Uitspraak
RECHTBANK
Zittingsplaats: Haarlem
Bestuursrecht
zaaknummer: HAA 19 / 4466
uitspraak van de meervoudige kamer van 21 januari 2022 in de zaak tussen
[eiser], te [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: mr. L.T. van Eijck van Heslinga),
en
Het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Uitgeest, verweerder
(gemachtigde: J. Francke).
Procesverloop
Bij besluit van 22 oktober 2018 (het primaire besluit) heeft verweerder aan eiser op grond van afdeling 6.1 van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) een tegemoetkoming in planschade toegekend van € 8.500,-. In dit besluit is verder bepaald dat de kosten van juridische bijstand van € 863,94 worden vergoed. Dit bedrag zal worden vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de dag dat het planschadeverzoek door verweerder is ontvangen. Ook is in dit besluit bepaald dat een tegemoetkoming van € 350,- in de kosten van het namens eiser opgestelde taxatierapport wordt uitgekeerd, en dat de leges van € 300,- worden terugbetaald.
Bij besluit van 26 augustus 2019 (het bestreden besluit) heeft verweerder het bezwaar van eiser gericht tegen de planschadevergoeding in het primaire besluit ongegrond verklaard, en het bezwaar van eiser tegen de tegemoetkoming in de kosten van het namens eiser opgestelde taxatierapport gegrond verklaard. De kosten van € 650,- worden geheel, in plaats van gedeeltelijk, vergoed.
Eiser heeft tegen het bestreden besluit beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Partijen hebben de rechtbank op 5 oktober 2020 verzocht om de zitting uit te stellen om partijen in de gelegenheid te stellen in der minne tot een oplossing te komen. De rechtbank heeft dit verzoek ingewilligd.
Op 18 mei 2021 heeft verweerder de rechtbank bericht dat het partijen niet is gelukt om overeenstemming te bereiken.
Het onderzoek op de zitting heeft plaatsgevonden op 12 oktober 2021. Eiser is in persoon verschenen, bijgestaan door zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, vergezeld door planschadedeskundige
[naam 1] van Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken (SAOZ).
[naam 1] van Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken (SAOZ).
Overwegingen
1.1 Eiser is eigenaar van de onroerende zaak aan de [woonhuisperceel] . De onroerende zaak omvat kadastraal perceel [# 1] met daarop een woning (het woonhuisperceel), en kadastraal perceel [# 2] (gezamenlijk: de percelen). Het bestemmingsplan ‘Wonen Noord en Centrum’ (het nieuwe bestemmingsplan) is sinds 9 augustus 2012 van toepassing op de percelen. Daarvoor gold het bestemmingsplan ‘Kom’ (het oude bestemmingsplan).
1.2 Onder het nieuwe bestemmingsplan zijn in de directe nabijheid van de woning van eiser geen nieuwe woningen mogelijk, maar is de woonbestemming wel in oostelijke richting opgeschoven. Dit is ongunstig voor de privacy in en om de woning van eiser. Ook zijn ten noorden en direct ten zuiden van de woning van eiser omvangrijke bijgebouwen mogelijk geworden die deels voor aan huis gebonden beroepen of kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten mogen worden benut. Ten gevolge hiervan staat de privacy van eiser verdergaand onder druk.
1.3 Op 23 juni 2017 heeft eiser naar aanleiding van het nieuwe bestemmingsplan verzocht om een tegemoetkoming in de door hem geleden planschade.
1.4 Verweerder heeft aan het bestreden besluit een planschadeadvies van de SAOZ van februari 2018 ten grondslag gelegd. Uit dit advies blijkt dat de planschade voor eiser bestaat uit een waardevermindering van het woonhuisperceel van € 25.000,- (van € 550.000,- naar € 525.000-). Voor kadastraal perceel [# 2] zijn er geen nadelige effecten van betekenis. Uit het advies blijkt verder dat van de waardevermindering een bedrag van € 16.500,- niet voor vergoeding in aanmerking komt. Dit bedrag valt onder het normaal maatschappelijk risico.
1.5 Eiser heeft in bezwaar een taxatierapport van [naam 2] van 26 januari 2018 ingebracht. Uit het rapport van [naam 2] blijkt dat de waarde van het woonhuisperceel voorafgaande aan de planologische wijziging € 557.165,- en erna € 518.400,- bedraagt, en dat de planschade € 38.765,- bedraagt.
1.6 Het wettelijk kader is opgenomen in een bijlage bij deze uitspraak.
2. Niet in geschil is dat door de inwerkingtreding van het nieuwe bestemmingsplan planologisch nadeel is ontstaan voor eiser in de vorm van waardevermindering van het woonhuisperceel. Partijen zijn verdeeld over de hoogte van de waardevermindering en het normaal maatschappelijk risico dat eiser zelf moet dragen.
3. De rechtbank stelt, onder verwijzing naar de uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (de Afdeling) van 24 april 2019, ECLI:NL:RVS:2019:1350, voorop dat een bestuursorgaan, indien in een advies van een door een bestuursorgaan benoemde onafhankelijke en onpartijdige deskundige op objectieve wijze verslag is gedaan van het door deze deskundige verrichte onderzoek en daarin op inzichtelijke wijze is aangegeven welke feiten en omstandigheden aan de conclusies ervan ten grondslag zijn gelegd en deze conclusies niet onbegrijpelijk zijn, bij het nemen van een besluit op een verzoek om tegemoetkoming in planschade van dat advies mag uitgaan, tenzij concrete aanknopingspunten voor twijfel aan de juistheid of volledigheid ervan naar voren zijn gebracht.
De hoogte van de waardevermindering
4.1 Eiser voert aan dat verweerder het planschadeadvies van SAOZ niet aan het bestreden besluit ten grondslag heeft mogen leggen, omdat in het advies van SAOZ niet inzichtelijk is gemaakt op welke wijze tot de waarde van het woonhuisperceel van €550.000,- onder het oude planologische regime is gekomen. Een minimale beschrijving van de woning en een verwijzing naar de kennis, ervaring en intuïtie van de taxateur is daarvoor niet voldoende. Voorts heeft SAOZ in het nadere advies van 11 februari 2020 op onjuiste gronden een vergelijking gemaakt met de [woning] , omdat dit een woning is met garage en SAOZ is uitgegaan van onjuiste eigendomsinformatie. De woning aan de [woning] is in 2015 voor het laatst verkocht voor een waarde van €505.000,-. Eiser heeft ter onderbouwing eigendomsinformatie uit het Kadaster overgelegd.
Verder voert eiser aan dat het taxatierapport van [naam 2] van 26 januari 2018 van de zijde van eiser bij de taxatie betrokken had moeten worden. Het verschil in taxatie van de planschade tussen het planschadeadvies van SAOZ en het taxatierapport van [naam 2] is substantieel. Aan het rapport van [naam 2] komt meer waarde toe dan aan het advies van SAOZ, aldus eiser. Het rapport van [naam 2] is tot stand gekomen door raadpleging van twee taxateurs bekend met de plaatselijke situatie en bevat een gedetailleerde en zorgvuldige waardebepaling aan de hand van de waarde per m² en m³. Indien en voor zover het rapport van [naam 2] onjuistheden bevat, ligt het op de weg van verweerder om daarop te wijzen.
4.2 Verweerder stelt zich op het standpunt dat het planschadeadvies van SAOZ deugdelijk is. In het planschadeadvies is een gedetailleerde omschrijving van het woonhuisperceel opgenomen en er is een bezichtiging ter plaatse geweest. In het planschadeadvies zijn geen vergelijkingsobjecten genoemd, maar onroerende zaken worden niet alleen op basis van gevalsvergelijking getaxeerd. Ook de kennis, ervaring en intuïtie van de deskundige spelen daarbij een rol. Voorts stelt verweerder dat referentiepanden doorgaans niet één op één bruikbaar zijn, omdat waardering in het planschaderecht anders is dan een pure marktwaardetaxatie. Verweerder verwijst daarbij naar de voornoemde uitspraak van de Afdeling van 24 april 2019.
Het taxatierapport van [naam 2] bevat geen concrete aanknopingspunten om aan de juistheid van het planschadeadvies van SAOZ te twijfelen, aldus verweerder. Het verschil tussen de door SAOZ en door [naam 2] getaxeerde waardes en het verschil in het bedrag van de totale planschade vallen bovendien binnen aanvaardbare marges. Verweerder verwijst daartoe naar verschillende uitspraken van de Afdeling. Verweerder is verder van mening dat het taxatierapport van [naam 2] niet deugdelijk is. Uit dat rapport blijkt onvoldoende duidelijk met welke planologische omgevingsfactoren in de oude en de nieuwe planologische situatie rekening is gehouden en de gehanteerde bedragen zijn niet gemotiveerd. Verder heeft verweerder om een nader advies van SAOZ gevraagd om meer duidelijkheid over de taxatie te verschaffen. In het verweerschrift heeft verweerder toegelicht, onder verwijzing naar de nadere toelichting van SAOZ van 11 februari 2020, dat gebruik is gemaakt van de vergelijkingsmethode, waarbij is uitgegaan van de woning aan De [woning] . Deze woning is geleverd op 29 augustus 2014 voor een prijs van € 550.000,-. Dit betrof een woning zonder garage. Van deze levering is per de peildatum een prijs per m² woonoppervlak afgeleid van afgerond € 3.000,-. Aan de hand daarvan is voor de woning van eiser per de peildatum en rekening houdende met de garage uitgekomen op een waarde van € 550.000,-, aldus verweerder.
4.3 De bestuursrechter kan een taxatie slechts terughoudend toetsen. Daarbij is van belang dat de waardering van onroerende zaken niet slechts door het toepassen van een taxatiemethode plaatsvindt, maar dat daarbij ook de kennis, ervaring en intuïtie van de desbetreffende deskundige een rol spelen (zie overweging 8.3 van de overzichtsuitspraak van de Afdeling van 28 september 2016, ECLI:NL:RVS:2016:2582). Zoals volgt uit de uitspraak de Afdeling van 12 augustus 2015, ECLI:NL:RVS:2015:2553 kan een nadere toelichting op de inzichten van de taxateur niet in alle gevallen worden verlangd. Wel dient de gedachtegang van de taxateur duidelijk en voldoende controleerbaar te zijn en dient het verslag van het onderzoek voldoende basis te bieden voor verdere besluitvorming. In de eerder genoemde uitspraak van de Afdeling van 24 april 2019 heeft de Afdeling geoordeeld dat een verschil van inzicht tussen de aanvrager om planschade en verweerder over de mate van planologisch nadeel en de daaruit voortvloeiende waardevermindering onvoldoende wordt geacht om te twijfelen aan de inschatting van de taxateur, zolang geen onvolledigheden en/of onjuistheden inzichtelijk worden gemaakt.
4.4 In het bij het planschadeadvies behorende taxatierapport is uiteengezet dat het woonhuisperceel zijn hoogste waarde ontleent aan de hoedanigheid van landelijk gelegen woonhuis, en dat de waarde ervan bepaald wordt door verschillende factoren, zoals ligging, bereikbaarheid, directe omgeving, de vorm en omvang van de kavel, de aard en de constructie van de opstallen, de staat van onderhoud ervan, de ruimtelijke indeling van de opstallen en de aanwendingsmogelijkheden, waarvoor de planologische situatie een belangrijke indicatie is. Uit het taxatierapport blijkt verder dat de ingeschakelde taxateur het te taxeren object op 7 september 2017 persoonlijk heeft opgenomen, dat hij de voor het verrichten van een kundige en volwaardige taxatie relevante zaken vragen heeft gesteld, dan wel deze zaken heeft onderzocht.
Bovendien blijkt uit het nadere advies van SAOZ van 11 februari 2020 dat een vergelijking is gemaakt met het referentieobject De [woning] .
Bovendien blijkt uit het nadere advies van SAOZ van 11 februari 2020 dat een vergelijking is gemaakt met het referentieobject De [woning] .
4.5 De rechtbank is van oordeel dat SAOZ het schadebedrag van € 25.000,- op een voldoende inzichtelijke wijze heeft vastgesteld. Verweerder mocht naar het oordeel van de rechtbank bij zijn besluitvorming uitgaan van het advies van SAOZ, omdat het voldoet aan de door de Afdeling geformuleerde vereisten. Hoewel in het aan het bestreden besluit ten grondslag gelegde planschadeadvies geen referentieobjecten worden genoemd, betekent dit nog niet dat sprake is van een ondeugdelijk advies. De rechtbank neemt daarbij in aanmerking dat in het op verzoek van verweerder opgestelde nadere advies van SAOZ van 11 februari 2020 wel gebruik is gemaakt van een vergelijkingsmethode. Eiser heeft weliswaar een tegenadvies ingediend, maar dit rapport bevat geen planologische vergelijking zoals die door SAOZ is gemaakt. Voorts heeft eiser met het taxatierapport van [naam 2] onvoldoende aannemelijk gemaakt dat SAOZ de omvang van de schade heeft onderschat. Verweerder heeft er terecht op gewezen dat in het taxatierapport van [naam 2] geen concrete aanknopingspunten staan, die aanleiding geven om aan het planschadeadvies van SAOZ te twijfelen. Voor zover eiser aanvoert dat het referentiepand aan de [woning] in 2015 verkocht is voor €505.000,- ziet de rechtbank niet hoe dit tot een hoger schadebedrag kan leiden.
4.6 De rechtbank overweegt dat als het verschil tussen het door de planschadeadviseur geraamde schadebedrag en het in het tegenadvies geraamde schadebedrag klein is en valt binnen aanvaardbare marges, er niet hoeft te worden getwijfeld aan de juistheid van de taxatie van de door het bestuursorgaan ingeschakelde planschadeadviseur. De rechtbank vindt hiervoor steun in de uitspraken van de Afdeling van 21 november 2018, ECLI:NL:RVS:2018:3821, 23 november 2016, ECLI:NL:RVS: 2016:3093, en van 28 september 2016; ECLI:NL:RVS:2016:2574. Het verschil in de getaxeerde waardes van het woonhuisperceel en de getaxeerde omvang van de planschade valt naar het oordeel van de rechtbank binnen deze in de rechtspraak geaccepteerde marges. Het verschil in de waarde van het woonhuisperceel voorafgaande aan de planologische wijziging bedraagt € 7.165,- (€ 550.000,- versus € 557.165,- ), wat procentueel neerkomt op een verschil van 1,3 % . Het verschil in de omvang van de planschade bedraagt € 13.765,- (€ 25.000,- versus € 38.765,-), wat procentueel neerkomt op een verschil van 1,55%. De beroepsgrond slaagt niet.
Het normaal maatschappelijk risico
5.1 Eiser voert aan dat het normaal maatschappelijk risico ten onrechte op 3 % van de waarde van het object voorafgaande aan de planologische wijziging is gesteld. De huidige ontwikkeling op basis van het nieuwe bestemmingsplan is geen normale maatschappelijke ontwikkeling die in de lijn der verwachting lag. Uit het voorheen geldende beleid van het bevoegde gezag was de ontwikkeling dat er de woonbestemming veel verder het agrarisch gebied in is komen te liggen niet af te leiden. Het feit dat er een Ruimte voor Ruimte-regeling van de provincie Noord-Holland van toepassing is op grond waarvan eiser het woonhuisperceel voor wonen mocht gebruiken, maakt dat niet anders. Een dergelijke regeling kan niet gelijk worden gesteld aan de planologische ontwikkeling met het nieuwe bestemmingsplan waarbij aan percelen een woonbestemming is toegekend. Voorts is de afstand tussen de nieuwe bestemming tot de percelen van eiser nagenoeg nihil en speelt de aard en omvang van het door de ontwikkeling veroorzaakte nadeel een rol. Verder had verweerder een ook een normaal maatschappelijk risico met halve procenten kunnen hanteren, zoals 2,5%.
5.2 Verweerder stelt zich op het standpunt dat de aard van de ontwikkeling (de uitbreiding van de woonbestemming vanaf het bebouwingslint richting / in het agrarisch gebied) een normale maatschappelijke ontwikkeling is. Op diverse plaatsen was al sprake van woonbestemmingen, die zich wat verder in het agrarische gebied uitstrekten, zoals de woning van eiser zelf en het direct ten zuiden daarvan gelegen woonperceel. Gezien de structuur van de omgeving (een bebouwingslint met relatief beperkte bouwmogelijkheden voor bijgebouwen alsmede agrarisch gebied met aansluitend aan het lint bouwvlakken met ruimere bebouwingsmogelijkheden) kan de ontwikkeling gezien de aard en omvang slechts gedeeltelijk als passend aangemerkt worden. De toegelaten bijgebouwen zijn groot en kunnen op korte afstand van het object van eiser geplaatst worden. De planologische ontwikkeling past verder gedeeltelijk binnen het langjarig vastgestelde beleid. Er was sprake van beleid dat voor de bebouwing en inrichting van het gebied een lijn van 65 meter uit de weg neerlegde, maar die lijn wordt in ieder geval aan de zuidzijde van het object van eiser overschreden. Dit blijkt uit de Notitie grotere bijgebouwen bij achtererven Westgeest en Langebuurt. De afstand van de nieuwe ontwikkeling tot het object van eiser is zodanig klein dat de nadelige gevolgen hiervan in zeer grote mate merkbaar zijn. De schade voor eiser moet als substantieel/onevenredig hoog aangemerkt worden. Een aftrek van 3% vanwege het normaal maatschappelijk risico doet recht aan deze omstandigheden.
5.3 Op grond van artikel 6.2, eerste lid, van de Wro blijft binnen het normale maatschappelijke risico vallende schade voor rekening van eiser. Op grond artikel 6.2, tweede lid, van de Wro bedraagt dit normale maatschappelijke risico in geval van indirecte planschade in ieder geval 2% van de waarde van de onroerende zaak direct voorafgaande aan het ontstaan van de schade.
5.4 De vraag of schade als gevolg van een planologische ontwikkeling tot het normaal maatschappelijk risico behoort, moet worden beantwoord aan de hand van alle omstandigheden van het geval. Van belang is onder meer of de planologische ontwikkeling als een normale maatschappelijke ontwikkeling beschouwd kan worden waarmee de aanvrager rekening had kunnen houden in de zin dat die ontwikkeling in de lijn der verwachting lag, ook al bestond er geen concreet zicht op. In dit verband komt betekenis toe aan de mate waarin de ontwikkeling naar haar aard en omvang binnen de ruimtelijke structuur van de omgeving en het in een reeks van jaren gevoerde planologisch beleid past. Omstandigheden die verder van belang kunnen zijn, zijn de afstand van de locatie waar de ontwikkeling heeft plaatsgevonden tot de onroerende zaak, en de aard en de omvang van het door de ontwikkeling veroorzaakte nadeel. Zoals de Afdeling in zijn uitspraak van 21 januari 2020, ECLI:NL:RVS:2020:214 heeft overwogen, is de vaststelling van de omvang van het normaal maatschappelijk risico in de eerste plaats aan het bestuursorgaan, dat daarbij beoordelingsruimte toekomt. Het bestuursorgaan dient deze vaststelling naar behoren te motiveren. Indien de beroepsgronden daartoe aanleiding geven, toetst de rechtbank deze motivering en kan zij, indien de motivering niet volstaat, de omvang van het normale maatschappelijke risico zelf vaststellen door in een concreet geval zelf te bepalen welke drempel of korting redelijk is.
5.5 De rechtbank volgt het standpunt van verweerder. Verweerder heeft aan de hand van de in overweging 5.4 genoemde criteria gemotiveerd waarom een percentage van 3% gehanteerd wordt. Uit deze motivering blijkt dat de ontwikkeling gedeeltelijk in de lijn der verwachting lag. Uit jurisprudentie van de Afdeling blijkt dat bij een ontwikkeling die deels in de lijn der verwachting ligt, een percentage van 3 % niet onredelijk is (zie bijvoorbeeld de uitspraak van de Afdeling van 1 mei 2019, ECLI:NL:RVS:2019:1434). De stellingen van eiser doen hieraan niet af. Het meerjarig beleid hield reeds in dat er tot 65 meter uit de weg richting / in het agrarisch gebied gebouwd kon worden. Verder valt niet in te zien waarom het feit dat eiser op grond van een Ruimte-voor-Ruimte regeling het woonperceel mocht bewonen, geen indicatie is dat de ontwikkeling (de uitbreiding van de woonbestemming vanaf het bebouwingslint richting / in het agrarisch gebied) in de lijn der verwachting viel. Dit te meer nu ook op andere locaties sprake was van een woonbestemming, die zich verder in het agrarisch gebied uitstrekten.
De omstandigheid dat de planontwikkeling op korte afstand van de woning van eiser is gesitueerd brengt verder niet met zich dat in dit geval geen drempel van 3% kon worden toegepast. Ook is geen sprake van een zeer ingrijpende planologische ontwikkeling die voor eiser tot een uitzonderlijk hoge schade heeft geleid in verhouding tot de waarde van de woning. De omvang van de schade is naar het oordeel van de rechtbank geen reden om bij eiser niet een drempel van 3% toe te passen. De rechtbank verwijst naar de uitspraak van de Afdeling van 1 juli 2020, ECLI:NL:RVS:2020:1535. De rechtbank is dan ook van oordeel dat verweerder in redelijkheid een normaal maatschappelijk risico van 3% heeft kunnen toepassen. De beroepsgrond slaagt niet.
6. Het beroep is ongegrond.
7. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.J. Maarleveld, voorzitter, mr. drs. B. Veenman en mr. M. Affourtit, leden, in aanwezigheid van mr. L. van Broekhoven, griffier. De uitspraak is in het openbaar uitgesproken op 21 januari 2022.
griffier voorzitter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State.
Bijlage
Wet ruimtelijke ordening
Artikel 6.1, eerste lid
Burgemeester en wethouders kennen degene die in de vorm van een inkomensderving of een vermindering van de waarde van een onroerende zaak schade lijdt of zal lijden als gevolg van een in het tweede lid vermelde oorzaak, op aanvraag een tegemoetkoming toe, voor zover de schade redelijkerwijs niet voor rekening van de aanvrager behoort te blijven en de tegemoetkoming niet voldoende anderszins is verzekerd.
Artikel 6.1, tweede lid, aanhef en onder a
Een oorzaak als bedoeld in het eerste lid is:
a. een bepaling van een bestemmingsplan, beheersverordening of inpassingsplan, niet zijnde een bepaling als bedoeld in artikel 3.3, artikel 3.6, eerste lid, of artikel 3.38, derde of vierde lid;
Artikel 6.1, zesde lid
Schade als gevolg van een bepaling als bedoeld in artikel 3.3 of artikel 3.6, eerste lid, onder c, of artikel 3.38, derde of vierde lid, wordt eerst vastgesteld op grond van een krachtens die bepaling genomen besluit.
Artikel 6.2, eerste lid
Binnen het normale maatschappelijke risico vallende schade voor rekening van de aanvrager.
Artikel 6.2, tweede lid, aanhef en onder b,
In ieder geval blijft voor rekening van de aanvrager:
[…]
b. van schade in de vorm van een vermindering van de waarde van een onroerende zaak:
een gedeelte gelijk aan twee procent van de waarde van de onroerende zaak onmiddellijk voor het ontstaan van de schade, tenzij de vermindering het gevolg is:
1e van de bestemming van de tot de onroerende zaak behorende grond, of
2e van de op de onroerende zaak betrekking hebbende regels als bedoeld in artikel 3.1.
Artikel 6.3, aanhef en onder a
Met betrekking tot de voor tegemoetkoming in aanmerking komende schade betrekken burgemeester en wethouders bij hun belissing in ieder geval:
a. de voorzienbaarheid van de schade oorzaak;