijving van de eenmanszaak
Mama’s Day-care in het handelsregister laten opheffen.

1.9

Op 26 februari 2013 heeft Vidomes [geïntimeerde] geschreven dat zij heeft geconstateerd dat [geïntimeerde] niet is gestopt met het voeren van een gastouderbedrijf in de woning. Vidomes heeft [geïntimeerde] wederom gesommeerd het gastouderschap (per direct) te beëindigen.

2.1

Vidomes vordert, samengevat weergegeven:

- veroordeling van [geïntimeerde] om binnen twee weken na de betekening van de uitspraak te eindigen en beëindigd te houden het voeren van een gastouderbedrijf vanuit het gehuurde dan wel het verrichten van activiteiten gericht op het opvangen van kinderen van derden, op straffe van een dwangsom van € 250,- per dag met een maximum van € 2.500,-;

- ontbinding van de huurovereenkomst met onmiddellijke ingang, althans een nader te bepalen datum zodra de hiervoor genoemde dwangsom geheel is verbeurd, en veroordeling van [geïntimeerde] tot onmiddellijke ontruiming van het gehuurde, althans op een nader te bepalen datum, en

- veroordeling van [geïntimeerde] in de proceskosten.

Vidomes legt hieraan samengevat weergegeven ten grondslag dat het (als gastouder) opvangen van kinderen in de woning in strijd is met de woonbestemming en met het vereiste van goed huurderschap.

2.2

De kantonrechter heeft de vordering afgewezen.

3.1

Vidomes heeft tien grieven tegen het bestreden vonnis aangevoerd. Deze grieven zien in de kern op de vraag of [geïntimeerde] werkzaamheden in de woning mag verrichten bestaande uit de opvang van kinderen van derden (als gastouder). Het hof zal de grieven gezamenlijk behandelen.

3.2

Het hof stelt voorop dat partijen in de huurovereenkomst uitdrukkelijk zijn overeengekomen dat het gehuurde uitsluitend is bestemd om te worden gebruikt als woonruimte ten behoeve van [geïntimeerde] en leden van haar gezin en dat [geïntimeerde] uitsluitend met voorafgaande schriftelijke toestemming in het gehuurde een bedrijf of nering mag uitoefenen. Partijen strijden over de vraag of [geïntimeerde] op grond van artikel 9.5 van de huurvoorwaarden aan Vidomes voorafgaande schriftelijke toestemming voor haar gastouderactiviteiten in de woning heeft gevraagd. Het antwoord op die vraag kan in het midden blijven, en het bewijsaanbod van [geïntimeerde] op dit punt is niet ter zake dienend, nu vast staat dat Vidomes die toestemming in ieder geval niet heeft verleend.

3.3

Naar het oordeel van het hof kan onder het gebruik als woonruimte uitsluitend ten behoeve van “huurder en leden van zijn gezin” redelijkerwijs niet worden verstaan het gebruik door huurder als gastouder ten behoeve van de opvang van een of meer kinderen van derden en was voor dit gebruik toestemming van Vidomes vereist als bedoeld in artikel 9.5. van de huurvoorwaarden. Dit geldt ongeacht of [geïntimeerde] het gastouderschap (heeft) verricht in loondienst, zoals [geïntimeerde] stelt, of als zelfstandige, zoals Vidomes stelt. In dit verband is evenmin relevant dat de gemeente Zoetermeer onderzoekt of in bestemmingsplannen “ambachtelijke bedrijvigheid” aan huis mogelijk kan worden gemaakt. Zonder nadere toelichting, die ontbreekt, is een eventueel in het ter plaatse geldende bestemmingsplan opgenomen mogelijkheid van ambachtelijke bedrijvigheid immers niet van invloed op de tussen partijen (privaatrechtelijk) overeengekomen huurbestemming.

3.4

Voor zover het verweer van [geïntimeerde] aldus moet worden begrepen dat Vidomes haar toestemming als bedoeld in artikel 9.5 van de algemene huurvoorwaarden redelijkerwijs niet aan [geïntimeerde] mag onthouden, is het volgende van belang. Naar het oordeel van het hof heeft Vidomes er als eigenares en verhuurster gerechtvaardigd belang bij dat het gehuurde wordt gebruikt overeenkomstig het doel waarvoor het is verhuurd, waaronder het belang van Vidomes dat er geen onduidelijkheid ontstaat over het toepasselijke huurregime. Bovendien dient Vidomes als verhuurster te waken voor (potentiële) overlast voor omwonenden. Het in de woning - een bovenwoning - structureel opvangen van kinderen van derden, naast eigen kinderen, vergroot het risico op overlast. Voorts heeft Vidomes belang bij het voorkomen van onwenselijke precedentwerking door het toestaan van bedrijfsmatige en potentieel overlast gevende activiteiten in een huurwoning met woonbestemming. Deze belangen acht het hof zwaarwegend, ook indien [geïntimeerde] haar oppasactiviteiten zou beperken tot een bepaald aantal kinderen of uren.

In het licht van deze belangen weegt het zuiver financiële belang van [geïntimeerde] - die eerder was aangewezen op een uitkering - onvoldoende zwaar. Overigens is er onvoldoende aanwijzing dat [geïntimeerde] uitsluitend door oppasactiviteiten in de woning inkomsten zou kunnen genereren.

3.5

Gelet op de onder 3.4 genoemde omstandigheden is, anders dan [geïntimeerde] lijkt te stellen, het beroep van Vidomes op de contractuele huurbestemming en het ontbreken van de in artikel 9.5. van de huurvoorwaarden bedoelde toestemming geenszins naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar.

3.6

Het door Vidomes gevorderde gebod om het voeren van een gastouderbedrijf dan wel de opvang van kinderen van derden vanuit de woning te staken en gestaakt te houden, is blijkens het voorgaande toewijsbaar. Dit geldt ook indien [geïntimeerde] haar opvangactiviteiten in de woning per 1 december 2014 heeft gestaakt, zoals zij bij memorie van antwoord aanvoert, maar het hof niet kan vaststellen omdat Vidomes geen gelegenheid tot reactie heeft gehad. Vanzelfsprekend verbeurt [geïntimeerde] geen dwangsom indien zij deze activiteiten heeft gestaakt en gestaakt houdt. Vidomes heeft, anders dan [geïntimeerde] stelt, in dat geval echter nog steeds belang bij deze procedure, namelijk voor de toekomst en de proceskostenveroordeling (zie hierna).

3.7

Het hof ziet in hetgeen [geïntimeerde] omtrent haar financiële situatie heeft aangevoerd aanleiding om de gevorderde dwangsom ten dele te beperken, namelijk tot een bedrag van € 100,- per dag, met een maximum van € 2.500,-, zoals gevorderd. Het hof tekent hierbij aan dat de dwangsommen voor verdere matiging vatbaar zijn voor zover handhaving daarvan naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn, mede in aanmerking genomen de mate waarin aan de veroordeling is voldaan, de ernst van de overtreding en de mate van verwijtbaarheid daarvan.

3.8

De door Vidomes gevorderde ontbinding en ontruiming
onder de voorwaarde dat de dwangsom van € 100,- per dag, tot het maximum van € 2.500,- zal zijn verbeurd, is eveneens toewijsbaar. Indien deze voorwaarde is vervuld betekent dat immers dat [geïntimeerde] toerekenbaar is tekortgeschoten in haar verplichting om de woning overeenkomstig de huurbestemming te gebruiken. Ontbinding van de huurovereenkomst is in dat geval gerechtvaardigd, waarbij het hof verwijst naar de onder 3.4 genoemde omstandigheden.

3.9

De conclusie is dat de grieven slagen. Het bestreden vonnis zal worden vernietigd en de vorderingen van Vidomes zullen alsnog worden toegewezen op de wijze als vermeld in het dictum. [geïntimeerde] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van het geding in beide instanties. In dit kader wordt nog opgemerkt dat ook uitgaande van de juistheid van de stelling van [geïntimeerde] dat zij haar oppasactiviteiten met ingang van 1 december 2014 geheel heeft gestaakt, niet gezegd kan worden dat de proceskosten in hoger beroep nodeloos zijn gemaakt. Het beweerde staken heeft immers eerst hangende de appelprocedure plaatsgevonden.

Beslissing

Het hof:

- vernietigt het bestreden vonnis

en
opnieuw rechtdoende :

- gelast [geïntimeerde] het voeren van een gastouderbedrijf vanuit het gehuurde, dan wel het verrichten van activiteiten gericht op het opvangen van kinderen van derden, binnen twee weken na de betekening van dit arrest te eindigen en beëindigd te houden, op straffe van het verbeuren van een dwangsom van € 100,- per dag met een maximum van € 2.500,-;

- indien en voor zover de hiervoor genoemde dwangsom tot het maximum van € 2.500,- zal zijn verbeurd: ontbindt de tussen partijen gesloten huurovereenkomst met ingang van de datum waarop bedoelde dwangsom tot het maximum is verbeurd;

- indien en voor zover de hiervoor genoemde dwangsom tot het maximum van € 2.500,- zal zijn verbeurd: gelast [geïntimeerde] de woning gelegen te [adres] te ontruimen en te verlaten met alle zich daarin en/of daarop bevindende personen en/of zaken, voor zover deze laatste niet het eigendom van Vidomes zijn, en onder afgifte van alle sleutels ter vrije en algehele beschikking van Vidomes te stellen, en wel uiterlijk een week nadat bedoelde dwangsom tot het maximum is verbeurd;

- veroordeelt [geïntimeerde] in de kosten van het geding in eerste aanleg, aan de zijde van Vidomes 27 november 2013 begroot op € 190,24 (€ 78,24 + € 112,-) aan verschotten en € 300,- aan salaris gemachtigde;

- veroordeelt [geïntimeerde] in de kosten van het geding in hoger beroep, aan de zijde van Vidomes tot op heden begroot op € 799,77 (€ 95,77 + € 704,-) aan verschotten en € 1.788,- aan salaris advocaat;

- verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad;

- wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit arrest is gewezen door mrs. M.A.F. Tan-de Sonnaville, E.M. Dousma-Valk en M.E. Honée en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 14 april 2015 in aanwezigheid van de griffier.