Uitspraak
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Zittingsplaats Haarlem
Bestuursrecht
zaaknummer: HAA 20/2981
uitspraak van de meervoudige kamer van 14 april 2022 in de zaak tussen
Polder Hofje Vastgoed B.V., uit Breezand, eiseres
(gemachtigde: mr. J.G. Schmidt),
en
het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Hollands Kroon, verweerder
(gemachtigde: B. Visser en P. Scharenborg).
Als derde-partij neemt aan het geding deel: [derde partij] , te [woonplaats] .
Procesverloop
In het besluit van 1 oktober 2019 (primair besluit) heeft verweerder aan derde-partij op diens verzoek een tegemoetkoming in planschade toegekend.
In het besluit van 9 april 2020 (bestreden besluit) heeft verweerder het bezwaar van eiseres tegen het primaire besluit ongegrond verklaard.
Eiseres heeft tegen het bestreden besluit beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
De rechtbank heeft het beroep op 25 januari 2022 op zitting behandeld. Namens eiseres is [naam] verschenen, bijgestaan door haar gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigden. Derde-partij is niet verschenen.
Bij brief van 7 maart 2022 heeft de rechtbank de termijn voor het doen van uitspraak verlengd.
Overwegingen
Planschadeovereenkomst
1.1
Tussen eiseres en verweerder is op 12 april 2017 een planschadeovereenkomst gesloten in verband met de realisatie door eiseres van bouwplan Het Polder Hofje aan de Spoorsingel in Anna Paulowna. Daarin is overeengekomen dat eiseres de te lijden planschade voor haar rekening neemt.
Verzoek
1.2
Derde-partij was ten tijde van het bestreden besluit eigenaar van de onroerende zaak gelegen aan de [perceel] . De onroerende zaak bestaat uit twee kadastrale percelen, [# 1] en [# 2] . Het eerstgenoemde perceel heeft derde-partij in [jaar 1] gedeeltelijk en in [jaar 2] geheel in eigendom verkregen. Het als tweede genoemde kadastrale perceel heeft derde-partij in [jaar 3] in eigendom verkregen. Beide percelen tezamen worden hierna ook als het perceel, de onroerende zaak of het object aangeduid. De gronden grenzen aan die waarop bouwplan Het Polder Hofje is gerealiseerd.
1.3
Derde-partij heeft verweerder verzocht om een tegemoetkoming in de planschade die hij in de vorm van waardevermindering van de bedrijfsbebouwing op zijn perceel heeft geleden als gevolg van de inwerkingtreding van het bestemmingsplan “Het Polder Hofje Anna Paulowna” (hierna: het nieuwe bestemmingsplan). Met dit bestemmingsplan is woningbouw mogelijk gemaakt op korte afstand van de tot bedrijf bestemde bebouwing en de grond van derde-partij waardoor volgens derde-partij de gebruiksmogelijkheden van het perceel worden belemmerd. Het nieuwe bestemmingsplan heeft met ingang van 19 december 2017 tot en met 30 januari 2018 ter inzage gelegen en is in werking getreden op 31 januari 2018.
Advisering en primair besluit
2. Verweerder heeft naar aanleiding van de aanvraag om een tegemoetkoming in planschade advies gevraagd aan [bedrijf 1] B.V. (hierna: [bedrijf 1] ). In het advies van 13 augustus 2019 concludeert [bedrijf 1] dat derde-partij als gevolg van de inwerkingtreding van het nieuwe bestemmingsplan in een planologisch nadeliger situatie is komen te verkeren dan onder het oude regime, dat wordt gevormd door het bestemmingsplan “Anna Paulowna” dat op 27 juni 2013 door de gemeenteraad van de gemeente Hollands Kroon is vastgesteld (het oude bestemmingsplan). Het nadeel bestaat hoofdzakelijk uit een gebruiksbeperking van het perceel van derde-partij doordat het nieuwe bestemmingsplan gevoelige objecten op zeer korte afstand (minder dan 10 meter) van bedrijfsopstallen van derde-partij toelaat waar onder het oude bestemmingsplan de gevoelige objecten buiten de richtafstand van 30 meter waren gelegen. Het nadeel bestaat uit een aantasting van de vermogenswaarde bij verkoop. Op grond van de beschikbare informatie concludeert [bedrijf 1] dat de ontwikkeling voor derde-partij niet voorzienbaar was. De waarde van de onroerende zaak voorafgaand aan en na de planologische wijziging is getaxeerd op een bedrag van € 465.000,00 respectievelijk
€ 420.000,00. De waardedaling als gevolg van het nieuwe bestemmingsplan betreft
€ 45.000,00. De taxatie is mede gebaseerd op verkoopcijfers van referentieobjecten. Omdat de op zich in beginsel als normaal maatschappelijke ontwikkeling te kwalificeren transformatie van de onderhavige locatie van bedrijventerrein naar woongebied slechts ten dele in de lijn der verwachtingen lag omdat de toevoeging van kwetsbare objecten op zeer korte afstand van bestaande bedrijfsbebouwing voor directe beperkingen zorgt, heeft [bedrijf 1] , onder verwijzing naar de uitspraak van de Afdeling van 12 juni 2019 [1] een percentage van 3% als normaal maatschappelijk risico redelijk en gerechtvaardigd geacht. De ontstane schade zou mogelijke (deels) kunnen worden gecompenseerd in natura, middels een nieuw te nemen planologisch besluit, waarbij het plangebied als gemengd gebied wordt aangewezen en richtafstanden tot gevoelige objecten worden gehalveerd en/of een wijzigingsbevoegdheid tot wonen wordt opgenomen, waarbij medewerking wordt verleend aan een te voren afgestemd plan. Bij het primaire besluit heeft verweerder op basis van het advies van [bedrijf 1] aan derde-partij een tegemoetkoming in planschade van € 31.050,- toegekend.
€ 420.000,00. De waardedaling als gevolg van het nieuwe bestemmingsplan betreft
€ 45.000,00. De taxatie is mede gebaseerd op verkoopcijfers van referentieobjecten. Omdat de op zich in beginsel als normaal maatschappelijke ontwikkeling te kwalificeren transformatie van de onderhavige locatie van bedrijventerrein naar woongebied slechts ten dele in de lijn der verwachtingen lag omdat de toevoeging van kwetsbare objecten op zeer korte afstand van bestaande bedrijfsbebouwing voor directe beperkingen zorgt, heeft [bedrijf 1] , onder verwijzing naar de uitspraak van de Afdeling van 12 juni 2019 [1] een percentage van 3% als normaal maatschappelijk risico redelijk en gerechtvaardigd geacht. De ontstane schade zou mogelijke (deels) kunnen worden gecompenseerd in natura, middels een nieuw te nemen planologisch besluit, waarbij het plangebied als gemengd gebied wordt aangewezen en richtafstanden tot gevoelige objecten worden gehalveerd en/of een wijzigingsbevoegdheid tot wonen wordt opgenomen, waarbij medewerking wordt verleend aan een te voren afgestemd plan. Bij het primaire besluit heeft verweerder op basis van het advies van [bedrijf 1] aan derde-partij een tegemoetkoming in planschade van € 31.050,- toegekend.
Bezwaar en tegenadvies
3. Eiseres kan zich niet vinden in de tegemoetkoming in de planschade aan derde-partij en heeft [bedrijf 2] v.o.f. (hierna: [bedrijf 2] ) in bezwaar gevraagd een tegenadvies uit te brengen. [bedrijf 2] concludeert in de adviezen van 6 november 2019 en 30 januari 2020 dat verweerders besluit niet steunt op een deugdelijke motivering omdat [bedrijf 1] is uitgegaan van een onjuiste interpretatie van de planologische mogelijkheden van het oude bestemmingsplan. Verder heeft [bedrijf 1] de waarde van de betrokken onroerende zaak [perceel] niet juist bepaald door daaraan een onjuiste interpretatie van de planologie ten grondslag te leggen en door uit te gaan van onvoldoende vergelijkbare referentieobjecten. Verder behoeft de zeer forse discrepantie met de WOZ-waarde nadere toelichting. [bedrijf 1] gaat bij het bepalen van de voorzienbaarheid uit van de datum van eigendomsverwerving terwijl dit de datum van koop moet zijn. Verder blijkt uit het advies van [bedrijf 1] niet welke informatie door verweerder is verstrekt om de voorzienbaarheid van de schadeoorzaak te beoordelen. Tenslotte heeft [bedrijf 1] volgens [bedrijf 2] de aftrek wegens normaal maatschappelijk risico te laag bepaald.
Bestreden besluit
4. Bij het bestreden besluit heeft verweerder het primaire besluit gehandhaafd en daarbij aangegeven dat hetgeen eiseres in bezwaar naar voren heeft gebracht geen reden geeft voor twijfel aan de het advies van [bedrijf 1] .
Tijdigheid beroep
5. Derde-partij heeft meermaals betoogd dat het door eiseres ingestelde beroep niet binnen de beroepstermijn is ingediend. De rechtbank volgt hem daarin niet. Het bestreden besluit is op 9 april 2020 aan partijen bekendgemaakt door toezending aan hen. De beroepstermijn is aldus aangevangen op 10 april 2020 en liep tot 22 mei 2020. Het beroepschrift is digitaal ingediend op 21 mei 2020. Het beroepschrift is op die dag ook door de rechtbank ontvangen. Het beroep is derhalve tijdig ingediend.
Bestuursorgaan mag in beginsel van advies uitgaan
6. Indien in een advies van een door een bestuursorgaan benoemde onafhankelijke en onpartijdige deskundige op objectieve wijze verslag is gedaan van het door deze deskundige verrichte onderzoek en daarin op inzichtelijke wijze is aangegeven welke feiten en omstandigheden aan de conclusies ervan ten grondslag zijn gelegd en deze conclusies niet onbegrijpelijk zijn, mag dat bestuursorgaan bij het nemen van een besluit op een verzoek om tegemoetkoming in planschade van dat advies uitgaan, tenzij concrete aanknopingspunten voor twijfel aan de juistheid of volledigheid ervan naar voren zijn gebracht. [2]
Planvergelijking
7.1
Ter onderbouwing van haar beroep heeft eiseres een aanvullend advies van [bedrijf 2] van 28 april 2020 overgelegd. Eiseres heeft de rechtbank verzocht om al hetgeen [bedrijf 2] in het advies heeft aangevoerd, te beschouwen als te zijn herhaald en ingelast in haar beroep. Eiseres stelt onder verwijzing naar dit advies dat [bedrijf 1] ten onrechte niet is uitgegaan van de maximale mogelijkheden die de oude planologie bood, te weten een woning ten zuidwesten van de gronden van derde-partij en bijgebouwen met een goot- en bouwhoogte van 3, respectievelijk 6 meter en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, met een bouwhoogte van 6 meter en dat daarmee geen rekening is gehouden met de gevolgen van dergelijke bebouwing voor de bezonning van [perceel] . De wijziging van de bouwmogelijkheden leidt voor wat betreft de bezonning en ook de inkijk niet tot aantasting of vermindering van de gebruiksmogelijkheden van dit bedrijfsperceel. Ook [bedrijf 1] geeft terecht aan dat de factoren bezonning, inkijk en verkeersbewegingen niet of nauwelijks invloed hebben op de waarde van het perceel van derde-partij omdat de bestemming relatief ongevoelig is voor dergelijke factoren. Eiseres stelt verder dat [bedrijf 1] de waardedaling uitsluitend lijkt te baseren op de beperking van de benutbare mogelijkheden van dat perceel in verband met de afstand die op dat perceel in acht moet worden genomen in relatie tot de gevoelige gebouwen van het Polder Hofje. [bedrijf 1] gaat er daarbij aan voorbij dat aanzienlijke delen van de percelen van derde-partij al voor de inwerkingtreding van het nieuwe bestemmingsplan waren gelegen binnen de invloedssfeer van gevoelige objecten. [bedrijf 2] stelt verder dat omdat de Staat van bedrijfsactiviteiten (de rechtbank begrijpt: bedrijven) behorende bij het oude bestemmingsplan op de peildatum niet op www.ruimtelijkeplannen.nl was gepubliceerd, [bedrijf 1] ten onrechte is uitgegaan van de toelaatbaarheid van categorie 1 en 2 bedrijven in de oude planologische situatie. Omdat de Staat van bedrijven ontbrak waren immers alleen bestaande bedrijven toegestaan. Omdat derde-partij zijn bestaande bedrijf kan voortzetten, is van verminderde mogelijkheden als gevolg van het nieuwe bestemmingsplan geen sprake, aldus eiseres.
7.2
Verweerder stelt dat de door eiseres genoemde factoren van beperkte invloed zijn omdat sprake is van een bedrijfsbestemming. De door eiseres genoemde factoren worden wel in negatieve zin aangetast en een redelijk handelend koper houdt hier, zij het in beperkte mate, rekening mee. Het nadeel wordt evenwel in hoofdzaak veroorzaakt door aantasting van de bedrijfsmogelijkheden als gevolg van de mogelijkheden die het nieuwe bestemmingsplan mogelijk maakt. Weliswaar was de Staat van bedrijven via voornoemde website (tijdelijk) niet opvraagbaar, de Staat van bedrijven maakt wel degelijk onderdeel uit van het vastgestelde bestemmingsplan en is ook als zodanig beoordeeld. Het bestaande bedrijf van derde-partij is specifiek opgenomen in de bijlage bij de toelichting en is volgens de standaard VNG Milieuzoneringscategorie aan te merken als een bedrijf in categorie 2. Omdat woningbouw op korte afstand mogelijk wordt gemaakt, is daarmee sprake van een directe beperking voor de bestaande en mogelijke bedrijfsvoering. De geconstateerde omissie is verder hersteld; de Staat van bedrijven is inmiddels opvraagbaar op www.ruimtelijkeplannen.nl.
7.3
Bij de beoordeling van een verzoek om tegemoetkoming in planschade als gevolg van planologische ontwikkelingen op gronden van derden, moet volgens vaste jurisprudentie van de Afdeling (zoals ook bevestigd in de eerste overzichtsuitspraak planschade van 28 september 2016 [3] ) worden uitgegaan van de voor de aanvrager meest ongunstige invulling van de planologische mogelijkheden van die gronden. Dat kan voor de ene schadefactor, bijvoorbeeld voor de aantasting van privacy, een andere invulling zijn dan voor een andere schadefactor, bijvoorbeeld aantasting van het uitzicht. Naar het oordeel van de rechtbank heeft [bedrijf 1] zich in het onderhavige geval rekenschap gegeven van de factoren die van invloed kunnen zijn op de waarde, en daarbij afdoende gemotiveerd, hetgeen door eiseres ook niet wordt betwist, dat factoren als bezonning, uitzicht en privacy op de waarde van beperkte invloed zijn. Verder is afdoende gemotiveerd dat het nadeel in hoofdzaak wordt veroorzaakt door aantasting van de bedrijfsmogelijkheden omdat het nieuwe bestemmingsplan woningbouw mogelijk maakt op zeer korte afstand van het perceel van derde-partij. Ook is afdoende verklaard dat en waarom [bedrijf 1] de Staat van bedrijven in de beoordeling van de mogelijkheden onder het oude bestemmingsplan heeft betrokken. In de stelling van eiseres onder verwijzing naar [bedrijf 2] dat [bedrijf 1] eraan voorbijgaat dat aanzienlijke delen van de percelen van derde-partij al voor de inwerkingtreding van het nieuwe bestemmingsplan waren gelegen binnen de invloedssfeer van gevoelige objecten, heeft verweerder geen grond hoeven zien voor twijfel aan het advies van [bedrijf 1] . Daartoe is redengevend dat is uitgelegd dat het bouwvlak op de gronden van derde-partij voorheen was gelegen op meer dan 30 meter van de bouwvlakken binnen omliggende woonbestemmingen en andere gevoelige objecten en geen van de andere omliggende – gevoelige – bestemmingen het gebruik van de feitelijk aanwezige en mogelijke bebouwing in het bouwvlak op het achterste deel van het perceel van derde-partij zo beperkt als de door het nieuwe bestemmingsplan nagenoeg aangrenzend mogelijk gemaakte realisatie van woningen.
Conclusie planvergelijking
7.4
Verweerder heeft in het gestelde over de planvergelijking dan ook geen reden hoeven zien voor twijfel aan de juistheid of volledigheid van het advies van [bedrijf 1] .
Waardebepaling
8.1
Eiseres stelt dat [bedrijf 1] de waarde van de onroerende zaak [perceel] niet juist heeft bepaald door uit te gaan van niet of nauwelijks vergelijkbare referentieobjecten.
De onjuistheid van de getaxeerde waarde voor de peildatum volgt ook uit de omstandigheid dat derde-partij zijn perceel voor de wijziging heeft aangeboden voor € 430.000,- en dat er toen geen koper was te vinden. De WOZ-waarde die op € 441.000,-, is bepaald, omvat meer onroerende zaken dan alleen het getaxeerde object en is desondanks lager dan de bepaalde waarde. Omdat de WOZ-waarde meer onroerende zaken omvat dan alleen de onroerende zaak [perceel] is het verschil tussen de WOZ-waarde voor alleen de onroerende zaak [perceel] en de taxatie door [bedrijf 1] nog groter dan de door [bedrijf 1] aangenomen 5,16%. Verweerder mocht zonder nadere toelichting dan ook niet afgaan op de waardering van [bedrijf 1] . Eiseres stelt verder dat de taxatie niet is gebaseerd op onderzoek naar aanwezigheid van stoffen in de grond en/of grondwater, of naar materialen die schadelijk zijn, terwijl het eiseres bekend is dat in de bedrijfsgebouwen asbesthoudend materiaal aanwezig is die van invloed is op de toe te kennen waarde van de opstallen. Er is dus sprake van een omissie in de taxatie. De waarde voorafgaand aan de planologische wijziging moet lager worden bepaald dan op € 465.000,-
Uitgangspunten waardebepaling
8.2
De rechtbank stelt voorop dat volgens vaste jurisprudentie van de Afdeling (zoals bevestigd in de hiervoor aangehaalde eerste overzichtsuitspraak planschade) de bestuursrechter een taxatie slechts terughoudend kan toetsen. Daarbij is van belang dat de waardering van onroerende zaken niet slechts door het toepassen van een taxatiemethode plaatsvindt, maar daarbij ook de kennis, ervaring en intuïtie van de desbetreffende deskundige een rol spelen.
Uit voornoemde uitspraak volgt voorts dat de datum waarop het gestelde schadeveroorzakend besluit in werking is getreden, heeft te gelden als peildatum voor het antwoord op de vraag of ten gevolge van een onherroepelijk geworden besluit als bedoeld in artikel 6.1, tweede lid, van de Wro, schade is geleden. In dit geval is het nieuwe bestemmingsplan in werking getreden op 31 januari 2018, de dag na afloop van de beroepstermijn.
Het taxatierapport
8.3
In het taxatierapport heeft (de taxateur werkzaam bij) [bedrijf 1] de waarde van de onroerende zaak van derde-partij vastgesteld op basis van hetgeen maximaal op grond van het oude planologische regime kon worden gerealiseerd en de voor hem meest ongunstige uitwerking van het nieuwe planologische regime. De waarde van de onroerende zaak is vastgesteld op basis van een eigen inspectie van de onroerende zaak, de marktinformatie op de peildatum en een analyse van vergelijkbare transacties. Op basis daarvan heeft [bedrijf 1] de waarde van de onroerende zaak voorafgaand aan de planologische wijziging vastgesteld op een bedrag van € 465.000,00 en na de planologische wijziging op
€ 420.000,00.
€ 420.000,00.
Referentieobjecten
8.4
Naar het oordeel van de rechtbank biedt het betoog van eiseres dat in de vergelijking ten behoeve van de taxatie gebruik is gemaakt van niet of nauwelijks vergelijkbare objecten geen grond voor het oordeel dat de taxatie onvoldoende zorgvuldig tot stand is gekomen of onvoldoende is gemotiveerd. Verweerder wijst er terecht op dat in het rapport op inzichtelijke wijze is uiteengezet op welke wijze de waarden zijn vastgesteld, waarbij afdoende is gemotiveerd dat de waarde in de eerste plaats is geschied op basis van kennis en ervaring van de taxateur en dat de transactiegegevens van de verschillende referentieobjecten slechts mede als onderbouwing hebben gediend. Daarbij geldt dat de verschillen in oppervlak, inhoud, ligging en functie tussen de referenties en de onroerende zaak van derde-partij zijn benoemd en in de beoordeling zijn betrokken.
Verkoop(aanbod)
8.5
Met verweerder is de rechtbank verder van oordeel dat de omstandigheid dat derde-partij de onroerende zaak niet verkocht kreeg en voor een lagere prijs aan eiseres heeft aangeboden niet aantoont dat de getaxeerde waarde voor de peildatum niet juist was. Verweerder heeft daarbij afdoende gemotiveerd dat algemeen bekend is dat de verkoop van een onroerende zaak wordt bemoeilijkt in het geval in de aangrenzende directe nabijheid herontwikkeling plaatsvindt. Dit geldt naar het oordeel van de rechtbank te meer in het geval de herontwikkeling mogelijk van invloed kan zijn op de bestaande gebruiksmogelijkheden van het te verkopen perceel.
WOZ-waarde
8.6.1
Volgens vaste jurisprudentie van de Afdeling (zoals ook bevestigd in de tweede overzichtsuitspraak planschade van 3 november 2011 [4] ) vormt een verschil met de in het kader van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: WOZ) vastgestelde waarde van een onroerende zaak niet zonder meer aanleiding om een taxatie in het kader van de bepaling van de omvang van planschade onjuist te achten. Bij de vaststelling van de WOZ-waarde is doorgaans de feitelijke situatie bepalend en wordt geen rekening gehouden met de maximale mogelijkheden van het planologisch regime vóór en na de peildatum. Dit neemt evenwel niet weg dat van het bestuursorgaan kan worden verlangd dat het zijn besluit van een nadere motivering voorziet in geval een aanzienlijk verschil tussen de WOZ-waarde en de taxatie in het kader van planschade bestaat.
8.6.2
De rechtbank overweegt dat verweerder afdoende heeft gemotiveerd dat de stelling van eiseres dat de WOZ-waarde zoals deze op 1 januari 2018 gold is bepaald op grond van de waarde van de onroerende zaak [perceel] tezamen met andere onroerende zaken, feitelijk onjuist is; zowel bij de het bepalen van de WOZ-waarde als in de planschadetaxatie is uitgegaan van een beoordeling van het object [perceel] , welk object bestaat uit de twee kadastrale percelen hiervoor benoemd.
8.6.3
Onder verwijzing naar de uitspraak van de Afdeling van 1 juni 2016 [5] overweegt de rechtbank verder dat ingeval een aanzienlijk verschil tussen de WOZ-waarde en de taxatiewaarde in het kader van planschade bestaat, van verweerder kan worden verlangd zijn besluit van een nadere motivering te voorzien. Voor de bepaling of een aanzienlijk verschil tussen de WOZ-waarde en de taxatiewaarde in het kader van planschade bestaat, is het verschil tussen de waardedalingen ten opzichte van de oorspronkelijke waarde van de woning uitgedrukt in een percentage van belang.
8.6.4
De door [bedrijf 1] getaxeerde waarde betreft een daling van 9,7% [6] van de oorspronkelijke waarde van de woning. Door eiseres is alleen gewezen op de WOZ-waarde van 1 januari 2018. Uit openbare bronnen volgt dat de WOZ-waarde van het object [perceel] op 1 januari 2019 naar beneden is bijgesteld tot een waarde van € 416.000,-. De daling van de WOZ-waarde op 1 januari 2019 ten opzichte van de op 1 januari 2018 bepaalde WOZ-waarde bedraagt aldus 5,7 % [7] van de waarde van de oorspronkelijke waarde van de woning. Gelet hierop bestaat naar het oordeel van de rechtbank geen sprake van een aanzienlijk verschil tussen de WOZ-waarde en de taxatiewaarde in het kader van planschade. Daarbij geldt verder dat de in 2019 vastgestelde WOZ-waarde nagenoeg overeen komt met de door [bedrijf 1] na de peildatum getaxeerde waarde van het object.
8.6.5
Nog daargelaten het voorgaande heeft verweerder ook verder afdoende verklaard dat het verschil tussen (in dit geval met name) de WOZ-waarde van 1 januari 2018 en de taxatiewaarde voor de peildatum naast de in rechtsoverweging 8.6.1 genoemde omstandigheden in dit geval ook kan worden verklaard doordat bij de WOZ-waarde prijsontwikkelingen niet (in dezelfde mate) worden betrokken en de door eiseres in overweging 8.1 van deze uitspraak bedoelde extra onroerende zaken van derde-partij bij de vaststelling van de WOZ-waarde niet zijn meegenomen.
8.6.6
Gelet op al het voorgaande heeft verweerder in het gestelde over de discrepantie tussen de WOZ-waarde en de getaxeerde waarde geen aanleiding hoeven zien om aan de juistheid van het taxatierapport te twijfelen.
Waardebepaling: aanwezigheid stoffen
8.7
De rechtbank is met verweerder van oordeel dat eiseres niet heeft onderbouwd dat de taxatie zonder onderzoek naar aanwezigheid van stoffen in de grond en/of grondwater, of naar materialen die schadelijk zijn ondeugdelijk is. Daartoe is redengevend dat uit de advisering blijkt dat door de taxateur, gelet op het bouwjaar en de bouwwijze van de aanwezige opstallen, rekening is gehouden met de aanwezigheid van asbest en uit eerder onderzoek op het adres – uitgevoerd in het kader van de Wet bodembescherming – is gebleken dat het perceel voldoende is gesaneerd. Het betoog van eiseres slaagt niet.
Conclusie waardebepaling
8.8
Gelet op het voorgaande heeft verweerder in hetgeen door eiseres is gesteld ter zake de waardebepaling geen reden hoeven zien voor twijfel aan de juistheid of volledigheid van het advies van [bedrijf 1] .
Voorzienbaarheid
9.1
Eiseres betoogt onder verwijzing naar de rapportages van [bedrijf 2] dat [bedrijf 1] niet inzichtelijk heeft gemaakt dat voor derde-partij geen sprake was van voorzienbaarheid. De enkele verwijzing naar het oude en het nieuwe planologisch regime is daartoe onvoldoende. Niet is gebleken dat de ten tijde van de aankoop door derde-partij geldende planologie en/of de ten tijde van de aankoop bekend gemaakte beleidsvoornemens zijn betrokken. De structuurvisie “Omgevingsvisie Hollands Kroon” (hierna: structuurvisie) dateert uit 2016. Door op dit stuk te wijzen lijkt verweerder te miskennen dat bij de beoordeling van voorzienbaarheid alleen de datum van koop van belang is.
9.2.1
In artikel 6.3, aanhef en onder a, van de Wet ruimtelijke ordening (hierna: Wro) is bepaald dat burgemeester en wethouders bij hun beslissing op de aanvraag met betrekking tot de voor tegemoetkoming in aanmerking komende schade in ieder geval de voorzienbaarheid van de schadeoorzaak betrekken.
9.2.2
Uit de hiervoor eerder aangehaalde eerste overzichtsuitspraak planschade van de Afdeling volgt dat de voorzienbaarheid van een planologische wijziging moet worden beoordeeld aan de hand van het antwoord op de vraag of ten tijde van de investeringsbeslissing, bijvoorbeeld op het moment van de aankoop van de onroerende zaak, voor een redelijk denkend en handelend koper, aanleiding bestond om rekening te houden met de kans dat de planologische situatie ter plaatse in ongunstige zin zou veranderen. Daarbij moet rekening worden gehouden met concrete beleidsvoornemens die openbaar zijn gemaakt. Voor voorzienbaarheid is niet vereist dat een dergelijk beleidsvoornemen een formele status heeft. Indien de planschade voorzienbaar is, blijft deze voor rekening van de koper, omdat hij in dat geval wordt geacht de mogelijkheid van verwezenlijking van de negatieve ontwikkeling op het moment van de aankoop van de onroerende zaak te hebben aanvaard.
9.3
Verweerder stelt zich, onder verwijzing naar het advies van [bedrijf 1] , op het standpunt dat geen sprake was van voorzienbaarheid op de momenten dat derde-partij eigenaar werd van het perceel [# 2] . Dat voor de voorzienbaarheid het moment waarop de investeringsbeslissing wordt genomen bepalend is, maakt niet dat niet van het advies kon worden uitgegaan. Daartoe is redengevend dat verweerder naar het oordeel van de rechtbank afdoende heeft gemotiveerd dat er ook op de na het moment van beslissen gelegen leveringsmomenten geen concrete en openbare beleidsdocumenten bekend waren waaruit voorzienbaarheid viel af te leiden. Ook in het oude en nieuwe bestemmingsplan en de structuurvisie heeft verweerder een verwijzing naar dergelijke stukken niet gevonden. Dat wel al de wens bestond om bedrijfslocaties om te zetten naar wonen is onvoldoende om voorzienbaarheid aan te nemen nu deze wens in geen enkel document op het moment van belang is geconcretiseerd.
Conclusie voorzienbaarheid
9.4
Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat verweerder zich terecht op het standpunt heeft gesteld dat de ontwikkeling die het nieuwe bestemmingsplan mogelijk maakt voor derde-partij ten tijde van zijn investeringsbeslissingen niet voorzienbaar was.
Normaal maatschappelijk risico
10.1
Het beroep van eiseres ziet verder op de toegepaste drempel van 3% vanwege het normaal maatschappelijke risico. Zij stelt dat de inbreiding van woningen te zien is als een normale maatschappelijke ontwikkeling en dat, omdat de vermindering van de waarde van [perceel] niet meer bedraagt dan 5% de schade volledig voor rekening van derde-partij komt. [bedrijf 1] heeft onvoldoende rekening gehouden met de omstandigheid dat het perceel van derde-partij ook voor de ontwikkeling al was gelegen op korte afstand van gevoelige objecten. Daarbij geldt dat aan de korte afstand, gelet op de uitspraak van de Afdeling van 1 mei 2019 [8] geen zelfstandige betekenis toekomt bij het bepalen van de hoogte van de drempel. De nieuwe ontwikkeling past verder in de structuur.
10.2
Verweerder stelt dat [bedrijf 1] bij het motiveren en verrekenen van de korting wegens het normaal maatschappelijk risico de schade heeft omgezet in een percentage. Een verhoging van het normaal maatschappelijk risico tot 3% is gerechtvaardigd, aldus verweerder.
Uitgangspunten beoordeling normaal maatschappelijk risico
10.3.1
Bij de beoordeling stelt de rechtbank voorop dat in artikel 6.2, eerste lid, van de Wet ruimtelijke ordening is bepaald dat binnen het normale maatschappelijke risico vallende schade voor rekening van de aanvrager blijft. Dat is in ieder geval 2% van de vermindering van de waarde van een onroerende zaak. Verweerder mag een hoger percentage vaststellen. Daarbij heeft verweerder beoordelingsruimte. Verweerder moet de vaststelling wel afdoende motiveren. Voor het antwoord op de vraag of schade binnen het normale maatschappelijke risico valt, is onder meer van belang of de planologische ontwikkeling als een normale maatschappelijke ontwikkeling kan worden beschouwd, waarmee de aanvrager rekening had kunnen houden in die zin dat die ontwikkeling in de lijn der verwachtingen lag, ook al bestond geen concreet zicht op de omvang waarin, de plaats waar en het moment waarop de ontwikkeling zich zou voordoen. Bij de beantwoording van de vraag of de ontwikkeling in de lijn der verwachtingen lag, komt in ieder geval betekenis toe aan de mate waarin de ontwikkeling naar haar aard en omvang binnen de ruimtelijke structuur van de omgeving en het gedurende een reeks van jaren gevoerde ruimtelijke beleid past.
10.3.2
De rechtbank wijst op de hiervoor aangehaalde tweede overzichtsuitspraak planschade. Daarin geeft de Afdeling de volgende handvatten voor het bepalen van de hoogte van de drempel: Indien de ontwikkeling naar haar aard en omvang binnen de ruimtelijke structuur van de omgeving en het gedurende een reeks van jaren gevoerde ruimtelijke beleid past, mag het bestuursorgaan een drempel van 5% van de waarde van de onroerende zaak toepassen. Indien aan één van beide indicatoren maar voor een deel wordt voldaan, is het hanteren van een drempel van 4% in beginsel aangewezen. Indien aan één van beide indicatoren in zijn geheel niet wordt voldaan of indien aan beide indicatoren deels wordt voldaan, is het hanteren van een drempel van 3% in beginsel aangewezen. Indien slechts aan één van beide indicatoren voor een deel wordt voldaan, of indien aan beide indicatoren in het geheel niet wordt voldaan, is in beginsel het toepassen van het minimumforfait van 2% aangewezen.
De Afdeling heeft in voornoemde uitspraak verder overwogen dat de afstand van de locatie waar de ontwikkeling heeft plaatsgevonden tot de onroerende zaak van de aanvrager en de aard en de omvang van het door de ontwikkeling veroorzaakte nadeel, omstandigheden zijn die verder van belang kunnen zijn. De afstand is alleen relevant bij het beantwoorden van de vraag of de ontwikkeling naar haar aard en omvang binnen de ruimtelijke structuur van de omgeving past en/of past binnen het gedurende een reeks van jaren gevoerde ruimtelijke beleid. Aan die afstand komt geen zelfstandige betekenis toe omdat de omvang van de waardevermindering van onroerende zaken wordt bepaald door de afstand van de onroerende zaak tot de locatie waar de ontwikkeling heeft plaatsgevonden, zodat het ervoor dient te worden gehouden dat die afstand al in de waardevermindering van de onroerende zaak is verdisconteerd.
10.3.3
De rechtbank stelt vast, hetgeen tussen partijen ook niet in geschil is, dat sprake is van een normaal maatschappelijke ontwikkeling nu het gaat om het herontwikkelen van een (oudere) bedrijfslocatie in meer binnenstedelijk gebied tot woningbouw. Dit betekent, zoals hiervoor overwogen, dat als de ontwikkeling ook in de lijn der verwachtingen lag, een waardevermindering tot 5% van de waarde van de onroerende zaak in deze categorie gevallen in beginsel tot het normale maatschappelijke risico van de aanvrager behoort.
10.3.4
Verweerder heeft het gehanteerde percentage van 3% onder verwijzing naar het advies van [bedrijf 1] als volgt toegelicht. Herontwikkeling binnen bestaand bebouwd gebied tot woningbouw past binnen het langjarig gevoerde provinciaal [9] en gemeentelijk [10] beleid. Uit deze documenten volgt dat initiatieven tot inbreiding van woningbouw sinds 2012 respectievelijk 2016 worden ondersteund. Van gevoerd beleid dat kwetsbare objecten toelaat op zeer korte afstand van bestaande bedrijfsbebouwing, is evenwel geen sprake.
[bedrijf 1] concludeert verder dat de onderhavige woningbouwontwikkeling naar aard en omvang grotendeels past in de structuur van de omgeving. Het plan voorziet in de oprichting van meerdere blokken woningen rond een binnenterrein in de vorm van een hof. De woningen hebben een lage goothoogte en zijn met een kap afgedekt. De omliggende woningbouw is hoofdzakelijk vrijstaand en twee onder één kap, maar kent vaker een hogere goothoogte. Direct naastgelegen woningbouw aan de Spoorsingel bestaat wel uit een blok (versprongen) woningen. Hoewel er meer bebouwing op een kleiner gebied ontstaat in relatie tot vrijstaande en twee onder één kap woningen, is juist het deel van de omgeving dat meer op achtererven is gebouwd, dichter bebouwd met forse bijgebouwen en bedrijfsgebouwen.
10.3.5
Het standpunt van verweerder gelegd naast de door de Afdeling geboden handvatten, begrijpt de rechtbank dat verweerder is uitgegaan van een drempel van 3% omdat aan beide indicatoren deels wordt voldaan. De ontwikkeling waarmee derde-partij is geconfronteerd lag – vanwege de toevoeging van kwetsbare objecten op zeer korte afstand van het bedrijfsperceel van derde-partij met een zware en directe gebruiksbeperking tot gevolg – derhalve slechts ten dele in de lijn der verwachtingen. De rechtbank kan verweerder in diens redenering volgen. Daarbij geldt dat uit verweerders redenering, anders dan eiseres stelt, afdoende volgt dat verweerder aan de korte afstand tussen de ontwikkeling en het perceel van derde-partij geen zelfstandige betekenis heeft toegekend bij het bepalen van het normaal maatschappelijk risico, maar alleen heeft betrokken bij het beantwoorden van de vraag of de ontwikkeling naar haar aard en omvang binnen de ruimtelijke structuur van de omgeving past en/of past binnen het gedurende een reeks van jaren gevoerde ruimtelijke beleid.
Conclusie normaal maatschappelijk risico
10.3.6
Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen heeft verweerder een drempel van 3% mogen toepassen.
Compensatie in natura
11.1
Eiseres stelt dat voor zover al sprake is van schade, deze in natura had moeten worden gecompenseerd door het wijzigen van de bestemming van het perceel van derde-partij. Een dergelijke compensatie ligt ook voor de hand omdat van enige actieve bedrijfsvoering op dat perceel geen sprake meer is en derde-partij het perceel al jaren probeert te verkopen. Derde partij-partij heeft het perceel daartoe ook meermaals aan eiseres aangeboden. Hij heeft ook de wens uitgesproken om de bedrijfsbestemming te wijzigen naar een woonbestemming. Naast voornoemde wijze van compenseren zou een adequate compensatie bij behoud van de bedrijfsbestemming ook hebben kunnen bestaan uit halvering van de toelaatbare minimale afstanden door aanwijzing als gemengd gebied waarbij meerdere functies van percelen naast elkaar bestaan en de richtafstanden met één afstandsstap verkleind worden. Verweerder heeft de compensatie in nature afhankelijk gesteld van tussen eiseres en derde-partij te bereiken overeenstemming. Niet valt uit te sluiten dat derde-partij aan een dergelijke compensatie niet meewerkt om zo eerst een tegemoetkoming in geleden planschade te verkrijgen en daarna te streven naar een wijziging van de bestemming. Wat hiervan ook van zij, de voorkeur van derde-partij is niet doorslaggevend bij het al dan niet compenseren in natura. Verweerder behoort ook in het geval dat eiseres de kosten draagt te streven naar een vorm van compensatie die wel het nadeel ondervangt maar niet meer kosten met zich brengt dan noodzakelijk is. Dat is niet gedaan.
11.2
Verweerder heeft in het primaire besluit aangegeven te willen onderzoeken in hoeverre het geleden nadeel kan worden verzekerd door te compenseren in natura. Deze compensatie kan dan bestaan, middels een nieuw te nemen planologisch besluit, uit aanwijzen van het plangebied als gemengd gebied waarbij richtafstanden tot gevoelige objecten halveren en/of mogelijk opnemen van een wijzigingsbevoegdheid tot wonen, waarbij medewerking wordt gegeven aan een van te voren afgestemd plan. Daarbij ligt het in de lijn de thans bestaande bedrijfswoning een reguliere woonbestemming te geven. Of de geconstateerde schade deels of geheel wordt gecompenseerd zal afhankelijk zijn van de te maken keuze en zal moeten worden gewaardeerd. Verweerder is het in het verweerschrift met eiseres eens dat de keuze om over te gaan tot compensatie in natura een keuze is die bij het bestuursorgaan ligt en dat bij die keuze de voorkeur van de aanvrager in beginsel geen rol speelt. Verweerder wijst er wel op dat van belang is dat met compensatie in natura sprake moet zijn van geheel anders verzekeren van de geconstateerde schade en dat daarvan geen sprake is. Verder merkt verweerder in dat verband op dat hij met beide partijen in contact is geweest over de mogelijkheden voor compensatie in natura. Beide partijen wilden deze mogelijkheid niet verkennen.
11.3.1
De rechtbank overweegt onder verwijzing naar de eerste overzichtsuitspraak planschade dat tegemoetkoming in planschade in voorkomende gevallen kan bestaan uit compensatie in natura, in welk geval schadevergoeding in geld achterwege kan blijven, omdat tegemoetkoming in de schade anderszins is verzekerd. Het wegnemen van schade bij indirecte planschade kan onder meer bestaan uit herstel van de door een wijziging van het planologische regime verruimde bouw- of gebruiksmogelijkheden van gronden van derden, of door het alsnog verbinden van beperkende bouw- of gebruiksvoorschriften aan het nieuwe planologische regime.
11.3.2
In het primaire besluit heeft verweerder, onder overname van een passage uit het advies van [bedrijf 1] , aangegeven waaruit een compensatie in natura zou kunnen bestaan. Uit de passage blijkt ook dat afhankelijk van de te maken keuze de schade deels of geheel zal worden gecompenseerd. De door [bedrijf 1] opgeworpen mogelijkheden zijn direct van invloed op de percelen van derde-partij (wijziging naar wonen) dan wel eiseres (aanwijzing als gemengd gebied). Verweerder heeft om die reden eiseres en derde-partij gevraagd aan te geven of zij de mogelijkheden tot compensatie in natura willen onderzoeken. Omdat eiseres noch derde-partij die bereidheid in de loop van de procedure hebben getoond, heeft verweerder er in het verweerschrift terecht op gewezen dat daarom op voorhand niet kon worden gezegd dat de schade anderszins kon worden verzekerd. Met de door eiseres in beroep alsnog getoonde bereidheid om het plangebied te (laten) wijzigen in gemengd gebied heeft verweerder in de besluitvorming geen rekening kunnen houden. Thans heeft deze bereidheid overigens haar belang verloren, omdat het perceel [perceel] inmiddels een woonbestemming heeft. Over de door eiseres in de loop van de procedure wel geopperde mogelijkheid, te weten de wijziging van de bestemming van het perceel van derde-partij naar wonen, overweegt de rechtbank het volgende.
11.3.3
De onder 11.3.1 aangehaalde overzichtsuitspraak van de Afdeling over de compensatiemogelijkheden sluit een andere wijze van compenseren van indirecte schade niet uit. De door verweerder in het primaire besluit genoemde en door eiseres omarmde regeling die voorzag in een wijziging van de bestemming van het perceel [perceel] , ligt – zonder de medewerking van de eigenaar van de betreffende gronden – evenwel minder voor de hand omdat deze niet direct verband houdt met de planologische wijziging waardoor de schade is ontstaan. Weliswaar is het zo dat, zoals ook volgt uit vaste jurisprudentie van de Afdeling, bevestigd in laatstgenoemde uitspraak, het bestuursorgaan bij het tegemoetkomen in schade mag uitgaan van de wijze van compenseren die de laagste kosten met zich brengt en dat de voorkeur van degene die schade lijdt voor een bepaalde wijze van compenseren bij de door het bestuursorgaan te maken keuze niet doorslaggevend is, maar deze overweging strekt naar het oordeel van de rechtbank niet zo ver dat verweerder zou zijn gehouden, ook zonder uitdrukkelijke aanvraag of instemming van de eigenaar van de betreffende gronden, de bestemming van diens perceel te wijzigen ter voorkoming van kosten voor degene die de ontwikkeling waardoor schade is ontstaan heeft geïnitieerd.
Conclusie
12. Het beroep is ongegrond.
Proceskosten
13. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. drs. B. Veenman, voorzitter, mr. drs. J.H.A.C. Everaerts en mr. J.M. Janse van Mantgem, leden, in aanwezigheid van mr. P.C. van der Vlugt, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 14 april 2022.
griffier
voorzitter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak, kunt u een hoger beroepschrift sturen naar de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State waarin u uitlegt waarom u het er niet mee eens bent. U moet dit hoger beroepschrift indienen binnen 6 weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. U ziet deze datum hierboven.