ECLI:NL:RBNHO:2023:11428

• Datum uitspraak: 20 november 2023
• Publicatiedatum: 14 november 2023
• Zaaknummer: 10751998 VV EXPL 23-144
• Instantie: Rechtbank Noord-Holland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Procedures: Bodemzaak
• Rechters: J.J. Dijk
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Vordering tot ontruiming en betaling achterstallige huur afgewezen wegens ontstaan huurovereenkomst voor onbepaalde tijd en onzekerheid over huurachterstand

In deze zaak heeft de Rechtbank Noord-Holland op 20 november 2023 uitspraak gedaan in een kort geding tussen de besloten vennootschap DUTCH RIVERS DEVELOPMENT B.V. (hierna: DRD) en een gedaagde huurder. DRD vorderde ontruiming van de door gedaagde gehuurde woonruimte en betaling van achterstallige huur. De kantonrechter heeft de vorderingen van DRD afgewezen. De rechter oordeelde dat er sprake was van drie opeenvolgende huurovereenkomsten, waardoor de laatste huurovereenkomst voor onbepaalde tijd was ontstaan. Dit betekende dat de huurovereenkomst niet zonder tussenkomst van de rechter kon worden beëindigd. DRD had de huurovereenkomst niet rechtsgeldig opgezegd, waardoor de vordering tot ontruiming niet kon worden toegewezen.

Daarnaast was er onzekerheid over de hoogte van de huurachterstand. Gedaagde had sinds augustus 2023 geen huur betaald, maar de kantonrechter kon niet vaststellen of en hoeveel huurachterstand er daadwerkelijk was, gezien de lopende procedure bij de Huurcommissie over de redelijkheid van de huurprijs en de aanwezigheid van gebreken in de woning. De rechter benadrukte dat de Huurcommissie binnenkort uitspraak zou doen, wat invloed kan hebben op de huurachterstand. De vordering tot betaling van achterstallige huur werd eveneens afgewezen, omdat de hoogte van de vordering niet voldoende aannemelijk was gemaakt. DRD werd als in het ongelijk gestelde partij veroordeeld in de proceskosten.

Uitspraak

RECHTBANK NOORD-HOLLAND

Handel, Kanton en Insolventie

locatie Haarlem

Zaaknr./rolnr.: 10751998 VV EXPL 23-144

Uitspraakdatum: 20 november 2023

Vonnis van de kantonrechter in kort geding in de zaak van:

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

DUTCH RIVERS DEVELOPMENT B.V.

statutair gevestigd te Den Haag,

eiseres

verder te noemen: DRD

gemachtigde: mr. V. Kortenbach,

tegen

[gedaagde],

wonende te [plaats], gemeente [gemeente],

gedaagde

verder te noemen: [gedaagde]

gemachtigde: mr. M. van Lith.

1. Het procesverloop

1.1.

DRD heeft [gedaagde] op 31 oktober 2023 met verlof van de voorzieningenrechter gedagvaard op verkorte termijn tegen 6 november 2023.

1.2.

De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 6 november 2023. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten, mede aan de hand van pleitaantekeningen, naar voren hebben gebracht. Voorafgaand aan de zitting heeft [gedaagde] bij brief van 2 november 2023 producties toegezonden.

2. De feiten

2.1.

Met ingang van 6 januari 2022 heeft [gedaagde] van McHoliday B.V. gehuurd de [adres 1] te [plaats]. In de huurovereenkomst (hierna: de eerste overeenkomst) is bepaald:
2.1. Deze overeenkomst is gesloten voor de duur van 06-01-2021 tot en met 30-06-2021, met een optie om te verlengen. 2.2. Met de ondertekening van deze overeenkomst verklaart de Huurder dat hij een overeenkomst is aangegaan die van bepaalde duur is als bedoeld in artikel 7:232 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek. Na het verstrijken van de in artikel 3.1. bedoelde termijn eindigt deze overeenkomst bij wet zonder dat daartoe een opzeggingstermijn vereist is. Partijen zijn een all-in huurprijs van € 900,- per maand overeengekomen.

2.2.

Met ingang van 1 juli 2021 heeft [gedaagde] dezelfde ruimte gehuurd van DRD. De in r.o. 2.1. genoemde bepalingen staan ook in de nieuwe huurovereenkomst (hierna: de tweede overeenkomst), met dien verstande dat de einddatum van de huur is bepaald op 30 juni 2022. De all-in huurprijs bedroeg wederom € 900,- per maand.

2.3.

Met ingang van 1 juli 2022 heeft [gedaagde] de [adres 2] te [plaats] van DRD gehuurd. Ook in dit huurcontract (hierna: de derde overeenkomst) zijn de in r.o. 2.1. genoemde bepalingen opgenomen, met dien verstande dat de huur eindigt op 30 juni 2023. Blijkens de huurovereenkomst is sprake van een all-in huurprijs van € 1.100,- per maand. De borgsom is bepaald op € 900,- en was volgens het contract reeds voldaan. De inhoud van het huurcontract is (grotendeels) gelijk aan de voorgaande huurcontracten.

2.4.

[adres 2] is qua ligging, omvang en inrichting gelijk aan [adres 1], met dien verstande dat [adres 1] op de eerste etage ligt en [adres 2] op de vierde etage.

2.5.

In een brief van 2 mei 2023 heeft DRD [gedaagde] het volgende meegedeeld:
Zoals u weet loopt uw huurovereenkomst voor kamer [adres 2] per 30 juni 2023 aanstaande af. Er is niet nogmaals de gelegenheid om te verlengen. Wij gaan er vanuit dat u de kamer per 30 juni 2023 schoon aan ons oplevert.

2.6.

[gedaagde] heeft het gehuurde niet verlaten. Hij woont daar met zijn echtgenote en minderjarige dochter.

2.7.

Op 2 juli 2023 heeft [gedaagde] de Huurcommissie verzocht de aanvangshuurprijs te toetsen. In het rapport van voorbereidend onderzoek staat onder meer:
(…) Doel van het onderzoek Het onderzoek omvat het opstellen van de woningwaardering naar aanleiding van een verzoek van de huurder om de kale huurprijs van een nieuwe huurovereenkomst te toetsen. Daarnaast is er gekeken naar eventuele (ernstige) onderhoudsgebreken die vanaf de ingangsdatum van de huurovereenkomst aanwezig zijn. (…) Algemene conclusie Volgens de bevindingen van de rapporteur is er sprake van een all-in prijs. De huurprijs kan ambtshalve worden vastgesteld op 55% van de all-in prijs en het voorschotbedrag voor de bijkomende kosten op 25% van de all-in prijs. De ambtshalve vastgestelde huurprijs bedraagt dan € 825,00. Het voorschotbedrag voor de bijkomende kosten bedraagt dan € 275,00. Volgens de bevindingen van de rapporteur bedraagt het puntenaantal van de woonruimte 69. Hierbij hoort een maximaal redelijke huurprijs van € 358,80 per maand. De ambtshalve gesplitste huurprijs is hoger dan de maximaal redelijke huurprijs. Dit betekent dat de commissie/voorzitter kan uitspreken dat de ambtshalve vastgestelde huurprijs niet redelijk is. Redelijk is een huurprijs van € 358,80 per maand. Volgens de bevindingen van de rapporteur kent de woonruimte ernstige gebreken in de categorie C. Dit kan lijden tot een tijdelijke verlaging van 40% van de (ambtshalve) vastgestelde huurprijs. (…)

2.8.

De uitspraak van de Huurcommissie wordt binnen enkele weken verwacht.

3. De vordering

3.1.

DRD vordert – samengevat - dat de kantonrechter bij wijze van voorlopige voorziening [gedaagde] veroordeelt om:
A. binnen 24 uur na betekening van het vonnis, de woonruimte van DRD (unit [adres 2]) aan de [complex] te [plaats] te ontruimen en onder afgifte van de sleutels aan DRD beschikbaar te stellen, op straffe van een dwangsom;
B. aan DRD te betalen 1) € 3.158,49 aan achterstallige huur, 2) € 4.400,00 aan schadevergoeding wegens onrechtmatig gebruik van de unit, 3) € 1.100,00 voor elke maand vanaf november 2023 dat [gedaagde] de unit nog gebruikt, een en ander vermeerderd met wettelijke rente en met veroordeling van [gedaagde] in de kosten van dit geding, te vermeerderen met nakosten en rente.

3.2.

DRD legt aan de vordering ten grondslag dat [gedaagde] onrechtmatig handelt door vanaf
1 juli 2023 de woonruimte zonder recht of titel in gebruik te houden en ook geen gebruiksvergoeding voor dat gebruik te betalen. Door het verloop van de bepaalde tijd en de tijdig door DRD verzonden aanzegging is de huurovereenkomst immers geëindigd en is [gedaagde] gehouden het gehuurde leeg en ontruimd op te leveren.

4. Het verweer

4.1.

[gedaagde] betwist de vordering. Hij voert aan – samengevat – dat geen sprake was van een huurovereenkomst voor bepaalde tijd zoals DRD stelt omdat hij al vanaf 6 januari 2021 onafgebroken woonruimte in het zelfde pand huurt.De eerste overeenkomst, die voor bepaalde tijd gold, is door verlening daarvan voor onbepaalde tijd gaan lopen. Dat betekent dat de derde overeenkomst, ook al ziet deze op een andere studio, ook voor onbepaalde tijd loopt en de verhuurder deze niet zonder tussenkomst van de rechter kan beëindigen.

4.2.

Verder wijst hij er op dat hij de Huurcommissie heeft verzocht om toetsing van de aanvangshuur en om het vaststellen van de gebreken aan het gehuurde. De Huurcommissie heeft in het rapport van voorbereidend onderzoek geconcludeerd dat de huurprijs te hoog was vastgesteld en dat sprake was van een gebrek (lekkage van de aico) dat een verlaging van de huurprijs rechtvaardigt.

5. De beoordeling

Huur voor bepaalde tijd of onbepaalde tijd?

5.1.

Voor toewijzing van de vordering in dit kort geding is vereist dat de aan die vordering ten grondslag gelegde feiten en omstandigheden voldoende aannemelijk zijn en dat het ook in voldoende mate waarschijnlijk is dat die vordering in een nog te voeren gewone procedure (bodemprocedure) zal worden toegewezen. Voor nader onderzoek naar bepaalde feiten en omstandigheden of voor bewijslevering door bijvoorbeeld getuigen is in dit kort geding in beginsel geen plaats. Dat moet gebeuren in een eventuele bodemprocedure. De beoordeling in dit kort geding is dan ook niet meer dan een voorlopig oordeel over het geschil tussen partijen.

5.2.

Verder is voor behandeling in kort geding noodzakelijk dat sprake is van spoedeisendheid. Deze zaak is naar haar aard spoedeisend en er zijn voldoende feiten en omstandigheden aangevoerd om op basis daarvan tot een oordeel in kort geding te kunnen komen

5.3.

De eerste vraag die partijen verdeeld houdt is of sprake is van een huurovereenkomst voor bepaalde of voor onbepaalde tijd. DRD heeft immers betoogd dat sprake is van een huurovereenkomst voor bepaalde tijd in de zin van artikel 7:271 BW ten aanzien waarvan tijdig het einde van de huur is aangezegd.

5.4.

Op grond van artikel 7:228 lid 1 BW jo. artikel 7:271 lid 1 BW eindigt een voor bepaalde tijd gesloten huurovereenkomst na afloop van de termijn waarvoor zij was aangegaan als de verhuurder, niet eerder dan drie maanden maar uiterlijk één maand voordat die bepaalde tijd is verstreken, de huurder schriftelijk informeert dat de huur eindigt. Indien na afloop van een voor bepaalde tijd aangegane huur met dezelfde huurder aansluitend opnieuw een huurovereenkomst wordt aangegaan, wordt deze laatste overeenkomst opgevat als een verlenging voor onbepaalde tijd van eerstgenoemde huurovereenkomst.

5.5.

Vast staat dat [gedaagde] al sinds 6 januari 2021 in het gebouw aan de [complex] te [plaats] woonachtig is. Dit gebouw was aanvankelijk eigendom van Mc Holiday B.V. en is vervolgens eigendom van DRD geworden. DRD is dus rechtsopvolger van Mc Holiday B.V., waardoor de rechten en verplichtingen uit bestaande huurovereenkomsten op DRD als nieuwe verhuurder zijn overgegaan. Dat betekent dat DRD de eerste overeenkomst tussen Mc Holiday B.V. en [gedaagde] als verhuurder heeft voortgezet.
De tweede overeenkomst met betrekking tot dezelfde ruimte moet als een voortzetting van de eerste worden beschouwd. Weliswaar hebben partijen een nieuwe overeenkomst gesloten, maar op grond van de wet is het niet mogelijk om na een contract voor bepaalde tijd weer een contract voor bepaalde tijd te sluiten, althans een dergelijke constructie is strijdig met de bescherming van de huurder die uit de wet voortvloeit. Na 1 juli 2022 is de huurovereenkomst dus voor onbepaalde tijd gaan lopen.

5.6.

Op 1 juli 2022 hebben partijen een nieuwe huurovereenkomst voor bepaalde tijd gesloten die niet zag op [adres 1] maar op [adres 2]. Achtergrond van deze verhuizing was dat DRD een groep Roemeense arbeidsmigranten bij elkaar op de eerste etage wilde huisvesten en daarom [gedaagde] heeft verzocht enkele etages naar boven te gaan. Naar het oordeel van de voorzieningenrechter moet deze huurovereenkomst (de derde overeenkomst) worden beschouwd als een voortzetting van de al lopende huurovereenkomst (de tweede overeenkomst) tussen partijen. Dat de huur ziet op een andere studio, leidt niet tot een ander oordeel: de beide studio’s zijn qua ligging, omvang en inrichting immers vrijwel gelijk aan elkaar, met dien verstande dat ze op verschillende etages liggen. De huurovereenkomsten zijn inhoudelijk ook (vrijwel) gelijk aan elkaar. De huurprijs is weliswaar verhoogd, maar de reeds betaalde borgsom is gelijk gebleven. Dat DRD ook zelf inzag dat sprake was van een reeds verlengde huurovereenkomst volgt uit haar opmerking in de aanzeggingsbrief dat de huur niet nogmaals verlengd zou worden.
Met haar opmerking dat als [gedaagde] niet had ingestemd met de verhuizing, zij de huurovereenkomst voor [adres 1] zou hebben opgezegd, ziet DRD eraan voorbij dat die overeenkomst (de tweede overeenkomst) als een verlenging van de eerste huurovereenkomst moet worden gezien en dus al voor onbepaalde tijd liep. Opzegging van die overeenkomst zonder inmenging van de rechter was dus niet mogelijk geweest.

5.7.

Uit het vorenstaande volgt dat de stelling van DRD dat de huurovereenkomst is geëindigd door de mededeling in de brief van 2 mei 2023 dat deze niet meer werd verlengd, niet opgaat. Er is nog altijd sprake van een geldige huurovereenkomst die alleen op de wijze zoals bepaald in artikel 7:271 lid 4 BW kan worden opgezegd, hetgeen niet is gebeurd.
De grondslag dat de huurovereenkomst voor bepaalde tijd door het verstrijken van de tijd is geëindigd, kan de gevorderde ontruiming dus niet dragen.

Huurachterstand en ontruiming

5.8.

DRD heeft de vordering tot ontruiming tevens gegrond op de inmiddels ontstane huurachterstand. Vast staat dat [gedaagde] vanaf augustus 2023 geen huur meer heeft betaald zodat de achterstand is opgelopen tot vier maanden huur. Die wanprestatie is zodanig ernstig dat deze de ontbinding en daarop in dit kort geding vooruitlopend, de ontruiming van het gehuurde rechtvaardigt. De omstandigheid dat [gedaagde] door een arbeidsongeval thans geen inkomsten heeft, ligt in zijn risicosfeer en kan niet aan DRD worden tegengeworpen.

5.9.

Door [gedaagde] is echter ook een rapport overgelegd van de Huurcommissie, naar aanleiding van zijn verzoekom de redelijkheid van de huurprijs vast te stellen. De rapporteur heeft blijkens het onderzoeksrapport de all-in huurprijs van € 1.100,- per maand gesplitst in een huurprijs van € 825,00 aan kale huur en € 275,00 aan bijkomende kosten. , Verder volgt uit het rapport dat volgens het woningwaarderingsstelsel een redelijke huurprijs € 358,80 per maand zou bedragen. Ten slotte is volgens de rapporteur sprake van ernstige gebreken. Deze zouden kunnen leiden tot een tijdelijke verlaging tot 40% van de ambtshalve vastgestelde huurprijs. De uitspraak van de Huurcommissie volgt vermoedelijk binnen enkele weken.

5.10.

Bij deze stand van zaken is op dit moment niet vast te stellen hoe hoog de huurachterstand daadwerkelijk is. Weliswaar is, uitgaande van een huurovereenkomst die op 6 januari 2021 is aangevangen en door verlenging inmiddels voor onbepaalde tijd loopt, toetsing van de aanvangshuurprijs niet meer mogelijk, maar verlaging van de huurprijs wegens gebreken kan wel aan de orde zijn. Blijkens het onderzoeksrapport is sprake van een ernstig gebrek, zodat op dit moment niet valt uit te sluiten dat de huurprijs tijdelijk met 60% wordt verminderd. Daarbij komt dat sprake is van een all-in huurprijs die door de Huurcommissie ambtshalve gesplitst moet worden (zie artikel 17 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte). Op dit moment valt ook niet uit te sluiten dat [gedaagde], uitgaande van een voorschot op de servicekosten van € 275,- per maand, te veel aan servicekosten heeft betaald en recht heeft op teruggave.

5.11.

Het betoog van DRD dat voor de Huurcommissie hier geen rol is weggelegd omdat sprake is van geliberaliseerde huur gaat niet op. Weliswaar is in art. 7:247 BW bepaald dat, wanneer bij aanvang van de bewoning een huurprijs gold die hoger was dan de liberalisatiegrens, de Huurcommissie niet bevoegd is uitspraak te doen. Echter,omdat partijen een all-in huurprijs zijn overeengekomen, kan van liberalisatie geen sprake zijn. Bij een all-in huurprijs is immers geen sprake van een aanvangshuurprijs in de zin van artikel 7:247 BW omdat niet duidelijk is welk deel van de all-in prijs ziet op de kale huur (oftewel de aanvangshuurprijs) en welk deel op de servicekosten. Dat betekent dat conform de hoofdregel een all-in prijs altijd een niet-geliberaliseerde huurprijs is en deze kan niet na de eerste zes maanden na aanvang van de huur alsnog geliberaliseerd worden door splitsing ex artikel 7:258 BW, zie ktr. Amsterdam 20 november 2018, ECLI:NL:RBAMS:2018:9147 en ktr. Haarlem 26 oktober 2022, ECLI:NL:2022:10074.

5.12.

Het voorgaande betekent dat de uitspraak van de Huurcommissie van invloed kan zijn op de omvang van de huurachterstand die [gedaagde] heeft laten ontstaan. Hoewel [gedaagde] tekort schiet in de nakoming van de huurovereenkomst door helemaal geen huur te betalen, kan op dit moment niet worden bepaald in hoeverre dat het geval is.
Een geldvordering kan in kort geding echter alleen worden toegewezen als het bestaan en de omvang van de vordering voldoende aannemelijk geworden zijn en daarnaast sprake is van feiten of omstandigheden die meebrengen dat uit hoofde van onverwijlde spoed een onmiddellijke voorziening vereist is, terwijl in de afweging van belangen van partijen mede betrokken dient te worden het risico van onmogelijkheid tot terugbetaling. Nu aan dit vereiste niet is voldaan, wordt de vordering tot betaling afgewezen. Dat geldt ook voor de vordering tot betaling van toekomstige huurtermijnen. Zolang de Huurcommissie nog geen uitspraak heeft gedaan, kan de hoogte van het door [gedaagde] te betalen bedrag niet worden bepaald. Overigens wordt [gedaagde] er wel op gewezen dat de situatie waarin hij in het geheel niets betaalt aan DRD niet ongestraft kan voortduren en dat, als hij geen oplossing zoekt voor zijn gebrek aan inkomsten, hij een zeer groot risico loopt dat in een door DRD aan te spannen bodemprocedure de ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde zullen worden toegewezen.

5.13.

De vordering tot ontruiming gebaseerd op huurachterstand zal eveneens worden afgewezen, omdat niet kan worden vastgesteld of de hoogte van de huurachterstand die ontruiming rechtvaardigt. Daar komt bij dat vaststaat dat DRD geen melding heeft gedaan bij de gemeente als bedoeld in artikel 2 van het Besluit gemeentelijke schuldhulpverlening en [gedaagde] niet gewezen heeft op de mogelijkheid van schuldhulpverlening via de gemeente. Ook is niet gesteld of gebleken dat DRD als verhuurder bij haar vordering tot ontruiming acht geslagen heeft op de belangen van de vier jaar oude dochter van [gedaagde] die eveneens woont in het gehuurde, zodat niet valt uit te sluiten dat door ontruiming voor die dochter een noodsituatie ontstaat, zie artikel 3 Verdrag inzake de rechten van het kind.

5.14.

De conclusie is dat de vorderingen van DRD worden afgewezen. DRD wordt als de in het ongelijk gestelde partij veroordeeld in de kosten van dit geding aan de zijde van [gedaagde].

5.15.

Volgens vaste rechtspraak (zie HR 10 juni 2022, ECLI:NL:HR:2022:853) levert een kostenveroordeling ook voor de nakosten een executoriale titel op. Een veroordeling tot betaling van de proceskosten omvat dus een veroordeling tot betaling van de nakosten. De rechtbank zal daarom de nakosten niet afzonderlijk in de proceskostenveroordeling vermelden.

6. De beslissing

De kantonrechter:

6.1.

wijst de vorderingen af;

6.2.

veroordeelt DRD tot betaling van de proceskosten, die tot en met vandaag voor [gedaagde] worden vastgesteld op een bedrag van € 529,00 aan salaris van de gemachtigde van [gedaagde].

Dit vonnis is gewezen door mr. J.J. Dijk, kantonrechter, en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.

De griffier De kantonrechter