ECLI:NL:RBNHO:2023:12126

• Datum uitspraak: 29 november 2023
• Publicatiedatum: 29 november 2023
• Zaaknummer: 10278864 / CV EXPL 23-87
• Instantie: Rechtbank Noord-Holland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: A.P. Ploeger
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Vordering tot betaling van achterstallige huur en buitengerechtelijke kosten in het kader van een huurovereenkomst met betrekking tot bedrijfsruimte, met aandacht voor ongerechtvaardigde verrijking en coronakorting

In deze zaak heeft Novag Exploitatie B.V. een vordering ingesteld tegen F.art Works B.V. wegens achterstallige huurbetalingen uit een huurovereenkomst voor bedrijfsruimte. De huurovereenkomst, die op 1 januari 2018 inging en tot 31 december 2027 zou duren, werd voortijdig beëindigd per 1 april 2021. Novag vordert een bedrag van € 98.184,28 aan achterstallige huur, rente en buitengerechtelijke incassokosten. F.art Works heeft de huurachterstand niet betwist, maar stelt dat zij recht heeft op een huurkorting van € 11.151,47 of € 23.806,29 vanwege financiële problemen die zijn verergerd door de coronamaatregelen. F.art Works heeft ook een tegenvordering ingesteld op basis van ongerechtvaardigde verrijking, omdat zij aanzienlijke investeringen heeft gedaan in het gehuurde, die bij beëindiging van de huurovereenkomst niet zijn terugverdiend.

De kantonrechter heeft de vordering van Novag toegewezen, omdat F.art Works de huurachterstand niet heeft betwist. De rechter oordeelt dat de vordering tot huurkorting niet voldoende is onderbouwd en dat F.art Works geen recht heeft op een beroep op ongerechtvaardigde verrijking, omdat zij contractueel afstand heeft gedaan van deze rechten. De kantonrechter heeft F.art Works veroordeeld tot betaling van de achterstallige huur, contractuele boetes en buitengerechtelijke incassokosten, en heeft de proceskosten aan de zijde van Novag toegewezen. De tegenvordering van F.art Works is afgewezen, omdat de voorwaarde waaronder deze was ingesteld niet is vervuld.

Uitspraak

RECHTBANK NOORD-HOLLAND

Handel, Kanton en Bewind

locatie Zaanstad

Zaaknr./rolnr.: 10278864 / CV EXPL 23-87

Uitspraakdatum: 30 november 2023

Vonnis van de kantonrechter in de zaak van:

de besloten vennootschap
Novag Exploitatie B.V. , statutair gevestigd

en kantoorhoudende te Landsmeer

eiseres, hierna te noemen Novag

gemachtigde: mr. I.M. Mos-Bolier

tegen

de besloten vennootschap
F.art Works B.V. , v.h.o.d.n. Bungee Super Fly B.V., statutair gevestigd en kantoorhoudende te Amsterdam

gedaagde, hierna te noemen F.art Works

gemachtigde voorheen: mr. I.C. van der Wiel, thans: J. van Amelsvoort.

1. Het procesverloop

1.1.

Novag heeft bij dagvaarding van 29 december 2022 een vordering tegen F.art Works ingesteld. F.art Works heeft schriftelijk geantwoord en daarbij een voorwaardelijke tegenvordering ingesteld.

1.2.

Op 14 juni 2023 heeft een zitting plaatsgevonden. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht. De beide gemachtigden hebben daarbij gebruikt gemaakt van overgelegde spreek- aantekeningen. Novag heeft ter zitting gediend van een op voorhand toegezonden conclusie van antwoord in reconventie. In de begeleidende brief van 5 juni 2023 refereert de gemachtigde van Novag aan de bij die conclusie gevoegde producties. Voorafgaand aan de zitting is op 7 juni 2023 door F.art Works een akte aanvulling producties ter griffie ingediend.

1.3.

De zaak is vervolgens verwezen naar de rol van 13 juli 2023 voor het nemen van een akte door Novag, hetgeen zij uiteindelijk op 10 augustus 2023 heeft gedaan. F.art Works heeft daarna nog van een antwoordakte gediend.

2. De feiten

2.1.

Tussen partijen heeft een huurovereenkomst bestaan met betrekking tot de bedrijfsruimte aan het [adres] De huurovereenkomst is aangegaan voor de duur van 10 jaar, ingaande op 1 januari 2018 en lopende tot en met 31 december 2027. De huurovereenkomst is met wederzijds goedvinden voortijdig beëindigd per 1 april 2021. Van de huurovereenkomst maken deel uit de ‘Algemene Bepalingen huurovereenkomst kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW’ (hierna: de algemene bepalingen). De maandelijks bij vooruitbetaling verschuldigde huurprijs bedroeg in 2020 € 6.662,68 en in 2021 € 6.740,64.

2.2.

De huurovereenkomst bevat ‘Bijzondere bepalingen’. Deze luiden onder meer:

(…) 11.19 Huurder is voornemens het gehuurde aan te passen/geschikt te maken voor het beoogde gebruik. Huurder zal aan Verhuurder toestemming vragen voor de beoogde/benodigde aanpassingen. Verhuurder zal zijn toestemming niet onthouden op onredelijke gronden. Een en ander in goed overleg tussen partijen. De aanpassingen, indien met toestemming van Verhuurder aangebracht, vallen om niet aan Verhuurder toe aan het einde van de huurovereenkomst.

Op voorhand geeft verhuurder toestemming voor de navolgende werkzaamheden: - Slopen wanden zoals aangegeven op tekening; - Verplaatsen wanden zoals aangegeven op tekening; - Plaatsen pui in de opening van de overheaddeur; - Uitbreiden sanitaire voorzieningen; - Aanleggen vloerverwarming; - Aanbrengen dwarsbalken in de kapconstructie; - Aanpassen beglazing. Huurder is niet verplicht om voormelde aanpassing ongedaan te maken bij beëindiging van de huurovereenkomst.

(…)

11.21

Huurder geniet een huurkorting van € 30.000,- exclusief btw. Deze korting wordt naar rato verrekend in de eerste 24 maanden van de huurovereenkomst. De maandelijkse korting bedraagt derhalve € 1.250,- per maand exclusief btw in de periode 01-01-2018 tot en met 31-12-2019.

(…)

2.3.

In de algemene bepalingen is onder meer opgenomen: (…)
12.2 Zonder toestemming van Verhuurder is Huurder bevoegd veranderingen en/of toevoegingen in het gehuurde aan te brengen, die voor de exploitatie van het bedrijf van Huurder nodig zijn, mits de veranderingen en toevoegingen niet de (bouwkundige) constructie van het gehuurde en/of (technische) voorzieningen die deel uitmaken van het gehuurde of het complex van gebouwen waarvan het gehuurde deel uitmaakt, betreffen of beïnvloeden .

(…) 12.3 Voor alle veranderingen en toevoegingen anders dan bedoeld in artikel 12.2 behoeft Huurder de voorafgaande schriftelijke toestemming van Verhuurder .

(…)

12.15

Huurder doet afstand van alle rechten en aanspraken uit ongerechtvaardigde verrijking in verband met de door of namens Huurder aangebrachte veranderingen of toevoegingen die bij het einde van de huur niet ongedaan zijn gemaakt, tenzij partijen schriftelijk anders zijn overeengekomen .

(…)

22.4

Huurder is verplicht alle zaken die door hem in, aan of op het gehuurde zijn aangebracht of door hem van de voorgaande Huurder of gebruiker zijn overgenomen op eigen kosten te verwijderen, tenzij Verhuurder op enig moment schriftelijk anderszins aangeeft of heeft aangegeven. Voor niet verwijderde zaken is Verhuurder geen vergoeding verschuldigd, tenzij schriftelijk anders overeengekomen.

(…)

23.1

De betaling van de huurprijs en van al hetgeen verder krachtens deze huurovereenkomst is verschuldigd, zal uiterlijk op de vervaldata in wettig Nederlands betaalmiddel - zonder opschorting, aftrek of verrekening met een vordering welke Huurder op Verhuurder heeft - geschieden door storting dan wel overschrijving op een door Verhuurder op te geven rekening. Huurder kan alleen dan verrekenen als de vordering door de rechter is vastgesteld. (…)

(…)

23.2

Telkens indien een uit hoofde van de huurovereenkomst door Huurder verschuldigd bedrag niet prompt op de vervaldag is voldaan, verbeurt Huurder aan Verhuurder van rechtswege per kalendermaand vanaf de vervaldag van dat bedrag een direct opeisbare boete van 1% van het verschuldigde per kalendermaand, waarbij elke ingetreden maand als een volle maand geldt, met een minimum van € 300 per maand. (…) (…)

28.1

In alle gevallen waarin (Ver)Huurder een sommatie, ingebrekestelling of een exploot aan (Ver)Huurder doet uitbrengen, of in geval van procedures tegen (Ver)Huurder om deze tot nakoming van de huurovereenkomst (…) te dwingen, is (Ver)Huurder verplicht alle daarvoor gemaakte kosten, zowel in als buiten rechte - met uitzondering van de ingevolge een definitieve rechterlijke beslissing door (Ver)Huurder te betalen proceskosten - aan (Ver)Huurder te voldoen. De gemaakte redelijke kosten worden tussen partijen bij voorbaat vastgesteld op een bedrag dat als volgt wordt berekend; 15% over de hoofdsom met een maximum van € 25.000 per geval (…). Artikel 6:96 Burgerlijk Wetboek leden 4 en 6, waaronder uitdrukkelijk begrepen de verwijzing naar het maximaal te vergoeden bedrag aan buitengerechtelijke kosten, is daarmee tussen partijen niet van toepassing.

3. De vordering

3.1.

Novag vordert dat de kantonrechter F.art Works veroordeelt tot betaling van een bedrag van € 98.184,28 (€ 100.174,08 minus een door F.art Works betaald bedrag van € 1.989,80) aan achterstallige huur. Daarnaast vordert Novag veroordeling van F.art Works tot betaling van rente en buitengerechtelijke incassokosten. Voor wat betreft de rente vordert zij primair een bedrag van € 30.051,96 wegens de contractuele rente ex artikel 23.2 van de algemene voorwaarden, berekend tot 8 december 2022, te vermeerderen met de contractuele rente over € 100.174,08, althans over de resterende hoofdsom, vanaf 8 december 2022 tot aan de dag der algehele voldoening. Subsidiair vordert Novag de wettelijke handelsrente, althans de wettelijke rente, over de hoofdsom ad € 100.174,08 ‘- steeds na creditmutatie -’ vanaf de respectievelijke vervaldata van de openstaande huurtermijnen tot aan de dag der algehele voldoening. Voor wat betreft de buitengerechtelijke incassokosten vordert Novag primair een bedrag van € 15.026,11, gebaseerd op artikel 28.1 van de algemene voorwaarden en subsidiair een bedrag conform het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten. Ten slotte vordert Novag veroordeling van F.art Works tot betaling van de proceskosten, te vermeerderen met rente indien de proceskosten niet binnen 14 dagen na dagtekening van het vonnis worden voldaan.

3.2.

Novag legt aan de vordering ten grondslag de huurovereenkomst die tussen partijen heeft bestaan. F.art Works is toerekenbaar tekortgeschoten in de nakoming van haar betalingsverplichting op grond van de huurovereenkomst, waardoor over de periode 1 januari 2020 tot 1 april 2021 sprake is van een huurachterstand van € 98.184,28. Omdat F.art Works in verzuim is komen te verkeren, is zij tevens rente en buitengerechtelijke incassokosten verschuldigd geworden.

4. Het verweer en de tegenvordering

4.1.

F.art Works heeft de omvang van de gevorderde huurachterstand niet betwist. Zij heeft aangegeven vanaf medio 2019 in financiële problemen te zijn gekomen, waarbij de uitbraak van de coronapandemie en de daarmee gepaard gaande verplichte sluitingen vanaf maart 2020 deze problemen hebben verergerd, waardoor het haar niet langer lukte om de volledige huurprijs te voldoen. De pijn door de verplichte sluitingen dient door huurder en verhuurder te worden gedeeld, aldus F.art Works. Volgens F.art Works dient zij daarom een huurkorting te ontvangen van € 11.151,47 (volgens haar op de rolzitting van 16 maart 2023 genomen conclusie) dan wel van € 23.806,29 (volgens de door haar toenmalige gemachtigde gehanteerde spreekaantekeningen op de zitting van 14 juni 2023), welk bedrag op de gevorderde huurachterstand in mindering moet worden gebracht. F.art Works verzoekt de kantonrechter verder om over de maanden dat zij verplicht gesloten was geen buitengerechtelijke incassokosten of boeterente toe te wijzen. Voorts is Novag verrijkt door de wijzigingen die F.art Works aan het gehuurde heeft aangebracht om de ruimte gebruiksklaar te maken voor haar bedrijfsactiviteiten, waaraan zij € 213.610,75 heeft uitgegeven en die bij het einde van de huurovereenkomst door haar niet zijn weggenomen. Bij het doen van de investeringen ging F.art Works ervan uit dat de investeringen gedurende de looptijd van de huurovereenkomst konden worden afgeschreven en zichzelf zouden terugverdienen. Nu de overeenkomst voortijdig is geëindigd, is dat niet gebeurd. Novag heeft alle aanpassingen behouden en de ruimte voor een hogere prijs opnieuw kunnen verhuren aan een huurder die gebruik maakt van de door F.art Works aangebrachte faciliteiten en voorzieningen. Novag is derhalve ongerechtvaardigd verrijkt. Op 31 december 2020 bedroeg de waarde van de verbouwing minus afschrijvingen € 176.160,69. Dit bedrag, dan wel een bedrag dat de kantonrechter redelijk acht, moet volgens F.art Works verrekend worden met de huurachterstand. Omdat de kosten van F.art Works de huurachterstand overstijgen, heeft Novag geen vordering meer op F.art Works, maar heeft F.art Works een vordering op Novag. De vordering van Novag moet daarom afgewezen worden, met veroordeling van Novag in de proceskosten. Voor het geval de kantonrechter van oordeel is dat sprake is van ongerechtvaardigde verrijking aan de zijde van Novag vanwege de door F.art Works gedane investeringen met betrekking tot het gehuurde, stelt F.art Works een tegenvordering in. Primair strekt de tegenvordering tot veroordeling van Novag tot betaling van voormeld bedrag van € 176.160,69, te vermeerderen met rente, en subsidiair tot veroordeling van Novag tot betaling van een bedrag van € 75.986,61, welk bedrag resteert na verrekening met de door Novag gevorderde huurachterstand, te vermeerderen met rente, steeds met veroordeling van Novag tot betaling van de proces- en nakosten, te vermeerderen met rente.

4.2.

Novag heeft de tegenvordering betwist. Zij heeft erop gewezen dat sprake is van een exoneratie omdat een vordering op grond van ongerechtvaardigde verrijking contractueel is uitgesloten, er nooit toestemming is gegeven voor buitensporige verbouwingen en er geen sprake is van ongerechtvaardigde verrijking aan haar zijde dan wel van verarming aan de zijde van F.art Works. Verder is er sprake van rechtsverwerking ten aanzien van de vermeende tegenvordering van F.art Works en is deze vordering ook nog eens ondeugdelijk onderbouwd. In het verlengde daarvan mist het (subsidiaire) beroep op verrekening ook iedere grondslag, alleen al omdat deze vordering niet op eenvoudige wijze is vast te stellen.

5. De beoordeling

5.1.

De vordering en de (voorwaardelijke) tegenvordering lenen zich voor gezamenlijke behandeling.

de vordering

5.2.

F.art Works heeft de hoogte van de gevorderde huurachterstand niet betwist, zodat dit onderdeel van de vordering in beginsel voor toewijzing gereed ligt. F.art Works wenst hiermee echter te verrekenen de huurkorting waarop zij recht zou hebben (€ 11.151,47 dan wel € 23.806,19) en de door haar gemaakte investeringskosten.

Ongerechtvaardigde verrijking

5.3.

De kantonrechter zal eerst ingaan op de stelling van Novag dat F.art Works haar rechten ten aanzien van een vordering wegens ongerechtvaardigde verrijking heeft verwerkt. Om rechtsverwerking te kunnen aannemen is nodig dat F.art Works zich heeft gedragen op een wijze die naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onverenigbaar is met het vervolgens geldend maken van haar aanspraak ter zake. Naar vaste rechtspraak van de Hoge Raad is enkel tijdsverloop daarvoor onvoldoende. Er moet sprake zijn van bijzondere omstandigheden op grond waarvan bij Novag gerechtvaardigd vertrouwen is gewekt dat F.art Works haar aanspraak niet meer geldend zou maken, of waardoor de positie van Novag onredelijk verzwaard of benadeeld zou worden indien het recht of de bevoegdheid alsnog geldend zou worden gemaakt. Novag heeft in dit verband aangevoerd dat het voor haar niet te bevatten is dat F.art Works ruim 3,5 jaar na het ontstaan van de eerste huurachterstand en 2 jaar na beëindiging van de huurovereenkomst met wederzijds goedvinden een vordering meent te hebben op grond van ongerechtvaardigde verrijking. Zou Novag dit hebben geweten dan was zij niet zo maar akkoord gegaan met de - veel eerdere - beëindiging van de huurovereenkomst en zou zij F.art Works hebben aangesproken op de door haar veroorzaakte schade aan het gehuurde en (mogelijk) hebben verlangd dat de veranderingen en toevoegingen ongedaan gemaakt zouden worden. Door dit plotse verweer wordt zij in haar belangen geschaad, aldus Novag. De kantonrechter is van oordeel dat hetgeen door Novag is aangevoerd geen bijzondere omstandigheden zijn die tot het oordeel moeten leiden dat F.art Works haar rechten ten aanzien van een vordering wegens ongerechtvaardigde verrijking heeft verwerkt. De kantonrechter gaat daarom over tot een inhoudelijke beoordeling van deze vordering.

5.4.

F.art Works vordert, naar de kantonrechter begrijpt, vergoeding in de zin van artikel 7:216 lid 3 BW in samenhang met artikel 6:212 BW en stelt dat Novag ongerechtvaardigd verrijkt is door de namens haar aangebrachte verbeteringen of toevoegingen, die in het gehuurde zijn achtergebleven. Novag betwist dit. Zij voert aan dat een beroep op ongerecht-vaardigde verrijking in artikel 12.15 van de algemene bepalingen is uitgesloten. De kantonrechter overweegt hieromtrent als volgt. Artikel 7:216 lid 3 BW is van regelend recht en partijen kunnen daar dus van afwijken. In artikel 12.15 van de algemene bepalingen staat dat huurder afstand doet van alle rechten en aanspraken uit ongerechtvaardigde verrijking in verband met de door of namens huurder aangebrachte veranderingen of toevoegingen die bij het einde van de huur niet ongedaan zijn gemaakt, tenzij partijen schriftelijk anders zijn overeengekomen. F.art Works heeft dus op grond van dat artikel afstand gedaan van haar rechten en aanspraken uit ongerechtvaardigde verrijking. Zij heeft niet gesteld, en ook is dat niet gebleken, dat partijen anders zijn overeengekomen. Er komt F.art Works dus geen beroep toe op ongerechtvaardigde verrijking. Het is de keuze van F.art Works geweest om als beginnende onderneming deze investeringen voor
haar bedrijf te doen. Niet gesteld of gebleken is dat het hier is gegaan om verbouwingswerkzaamheden, die op grond van (de algemene bepalingen bij) de huurovereenkomst voor rekening van de verhuurder komen. De algemene bepalingen zijn duidelijk voor wat betreft de in het gehuurde achtergebleven zaken. In dit verband wordt tevens verwezen naar artikel 22.4 van de algemene bepalingen, waaruit volgt dat voor niet verwijderde zaken de verhuurder geen vergoeding verschuldigd is, tenzij schriftelijk anders is overeenkomen. Ook hiervan is niet gebleken. Het komt voor rekening en risico van F.art Works dat de huurovereenkomst op haar verzoek voortijdig beëindigd is en dat zij de door haar gedane investeringen niet heeft kunnen terugverdienen. Het had, zoals door Novag ook aangevoerd is, op de weg van F.art Works gelegen om bij haar verzoek om voortijdige beëindiging van de huurovereenkomst – in afwijking van hetgeen tussen partijen was overeengekomen – het betalen van een vergoeding voor door haar als huurder gedane aanpassingen te bespreken en schriftelijk overeen te komen.

5.5.

De kantonrechter laat de wijze waarop de door of namens F.art Works verrichte werkzaamheden zijn uitgevoerd en waarover partijen van mening verschillen buiten beschouwing omdat ter zake geen zelfstandige vordering aan hem ter beoordeling is voorgelegd.

Huurkorting

5.6.

In zijn arrest van 24 december 2021 (ECLI:NL:HR:2021:1974) heeft de Hoge Raad geoordeeld dat, bij een huurovereenkomst, gesloten voor 15 maart 2020, behoudens concrete aanwijzingen voor het tegendeel, de omstandigheid dat een huurder, die voor zijn omzet afhankelijk is van de komst van publiek, als gevolg van overheidsmaatregelen in verband met de coronapandemie de door hem gehuurde 290-bedrijfsruimte niet of slechts in geringe mate kan exploiteren, een onvoorziene omstandigheid als bedoeld in artikel 6:258 BW vormt, op grond waarvan de rechter de huurovereenkomst kan aanpassen door de huurprijs te verminderen.

5.7.

De Hoge Raad heeft voorts overwogen dat voormelde onvoorziene omstandigheid in de regel noch in de risicosfeer van de huurder valt, noch in die van de verhuurder, zodat de verstoring van de waardeverhouding tussen de wederzijdse prestaties daarom in beginsel het beste wordt ondervangen door dit nadeel – voor zover niet reeds gecompenseerd door de financiële steun van de overheid aan de huurder in de vorm van de Tegemoetkoming Vaste Lasten – gelijk te verdelen over de verhuurder en de huurder. Voor het geval het verdelen van het nadeel gerechtvaardigd wordt bevonden, kan de vermindering van de huurprijs berekend worden overeenkomstig de zogenoemde vastelastenmethode, zoals door de Hoge Raad in zijn arrest stapsgewijs is uitgewerkt, waarmee hij tevens beoogt een handvat te bieden waarmee partijen in onderling overleg de huurprijs aan de gewijzigde omstandigheden kunnen aanpassen.

5.8.

De uitspraak van de Hoge Raad ziet specifiek op bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW. Bij dergelijke bedrijfsruimte is de huurder voor zijn omzet afhankelijk van de komst van publiek, waardoor het gehuurde als gevolg van coronamaatregelen slechts beperkt kon worden gebruikt voor het doel waar het voor werd gehuurd. Denkbaar is dat dezelfde redenering onder bepaalde omstandigheden ook opgaat voor bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW, waarvan hier onbetwist sprake is. Echter, daar had F.art Works dan wel een gedegen onderbouwing van moeten geven (temeer daar F.art Works, zoals zij stelt in haar conclusie van antwoord, al vanaf medio 2019 in de financiële problemen verkeerde en haar huurbetalingsverplichting niet stipt kon nakomen). De enkele omstandigheid dat een bedrijf nadeel heeft ondervonden van de coronamaatregelen acht de kantonrechter namelijk niet voldoende. F.art Works had op zijn minst moeten en stellen en onderbouwen in hoeverre zij voor haar bedrijfsvoering afhankelijk was van de komst van publiek in de bedrijfsruimte en in hoeverre zij daarin is belemmerd door de coronapandemie. Dat heeft zij niet (voldoende) gedaan.c F.art Works heeft bovendien niet (voldoende onderbouwd) betwist dat, zoals door Novag is aangevoerd, haar inkomsten al grotendeels voortvloeiden uit (online) licenties en (online) verkoop van materialen en zij aldus niet zozeer afhankelijk was van de komst van publiek, zodat de coronapandemie niet zonder meer kan worden aangewezen als oorzaak voor het als gevolg van overheidsmaatregelen in verband met de coronapandemie niet of slechts in geringe mate kunnen exploiteren van de door haar gehuurde bedrijfsruimte.

5.9.

Overigens zou er, indien F.art Works voldoende had onderbouwd dat de uitspraak van de Hoge Raad in dit geval, waarin geen sprake is van bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW, toch van toepassing moet worden geacht, geen plaats zijn voor het aanpassen van de huurovereenkomst door de huurprijs te verminderen omdat een deugdelijke onderbouwing van de stellingen van F.art Works ontbreekt, waarbij de kantonrechter in aanmerking neemt het feit dat F.art Works niet concreet heeft toegelicht en onderbouwd waarom zij ter zitting van 14 juni 2023 plotseling de mening was toegedaan dat zij aanspraak kon maken op een veel hoger bedrag aan huurkorting dan het in haar conclusie van 16 maart 2023 genoemde bedrag. Zowel in haar conclusie van antwoord in conventie als in haar akte aanvulling producties verwijst F.art Works voor wat betreft haar stelling dat zij recht heeft op een huurkorting naar bij die conclusie respectievelijk akte gevoegde producties zonder daarbij een (in dit kader relevante) toelichting en/of inzichtelijke berekening te geven. Het is evenwel aan degene die een beroep doet op producties om daar een toelichting op te geven omdat het niet de bedoeling is dat de kantonrechter in overgelegde stukken zelf op zoek gaat naar voor de beoordeling van de zaak relevante informatie. Van F.art Works had mogen worden verwacht dat zij onder het verstrekken van een inzichtelijke berekening conform het rekenmodel van de Hoge Raad (‘vastelastenmethode’) had toegelicht waarom zij de betreffende stukken in het geding heeft gebracht en welke onderdelen daarvan relevant zijn. De kantonrechter wijst in dit verband nog op een uitspraak van de Hoge Raad van 10 maart 2017 (ECLI:NL:HR:2017:404), waarin onder 3.3.2 is overwogen:

De eisen van een behoorlijke rechtspleging brengen mee dat een partij die een beroep wil doen op uit bepaalde producties blijkende feiten en omstandigheden, dit op een zodanige wijze dient te doen dat voor de rechter duidelijk is welke stellingen hem ter beoordeling worden voorgelegd en dat voor de wederpartij duidelijk is waartegen zij zich dient te verweren (vgl. HR 23 oktober 1992, ECLI:NL:HR:1992:ZC0729, NJ 1992/814 en HR 8 januari 1999, ECLI:NL:HR:1999:ZC2810, NJ 1999/342). De rechter heeft slechts te letten op de feiten waarop een partij ter ondersteuning van haar standpunt een beroep heeft gedaan, en de enkele omstandigheid dat uit door een partij overgelegde stukken een bepaald feit blijkt, impliceert niet dat zij zich ter ondersteuning van haar standpunt op dat feit beroept (vgl. HR 10 december 1993, ECLI:NL:HR:1993:ZC1176, NJ 1994/686).

5.10.

Het vorenstaande betekent dat de gevorderde huurachterstand van € 98.184,28, waarvan de omvang en verschuldigdheid op zich door F.art Works niet wordt betwist, voor integrale toewijzing in aanmerking komt.

Rente en buitengerechtelijke incassokosten

5.11.

Novag vordert primair de contractueel overeengekomen boete(rente). Het gevolg van het tekortschieten van F.art Works in haar betalingsverplichting is dat zij conform het bepaalde in artikel 23.2 van de algemene bepalingen ook de contractuele boete van 1% van het uit hoofde van de huurovereenkomst verschuldigde per kalendermaand met een minimum van € 300,00 per maand verschuldigd is. Novag vordert ter zake over de periode tot 8 december 2022 een bedrag van € 30.051,96 in relatie tot de hoofdsom van € 100.174,08, welke hoofdsom blijkens de specificatie daarvan is opgebouwd uit 15 huurtermijnen in de periode 1 januari 2020 tot 1 april 2021, de datum waarop de huurovereenkomst geëindigd is. Voorts vordert Novag de contractuele boete op grond van genoemd artikel 23.2 over de periode vanaf 8 december 2022. Een toelichting op de totstandkoming van dit bedrag en op de vordering over de periode vanaf 8 december 2022, in welke periode er geen in artikel 23.2 van de algemene bepalingen bedoelde bedragen meer vervallen zijn aangezien de huurovereenkomst was beëindigd, ontbreekt. 1% van de maandelijkse huur is een bedrag dat onder het minimum van € 300,00 ligt. Nu het hier gaat om 15 onbetaalde huurtermijnen kan de contractuele boete ingevolge voormeld artikel van de algemene bepalingen niet meer dan (15 x € 300,00 =) € 4.500,00 bedragen. De primaire vordering zal tot dit bedrag worden toegewezen. Nu een boete(rente) overeenkomstig de contractuele bepalingen is toegewezen, komt de kantonrechter niet toe aan de subsidiair gevorderde wettelijke rente over de hoofdsom.

5.12.

Voor zover de vorderingen zo gelezen zouden moeten worden dat deze tevens zien op wettelijke rente die over de contractuele boete verschuldigd is, overweegt de kantonrechter het volgende. In beginsel kan daarop aanspraak gemaakt worden door Novag. De wettelijke rente over de contractuele boetes wordt echter eerst verschuldigd na schriftelijke aanmaning op de voet van artikel 6:82 BW (zie de uitspraak van de Hoge Raad van 5 september 2008, ECLI:NL:HR:2008:BD3127). Gesteld noch gebleken is dat die aanmaning met betrekking tot de contractueel verschuldigde boetes is verzonden, zodat de kantonrechter de wettelijke rente over de contractuele boetes vanaf de dag der dagvaarding zal toewijzen omdat Novag in elk geval vanaf die datum daarop aanspraak kan maken.

5.13.

Novag vordert wegens buitengerechtelijke incassokosten primair, op grond van artikel 28.1 van de algemene bepalingen, een bedrag van € 15.026,11 en subsidiair een (niet nader benoemd) bedrag conform het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten. De vraag is of het door Novag primair gevorderde bedrag voor integrale toewijzing in aanmerking komt. De kantonrechter overweegt in dit verband als volgt. De Wet normering van de vergoeding voor kosten ter verkrijging van voldoening buiten rechte (neergelegd in de leden 5-7 van artikel 6:96 BW) en het bijbehorende Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: ‘Besluit BIK’) geven een regeling voor vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. Het Besluit BIK is blijkens artikel 1 van toepassing op een uit overeenkomst voortvloeiende verbintenis tot betaling van een geldsom. De vordering van Novag op F.art Works valt hieronder, zodat het Besluit BIK op de onderhavige vordering als regelend recht in beginsel van toepassing is, tenzij partijen, zoals in dit geval, anders zijn overeengekomen. Ook bij bedongen buitengerechtelijke kosten tussen professionele partijen is op de voet van artikel 242 Rv plaats voor ambtshalve matiging, indien de omvang van de bedongen kosten naar het oordeel van de (kanton)rechter niet als redelijk is aan te merken. Daarbij geldt als ondergrens het bedrag van de buitengerechtelijke kosten dat, gelet op de tarieven volgens welke zodanige kosten aan de opdrachtgever gewoonlijk in rekening worden gebracht, jegens de wederpartij redelijk is. Voor de beantwoording van de vraag of in dit geval aanleiding is tot zodanige matiging zal de kantonrechter aansluiting zoeken bij het Rapport BGK-Integraal 2013. Dat leidt tot het volgende. Indien partijen voor uit een overeenkomst voortvloeiende verbintenissen tot betaling van een geldsom de verschuldigdheid van buitengerechtelijke kosten zijn overeengekomen, gelden in beginsel de overeengekomen bepalingen, behoudens de matigingsbevoegdheid van artikel 242 Rv. Op grond van dit artikel zal in beginsel matiging tot het tarief van de staffel van het Besluit BIK plaatsvinden. Indien de schuldeiser evenwel gemotiveerd stelt en bij betwisting bewijst dat de werkelijke kosten hoger zijn geweest dan genoemd forfaitair tarief en dat het redelijk was om buitengerechtelijke kosten te maken tot dit bedrag, komen de hogere kosten voor vergoeding in aanmerking (zie § III.4.2.2 en § III.9.4 Rapport BGK-Integraal 2013). Novag heeft echter niet gemotiveerd aangevoerd dat de gevorderde buitengerechtelijke kosten, voor zover die uitgaan boven het forfaitair tarief, daadwerkelijk en in redelijkheid zijn gemaakt. Dit betekent dat de kantonrechter de buitengerechtelijke kosten zal matigen tot het uit de staffel van het Besluit BIK voortvloeiende bedrag en dat aan buitengerechtelijke kosten een bedrag van € 1.776,74 zal worden toegewezen.

5.14.

De proceskosten komen voor rekening van F.art Works, omdat zij grotendeels ongelijk krijgt. De gevorderde rente over de proceskosten zal worden toegewezen vanaf de datum gelegen 14 dagen na betekening van dit vonnis.

de (voorwaardelijke) tegenvordering

5.15.

Aangezien de voorwaarde die F.art Works heeft verbonden aan haar tegenvordering, niet in vervulling is gegaan, wordt de tegenvordering geacht niet te zijn ingesteld.

de vordering en de (voorwaardelijke) tegenvordering

5.16.

Hetgeen door partijen overigens nog is aangevoerd, kan niet tot een andere beslissing leiden en kan dan ook buiten beschouwing blijven.

6. De beslissing

De kantonrechter:

de vordering

6.1.

veroordeelt F.art Works tot betaling aan Novag van € 98.184,28 aan achterstallige huur;

6.2.

veroordeelt F.art Works tot betaling aan Novag van € 4.500,00 aan contractuele boetes, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 29 december 2022 tot aan de dag van de algehele voldoening;

6.3.

veroordeelt F.art Works tot betaling aan Novag van € 1.776,74 aan buitengerechtelijke incassokosten;

6.4.

veroordeelt F.art Works tot betaling van de proceskosten, die de kantonrechter aan de kant van Novag tot en met vandaag vaststelt op:

dagvaarding € 108,41

griffierecht € 1.384,00

salaris gemachtigde € 2.315,00 (2,5 pt x € 926,00),

vermeerderd met de wettelijke rente over de proceskosten vanaf de datum gelegen 14 dagen na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling;

6.5.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

6.6.

wijst af het meer of anders gevorderde;

Dit vonnis is gewezen door mr. A.P. Ploeger en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken, in aanwezigheid van de griffier.

De griffier De kantonrechter