Uitspraak
Rechtbank noord-holland
Zittingsplaats Haarlem
Bestuursrecht
zaaknummer: HAA 20/5771
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 18 maart 2022 in de zaak tussen
[eiser] , wonende te [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: G. Gieben),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Schagen, verweerder.
Procesverloop
Verweerder heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) met dagtekening 29 februari 2020 op waardepeildatum 1 januari 2019 de waarde van de onroerende zaak [de woning] (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2020 vastgesteld op € 240.000. In hetzelfde geschrift is ook de aanslag onroerende-zaakbelastingen (ozb) 2020 bekend gemaakt.
Verweerder heeft bij de thans bestreden uitspraak op bezwaar de WOZ-waarde en de aanslag gehandhaafd.
Eiser heeft daartegen beroep ingesteld. Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 29 oktober 2021 te Haarlem.
Eiser is vertegenwoordigd door A. van den Dool. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door [naam 1] .
Overwegingen
Feiten
1. Eiser is eigenaar van de woning. De woning is een geschakelde twee-onder-één-kapwoning met garage. De inhoud van de woning is ongeveer 360 m³ en de oppervlakte van het perceel is 168 m².
Geschil2. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2019.
3. Eiser bepleit een waarde van € 223.000.
Eiser heeft - zakelijk weergegeven - aangevoerd:
- dat de uitspraak op bezwaar niet goed is gemotiveerd;
- dat verweerder in bezwaar niet de gevraagde stukken heeft overgelegd, namelijk een grondstaffel en een taxatiekaart met daarop vermeld de zogenoemde KOUDV- en liggingsfactoren van de woning en de gebruikte vergelijkingsobjecten;
- dat de door verweerder in de bezwaarfase getoonde objecten een lagere waarde onderbouwen dan door verweerder is vastgesteld;
- dat geen of althans onvoldoende rekening is gehouden met de verkeersoverlast en geluidsoverlast die wordt ondervonden door de tegenover de woning gelegen school en daarmee gemoeide verkeers- en geluidsoverlast;
- dat het buurpand [object 1] waar verweerder in de uitspraak op bezwaar naar verwijst na de waardepeildatum op 31 oktober 2019 voor een lager bedrag (€ 232.500) is verkocht dan de WOZ-waarde die verweerder voor de woning heeft vastgesteld terwijl het perceel van dat object 7 m2 groter is.
Voor de onderbouwing van zijn standpunt wijst eiser voorts op een taxatierapport van taxateurs [naam 2] en [naam 3] van [bedrijf] B.V. taxatie en vastgoedadvies, die de woning op de waardepeildatum hebben getaxeerd op € 185.000.
Eiser concludeert tot gegrondverklaring van het beroep, vernietiging van de uitspraak op bezwaar, verlaging van de WOZ-waarde, vermindering van de aanslag ozb, veroordeling van verweerder in de kosten van de bezwaar- en beroepsprocedure (inclusief een vergoeding voor de kosten van het opstellen van het taxatierapport) en vergoeding van het griffierecht.
4. Verweerder stelt, onder verwijzing naar de in beroep overgelegde waarde-matrix, dat de WOZ-waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. In deze matrix is de waarde van de woning getaxeerd op € 240.356. Naast gegevens van de woning, bevat deze matrix gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten. Voorts heeft verweerder naar voren gebracht dat de gevraagde stukken voorafgaande aan het horen ter inzage hebben gelegen en dat tijdens de telefonische hoorzitting door eiseres geen opmerking is gemaakt over het ontbreken van stukken of andere gegevens. Gelet hierop had eiser kennelijk geen belang bij het overleggen van de gevraagde gegevens.
Verweerder concludeert tot ongegrondverklaring van het beroep.
5. Voor het overige verwijst de rechtbank naar de gedingstukken.
Beoordeling van het geschil
6. Anders dan eiser heeft betoogd, heeft verweerder niet in strijd met artikel 7:4 van Pro de Algemene wet bestuursrecht en artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ gehandeld door in de bezwaarfase niet op verzoek van de gemachtigde van eiser de grondstaffel en een taxatiekaart met KOUDVL-factoren van de woning toe te sturen. De rechtbank verwijst ter onderbouwing van dit oordeel naar de uitspraak van Hof Amsterdam van 22 februari 2022, ECLI:NL:GHAMS:2022:499. Vast staat dat verweerder (de gemachtigde van) eiser wel de mogelijkheid heeft geboden inzage te nemen in deze gegevens. De klacht over de informatievoorziening in de bezwaarfase faalt daarom.
7. Met betrekking tot de waarde van de woning overweegt de rechtbank als volgt. Ingevolge artikel 17, tweede lid, Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
8. De in het taxatierapport genoemde vergelijkingsobjecten zijn kort vóór of na de waardepeildatum verkocht en wat type, ligging en omvang betreft voldoende vergelijkbaar met de woning. De verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten kunnen dan ook dienen ter onderbouwing van de waarde van de woning.
9. Weliswaar vertonen de vergelijkingsobjecten verschillen met de woning, maar verweerder heeft aannemelijk gemaakt dat met deze verschillen, met name de ligging, de grootte en de onderhoudstoestand, voldoende rekening is gehouden.
10. Verweerder heeft gesteld dat het object [object 1] is verkocht in redelijke staat met een eenvoudige keuken en badkamer en dat dit object geen schuifpui heeft terwijl de woning wel een schuifpui heeft. Verder wijst verweerder erop dat [object 1] een verwaarloosde achtergevel heeft en slechts deels is geïsoleerd. Verweerder stelt dat de woning van eiser goed is onderhouden en zes jaar eerder door eiser is aangekocht met een luxe keuken en luxe badkamer. Verweerder heeft de kwaliteit, het onderhoud en de voorzieningen van [object 1] op 2 gesteld en die van de woning op 3. Daarbij wijst verweerder erop dat de gegevens van de staat van de woning afkomstig zijn uit het geretourneerde inlichtingenformulier. Eiser meent dat omdat geen foto’s zijn overgelegd van de staat van het object ten tijde van de verkoop en ook overigens geen andere gegevens ter zake zijn overgelegd, verweerder niet inzichtelijk heeft gemaakt dat er verschillen bestaan tussen het object en de woning.
11. Verweerder heeft met hetgeen hij naar voren heeft gebracht, aannemelijk gemaakt dat kwaliteit, onderhoud en voorzieningenniveau van [object 1] per waardepeildatum beneden het niveau van de woning lag. De hiertegen ingebrachte blote stelling van de gemachtigde van eiser dat het vergelijkingsobject [object 1] wat betreft kwaliteit, onderhoud en voorzieningen vergelijkbaar is met de woning, volgt de rechtbank dan ook niet Gelet op dit verschil heeft verweerder mogen uitgaan van een hogere waarde van de waarde per kubieke meter van het woondeel. In vergelijking met de buurwoning is de waarde dan ook niet te hoog vastgesteld.
12. Eiser stelt voorts dat een waardedrukkend effect uitgaat van de ligging van de woning ten opzichte van de vergelijkingsobjecten [object 2] , [object 3] en [object 4] . Hij ondervindt verkeers- en geluidsoverlast veroorzaakt door de lagere school die tegenover de woning is gelegen. De genoemde vergelijkingsobjecten hebben hier volgens eiser geen last van. De rechtbank overweegt dat de door eiser ondervonden overlast subjectief van aard is. Immers de aanwezigheid van een school kan juist ook als een pluspunt worden ervaren. Zoals verweerder onweersproken heeft toegelicht bevindt de parkeerplaats van de school zich aan de zijkant van de school, buiten het zicht van de woning van eiser. Bovendien is de ligging vrijwel identiek aan [object 1] . Nu de waardering mede berust op de voor de buurwoning gerealiseerde koopprijs, is de ligging verdisconteerd in de waardering. Gelet op dit een en ander is de rechtbank van oordeel dat niet nog eens afzonderlijk rekening hoeft te worden gehouden met de ligging van de woning als waardedrukkende factor.
13. Eiser meent voorts dat de door verweerder in de matrix toegepaste indexatie naar de waardepeildatum van de gerealiseerde verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten te grofmazig is. De rechtbank is van oordeel dat verweerder op basis van VastgoedPro en CBS kon uitgaan van de indexcijfers van de regio Noord-Holland in de relevante periode, ondanks het feit dat dit een vrij algemeen gegeven is. De gehanteerde percentages zijn beperkt in omvang en consequent toegepast. Er is geen reden om uit te gaan van andere indexeringspercentages.
14. Het door eiser ingebrachte taxatierapport brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. Het in het taxatierapport genoemde object [object 5] is verkocht in 2017. Dat is te ver verwijderd van de waardepeildatum. De overige genoemde objecten [object 6] en [object 7] zijn, zoals verweerder onweersproken heeft gesteld, uitgewoond verkocht en betreffen een ander type woning. Eiser heeft dit niet weersproken. Gelet hierop zijn deze objecten naar het oordeel van de rechtbank minder geschikt om de WOZ-waarde van de woning te onderbouwen dan de door verweerder getoonde vergelijkingsobjecten. Daar komt bij dat in het door eiser overgelegde rapport de verschillen tussen de getoonde objecten en de woning niet worden benoemd of inzichtelijk worden gemaakt. Gelet hierop komt aan het door eiser overgelegde taxatierapport niet de betekenis toe die eiser daaraan gehecht zou willen zien.
15. Gelet op het vorenoverwogene is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de woning alsmede de daarop gebaseerde aanslag ozb niet te hoog zijn vastgesteld.
16. Eisers standpunt dat verweerder de uitspraak op bezwaar onvoldoende heeft gemotiveerd, wordt niet door de rechtbank gevolgd. De grieven die eiser in bewaar heeft aangevoerd zijn door verweerder in de uitspraak op bezwaar afdoende besproken. Dat het resultaat niet is zoals door eiser is gewenst maakt niet dat sprake is van een onvoldoende motivering.
Proceskosten
17. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. A.A. Fase, rechter, in aanwezigheid van E. Hoekman, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 18 maart 2022.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na verzending hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312,
1000 BH Amsterdam.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.