Uitspraak
Rechtbank noord-holland
Zittingsplaats Haarlem
Bestuursrecht
zaaknummer: HAA 21/1298
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 10 januari 2023 in de zaak tussen
de erfgenaam van [naam 1] , eiseres
(gemachtigde: mr. A. Bakker),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Heemstede, verweerder.
Procesverloop
Verweerder heeft bij beschikking van 28 februari 2020 op grond van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ), de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [plaats] (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2020 vastgesteld op € 681.000. In hetzelfde geschrift is ook de aanslag onroerende-zaakbelastingen 2020 bekendgemaakt.
Bij uitspraak op bezwaar van 28 januari 2021 heeft verweerder het bezwaar van wijlen
[naam 1] ongegrond verklaard.
Wijlen [naam 1] heeft daartegen beroep ingesteld. Na diens overlijden heeft
[naam 3] als enige erfgenaam van erflater de procedure voortgezet.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Eiseres heeft voor de zitting nog een nader stuk ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 8 december 2022 te Haarlem.
Eiseres is verschenen bij haar gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door mr. E. Brouwer en M. Kemp (taxateur).
Overwegingen
Feiten
1. Eiseres is eigenaar de woning. De woning is een hoekwoning. De woning heeft een dakkapel en een vrijstaande berging/schuur . De inhoud van de woning is 364 m³ en de berging/schuur heeft een oppervlakte van 6 m². De oppervlakte van het perceel is 554 m².
Geschil
2. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2019.
3. Eiseres heeft ter zitting een waarde van € 666.000 bepleit en stelt daartoe het volgende:
- verweerder heeft geen inzicht gegeven in de indexcijfers en objectkenmerken van de vergelijkingsobjecten;
- onduidelijk is of verweerder wel van de juiste inhoud van de vergelijkingsobjecten is uitgegaan, verweerder is daarom verplicht de bouwtekeningen en de iWOZ-kaarten te overleggen;.
- bij de waardebepaling is geen rekening gehouden met verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten;
- de woning verkeert volgens eiseres in een zeer slechte staat waarmee onvoldoende rekening is gehouden.
- verweerder kiest ten onrechte de vergelijkingsobjecten strategisch. Dit is niet in overeenstemming met het taxatieverslag waarin staat dat de waarde wordt berekend op grond van een modelmatige waardebepaling, welke methode wel ten grondslag aan de waardebeschikking van 28 februari 2020 ligt. Dit is volgens eiseres in strijd is met het verbod op willekeur en daarmee schendt verweerder het vertrouwensbeginsel.
Eiseres concludeert tot gegrondverklaring van het beroep, verlaging van de WOZ-waarde van de woning, toekenning van vergoeding voor immateriële schade, teruggave van het griffierecht en veroordeling van verweerder in de kosten van de bezwaar- en beroepsprocedure.
4. Verweerder heeft onder meer verwezen naar een door hem overgelegd taxatierapport met bijbehorende matrix. In deze matrix is de waarde van de woning getaxeerd op € 694.000. Naast gegevens van de woning bevat deze matrix gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten. Verweerder concludeert tot ongegrondverklaring van het beroep.
Beoordeling van het geschil
Beoordeling van de waarde van de woning
5. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
6. Verweerder heeft in de matrix vijf vergelijkingsobjecten opgenomen, te weten:
vier op de [adres 2] met de huisnummers [nummer 1] , [nummer 1] , [nummer 2] en [nummer 2] en één op de [straat 1] [nummer 3] , alle te [plaats] .
7. Deze vijf vergelijkingsobjecten zijn kort vóór of na de waardepeildatum verkocht en wat type, ligging en omvang betreft voldoende vergelijkbaar met de woning. De verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten kunnen dan ook dienen ter onderbouwing van de waarde van de woning. Omdat de vergelijkingsobjecten verschillen vertonen met de woning, is het aan verweerder om aan de hand van de matrix aannemelijk te maken dat met deze verschillen, met name de ligging, de grootte en de onderhoudstoestand, voldoende rekening is gehouden.
8. Eiseres heeft gesteld dat zij meer informatie wil over de in de matrix gehanteerde indexcijfers. In de beroepsfase geldt naar het oordeel van de rechtbank een actieve informatieverschaffing en moet de heffingsambtenaar alle op de zaak betrekking hebbende stukken overleggen. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder met de matrix in beroep het vereiste inzicht gegeven. Er is wat betreft het indexcijfers geen sprake van een “black box”-achtige situatie waarbij sprake is van een besluit dat het resultaat is van een geautomatiseerd proces dat gebaseerd is op ondoorzichtige gegevens, aannames en keuzes die ter controle van de gegevens, aannames en keuzes aan de eiseres verstrekt moeten worden (Hoge Raad 17 augustus 2018, ECLI:NL:HR:2018:1316). Het gaat immers om een door een taxateur opgestelde matrix waarin de gehanteerde index zichtbaar is en dus ook gecontroleerd kan worden.
9. De rechtbank overweegt in dit verband voorts dat in de door verweerder overgelegde matrix alle van belang zijnde objectkenmerken van deze vergelijkingsobjecten zijn benoemd: bouwjaar, type woning, waardekenmerken, inhouds- en oppervlaktematen en de prijs per m³. Ook is in de matrix te zien (zoals hiervoor al is overwogen) met welk prijsindexbedrag de op een bepaalde datum overeengekomen verkoopprijs gecorrigeerd is naar de waardepeildatum. Voorts heeft verweerder de voor de woning en de vergelijkingsobjecten gehanteerde grondstaffel overgelegd.
10. Eiseres stelt voorts dat verweerder verplicht is om naast de matrix nog de bouwtekeningen en de volledige iWOZ-kaarten in het geding te brengen, omdat eiseres de juistheid van de in de matrix opgenomen gegevens wil kunnen controleren. iWOZ is een door de Vereniging Nederlandse Gemeenten samengestelde verzameling objectgegevens en foto’s van te koop aangeboden woningen in Nederland. Die gegevens van de VNG behoren in beginsel niet tot de op de zaak betrekking hebbende stukken en hoeven dus in principe niet verstrekt te worden (Gerechtshof Amsterdam 20 januari 2022, ECLI:NL:GHAMS:2022:310 en Hoge Raad 21 oktober 2022, ECLI:NL:HR:2022:1526). Datzelfde geldt naar het oordeel van de rechtbank ook voor het overleggen van bouwtekeningen. Dat is slechts anders indien verweerder in het kader van de onderhavige procedure deze informatie heeft ingezien. In die situatie behoren de stukken tot de stukken als bedoeld in artikel 8:42 Awb Pro. Daarnaast geldt dat, als eiseres van mening is dat de door verweerder in de matrix genoemde kenmerken onjuist zijn en zij deze stelling aannemelijk maakt, het in reactie daarop op de weg kan liggen van verweerder om deze gegevens alsnog te controleren en (als gevolg daarvan) in te brengen.
11. Eiseres heeft in dat kader aangevoerd dat er verschil zit tussen de inhoud van de vergelijkingsobjecten in de matrix van verweerder en die in de door eiseres overgelegde stamkaarten van De Juiste Waarde. De rechtbank stelt vast dat er tussen beide informatiebronnen inderdaad verschillen zitten voor wat betreft de inhoud van de vergelijkingsobjecten Het is dan aan verweerder om voor die verschillen een verklaring te geven. Verweerder heeft de inhoud van het vergelijkingsobject [adres 2] [nummer 1] nogmaals gecontroleerd aan de hand van het digitale bouwarchief [plaats] . De door verweerder ter zitting overgelegde berekening vermeldt een inhoud van 426 m³ voor die woning en is daarmee gelijk aan de inhoud zoals vermeld in de matrix. Voor de
[straat 2] [nummer 4] blijkt uit door verweerder ter zitting overgelegde iWOZ-gegevens dat de woning zoals deze thans te koop wordt aangeboden een inhoud van 432 m³ heeft. De inhoud is daarmee kleiner dan die van 477 m³ zoals blijkt uit de door eiseres overgelegde stamkaart van die woning uit 2019 toen dezelfde woning ook te koop stond. De inhoudsmaten wijken echter af van die waarvan verweerder in zijn matrix voor dit object is uitgegaan, te weten 404 m³. Ter zitting heeft verweerder aangegeven wel van plan te zijn geweest om de inhoud van het vergelijkingsobject [straat 3] [nummer 5] en ook de drie andere vergelijkings-objecten te controleren via de Basisregistratie Adressen en Gebouwen (BAG). Het ontbrak volgens verweerder hem echter aan tijd om met de BAG contact te zoeken, omdat de gemachtigde deze stamkaarten met van de matrix afwijkende inhoudsmaten eerst vlak voor de zitting heeft ingebracht. Verweerder heeft ter zitting verzocht de behandeling van de zaak aan te houden om alsnog via de BAG de inhoudsgegevens te kunnen controleren, indien de rechtbank het beroep anders gegrond zou verklaren.
12. De rechtbank ziet geen aanleiding om het verzoek van verweerder op aanhouding te honoreren en wijst het dus af. Naar het oordeel van de rechtbank moet het niet tijdig kunnen controleren van de inhoudsmaten van de vergelijkingsobjecten in dit geval voor rekening en risico van verweerder komen. De rechtbank stelt vast dat zij bij brief van 30 maart 2021 reeds aan verweerder heeft verzocht om binnen vier weken van die brief de stukken in te dienen die betrekking hebben op deze zaak alsmede een verweerschrift. De stukken heeft de rechtbank ontvangen op 24 februari 2022, het verweerschrift daarentegen pas op 26 oktober 2022. In reactie daarop heeft de gemachtigde de stamkaarten ingebracht bij brief van 28 november 2022, die vervolgens door de rechtbank aan verweerder is toegezonden. De rechtbank acht de aldus door eiseres in haar tiendagenstuk aangevoerde stelling dat voor de vergelijkingsobjecten door verweerder verkeerde inhoudsmaten zijn gehanteerd, niet tardief. Daartoe overweegt de rechtbank dat eiseres haar stelling redelijkerwijs niet veel eerder naar voren had kunnen brengen aangezien zij nog maar relatief kort over het verweerschrift beschikte. Voor zover verweerder heeft gesteld dat eiseres deze grief ook eerder had kunnen inbrengen, omdat drie van de vijf in de matrix genoemde vergelijkingsobjecten ook al in de uitspraak op bezwaar werden genoemd, mag dan zo zijn, maar in de matrix staan ook twee nieuwe vergelijkingsobjecten die aan eiseres eerder nog niet bekend waren. Het is ook eiseres toegestaan om pas na ontvangst van het verweerschrift op onderdelen van de uitspraak op bezwaar te reageren. Dit geldt te meer omdat het verweerder is toegestaan bij het verweerschrift andere vergelijkingsobjecten op te voeren dan in de uitspraak op bezwaar en verweerder dit in de praktijk ook regelmatig doet. Daaraan doet niet af dat verweerder stelt het verweerschrift wegens personeelstekort niet eerder kon indienen. Ook die omstandigheid dient voor rekening en risico van verweerder te komen.
[nummer 1] . Het vorenstaande leidt ertoe dat naar het oordeel van de rechtbank in de matrix voldoende rekening is gehouden met de onderlinge verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten, met name waar het gaat om ligging en de zogenoemde KOUDV-factoren. Verweerder is door het onderhoud in de matrix met een “1” te kwalificeren naar het oordeel van de rechtbank er in geslaagd aannemelijk te maken dat het hier gaat om een woning die op de waardepeildatum in een slechte staat van onderhoud verkeerde. Hieruit volgt dat de rechtbank geen aanleiding ziet om eiseres te volgen in haar stelling dat op de opstalwaarde een correctie van 40% moet worden toegepast.
14. Verweerder heeft gezien het voorgaande echter slechts voor één van de vergelijkingsobjecten afdoende verweer gevoerd tegen de stelling van eiseres dat er verschil zit tussen de inhoudsmaten van de vergelijkingsobjecten in de matrix van verweerder en die in de door eiseres overgelegde stamkaarten. Verweerder heeft in algemene zin gesteld dat de stamkaarten van eiseres veelal te rooskleurige verkoopinformatie bevatten, dat de informatie waarop verweerder zich baseert ook rekening houdt met bouwtekeningen, tijdens WOZ-procedures opgekomen informatie en met door kopers van woningen ingediende formulieren over de permanente marktanalyse, alsmede dat vanwege de onbetrouwbaarheid van de inhoudsmaten van woningen per 1 januari 2022 is overgegaan op oppervlaktematen bij de WOZ-waardering. Deze weerspreking van het standpunt van eiser acht de rechtbank te algemeen. Daarbij weegt mee dat volgens de stamkaarten bij meerdere vergelijkingsobjecten meetrapporten beschikbaar zijn waarbij, anders dan verweerder ter zitting heeft gesteld, niet duidelijk is dat dit slechts de oppervlakte van het betreffende vergelijkingsobject betreft. Het argument dat is overgestapt op oppervlakte in plaats van inhoud onderbouwt juist het standpunt van eiseres dat er veel fouten worden gemaakt hierin. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder de stelling dat verweerder in zijn matrix uitgaat van onjuiste inhoudsmaten niet voldoende weersproken. Welk gevolg het verschil in inhoud mogelijk heeft op de kubieke meterprijzen van de vergelijkingsobjecten en vervolgens mogelijk op de hoogte van de getaxeerde WOZ-waarde van de woning, heeft verweerder derhalve niet inzichtelijk gemaakt. Nu verweerder dit heeft nagelaten, kan daarom niet worden gezegd dat de aan de woning toegekende waarde in een juiste verhouding staat tot de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder niet in de op de hem rustende bewijslast geslaagd.
15. De ter zitting door eiseres gestelde waarde van € 666.000 wijst de rechtbank af. Deze is niet voldoende onderbouwd omdat onduidelijk is in welke mate de door eiseres voorgestane inhoudsmaten juist zijn. De namens eiseres in het beroepschrift genoemde waarde van € 502.000 is verder niet onderbouwd. Het meer of andere dat eiseres heeft aangevoerd kan niet tot een lagere waarde leiden.
16. Aangezien uit het vorenstaande volgt dat geen van partijen de waarde aannemelijk heeft gemaakt, schat de rechtbank de waarde – rekening houdend met alle omstandigheden van het geval – in goede justitie op € 673.000. Het beroep zal dus gegrond worden verklaard.
Verzoek om vergoeding van immateriële schade
17. Eiseres heeft verzocht om vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn.
18. Het overlijden van [naam 1] leidt niet tot een op nihilstelling of beperking van de vergoeding. De rechtbank verwijst in dit verband naar het zogenaamde de overzichtsarrest van de Hoge Raad van 19 februari 2016, ECLI:NL:HR:2016:252. Daarin is onder 3.16 het volgende overwogen:
“Indien de belanghebbende tijdens de procedure overlijdt en de procedure ten name van diens erfgenamen wordt voortgezet, belet artikel 106, lid 2, BW niet dat aan die erfgenamen in verband met de lange duur van de procedure een schadevergoeding wordt toegekend. Indien de erflater geen verzoek daartoe heeft gedaan, kan dat verzoek alsnog worden gedaan door de erfgenamen. De aan de erfgenamen toe te kennen vergoeding van immateriële schade kan mede betrekking hebben op het tijdsverloop van de procedure toen erflater nog partij was. De in aanmerking te nemen termijn met betrekking tot de desbetreffende fase van de procedure wordt in deze gevallen ook ten aanzien van de erfgenamen geacht te zijn aangevangen op het moment waarop door de erflater tegen het besluit van de inspecteur bezwaar is gemaakt, onderscheidenlijk (hoger) beroep dan wel beroep in cassatie is ingesteld.”
19. Bij de beoordeling van de vraag of de redelijke termijn is overschreden moet worden aangesloten bij de uitgangspunten als neergelegd in het arrest van de Hoge Raad van 19 februari 2016, ECLI:NL:HR:2016:252. Voor een uitspraak in eerste aanleg heeft te gelden dat deze niet binnen een redelijke termijn geschiedt indien de rechtbank niet binnen twee jaar nadat die termijn is aangevangen uitspraak doet, tenzij sprake is van bijzondere omstandigheden. De termijn vangt als regel aan op het moment waarop verweerder het bezwaarschrift ontvangt. Indien de redelijke termijn is overschreden, dient als uitgangspunt voor de schadevergoeding een tarief te worden gehanteerd van € 500 per half jaar dat die termijn is overschreden, waarbij ter bepaling van de totale vergoeding de geconstateerde overschrijding naar boven wordt afgerond. Voor de behandeling van een bezwaar is een termijn van zes maanden redelijk en voor de behandeling van een beroep een termijn van anderhalf jaar.
20. De berechting van deze zaak is aangevangen met de ontvangst van het bezwaarschrift door verweerder op 2 april 2020 en geëindigd met de uitspraak van de rechtbank op 10 januari 2023. De voor de procedure in eerste aanleg in aanmerking te nemen termijn bedraagt derhalve afgerond 34 maanden. Van bijzondere omstandigheden die aanleiding kunnen zijn voor de verlenging van de redelijke termijn is naar het oordeel van de rechtbank geen sprake. De redelijke termijn is daarom overschreden met afgerond tien maanden. Daarmee correspondeert een vergoeding van immateriële schade van € 1.000.
21. Van de overschrijding met afgerond tien is een periode van afgerond vier maanden toe te rekenen aan de bezwaarfase, die is voltooid toen de verweerder met dagtekening
28 januari 2021 uitspraak op bezwaar deed. Het restant van zes maanden wordt toegerekend aan de beroepsfase. Verweerder dient daarom 4/10e deel van € 1.000 te betalen (€ 400) en de Staat (de Minister van Justitie en Veiligheid) 6/10e deel (€ 600).
22. Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen, zal de rechtbank verweerder veroordelen tot het betalen van een schadevergoeding van € 400 en zal zij de Minister van Justitie en Veiligheid veroordelen tot het betalen van een schadevergoeding van € 600.
23. De immateriële schadevergoeding die bij overschrijding van de redelijke termijn voor vergoeding in aanmerking komt, is gelegen in de spanning en frustratie die een belastingplichtige ondervindt als gevolg van het geschil tussen hem en de heffingsambtenaar. Deze vergoeding komt toe aan de belastingplichtige zelf (in dit geval aan eiseres). Dit brengt tevens mee dat de vergoeding dient te worden uitbetaald aan eiseres. De gemachtigde heeft ter zitting ook verklaard dat de schadevergoeding aan eiseres moet toekomen. De rechtbank ziet erop toe dat het gedeelte van de vergoeding dat dient te worden betaald door de Staat (de minister van Justitie en Veiligheid) naar het rekeningnummer van eiseres wordt overgemaakt en gaat ervan uit dat verweerder daarop eveneens toeziet voor het gedeelte van de vergoeding dat dient te worden betaald door verweerder. Hierbij merkt de rechtbank op dat de door [naam 1] en eiseres aan de gemachtigde verstrekte volmacht niet ziet op een vordering uit hoofde van vergoeding van immateriële schade en er derhalve – anders dan het geval is bij de vordering uit hoofde van de proceskosten – geen aanleiding is voor uitbetaling van die vergoeding aan de gemachtigde.
Proceskosten
24. Omdat het beroep gegrond is veroordeelt de rechtbank verweerder in de door eiseres gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 2.056 (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift en 1 punt voor het bijwonen van het hoorgesprek, met een waarde per punt van € 269, alsmede 1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 759 en een wegingsfactor 1).
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- wijzigt de beschikking aldus dat de vastgestelde waarde wordt verminderd tot € 673.000;
- bepaalt dat de aanslag onroerende-zaakbelastingen 2020 dienovereenkomstig verminderd
wordt;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiseres tot een totaalbedrag van € 2.056, en
- veroordeelt verweerder tot het vergoeden van de door eiseres geleden immateriële schade
tot een bedrag van € 400, uit te betalen aan eiseres;
- veroordeelt de Minister van Justitie en Veiligheid tot het vergoeden van de door eiseres
geleden immateriële schade tot een bedrag van € 600, uit te betalen aan eiseres;
- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 49 aan eiseres te vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. T.N. van Rijn, rechter, in aanwezigheid van
mr. J. de Jong, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 10 januari 2023.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na verzending hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312,
1000 BH Amsterdam.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.