ECLI:NL:RBNHO:2021:203

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK NOORD-HOLLAND

Handel, Kanton en Insolventie

Zittingsplaats Haarlem

zaaknummer / rolnummer: C/15/302820 / HA ZA 20-305

Vonnis van 13 januari 2021 (bij vervroeging)

in de zaak van

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

DE KLAMPERHOEK B.V.,

gevestigd te Heiloo,

eiseres,

advocaat mr. D.M. Veerman te Amsterdam,

tegen

1.[gedaagde1],

wonende te [woonplaats],

2.
[gedaagde2],

wonende te [woonplaats],

3.
[gedaagde3],

wonende te [woonplaats],

4.
[gedaagde4],

wonende te [woonplaats],

5.
[gedaagde5],

wonende te [woonplaats],

6.
[gedaagde6],

wonende te [woonplaats],

gedaagden,

advocaat mr. P. Wieringa te Zaandam, gemeente Zaanstad.

Partijen zullen hierna De Klamperhoek en [gedaagde1] c.s. genoemd worden. Gedaagden zullen – waar nodig – afzonderlijk ook worden aangeduid als [gedaagde1], [gedaagde2], [gedaagde3], [gedaagde4], [gedaagde5] en [gedaagde6].

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- het tussenvonnis van 29 juli 2020,

de brief van de zijde van [gedaagde1] c.s. van 30 november 2020, waarbij de producties 4 tot en met 18 in het geding zijn gebracht,
de e-mail van de zijde van [gedaagde1] c.s. van 7 december 2020, met (wederom) de producties 4 tot en met 7,
de mondelinge behandeling op 8 december 2020,
de pleitnotities van De Klamperhoek,
de notities mondelinge behandeling van [gedaagde1] c.s.

1.2.

Ter gelegenheid van de mondelinge behandeling op 8 december 2020 zijn verschenen:

- namens De Klamperhoek: [A.], directeur en [B.], medewerkster, bijgestaan door mr. Veerman voornoemd,

- [gedaagde5], [gedaagde6], [gedaagde4], [gedaagde3] en [gedaagde2] vergezeld door [C.], haar vader, allen bijgestaan door mr. Wieringa voornoemd.

1.3.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De feiten

Op grond van de ingebrachte stukken en hetgeen is besproken ter zitting, gaat de rechtbank in deze procedure uit van de volgende vaststaande feiten:

2.1.

De Klamperhoek houdt zich bezig met het ontwikkelen van bouwprojecten en projectmanagement. In 2018 is De Klamperhoek begonnen met de realisatie van een aan haar naam gelijkluidend project in Zaandam, bestaande uit de bouw van 32 twee- en driekamerappartementen. De Klamperhoek heeft aannemersbedrijf Wit Wognum B.V. (hierna: Wit Wognum) in de arm genomen om dit project te realiseren. Thijssen Makelaardij is opgetreden als verkoopmakelaar bij de verkoop door De Klamperhoek van de onderhavige appartementsrechten.

2.2.

[gedaagde1] c.s. zijn allen kopers van appartementsrechten in het appartementencomplex. In het voorjaar van 2018 hebben zij koopovereenkomsten gesloten met De Klamperhoek en aannemingsovereenkomsten met Wit Wognum, waarover onder 2.3 tot en met 2.6 meer. In de koopovereenkomsten (hierna ook (in enkelvoud): de koopovereenkomst) staat, voor zover relevant, het volgende:

“(..)

LEVERING

ARTIKEL 1

De levering van het verkochte (..) zal geschieden bij akte, te verlijden ten overstaan van één van de notarissen verbonden aan (..), op een door die notaris te bepalen tijdstip (..)

(..)

BESTEMMING / BEPERKING DIRECTE DOORVERKOOP

ARTIKEL 8

1. Het verkochte is bestemd om te worden gebruikt als appartementsrecht voor bewoning. Het verkochte wordt door de koper juridisch in eigendom verkregen door de inschrijving van het afschrift van de (…) akte van levering tot eigendomsoverdracht ten kantore van de Dienst voor het Kadaster en de Openbare Registers in register hypotheken 4.

2. De koper kan het verkochte in feitelijk bezit en genot aanvaarden op de datum waarop het verkochte appartementsrecht en verder toebehoren hem in voltooide staat, krachtens het bepaalde in de aannemingsovereenkomst met toepasselijke algemene voorwaarden, door de ondernemer ter bewoning is opgeleverd, mits hij alsdan al het krachtens de aannemingsovereenkomst verschuldigde heeft voldaan.

3. Vóór dit tijdstip zal het koper niet zijn toegestaan het verkochte in gebruik te nemen, waaronder mede wordt begrepen het doen uitvoeren door derden van werkzaamheden in/op/aan/onder het verkochte.

4. Het is de koper verboden, zulks op straffe van een boete ter grootte van vijfentwintigduizend euro

(€ 25.000,--) het bij deze gekochte appartementsrecht zonder toestemming van de verkoper, vóór de eerste oplevering ter bewoning aan een derde te verkopen. Dit verbod geldt niet indien op grond van artikel 268 boek Pro 3 B.W. tot openbare of onderhandse verkoop wordt overgegaan.

(..)

ONVERBREKELIJKHEID KOOPOVEREENKOMST MET AANNEMINGSOVEREENKOMST

ARTIKEL 20

1. Deze koopovereenkomst vormt een onverbrekelijk geheel met de aannemingsovereenkomst (..)

(..)

TWEE OF MEER KOPERS

ARTIKEL 24

Ingeval twee of meer personen koper zijn, geldt het volgende:

(..)

b. kopers zijn hoofdelijk verbonden voor de uit de koop voortvloeiende verplichtingen. (..)”

2.3.

[gedaagde1] heeft bij op 19 april (door [gedaagde1])/1 mei 2018 (door De Klamperhoek) getekende koopovereenkomst voor een bedrag van € 64.755,00 van De Klamperhoek gekocht het appartementsrecht, rechtgevende op het uitsluitend gebruik van de woning aan [adres] (hierna: appartement 3). Op dezelfde data hebben [gedaagde1] en Wit Wognum de aannemingsovereenkomst gesloten voor een bedrag van

€ 93.145,00. De totale koop- en aanneemsom voor appartement 3 bedraagt dus

€ 157.900,00. Appartement 3 is conform de opleverplanning van Wit Wognum opgeleverd op 3 februari 2020.

2.4.

[gedaagde2] heeft bij op 17 april (door [gedaagde2])/1 mei 2018 (door De Klamperhoek) getekende koopovereenkomst voor een bedrag van € 66.380,00 van De Klamperhoek gekocht het appartementsrecht, rechtgevende op het uitsluitend gebruik van de woning aan [adres] (hierna: appartement 6). Op dezelfde data hebben [gedaagde2] en Wit Wognum de aannemingsovereenkomst gesloten voor een bedrag van € 91.120,00. De totale koop- en aanneemsom voor appartement 6 bedraagt dus

€ 157.500,00. Appartement 6 is conform de opleverplanning van Wit Wognum opgeleverd op 4 februari 2020.

2.5.

[gedaagde3] en [gedaagde4] hebben bij op 29 mei (door [gedaagde3] en [gedaagde4])/5 juni 2018 (door De Klamperhoek) getekende koopovereenkomst voor een bedrag van € 75.656,00 van De Klamperhoek gekocht het appartementsrecht, rechtgevende op het uitsluitend gebruik van de woning aan [adres] (hierna: appartement 9). Op 29 mei 2018 hebben [gedaagde3] en [gedaagde4] en Wit Wognum de aannemingsovereenkomst gesloten voor een bedrag van € 109.344,00. De totale koop- en aanneemsom bedraagt dus

€ 185.000,00. Appartement 9 is conform de opleverplanning van Wit Wognum opgeleverd op 4 februari 2020.

2.6.

[gedaagde5] en [gedaagde6] hebben bij op 1 mei 2018 door beide partijen getekende koopovereenkomst voor een bedrag van € 38.709,00 van De Klamperhoek gekocht het appartementsrecht, rechtgevende op het uitsluitend gebruik van de woning aan [adres] (hierna: appartement 32). Op dezelfde datum hebben [gedaagde5] en [gedaagde6] en Wit Wognum de aannemingsovereenkomst gesloten voor een bedrag van € 186.291,00. De totale koop- en aanneemsom bedraagt dus € 225.000,00. Appartement 32 is conform de opleverplanning van Wit Wognum opgeleverd op 10 februari 2020.

2.7.

[gedaagde1] c.s. hebben voorafgaand aan de in 2.6 bedoelde feitelijke opleveringen van hun appartementen allen koopovereenkomsten gesloten met opvolgend kopers:

Appartement 3 is door [gedaagde1] verkocht op 16 oktober 2019 voor een bedrag van

€ 215.000,00.

Appartement 6 is door [gedaagde2] verkocht op 8 november 2019 voor een bedrag van

€ 215.000,00.

[gedaagde3] en [gedaagde4] hebben appartement 9 verkocht op 3 januari 2020 voor een bedrag van

€ 235.000,00.

[gedaagde5] en [gedaagde6] hebben appartement 32 op 22 januari 2020 tot slot verkocht voor een bedrag van € 269.000,00.

2.8.

De doorverkoop van de appartementen zoals beschreven onder 2.7 is van de zijde van de verkopers eveneens begeleid door de eerder voor De Klamperhoek optredende verkoopmakelaar Thijssen Makelaardij.

2.9.

De Klamperhoek heeft [gedaagde1] c.s. allen aangeschreven bij brieven van haar advocaat van 29 c.q. 30 januari 2020. In deze brieven staat – voor zover relevant – het volgende:

“(..)

Op (..) heeft u gekocht van cliënte een appartement, plaatselijk bekend [adres] (..). In artikel 8 van Pro deze koopovereenkomst staat het volgende:

“Het is de koper verboden, zulks op straffe van een boete ter grootte van vijfentwintigduizend euro (€ 25.000,-), het bij deze gekochte appartementsrecht zonder toestemming van de verkoper, vóór de eerste oplevering ter bewoning aan een derde te verkopen”.

Cliënte heeft schriftelijk van aannemer Wit Wognum vernomen dat de eerste oplevering van de appartementen zal plaatsvinden vanaf 3 februari 2020.

Cliënte heeft (onder meer door raadpleging van Funda) geconstateerd dat u dit verbod hebt geschonden door zonder toestemming van cliënte reeds voor de levering van het appartement tot verkoop over te gaan.

Namens cliënte maak ik hierbij aanspraak op de contractuele boete van € 25.000,--. Ik verzoek en voor zover sommeer ik u daartoe, binnen
(rb voor [gedaagde1]:)7
(rb voor [gedaagde2], [gedaagde3], [gedaagde5] en [gedaagde6]:)14 dagen na heden over te maken op rekeningnummer (..)

Blijft betaling binnen
(rb voor [gedaagde1], [gedaagde2], [gedaagde3]:)7
(rb voor [gedaagde5] en [gedaagde6]:)14 dagen uit maak ik (..) namens cliënte aanspraak op wettelijke rente en zeg ik u reeds nu aan dat cliënte de verschuldigde boete via een gerechtelijke procedure zal incasseren. (..)”

2.10.

De voorzieningenrechter van deze rechtbank heeft De Klamperhoek op eveneens 30 januari 2020 verlof verleend om beslag te doen leggen op de aan [gedaagde1] c.s. toebehorende appartementsrechten. De Klamperhoek heeft op 3 februari 2020 conservatoire beslagen laten leggen op de appartementen 3, 6 en 9. Na overleg met de raadsman van [gedaagde1] c.s. zijn de beslagen opgeheven. [gedaagde1] c.s. [gedaagde2], [gedaagde3] en [gedaagde4] hebben in ruil daarvoor als zekerheidsstelling allen bedragen van tussen de € 25.000,- en € 32.500,- op respectievelijk de derdengeldenrekening van de raadsman van [gedaagde1] c.s. en een depotrekening gestort.

2.11.

[gedaagde1] c.s. hebben de data van de oorspronkelijke onder 2.7 opgenomen koopovereenkomsten vervolgens aangepast in die zin dat deze overeenkomsten allen zijn ondertekend op een datum gelegen na de respectievelijke feitelijke opleveringen van de betreffende appartementen. Deze aangepaste koopovereenkomsten (hierna ook: de nieuwe koopovereenkomsten) zijn voor het overige gelijkluidend aan de oorspronkelijke koopovereenkomsten.

2.12.

De raadsman van [gedaagde1] c.s. heeft op 7 februari 2020 namens alle gedaagden brieven gestuurd aan de raadsman van De Klamperhoek. De in deze brieven genoemde data verschillen iets per respectievelijk appartement, maar de brieven zijn verder in de kern gelijkluidend. Te lezen is onder meer het volgende:

“(..)

Blijkens het beslagrekest is uw cliënte klaarblijkelijk van mening dat cliënt heeft gehandeld in strijd met artikel 8 lid 4 van Pro de koopovereenkomst die in een eerder stadium tussen partijen tot stand is gekomen. Die stelling is absoluut onjuist.

Bijgaand zend ik u de koopovereenkomst die cliënt op
(rb: in dit geval)4 februari 2020 met betrekking tot het appartementsrecht tot stand heeft gebracht (..). De feitelijke levering – door uw cliënte – van het appartement heeft plaatsgevonden op
(rb: in dit geval)3 februari 2020.

Cliënte heeft dus in het geheel niet gehandeld in strijd met artikel 8 lid 4 van Pro de koopovereenkomst. Uw cliënte kan dan ook jegens cliënt op grond van dit artikel geen aanspraken geldend maken; uw cliënte heeft helemaal geen vordering op cliënt. (..)”

3.Het geschil

3.1.

De Klamperhoek vordert dat de rechtbank:

I. [gedaagde1] veroordeelt:

1. tot betaling van € 25.000,00 (zegge vijfentwintigduizend euro) te vermeerderen met wettelijke rente, met ingang van 6 februari 2020, althans met ingang van de dag van dagvaarding tot aan de dag van betaling;

2. tot vergoeding van de buitengerechtelijke kosten tot een beloop van € 1.025,00 (zegge: duizendvijfentwintig euro);

3. tot betaling van de kosten van dit geding, waaronder de kosten van De Klamperhoek van het ten laste van [gedaagde1] gelegde conservatoire beslag ad

€ 652,13

te vermeerderen met de nakosten ten belope van € 157,00 een en ander te voldoen binnen veertien dagen na dagtekening van het vonnis, en – voor het geval voldoening van de (na)kosten niet binnen de gestelde termijn plaatsvindt – te vermeerderen met de wettelijke rente over de (na)kosten te rekenen vanaf bedoelde termijn voor voldoening, één en ander voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad;

II. [gedaagde2] veroordeelt:

2. tot vergoeding van de buitengerechtelijke kosten tot een beloop van € 1.025,00 (zegge: duizendvijfentwintig euro);

3. tot betaling van de kosten van dit geding, waaronder de kosten van De Klamperhoek van het ten laste van [gedaagde2] gelegde conservatoire beslag ad € 557,51,

III. [gedaagde3] en [gedaagde4] hoofdelijk, des dat de een betalende de ander gekweten zal zijn, veroordeelt:

2. tot vergoeding van de buitengerechtelijke kosten tot een beloop van € 1.025,00 (zegge: duizendvijfentwintig euro);

3. tot betaling van de kosten van dit geding, waaronder de kosten van De Klamperhoek van het ten laste van [gedaagde3] en [gedaagde4] gelegde conservatoire beslag ad

€ 557,51,

IV. [gedaagde5] en [gedaagde6] hoofdelijk, des dat de een betalende de ander gekweten zal zijn, veroordeelt:

2. tot vergoeding van de buitengerechtelijke kosten tot een beloop van € 1.025,00 (zegge: duizendvijfentwintig euro);

3. tot betaling van de kosten van dit geding,

3.2.

[gedaagde1] c.s. voeren gemotiveerd verweer.

3.3.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4.De beoordeling

bevoegdheid

4.1.

Tussen partijen is niet in geschil dat deze rechtbank bevoegd is van het geschil kennis te nemen, nu partijen in afwijking van artikel 19 van Pro de koopovereenkomst expliciet hebben gekozen voor geschilbeslechting door de gewone rechter.

kernvraag

4.2.

In deze zaak moet worden beoordeeld of De Klamperhoek het boetebeding zoals opgenomen in artikel 8 lid 4 van Pro de koopovereenkomst jegens [gedaagde1] c.s. kan inroepen en, zo ja, of de in dat artikel opgenomen boete van € 25.000,- voor een of meer gedaagden moet worden gematigd.

4.3.

De Klamperhoek legt aan haar vorderingen ten grondslag dat zij met gedaagden koopovereenkomsten is aangegaan. In artikel 8 lid 4 van Pro deze koopovereenkomsten staat in ondubbelzinnige bewoordingen opgenomen dat [gedaagde1] c.s. hun respectievelijke appartemensrechten niet zonder toestemming van De Klamperhoek mochten verkopen vóór de eerste oplevering ter bewoning van de appartementen, tenzij er sprake is van een situatie als bedoeld in artikel 3:268 BW Pro. [gedaagde1] c.s. hebben artikel 8 lid 4 allen Pro geschonden door vóór het moment van de bedoelde oplevering over te gaan tot verkoop van hun appartementen.

[gedaagde1] c.s. hebben daarvoor allen geen toestemming gevraagd aan De Klamperhoek en gesteld noch gebleken is dat er sprake is van een situatie als bedoeld in artikel 3:268 BW Pro. Deze schending heeft tot gevolg dat de in artikel 8 lid 4 van Pro de koopovereenkomsten opgenomen boetes van € 25.000,- aan De Klamperhoek verschuldigd zijn, aldus De Klamperhoek.

beoordelingskader

4.4.

De rechtbank stelt ten aanzien van het bepaalde in artikel 8 lid 4 van Pro de koopovereenkomst het volgende voorop. Als boetebeding wordt aangemerkt ieder beding waarbij is bepaald dat de schuldenaar, indien hij in de nakoming van zijn verbintenis tekortschiet, gehouden is een geldsom of een andere prestatie te voldoen, ongeacht of zulks strekt tot vergoeding van schade of enkel tot aansporing om tot nakoming over te gaan (artikel 6:91 BW Pro). Uit de laatste zinsnede van dit artikel volgen de functies van een boetebeding: een schadefixerende functie en/of een functie van aansporing tot nakoming. Het uitgangspunt is dat de partijafspraak leidend is en dat een boetebeding in beginsel geldig en afdwingbaar is, ongeacht of het beding beoogt de schade te fixeren dan wel is bedoeld als aansporing tot nakoming.

4.5.

Gelet op het bovenstaande en op de tekst van artikel 8 lid 4 van Pro de koopovereenkomst is duidelijk dat artikel 8 lid 4 van Pro de koopovereenkomst moet worden aangemerkt als een boetebeding. Dit is tussen partijen ook niet in geschil. De rechtbank zal deze vaststelling in de hierna volgende inhoudelijke beoordeling tot haar uitgangspunt nemen.

schending van het boetebeding door [gedaagde1] c.s.

4.6.

De rechtbank stelt vast dat uit de overgelegde koopovereenkomsten waarbij [gedaagde1] c.s. als verkopers zijn opgetreden genoegzaam blijkt dat alle gedaagden hun appartement vóór de feitelijke oplevering ter bewoning van hun respectievelijke appartementen hebben (door)verkocht, op de onder 2.7 genoemde data. Deze overeenkomsten zijn, anders dan [gedaagde1] c.s. primair aanvoeren, niet ontbonden of ongedaan gemaakt. Gesteld noch gebleken is immers dat aan de wettelijke vereisten voor ontbinding is voldaan. De rechtbank acht ook niet aannemelijk dat daar in de onderhavige gevallen sprake van zou zijn. De nieuwe koopovereenkomsten zijn immers integraal hetzelfde als de eerdere koopovereenkomsten; alleen de datum onderaan de overeenkomsten is aangepast. Gesteld noch gebleken is bovendien dat er andere kopers in beeld waren, dan wel dat de eerdere kopers uit beeld zijn geweest of dat de appartementen opnieuw ter verkoop zijn aangeboden op de markt. De oorspronkelijke overeenkomsten zijn gelet op dit alles blijven bestaan.

4.7.

Op grond van het voorgaande kan De Klamperhoek zich daarom met succes beroepen op het in koopovereenkomsten met [gedaagde1] c.s. opgenomen boetebeding.

Dat de appartementen alle onbetwist ná de datum van feitelijke oplevering in juridische zin zijn geleverd aan de opvolgend kopers, maakt dit niet anders. Het begrip ‘verkopen’ uit artikel 8 lid 4 van Pro de koopovereenkomsten kan namelijk – mede gelet op de gehele tekst van de koopovereenkomsten – niet worden uitgelegd als ‘leveren’ of het ‘in eigendom overdragen’, zoals door [gedaagde1] c.s. wordt voorgestaan. Dat ‘verkopen’ iets anders is dan ‘leveren’ en ‘in eigendom overdragen’ had [gedaagde1] c.s. redelijkerwijs duidelijk moeten zijn geweest op grond van de tekst van de koopovereenkomsten, waarin (in artikel 1) wordt verwezen naar een (aparte) levering.

de belangen van De Klamperhoek

4.8.

Omdat er in deze zaak – zoals reeds is vastgesteld onder 4.5 - sprake is van een boetebeding is, anders dan [gedaagde1] c.s. voorstaan, niet vereist dat De Klamperhoek om zich op het boetebeding te kunnen beroepen aantoont dat zij door overtreding van het boetebeding in een belang is geschaad of daadwerkelijk nadeel heeft geleden. Desondanks stelt de rechtbank vast dat De Klamperhoek wel degelijk belang had bij het boetebeding in de onderhavige koopovereenkomsten. Niet alleen wegens het door [gedaagde1] c.s. erkende belang van Wit Wognum om gedurende het bouwproces niet geconfronteerd te worden met opvolgend kopers en het (zich hier niet verwezenlijkte) risico van het niet kunnen kwijtraken van niet verkochte appartementen omdat kopers appartementen tegen lagere prijzen (dan de niet verkochte appartementen) aanbieden, maar ook vanwege de door [gedaagde1] c.s. onvoldoende gemotiveerd betwiste wens van De Klamperhoek om met de realisatie van het project betaalbare starterswoningen te ontwikkelen en met de opname van het boetebeding (onder meer) te voorkomen dat de appartementen zouden worden opgekocht en doorverkocht door speculanten. Het verweer dat een dergelijke ideële wens niet als eigen belang van De Klamperhoek kan worden aangemerkt in de zin van artikel 3:303 BW Pro verwerpt de rechtbank. Niet valt in te zien dat De Klamperhoek als ondernemer niet haar eigen doelen mag stellen en daarvoor in de overeenkomsten die zij met derden sluit waarborgen mag inbouwen. Verder hebben [gedaagde1] c.s. weliswaar betwist dat voor hen als kopers duidelijk was c.q. had moeten zijn dat het hier ging om starterswoningen, maar de rechtbank acht het gezien de prijsstelling van de appartementen voorshands aannemelijk dat het hier ging om starterswoningen en dat dit voor [gedaagde1] c.s. kenbaar was. [gedaagde1] c.s. hebben nog aangevoerd dat De Klamperhoek in weerwil van het voorgaande wel degelijk bereid was de appartementen aan beleggers te verkopen, omdat De Klamperhoek ermee bekend was dat [gedaagde3] en [gedaagde4] beleggers waren die van meet af aan niet voornemens waren de door hen gekochte appartementen zelf te gaan bewonen. De Klamperhoek heeft deze gestelde wetenschap echter gemotiveerd betwist, zodat de rechtbank zal voorbijgaan aan dit verweer. Gesteld noch gebleken is dat [gedaagde3] en [gedaagde4] aan De Klamperhoek kenbaar hebben gemaakt dat zij niet voornemens waren de door hen gekochte appartementen zelf te gaan bewonen. Het was wegens privacyredenen overigens ook niet aan De Klamperhoek om aan [gedaagde3] en [gedaagde4] te vragen of zij al of niet een stel waren, zodat het verweer van [gedaagde1] c.s. – voor zover daarop betrekking hebbend – ook wordt gepasseerd.

4.9.

Bovenal lag het, bij enige mogelijke twijfel over de vraag of De Klamperhoek wel een belang had bij het opnemen c.q. inroepen van het boetebeding, niet op de weg van [gedaagde1] c.s. om de aan- of afwezigheid van dat belang zelf in te vullen. Gezien de formulering van het boetebeding, waarmee [gedaagde1] c.s. allen onbetwist voorafgaand aan de doorverkoop van hun respectievelijke appartementen bekend waren, en de volgens dat beding vereiste toestemming van De Klamperhoek, had het op de weg van [gedaagde1] c.s. gelegen om De Klamperhoek ingeval van twijfel in ieder geval zekerheidshalve te benaderen. De Klamperhoek had, zoals zij onbetwist heeft gesteld ter zitting, de appartementen dan namelijk kunnen terugnemen om ze vervolgens aan te bieden aan de 113 gegadigden die bij de loting voor de appartementen in 2018 in eerste instantie buiten de boot waren gevallen. Ook in dit gegeven ligt een daadwerkelijk belang van De Klamperhoek bij nakoming van het boetebeding besloten.

4.10.

[gedaagde1] c.s. hebben tot slot nog aangevoerd dat zij zich bij de doorverkoop van de appartementen hebben laten bijstaan door Thijssen Makelaardij en hebben vertrouwd op de door Thijssen Makelaardij gedane mededelingen. Dit al dan niet gerechtvaardigde vertrouwen kan hen in hun rechtsverhouding tot De Klamperhoek echter niet baten, zodat de rechtbank ook dit verweer passeert.

tussenconclusie

4.11.

Het hiervoor overwogene leidt tot de tussenconclusie dat De Klamperhoek jegens [gedaagde1] c.s. in beginsel een geslaagd beroep op het boetebeding kan doen. [gedaagde1] c.s. hebben echter subsidiair aangevoerd dat de boetes op grond van artikel 6:94 lid 1 BW Pro gematigd dienen te worden omdat er in de gegeven omstandigheden sprake is van een situatie waarin onverkorte toepassing van de boetebedingen jegens [gedaagde1] c.s. tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt.

matiging van de boetes?

4.12.

Volgens [gedaagde1] c.s. is sprake van een buitensporig en daarmee onaanvaardbaar resultaat vanwege allereerst het feit dat het boetebeding eenzijdig door De Klamperhoek is opgesteld zonder daaraan voorafgaande onderhandeling met [gedaagde1] c.s. Het beding is daarnaast onduidelijk geformuleerd en dient om die reden in het nadeel van De Klamperhoek (“contra preferentem”) te worden uitgelegd. De Klamperhoek heeft ook geen enkel nadeel of schade geleden door de schending van het boetebeding door [gedaagde1] c.s., waardoor er sprake is van een volstrekte discrepantie tussen de schendingen en de hoogte van de opgelegde boetes, aldus nog steeds [gedaagde1] c.s.

4.13.

De Klamperhoek betwist dat toepassing van de boetebedingen in dit geval tot een buitensporig en daarmee onaanvaardbaar resultaat leidt. Juist omdat de werkelijke schade in een geval als het onderhavige moeilijk is te berekenen, is de schade op voorhand gefixeerd door middel van het boetebeding. Door ondertekening van de koopovereenkomsten zijn [gedaagde1] c.s. met deze – duidelijk geformuleerde – bepaling akkoord gegaan, terwijl het hen vrijstond hierover voorafgaand aan de ondertekening te overleggen met een aankoopmakelaar of adviseur. In het licht van de billijkheidstoets speelt verder mee dat [gedaagde1] c.s. allen een forse winst hebben gerealiseerd met de doorverkoop van hun appartementen, aldus nog steeds De Klamperhoek.

beoordelingskader matiging

4.14.

Matiging van een boete is mogelijk op grond van artikel 6:94 BW Pro. In dit artikel is bepaald dat een boete op verlangen van de schuldenaar door de rechter kan worden gematigd indien de billijkheid dit klaarblijkelijk eist, met dien verstande dat hij de schuldenaar ter zake de tekortkoming niet minder kan toekennen dan de schadevergoeding op grond van de wet. De in dit artikel opgenomen maatstaf dat voor matiging slechts grond kan zijn indien de billijkheid dit klaarblijkelijk eist, brengt mee dat de rechter pas van zijn bevoegdheid tot matiging gebruik kan maken als de toepassing van een boetebeding in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt. Daarbij zal de rechter niet alleen moeten letten op de verhouding tussen de werkelijke schade en de hoogte van de boete, maar ook op de aard van de overeenkomst, de inhoud en de strekking van het beding en de omstandigheden waaronder het is ingeroepen (vgl. ECLI:NL:HR:2007:AZ6638, ECLI:NL:HR:2018:207 en ECLI:NL:HR:2020:263 met AG-conclusie van 6 december 2019, ECLI:NL:PHR:2019:1275, onder 3.3-3.9).

geen grond voor matiging van het boetebeding

4.15.

In het kader van deze zogenaamde ‘billijkheidstoets’ stelt de rechtbank voorop dat zij de hoogte van de boete in objectieve zin gelet op – onder meer – de hoogte van de verkoopsommen gebruikelijk acht en derhalve niet al in de kern buitensporig, zoals door [gedaagde1] c.s. wordt betoogd. Bovendien is het boetebeding helder geformuleerd en noemt het expliciet de mogelijkheid toestemming aan de verkoper, De Klamperhoek, te vragen voor verkoop voorafgaand aan de eerste oplevering ter bewoning.

4.16.

Zoals reeds eerder is overwogen, is tussen partijen niet in geschil dat geen van gedaagden toestemming van De Klamperhoek heeft gevraagd vóór zij tot vervreemding van hun appartementen zijn overgegaan. [gedaagde1] c.s. hebben allen subjectieve beweegredenen en omstandigheden in de persoonlijke sfeer naar voren gebracht die ertoe hebben geleid dat zij de respectievelijke woningen niet langer zelf wilden (gaan) bewonen. Deze wijzigingen van omstandigheden en intenties komen voor hun eigen rekening en risico. [gedaagde1] c.s. waren allen onbetwist op de hoogte van (de inhoud van) het boetebeding. Ondanks deze kennis en wetenschap van de aan het beding gekoppelde boete, hebben [gedaagde1] c.s. er toch voor gekozen om hun appartementen in strijd met deze bepaling uit de koopovereenkomst, en zonder voorafgaand toestemming te vragen aan De Klamperhoek, door te verkopen. [gedaagde1] c.s. hebben allen bovendien een behoorlijke winst gerealiseerd met de doorverkoop van de appartementsrechten, welke winsten fors hoger zijn dan € 25.000,00, het bedrag van de door [gedaagde1] c.s. verbeurde boetes.

4.17.

Gezien de onder 4.15 en 4.16 geschetste omstandigheden kan naar het oordeel van de rechtbank niet staande worden gehouden dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat De Klamperhoek het boetebeding heeft ingeroepen en dat de billijkheid klaarblijkelijk eist dat tot matiging wordt overgegaan; toepassing van het boetebeding van artikel 8 lid 4 van Pro de koopovereenkomst leidt in de gegeven omstandigheden niet tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat. De rechtbank acht in dit kader tot slot nog relevant dat De Klamperhoek reeds in haar onder 2.9 geciteerde brieven, dus voorafgaand aan de levering van de appartementen aan de opvolgend kopers, aanspraak heeft gemaakt op betaling van het bedrag van € 25.000,-. [gedaagde1] c.s. hadden er dus redelijkerwijze rekening mee moeten houden dat zij dit bedrag te zijner tijd zouden moeten betalen aan De Klamperhoek. De over de boetes gevorderde wettelijke rente is toewijsbaar nu [gedaagde1] c.s. op de voet van artikel 6:82 BW Pro schriftelijk zijn aangemaand bij de onder 2.9 aangehaalde brieven van 29 en 30 januari 2020. Gezien de in die brieven genoemde termijnen is voor [gedaagde1] de wettelijke rente toewijsbaar vanaf 6 februari 2020, voor [gedaagde2], [gedaagde3] en [gedaagde4] vanaf 13 februari 2020 en voor [gedaagde5] en [gedaagde6] vanaf 14 februari 2020.

conclusie

4.18.

De slotsom van het voorgaande is dat er geen grond is om op grond van de onder 4.14 opgenomen maatstaf over te gaan tot matiging van de door [gedaagde1] c.s. verbeurde boetes. De vorderingen van De Klamperhoek zullen daarom met inachtneming van het volgende worden toegewezen.

beslagkosten

4.19.

De jegens [gedaagde1] en [gedaagde2] ieder afzonderlijk en [gedaagde3] en [gedaagde4] gezamenlijk gevorderde veroordelingen tot betaling van de door De Klamperhoek gemaakte beslagkosten zullen bij gebreke aan een daarop gericht verweer van [gedaagde1] c.s. op de voet van artikel 706 lid 1 Rv Pro en als vermeld onder de beslissing worden toegewezen.

buitengerechtelijke kosten

4.20.

De Klamperhoek maakt aanspraak op vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. De rechtbank stelt vast dat het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit) van toepassing is nu het verzuim van [gedaagde1] c.s. na 1 juli 2012 is ingetreden. De gevorderde vergoedingen komen echter niet voor toewijzing in aanmerking, nu niet is gebleken dat in enige aanmaning aan [gedaagde1] c.s. een betalingstermijn van 14 dagen is gegeven ingaande de dag na ontvangst daarvan, zoals vereist door artikel 6:96 lid 6 BW Pro (vgl. ECLI:NL:HR:2704).

proceskosten

4.21.

[gedaagde1] c.s. zullen als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De proceskosten worden overeenkomstig het liquidatietarief berekend. De rechtbank kent in totaal twee punten toe voor het opstellen van de dagvaarding en de mondelinge behandeling. Deze kosten dienen, net als dat het geval is ten aanzien van het door De Klamperhoek betaalde griffierecht, door [gedaagde1] c.s. te worden gedeeld (ieder voor 1/6e deel, [gedaagde5] en [gedaagde6] en [gedaagde3] en [gedaagde4] derhalve beiden hoofdelijk voor 2/6e deel). Verder dienen [gedaagde1] c.s. ieder afzonderlijk de kosten voor de betekening van de dagvaarding te betalen.

ten aanzien van [gedaagde1]

4.22.

De kosten aan de zijde van De Klamperhoek worden voor [gedaagde1] begroot op:

- explootkosten 83,38

- griffierecht 700,00 (1/6e x € 4.200,00)

- salaris advocaat
569,00(1/6e x 2 punten × tarief € 1.707,00)

Totaal € 1.352,38

ten aanzien van [gedaagde2]

4.23.

De kosten aan de zijde van De Klamperhoek worden voor [gedaagde2] worden begroot op:

- explootkosten 83,38

- griffierecht 700,00 (1/6e x € 4.200,00)

- salaris advocaat
569,00(1/6e x 2 punten × tarief € 1.707,00)

Totaal € 1.352,38

ten aanzien van [gedaagde3] en [gedaagde4]

4.24.

De kosten aan de zijde van De Klamperhoek worden voor [gedaagde3] en [gedaagde4] worden begroot op:

- explootkosten 166,76 (2 x € 83,38)

- griffierecht 1.400,00 (2/6e x € 4.200,00)

- salaris advocaat
1.138,00(2/6e x 2 punten × tarief € 1.707,00)

Totaal € 2.704,76

ten aanzien van [gedaagde5] en [gedaagde6]

4.25.

De kosten aan de zijde van De Klamperhoek worden voor [gedaagde5] en [gedaagde6] worden begroot op:

- explootkosten 166,76 (2 x € 83,38)

- griffierecht 1.400,00 (2/6e x € 4.200,00)

- salaris advocaat
1.138,00(2/6e x 2 punten × tarief € 1.707,00)

Totaal € 2.704,76

5.De beslissing

De rechtbank:

ten aanzien van [gedaagde1]

5.1.

veroordeelt [gedaagde1] tot betaling van een bedrag van € 25.000,00 (zegge vijfentwintigduizend euro) aan De Klamperhoek, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 6 februari 2020 tot de dag van betaling,

5.2.

veroordeelt [gedaagde1] tot betaling aan De Klamperhoek van € 652,13 uit hoofde van door De Klamperhoek gemaakte beslagkosten,

5.3.

veroordeelt [gedaagde1] in de proceskosten, aan de zijde van De Klamperhoek tot op heden begroot op € 1.352,38,

5.4.

veroordeelt [gedaagde1] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 157,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat [gedaagde1] niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis hebben voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 82,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak, en te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW Pro over de nakosten met ingang van veertien dagen na de betekening van dit vonnis tot aan de voldoening,

ten aanzien van [gedaagde2]

5.5.

veroordeelt [gedaagde2] tot betaling van een bedrag van € 25.000,- (zegge vijfentwintigduizend euro) aan De Klamperhoek, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 13 februari 2020 tot de dag van betaling,

5.6.

veroordeelt [gedaagde2] tot betaling aan De Klamperhoek van € 557,51 uit hoofde van door De Klamperhoek gemaakte beslagkosten,

5.7.

veroordeelt [gedaagde2] in de proceskosten, aan de zijde van De Klamperhoek tot op heden begroot op € 1.352,38,

5.8.

veroordeelt [gedaagde2] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 157,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat [gedaagde2] niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis hebben voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 82,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak, en te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW Pro over de nakosten met ingang van veertien dagen na de betekening van dit vonnis tot aan de voldoening,

ten aanzien van [gedaagde3] en [gedaagde4]

5.9.

veroordeelt [gedaagde3] en [gedaagde4] hoofdelijk, des dat de een betalende de ander gekweten zal zijn, tot betaling van een bedrag van € 25.000,- (zegge vijfentwintigduizend euro) aan De Klamperhoek, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 13 februari 2020 tot de dag van betaling,

5.10.

veroordeelt [gedaagde3] en [gedaagde4] hoofdelijk, des dat de een betalende de ander gekweten zal zijn, tot betaling aan De Klamperhoek van € 660,45 uit hoofde van door De Klamperhoek gemaakte beslagkosten,

5.11.

veroordeelt [gedaagde3] en [gedaagde4] hoofdelijk, des dat de een betalende de ander gekweten zal zijn, in de proceskosten, aan de zijde van De Klamperhoek tot op heden begroot op € 2.704,76,

5.12.

veroordeelt [gedaagde3] en [gedaagde4] hoofdelijk, des dat de een betalende de ander gekweten zal zijn, in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 157,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat [gedaagde3] en [gedaagde4] niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis hebben voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 82,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak, en te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW Pro over de nakosten met ingang van veertien dagen na de betekening van dit vonnis tot aan de voldoening,

ten aanzien van [gedaagde5] en [gedaagde6]

5.13.

veroordeelt [gedaagde5] en [gedaagde6] hoofdelijk, des dat de een betalende de ander gekweten zal zijn, tot betaling van een bedrag van € 25.000,- (zegge vijfentwintigduizend euro) aan De Klamperhoek, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 14 februari 2020 tot de dag van betaling,

5.14.

veroordeelt [gedaagde5] en [gedaagde6] hoofdelijk, des dat de een betalende de ander gekweten zal zijn, in de proceskosten, aan de zijde van De Klamperhoek tot op heden begroot op € 2.704,76,

5.15.

veroordeelt [gedaagde5] en [gedaagde6] hoofdelijk, des dat de een betalende de ander gekweten zal zijn, in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 157,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat [gedaagde5] en [gedaagde6] niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis hebben voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 82,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak, en te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW Pro over de nakosten met ingang van veertien dagen na de betekening van dit vonnis tot aan de voldoening,

ten aanzien van [gedaagde1] c.s.

5.16.

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,

5.17.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. P.M. Wamsteker en in het openbaar uitgesproken op 13 januari 2021.^[1]

Boetebeding gehandhaafd bij doorverkoop appartementen vóór oplevering

Uitspraak

RECHTBANK NOORD-HOLLAND

1.[gedaagde1],

1.De procedure

2.De feiten

3.Het geschil

4.De beoordeling

bevoegdheid

5.De beslissing

Voetnoten