ECLI:NL:RBNHO:2022:8865

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK NOORD-HOLLAND

Handel, Kanton en Insolventie

Zittingsplaats Haarlem

zaaknummer / rolnummer: C/15/331277 / KG ZA 22-440

Vonnis in kort geding van 6 oktober 2022

in de zaak van

1. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

KENNEMERLAND BEHEER B.V.,

gevestigd te Haarlem,

2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

AANNEMINGSBEDRIJF BADHOEVE B.V.,

gevestigd te Badhoevedorp,

eiseressen,

advocaat mr. D.J. Posthuma te Amsterdam,

tegen

1. de publiekrechtelijke rechtspersoon

GEMEENTE HAARLEMMERMEER,

zetelend te Hoofddorp,

advocaat mr. S.J.M. Bouwman te Haarlem,

2. de stichting

STICHTING YMERE,

zetelend te Amsterdam,

gedaagden,

advocaat mr. M.A. Grapperhaus te Amsterdam.

Partijen zullen hierna Kennemerland Beheer c.s. en de gemeente c.s. genoemd worden. Afzonderlijk zullen partijen aangeduid worden als Kennemerland Beheer, Badhoeve, de gemeente en Ymere.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

de dagvaarding met producties 1 t/m 17
de conclusie antwoord met producties 1 t/m 9 van de zijde van de gemeente
de aanvullende producties 18 en 19 van de zijde van Kennemerland Beheer c.s.
de mondelinge behandeling van 22 september 2022, waarvan de griffier aantekeningen heeft bijgehouden
de pleitaantekeningen van mr. Posthuma namens Kennemerland Beheer c.s.
de pleitnota van mr. Bouwman namens de gemeente
de pleitaantekeningen van mr. Grapperhaus namens Ymere.

1.2.

Ter gelegenheid van de mondelinge behandeling zijn verschenen:

namens Kennemerland Beheer: [betrokkene 1] en [betrokkene 2], bijgestaan door mr. Posthuma voornoemd
namens Badhoeve: [betrokkene 3], bijgestaan door mr. Posthuma voornoemd
namens de gemeente: [betrokkene 4] en [betrokkene 5], bijgestaan door mr. Bouwman voornoemd
namens Ymere: [betrokkene 6], bijgestaan door mr. Grapperhaus voornoemd.

1.3.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De zaak in het kort

2.1.

De gemeente heeft gemeentegrond verkocht aan woningcorporatie Ymere zonder eerst een openbare selectieprocedure te volgen. Kennemerland Beheer c.s. menen dat deze handelswijze van de gemeente in strijd is met het zgn. Didam-arrest. De gemeente beroept zich op de uitzondering van de hoofdregel uit het Didam-arrest en stelt dat slechts één serieuze gegadigde in aanmerking kwam voor het realiseren van 43 sociale huurwoningen. Dit woningbouwplan is volgens Kennemerland Beheer c.s. in strijd met het eigen Woonbeleidsprogramma van de gemeente.

2.2.

De voorzieningenrechter overweegt dat de vordering beoordeeld moet worden uitgaande van het plan tot de bouw van sociale huurwoningen. Of het woningbouwplan in strijd is met het Woonbeleidsprogramma ligt ter beoordeling voor aan de bestuursrechter. De gemeente mocht op grond van objectieve, toetsbare en redelijke criteria aannemen dat Ymere als woningcorporatie de enige serieuze gegadigde is voor de aankoop van het perceel. De vorderingen worden afgewezen.

3.Feiten

3.1.

Bij brief van 6 juli 2015 heeft de heer [betrokkene 2] (hierna: [betrokkene 2]), als gemachtigde van Kennemerland Beheer, aan de gemeente kenbaar gemaakt dat Kennemerland Beheer wenst te komen tot de aankoop en ontwikkeling van een perceel grond, gelegen tussen de Veldbloemstraat, de Dotterbloemstraat en de Madeliefstraat te Nieuw Vennep, gemeente Haarlemmermeer, kadastraal bekend Haarlemmermeer N 4198 ter grootte van circa 4.391 vierkante meter (hierna: het perceel).

3.2.

Bij brief van 4 december 2015 heeft de gemeente op de brief van Kennemerland Beheer afwijzend gereageerd vanwege de behoefte aan een integrale ruimtelijke beleidstoetsing die vervolgens zou worden opgesteld.

3.3.

Bij brief van 14 januari 2016 heeft Kennemerland Beheer een verzoek tot bestuurlijk overleg gedaan en aangeboden een goede ruimtelijke onderbouwing te geven onder overlegging van een inrichtingsschets.

3.4.

Op 14 april 2016 heeft een bestuurlijk overleg plaatsgevonden tussen Kennemerland Beheer en de gemeente. Namens de gemeente waren de verantwoordelijke wethouder de heer [betrokkene 7] en de heer [betrokkene 8] (hierna: [betrokkene 8]) van de beleidsafdeling Ruimte, Economie en Duurzaamheid aanwezig. Van deze bespreking is twee jaar later door Kennemerland Beheer een gespreksverslag opgesteld en aan de gemeente gezonden. Daarin is onder meer vermeld dat de locatie zich leent voor woningbouw, dat de gemeente een inventarisatie maakt van inbreidingsplannen met woningbouwdifferentiatie en dat vervolgens afstemming met Kennemerland Beheer plaatsvindt.
De gemeente herkent zich niet in dit verslag, voor zover daarin wordt gesuggereerd dat meer is afgesproken dan dat de gemeente Kennemerland Beheer op de hoogte houdt.

3.5.

In juli 2016 hebben [betrokkene 2] en [betrokkene 8] gebeld over de stand van zaken. Tijdens dit gesprek heeft [betrokkene 8] aangegeven dat sociale woningbouw door de gemeente een optie is en dat [betrokkene 2] over het vervolg zou worden geïnformeerd.

3.6.

In 2017 zijn de gemeente en Ymere in gesprek gegaan over het perceel toen zij in het kader van een samenwerkingsovereenkomst bezig waren met drie locaties voor de realisatie van sociale huurwoningen (deels voor huisvesting van statushouders) en één van die locaties afviel. Het perceel kwam in beeld als mogelijke vervangende locatie.

3.7.

Op 17 april 2018 meldde [betrokkene 2], die ook omwonende is, zich namens Kennemerland Beheer opnieuw bij de gemeente met een verzoek om een gesprek. Op 24 mei 2018 heeft dit gesprek plaatsgevonden met [betrokkene 8] namens de gemeente. Afgesproken is dat de gemeente [betrokkene 2] op de hoogte zal houden.

3.8.

Op 16 januari 2020 heeft de gemeenteraad van Haarlemmermeer op voorstel van burgemeester en wethouders het Woonbeleidsprogramma 2019-2025 vastgesteld, welk beleid op 3 februari 2020 bekend is gemaakt (hierna: het Woonbeleidsprogramma). Het Woonbeleidsprogramma heeft als uitgangspunt dat bij bouwplannen van meer dan 30 woningen de helft in het betaalbare segment (sociale huur en middenhuur (laag)) moet worden ontwikkeld. Bij bouwplannen tot maximaal 30 woningen geldt geen restrictie ten aanzien van de woningdifferentiatie.

3.9.

Op 24 maart 2020 hebben de gemeente en Ymere inzake de woningbouwontwikkeling van het perceel een overeenkomst gesloten die er toe strekt te komen tot de ontwikkeling van een plan dat voorziet in de bouw van 43 sociale huurwoningen.

Eén dag later heeft de heer [betrokkene 9], beleidsmanager bij de gemeente, telefonisch contact opgenomen met [betrokkene 2] en hem van deze ontwikkeling op de hoogte gesteld.

3.10.

Bij brief van 31 maart 2020 heeft Kennemerland Beheer de gemeente verzocht om bestuurlijk overleg en toezending van de intentieovereenkomst. In reactie hierop heeft op 16 april 2020 een conference call plaatsgevonden met [betrokkene 9], de heren [betrokkene 5] en [betrokkene 8] van de gemeente en [betrokkene 2]. Een verslag van dit gesprek is één dag later per

e-mail verstuurd en een aangepast versie op 20 april 2020 na verwerking van enkele aanvullingen van [betrokkene 2].

3.11.

Op 23 april 2020 heeft [betrokkene 9] aan [betrokkene 2] gemaild dat de gemeente ervan uitgaat dat de verzoeken van 31 maart 2020 hiermee zijn afgerond. De gemeente heeft hierna (tot aan de ontvangst van de dagvaarding voor dit kort geding) niets meer vernomen van Kennemerland Beheer.

3.12.

Op 22 juni 2021 heeft de gemeente besloten tot het aangaan van een koopovereenkomst voor het perceel met Ymere. De koopovereenkomst is op 1 juli 2021 ondertekend. De levering van het perceel staat gepland voor eind 2022.

In de koopovereenkomst is bepaald dat Ymere alleen zal afnemen indien het door de gemeente en Ymere beoogde plan voor de bouw van 43 sociale huurwoningen doorgang vindt.

3.13.

Op 13 augustus 2021 is het ontwerpbestemmingsplan voor de betrokken locatie gepubliceerd. In het kader van een procedure over dit bestemmingsplan heeft Kennemerland Beheer op 23 augustus 2021 een Wob-verzoek gedaan om onder meer te bezien welke concrete afspraken tussen de gemeente en Ymere zijn gemaakt over de uitvoering en de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan. Daarbij zijn onder meer de koopovereenkomst, de ontwikkelovereenkomst en de relevante grondexploitatie opgevraagd.

3.14.

Bij brief van 27 oktober 2021 hebben burgemeester en wethouders een

besluit genomen tot niet openbaarmaking van de bij Wob-verzoek verzochte stukken omdat daarop geheimhouding is gelegd door burgemeester en wethouders. Tegen deze opgelegde geheimhouding en daarmee samenhangende afwijzingen van de opheffing van de geheimhouding is beroep ingesteld en een voorlopige voorziening gevraagd bij deze rechtbank. Deze procedures lopen nog.

3.15.

Op 10 februari 2022 heeft de gemeenteraad het bestemmingsplan vastgesteld. Tegen de vaststelling van dit bestemmingsplan heeft [betrokkene 2] beroep ingesteld bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State (hierna: ABRvS) en tevens de voorzieningenrechter verzocht een voorlopige voorziening te treffen.

3.16.

Bij beschikking van 25 juli 2022 heeft de voorzieningenrechter van de ABRvS geoordeeld dat in het door verzoeker en anderen aangevoerde over woningbouw en het woonbeleidsprogramma geen aanleiding wordt gezien om een voorlopige voorziening te treffen. In de uitspraak staat, voor zover van belang:

‘
6.3. (…) Gelet op de beleidsruimte van de raad en de behoefte aan woningen voor bepaalde doelgroepen, heeft de raad in het plan uit mogen gaan van 43 woningen voor jongeren en starters. De Afdeling zal pas in de bodemprocedure een definitief oordeel kunnen geven over de vraag of het feit dat het project uitsluitend sociale huurwoningen omvat, in overeenstemming is met het woonbeleidsprogramma. De voorzieningenrechter sluit op voorhand echter niet uit dat dit programma, ondanks de letterlijke formulering daarvan, naar zijn strekking aldus moet worden opgevat dat een bouwplan voor minstens 50% dient te voorzien in betaalbare woningen, waarbij het voor een substantieel deel moet gaan om sociale huurwoningen. Als het woonbeleidsprogramma op die manier wordt uitgelegd, mag een nieuwe ontwikkeling ook volledig uit dergelijke woningen bestaan en is het bestemmingsplan niet met het programma in strijd. (…)’

3.17.

Op 7 september 2022 is aan Ymere een omgevingsvergunning verleend voor de bouw van 43 appartementen. Diezelfde dag heeft de gemeente haar voornemen tot levering van het perceel aan Ymere gepubliceerd. In deze publicatie staat onder meer:

‘(…) De gemeente Haarlemmermeer wil middels haar woonbeleid actief voorzien in de bestaande behoefte aan sociale en betaalbare woningbouw. De gemeente wil vanuit volkshuisvestelijk oogpunt en de waarborgen die voortvloeien uit de Woningwet deze woningen uitgeven aan een toegelaten instelling als bedoeld in artikel 19 van de Woningwet. Tussen de gemeente Haarlemmermeer en Stichting Ymere gelden prestatieafspraken op basis waarvan de binnen de gemeentegrenzen actieve corporaties in aanmerking komen voor de realisatie van sociale huurwoningen op (onder meer) het hiervoor vermelde perceel grond. De gemeente merkt Stichting Ymere aan als de enige geschikte kandidaat die in staat en bereid is om deze huisvesting voor deze doelgroep op korte termijn te realiseren, gelet op de vergevorderde staat van haar plannen inclusief een vastgesteld bestemmingsplan en aangevraagde omgevingsvergunning. Andere corporaties hebben geen interesse getoond in de ontwikkeling van sociale huurwoningen op deze locatie. De gemeente en Stichting Ymere geven met bovengenoemd voornemen tot levering ten behoeve van de realisatie en langdurige exploitatie van sociale huurwoningen tevens uitvoering aan het woonbeleid van de gemeente. (…)’

3.18.

Op 29 september 2022 zal de ABRvS het ingediende beroep tegen het door de gemeenteraad vastgestelde bestemmingsplan behandelen. Het daarmee samenhangend (tweede) verzoek om een voorlopige voorziening is door de voorzieningenrechter van de ABRvS eveneens afgewezen.

4.Het geschil

4.1.

Kennemerland Beheer c.s. vorderen bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

I. de gemeente c.s. te verbieden om aan de tussen hen gesloten Koopovereenkomst en Ontwikkelovereenkomst uitvoering te geven, waaronder begrepen het leveren van het perceel kadastraal bekend Haarlemmermeer, sectie N, nummer 4198, anders dan ná het doorlopen van een openbare selectieprocedure met objectieve, toetsbare en redelijke criteria als bedoeld in het arrest van de Hoge Raad van 26 november 2021, waarbij alsdan Ymere krachtens rechtmatig gestelde selectiecriteria als eerst-geselecteerde partij wordt aangewezen als kopende partij om het alsdan aangepaste en te vergunnen c.q. vergunde woningbouwplan conform het Woonbeleidsprogramma Haarlemmermeer 2019-2025 aldaar te realiseren één en ander op straffe van een dwangsom van € 2.000.000,- (twee miljoen euro) te verbeuren door ieder van de gemeente c.s.;

II. de gemeente te veroordelen om binnen één maand, althans binnen een door de voorzieningenrechter te bepalen termijn, na dit vonnis, een openbare selectieprocedure te starten (met objectieve, toetsbare en redelijke criteria als bedoeld in het arrest van de Hoge Raad van 26 november 2021) met betrekking tot het perceel Haarlemmermeer sectie N, nummer 4198, en de daarop te realiseren woningbouwontwikkeling;

III. de gemeente c.s. te veroordelen om zich te onthouden van het gebruikmaken dan wel uitvoeren van reeds verleende, dan wel nog te verlenen omgevingsvergunningen die betrekking hebben op of verband houden met het onder I. bedoelde perceel en de woningbouwontwikkeling daarvan, één en ander op straffe van een dwangsom van € 10.000,- per keer dat met dit verbod in strijd wordt gehandeld, en voorts een dwangsom van € 5.000,- per dag dat het strijdig handelen voortduurt of niet is opgeheven of ongedaan gemaakt;

IV. de gemeente c.s. te veroordelen om zich te onthouden van alle (overige) feitelijke handelingen met betrekking tot of verband houden met het onder I. bedoelde perceel en de woningbouwontwikkeling daarvan, die niet vallen onder een vergunningsplichtige handeling, één en ander op straffe van een dwangsom van € 10.000,- per keer dat met dit verbod in strijd wordt gehandeld, en voorts een dwangsom van € 5.000,- per dag dat het strijdig handelen voortduurt of niet is opgeheven of ongedaan gemaakt;

V. de gemeente c.s. te veroordelen in de kosten van deze procedure, alsmede in de nakosten ad € 131,- dan wel, indien betekening van het vonnis plaatsvindt, ad € 199,-, met bepaling dat daarover wettelijke rente verschuldigd zal zijn met ingang van veertien dagen na de datum van dit vonnis.

4.2.

Kennemerland Beheer c.s. leggen aan hun vorderingen ten grondslag dat de gemeente in de gevolgde verkoopprocedure van het perceel niet heeft voldaan aan de regels die de Hoge Raad heeft geformuleerd in het Didam-arrest. Het perceel is, zonder daaraan enige bekendheid te geven, verkocht aan Ymere en kennisneming van de overeenkomst is vervolgens geblokkeerd door deze geheim te verklaren.

Kennemerland Beheer is aldus ten onrechte de mogelijkheid onthouden om deel te nemen aan een selectieprocedure voor de verwerving van het perceel terwijl zij tijdig en concreet haar interesse kenbaar heeft gemaakt. Dit handelen van de gemeente is in strijd met het gelijkheidsbeginsel. De gemeente zal niet uit zichzelf alsnog overgaan tot het voeren van een selectieprocedure bij de verkoop van het perceel. De kans dat de bodemrechter hun vorderingen zou toewijzen is aanzienlijk, zodat in dit kort geding de gevraagde vorderingen kunnen worden toegewezen, aldus Kennemerland Beheer c.s.

4.3.

De gemeente c.s. voeren verweer.

4.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

5.De beoordeling

Spoedeisendheid

5.1.

De stelling van Kennemerland Beheer c.s. dat de gemeente heeft aangegeven het perceel voor eind 2022 aan Ymere te willen leveren, reeds een omgevingsvergunning voor de bouw van 43 sociale huurwoningen aan Ymere is afgegeven en de uitvoering daarvan onomkeerbare gevolgen kan hebben, is voldoende om een spoedeisend belang van Kennemerland Beheer c.s. bij hun vorderingen aan te nemen. De voorzieningenrechter zal de vorderingen hierna dan ook inhoudelijk beoordelen.

Strijd met het Didam-arrest?

5.2.

Bij arrest van 26 november 2021, ECLI:NL:HR:2021:1778 (het Didam-arrest), heeft de Hoge Raad voorwaarden geformuleerd die gelden voor de uitzondering op de verplichting tot het doorlopen van een openbare selectieprocedure ter zake de verkoop van het Perceel. In het Didam-arrest heeft de Hoge Raad als volgt overwogen:

‘
Op grond van artikel 3:14 BW mag een bevoegdheid die krachtens het burgerlijk recht aan een overheidslichaam toekomt, niet worden uitgeoefend in strijd met geschreven of ongeschreven regels van publiekrecht. Tot de regels van publiekrecht behoren de algemene beginselen van behoorlijk bestuur. Dit betekent dat een overheidslichaam bij het aangaan en uitvoeren van privaatrechtelijke overeenkomsten de algemene beginselen van behoorlijk bestuur en daarmee het gelijkheidsbeginsel in acht moet nemen. Dit geldt dus ook voor de beslissing met wie en onder welke voorwaarden het een overeenkomst tot verkoop van een aan hem toebehorende onroerende zaak sluit Op dit punt verschilt de positie van een overheidslichaam van die van een private partij.

Uit het gelijkheidsbeginsel […] vloeit voort dat een overheidslichaam dat het voornemen heeft een aan hem toebehorende onroerende zaak te verkopen, ruimte moet bieden aan (potentiële) gegadigden om mee te dingen naar deze onroerende zaak indien er meerdere gegadigden zijn voor de aankoop van de desbetreffende onroerende zaak of redelijkerwijs te verwachten is dat er meerdere gegadigden zullen zijn. In dat geval zal het overheidslichaam met inachtneming van de hem toekomende beleidsruimte criteria moeten opstellen aan de hand waarvan de koper wordt geselecteerd. Deze criteria moeten objectief, toetsbaar en redelijk zijn.

Het gelijkheidsbeginsel brengt ook mee dat het overheidslichaam, teneinde gelijke kansen te realiseren, een passende mate van openbaarheid moet verzekeren met betrekking tot de beschikbaarheid van de onroerende zaak, de selectieprocedure, het tijdschema en de toe te passen selectiecriteria. Het overheidslichaam moet hierover tijdig voorafgaand aan de selectieprocedure duidelijkheid scheppen door informatie over deze aspecten bekend te maken op zodanige wijze dat (potentiële) gegadigden daarvan kennis kunnen nemen.’

De (…) hiervoor (…) bedoelde mededingingsruimte door middel van een selectieprocedure hoeft niet te worden geboden indien bij voorbaat vaststaat of redelijkerwijs mag worden aangenomen dat op grond van objectieve, toetsbare en redelijke criteria slechts één serieuze gegadigde in aanmerking komt voor de aankoop. In dat geval dient het overheidslichaam zijn voornemen tot verkoop tijdig voorafgaand aan de verkoop op zodanige wijze bekend te maken dat een ieder daarvan kennis kan nemen, waarbij het dient te motiveren waarom naar zijn oordeel op grond van de hiervoor bedoelde criteria bij voorbaat vaststaat of redelijkerwijs mag worden aangenomen dat er slechts één serieuze gegadigde in aanmerking komt."

5.3.

De gemeente heeft zich tegen de vordering verweerd met het betoog dat er in de Haarlemmermeer een grote behoefte is aan nieuwe, betaalbare sociale huurwoningen en dat het gelet op de bijzondere en met waarborgen omklede wettelijke taak van woningcorporaties wenselijk is dat deze door Ymere worden gerealiseerd. Volgens de gemeente is Ymere op grond van objectieve, toetsbare en redelijke criteria de enige partij die voor verkoop van het perceel in aanmerking komt. De gemeente wijst er verder op dat Kennemerland Beheer c.s. gegeven hun hiervoor onder sub I weergegeven vordering ook helemaal niet in de realisatie van het onderhavige plan zijn geïnteresseerd.

5.4.

In dit kort geding ligt aldus de vraag voor of de gemeente heeft voldaan aan de voorwaarden die gelden voor de uitzondering op de verplichting tot het doorlopen van een openbare selectieprocedure ter zake de verkoop van het perceel, zoals door de Hoge Raad geformuleerd in het Didam-arrest. Bij de beantwoording van die vraag zal de voorzieningenrechter veronderstellende wijs aannemen dat Kennemerland Beheer c.s. ook geïnteresseerd zijn in de realisatie van sociale woningbouw, nu zij die interesse op de zitting kenbaar hebben gemaakt.

5.5.

Opmerking verdient dat de ingestelde vorderingen ertoe strekken dat de nakoming van een koopovereenkomst wordt verboden die door de gemeente en Ymere is gesloten vóórdat het Didam-arrest is gewezen. De regels in het arrest zijn (in ieder geval in hun concrete uitwerking) nieuw. De gemeente kon daarmee bij het sluiten van de overeenkomst geen rekening houden. Aldus bezien zijn de vorderingen van Kennemerland Beheer c.s. verstrekkend te achten. Dat brengt mee dat voor toewijzing daarvan alleen aanleiding is indien er een aanzienlijke kans is dat zij in een bodemprocedure toewijsbaar worden geacht.

5.6.

Bij de beoordeling van de vorderingen is verder een feitelijk gegeven dat het beroep van de gemeente op de uitzondering betrekking heeft op verkoop van het perceel aan Ymere met het oog op de realisatie van het thans in procedure zijnde woningbouwplan. Niet in geschil is dat dit plan sneuvelt indien de uitkomst van de procedure is dat het thans in procedure zijnde bestemmingsplan zodanig moet worden aangepast dat het 100% sociale woningbouw op de betrokken locatie niet zou toelaten, zoals Kennemerland Beheer c.s. stellen en de gemeente c.s. betwisten. Die kwestie ligt op dit moment ter beoordeling voor bij de ABRvS. Mede gelet op de inhoud van de sub 3.16. weergegeven overwegingen van de Voorzitter van die Afdeling is er onvoldoende grond om de realiseerbaarheid van het plan in dit geding op voorhand in twijfel te trekken, en a fortiori om op grond van zodanige twijfel verstrekkende vorderingen als door Kennemerland Beheer c.s. toe te wijzen.

5.7.

De koopovereenkomst is, als gezegd, gesloten vóór de datum waarop het Didam-arrest is gewezen. Dat brengt mee dat de gemeente niet kan worden verweten dat zij destijds het voornemen tot verkoop van het perceel niet op zodanige wijze bekend heeft gemaakt dat eenieder daarvan kon kennisnemen.

De gemeente heeft het voornemen tot levering van het perceel aan Ymere wél gepubliceerd. In deze publicatie heeft de gemeente vermeld dat zij vanuit volkshuisvestelijk oogpunt en gelet op de waarborgen die voortvloeien uit de Woningwet de woningen wil uitgeven aan een toegelaten instelling als bedoeld in artikel 19 van die wet.

De gemeente heeft Ymere aangemerkt als enige geschikte kandidaat die in staat en bereid is om de realisatie van sociale huurwoningen op korte termijn te realiseren, gelet op de vergevorderde staat van haar plannen inclusief een vastgesteld bestemmingsplan en aangevraagde (inmiddels verleende) omgevingsvergunning. Blijkens de publicatie hebben andere woningcorporaties geen interesse getoond in de ontwikkeling van sociale huurwoningen op deze locatie.

5.8.

De voorzieningenrechter van de rechtbank Midden-Nederland heeft bij vonnis van 22 augustus 2022, ECLI:NL:RBMNE:2022:3350, in een met de onderhavige casus vergelijkbaar geval geoordeeld dat het hiervoor vermelde toetsingscriterium voor de selectie door een gemeente van een gegadigde voor de verkoop van gemeentegrond met het oog op de realisatie van sociale woningbouw een redelijk criterium is.

Daartoe is onder meer overwogen dat een woningcorporatie bij uitstek ervaring heeft met de ontwikkeling en langjarige exploitatie van sociale huurwoningen. De uitvoering van de taken door een woningcorporatie is in de Woningwet met waarborgen omkleed. Zo zijn de taken en de besteding van de financiële middelen van woningcorporaties wettelijk vastgelegd, maken zij prestatieafspraken met gemeenten, die moeten bijdragen aan een door de gemeenten binnen hun werkgebied verplicht vast te stellen woonvisie(s) en staan zij onder toezicht van de Autoriteit woningcorporaties.

De voorzieningenrechter onderschrijft deze opvatting en sluit zich daarbij aan.

Dat impliceert voor het onderhavige geding dat het de gemeente op grond van het Didam-arrest vrijstond om te concluderen dat alleen een woningcorporatie als serieuze gegadigde voor de aankoop van het perceel in aanmerking komt.

Kennemerland Beheer c.s. heeft nog aangevoerd dat de gemeente door het maken van contractuele afspraken met een private partij dezelfde waarborgen kan bedingen als in de Woningwet zijn opgenomen. Dat betoog miskent echter dat de ambitie van private partijen anders gericht is, dat zij niet onder toezicht staan en dat gemeenten met de keuze voor een private partij ook kiezen voor de uitdaging om de afspraken zodanig sluitend te maken dat er geen woonruimte uit de sociale sector weglekt naar de vrije sector. Niet aannemelijk is dat de regels in het Didam-arrest zo extensief moeten worden toegepast dat de rechter gemeenten zou kunnen
dwingendaarvoor te kiezen.

5.9.

Daarmee resteert de vraag of de gemeente ook kon oordelen dat Ymere de énige woningcorporatie is die in aanmerking komt voor het perceel. De voorzieningenrechter beantwoordt ook deze vraag bevestigend. De gemeente heeft verklaard dat er binnen de gemeente Haarlemmermeer drie woningcorporaties actief zijn, te weten: Ymere, Eigen Haard en Rochdale. Uit de door de gemeente overgelegde e-mails van woningcorporaties Eigen Haard en Rochdale volgt dat zij instemmen met de verkoop van het perceel aan Ymere. De stelling van Kennemerland Beheer c.s. dat mogelijk ook woningcorporaties van buiten de Haarlemmermeer geïnteresseerd zouden zijn stuit af op de onweersproken mededeling van de gemeente dat zij enkel prestatieafspraken heeft met de drie hiervoor genoemde woningcorporaties en er geen andere woningcorporaties in dit gebied actief zijn. Het is immers mede de wettelijke koppeling van de taakstelling van deze woningcorporaties aan de prestatieafspraken die uit de woonvisie van de betrokken gemeente(n) voortvloeien, die de meerwaarde vormt van de verkoop aan een corporatie.

5.10.

Het voorgaande leidt tot de conclusie dat de gemeente op grond van objectieve, toetsbare en redelijke criteria mocht oordelen dat Ymere de enige gegadigde was die in aanmerking kwam voor de aankoop van de grond. Daarmee is niet voldaan aan de hiervoor sub 5.5. vereiste maatstaf dat er een aanzienlijke kans moet zijn dat de vorderingen van Kennemerland Beheer c.s. in een bodemprocedure zullen worden toegewezen.

Dat betekent dat de vorderingen in dit geding evenmin toewijsbaar zijn. Zij zullen worden afgewezen.

5.11.

Ten overvloede merkt de voorzieningenrechter op dat er voor de gemeente uit hoofde van het Didam-arrest opnieuw verplichtingen zouden kunnen ontstaan indien en zodra de ABRvS het thans lopende hoger beroep tegen de vaststelling van het bestemmingsplan gegrond verklaart. Indien de implicaties van de uitspraak zodanig zijn dat een nieuwe verkoop op basis van een nieuw plan aan de orde komt, zal de gemeente in het licht van de door de Hoge Raad aangereikte criteria opnieuw moeten nagaan of redelijkerwijs is te verwachten dat er meer gegadigden zullen zijn, zo ja, wat een passende mate van openbaarheid is en hoe de selectiecriteria moeten/mogen luiden.

Proceskosten

5.12.

Kennemerland Beheer c.s. zullen als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld.

De kosten aan de zijde van de gemeente worden begroot op:

- griffierecht € 676,00

- salaris advocaat
1.016,00

Totaal € 1.692,00

De kosten aan de zijde van Ymere worden begroot op:

- griffierecht € 676,00

- salaris advocaat
1.016,00

Totaal € 1.692,00

5.13.

De gemeente vordert daarnaast veroordeling van Kennemerland Beheer c.s. in de nakosten. Volgens vaste rechtspraak (zie HR 10 juni 2022, ECLI:NL:HR:2022:853) levert een kostenveroordeling ook voor de nakosten een executoriale titel op. Een veroordeling tot betaling van de proceskosten omvat dus een veroordeling tot betaling van de nakosten. De voorzieningenrechter zal daarom de nakosten niet afzonderlijk in de proceskostenveroordeling vermelden.

6.De beslissing

De voorzieningenrechter

6.1.

wijst de vorderingen af,

6.2.

veroordeelt Kennemerland Beheer c.s. in de proceskosten, aan de zijde van de gemeente tot op heden begroot op € 1.692,00, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over dit bedrag met ingang van de vijftiende dag na dagtekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling,

6.3.

veroordeelt Kennemerland Beheer c.s. in de proceskosten, aan de zijde van Ymere tot op heden begroot op € 1.692,00,

6.4.

verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. A.H. Schotman en in het openbaar uitgesproken in tegenwoordigheid van de griffier mr. A. de Bert op 6 oktober 2022.^[1]

Tegen dit vonnis kan hoger beroep worden ingesteld bij het Gerechtshof te Amsterdam binnen vier weken na de dag van de uitspraak. Het beroep moet worden ingesteld door tussenkomst van een advocaat.

Als het vonnis uitvoerbaar bij voorraad is verklaard, heeft het vonnis al wel geldende werking zolang op het (eventuele) beroep niet is beslist.