Uitspraak
201804478/1/A2.
Datum uitspraak: 24 april 2019
AFDELING
BESTUURSRECHTSPRAAK
Uitspraak op het hoger beroep van:
[appellant], wonend te Bergen (L.),
tegen de uitspraak van de rechtbank Limburg van 17 april 2018 in zaak nr. 17/2572 in het geding tussen:
[appellant]
en
het college van burgemeester en wethouders van Bergen (L.).
Procesverloop
Bij besluit van 13 december 2016 heeft het college het verzoek van [appellant] om een tegemoetkoming in planschade afgewezen.
Bij besluit van 27 juni 2017 heeft het college het door [appellant] daartegen gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.
Bij besluit van 14 februari 2018 heeft het college opnieuw beslist op het door [appellant] tegen het besluit van 13 december 2016 gemaakte bezwaar en aan [appellant] een tegemoetkoming van € 1.800,00 toegekend.
Bij uitspraak van 17 april 2018 heeft de rechtbank het door [appellant] tegen het besluit van 27 juni 2017 ingestelde beroep niet-ontvankelijk en het van rechtswege ontstane beroep tegen het besluit van 14 februari 2018 ongegrond verklaard. Deze uitspraak is aangehecht.
Tegen deze uitspraak heeft [appellant] hoger beroep ingesteld.
Het college heeft een schriftelijke uiteenzetting gegeven.
De Afdeling heeft de zaak ter zitting behandeld op 28 maart 2019, waar [appellant] en het college, vertegenwoordigd door H.S.W. Banken, vergezeld door T.J.A.M. Lauwers MSc, werkzaam bij Tog Nederland Zuid B.V. (hierna: Tog Nederland), zijn verschenen.
Overwegingen
Inleiding
1. [appellant] is eigenaar van het perceel en de daarop gelegen woning aan [locatie] te Bergen (L.). [appellant] heeft het college bij formulier van 6 juni 2016 verzocht hem tegemoet te komen in de planschade die de inwerkingtreding van het bestemmingplan "Nieuw Bergen" met zich brengt. Dit bestemmingsplan maakt het mogelijk dat hogere gebouwen dichter op de woning van [appellant] kunnen worden gerealiseerd en dit heeft volgens [appellant] een groot waardedrukkend effect.
2. Het college heeft aan zijn bij besluit van 27 juni 2017 gehandhaafde besluit van 13 december 2016 een advies van Tog Nederland van 30 november 2016, opgesteld door Lauwers en C.A. van Beukering, ten grondslag gelegd. Volgens dit advies is de woning van [appellant] in waarde gedaald als gevolg van beperkt nadeliger uitzicht, een beperkte afname van privacy, een beperkte afname van (zon)lichttoetreding, een zeer beperkte toename van overlast en een zeer beperkte vermindering van de situeringswaarde. De planschade van [appellant] bedraagt volgens het advies € 6.000,00, maar blijft voor rekening van [appellant] omdat die binnen zijn normaal maatschappelijk risico valt.
3. De rechtbank heeft tijdens de behandeling van het beroep van [appellant] tegen het besluit van 27 juni 2017 ter zitting geconstateerd dat er gebreken kleven aan het advies van Tog Nederland van 30 november 2016. De rechtbank heeft het onderzoek geschorst en het college in de gelegenheid gesteld het door haar geconstateerde gebrek te herstellen.
Het besluit van 14 februari 2018
4. Aan zijn besluit van 14 februari 2018 heeft het college een nader advies van Tog Nederland van 9 februari 2018, opgesteld door Lauwers en Van Beukering, ten grondslag gelegd. In dit advies wordt ingegaan op de invloed van het natuurlijke hoogteverschil op het perceel van [appellant] op de verschillende schadefactoren. Een nieuwe beoordeling van de situatie van [appellant] heeft Tog Nederland ertoe gebracht de planschade vast te stellen op € 8.000,00. Na aftrek van het normaal maatschappelijk risico resteert een te vergoeden bedrag van € 1.800,00.
Beroep
5. De rechtbank heeft het beroep tegen het besluit van 14 februari 2018 ongegrond verklaard en geoordeeld dat het college dit besluit mocht baseren op het advies van Tog Nederland van 9 februari 2018. De rechtbank heeft vastgesteld dat Tog Nederland beschouwd moet worden als een onafhankelijke deskundige op het gebied van planschade. Tog Nederland heeft verder een juiste planvergelijking gemaakt en heeft bij haar beoordeling alle relevante schadefactoren betrokken. Een planschadeadviseur als Tog Nederland is bij uitstek deskundig om te beoordelen of sprake is van planologisch nadeel. De enkele stelling dat de verschillende schadefactoren niet juist zijn gewaardeerd, brengt niet met zich dat het college het advies van Tog Nederland van 9 februari 2018 niet aan zijn besluitvorming ten grondslag mocht leggen. De subjectieve beleving van de verschillende schadefactoren doet niet ter zake, het gaat erom hoe een redelijk denkend en handelend koper deze factoren beoordeelt. De door Tog Nederland ingeschakelde taxateur heeft, rekening houdend met hetgeen maximaal mogelijk was onder het oude en het nieuwe planologische regime, het waardeverlies geschat op € 8.000,00. Dat [appellant] meent dat zijn schade € 100.000,00 bedraagt brengt niet met zich dat de door de taxateur gemaakte inschatting van het waardeverlies onvoldoende is onderbouwd, aldus de rechtbank.
Hoger beroep
6. [appellant] betoogt dat de rechtbank ten onrechte heeft geoordeeld dat het college zijn besluit van 14 februari 2018 mocht baseren op het advies van Tog Nederland van 9 februari 2018. Hiertoe voert [appellant] aan dat de rechtbank ten onrechte heeft vastgesteld dat Tog Nederland een onafhankelijke deskundige is. In elke commerciële relatie streeft een aanbieder ernaar zijn opdrachtgever tevreden te stellen om het aantal opdrachten dat hij krijgt uit te breiden. Tog Nederland zal er dan ook toe geneigd zijn voor het college gunstige adviezen uit te brengen. Er bestaat daarom kans op belangenverstrengeling. [appellant] voert verder aan dat in het advies van Tog Nederland een feitelijke onderbouwing ontbreekt. Er kan dan ook niet staande worden gehouden dat het advies voldoende controleerbaar is. [appellant] voert ook aan dat in het advies het planologisch nadeel dat de inwerkingtreding van het bestemmingsplan "Nieuw Bergen" met zich brengt wordt gebagatelliseerd. Het advies doet voorkomen of het aantal percelen waarop de bouwhoogte is verlaagd ongeveer even groot is als het aantal percelen waarop de bouwhoogte is verhoogd. Dit is onjuist; de percelen waarop de bouwhoogte is verlaagd zijn zeer beperkt in aantal. Daarbij is het als gevolg van de uitbreiding van bouwvlakken mogelijk substantieel grotere woningen te bouwen en kan er veel dichter op de woning van [appellant] gebouwd worden. Dit komt in het advies van Tog Nederland niet tot uitdrukking en de rechtbank heeft dat niet onderkend. De rechtbank is er verder aan voorbijgegaan dat [appellant] meer heeft gedaan dan enkel stellen dat waardering van Tog Nederland van de verschillende schadefactoren onjuist is. [appellant] wijst erop dat hij zijn standpunt heeft onderbouwd met feiten en met berekeningen heeft laten zien dat het nieuwe planologische regime een groot waardedrukkend effect heeft. Ten slotte spreekt de rechtbank zichzelf tegen door enerzijds te overwegen dat de marktwaarde van een onroerende zaak in planschadezaken niet ter zake doet en anderzijds te overwegen dat het erom gaat wat een redelijk denkend en handelend koper bereid is voor een onroerende zaak te betalen. De marktwaarde is nu juist de prijs die een redelijk denkend en handelend koper bereid is te betalen. De rechtbank heeft dit niet onderkend, aldus [appellant].
6.1. De Afdeling heeft eerder geoordeeld dat indien in een advies van een door een bestuursorgaan benoemde onafhankelijke en onpartijdige deskundige op objectieve wijze verslag is gedaan van het door deze deskundige verrichte onderzoek en daarin op inzichtelijke wijze is aangegeven welke feiten en omstandigheden aan de conclusies ervan ten grondslag zijn gelegd en deze conclusies niet onbegrijpelijk zijn, dat bestuursorgaan bij het nemen van een besluit op een verzoek om tegemoetkoming in planschade van dat advies mag uitgaan, tenzij concrete aanknopingspunten voor twijfel aan de juistheid of volledigheid ervan naar voren zijn gebracht (zie de overzichtsuitspraak van de Afdeling van 28 september 2016, ECLI:NL:RVS:2016:2582).
6.2. De Afdeling volgt de rechtbank in haar oordeel dat Tog Nederland is te beschouwen als een onafhankelijke deskundige op het gebied van planschade. Dat Tog Nederland vaker werkzaamheden verricht in opdracht van het college of de gemeente Bergen (L.) is op zichzelf onvoldoende voor een ander oordeel. Zou [appellant] gevolgd moeten worden in zijn standpunt, dan kan geen enkel bestuursorgaan vaker eenzelfde deskundige om advies vragen.
6.3. De rechtbank heeft vastgesteld dat [appellant] geen gronden heeft aangevoerd tegen de door Tog Nederland gemaakte planvergelijking en dat [appellant] onderkent dat Tog Nederland alle relevante schadefactoren bij haar beoordeling van het planologisch nadeel van [appellant] heeft betrokken. Het gaat [appellant] erom, zo begrijpt ook de Afdeling, dat Tog Nederland de schade minder ernstig inschat dan die volgens [appellant] werkelijk is. [appellant] heeft, om dit duidelijk te maken, per schadefactor toegelicht waarom Tog Nederland die te laag heeft gewaardeerd. Zoals de rechtbank met juistheid heeft overwogen is het bij uitstek de planschadedeskundige, Tog Nederland in dit geval, die beoordeelt hoe ernstig het planologisch nadeel is. Nu Tog Nederland de verschillende schadefactoren heeft onderkend moet het er in beginsel voor worden gehouden dat de duiding die Tog Nederland hieraan gegeven heeft juist is. Het is aan [appellant] om aannemelijk te maken dat Tog Nederland een verkeerde inschatting heeft gemaakt. Hiervoor is het op zichzelf niet nodig een tegenrapport van een planschadedeskundige over te leggen. Gegronde twijfel zaaien over de juistheid van het advies van Tog Nederland is voldoende. Dit heeft [appellant] evenwel niet gedaan. Hij heeft tegenover de beoordeling die Tog Nederland heeft gemaakt alleen zijn eigen beoordeling gesteld en wat hij daarbij naar voren heeft gebracht is onvoldoende voor twijfel aan de juistheid van het advies.
6.4. Anders dan [appellant] heeft aangevoerd heeft de rechtbank geen tegenstrijdige uitspraken gedaan over de waardering van onroerende zaken in het planschaderecht. In het planschaderecht is niet de feitelijke situatie van belang, waarop de marktwaarde wordt gebaseerd, maar de situatie zoals die planologisch kan zijn; uitgegaan wordt van de maximale invulling van het oude en het nieuwe planologische regime. De redelijk denkend en handelend koper wordt in het planschaderecht geacht hiermee rekening te houden. Dit is een aanname. In de praktijk houdt een potentiële koper niet steeds rekening met planologische mogelijkheden, maar voor hem is vaak de feitelijke situatie van belang. Vandaar dat er een soms aanzienlijk verschil kan bestaan tussen de waarde van een onroerende zaak zoals die in het planschaderecht wordt begroot en de marktwaarde.
6.5. Met de rechtbank is de Afdeling van oordeel dat het college zijn besluit van 14 februari 2018 mocht baseren op het advies van Tog Nederland van 9 februari 2018.
6.6. Het betoog faalt.
Slotsom
7. Het hoger beroep is ongegrond. De aangevallen uitspraak dient te worden bevestigd.
8. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State:
bevestigt de aangevallen uitspraak.
Aldus vastgesteld door mr. J.A. Hagen, voorzitter, en mr. E.A. Minderhoud en mr. B.J. Schueler, leden, in tegenwoordigheid van mr. W. Dijkshoorn, griffier.
w.g. Hagen w.g. Dijkshoorn
voorzitter griffier
Uitgesproken in het openbaar op 24 april 2019
735.