ECLI:NL:RBNHO:2022:7869

• Datum uitspraak: 24 augustus 2022
• Publicatiedatum: 1 september 2022
• Zaaknummer: 9275134 CV EXPL 21-3977 (hoofdzaak) en 9633909 CV EXPL 22-212 (vrijwaring)
• Instantie: Rechtbank Noord-Holland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Procedures: Op tegenspraak
• Rechters: J.J. Dijk
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Ontbinding huurovereenkomst en ontruiming wegens huurachterstand en coronamaatregelen

In deze zaak heeft de kantonrechter uitspraak gedaan over de ontbinding van een huurovereenkomst tussen [A] en [B] en [C] vanwege huurachterstand. [A] vorderde ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het pand aan de [a-straat] [nummer 1] en [nummer 2] te [plaats]. De huurachterstand bedroeg € 21.410,92, wat overeenkomt met acht maanden huur. De kantonrechter oordeelde dat deze achterstand een ernstige wanprestatie vormde, waardoor ontbinding van de huurovereenkomst gerechtvaardigd was. De vordering tot ontruiming werd eveneens toegewezen. Daarnaast werd [B] en [C] hoofdelijk veroordeeld tot betaling van de huurachterstand, een boete van € 1.500,- wegens wanbetaling, en een gebruiksvergoeding voor de periode tussen ontbinding en ontruiming. De kantonrechter oordeelde dat de coronamaatregelen geen grond vormden voor huurprijsvermindering, omdat [B] niet voldoende bewijs had geleverd voor zijn stelling dat hij door de coronamaatregelen in financiële problemen was gekomen. De vordering van [B] en [C] tot wijziging van de huurprijs werd afgewezen. In de vrijwaringzaak werd [B] veroordeeld om [C] te vrijwaren voor de verplichtingen die voortvloeien uit de huurovereenkomst, omdat [B] de huurverplichtingen na de ontbinding van de vennootschap onder firma op zich had genomen. De proceskosten werden toegewezen aan [A] en [C].

Uitspraak

RECHTBANK NOORD-HOLLAND

Afdeling Privaatrecht, Sectie Kanton – locatie Haarlem

zaak/rolnr.: 9275134 CV EXPL 21-3977 (hoofdzaak) en 9633909 CV EXPL 22-212 (vrijwaring)

datum uitspraak: 24 augustus 2022

Vonnis van de kantonrechter in de hoofdzaak van:

[A]

te [plaats]

eiseres in conventie, verweerster in reconventie

hierna te noemen [A]

gemachtigde mr. W.G. Westerman

tegen

1. [B] h.o.d.n. [handelsnaam 1]

te [plaats]

gedaagde in conventie, eiser in reconventie

hierna te noemen [B]

gemachtigde mr. R. Muurlink

en

2. [C]te [plaats]gedaagdehierna te noemen [C]gemachtigde mr. O.W.J. van Noort

en

Vonnis van de kantonrechter in de vrijwaringszaak van:

[C] te [plaats]
eiseres
hierna te noemen [C]
gemachtigde mr. O.W.J. van Noort

tegen

[B] h.o.d.n. [handelsnaam 1]

te [plaats]

gedaagde

hierna te noemen [B]

gemachtigde mr. H. van Lingen

1. De procedure in de hoofdzaak

1.1.

De kantonrechter verwijst naar het vonnis in het incident tot vrijwaring van 1 december 2021 en de daarin genoemde stukken. Daarna heeft [A] een conclusie van repliek in conventie / conclusie van antwoord in reconventie ingediend. Daarop heeft [B] gereageerd door het indienen van een conclusie van dupliek in conventie tevens repliek in reconventie en [C] door het indienen van een conclusie van dupliek in conventie. Daarop heeft [A] nog een conclusie van dupliek in reconventie ingediend waarna [B] en [C] ieder een akte uitlating producties hebben ingediend.

2. De procedure in de vrijwaringzaak

2.1.

[C] heeft [B] bij dagvaarding van 11 januari 2022 in vrijwaring opgeroepen. [B] heeft schriftelijk geantwoord. Daarna heeft [C] een conclusie van repliek ingediend, waarop [B] heeft gereageerd door middel van een conclusie van dupliek. Ten slotte heeft [C] nog een akte uitlating producties ingediend.

3. De feiten in de hoofdzaak en in de vrijwaringzaak

[A] is eigenaresse van het pand aan de [a-straat] [nummer 1] en [nummer 2] te [plaats] .

[B] en [C] hebben een affectieve relatie gehad. Deze is in augustus 2018 geëindigd.

Bij schriftelijke huurovereenkomst van 1 juli 2010 heeft [C] met ingang van 1 september 2010 van [A] de bedrijfsruimte aan de [a-straat] [nummer 1] te [plaats] gehuurd voor een initiële periode van twee jaar met verlengingsmogelijkheden.

Blijkens de huurovereenkomst betrof het gehuurde de bedrijfsruimte op de begane grond, inclusief de aan de zijkant gelegen tuin. Het gehuurde was bestemd om te worden gebruikt als kap/beautysalon.

Bij schriftelijke huurovereenkomst van 21 juni 2010 heeft [B] met ingang van 1 september 2010 van [A] dezelfde ruimte als [C] gehuurd tegen dezelfde voorwaarden.

[C] heeft in de periode van 23 juni 2010 tot 25 januari 2016 een eenmanszaak gedreven onder de naam [handelsnaam 2] . Deze eenmanszaak is vervolgens voortgezet door de vennootschap onder firma [naam vof] , waarin [C] en [B] tot 1 mei 2020 vennoten waren. Per 1 mei 2020 is de vennootschap onder firma ontbonden en heeft [B] de activiteiten van de vennootschap voortgezet onder de naam [handelsnaam 3] . Hij exploiteert in het gehuurde een kapsalon en een koffie/broodjeszaak.

Het tweekamerappartement boven het gehuurde ( [nummer 2] ) werd in eerste instantie gehuurd door een private huurder. Na diens vertrek zijn [B] en [C] per 1 februari 2011 dat appartement ook gaan huren, waardoor de huurprijs van € 1.000,- is opgehoogd naar € 1.650,- per maand. Aanvankelijk werd de ruimte gebruikt door [C] als beauty-salon.

In 2016 heeft [A] het gehuurde uitgebreid met een aanbouw. [C] heeft de beauty-salon toen naar beneden verplaatst. Vervolgens zijn [B] en [C] zelf op [nummer 2] gaan wonen.

Na het verbreken van de affectieve relatie is [C] uit [nummer 2] vertrokken en is de meerderjarige zoon van [B] , [naam] , bij hem ingetrokken. [C] is als medevennoot wel gebruik blijven maken van de benedenverdieping.

Bij brief van 30 juli 2018 heeft [A] aan [B] en [C] geschreven:
De nieuwe huur bedraagt op jaarbasis voor: [a-straat] [nummer 1] - € 15.000 [a-straat] [nummer 2] - € 9.000

Bij schriftelijke huurovereenkomst van 22 oktober 2019 heeft [A] met ingang van 1 september 2019 voor een periode van vijf jaar (plus vijf optiejaren) aan [B] en [C] , gezamenlijk handelend als vennoten van de vennootschap onder firma [naam vof] , verhuurd de bedrijfsruimte op de begane grond en de eerste verdieping aan de [a-straat] [nummer 1] en [nummer 2] te [plaats] tegen een huurprijs van € 24.000,- per jaar. Het gehuurde is volgens het contract bestemd om te worden gebruikt als winkelruimte ex artikel 7:290 BW ten behoeve van een kapsalon/beautysalon en daghoreca gelegenheid.

Op de huurovereenkomst zijn van toepassing verklaard de Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Winkelruimte (ROZ, oktober 2012).
In artikel 6 staat:
6.1. Behoudens voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurder is het huurder niet toegestaan het gehuurde geheel of gedeeltelijk aan derden in huur, onderhuur of gebruik af te staan, dan wel de huurrechten geheel of gedeeltelijk aan derden over te dragen of in te brengen in een maatschap, commanditaire vennootschap, vennootschap onder firma of rechtspersoon. 6.2. Ingeval huurder handelt in strijd met bovenstaande bepaling, verbeurt huurder aan verhuurder per kalenderdag dat de overtreding voortduurt een direct opeisbare boete, gelijk aan tweemaal de op dat moment voor huurder geldende huurprijs per dag, onverminderd het recht van verhuurder om nakoming dan wel ontbinding van de huurovereenkomst, alsmede schadevergoeding te vorderen. In artikel 25 lid 3 staat:
Telkens indien een uit hoofde van de huurovereenkomst door huurder verschuldigd bedrag niet prompt op de vervaldag is voldaan, verbeurt huurder aan verhuurder van rechtswege per kalendermaand vanaf de vervaldag van dat bedrag een direct opeisbare boete van 1% van het verschuldigde per kalendermaand, waarbij elke ingetreden maand als een volle maand geldt, met een minimum van € 300 per maand.

Op grond van de algemene bepalingen moet de huur maandelijks bij vooruitbetaling worden voldaan. De huur voor [nummer 1] (laatstelijk € 1.352,-) en [nummer 2] (laatstelijk € 811,-) werden los van elkaar betaald.

In een Whatsappbericht van 18 april 2020 heeft [B] aan [C] laten weten:
Ik heb informatie ingewonnen, het huurcontract blijft hetzelfde na jouw vertrek, maak ik mij geen zorgen om, je mag gaan! Maar als je blijft gaat het óók op mijn manier (…)

Op 13 mei 2020 heeft [B] kenbaar gemaakt dat er een leiding van de warmwaterinstallatie kapot was. Op 14 mei 2020 hebben reparatiewerkzaamheden aan de cv-ketel van het gehuurde plaatsgevonden.

Bij brief van 11 juni 2020 heeft de gemachtigde van [C] de huur van de bedrijfsruimte aan de [a-straat] [nummer 1] opgezegd. In de brief staat:
Van cliënte heb ik begrepen dat u instemt met deze tussentijdse opzegging. Graag zie ik een schriftelijke bevestiging van uw instemming tegemoet. In reactie daarop heeft de gemachtigde van [A] bij brief van 26 juni 2020 laten weten dat [A] niet had ingestemd met de tussentijdse opzegging door [C] .

In november of december 2020 heeft [B] aan [A] laten weten dat de verwarming niet goed functioneerde. Op 29 december 2020 zijn in opdracht van [A] , die het voornemen had de cv-ketel te vervangen, enige provisorische reparatiewerkzaamheden verricht. Op 20 januari 2021 heeft een monteur in opdracht van [A] de cv-ketel onderzocht maar geen defect gevonden.
Op 23 maart 2021 heeft [B] laten weten dat de ketel niet functioneerde. Op 26 maart 2021 heeft [A] laten weten dat, naar keuze van [B] , de ketel kon worden vervangen op 24 april of op 17 mei 2021. [B] koos voor de laatste datum.

Op 18 januari 2021 heeft [A] via Whatsapp aan [B] laten weten:
Ik snap dat het allemaal moeilijk is. Ik wil je best tegemoet komen maar helemaal niks betalen kan niet. Ik heb zelf ook totaal geen inkomen nu. Terwijl jij nog steeds inkomsten hebt van de kapsalon en van de afhaal en bezorging van broodjes en koffie e.d. De woning moet gewoon geheel betaald worden. Om jou tegemoet te komen mag je voor de bedrijfsruimte over december en januari de helft nu betalen en de andere helft afbetalen verspreidt over 4 maanden nadat de kapsalons weer open mogen.

Op 31 januari 2021 heeft [B] via Whatsapp de huur voor de woning aan [a-straat] [nummer 2] opgezegd per 1 maart 2021. Verder heeft hij voorgesteld de bedrijfsruimte te splitsen, waarbij hij de ene helft tegen een huurprijs van € 600,- per maand zou kunnen huren en [A] de andere helft aan een derde zou kunnen verhuren. [A] heeft op 5 februari 2021 laten weten dat de huur niet tussentijds kon worden opgezegd en dat het gehuurde niet gesplitst kon worden.

Bij brief van 2 maart 2021 heeft de gemachtigde van [A] [B] gesommeerd tot betaling van € 7.560,39 aan achterstallige huur en € 3.000,- aan verbeurde boetes wegens te late betaling. Verder heeft hij bezwaar gemaakt tegen de bestemmingswijziging van [nummer 2] en [B] gewezen op het verbod tot onderverhuur of ingebruikgeving aan derden.

4. De vordering in de hoofdzaak

4.1.

[A] vordert (samengevat)

I. Ontbinding van de huurovereenkomst tussen partijen.

II. Veroordeling van [B] en [C] tot ontruiming van het pand aan de [a-straat] [nummer 1] en [nummer 2] te [plaats] , op straffe van een dwangsom van € 750,- per dag.

III. Hoofdelijke veroordeling van [B] en [C] tot betaling van € 10.794,12 te vermeerderen met de na juni 2021 nog te verschijnen huurtermijnen.

IV. Hoofdelijke veroordeling van [B] en [C] tot betaling van € 8.100,- aan reeds verbeurde en vanaf juni 2021 op grond van artikel 25.3 van de algemene bepalingen nieuw te verbeuren contractuele boetes ad € 300,- per maand.

V. Hoofdelijke veroordeling van [B] en [C] tot betaling van € 80.250,- aan reeds verbeurde en vanaf juni 2021 op grond van artikel 6.1. van de algemene bepalingen.

VI. Hoofdelijke veroordeling van [B] en [C] tot betaling van de buitengerechtelijke kosten van € 1.619,12.

VII. Hoofdelijke veroordeling van [B] en [C] tot voldoening van een gebruikersvergoeding gelijk aan de hoogte van de dan geldende huurprijs per maand voor de periode per datum ontbinding tot aan de dag der ontruiming.

VIII. Hoofdelijke veroordeling van [B] en [C] tot betaling (ten titel van schadevergoeding) van een bedrag gelijk aan de op dat moment geldende huurprijs per maand voor de periode vanaf datum ontruiming tot en met 31 augustus 2024.

IX. Veroordeling van [B] en [C] in de proceskosten, te vermeerderen met de nakosten en de wettelijke handelsrente.

4.2.

[A] legt aan de vordering ten grondslag dat [B] en [C] tekort zijn geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst door:
- de huur niet tijdig en volledig te betalen waardoor een huurachterstand van meer dan vier maanden huur is ontstaan;
- door het gehuurde zonder toestemming van [A] in huur, onderhuur of gebruik aan derden te geven, nu blijkens het handelsregister drie [A] onbekende bedrijven op het adres [a-straat] [nummer 1] ingeschreven staan;
- door de bestemming van het gehuurde zonder toestemming van [A] te wijzigen, nu de hiervoor genoemde bedrijven niet voldoen aan de contractuele bestemming.
[B] en [C] zijn niet alleen de achterstallige huur alsnog verschuldigd, maar ook de contractuele boetes die de algemene voorwaarden verbinden aan de hiervoor genoemde tekortkomingen. Omdat partijen een huurtermijn tot 1 september 2024 zijn overeengekomen, zijn [B] en [C] (als schadevergoeding) tot die datum verschuldigd. De verschuldigdheid van de buitengerechtelijke kosten volgt uit de algemene voorwaarden.

5. Het verweer en de tegenvordering van [B] in de hoofdzaak

5.1.

[B] betwist de vordering. Hij voert daartoe het volgende aan.
Voor wat betreft [nummer 2] stelt [B] zich op het standpunt dat sprake is van zelfstandige woonruimte waardoor het woonruimteregime op dit deel van de huur van toepassing is. [B] heeft de huur rechtsgeldig opgezegd tegen 1 maart 2021 en is vanaf dat moment geen huur meer verschuldigd.

Voor wat betreft [nummer 1] beroept [B] zich op onvoorziene omstandigheden die moeten leiden tot een vermindering van de huurprijs. Vanwege de coronapandemie gold tussen 15 december 2020 tot 2 maart 2021 een volledige lockdown waardoor [B] zijn kapperszaak niet kon exploiteren en vrijwel geen inkomsten meer had. Omdat [B] de huur niet kon betalen is een matiging van de contractuele boete tot nihil op zijn plaats. Ook de boete voor de ingebruikgeving van het

gehuurde aan derden en het wijzigen van de bestemming moet worden gematigd. Weliswaar zijn de eenmanszaken van zijn zoon in het gehuurde ingeschreven, maar bedrijfsactiviteiten hebben niet plaatsgevonden omdat het gaat om een webshop en dropshipping. Het gehuurde heeft alleen maar gefungeerd als postadres.
De buitengerechtelijke kosten is [B] niet verschuldigd omdat de daarvoor verrichte werkzaamheden zeer beperkt zijn geweest en zien op voorbereiding van de onderhavige procedure waarvoor de proceskosten een vergoeding bieden.

5.2.

[B] vordert dat de kantonrechter:
A. verklaart voor recht dat [A] zich niet aan haar verplichting ex artikel 7:203 BW heeft gehouden, te weten dat de door haar aan [B] verhuurde zaak voor het overeengekomen gebruik beschikbaar is;
B. voor recht verklaart dat de overheidsmaatregelen in verband met de coronapandemie kwalificeren als onvoorziene omstandigheden die een ongewijzigde instandhouding van de huurovereenkomst in de weg staan;
C. de huurovereenkomst tussen partijen wijzigt in die zin dat de huurbetalingsverplichting voor de bedrijfsruimte over de periode van 16 december 2020 tot 2 maart 2021 wordt gewijzigd naar vijftig procent van het oorspronkelijke huurbedrag over die periode;
Primair
D. verklaart voor recht dat de huurovereenkomst voor de woonruimte ( [nummer 2] ) per 1 maart 2021 is geëindigd door opzegging en dat [B] vanaf die datum geen huur meer verschuldigd is en evenmin anderszins financiële verplichtingen jegens [A] heeft ter zake deze huurovereenkomst;|
E. indien en voor zover de huur voor de woonruimte ( [nummer 2] ) niet door opzegging is geëindigd, de huurovereenkomst wijzigt en wel zodanig dat de huur betreffende de woning met terugwerkende kracht per 1 maart 2021 wordt ontbonden, dan wel deze huurovereenkomst ontbindt en verklaart voor recht dat [B] geen financiële verplichtingen ter zake deze overeenkomst meer jegens [A] heeft.

5.3.

[B] legt aan zijn tegenvordering het volgende ten grondslag. Het gehuurde was niet geschikt voor het overeengekomen gebruik omdat de verwarmingsketel veelvuldig is uitgevallen waardoor zowel het woongedeelte als de bedrijfsruimte zodanig koud waren dat deze niet bruikbaar waren (tegenvordering A).
Verder kon [B] door de overheidsmaatregelen in het kader van de coronapandemie niet of nauwelijks gebruik maken van de bedrijfsruimte. Daardoor is sprake van onvoorziene omstandigheden die aan een ongewijzigde instandhouding van de huurovereenkomst in de weg staan. De huurprijs zou over de periode waarin sprake was van een volledige lockdown en [B] zijn kapperszaak gesloten moest houden, met vijftig procent gereduceerd moeten worden (tegenvorderingen B en C).
Ten slotte is op de bovenverdieping, die een zelfstandige woonruimte is en ook als zodanig is gebruikt, het woonruimteregime van toepassing. Overeenkomstig de regels die gelden voor de huur van woonruimte heeft [B] de huur van de bovenwoning per 1 maart 2021 opgezegd zodat hij daarvoor vanaf dat moment geen huur meer verschuldigd is. Voor zover dat niet het geval zou zijn, is het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar dat [B] in de gegeven omstandigheden onverkort gehouden wordt de huur van de woonruimte door te betalen (tegenvorderingen D en E).

5.4.

[A] betwist de tegenvordering gemotiveerd. Haar verweer wordt meegenomen in de beoordeling.

6. Het verweer van [C] in de hoofdzaak6.1. [C] betwist de vordering en voert daartoe het volgende aan.[A] moet in haar vorderingen jegens [C] niet-ontvankelijk worden verklaard omdat [C] geen contractspartij van [A] meer is. [C] is uit de vennootschap onder firma getreden en de onderneming in het gehuurde is uitsluitend door [B] voortgezet. [A] heeft in dat kader aan [C] laten weten bereid te zijn mee te werken aan het ontslag van [C] uit haar hoofdelijke aansprakelijkheid voor toekomstige huurtermijnen. [A] heeft alle acties gericht op nakoming van de huurovereenkomst nog uitsluitend aan [B] gericht en [C] hier pas bij dagvaarding bij betrokken.

De verdere verweren tegen de vordering zijn gelijk aan de door [B] gevoerd verweren.

7. De vordering in de vrijwaringzaak7.1. [C] vordert [B] te veroordelen om aan [C] te voldoen datgene waartoe [C] als gedaagde in de hoofdzaak jegens [A] mocht worden veroordeeld, zulks met inbegrip van de kostenveroordeling en met veroordeling van [B] in de proceskosten van de vrijwaring inclusief de nakosten en de wettelijke rente.

7.2.

[C] voert daartoe het volgende aan. Ten eerste heeft [B] volgens [C] ermee ingestemd de huurovereenkomst tussen de (inmiddels ontbonden) v.o.f. en [A] voor eigen rekening en risico voort te zetten. Alle vorderingen die voortvloeien uit die huurovereenkomst komen dan ook voor zijn rekening.
Hij dient [C] hiervoor te vrijwaren. Ten tweede is het volgens [C] naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar als [C] niet door [B] zou worden gevrijwaard. [B] heeft de onderneming in het gehuurde als enige voortgezet en [C] heeft na haar uitschrijving als vennoot geen enkele betrokkenheid meer bij die onderneming gehad. Zij heeft ook geen enkel zicht op de financiële en feitelijke bedrijfsvoering van de onderneming. Ten slotte heeft zij ook geen toegang meer gehad tot het gehuurde.

8. Het verweer in de vrijwaringzaak

8.1.

[B] betwist de vordering. Het einde van de samenwerking en de ontbinding van de vennootschap onder firma leidt er volgens [B] niet toe dat de verplichtingen van [C] uit hoofde van de huurovereenkomst op [B] zijn overgegaan. Hij heeft daarmee ook niet ingestemd. Verder betwist hij dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat [C] nog aansprakelijk is voor de nakoming van de huurovereenkomst. [B] heeft haar nooit de toegang tot het gehuurde ontzegd en zij had nog steeds het medegebruik van het gehuurde, althans van een deel daarvan. Zij had dus nog huurgenot en invloed op wat er in het gehuurde gebeurde.

9. De beoordeling in de hoofdzaak

9.1.

De vordering en de tegenvordering (van [B] ) lenen zich voor gelijktijdige behandeling.

[C] ook aansprakelijk?

9.2.

De kantonrechter zal eerst ingaan op het betoog van [C] dat zij ten onrechte in deze procedure is betrokken omdat zij als vennoot van de vennootschap onder firma [naam vof] is uitgetreden en daarom geen contractspartij van [A] meer is. Dit betoog kan niet slagen. De huurovereenkomst is in 2019 gesloten met de vennootschap onder firma waarbij zowel [B] als [C] als vennoot hebben getekend voor de nakoming van de huurverplichtingen. Dat betekent dat zij naast de vennootschap onder firma hoofdelijk aansprakelijk jegens [A] (zie artikel 18 WvK). Als een vennoot nadien uittreedt, blijft hij ook na die uittreding hoofdelijk aansprakelijk. Dat is ook het geval als de vennootschap onder firma door de uittreding wordt ontbonden (zie artikel 32 WvK). Zolang de huurovereenkomst wordt voortgezet, blijft de uitgetreden vennoot dus aansprakelijk voor de nakoming daarvan. Dat hij geen zeggenschap meer heeft over de nakoming, voortzetting of beëindiging van de overeenkomst doet daaraan niet af, nu de verhuurder op de nakoming van de overeenkomst door alle vennoten mocht rekenen. Het enkele feit dat, zoals in dit geval, de verhuurder weet dat de vennoot is uitgetreden en zich niet meer tot de uitgetreden vennoot richt, betekent niet dat de uitgetreden vennoot niet meer hoofdelijk aansprakelijk is. De verhuurder hoeft zich immers voor zaken betreffende de huurovereenkomst niet meer tot de uitgetreden vennoot te wenden. De voortzettende vennoot is immers degene die de bevoegdheid betreffende de huurovereenkomst heeft. De uitgetreden vennoot is alleen niet langer aansprakelijk als de huurovereenkomst is geëindigd of de verhuurder hem uit zijn hoofdelijke verplichtingen heeft ontslagen (zie ook Hof Arnhem-Leeuwarden, 16 juni 2015, ECLI:N:GHARL:2015:4398). [C] heeft weliswaar aangevoerd dat [A] bereid was mee te werken aan haar ontslag uit de hoofdelijke aansprakelijkheid, maar uit niets blijkt dat dit ook daadwerkelijk is gebeurd. In de brief van 26 juni 2020 heeft [A] juist uitdrukkelijk laten weten niet in te stemmen met de opzegging door [C] .

Dat alles betekent dat [C] jegens [A] nog steeds hoofdelijk aansprakelijk is voor de nakoming van de huurovereenkomsten en [C] niet ten onrechte in deze procedure betrokken is. Hetgeen in het navolgende zal worden behandeld, geldt dus ook voor [C] .

Huur bovenverdieping rechtsgeldig opgezegd?

9.3.

Vast staat dat sprake is van huurachterstand. [B] voert echter aan dat de achterstand lager is dan [A] stelt, omdat hij door opzegging van de woonruimte ( [nummer 2] ) daarvoor vanaf 1 maart 2021 geen huur meer verschuldigd is. Volgens [A] geldt ook voor [nummer 2] het bedrijfsruimteregime en kon [B] niet tussentijds opzeggen.

9.4.

Het antwoord op de vraag of sprake is van woonruimte of van bedrijfsruimte kan in het midden blijven. Ook als sprake is van woonruimte geldt op grond van de huurovereenkomst dat partijen een eerste huurperiode van vijf jaar zijn overeengekomen. Aan een dergelijke minimumtermijn is ook de huurder van woonruimte gebonden en die gebondenheid wordt niet doorbroken door de opzegbepalingen inzake woonruimte waarop [B] zich beroept. Dat zou alleen anders zijn als sprake zou zijn van een tijdelijke huurovereenkomst in de zin van artikel 7:271 lid 1, tweede volzin, BW, maar dat is niet het geval. Dat betekent dat [B] niet zonder instemming van [A] voortijdig de huurovereenkomst kon beëindigen en dus ook na 1 maart 2021 de huur onverkort verschuldigd is. De gevorderde verklaring voor recht dat de huurovereenkomst betreffende de woning door opzegging is geëindigd (tegenvordering D) zal dus worden afgewezen.

Ontbinding huur bovenverdieping?

9.5.

Het voorgaande betekent ook dat de vordering van [B] dat de huurovereenkomst betreffende de bovenverdieping van 1 maart 2021 is geëindigd (tegenvordering E), niet kan slagen. Het zelfde geldt voor zijn vordering om de huurovereenkomst te ontbinden op grond van de redelijkheid en billijkheid. De kantonrechter begrijpt deze vordering aldus dat [A] op grond van de redelijkheid en billijkheid de verplichting heeft om van [B] geen huurbetalingen meer te verlangen en om een andere huurder te zoeken. Het niet nakomen van die verplichting leidt volgens [B] tot ontbinding van de huurovereenkomst. De kantonrechter kan die redenering niet volgen. De belangrijkste verplichtingen die uit een huurovereenkomst voortvloeien zijn het door de verhuurder ter beschikking stellen van de gehuurde ruimte tegen het door de huurder betalen van de huur. [B] heeft onvoldoende onderbouwd waarom [A] niet aan die verplichtingen zou mogen vasthouden. De coronapandemie kan aan het gebruik van de bovenverdieping als woonruimte niet in de weg hebben gestaan: geen enkele overheidsmaatregel verbood immers bewoning. Waarom [B] de woning verder niet meer kon gebruiken, is onvoldoende toegelicht. Voor zover de reden daarvoor was gelegen in de haperende cv-ketel, verwijst de kantonrechter naar hetgeen later in dit vonnis daarover wordt overwogen. De enkele omstandigheid dat [A] in de huidige markt mogelijk snel een andere huurder voor bovenwoning zou kunnen vinden, maakt niet dat zij daartoe enige verplichting heeft. Zij heeft immers met [B] gecontracteerd. Het beroep van [B] op ontbinding en/of de redelijkheid en billijkheid faalt daarom.

CV-ketel

9.6.

[B] voert ook nog aan dat de huur voor de bovenverdieping niet hoeft te worden betaald omdat de cv-ketel niet goed functioneerde en in de winterperiode 2019-2020 veelvuldig is uitgevallen waardoor er op de bovenverdieping geen verwarming en warm water was. Hoewel [B] meerdere malen heeft geklaagd, is de cv-ketel pas in mei 2021 vervangen. Naar de kantonrechter begrijpt heeft de gevorderde verklaring voor recht dat [A] zich niet heeft gehouden aan haar verplichting (ex artikel 7:203 BW) om het gehuurde voor het overeengekomen gebruik ter beschikking te stellen (tegenvordering A) betrekking op het voorgaande. [A] betwist de vordering en voert daartoe aan dat zij naar aanleiding van de paar keer dat [B] heeft geklaagd over de cv-ketel, steeds maatregelen heeft genomen. Het is door toedoen van [B] zelf geweest dat de cv-ketel pas in mei 2021 is vervangen.

9.7.

De kantonrechter is van oordeel dat het door [B] gestelde gebrek aan de cv-ketel niet kan leiden tot toewijzing van de gevorderde verklaring voor recht (tegenvordering A) en evenmin kan leiden tot de conclusie dat [B] geen huur voor de bovenverdieping verschuldigd is. Het eerste gebrek deed zich weliswaar al in mei 2020 voor terwijl de cv-ketel pas een jaar later is vervangen, maar [A] mocht er vanuit gaan dat de reparatie in mei 2020 ertoe had geleid dat de cv-ketel weer goed functioneerde: gesteld noch gebleken is immers dat [B] tot het einde van het jaar nog heeft geklaagd. Partijen hebben ieder een eigen lezing van wat er naar aanleiding van de klacht van [B] in november of december 2020 is gebeurd. Duidelijk is wel dat namens [A] , in afwachting van de vervanging van de cv-ketel, maatregelen zijn genomen waardoor [B] steeds verwarming en warm water had. Hij heeft pas op 23 maart 2021 weer laten weten dat de cv-ketel was uitgevallen. Het is op zijn verzoek geweest dat deze niet op 26 april maar pas op 17 mei 2021 is vervangen. Het moet er daarom voor worden gehouden dat in de winter 2020-2021 de cv-ketel weliswaar niet optimaal functioneerde en aan vervanging toe was, maar dat [B] slechts incidenteel geen verwarming of warm water had. Daardoor is van een gebrek dat heeft geleid tot vermindering van het huurgenot, geen sprake geweest. Dat betekent dat vermindering van de huur, laat staan tot nihil, geen sprake kan zijn. Evenmin valt in te zien waarom [A] op grond van de minder goed functionerende cv-ketel niet heeft voldaan aan haar verplichting om het gehuurde voor het overeengekomen gebruik ter beschikking te stellen. Voor zover de klachten van [B] zien op de winter van 2019-2020 heeft hij die op geen enkele wijze toegelicht of nader onderbouwd, zodat de kantonrechter daaraan voorbij gaat.

Korting huurprijs wegens corona?

9.8.

[B] en [C] voeren voor wat betreft de huurachterstand verder aan dat vanwege de coronapandemie sprake is van onvoorziene omstandigheden die zouden moeten leiden tot een huurprijsvermindering van vijftig procent over de periode 16 december 2020 tot 2 maart 2021. Als gevolg van de overheidsmaatregelen in verband met de pandemie mocht [B] in voormelde periode zijn kapperswerkzaamheden niet uitvoeren waardoor hij geen inkomsten heeft gehad. Met de broodjeszaak is nog wel enige omzet gegenereerd, maar die is onvoldoende om de maandelijkse lasten te betalen. Volgens [A] is weliswaar sprake van onvoorziene omstandigheden maar die rechtvaardigen in dit geval geen korting op de huurprijs. Ten eerste is ongeveer de helft van de benedenruimte als broodjeszaak in gebruik en die mocht tijdens de lockdown open blijven. Daarmee kon [B] dus wel inkomsten behalen. Ten tweede heeft [B] volgens [A] in strijd met de regels commercieel door geknipt.
De daarmee behaalde omzet heeft hij niet in de cijfers verwerkt zodat deze onbetrouwbaar zijn. Het commercieel doorknippen dient er verder toe te leiden dat van een evenredige verdeling van het nadeel geen sprake kan zijn: die dient geheel voor rekening van [B] te komen.

9.9.

Uit het arrest van de Hoge Raad van 24 december 2021 (ECLI:NL:HR:2021:1974) volgt dat de omstandigheid dat een huurder die voor zijn omzet afhankelijk is van de komst van publiek, als gevolg van overheidsmaatregelen in verband met de coronapandemie de door hem gehuurde ruimte niet of slechts in geringe mate kan exploiteren, een onvoorziene omstandigheid is als bedoeld in artikel 6:258 BW op grond waarvan de rechter de huurovereenkomst kan aanpassen door de huurprijs te verminderen. De Hoge Raad heeft verder beslist dat het nadeel dat wordt veroorzaakt door de corona pandemie en de daarmee gepaard gaande maatregelen, in de regel noch in de risicosfeer van de huurder, noch in die van de verhuurder valt. Daarom wordt de verstoring van de waardeverhouding tussen de wederzijdse prestatie in beginsel het beste ondervangen door dit nadeel, voor zover niet reeds gecompenseerd door de financiële steun van de overheid aan de huurder in de vorm van de Tegemoetkoming Vaste Lasten (hierna: TVL), gelijk te verdelen over de verhuurder en de huurder. Daarbij heeft de Hoge Raad bepaald dat de vermindering van de huurprijs kan worden berekend overeenkomstig de vastelastenmethode, waarbij het voor de hand ligt om de huurprijsvermindering te berekenen per termijn waarover de huurprijs verschuldigd is. Deze methode kent de volgende stappen ter berekening van de huurprijsvermindering:
a. De overeengekomen huurprijs wordt uitgedrukt in een percentage van het totaalbedrag aan vaste lasten.
b. Het met dat percentage overeenstemmende deel van de TVL waarop de huurder aanspraak kan maken, wordt afgetrokken van het bedrag van de overeengekomen huurprijs.
c. De procentuele omzetvermindering wordt vastgesteld door de omzet in de periode waarover de huurprijsvermindering berekend wordt (hierna: de lagere omzet) te vergelijken met de omzet in een vergelijkbaar tijdvak voorafgaand aan de corona pandemie (hierna: de referentieomzet) volgens de formule: 100% - (100% x (de lagere omzet : de referentieomzet).
d. Het met de verstoring van de waardeverhouding samenhangende nadeel wordt gelijkelijk verdeeld over de verhuurder en de huurder (ieder 50% van het nadeel), tenzij uit de in artikel 6:258 lid 1 BW bedoelde redelijkheid en billijkheid een andere verdeling volgt. Het bedrag van de huurkorting kan vervolgens worden berekend volgens de formule: (overeengekomen huurprijs – gedeelte van de TVL dat aan de huur wordt toegerekend) x percentage omzetvermindering x 50%.

9.10.

De stelplicht en de bewijslast ten aanzien van het voorgaande ligt bij de huurder. Hij maakt immers aanspraak op de wijziging van zijn contractuele verplichtingen en kan over de benodigde (bedrijfs)gegevens beschikken. [B] heeft niet aan de op hem rustende stelplicht voldaan en [C] evenmin. Bij conclusie van antwoord, toen voormeld arrest nog niet was gewezen, heeft [B] een summiere berekening gemaakt van de gehalveerde huur (zonder rekening te houden met de TVL of de omzetvermindering). Die berekening heeft hij na het wijzen van het arrest niet aangepast. Verder heeft [B] volstaan met het overleggen van twee door hem zelf opgestelde overzichten van de omzet over de periode 15 december 2019 tot 2 maart 2020 en 15 december 2020 tot 2 maart 2021 en enkele transactieoverzichten waaruit twee betalingen van TVL afgeleid zouden moeten kunnen worden. Een en ander is volstrekt onvoldoende om tot toewijzing van enige vermindering van de huurprijs te komen.

[B] had tenminste een berekening conform de methode van het arrest over moeten leggen en die berekening moeten voorzien van door een onafhankelijk accountant opgestelde jaarstukken. Verder had hij de stukken betreffende de aanvraag en toekenning van de TVL in het geding moeten brengen. Dit geldt temeer nu van de juistheid van de door hem zelf opgestelde overzichten niet zonder meer kan worden uitgegaan. Wat er verder ook zij van de verwijten van [A] dat [B] gedurende de gehele lockdown commercieel heeft doorgeknipt, vast staat in elk geval dat [B] op 29 december 2021 een aanwijzing overtreding Covid-19 maatregelen van de gemeente [plaats] heeft gekregen omdat handhavers hadden geconstateerd dat de kapperszaak van [B] op 22 december 2021 was geopend voor het publiek. Ten slotte heeft [B] onvoldoende inzicht gegeven in de (on)mogelijkheden om met de broodjeszaak die ook op de begane grond is gevestigd en die niet gesloten hoefde te zijn, nog inkomsten te verwerven.

9.11.

Het voorgaande leidt er toe dat de tegenvordering tot wijziging van de huurprijs voor de benedenverdieping (tegenvordering C) zal worden afgewezen. Ook de in dit verband gevorderde verklaring voor recht (tegenvordering B) zal worden afgewezen. Weliswaar staat niet ter discussie dat de overheidsmaatregelen die zijn gegeven in verband met de coronapandemie en de daarmee gepaard gaande beperkingen kwalificeren als onvoorziene omstandigheden, maar gelet op hetgeen hiervoor is overwogen, staan deze aan ongewijzigde instandhouding van de huurovereenkomst niet in de weg.

Hoogte huurachterstand?

9.12.

Voormeld oordeel leidt er ook toe dat de huur voor zowel de bovenverdieping als de benedenverdieping onverkort verschuldigd is. Bij dupliek in reconventie heeft [A] een recent overzicht van de inmiddels verder opgelopen huurachterstand overgelegd. In reactie daarop heeft [B] aangegeven dat hij de juistheid daarvan betwist (mede) omdat aan de vorderingen onjuiste uitgangspunten ten grondslag zijn gelegd. Zoals uit het voorgaande reeds is gebleken, gaat het betoog van [B] dat hij voor de bovenwoning vanaf 1 maart 2021 geen huur hoeft te betalen en dat hij voor de benedenverdieping recht heeft op een korting wegens de coronapandemie, niet op. Omdat [B] verder niet heeft toegelicht welke uitgangspunten verder onjuist zijn of waarom het overzicht anderszins niet klopt, gaat de kantonrechter van de juistheid van het overzicht uit. Dat betekent dat een bedrag van € 21.410,92 aan huurachterstand (vordering III) zal worden toegewezen.

Boete wegens wanbetaling

9.13.

[A] vordert een bedrag van € 8.100,- aan verbeurde boetes wegens het niet (tijdig) betalen van de huur, nog te vermeerderen met nieuw te verbeuren boetes. Zij doet daartoe een beroep op artikel 25 lid 3 van de algemene bepalingen. [B] en [C] voeren aan dat de uitleg die [A] aan artikel 25 lid 3 geeft en die leidt tot stapeling van boetes, niet correct is. Een juiste uitleg van het boetebeding brengt mee dat per te late betaling slechts éénmaal de boete van € 300,- kan worden gevorderd. Verder doen [B] en [C] een beroep op matiging. Enerzijds omdat de wanbetaling het gevolg is van bijzondere omstandigheden, te weten de coronapandemie, anderzijds omdat toewijzing van de boete zou leiden tot een buitensporig en daarmee onaanvaardbaar resultaat.

9.14.

In navolging van Hof Amsterdam (17 september 2019, ECLI:NL:GHAMS:2019:4499) is de kantonrechter van oordeel dat onder omstandigheden cumulatie (of te wel stapeling) leidt tot een onredelijk hoog boetebedrag dat de huurachterstand overstijgt en dat daaruit moet worden afgeleid dat deze uitleg, ook indien tot uitgangspunt wordt genomen dat de boete een prikkel tot betaling moet teweegbrengen, niet juist is. De kantonrechter betrekt daarbij ook dat het doorgaans de verhuurder is die deze algemene voorwaarden gebruikt, zodat er reden is om de voor de huurder als wederpartij gunstige uitleg te laten prevaleren. Weliswaar is het gevorderde bedrag van € 8.100,- lager dan de hoogte van de huurachterstand, maar daar komt blijkens de formulering van de vordering sinds de dagvaarding (juni 2021) per maand achterstand nog tenminste 12 x € 300,- = € 3.600,- bij, zodat het totaal de huurachterstand ruim overstijgt.

9.15.

De kantonrechter zal ook het boetebedrag dat ontstaat als uitgegaan wordt van de beperkte uitleg van het boetebeding (zoals hiervoor toegelicht) niet onverkort toewijzen omdat het beroep op matiging in de gegeven omstandigheden slaagt. In dit geval leidt ongematigde toepassing van het boetebeding tot een onaanvaardbaar en buitensporig resultaat. Weliswaar heeft [B] in deze procedure niet voldoende onderbouwd dat hij als gevolg van de coronamaatregelen aanspraak kan maken op huurprijsvermindering (en [C] evenmin), maar dat wil niet zeggen dat de kantonrechter er van uit gaat dat hij door die coronamaatregelen niet getroffen is. Ook als het betoog van [A] dat [B] gedurende de gehele tweede lockdown commercieel heeft doorgeknipt, waar is, ligt het voor de hand dat zijn verdiensten hiermee aanzienlijk lager hebben gelegen dan die zonder lockdown. Daarbij is sprake geweest van meerdere lockdowns, waardoor [B] meerdere keren de kapsalon heeft moeten sluiten. Een kapper kan de eenmaal misgelopen omzet ook niet meer “inhalen”: wie zijn haar in een lockdown periode niet heeft kunnen laten knippen zal bij het einde van de lockdown niet extra naar de kapper gaan. Kortom, het ligt in de rede dat [B] eerder niet kon betalen dan dat hij niet wilde betalen. Daarbij is ook van belang dat [B] voorstellen heeft gedaan aan [A] om tot een oplossing te komen, waarbij [A] uitsluitend bereid was om [B] enig uitstel te geven voor de betaling van een deel van de huur. Onder die omstandigheden is een boete als prikkel weinig zinvol. Een boete kan ook dienen als schadevergoeding, maar zonder nadere toelichting die ontbreekt, valt niet in te zien dat de schade voor [A] groter is dan de normaliter verschuldigde wettelijke (handels)rente van 8% op jaarbasis. Gelet op het voorgaande zal de kantonrechter de gevorderde boete matigen tot € 1.500,-. De vordering tot betaling van boete (vordering IV) zal dus worden toegewezen tot een bedrag van € 1.500,-.

Ingebruikgeving aan derden en wijziging bestemming

9.16.

[A] stelt ook dat [B] zijn contractuele verplichtingen niet is nagekomen omdat hij het gehuurde aan derden in gebruik heeft gegeven en de overeengekomen bestemming heeft gewijzigd. Zij voert daartoe aan dat blijkens het handelsregister meerdere [A] onbekende bedrijven op het adres van het gehuurde staan ingeschreven. Deze bedrijven leggen zich bovendien toe op activiteiten die niet passen binnen de bestemming van de huurovereenkomst. Deze overtredingen van de huurdersverplichtingen moeten volgens [A] leiden tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde. Verder is [B] op grond hiervan op een contractuele boete die is opgelopen tot € 80.250,- verschuldigd.
en [C] betwisten dat is gehandeld in strijd met de huurovereenkomst. Het gaat hier om drie bedrijven van de zoon van [B] die het gehuurde heeft gebruikt als “postadres”. Deze bedrijven betreffen een webshop en dropshipping. Daadwerkelijke activiteiten hebbend deze bedrijven nooit in het gehuurde verricht. Van wijziging van de bestemming is dus geen sprake.

Verder voeren [B] en [C] aan dat de gevorderde contractuele boete voor deze situatie niet is bedoeld en ten slotte beroepen zij zich op matiging van de boete.

9.17.

De kantonrechter is van oordeel dat de enkele inschrijving in het handelsregister van de bedrijven van de zoon op het adres van het gehuurde niet kan worden gekwalificeerd als het geheel of gedeeltelijk aan derden in huur, onderhuur of gebruik afstaan van het gehuurde.
Daarvoor moet tenminste komen vast te staan dat het gehuurde of een deel daarvan aan die bedrijven is afgestaan en ten behoeve van die bedrijfsvoering wordt gebruikt en daarvoor is ingericht. Dat is gesteld noch gebleken. Het gehuurde is steeds in zijn geheel als kapsalon en broodjeszaak ingericht en gebruikt gebleven. [A] heeft op basis van een door haar overlegde uitnodiging voor een feest op 11 december 2021 nog aangevoerd dat het gehuurde als partyruimte wordt gebruikt, hetgeen door [B] is betwist. Een eenmalig gebruik van het gehuurde voor een feest kan echter niet tot de conclusie leiden dat [B] de bestemming van het gehuurde heeft gewijzigd. Verder heeft [A] nog aangevoerd dat [B] heeft geprobeerd ruimten in het gehuurde onder te verhuren. [B] heeft erkend dat hij daartoe een poging heeft ondernomen maar dat dit niet is gelukt. De enkele intentie van [B] om onder te verhuren, is onvoldoende om van een overtreding van het verbod tot onderhuur of bestemmingswijziging te spreken. Daarvan is pas sprake als die onderverhuur daadwerkelijk heeft plaatsgevonden en dat is niet gebleken.

9.18.

Omdat niet is komen vast te staan dat [B] heeft gehandeld in strijd met artikel 6 van de algemene voorwaarden, kan van verbeuring van een boete op grond van dat artikel ook geen sprake zijn. De vordering tot betaling van een boete van € 80.250,- (vordering V) zal dus worden afgewezen. Overtreding van artikel 6 van de algemene voorwaarden kan gelet op het voorgaande dus ook niet ten grondslag liggen aan de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde.

Ontbinding en ontruiming wegens huurachterstand

9.19.

[A] grondt die ontbinding en ontruiming echter ook op de ontstane huurachterstand. Zoals hiervoor is overwogen, bedraagt de huurachterstand inmiddels € 21.410,92. Dat staat grofweg gelijk aan acht maanden huur. Dat betekent dat sprake is van een ernstige wanprestatie. Dat zou ook het geval zijn als het beroep van [B] op een corona-korting op de huur wel geslaagd zou zijn, omdat ook in dat geval de huurachterstand hoger zou zijn geweest dan drie maanden huur. De wanprestatie is dermate ernstig dat deze ontbinding van de huurovereenkomst met al haar gevolgen rechtvaardigt. [B] en [C] hebben overigens ook geen (of onvoldoende) omstandigheden aangevoerd die aan de ontbinding van de huurovereenkomst in de weg zouden kunnen staan. De vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst (vordering I) zal dan ook worden toegewezen. Die ontbinding leidt er tevens toe dat [B] en [C] het gehuurde zullen moeten ontruimen nu voor het voortgezette gebruik geen recht of titel meer bestaat. De vordering tot ontruiming van het gehuurde (vordering II) zal daarom eveneens worden toegewezen. De in verband met de ontruiming gevorderde dwangsom zal worden afgewezen omdat dit vonnis [A] de mogelijkheid geeft die ontruiming zelf te bewerkstelligen en zij de noodzaak van het opleggen van een dwangsom niet nader heeft toegelicht. Ook de vordering tot betaling van een gebruiksvergoeding (gelijk aan de tot op dat moment geldende huurprijs) over de periode tussen de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde (vordering VII) zal worden toegewezen. [B] en [C] hebben tegen deze vordering geen verweer gevoerd.

Schadevergoeding

9.20.

[A] vordert ten slotte nog dat [B] en [C] worden veroordeeld tot betaling van schadevergoeding, bestaande uit gederfde huurinkomsten over de periode van ontruiming van het gehuurde tot en met 31 augustus 2024, zijnde de datum waarop de eerste huurtermijn van vijf jaar eindigt (vordering VIII).
Deze vordering zal worden toegewezen tot een periode van drie maanden na ontruiming van het gehuurde. Op grond van artikel 6:101 BW bestaat immers de verplichting voor degene de schade lijdt om schadebeperkend te handelen. In dit geval betekent dit dat [A] actief zal moeten zoeken naar een nieuwe huurder en zal moeten proberen het gehuurde zo snel mogelijk weer te verhuren. Om [A] hiertoe te bewegen en omdat op dit moment niet valt te voorzien in hoeverre [A] daadwerkelijk schade lijdt omdat zij het gehuurde mogelijk niet opnieuw kan verhuren, zal de vordering slechts gedeeltelijk worden toegewezen. De vordering wordt voor de overige gevorderde gestelde schade verwezen naar de schadestaatprocedure.

Buitengerechtelijke incassokosten

9.21.

[A] maakt aanspraak op vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. In het onderhavige geval zijn partijen een vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten overeengekomen die afwijkt van de staffel van het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het besluit). Het gevorderde bedrag is echter niet hoger dan het volgens het besluit geldende tarief dat hoort bij de hoofdsom waartoe [B] en [C] worden veroordeeld, zodat dit bedrag voor toewijzing vatbaar is. De vordering zal echter alleen worden toegewezen ten aanzien van [B] omdat [A] alleen ten aanzien van [B] voldoende heeft gesteld en onderbouwd dat buitengerechtelijke incassowerkzaamheden zijn verricht. De vordering ten aanzien van [C] wordt afgewezen.

Resumé

9.22.

De conclusie is dat van de door [A] ingestelde vorderingen zullen worden toegewezen:
- ontbinding van de huurovereenkomst (vordering I)
- ontruiming van het gehuurde (vordering II)
- betaling van de huurachterstand (vordering III)
- betaling van de boete ex artikel 25 lid 3 van de algemene bepalingen tot een bedrag van € 1.500,- (vordering IV)
- gebruiksvergoeding over de periode vanaf de ontbinding van de huurovereenkomst tot de ontruiming van het gehuurde (vordering VII)
- betaling van schadevergoeding tot een bedrag gelijk aan de huur over de periode van af de ontruiming van het gehuurde tot drie maanden daarna (vordering VIII).

9.23.

Alle tegenvorderingen zullen worden afgewezen.

Proceskosten

9.24.

De proceskosten in conventie komen voor rekening van [B] en [C] omdat zij in het ongelijk worden gesteld. Daarbij worden [B] en [C] ook veroordeeld tot betaling van € 124,00 aan nasalaris, voor zover daadwerkelijk nakosten door [A] worden gemaakt.
De gevorderde handelsrente over de proceskosten en nakosten zal niet worden toegewezen, nu een proceskostenveroordeling niet kan worden aangemerkt als een vordering die voortkomt uit een handelsovereenkomst. Wel zal de (gewone) wettelijke rente over de proceskosten en de nakosten worden toegewezen en wel vanaf de datum gelegen 14 dagen na betekening van dit vonnis.

9.25.

De proceskosten in reconventie komen voor rekening van [B] omdat hij in in het ongelijk wordt gesteld. Gelet op de samenhang met de vordering in conventie zal het toe te kennen salaris worden gehalveerd.

9.26.

In het vonnis in het incident tot vrijwaring van 1 december 2021 is de beslissing over de proceskosten in het incident aangehouden. Daarom zal daarop nu worden beslist. Gelet op de referte van [A] zullen de proceskosten in het incident worden gecompenseerd in die zin dat [A] en [C] ieder de eigen proceskosten dragen.

10. De beoordeling in de vrijwaringzaak

10.1.

In de hoofdzaak is overwogen en beslist dat [C] als voormalig vennoot van de v.o.f. jegens [A] heeft in te staan voor de nakoming van de huurovereenkomst die op naam van de v.o.f. is gesloten en waarvoor ook [C] heeft getekend. De vraag is of [C] ook in de relatie tussen haar en [B] moet instaan voor de nakoming van de huurovereenkomst of dat [B] haar moet vrijwaren. [C] heeft als grondslag voor de door haar gevorderde vrijwaring aangevoerd dat [B] ermee heeft ingestemd dat alle huurverplichtingen alleen nog op hem zouden rusten. [B] betwist dat.

10.2.

De kantonrechter is van oordeel dat uit de navolgende feiten en omstandigheden tezamen volgt dat [B] [C] moet vrijwaren. [B] heeft na ontbinding van de vennootschap onder firma de activiteiten van die vennootschap onder firma als eenmanszaak voortgezet. Alle inkomsten zijn uitsluitend aan [B] ten goede gekomen en ook de TVL is uitsluitend door hem ontvangen. In zijn bericht van 18 april 2020 heeft hij aangegeven dat [C] mocht gaan omdat de huur ongewijzigd kon worden voortgezet. Hoewel daarin niet expliciet staat dat [B] voortaan als enige huurder zou fungeren, heeft hij zich wel als zodanig gedragen. Hij heeft de activiteiten van zijn onderneming vanuit het gehuurde verricht. Hij was degene die de huurbetalingen deed. Gesteld noch gebleken is dat hij op enig moment, en zeker toen hij vanwege de coronacrisis zelf onvoldoende middelen had om de huur te betalen, bij [C] heeft aangedrongen op betaling. Verder heeft hij de huur van de bovenwoning opgezegd zonder [C] daarbij te betrekken en hij heeft, eveneens zonder [C] daarin te kennen, voorstellen aan [A] gedaan om de bedrijfsruimte te splitsen waarbij hij nog een deel zou huren en [A] de overige ruimte aan een derde zou kunnen verhuren.
10.3. Hoewel niet is komen vast te staan dat [C] het gehuurde niet meer kon betreden omdat de kantonrechter op basis van de overgelegde stukken niet kan vaststellen of [B] al dan niet de sloten had vervangen, is wel duidelijk dat [C] het gehuurde na de ontbinding van de vennootschap onder firma nauwelijks meer heeft betreden en van daaruit in elk geval geen activiteiten meer heeft verricht. Enig huurgenot heeft zij dus niet gehad. Het verweer van [B] dat nog wel invloed kon uitoefenen op hetgeen in het gehuurde gebeurde, stuit af op het bericht van [B] van 18 april 2020 waarin hij aangaf dat als [C] zou blijven, alles op zijn manier zou gebeuren.

In de gegeven omstandigheden waarin [C] en [B] met elkaar gebrouilleerd waren, valt ook niet goed in te zien hoe [C] voor haar activiteiten nog van het gehuurde gebruik had kunnen maken.

10.4.

Gelet op het voorgaande moet het ervoor worden gehouden dat [B] ermee heeft ingestemd dat alle huurverplichtingen (met ingang van 1 mei 2020) op hem kwamen te rusten, althans dat [C] daarvan mocht uitgaan. Het is daarom naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar dat [C] in haar relatie tot [B] ook zou moeten opdraaien voor de schulden die [B] heeft laten ontstaan met betrekking tot de huurovereenkomst. Dat betekent dat de vordering in vrijwaring zal worden toegewezen.

10.5.

De proceskosten in de vrijwaring komen voor rekening van [B] omdat hij ongelijk krijgt. Daarbij wordt [B] ook veroordeeld tot betaling van € 124,00 aan nasalaris, voor zover daadwerkelijk nakosten door [C] worden gemaakt. De wettelijke rente over de proceskosten zal worden toegewezen vanaf de datum gelegen 14 dagen na betekening van dit vonnis.

11. De beslissing in de hoofdzaak

De kantonrechter:

de vordering

11.1.

ontbindt de huurovereenkomst tussen partijen betreffende het pand aan de [a-straat] [nummer 1] en [nummer 2] , [postcode] , [plaats] ;

11.2.

veroordeelt [B] en [C] om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis het hiervoor genoemde pand met het hunne en de hunnen te verlaten en te ontruimen, verlaten en ontruimd te houden, in behoorlijke staat achter te laten en ter vrije beschikking van [A] te stellen;

11.3.

veroordeelt [B] en [C] hoofdelijk om aan [A] te voldoen een bedrag van € 21.410,92, te vermeerderen met de na de maand mei 2022 te verschijnen huurtermijnen (voor zover nog niet volledig voldaan);

11.4.

veroordeelt [B] en [C] hoofdelijk om aan [A] te voldoen een bedrag van € 1.500,- aan verbeurde boetes op grond van artikel 25 lid 3 van de algemene bepalingen;

11.5.

veroordeelt [B] om aan [A] te voldoen een bedrag van € 1.619,12 aan buitengerechtelijke incassokosten;

11.6.

veroordeelt [B] en [C] hoofdelijk om aan [A] te voldoen een gebruiksvergoeding gelijk aan de hoogte van de dan geldende huurprijs per maand voor de periode per datum ontbinding tot aan de dag der ontruiming;

11.7.

veroordeelt [B] en [C] hoofdelijk om aan [A] ten titel van schadevergoeding te voldoen een bedrag gelijk aan de op dat moment geldende huurprijs per maand voor een periode van drie maanden te rekenen vanaf de datum van ontruiming van het gehuurde;

11.8.

veroordeelt [B] en [C] hoofdelijk tot vergoeding aan [A] van de overige – daadwerkelijk geleden – schade over de periode vanaf drie maanden na de ontruiming tot en met 31 augustus 2024, nader op te maken bij staat;

11.9.

veroordeelt [B] en [C] tot betaling van de proceskosten, die aan de kant van [A] tot en met vandaag worden begroot op de volgende bedragen:

dagvaarding € 215,66

griffierecht € 507,00

salaris gemachtigde € 996,00 (2x € 498,-),
te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de datum gelegen 14 dagen na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling;

11.11.

veroordeelt [C] en [B] tot betaling van € 124,00 aan nasalaris, voor zover daadwerkelijk nakosten door [A] worden gemaakt, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de datum gelegen 14 dagen na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling;

11.11.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

11.12.

wijst af het meer of anders gevorderde.

in het incident 11.13. compenseert de proceskosten in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt;

de tegenvordering

11.14.

wijst de vordering af;

11.15.

veroordeelt [B] tot betaling van de proceskosten, die aan de kant van [A] tot en met vandaag worden begroot op een bedrag van € 249,00 aan salaris gemachtigde van [A] .

12. De beslissing in de vrijwaringzaak

De kantonrechter:

12.1.

veroordeelt [B] om aan [C] te voldoen al hetgeen waartoe [C] in de hoofdzaak jegens [A] is veroordeeld;

12.2.

veroordeelt [B] tot betaling van de proceskosten, die aan de kant van [C] tot en met vandaag worden begroot op de volgende bedragen:
dagvaarding € 127,43

griffierecht € 86,00

salaris gemachtigde € 622,50 (2½ x € 249,-),
te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de datum gelegen 14 dagen na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling;

12.3.

veroordeelt [B] tot betaling van € 124,00 aan nasalaris, voor zover daadwerkelijk nakosten door [C] worden gemaakt;

12.4.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. J.J. Dijk en is uitgesproken op de openbare terechtzitting van bovengenoemde datum in aanwezigheid van de griffier.