Uitspraak
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Handel, Kanton en Bewind
locatie Alkmaar
Zaaknr./rolnr.: 10394681 \ CV EXPL 23-1258 TB
Uitspraakdatum: 4 oktober 2023
Vonnis van de kantonrechter in de zaak van:
de besloten vennootschap
Malle B.V.
gevestigd te Breezand
eiseres
verder te noemen: Malle
gemachtigde: dR&W de Ruijter & Willemsen Gerechtsdeurwaarders en Incasso
tegen
de besloten vennootschap
Intercessie Heerhugowaard B.V.
gevestigd te Heerhugowaard
gedaagde
verder te noemen: Intercessie
voor wie verschenen [vertegenwoordiger van de B.V.]
1.Het procesverloop
1.1.
Malle heeft bij dagvaarding van 9 februari 2023 een vordering tegen Intercessie ingesteld. Intercessie heeft schriftelijk geantwoord.
1.2.
Op 6 september 2023 heeft een zitting plaatsgevonden. Partijen zijn verschenen, Malle vertegenwoordigd door haar gemachtigde en Intercessie vertegenwoordigd door [vertegenwoordiger van de B.V.] , die door middel van een telefonische verbinding aanwezig was. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht. Voorafgaand aan de zitting heeft Malle bij brief van 5 september 2023 nog stukken toegezonden.
2.De feiten
2.1.
Malle verhuurt sinds 1 oktober 2019 aan Intercessie de bedrijfsruimte gelegen aan het adres [adres] te ( [postcode] ) [plaats] (hierna: het gehuurde).
2.2.
De huurprijs bedraagt € 1.326,16 inclusief btw per maand bij vooruitbetaling te voldoen.
2.3.
De huurovereenkomst is aangegaan voor een periode van 2 jaar en drie maanden en is na het verstrijken van deze periode voortgezet voor een periode van 5 jaar, derhalve thans eindigende op 31 december 2026.
2.4.
Op de huurovereenkomst zijn de Algemene bepalingen huurovereenkomst kantoorruimte van 30 januari 2015 van toepassing (hierna: algemene bepalingen). Deze algemene bepalingen luiden - voor zover relevant - als volgt:
“23.2 Telkens indien een uit hoofde van deze huurovereenkomst door Huurder verschuldigd bedrag niet prompt op de vervaldag is voldaan, verbeurt Huurder aan Verhuurder van rechtswege per kalendermaand vanaf de vervaldag van dat bedrag een direct opeisbare boete van 1% van het verschuldigde per kalendermaand, waarbij elke ingetreden maand als een volle maand geldt, met een minimum van € 300,00 per maand. […]”
2.5.
De gemachtigde van Malle heeft Intercessie meerdere malen gesommeerd om tot betaling van de huurachterstand en boetes over te gaan en aangekondigd dat bij gebreke daarvan tot dagvaarding zal worden overgegaan.
3.De vordering
3.1.
Malle vordert samengevat:
ontbinding van de huurovereenkomst;
Intercessie te veroordelen tot
a. ontruiming van het gehuurde, met machtiging om, ingeval van weigering of nalatigheid van die ontruiming, de ontruiming zelf en op kosten van Intercessie te doen bewerkstelligen, desnoods met behulp van Politie en Justitie;
b. betaling van € 7.344,45 aan achterstallige huur tot en met februari 2023, inclusief buitengerechtelijke incassokosten en rente, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente en subsidiair de wettelijke rente over € 6.514,70 vanaf de dag van dagvaarding tot aan de dag van algehele betaling;
c. betaling van de maandelijkse huurverplichting van € 1.326,16 per maand, te rekenen vanaf 1 maart 2023 tot aan het tijdstip dat de huurovereenkomst zal zijn ontbonden;
d. betaling van een schadevergoeding van € 1.326,16 per maand vanaf het tijdstip van de ontbinding tot de dag van ontruiming;
e. betaling van € 2.400,00 boete voor te late betaling;
f. betaling van € 1.326,16 vanaf de dag van ontruiming tot 31 december 2026 voor zover de bedrijfsruimte niet door Malle is verhuurd aan een nieuwe huurder;
g. betaling van alle kosten die redelijkerwijs voor rekening komen van Intercessie, welke direct voortvloeien uit de gedwongen ontruiming;
h. betaling van de nakosten;
i. betaling van de kosten van deze procedure.
3.2.
Malle legt aan de vordering ten grondslag – kort weergegeven – dat Intercessie in gebreke is gebleven met de stipte betaling van de huurpenningen van juli 2022 tot en met februari 2023. Intercessie schiet ernstig tekort in de nakoming van haar verplichtingen uit de onderhavige huurovereenkomst door stelselmatig niet of niet tijdig te betalen, waardoor Malle het recht heeft de ontbinding van de huurovereenkomst met betaling van de gevorderde bedragen te vorderen. Verder maakt Malle op grond van artikel 23 lid 2 van de algemene huurvoorwaarden aanspraak op een boete van 1% van het verschuldigde bedrag met een minimum van € 300,00 per maand, vanaf juli 2022 tot en met januari 2023. Intercessie heeft op 16 december 2022 een tweetal termijnen voldaan van ieder groot € 1.326,16 (okt en nov 22) en één termijn op 13 januari 2023 (dec 22). Malle heeft deze betalingen in mindering gebracht op de hoofdsom.
4.Het verweer
4.1.
Intercessie betwist de vordering (gedeeltelijk). Zij voert aan – samengevat – dat de opbouw van de achterstallige huur haar niet duidelijk is en dat uit eerdere e-mails niet blijkt welke maanden/facturen openstaan. Er zou enkel een bedrag van € 1.210,06 open kunnen staan, wat één termijn uit 2022 is. Intercessie verzoekt om een betalingsregeling met Malle. De onderneming bestaat ruim 27 jaar en Intercessie heeft de vestiging in [plaats] hard nodig. Een uitzetting en/of ontbinding van de overeenkomst heeft ernstige gevolgen voor de organisatie en zou derden (klanten en personeel) ernstig beschadigen.
5.De beoordeling
5.1.
De kern van deze zaak is of de huurovereenkomst moet worden ontbonden en of Intercessie de achterstallige huur vermeerderd met rente, buitengerechtelijke incassokosten en boete aan Malle moet betalen.
Betaling van een bedrag van € 13.861,03
5.2.
Malle heeft ten behoeve van de zitting een actueel overzicht verstrekt van de vordering tot en met september 2023. In totaal vordert Malle aan achterstallige huur een bedrag van € 10.493,12, rente van € 62,10, incassokosten van € 767,65 (inclusief btw), € 9.421,04 aan vervallen huurtermijnen maart tot en met september 2023 en contractuele boete van € 2.400,00. Intercessie heeft daarop op verschillende data in mindering voldaan een bedrag van € 9.282,88, zodat resteert € 13.861,03. Intercessie erkent op de zitting dat er achterstanden zijn betreffende de huurtermijnen voor de maanden juli, augustus en september 2022, een nafactuur betreffende de indexering van augustus en september 2022 en de huurtermijnen voor de maanden april, mei, juni, augustus en september 2023. De kantonrechter zal dit deel van de vordering dan ook toewijzen tot een bedrag van € 10.631,28 (€ 10.493,12 plus € 9.421,04 min € 9.282,88). De overige gevorderde kosten zullen later per post worden besproken.
Ontbinding en ontruiming
5.3.
Wat betreft de ontbinding van de huurovereenkomst overweegt de kantonrechter als volgt. Ingevolge artikel 6:265 lid 1 BW geeft iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen aan de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Bij de beoordeling van het voorgaande moet rekening worden gehouden met alle omstandigheden van het geval.
5.4.
In de rechtspraak wordt een huurachterstand van drie maanden als een dusdanig ernstige tekortkoming aangemerkt dat toewijzing van een vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst gerechtvaardigd is. Intercessie had ten tijde van de dagvaarding drie maanden huurachterstand. Uit het door Malle voorafgaand aan de zitting overgelegde overzicht blijkt dat de huurachterstand alleen nog maar is opgelopen en inmiddels uit meer dan acht maanden huurachterstand bestaat. Dat is zoveel dat van Malle niet kan worden verlangd dat zij de huurovereenkomst met Intercessie nog langer voortzet.
5.5.
Intercessie voert nog aan dat de reden dat de huurtermijnen niet of te laat zijn betaald is dat betaalopdrachten niet goed door haar administratie werden uitgevoerd, zij van administratie is gewijzigd en zij een andere manier van crediteurenbeheer is gaan hanteren. De kantonrechter overweegt dat de door Intercessie aangevoerde omstandigheden het voorgaande niet anders maken en voor haar risico komen. Ten slotte kan ook het belang van Intercessie dat zij al 27 jaar bestaat en de vestiging in [plaats] hard nodig heeft om personeel te vinden en uit te zenden, niet tot een ander oordeel leiden. Het belang van Intercessie bij voortzetting van de huurovereenkomst weegt niet op tegen het belang van Malle bij een huurder die de huurovereenkomst wel correct nakomt.
5.6.
De conclusie is dat de door Malle gevorderde ontbinding en ontruiming zullen worden toegewezen.
5.7.
De gevorderde machtiging tot gedwongen ontruiming is niet toewijsbaar. Indien noodzakelijk voor de tenuitvoerlegging van dit vonnis, kan de deurwaarder met inachtneming van het bepaalde in de artikelen 555 e.v. Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering zonder toestemming van de bewoner / gebruiker het betreffende pand betreden en ontruimen.
Huur vanaf oktober 2023 tot en met de dag van ontbinding
5.8.
Gelet op het bij herhaling niet tijdig betalen van de huur door Intercessie, heeft Malle tevens recht op en belang bij toewijzing van haar vordering tot betaling van de huur van € 1.326,16 per maand tot de datum van ontbinding van de huurovereenkomst. Dit deel van de vordering zal daarom worden toegewezen.
Schadevergoeding vanaf de dag van ontbinding
5.9.
Omdat hiervoor is overwogen dat de huurovereenkomst wordt ontbonden als gevolg van een tekortkoming aan de zijde van Intercessie, moet zij de daardoor door Malle te lijden schade aan haar vergoeden. Die schade is vanaf de dag van ontbinding tot en met de dag van ontruiming gelijk aan de huur van € 1.326,16 per maand. De gevorderde schade zal dan ook in zoverre worden toegewezen.
5.10.
Vanaf de dag van ontruiming is de schade in beginsel gelijk aan de door Intercessie aan Malle verschuldigde huur tot de datum waarop de huurovereenkomst zou zijn geëindigd als geen ontbinding had plaatsgevonden (31 december 2026 althans zoveel eerder als het Malle voor die datum lukt een andere huurder te vinden). Deze vordering kan worden toegewezen, maar alleen tot een bedrag van drie maanden huur vanaf de datum van ontruiming. Voor toewijzing van een hoger bedrag aan schadevergoeding is nu geen reden, omdat nog niet vast staat dat de eisende partij meer schade zal hebben. Malle heeft een plicht om de schade te beperken en niet uitgesloten is dat drie maanden na ontruiming een andere huurder kan worden gevonden. De vordering wordt daarom voor de overige gestelde schade verwezen naar de schadestaatprocedure.
Boeterente van € 300,00 per maand van juli 2022 tot en met februari 2023
5.11.
Het gevolg van het tekortschieten van Intercessie in haar betalingsverplichtingen is dat zij ook de contractuele boete van 1% per kalendermaand met een minimum van € 300,00 per maand verschuldigd is, zoals bepaald in artikel 23 lid 2 van de algemene huurvoorwaarden. Malle vordert de boete over de maanden juli 2022 tot en met februari 2023, in totaal € 2.400,00. Intercessie heeft geen verweer gevoerd tegen de door Malle gevorderde boete. De kantonrechter zal dit deel van de vordering dan ook toewijzen.
5.12.
Malle vordert, naast de hiervoor genoemde contractuele boete, tevens een bedrag van € 62,10 aan tot en met 9 februari 2023 verschenen wettelijke handelsrente. Op grond van artikel 6:92 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek (BW) treedt hetgeen ingevolge een boetebeding verschuldigd is, in de plaats van de schadevergoeding op grond van de wet, tenzij partijen daarvan afwijken. Niet is gebleken dat partijen hebben bedongen dat naast de contractuele boete ook schadevergoeding op grond van de wet verschuldigd is. De kantonrechter zal daarom alleen de gevorderde contractuele boete toewijzen en de gevorderde wettelijke handelsrente over de huurachterstand tot en met februari 2023 afwijzen. De gevorderde wettelijke handelsrente vanaf 1 maart 2023 zal worden toegewezen.
Buitengerechtelijke incassokosten en proceskosten
5.13.
Malle maakt aanspraak op de vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. Gelet op hetgeen hierboven is overwogen, heeft Intercessie - bij herhaling - een achterstand in haar maandelijkse betalingsverplichtingen laten ontstaan en daardoor heeft zij Malle genoodzaakt om incassokosten te maken. De gevorderde buitengerechtelijke incassokosten zullen dan ook worden toegewezen voor een bedrag van € 767,65 (inclusief btw). Over de buitengerechtelijke incassokosten is slechts de wettelijke rente van artikel 6:119 BW toewijsbaar en niet de wettelijke handelsrente van artikel 6:119a BW, omdat laatstgenoemd artikel niet van toepassing is op schadevergoedingsbedragen. De wettelijke rente over de buitengerechtelijke incassokosten zal worden toegewezen vanaf de dag van dagvaarding.
5.14.
De proceskosten komen voor rekening van Intercessie, omdat zij ongelijk krijgt. Malle vordert daarnaast veroordeling van Intercessie in de nakosten. Volgens vaste rechtspraak [1] levert een kostenveroordeling ook voor de nakosten – die worden begroot op € 132,00 en, als betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, de explootkosten van betekening van het vonnis – een executoriale titel op. Een veroordeling tot betaling van de proceskosten omvat dus een veroordeling tot betaling van de nakosten en daaronder vallen ook de kosten die gepaard gaan met een eventuele gedwongen ontruiming. De kantonrechter zal daarom deze kosten niet afzonderlijk in de proceskostenveroordeling vermelden.
6.De beslissing
De kantonrechter:
6.1.
ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst;
6.2.
veroordeelt Intercessie om binnen drie dagen na betekening van dit vonnis de bedrijfsruimte aan het adres [adres] te ( [postcode] ) [plaats] te ontruimen met alle personen en zaken die zich vanwege Intercessie daar bevinden en de bedrijfsruimte onder overgave van de sleutels ter beschikking van Malle te stellen;
6.3.
veroordeelt Intercessie tot betaling aan Malle van € 10.631,28 aan achterstallige huur berekend tot en met september 2023, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente vanaf 1 maart 2023 per de vervaldatum van de betreffende termijn tot de voldoening van die termijn;
6.4.
veroordeelt Intercessie tot betaling aan Malle van € 2.400,00 aan contractuele boete over juli 2022 tot en met februari 2023;
6.5.
veroordeelt Intercessie tot betaling aan Malle van € 767,65 aan buitengerechtelijke incassokosten, te vermeerderen met de wettelijke rente over dat bedrag vanaf 9 februari 2023 tot aan de dag van de gehele betaling;
6.6.
veroordeelt Intercessie tot betaling aan Malle van € 1.326,16 per maand, met ingang van 1 oktober 2023 tot de ontbinding van de huurovereenkomst;
6.7.
veroordeelt Intercessie tot betaling aan Malle van € 1.326,16 voor iedere maand of gedeelte daarvan, dat Intercessie het gehuurde vanaf de ontbinding in gebruik heeft gehouden, tot en met het eind van de maand waarin de ontruiming heeft plaatsgevonden;
6.8.
veroordeelt Intercessie tot vergoeding van de schade bestaande uit een bedrag van drie maanden huur, te rekenen vanaf de maand waarin de ontruiming heeft plaatsgevonden, maar niet meer dan de daadwerkelijk door Malle te lijden schade ingeval van verhuur binnen die periode;
6.9.
veroordeelt Intercessie ook tot vergoeding aan Malle van de overige – daadwerkelijk geleden – schade over de periode van drie maanden na de ontruiming tot 31 december 2026, nader op te maken bij staat;
6.10.
veroordeelt Intercessie tot betaling van de proceskosten, die de kantonrechter aan de kant van Malle tot en met vandaag vaststelt op:
dagvaarding € 109,33
griffierecht € 514,00
salaris gemachtigde € 660,00 ;
6.11.
wijst de vordering voor het overige af.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.E. Merkus en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.
De griffier De kantonrechter