Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team I
zaaknummer : 200.246.267/01
zaak-/rolnummer rechtbank Haarlem : 6774965 CV EXPL 18-2435
arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 3 september 2019
inzake
1.[appellant sub 1] ,
wonend te [woonplaats 1] ,
2.
[appellant sub 2],
[appellant sub 2],
wonend te [woonplaats 2] ,
3.
de erven van [X],
de erven van [X],
advocaat: mr. M. Scheeper te Amsterdam,
tegen
[geïntimeerde] ,
wonend te [woonplaats 2] ,
geïntimeerde,
advocaat: mr. E.B.R. van Griethuysen te Haarlem.
1.Het geding in hoger beroep
De partijen worden hierna [appellanten] en [geïntimeerde] genoemd. Appellant sub 1 afzonderlijk wordt [appellant sub 1] genoemd.
[appellanten] zijn bij dagvaarding van 12 september 2018 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Noord-Holland (hierna: de kantonrechter), van 25 juli 2018, onder bovenvermeld zaak-/rolnummer gewezen tussen [appellanten] als eisers en [geïntimeerde] als gedaagde. De appeldagvaarding bevat de grieven. Op de eerst dienende dag hebben [appellanten] geconcludeerd overeenkomstig die dagvaarding en de daaraan gehechte producties in het geding gebracht.
Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:
- memorie van antwoord, met een productie;
- akte zijdens [appellanten] , met producties;
- antwoordakte zijdens [geïntimeerde] .
Ten slotte is arrest gevraagd.
[appellanten] hebben geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en alsnog hun vorderingen, zoals in hoger beroep vermeerderd, zal toewijzen, met beslissing over de proceskosten.
[geïntimeerde] heeft geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis en afwijzing van de vordering waarmee [appellanten] de eis in hoger beroep hebben vermeerderd, met beslissing over de proceskosten.
Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden.
2.Feiten
De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder 2.1 tot en met 2.4 de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. Met de grieven 1 en 2 hebben [appellanten] impliciet bezwaar gemaakt tegen de wijze waarop de kantonrechter de overeenkomst tussen [geïntimeerde] en [appellant sub 1] en de overeenkomsten tussen [geïntimeerde] en de kamerbewoners heeft gekwalificeerd. Het hof zal met die bezwaren bij de feitenweergave rekening houden. Voor het overige zijn de vastgestelde feiten niet in geschil en dienen die dus ook het hof als uitgangspunt. Voor zover in hoger beroep van belang en waar nodig aangevuld met andere feiten die als enerzijds gesteld en anderzijds niet of onvoldoende betwist zijn komen vast te staan, zijn die feiten de volgende.
2.1
[appellant sub 1] en [geïntimeerde] hebben op 9 juni 2016 een overeenkomst gesloten met betrekking tot de woning [adres] (hierna: de woning), eigendom van [appellanten] De overeenkomst luidt, voor zover relevant en met verbetering van spelfouten, als volgt:
Verhuurder/Eigenaar:
Naam: (…) [appellant sub 1]
(…)
Huurder
Naam: [geïntimeerde] (Casa Haarlem)
(…)
Gehuurde:
Straatnaam: [adres]
Huisnummer: [nummer]
(…)
Woonplaats: [woonplaats 2]
(…)
Het gehuurde, bestemming
1.1
Verhuurder verhuurt aan huurder en huurder huurt van verhuurder de woonruimte, hierna ‘het gehuurde’ genoemd (…).
1.2
Het gehuurde is uitsluitend bestemd om te worden gebruikt als woonruimte.
Voorwaarden
2.Deze overeenkomst verplicht partijen tot naleving van de bepalingen van de wet met betrekking tot verhuur en huur van woonruimte voor zover daarvan in deze overeenkomst niet wordt afgeweken. Van deze overeenkomst maken deel uit de ‘ALGEMENE BEPALINGEN HUUROVEREENKOMST WOONRUIMTE’, vastgesteld op 30 juli 2003 (…), hierna te noemen ‘algemene bepalingen’. (…)
Duur, verlenging en opzegging
3.1
Deze overeenkomst is aangegaan voor de duur van 12 maanden (…) vanaf 01 juli 2016.
Tijdens deze periode kunnen partijen deze overeenkomst niet tussentijds door opzegging beëindigen. (…) Indien in 3.1 een bepaalde tijd is opgenomen en deze periode verstrijkt zonder opzegging, loop de overeenkomst niet stilzwijgend door.
Opzegging is uitsluitend mogelijk;
Opzegging is uitsluitend mogelijk;
•
Per deurwaardersexploot of aangetekende brief en met ingang van het moment waarop een nieuwe betaalperiode aanvangt en met inachtneming van een opzegtermijn van 1 maand voor de huurder en 3 maanden voor de verhuurder.
Per deurwaardersexploot of aangetekende brief en met ingang van het moment waarop een nieuwe betaalperiode aanvangt en met inachtneming van een opzegtermijn van 1 maand voor de huurder en 3 maanden voor de verhuurder.
Betalingsverplichting, betaalperiode
4.1
Met ingang van de ingangsdatum van deze huurovereenkomst bestaat de betalingsverplichting van huurder uit
- De kale huurprijs
4.2
Per betaalperiode van één maand bedraagt
- De kale huurprijs (…) € 1275,00 (…)
(…)
Beheerder
9.Naam: Casa Haarlem
(…)
13.Onderverhuur (…)
Hierbij verleent de verhuurder rechtmatige eigenaar [appellant sub 1] van de [adres] Casa Haarlem [lees: toestemming; hof] zijn woning te mogen verhuren en te beheren gedurende 12 maanden.
(…)
15.Tijdelijk gebruik
Partijen verklaren zich bekend en akkoord met het feit dat het contract is gesloten zoals bij punt 3.1. optie tot verlenging
De overeenkomst is ondertekend door [geïntimeerde] als “Huurder” met een handtekening en een paraaf alsmede een stempel van Casa Haarlem.
2.2
[geïntimeerde] heeft de woning kamersgewijs verhuurd aan derden (hierna ook te noemen: de kamerhuurders). De door [geïntimeerde] met de kamerhuurders gesloten huurovereenkomsten, voor zover het hof bekend, zijn gelijkluidend aan de overeenkomst van [geïntimeerde] en [appellant sub 1] , behoudens de aanduiding van het gehuurde, de ingangsdatum van de huur, de te betalen huurprijs en de betaalwijze en behoudens artikel 3.1. In de huurovereenkomsten van de kamerhuurders is in artikel 3.1 vermeld dat zonder opzegging de huurovereenkomst stilzwijgend doorloopt. De aanduiding van de Verhuurder/Eigenaar en de artikelen 9 (over het beheer door Casa Haarlem) en 13 (over de machtiging aan Casa Haarlem tot verhuur en beheer) zijn wel ongewijzigd overgenomen. Deze kamerhuurovereenkomsten zijn door [geïntimeerde] ondertekend als “Beheerder” met een handtekening en een paraaf alsmede een stempel van Casa Haarlem.
2.3
[appellant sub 1] heeft op 2 september 2016 aan [geïntimeerde] het volgende geschreven:
(…)
Graag wil ik je informeren dat ik ons huidige lopende huur overeenkomst ga opzeggen. Ik zal de huur termijn tot einde contract nakomen. [handgeschreven: 30-7-2017]
(…)
Er is een opzeg termijn van 3 maanden maar aangezien het 2 september 2016 is, ben ik zeker op tijd
(…)
[geïntimeerde] heeft deze brief voor ontvangst ondertekend met zijn handtekening en met een stempel van Casa Haarlem.
2.4
Bij brief van 20 juni 2017, ondertekend door zes kamerhuurders en door [geïntimeerde] als “huurder/Beheerder” met een handtekening en een stempel van Casa Haarlem is aan [appellant sub 1] het volgende medegedeeld:
Door middel van deze brief wil ik u laten weten dat ik niet instem met de huuropzegging van de [adres] .
De huurders hebben een huurovereenkomst en hebben huurrecht.
Er is door u geen voorstel of een gepaste woning aangeboden.
De huurders zullen de woning niet verlaten.
(…)
2.5
Bij brief van 20 juni 2017 heeft de toenmalige advocaat van [appellanten] [geïntimeerde] met een beroep op de opzegging van “de huurovereenkomst” gesommeerd de woning uiterlijk op 30 juni 2017 met zijn onderhuurders te verlaten. Aan deze sommatie is niet voldaan.
2.6
Een door [appellanten] in kort geding tegen [geïntimeerde] en de kamerhuurders ingestelde vordering tot ontruiming van de woning is bij vonnis van 21 september 2017 afgewezen.
2.7
Na het geding in eerste aanleg heeft [appellant sub 1] bij brief van 29 augustus 2018, voor het geval tussen partijen een huurovereenkomst zou bestaan, die huurovereenkomst op grond van slecht huurderschap en dringend eigen gebruik opgezegd tegen 1 februari 2019.
3.Beoordeling
3.1
In eerste aanleg hebben [appellanten] gevorderd de “huurovereenkomst” tussen [appellant sub 1] en [geïntimeerde] te ontbinden. Zij hebben daaraan ten grondslag gelegd, samengevat, dat [geïntimeerde] op grond van de overeenkomst gerechtigd was de woning voor twaalf maanden in onderhuur te geven en in strijd met de overeenkomst heeft gehandeld door ondanks de opzegging van de overeenkomst de woning na 1 juli 2017 te blijven gebruiken. Ter zitting hebben zij daaraan toegevoegd dat in de overeenkomst tevens een beheerovereenkomst lag besloten, in de nakoming waarvan [geïntimeerde] tekort is geschoten doordat hij heeft nagelaten de kamerhuurovereenkomsten tijdig op te zeggen en de woning te (laten) ontruimen. [geïntimeerde] heeft betwist in strijd met de huurovereenkomst te hebben gehandeld en heeft tevens betwist dat tussen partijen een overeenkomst van beheer bestond.
3.2
In het bestreden vonnis heeft de kantonrechter overwogen dat tussen partijen inmiddels een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd bestond en dat een tekortkoming in de nakoming van die huurovereenkomst door [appellanten] niet was gesteld. Voorts heeft de kantonrechter overwogen dat [appellanten] de stelling dat tussen [appellant sub 1] en [geïntimeerde] een beheerovereenkomst bestond, onvoldoende had onderbouwd, zodat een tekortkoming in de nakoming daarvan niet kon worden vastgesteld, nog daargelaten dat de kantonrechter niet kon inzien hoe een dergelijke tekortkoming tot ontbinding van de huurovereenkomst zou kunnen leiden. De vordering van [appellanten] is op deze gronden afgewezen en [appellanten] zijn in de kosten van het geding veroordeeld.
3.3
In hoger beroep hebben [appellanten] de grondslag van hun vorderingen gewijzigd. Thans stellen zij zich (met grief 1) primair op het standpunt dat de tussen partijen geldende overeenkomst moet worden gekwalificeerd als een overeenkomst van beheer en niet als een huurovereenkomst. Die beheerovereenkomst is door [appellant sub 1] bij brief van 2 september 2016 rechtsgeldig beëindigd tegen 1 augustus 2017 met inachtneming van een opzegtermijn van drie maanden, zoals artikel 3.1 van de overeenkomst voorschrijft. De persoonlijk afgegeven brief met handtekening voor ontvangst moet volgens [appellanten] worden gelijkgesteld aan een aangetekende brief. Voor het geval de opzegging niet rechtsgeldig zou zijn vorderen [appellanten] dat de beheerovereenkomst wordt ontbonden op grond van tekortschieten door [geïntimeerde] in de nakoming daarvan. Subsidiair stellen [appellanten] zich (in grief 2) op het standpunt dat de overeenkomst, als die een huurovereenkomst is, moet worden ontbonden wegens een tekortschieten van [geïntimeerde] in de nakoming daarvan, althans moet worden beëindigd op grond van de opzeggingsbrief van 29 augustus 2018. Aan zowel het primaire als het subsidiaire standpunt hebben [appellanten] bij wege van eisvermeerdering een vordering gekoppeld tot verklaring voor recht dat [geïntimeerde] aansprakelijk is voor de schade die [appellant sub 1] zal lijden als gevolg van de door [geïntimeerde] met de kamerhuurders gesloten overeenkomsten, nader op te maken bij staat. Grief 3 betreft de proceskostenveroordeling en grief 4 is een slotgrief zonder zelfstandige betekenis.
3.4
Het hof oordeelt als volgt.
3.5
Huur is de overeenkomst is waarbij een zaak of een gedeelte daarvan in gebruik wordt gegeven respectievelijk genomen voor een bedongen tegenprestatie (artikel 7:201 BW). Anders dan [appellanten] in de toelichting op grief 1 betogen kan dit gebruik ook erin bestaan dat de huurder de zaak aan een derde zal gaan wederverhuren (onderverhuren). Dit betekent dat de overeenkomst van [appellant sub 1] en [geïntimeerde] voldoet aan alle elementen van de wettelijke omschrijving van een huurovereenkomst: gebruik van een zaak tegen een prijs.
3.6
Het enkele feit dat de overeenkomst voldoet aan alle elementen van de wettelijke omschrijving van een huurovereenkomst, is echter nog niet voldoende voor een kwalificatie als huurovereenkomst. Beslissend is immers of in de gegeven omstandigheden, gelet op hetgeen de partijen ten tijde van het sluiten van de overeenkomst voor ogen stond, de inhoud en strekking van de overeenkomst van dien aard zijn dat deze in zijn geheel beschouwd als huurovereenkomst kan worden aangemerkt, aldus de Hoge Raad in het zogenoemde Timeshare-arrest van 11 februari 2011 (ECLI:NL:HR:2011:BO9673).
3.7
[geïntimeerde] houdt zich onder de naam Casa Haarlem bezig met de makelaardij in onroerende zaken en het beheer daarvan. [appellant sub 1] heeft zich in het voorjaar van 2016 tot Casa Haarlem gewend omdat [appellanten] de woning tijdelijk wilden verhuren. Deze achtergrond rechtvaardigt het vermoeden dat [appellant sub 1] heeft beoogd een beheerovereenkomst met [geïntimeerde] aan te gaan, net zoals hij die in dezelfde periode heeft gesloten met betrekking tot een hem persoonlijk in eigendom toebehorend pand in [plaats] . [geïntimeerde] heeft in deze procedure niet goed kunnen uitleggen om welke reden [appellant sub 1] onder deze omstandigheden zou hebben gekozen voor een huurovereenkomst, met alle beperkingen van de contractsvrijheid die dat voor hem met zich zou brengen. Blijkens de tekst van de overeenkomst was de bedoeling immers een overeenkomst met een minimale duur zonder tussentijdse opzegmogelijkheid, maar ook met grote vrijheid van beëindiging en zonder automatische verlenging aan het einde van de contractuele duur, een combinatie van wensen die door middel van een huurovereenkomst lastig is te verwezenlijken, maar met een beheerovereenkomst geen enkel probleem oplevert.
3.8
In de overeenkomst die [appellant sub 1] en [geïntimeerde] hebben gesloten is Casa Haarlem, de eenmanszaak van [geïntimeerde] , niet alleen als huurder maar ook als beheerder genoemd. Naar normaal taalgebruik is de beheerder degene die in opdracht van de verhuurder de dagelijkse uitvoering van de huurovereenkomst regelt en als zodanig voor de huurder als aanspreekpunt fungeert. De vermelding van Casa Haarlem als beheerder vormt dan ook een sterke aanwijzing dat de overeenkomst minst genomen ook trekken heeft van een beheerovereenkomst. Casa Haarlem/ [geïntimeerde] kan immers niet voor zichzelf als aanspreekpunt fungeren. Verder heeft [geïntimeerde] erkend dat hij op zich heeft genomen bepaald onderhoud te verrichten dat “normaal” voor rekening van [appellant sub 1] als verhuurder zou komen. Aangezien een dergelijke afwijking van de wettelijke verdeling van onderhoudsverplichtingen in een huurovereenkomst met betrekking tot woonruimte nietig is, is ook dit een aanwijzing dat partijen niet een huurovereenkomst maar een beheerovereenkomst op het oog hebben gehad.
3.9
Voorts is in artikel 13 van de overeenkomst door [appellant sub 1] met zoveel woorden aan Casa Haarlem toestemming verleend de woning te verhuren en te beheren. Ook hier weer de vermelding van beheer, waaruit moet worden afgeleid dat het, zoals [appellanten] hebben gesteld, inderdaad de bedoeling van partijen is geweest dat Casa Haarlem/ [geïntimeerde] als beheerder zou gaan optreden en in dat kader ook huurovereenkomsten zou afsluiten.
3.1
In de praktijk heeft [geïntimeerde] zich ook niet als een huurder, maar als een beheerder gedragen. In de door hem afgesloten kamerhuurovereenkomsten heeft hij zichzelf niet als verhuurder, maar uitsluitend als beheerder vermeld. Hij voert in hoger beroep weliswaar aan dat op basis van de overeenkomst van 9 juni 2016 geen twijfel erover kan bestaan dat hij in de kamerhuurovereenkomsten als de verhuurder fungeert, maar voor de partijen bij die kamerhuurovereenkomsten geldt primair de inhoud van die overeenkomsten en daarin staat dat [appellant sub 1] de verhurende partij is en [geïntimeerde] de beheerder. In de brief van 20 juni 2017 heeft [geïntimeerde] de kamerhuurders ook als “de huurders” aangeduid en voor hen een beroep op, naar het hof begrijpt, huurbescherming gedaan. Dat wijst erop dat [geïntimeerde] ervan uitging dat die kamerhuurders, net als hijzelf, een rechtstreekse contractuele relatie met [appellant sub 1] hadden, aangezien aan kameronderhuurders op grond van artikel 7:269 BW nu eenmaal geen huurbescherming toekomt jegens de hoofdverhuurder.
3.11
Tegenover de bovengenoemde feiten en omstandigheden staat dat de overeenkomst door partijen als huurovereenkomst is aangeduid, zowel in het contract zelf als in hun correspondentie over de beëindiging in 2016 en 2017 en dat in artikel 2 van de overeenkomst ook is verwezen naar het wettelijk huurrecht en toepasselijke algemene bepalingen voor huur woonruimte. Dit zijn echter alle kwesties die niet zozeer de inhoud van de contractuele relatie betreffen als wel het gekozen model en de benaming van het contract.
3.12
Op grond van hetgeen hiervoor is overwogen komt het hof tot het oordeel dat [appellant sub 1] een beheerovereenkomst heeft willen aangaan en dat [geïntimeerde] dat ook heeft moeten begrijpen en niet erop heeft mogen vertrouwen dat [appellant sub 1] heeft beoogd met hem een huurovereenkomst te sluiten. Voor [appellant sub 1] geldt het omgekeerde, namelijk dat hij niet heeft hoeven begrijpen dat [geïntimeerde] niet voor hem wilde optreden als beheerder, maar een ‘echte’ huurrelatie met hem wilde. Dit betekent dat de overeenkomst moet worden gekwalificeerd als beheerovereenkomst.
3.13
[geïntimeerde] heeft subsidiair nog betoogd dat de overeenkomst een gemengde overeenkomst is, namelijk zowel trekken heeft van huur als van beheer. Het hof verwerpt dat standpunt. Als wordt heen gekeken door de mantel waarin de overeenkomst is gekleed en alle elementen daarvan op de keper worden beschouwd, heeft die overeenkomst nog slechts de trekken van een beheerovereenkomst met betrekking tot een woning.
3.14
Voor de beëindiging van een beheerovereenkomst gelden geen bijzondere wettelijke regels. Aan de contractuele opzegtermijn heeft [appellant sub 1] zich gehouden. Dat door de geadresseerde persoonlijk voor de ontvangst ervan wordt getekend, is het wezenskenmerk van een aangetekende brief, dus aan het vereiste van opzegging per aangetekende brief is eveneens voldaan. De beheerovereenkomst is dus door [appellant sub 1] rechtsgeldig beëindigd. Grief 1 is terecht voorgedragen en grief 2 behoeft geen behandeling.
3.15
De vordering tot verklaring voor recht en verwijzing naar de schadestaatprocedure wordt evenwel afgewezen. [appellanten] hebben de mogelijkheid dat zij schade hebben geleden of in de toekomst zullen lijden door het optreden van [geïntimeerde] , meer in het bijzonder de inhoud van de door hem gesloten kamerhuurovereenkomsten, tegenover de betwisting daarvan door [geïntimeerde] onvoldoende aannemelijk gemaakt. Of [geïntimeerde] is tekortgeschoten in de nakoming van de beheerovereenkomst hoeft daarom niet te worden onderzocht.
3.16
Als de in het ongelijk gestelde partij dient [geïntimeerde] de kosten van het geding in eerste aanleg te dragen. Grief 3 slaagt dus eveneens. Grief 4 deelt het lot van de grieven 1 en 3.
3.17
[geïntimeerde] zal tevens als de in zoverre in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van het hoger beroep.
4.Beslissing
Het hof:
vernietigt het bestreden vonnis;
en opnieuw rechtdoende:
verklaart voor recht dat de overeenkomst tussen [appellant sub 1] en [geïntimeerde] met ingang van 1 augustus 2017 is geëindigd;
veroordeelt [geïntimeerde] in de kosten van het geding in beide instanties, in eerste aanleg aan de zijde van [appellanten] begroot op € 178,98 aan verschotten en € 300,= voor salaris en in hoger beroep tot heden op € 416,01 aan verschotten en € 1.074,= voor salaris;
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit arrest is gewezen door mrs. R.J.M. Smit, J.C.W. Rang en L.J. van Die en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 3 september 2019.