ECLI:NL:RBNHO:2021:4413

Uitspraak

RECHTBANK NOORD-HOLLAND

Zittingsplaats Haarlem

Bestuursrecht

zaaknummer: HAA 19/5664

uitspraak van de enkelvoudige kamer van 28 mei 2021 in de zaak tussen

[eiser] , te [woonplaats] , eiser

(gemachtigde: mr. P.I.M. Houniet),

het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Castricum, verweerder

(gemachtigde: mr. M.M. Brinkman).

Als derde-partij nemen aan het geding deel:

1. Vereniging van Eigenaars “Startingerhof”te Akersloot (gemachtigde:
mr. N. Lubach), en

2. De besloten vennnootschap Sweco Nederland B.V.te De Bilt (gemachtigde:
mr. L.B. Hogenbirk).

Procesverloop

Bij besluit van 23 mei 2019 (het primaire besluit) heeft verweerder eiser een tegemoetkoming in planschade van € 3.750,00, te vermeerderen met wettelijke rente, toegekend.

Bij besluit van 6 november 2019 (het bestreden besluit) heeft verweerder het primaire besluit in stand gelaten.

Eiser heeft tegen het bestreden besluit beroep ingesteld.

Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 23 maart 2021. Eiser is verschenen, bijgestaan door zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde. Derde-partij sub 1 is vertegenwoordigd door haar gemachtigde en

[naam 1] . Derde-partij sub 2 is vertegenwoordigd door haar gemachtigde en [naam 2] .

Overwegingen

1. In de bijlage die bij deze uitspraak is gevoegd zijn de relevante bepalingen uit de Wet ruimtelijke ordening (Wro) opgenomen. De bijlage maakt onderdeel uit van deze uitspraak.

2.1

Eiser is eigenaar van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] . Bij brief van 4 mei 2018 heeft eiser bij verweerder een aanvraag om tegemoetkoming in planschade als bedoeld in artikel 6.1 van de Wro ingediend. Eiser stelt schade in de vorm van waardevermindering van zijn woning te hebben geleden als gevolg van het op 3 juli 2014 vastgestelde en op 29 augustus 2014 in werking getreden bestemmingsplan “Startingerweg te Akersloot-Woonfase 1”. Het bestemmingsplan maakt onder meer woningbouw ten [..] van het perceel van eiser mogelijk. Op basis van het voorheen geldende planologische regime bestemmingsplan “Buitengebied Castricum” hadden de gronden ten [..] van het perceel van eiser de bestemming “Agrarisch-Tuinbouw” met de dubbelbestemming “Waarde-Archeologie 5”.

2.2

Verweerder heeft op basis van de Procedureverordening voor advisering tegemoetkoming in planschade van de gemeente Castricum [naam 3] B.V. ( [naam 3] ) de opdracht verstrekt om advies uit te brengen omtrent de aanvraag van eiser.

2.3

[naam 3] heeft op 5 december 2018 een concept advies uitgebracht, waartegen betrokkenen een zienswijze konden inbrengen. Eiser heeft een zienswijze ingebracht tegen het conceptadvies door een tegenadvies in te brengen van [naam 4] van januari 2019.

2.4

[naam 3] heeft vervolgens op 28 februari 2019 een definitief advies uitgebracht, waarin hij heeft gereageerd op het door eiser ingebrachte tegenadvies van [naam 4] . [naam 3] heeft verweerder geadviseerd de aanvraag toe te wijzen en aan eiser een tegemoetkoming in de planschade toe te kennen van € 3.750,00 te vermeerderen met wettelijke rente.

2.5

Verweerder heeft op basis van het advies van [naam 3] het primaire besluit genomen. Daartegen heeft eiser bezwaar gemaakt. Eiser heeft bij zijn bezwaarschrift een nader advies van [naam 4] van 9 juli 2019 ingebracht. In dat advies is geconcludeerd dat sprake is van vergoedbare planschade ter grootte van € 31.725,00.

2.6

Bij brief van 22 augustus 2019 heeft [naam 3] op verzoek van verweerder gereageerd op het nadere advies van [naam 4] van 9 juli 2019 en haar advies gehandhaafd.

2.7

Verweerder heeft vervolgens het bestreden besluit genomen, waarbij hij het primaire besluit heeft gehandhaafd.

3. Op grond van het bestemmingsplan “Startingerweg te Akersloot-Woonfase 1” is onder meer woningbouw (54 wooneenheden) toegestaan met een maximale hoogte van 10,00 meter. Een woonblok, bestaande uit zeventien wooneenheden, is gesitueerd op ongeveer 2,00 meter ten [..] van het perceel van eiser en op ongeveer 17,00 meter van de achtergevel van zijn woning.

Niet in geschil is dat door de inwerkingtreding van dit bestemmingsplan planologisch nadeel is ontstaan voor eiser in de vorm van waardevermindering van de bij hem in eigendom zijnde onroerende zaak. Evenmin is in geschil dat de marktwaarde van de onroerende zaak voor inwerkingtreding van dit bestemmingsplan kon worden vastgesteld op € 665.000,00.

4. Eiser betoogt, mede onder verwijzing naar de adviezen van [naam 4] van januari 2019 en 9 juli 2019, dat verweerder de adviezen van [naam 3] niet aan zijn besluitvorming ten grondslag heeft mogen leggen, omdat er concrete aanknopingspunten zijn aan de juistheid en volledigheid ervan te twijfelen wat betreft de onderdelen waardevermindering en het normaal maatschappelijk risico.

5. De rechtbank stelt, onder verwijzing naar de uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (de Afdeling) van 13 november 2019, ECLI:NL:RVS:2019:3852, voorop dat een bestuursorgaan, indien in een advies van een door een bestuursorgaan benoemde onafhankelijke en onpartijdige deskundige op objectieve wijze verslag is gedaan van het door deze deskundige verrichte onderzoek en daarin op inzichtelijke wijze is aangegeven welke feiten en omstandigheden aan de conclusies ervan ten grondslag zijn gelegd en deze conclusies niet onbegrijpelijk zijn, dat bestuursorgaan bij het nemen van een besluit op een verzoek om tegemoetkoming in planschade van dat advies mag uitgaan, tenzij concrete aanknopingspunten voor twijfel aan de juistheid of volledigheid ervan naar voren zijn gebracht.

Waardevermindering

6.1

Eiser betoogt, mede onder verwijzing naar de adviezen van [naam 4] , dat [naam 3] in haar adviezen de ernst van de planologische inbreuk wat betreft de schadefactoren uitzicht, schaduwwerking en privacy heeft onderschat. Hierdoor heeft [naam 3] volgens eiser ook de omvang van de waardevermindering onderschat.

Wat betreft de factor uitzicht wordt op 2 meter afstand van het perceel van eiser woningbouw met een hoogte van 10,00 meter toegestaan. Bij de beoordeling of wat betreft uitzicht sprake is van een nadeliger situatie is volgens eiser niet relevant dat ten [...] van zijn perceel reeds een bedrijfswoning is toegestaan en ten [....] woonbebouwing, omdat deze bebouwing niet in het plangebied is gesitueerd. Die bebouwing is uitsluitend relevant voor het bepalen van de waarde van de woning in de voorheen geldende planologische situatie. Slechts de reeds toegestane bijbehorende bouwwerken in zijn achtertuin zijn bij de beoordeling in welke mate sprake is van een aantasting van zijn uitzicht (ten dele) relevant te achten.

Wat betreft de factor schaduwwerking heeft [naam 3] volgens eiser ten onrechte slechts overwogen dat sprake zal zijn van enig verlies van dag- en zonlichttoetreding in de woning dan wel een hinderlijke schaduwwerking op het perceel. Dit vormt een erg zware onderschatting van het nadeel van 10,00 meter hoge hoofdbebouwing op 2,00 meter afstand ten [....] en [..] van eisers perceel. In de zaak die leidde tot de uitspraak van de Afdeling van 24 mei 2017, ECLI:NL:RVS:2017:1402 was sprake van een soortgelijke onderschatting die voor de Afdeling in die zaak een aanknopingspunt vormde voor twijfel aan de juistheid van het advies.

Ook de inbreuk qua privacy valt volgens eiser relatief zwaarder uit dan waar [naam 3] van is uitgegaan. De hoge gevelwand van de nieuwe woningen op korte afstand van het perceel van eiser leidt namelijk tot inkijk die niet op een normale manier, zoals met een gebruikelijke erfafscheiding, is af te schermen. In het advies van [naam 3] is daar onvoldoende rekening mee gehouden. [naam 3] heeft weliswaar verwezen naar mogelijke inkijk vanuit het plangebied in de oude situatie door bijvoorbeeld agrarische medewerkers en recreanten, echter juist een dergelijke inkijk was met een gewone erfafscheiding eenvoudig weg te nemen.

De door [naam 4] getaxeerde schade van 8,3% is, anders dan [naam 3] stelt, niet uitzonderlijk hoog. De zwaardere planologische inbreuk rechtvaardigt juist een hogere schade.

6.2

In het advies van [naam 3] van 28 februari 2019 is de waardevermindering van de woning vastgesteld op € 37.000,00. Dat is 5,6 procent van de waarde van de woning op de peildatum onder het oude planologische regime. Aan de hand van planmaximalisatie van de bouw- en gebruiksmogelijkheden onder het oude en nieuwe planologische regime is [naam 3] in haar advies ingegaan op de factoren uitzicht, schaduwwerking, intensivering van woon- en leefomgeving, privacy, geluid, licht, verkeer, parkeren en situeringswaarde. [naam 3] heeft gesteld dat sprake is van een wezenlijke toename van bouwmassa binnen het plangebied alsmede dat de gronden van het plangebied aanzienlijk intensiever worden gebruikt. [naam 3] heeft geconcludeerd dat sprake is van planologisch nadeel met een waardeverminderend effect op de bij eiser in eigendom zijnde onroerende zaak.

Vervolgens heeft blijkens het advies op basis van de conclusies van de planvergelijking een taxatie plaatsgevonden door een register taxateur die de onroerende zaak ter plaatse heeft opgenomen. In het advies is een omschrijving gegeven van de onroerende zaak, waarbij is ingegaan op onder meer de aspecten omvang van de kavel, bouwaard, materialen, staat van onderhoud, ligging en belendingen. Deze aspecten zijn betrokken bij het bepalen van de waarde van de onroerende zaak, alsmede de planologische situatie. Ook is blijkens het advies getoetst aan algemeen gebruikelijke waardedalende componenten. Bij het bepalen van de marktwaarde van de onroerende zaak voor de planologische wijziging is de vergelijkingsmethode (aan de hand van een aantal in het advies genoemde referentieobjecten) in combinatie met de m2/m3-methode toegepast. Vervolgens is, zo staat verder in het advies vermeld, een inschatting gemaakt van de impact van het vastgestelde planologische nadeel op de oorspronkelijk vastgestelde waarde voor de planologische wijziging.

In haar advies van 28 februari 2019 en nadere advies van 22 augustus 2019 heeft [naam 3] gereageerd op de ingebrachte [naam 4] adviezen. [naam 3] heeft aangegeven dat het vaststellen van een te vergoeden bedrag aan waardevermindering specialistenwerk is, dat de uitkomst - het schadebedrag - altijd een inschatting blijft die nooit geheel objectief bepaalbaar kan zijn en dat het niet onlogisch of onjuist is dat een ter zake kundig adviseur in dit soort zaken niet alles cijfermatig inzichtelijk maakt, maar zich als deskundige mede door kennis, ervaring en intuïtie laat leiden. Voorts heeft [naam 3] aangegeven dat het niet mogelijk is voor elke afzonderlijk bij de beoordeling te hanteren factor een afzonderlijk bedrag dan wel percentage te noemen, teneinde nader inzicht te geven in het uiteindelijke bedrag van de schade. Een rekenkundig model is daarvoor niet voorhanden en zou ook niet te ontwikkelen zijn. Elke omgeving en elke onroerende zaak heeft immers zijn eigen specifieke kenmerken die voor de bepaling van de waarde en daarmee ook voor de eventuele schade van belang zijn. Verder heeft [naam 3] aangegeven dat volgens hem sprake is van planologisch nadeel dat, gelet op de mate van de vastgestelde schadefactoren, in zijn totaliteit als “zwaar” is aan te merken. Indien een inbreuk als zwaar is aan te merken ligt de waardedaling volgens hem op basis van een in de rechtspraak geaccepteerde globale verdeling tussen de circa 5 en 10%. De vastgestelde waardevermindering past daarmee bij de zwaarte die aan het nieuwe planologische regime is toegekend.

Wat betreft de schadefactoren uitzicht en schaduwwerking heeft [naam 3] omschreven waarin de aantasting is gelegen als gevolg van het nieuw planologische regime. Het zicht is in zuidelijke/zuidoostelijke richting aangetast vanuit de woning en de achtertuin doordat zicht is op rijwoningen tot maximaal 10,00 meter hoog. De bouwmassa en bouwhoogte zijn op korte afstand toegenomen, waardoor meer schaduwwerking op het woonperceel is ontstaan. Bij de mate van uitzichtaantasting en schaduwwerking dient volgens [naam 3] rekening te worden gehouden met de omstandigheid dat de woning van eiser schuin is georiënteerd op de nieuwbouw en vanuit de woning in de oude situatie geen sprake was van een geheel vrij en weids uitzicht en de woning in de oude situatie niet geheel vrij lag. Bovendien, zo heeft [naam 3] verder overwogen, is het nadeel wat betreft schaduwwerking niet het gehele jaar te verwachten, maar vooral in de lente en de herfst. De situatie die aan de orde was in de uitspraak van 14 mei 2017 is volgens [naam 3] een heel andere en daardoor niet goed toe te passen op de voorliggende zaak.

Wat betreft de schadefactor privacy heeft [naam 3] aangegeven dat als gevolg van het nieuwe planologische regime de inkijk in de woning en de tuin van eiser zal toenemen. De meeste inkijk zal ontstaan vanuit de dichtstbijgelegen nieuwbouwwoningen en dan voornamelijk de verdiepingslagen ervan. In de voorheen geldende situatie bestonden er al inkijkmogelijkheden vanaf de gronden waarop zich agrarische medewerkers, recreanten of personen die hun voertuigen parkeerden konden bevinden, alsook vanaf buurpercelen. De inkijk van agrarische medewerkers kon volgens [naam 3] slechts ten dele worden beperkt in de oude situatie door een erfscheiding, namelijk voor wat betreft de directe zichtlijn vanaf het maaiveld op korte afstand van de erfafscheiding. Op wat grotere afstand was er vanaf het plangebied zicht op de verdiepingslagen van de achtergevel van de woning van eiser. Van een geringe aantasting van privacy in de nieuwe situatie is volgens [naam 3] geen sprake.

Het door [naam 4] gehanteerde schadepercentage van 8,3 is volgens [naam 3] uitzonderlijk hoog en bovendien is volgens hem niet duidelijk hoe [naam 4] exact tot dit percentage is gekomen. Daarbij komt dat uit de adviezen van [naam 4] niet blijkt dat sprake is geweest van een inpandige dan wel uitpandige opname van het woonperceel van eiser door de [naam 4] .

6.3

Gelet op hetgeen onder 6.2 is overwogen, heeft [naam 3] het schadebedrag van
€ 37.000,00 naar het oordeel van de rechtbank op een voldoende inzichtelijke wijze vastgesteld. Eiser heeft niet aannemelijk gemaakt dat [naam 3] de omvang van de schade heeft onderschat. Uit de adviezen van [naam 4] blijkt niet van concrete aanknopingspunten voor twijfel aan de juistheid of volledigheid van de adviezen van [naam 3] op dit onderdeel. De enkele omstandigheid dat [naam 4] uitkomt op een ander, hoger, schadebedrag dan [naam 3] vormt daarvoor geen grond, te minder omdat [naam 4] , anders dan [naam 3] , geen opname door een taxateur in en om de woning van eiser heeft laten maken. De rechtbank neemt daarbij in aanmerking dat [naam 3] het planologisch nadeel in zijn totaliteit als “zwaar” heeft aangemerkt, hetgeen ook blijkt uit het resulterende schadepercentage van 5,6 procent.

6.4

De beroepsgrond slaagt niet.

Normaal maatschappelijk risico

7.1

Eiser betoogt voorts, wederom mede onder verwijzing naar de adviezen van [naam 4] van januari 2019 en 9 juli 2019, dat [naam 3] in zijn adviezen ten onrechte is uitgegaan van een normaal maatschappelijk risico van 5%.

Volgens eiser is [naam 3] er ten onrechte van uitgegaan dat sprake is van een semi-inbreidingslocatie. Volgens eiser is sprake van een uitbreidingslocatie, omdat het plangebied niet aan drie zijden is omsloten door stedelijke bebouwing. Aan de west- en oostzijde is het plangebied namelijk omsloten door verspreid liggende bebouwing. Eiser verwijst in dit verband naar uitspraken van de Afdeling van 28 maart 2018, ECLI:NL:RVS:2018:1050,
7 maart 2018, ECLI:NL:RVS:2018:772 en 21 september 2016, ECLI:NL:RVS:2016:2502.

Daarnaast is de ontwikkeling volgens eiser niet geheel passend binnen de bestaande ruimtelijke structuur, maar slechts deels, vanwege de potentieel ongewoon korte afstanden van de achterzijde van de woningen tot omliggende percelen. Ook wijkt de bebouwing af van hetgeen binnen het agrarische gebied was en is toegestaan en is sprake van nieuwe woningen op beduidend kleinere percelen (met een grotere woningdichtheid tot gevolg) dan in de directe omgeving gebruikelijk is. Eiser verwijst in dit verband naar uitspraken van de Afdeling van 1 mei 2019, ECLI:NL:RVS:2019:1434 en 12 juni 2019, ECLI:NL:RVS:2019:1892.

7.2

Zoals de Afdeling in zijn uitspraak van 21 januari 2020, ECLI:NL:RVS:2020:214 heeft overwogen, is de vaststelling van de omvang van het normaal maatschappelijk risico in de eerste plaats aan het bestuursorgaan, dat daarbij beoordelingsruimte toekomt. Het bestuursorgaan dient deze vaststelling naar behoren te motiveren.

7.3

Tussen partijen is niet in geschil dat het plangebied niet als een zuivere inbreidingslocatie is te typeren, zodat het toepassen van een drempel van 5 procent van de waarde van de woning, waarvan blijkens de rechtspraak van de Afdeling in het geval van een inbreidingslocatie in beginsel moet worden uitgegaan, geen vaststaand gegeven is.

De rechtbank is van oordeel dat het antwoord op de vraag hoe het plangebied in dit geval dan wel moet worden getypeerd in het midden kan blijven. Zelfs indien het plangebied als een uitbreidingslocatie is te typeren, zoals eiser betoogt, brengt dat immers, gelet op de uitspraak van de Afdeling van 29 januari 2020, ECLI:NL:RVS:2020:282, niet met zich dat het in dat geval reeds daarom niet gerechtvaardigd is een drempel van 5 procent van de waarde van de woning toe te passen. De hoogte van de drempel wordt immers bepaald door het antwoord op de vraag of en zo ja, in hoeverre de planologische ontwikkeling in de lijn der verwachtingen ligt. Voor het antwoord op voormelde vraag is in ieder geval van belang of en zo ja, in hoeverre de planologische ontwikkeling, naar haar aard en omvang, binnen de ruimtelijke structuur van de omgeving en binnen het gedurende een reeks van jaren gevoerde ruimtelijke beleid past. Indien geheel aan beide indicatoren wordt voldaan, mag het bestuursorgaan een drempel van 5 procent van de waarde van de onroerende zaak toepassen.

7.4

Volgens [naam 3] lag woningbouw in het plangebied al vanaf in ieder geval 2008/2009 in de lijn der verwachtingen. Hij heeft hiertoe uiteengezet dat de gemeenteraad van Castricum in 2008 heeft ingestemd met de ontwikkeling van een gebied ten zuiden van Akersloot met een grootte van circa 4 hectare. Naar aanleiding van de “Integrale stedenbouwkundige visie Startingerweg Akersloot” van het adviesbureau OD205 stedenbouw onderzoek en landschap B.V. heeft de raad het ruimtelijke kader voor de bouw van 109 woningen ten zuiden van Akersloot vastgesteld. In november 2009 is de “Lokale Woonvisie 2009-2030” vastgesteld waarin het plangebied is aangewezen als woningbouwlocatie. Het gehele plan aan de Startingerweg (met een indicatief aantal van 110 woningen), waar voorliggend plan onderdeel van uitmaakt, is in de visie benoemd als een zogeheten “zacht” plan, hetgeen betekent dat het plan ten tijde van de vaststelling van de visie in voorbereiding was bij het college van burgemeester en wethouders of nog op de planning stond en waarover nog geen besluitvorming door de raad had plaatsgevonden.

Daarnaast sluit de planologische ontwikkeling volgens [naam 3] aan bij de bestaande stedenbouwkundige structuur. De dichtst bij eiser gelegen woningen hebben een maximale bouwhoogte van 10,00 meter, de omliggende woningen mogen een vergelijkbare bouwhoogte hebben. Voorts zijn in de omgeving twee-aaneen, aaneengebouwde en vrijstaande woningen planologisch bezien mogelijk. Van ongewoon korte afstanden van de nieuwbouw tot de bestaande woningen is volgens [naam 3] verder geen sprake. Een afstand van 17,00 en 3,00 meter tussen de nieuwbouw en de woning respectievelijk het perceel van eiser kan niet als kort worden beschouwd. Ook in de rest van de omgeving van het plangebied liggen woningen op korte afstand van elkaar en van perceelsgrenzen. Dat de bebouwing die voorheen binnen het plangebied aanwezig was afwijkt van de bebouwing die als gevolg van het bestemmingsplan binnen het plangebied mag worden gerealiseerd is volgens [naam 3] logisch, aangezien daarvoor juist de bestemmingswijziging nodig was. De ontwikkeling past volgens [naam 3] daarenboven in de Structuurvisie Buiten Gewoon Castricum 2030 (2010) en de Welstandsnota 2013 Castricum.

7.5

Gelet op hetgeen onder 7.4 is overwogen, heeft [naam 3] – en daarmee verweerder – de omvang van het normaal maatschappelijk risico naar het oordeel van de rechtbank naar behoren gemotiveerd.

De rechtbank neemt hierbij in aanmerking dat [naam 3] in haar adviezen, mede aan de hand van kaartmateriaal, een beschrijving heeft gegeven van de bebouwingsdichtheid en de aard en omvang van de bebouwing in de omgeving van het plangebied. Daaruit kan naar het oordeel van de rechtbank worden opgemaakt dat in de omgeving van het plangebied sprake is van nagenoeg vergelijkbare bebouwing en daarmee dat de planologische ontwikkeling als passend binnen de ruimtelijke structuur van de omgeving is te beschouwen.

Wat betreft de vraag of de planologische ontwikkeling binnen het gedurende een reeks van jaren gevoerde ruimtelijke beleid past, stelt de rechtbank vast dat [naam 4] , evenals [naam 3] , heeft geconcludeerd dat de ontwikkeling passend is in het gevoerde beleid. Eerst ter zitting heeft de gemachtigde van eiser zich, in weerwil van de door eiser zelf ingeschakelde adviseur [naam 4] , op het standpunt gesteld dat de ontwikkeling niet passend is in het gevoerde beleid. Aan dat standpunt komt geen gewicht toe, omdat niet afdoende is gemotiveerd waarom zowel [naam 3] als [naam 4] tot een andersluidende conclusie hadden moeten komen.

7.6

De beroepsgrond slaagt niet.

8. Het beroep is ongegrond.

9. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.

Beslissing

De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.

Deze uitspraak is gedaan door mr. W.B. Klaus, voorzitter, mr. E. Jochem en

mr. drs. B. Veenman, leden, in aanwezigheid van mr. W.I.K. Baart, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 28 mei 2021.

griffier

voorzitter

Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:

Bent u het niet eens met deze uitspraak?

Als u het niet eens bent met deze uitspraak, kunt u een brief sturen naar de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State waarin u uitlegt waarom u het er niet mee eens bent. Dit heet een beroepschrift. U moet dit beroepschrift indienen binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. U ziet deze datum hierboven.

BIJLAGE

Wet ruimtelijke ordening

Artikel 6.1

1. Burgemeester en wethouders kennen degene die in de vorm van een inkomensderving of een vermindering van de waarde van een onroerende zaak schade lijdt of zal lijden als gevolg van een in het tweede lid genoemde oorzaak, op aanvraag een tegemoetkoming toe, voor zover de schade redelijkerwijs niet voor rekening van de aanvrager behoort te blijven en voor zover de tegemoetkoming niet voldoende anderszins is verzekerd.

2 Een oorzaak als bedoeld in het eerste lid is:

a. een bepaling van een bestemmingsplan, beheersverordening of inpassingsplan, niet zijnde een bepaling als bedoeld in artikel 3.3, artikel 3.6, eerste lid, of artikel 3.38, derde of vierde lid; (…).

Artikel 6.2

1. Binnen het normale maatschappelijke risico vallende schade blijft voor rekening van de aanvrager.

2 In ieder geval blijft voor rekening van de aanvrager:

(…)

b.van schade in de vorm van een vermindering van de waarde van een onroerende zaak: een gedeelte gelijk aan twee procent van de waarde van de onroerende zaak onmiddellijk voor het ontstaan van de schade, tenzij de vermindering het gevolg is:

1°.van de bestemming van de tot de onroerende zaak behorende grond, of

2°.van op de onroerende zaak betrekking hebbende regels als bedoeld in artikel 3.1.