ECLI:NL:RBAMS:2018:9147

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK AMSTERDAM

Afdeling privaatrecht

zaaknummer: 6600015 CV EXPL 18-1966

vonnis van: 30 november 2018

fno.: 606

vonnis van de kantonrechter

I n z a k e

[eiser]

wonende te [woonplaats] , Frankrijk

eiser

nader te noemen: [eiser]

gemachtigde: mr. M.L. Dingemans

t e g e n

[gedaagde]

wonende te [woonplaats]

gedaagde

nader te noemen: [gedaagde]

gemachtigde: mr. drs. P.N.M. Commandeur

VERLOOP VAN DE PROCEDURE

- dagvaarding van 17 januari 2018;
- conclusie van antwoord van 27 maart 2018;
- instructievonnis van 17 april 2018;
- dagbepaling comparitie.

De comparitie heeft plaatsgevonden op 11 juli 2018. Voor [eiser] is verschenen mr. M.L. Dingemans, vergezeld door de [naam beheerder] , beheerder van het gehuurde. [gedaagde] is in persoon verschenen, vergezeld door zijn gemachtigde. Partijen zijn gehoord en hebben vragen van de kantonrechter beantwoord. Ten slotte is vonnis gevraagd en is een datum voor vonnis bepaald.

GRONDEN VAN DE BESLISSING

Feiten

1. Als gesteld en niet (voldoende) weersproken staat het volgende vast:

1.1.

[eiser] is eigenaar van de woning, gelegen aan de [adres] te [plaats] ;

1.2.

[gedaagde] heeft, tezamen met anderen, sinds 10 juli 2015 de woning van [eiser] gehuurd;

1.3.

Sinds 10 juli 2016 bedraagt de all-in betalingsverplichting voor de woning
€ 2.270,00 per maand, op grond van artikel 3.1 van de per die datum gesloten huurovereenkomst;

1.4.

[gedaagde] heeft aan [eiser] voorgesteld de all-in betalingsverplichting per 1 september 2017 uit te splitsen in een kale huurprijs van € 1.248,50 en een voorschot van de servicekosten van € 567,50;

1.5.

[eiser] is niet akkoord gegaan met het voorstel tot splitsing van de all-in betalingsverplichting;

1.6.

[gedaagde] heeft vervolgens bij verzoek van 25 juli 2017 de huurcommissie verzocht de voorgestelde splitsing te beoordelen;

1.7.

de huurcommissie heeft bij beslissing van 8 december 2017 vastgesteld dat tussen partijen een all-in prijs is overeengekomen en het voorstel van [gedaagde] om deze prijs te splitsen redelijk geacht, waarbij per 1 september 2017 de kale huurprijs is vastgesteld op € 1.248,50 en het voorschotbedrag voor de kosten van gas, water en licht en/of overige servicekosten op € 567,50 per maand.

Vordering

2. [eiser] vordert primair dat [gedaagde] alsnog niet-ontvankelijk wordt verklaard in zijn verzoek aan de huurcommissie tot uitsplitsing, althans dat wordt bepaald dat de uitspraak van de huurcommissie geen deel is gaan uitmaken van de tussen partijen geldende huurovereenkomst, althans dat de uitspraak van de huurcommissie wordt vernietigd, althans het daartegen ingestelde beroep gegrond wordt verklaard. Subsidiair verzoekt [eiser] dat per 1 september 2017 de maandelijkse kale huurprijs € 1.702,50 zal bedragen en het voorschotbedrag op de servicekosten en kosten stoffering/meubilering € 567,50, althans dat de kantonrechter in goede justitie deze zal vaststellen. In alle gevallen verzoekt [eiser] om [gedaagde] in de proceskosten te veroordelen, zowel van deze procedure als de procedure bij de huurcommissie.

3. [eiser] stelt, samengevat en zakelijk weergegeven, dat de huurcommissie [gedaagde] niet ontvankelijk had moeten verklaren in zijn verzoek, althans dat de huurcommissie niet had mogen oordelen dat artikel 7:258 van het Burgerlijk Wetboek (BW) van toepassing is, althans niet had mogen oordelen dat het voorstel van [gedaagde] tot uitsplitsing van de all-in prijs redelijk was. Ten onrechte meent de huurcommissie dat zij bevoegd was, omdat bij aanvang sprake was van een huurprijs die boven de liberalisatiegrens ligt, aldus [eiser] . Op grond van artikel 7:247 BW mist artikel 7:258 BW toepassing.
Door dit wel toe te passen, handelt de huurcommissie in strijd met de (bedoeling van de) wet en met jurisprudentie van het gerechtshof Amsterdam. Indien de stelling van [gedaagde] en de beslissing van de huurcommissie zou worden gevolgd, zou dit tot gevolg hebben, dat bij een huurovereenkomst met een all-in huur geen sprake is van geliberaliseerde verhuur. Dat is ook in strijd met de wetsgeschiedenis.

Verweer

4. [gedaagde] heeft aangevoerd, samengevat en zakelijk weergegeven, dat er sprake is van gebreken aan de woning, die een verlaging van de huurprijs rechtvaardigen. Om een huurprijs te kunnen verlagen, moet deze eerst worden vastgesteld, althans moet de betalingsverplichting worden uitgesplitst in een huurprijs en een voorschot voor de kosten van nutsvoorzieningen met een individuele meter en overige servicekosten. Hiertoe heeft [gedaagde] een voorstel tot uitsplitsing aan [eiser] gedaan, die daarop niet is ingegaan. Bij een all-in huurprijs zal dan eerst een splitsing in kale huurprijs en servicekosten, etc. moeten volgen en daarop is artikel 7:258 BW van toepassing. [gedaagde] blijft bij zijn vordering de all-in prijs te splitsen, zoals de huurcommissie terecht heeft vastgesteld in de beslissing van 8 december 2017. Het subsidiaire verzoek van [eiser] mist wettelijke grondslag. De vorderingen van [eiser] moeten worden afgewezen en [eiser] moet worden veroordeeld in de proceskosten.

Beoordeling

5. Allereerst merkt de kantonrechter op dat [eiser] ten onrechte vernietiging van de uitspraak van de huurcommissie d.d. 8 december 2017 vordert. Op grond van artikel 7:262 BW kan een beslissing van de rechter worden gevorderd over een punt waarover de huurcommissie om een uitspraak is verzocht door de huurder of de verhuurder. De vordering is tijdig, te weten binnen de in artikel 7:262 BW gestelde termijn – aanhangig gemaakt.

6. [eiser] heeft
primairgesteld dat de huurcommissie ten onrechte op grond van artikel 7:258 BW de all-in prijs heeft uitgesplitst, omdat dit artikel niet van toepassing is: het betreft hier een duurdere woning, derhalve een geliberaliseerde huurprijs waarop artikel 7:258 BW niet van toepassing is, aldus [eiser] .

7. Daaromtrent overweegt de kantonrechter het volgende. Artikel 7:246 BW geeft de hoofdregel voor de huurprijzen van woonruimte te weten dat daarop Onderafdeling 2 van Boek 7, titel 4 BW van toepassing is. De uitzondering daarop wordt in artikel 7:247 BW gegeven dat bepaalt dat slechts een beperkt aantal artikelen van Onderafdeling 2 toepasselijk is op zogenaamde geliberaliseerde huurprijzen. Daarvan is sprake indien de aanvangshuurprijs boven de liberalisatiegrens van
€ 710,68 ligt.

8. In het onderhavige geval zijn partijen bij aanvang van de overeenkomst een all-in prijs overeengekomen van € 2.270,00 en derhalve niet een aanvangshuurprijs.
Het systeem van de wet, zoals hiervoor aangegeven, brengt dan mee dat de hoofdregel prevaleert, te weten dat sprake is van een niet-geliberaliseerde huurprijs, waarop de gehele Onderafdeling, inclusief artikel 7:258 BW van toepassing is. Dat betekent dat naar het oordeel van de kantonrechter de huurcommissie terecht artikel 7:258 BW van toepassing heeft verklaard.

9. Toepassing van artikel 7:258 BW leidt tot een uitsplitsing van de overeengekomen all-in prijs van € 2.270,00 in een huurprijs van € 1.248,50 en € 567,50 aan voorschot voor de kosten van nutsvoorzieningen met een individuele meter en de (overige) servicekosten.

10. Voor zover [eiser] door verwijzing naar de uitspraak van hof Amsterdam ten aanzien van het primair gestelde tevens bedoelt te stellen dat sprake is van een geliberaliseerde huurprijs, indien voor de onderhavige woning 55% van de maximaal redelijke huurprijs uitkomt boven de liberalisatiegrens, wordt het volgende overwogen.

11. Hierboven is reeds vastgesteld dat partijen niet een aanvangshuurprijs hebben afgesproken. Ook de toetsing van artikel 7:258 BW leidt niet tot een vaststelling van de aanvangshuurprijs, omdat de uitsplitsing van de all-in prijs ingaat op de eerste van de maand, volgend op die waarin het verzoek bij de huurcommissie is ontvangen (artikel 17 lid 2 UHW). De wetgever heeft het al dan niet geliberaliseerd zijn van de huurprijs uitdrukkelijk gekoppeld aan de aanvangshuurprijs. In dit geval bestaat er geen aanvangshuurprijs, alleen een all-in prijs. Het wettelijk systeem voorziet niet in een mogelijkheid om bij het overeenkomen van een all-in prijs vast te stellen of sprake is van een geliberaliseerde huurprijs. Daarom kan niet anders geconcludeerd worden dan dat de huurprijs niet geliberaliseerd is en dat blijft, ook al komt de huurprijs na uitsplitsing op grond van artikel 7:258 BW uit op een huurprijs die hoger ligt dan de liberalisatiegrens. Dat geldt temeer nu sinds 1 juli 2014 de huurprijs op grond van artikel 7:258 BW niet meer wordt vastgesteld op 55% van de maximaal redelijke huurprijs, doch op 55% van de overeengekomen huurprijs. Dat laatste doet er overigens niet aan af dat ook voor 1 juli 2014 uitsplitsing van de all-in prijs op grond van artikel 7:258 BW niet leidde tot de vaststelling van een aanvangshuurprijs. Daarbij wordt tevens in aanmerking genomen dat de verhuurder er zelf voor gekozen heeft om een all-in prijs af te spreken en niet een aanvangshuurprijs en dat hij daarvan dan ook de consequenties dient te dragen.

12. [eiser] heeft
subsidiairgesteld dat toepassing van de sanctie van artikel 7:258 BW tot een onevenredige zware bestraffing van [eiser] leidt en dat de verhuurder eerst nog de mogelijkheid had moeten krijgen om de all-in prijs uit te splitsen, voordat de zware sanctie van artikel 7:258 BW kon worden toegepast. Hij stelt daartoe dat de all-in prijs uitgesplitst had moeten worden in een kale huurprijs van 75% van de all-in prijs, te weten € 1.702,50. [eiser] stelt terecht dat ten aanzien van artikel 11a Huurprijzenwet woonruimte, de voorganger van artikel 7:258 BW in de wetsgeschiedenis (nota van wijziging) is aangegeven, dat het de voorkeur verdient dat de huurder - alvorens hij zich tot de huurcommissie wendt - eerst de verhuurder om een uitsplitsing verzoekt.
Bij wijziging van artikel 7:258 BW per 1 juli 2014 is het initiatief voor de uitsplitsing echter uitdrukkelijk bij de huurder gelegd, zodat hetgeen in voornoemde nota van wijzigingen is opgemerkt geen wettelijke basis heeft gekregen. Daarom gaat de kantonrechter hieraan voorbij.

13. De conclusie naar aanleiding van het hiervoor overwogene is aldus dat het voorstel van [gedaagde] tot uitsplitsing redelijk wordt geacht en dat met ingang van 1 september 2017 de huurprijs wordt vastgesteld op € 1.248,50 per maand en het voorschotbedrag servicekosten alsmede kosten stoffering/meubilering op € 567,50 per maand.

13. [eiser] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de kosten van deze procedure worden veroordeeld.

BESLISSING

De kantonrechter:

bepaalt dat met ingang van 1 september 2017 de kale huurprijs € 1.248,50 per maand bedraagt en het voorschotbedrag voor de kosten van gas, water en licht en/of overige servicekosten vanaf 1 september 2017 € 567,50 bedraagt;

veroordeelt [eiser] in de proceskosten van de zijde van [gedaagde] tot op heden begroot op € 300,00 aan salaris gemachtigde;

veroordeelt [eiser] tot betaling van € 15,00 aan nasalaris, te verhogen met een bedrag van € 68,00 onder de voorwaarde dat betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden en [eiser] niet binnen 14 dagen na aanschrijving vrijwillig aan het vonnis heeft voldaan, een en ander voor zover van toepassing, inclusief BTW;

verklaart de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;

wijst het meer of anders gevorderde af.

Aldus gewezen door mr. A.J. Wesdorp, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 30 november 2018 in tegenwoordigheid van de griffier.