Uitspraak
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Handel, Kanton en Bewind
locatie Alkmaar
Zaaknr./rolnr.: 9930953 \ CV EXPL 22-2843 IL
Uitspraakdatum: 28 december 2022
Vonnis van de kantonrechter in de zaak van:
[eiseres]
wonende te [woonplaats]
eiseres
verder te noemen: [eiseres]
gemachtigde: mr. J. de Haan
tegen
de besloten vennootschap
Huurgarant.com B.V.
gevestigd te Rotterdam
gedaagde
verder te noemen: Huurgarant
gemachtigde: mr. P. Smit
1.Het procesverloop
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit het vonnis in incident van 1 juni 2022 van deze rechtbank (afdeling civiel recht). In dat vonnis heeft de rechter de zaak verwezen naar de kantonrechter.
1.2.
Op 23 november 2022 heeft een zitting plaatsgevonden. [eiseres] en haar gemachtigde zijn verschenen. Huurgarant is verschenen bij [naam 1] (eigenaar/groot aandeelhouder) bijgestaan door de gemachtigde. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht. Huurgarant heeft gebruik gemaakt van pleitaantekeningen, die zijn overgelegd.
2.De feiten
2.1.
[eiseres] is eigenaar van de woning aan de [adres] te [plaats] .
2.2.
Huurgarant houdt zich bezig met het inhuren en vervolgens onderverhuren van woonruimte ten behoeve van de huisvesting van expats en personeel van nationale en internationale organisaties die tijdelijk woonruimte nodig hebben.
2.3.
Op de website van (de rechtsvoorganger van) Huurgarant staat onder andere:
“
Door onze lange termijn huurcontracten kunnen wij u maandelijks uw huurinkomsten garanderen, ook bij eventuele leegstand.”
Door onze lange termijn huurcontracten kunnen wij u maandelijks uw huurinkomsten garanderen, ook bij eventuele leegstand.”
“Hoe zeg ik het huurcontract op?
Bij een huurovereenkomst voor een bepaalde tijd loopt het contract door tot aan de einddatum. Wanneer het huurcontract is overgegaan naar een onbepaalde tijd kunt u deze schriftelijk beëindigen, met in acht name van de opzegtermijn conform de huurovereenkomst.”
2.4.
[eiseres] heeft de woning in een advertentie te huur gezet. Huurgarant heeft daarop gereageerd. In de e-mail van 1 juli 2019 heeft ( [naam 2] van de rechtsvoorganger van) Huurgarant wat extra informatie en een concept huurovereenkomst aan [eiseres] gestuurd. In de e-mail staat onder andere dat Huurgarant expats en personeel huisvest, een huurovereenkomst met de woningeigenaren sluit “
voor een langere termijn” en de woning vervolgens aanbiedt op de zakelijke markt.
voor een langere termijn” en de woning vervolgens aanbiedt op de zakelijke markt.
2.5.
Op 17 juli 2019 heeft [eiseres] een overeenkomst met (de rechtsvoorganger van) Huurgarant gesloten met de naam ‘huurovereenkomst’. Het gaat om een ROZ-model huurovereenkomst (2017). In die overeenkomst zijn de algemene bepalingen ROZ (2017) van toepassing verklaard.
2.6.
In artikel 1.2 van de overeenkomst staat dat het gehuurde bestemd is om te worden gebruikt als woonruimte ten behoeve van het huisvesten van personeel.
2.7.
In de overeenkomst staat ook:
“
3.1 Deze huurovereenkomst is aangegaan voor onbepaalde tijd met een minimale duur van twaalf (12) maanden, ingaande op 01 augustus 2019. (…)
3.1 Deze huurovereenkomst is aangegaan voor onbepaalde tijd met een minimale duur van twaalf (12) maanden, ingaande op 01 augustus 2019. (…)
3.3
Tijdens de in artikel 3.1 genoemde periode van twaalf (12) maanden kunnen partijen deze overeenkomst niet tussentijds door opzegging beëindigen.
3.4
Indien de in artikel 3.1 genoemde twaalf (12) maanden verstrijken, loopt de huurovereenkomst, behoudens opzegging, voor onbepaalde tijd door. (…)
3.6
Verhuurder heeft het recht om deze huurovereenkomst voor onbepaalde tijd op te zeggen met inachtneming van een opzegtermijn van 90 dagen.”
2.8.
Huurgarant heeft de woning (onder)verhuurd aan een uitzendbureau dat personeel in de woning huisvest. Het is onbekend of de woning op dit moment bewoond wordt.
2.9.
[eiseres] heeft de overeenkomst op 18 juni 2021 en op 12 november 2021 opgezegd. De laatste opzegging is gedaan tegen 1 mei 2022.
2.10.
[eiseres] meent dat sprake is van een beheerovereenkomst die eenvoudig kan worden opgezegd en heeft een daartoe strekkende vordering bij de afdeling civiel recht van deze rechtbank ingediend. In het vonnis van 1 juni 2022 heeft de rechtbank voorshands geoordeeld dat tussen partijen een huurovereenkomst tot stand is gekomen en de vorderingen van [eiseres] moeten worden behandeld door de kantonrechter.
3.De vordering en het verweer
3.1.
[eiseres] stelt dat de tussen partijen gesloten overeenkomst is aan te merken als een beheerovereenkomst. Zij heeft een aantal (5) vorderingen ingesteld die ertoe strekken dat wordt bepaald dat de overeenkomst is geëindigd per 1 mei 2022.
3.2.
Huurgarant betwist de vordering. Zij voert aan – samengevat – dat sprake is van een huurovereenkomst en er geen grond voor huuropzegging is.
4.De beoordeling
4.1.
Omdat de rechtbank een voorlopig oordeel over de kwalificatie van de overeenkomst heeft gegeven, moet de kantonrechter zelfstandig beoordelen of de overeenkomst tussen partijen moet worden aangemerkt als een beheerovereenkomst of als een huurovereenkomst.
De kantonrechter merkt de overeenkomst tussen partijen aan als een huurovereenkomst
4.2.
De kantonrechter merkt de overeenkomst aan als een huurovereenkomst en motiveert dat als volgt.
4.3.
Voor de kwalificatie van een overeenkomst is de naam die partijen daaraan hebben gegeven niet bepalend. Doorslaggevend is de bedoeling die partijen bij het aangaan van de overeenkomst hebben gehad. Daarbij kunnen omstandigheden die zich zowel voor als na de totstandkoming van de overeenkomst hebben voorgedaan, van belang zijn.
4.4.
De bepalingen van de overeenkomst duiden op het bestaan van een huurovereenkomst. In de overeenkomst zijn partijen aangeduid als ‘verhuurder’ en ‘huurder’. Het gehuurde is bestemd om te worden gebruikt als woonruimte ten behoeve van het huisvesten van personeel en verhuurder heeft verklaard akkoord en op de hoogte te zijn van het feit dat huurder het gehuurde zal onderverhuren. [eiseres] heeft de woning op grond van deze overeenkomst aan Huurgarant ter beschikking gesteld en Huurgarant heeft daarvoor als tegenprestatie een huurprijs (en servicekosten) aan haar betaald, terwijl niet gesteld en gebleken is dat partijen een (aparte) vergoeding voor het beheer door Huurgarant zijn overeengekomen.
4.5.
Ook de wijze waarop de correspondentie tussen partijen is gevoerd duidt op een huurovereenkomst. [eiseres] (en haar gemachtigde) hebben de overeenkomst in hun brieven (aanvankelijk) ook als een huurovereenkomst aangeduid.
4.6.
Dat Huurgarant een commerciële onderneming is die zich toelegt op het beheer en ontzorgen van de verhuurder, wil niet zeggen dat een beheerovereenkomst is bedoeld. Ook woonruimte die is gehuurd om daarin onderhuurders te laten wonen valt onder het begrip en wettelijk regime van woonruimte. Vereist is namelijk niet dat de ingebruikgeving gericht is op gebruik door de huurder persoonlijk. De ratio daarvan is het waarborgen van huurbescherming van onderhuurders. [1]
4.7.
De kantonrechter is het verder met Huurgarant eens dat het beroep door [eiseres] op de uitspraak van Gerechtshof Amsterdam [2] niet opgaat, omdat in die zaak is overeengekomen dat de overeenkomst na de bepaalde tijd van 12 maanden niet stilzwijgend doorloopt en alleen daarom al sprake is van een ander, niet vergelijkbaar geval.
4.8.
Al met al heeft [eiseres] onvoldoende concreet gemaakt dat partijen bij het aangaan van de overeenkomst de bedoeling hebben gehad om een beheerovereenkomst (en geen huurovereenkomst) te sluiten.
4.9.
De kantonrechter kwalificeert de overeenkomst tussen partijen als een huurovereenkomst met betrekking tot zelfstandige woonruimte. Dit betekent dat de kantonrechter de zaak verder zal behandelen.
Er is geen sprake van dringend eigen gebruik
4.10.
De vordering van [eiseres] strekt tot beëindiging van de huurovereenkomst met Huurgarant. Zo’n vordering kan in beginsel worden toegewezen als sprake is van een wettelijke opzeggingsgrond.
4.11.
[eiseres] doet geen beroep op een van de wettelijke opzeggingsgronden, maar heeft wel een daartoe strekkende subsidiaire vordering (3) ingediend. In de tweede opzeggingsbrief heeft [eiseres] zich subsidiair op de grond van dringend eigen gebruik beroepen. De kantonrechter gaat er daarom vanuit dat de vordering (mede) is gegrond op dringend eigen gebruik.
4.12.
Een vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst op die grond kan in beginsel alleen worden toegewezen als de verhuurder aannemelijk maakt dat hij het verhuurde zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik dat van hem, de belangen van beide partijen en van onderhuurders naar billijkheid in aanmerking genomen, niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt verlengd en de huurder andere passende woonruimte kan verkrijgen. Een zodanig dringend eigen gebruik is door [eiseres] niet concreet gesteld en onderbouwd. De stelling ter zitting dat ze de woning op den duur nodig heeft, is onvoldoende. [eiseres] heeft ook niets gesteld over de belangen van partijen en eventuele andere passende woonruimte.
4.13.
Daarmee komt de kantonrechter toe aan de vraag of het beroep op de opzeggingsbescherming (huurbescherming) door Huurgarant naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is.
Het beroep op huurbescherming door Huurgarant is naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar
4.14.
Een tussen partijen als gevolg van de overeenkomst geldende regel is niet van toepassing, voor zover dit in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn. Dit geldt ook voor de regels van huurbescherming voor huurders van woonruimte. Hiermee moet de rechter terughoudend omgaan.
4.15.
[eiseres] stelt dat ze is misleid op basis van de informatie op de website van Huurgarant en de mededeling van (de rechtsvoorganger van) Huurgarant dat het gaat om een zakelijke markt met korte verhuurperiodes en de huurbescherming daarom niet van toepassing is. Volgens [eiseres] is sprake van bewust verzwijgen of misleiden en is het dus naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar dat Huurgarant zich op huurbescherming beroept.
4.16.
Huurgarant ontkent dat bij het sluiten van de huurovereenkomst is aangegeven dat de overeenkomst flexibel was op te zeggen en zeker niet zonder wettelijke beëindigingsgrond. Volgens Huurgarant is een huurovereenkomst voor langere duur beoogd en haar beroep op huurbescherming niet naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar.
4.17.
De kantonrechter is het met [eiseres] eens. Haar standpunt vindt bevestiging in de informatie van Huurgarant zelf. Dat haar is voorgehouden dat de huurovereenkomst ‘flexibel’ is op te zeggen, is in lijn met het feit dat Huurgarant zich bezighoudt met het inhuren en vervolgens onderverhuren van woonruimte ten behoeve van de huisvesting van expats en personeel van nationale en internationale organisaties “
die tijdelijk woonruimte nodig hebben”. Dit maakt het aannemelijk dat haar is meegedeeld dat sprake is van flexibiliteit en kortdurende (onder)verhuur. Verder staat op de website van Huurgarant alleen maar dat een voor onbepaalde tijd verlengde overeenkomst schriftelijk kan worden beëindigd met inachtneming van een opzegtermijn. Daarbij is geen voorbehoud gemaakt. Ook is daarbij niet vermeld dat er voor de verhuurder een grond voor opzegging moet zijn, en niet gewezen op de wettelijke opzeggingsgronden of huurbescherming van de eventuele bewoners. Dit recht van de verhuurder om op te zeggen is op dezelfde wijze vermeld in de huurovereenkomst. Hiermee heeft Huurgarant de indruk gewekt dat de verhuurder ( [eiseres] ) de huurovereenkomst op betrekkelijk eenvoudige wijze kan opzeggen, namelijk alleen maar met een opzegtermijn van 90 dagen (zonder grond), terwijl dat in de praktijk niet het geval blijkt te zijn in verband met de wettelijke huurbescherming voor woonruimte. De verwijzing naar artikel 7:271 lid 5 van het Burgerlijk Wetboek (BW) in de algemene bepalingen [3] maakt dit niet anders, omdat deze bepaling verwijst naar de opzegtermijn en niets zegt over het wel of niet nodig zijn van een opzeggingsgrond. Verder staat als niet weersproken vast dat de website inmiddels is aangepast en daarop nu wel is vermeld dat een opzegging in overeenstemming met de wet moet zijn.
die tijdelijk woonruimte nodig hebben”. Dit maakt het aannemelijk dat haar is meegedeeld dat sprake is van flexibiliteit en kortdurende (onder)verhuur. Verder staat op de website van Huurgarant alleen maar dat een voor onbepaalde tijd verlengde overeenkomst schriftelijk kan worden beëindigd met inachtneming van een opzegtermijn. Daarbij is geen voorbehoud gemaakt. Ook is daarbij niet vermeld dat er voor de verhuurder een grond voor opzegging moet zijn, en niet gewezen op de wettelijke opzeggingsgronden of huurbescherming van de eventuele bewoners. Dit recht van de verhuurder om op te zeggen is op dezelfde wijze vermeld in de huurovereenkomst. Hiermee heeft Huurgarant de indruk gewekt dat de verhuurder ( [eiseres] ) de huurovereenkomst op betrekkelijk eenvoudige wijze kan opzeggen, namelijk alleen maar met een opzegtermijn van 90 dagen (zonder grond), terwijl dat in de praktijk niet het geval blijkt te zijn in verband met de wettelijke huurbescherming voor woonruimte. De verwijzing naar artikel 7:271 lid 5 van het Burgerlijk Wetboek (BW) in de algemene bepalingen [3] maakt dit niet anders, omdat deze bepaling verwijst naar de opzegtermijn en niets zegt over het wel of niet nodig zijn van een opzeggingsgrond. Verder staat als niet weersproken vast dat de website inmiddels is aangepast en daarop nu wel is vermeld dat een opzegging in overeenstemming met de wet moet zijn.
4.18.
Ook weegt mee dat [eiseres] een particuliere verhuurder is en Huurgarant een commercieel inhuurbedrijf. Omdat Huurgarant zich presenteert als inhuurder ten behoeve van bedrijven die tijdelijk woonruimte voor hun personeel nodig hebben, mag van haar worden verwacht dat zij de verhuurder erop wijst dat de verhuur in de praktijk niet zo tijdelijk is als gesuggereerd wordt en dat de overeenkomst niet eenvoudig kan worden opgezegd in verband met het bestaan van wettelijke opzeggingsgronden. Vooral omdat Huurgarant degene is die de huurovereenkomst heeft opgesteld. Dat Huurgarant alleen overeenkomsten voor een langere termijn wenst te sluiten omdat dat voor haar businessmodel van groot belang is, doet daar niet aan af, omdat die wens gewaarborgd wordt door de lange opzegtermijn van 90 dagen voor de verhuurder.
4.19.
Verder is van belang dat Huurgarant zich op huurbescherming beroept terwijl zij de woning niet zelf bewoont en niet duidelijk is of de woning momenteel bewoond wordt. Op de zitting heeft Huurgarant desgevraagd gesteld dat zij dat niet weet maar wel aanneemt, maar dat is te vaag om te oordelen dat Huurgarant als onderverhuurder een (zwaarwegend) belang bij behoud van de huur heeft en zij in feite als huurder moet worden beschermd.
4.20.
In het licht van deze omstandigheden is de kantonrechter van oordeel dat [eiseres] de huurovereenkomst mocht opzeggen zoals zij heeft gedaan en dat het beroep op huurbescherming (opzeggingsbescherming) door Huurgarant naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. De door Huurgarant op de zitting genoemde rechtspraak maakt dit oordeel niet anders. Voor zover de kantonrechter dit kan beoordelen (niet alle uitspraken zijn gepubliceerd) is in de genoemde gepubliceerde uitspraken namelijk geen beroep op de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid gedaan.
De conclusie ten aanzien van de vorderingen
4.21.
Dit betekent dat de kantonrechter de subsidiaire vordering 1 zal toewijzen.
4.22.
Vordering 2 is gegrond op een beheerovereenkomst en zal daarom worden afgewezen.
4.23.
Vordering 3 strekt ertoe dat de rechter het tijdstip zal vaststellen waarop de huurovereenkomst zal eindigen. De op 12 november 2021 opgezegde huurovereenkomst blijft van kracht tot de rechter onherroepelijk heeft beslist op de vordering van [eiseres] . [4] De kantonrechter moet wel het tijdstip van ontruiming vaststellen. [5] Huurgarant verzoekt in dit verband om een dusdanig lange ontruimingstermijn dat zij voldoende gelegenheid heeft om de oplevering (en de gevolgen voor de onderverhuur) te regelen, maar stelt niet hoeveel tijd zij daarvoor nodig meent te hebben of wat een redelijke termijn is. Aan de andere kant heeft [eiseres] dit verweer niet weersproken en geen ontruimingstermijn genoemd. De kantonrechter zal daarom het tijdstip van ontruiming vaststellen op 28 juni 2023, omdat dat in dit geval redelijk voorkomt. Vordering 3 zal daarom worden toegewezen zoals hieronder nader bepaald.
4.24.
Onderdeel van vordering 3 is dat [eiseres] vordert dat Huurgarant de gegevens van de gebruiker van de woning aan haar afgeeft om haar in staat te stellen de gebruiker zelf te benaderen en op de hoogte te stellen van de veranderde situatie. Ondanks het verweer van Huurgarant dat zij niet over die gegevens beschikt en niet gehouden is om die gegevens te verstrekken en dat gegevensverstrekking gelet op de privacywetgeving niet mogelijk is, heeft [eiseres] deze vordering niet toegelicht of onderbouwd. De kantonrechter zal vordering 3 in zoverre afwijzen.
4.25.
[eiseres] vordert verder (4) Huurgarant te verbieden om nieuwe huurcontracten met bewoners van de woning aan te gaan en om ervoor te zorgen dat lopende huurcontracten op de kortst mogelijke termijn worden beëindigd. [eiseres] heeft deze vordering niet toegelicht. Zonder nadere toelichting valt niet in te zien dat [eiseres] een belang heeft bij het gevorderde verbod, omdat de huurovereenkomst met Huurgarant is geëindigd en Huurgarant dus niet meer bevoegd is om nieuwe huurovereenkomsten aan te gaan. Het gevorderde verbod is niet toewijsbaar, omdat het voorbarig is [6] en de onderhuurder niet in het geding is betrokken.
4.26.
[eiseres] vordert daarnaast (5) dat Huurgarant opgave doet van ontvangen huuropbrengsten na beëindiging van de overeenkomst. [eiseres] heeft deze vordering niet toegelicht. De kantonrechter acht de vordering - zonder toelichting of onderbouwing - niet toewijsbaar.
4.27.
De proceskosten van deze zaak komen voor rekening van Huurgarant, omdat zij op het belangrijkste punt ongelijk krijgt. Het salaris voor de gemachtigde wordt begroot op € 374,00 (2 punten à € 187,00). De kantonrechter zal de door [eiseres] gevorderde nakosten niet afzonderlijk in de proceskostenveroordeling vermelden. Volgens vaste rechtspraak [7] levert een kostenveroordeling namelijk ook voor de nakosten een executoriale titel op. Een veroordeling tot betaling van de proceskosten omvat dus een veroordeling tot betaling van de nakosten.
4.28.
De proceskosten van het incident blijven voor rekening van [eiseres] , omdat sprake is van een huurovereenkomst, [eiseres] de zaak bij de verkeerde rechter heeft aangebracht en Huurgarant dus gelijk krijgt wat de bevoegdheid van de kantonrechter betreft.
4.29.
De kantonrechter zal dit vonnis, zoals door Huurgarant verzocht, niet uitvoerbaar bij voorraad verklaren. De huurovereenkomst blijft van kracht tot de rechter onherroepelijk heeft beslist. [8]
5.De beslissing
De kantonrechter:
5.1.
verklaart voor recht dat het beroep op huurbescherming van Huurgarant naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is;
5.2.
stelt het tijdstip waarop de huurovereenkomst tussen partijen eindigt vast op 28 juni 2023 en bepaalt dat Huurgarant uiterlijk op 28 juni 2023 het gehuurde moet hebben ontruimd;
5.3.
veroordeelt Huurgarant tot betaling van de proceskosten, die de kantonrechter aan de kant van [eiseres] tot en met vandaag vaststelt op:
dagvaarding € 131,18
griffierecht € 85,00
salaris gemachtigde in de hoofdzaak: € 374,00;
5.4.
wijst de vordering voor het overige af.
Dit vonnis is gewezen door mr. I.H. Lips en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.
De griffier De kantonrechter