Uitspraak
Rechtbank noord-holland
Zittingsplaats Haarlem
Bestuursrecht
zaaknummer: HAA 20/929
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 8 november 2021 in de zaak tussen
[eiseres] B.V., gevestigd te [vestigingsplaats] , eiseres
(gemachtigde: mr. D.A.N. Bartels),
en
de heffingsambtenaar van Cocensus, verweerder.
Procesverloop
Bij beschikking krachtens artikel [object 1] van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) met dagtekening 28 februari 2019 heeft verweerder de waarde van de onroerende zaak [object 1] (hierna: het object) voor het kalenderjaar 2019 vastgesteld op € 407.000. In hetzelfde geschrift is ook de aanslag onroerende-zaakbelasting voor het kalenderjaar 2019 bekend gemaakt.
Bij uitspraak op bezwaar van 29 november 2019 heeft verweerder het bezwaar ongegrond verklaard.
Eiseres heeft daartegen beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Eiseres heeft nadere stukken ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 16 april 2021 te Haarlem. Eiseres heeft zich laten vertegenwoordigen door haar gemachtigde mr. D.A.N. Bartels. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door mr. [naam 1] , mr. [naam 2] , ing. [naam 3] en [naam 4] (taxateur). Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgesteld dat aan partijen is toegezonden. De rechtbank heeft het onderzoek ter zitting geschorst vanwege de slechte verbinding bij gemachtigde en bepaald dat het onderzoek ter zitting wordt hervat waarbij gemachtigde lijfelijk aanwezig zal moeten zijn.
Het onderzoek ter zitting is voortgezet op 27 september 2021 te Haarlem. Eiseres heeft zich laten vertegenwoordigen door haar gemachtigde mr. D.A.N. Bartels. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door mr. [naam 1] , mr. [naam 2] en [naam 4] (taxateur).
Overwegingen
Feiten
1. Eiseres is gebruiker van het object. Het object is een bedrijfsruimte in een bedrijfsverzamelgebouw. Voor het object liggen zes parkeerplaatsen. De eerste verdieping van het object is kantoorruimte die voor een deel wordt gebruikt als kantine. Het object heeft een perceel van 519 m², heeft 320 m² aan bedrijfsruimte op de begane grond, heeft 145 m² aan kantoorruimte op de eerste verdieping en heeft zes parkeerplaatsen.
Geschil2. In geschil is de waarde van het object voor het kalenderjaar 2019.
3. Eiseres heeft – zakelijk weergegeven – aangevoerd dat verweerder de WOZ-waarde niet aannemelijk heeft gemaakt. Eiseres stelt zich op het standpunt dat de waarde op apert onjuiste wijze is vastgesteld en heeft daarvoor – kort weergegeven – aangevoerd dat het bezwaarschrift volgens een door verweerder vast stramien ongegrond is verklaard, dat binnen de gemeente Haarlem sprake is van bodemdaling en (hei)palenpest door de historische lage grondwaterstand, dat verweerder moet aangeven waar zich windmolens en hoogspanningsmasten bevinden, waar te hoge hoeveelheden fijnstof zijn aangetroffen en op welke locaties deze omstandigheden zich gezamenlijk voordoen. Verder heeft eiseres aangevoerd dat verweerder, in strijd met minimaal één rechtsbeginsel, de grondstaffel niet heeft overgelegd en ook de gemeentelijke taxatiekaarten en taxatieverslagen moet overleggen. Volgens eiseres heeft verweerder geen geschikte referentiepanden gebruikt en is bij de waardevaststelling onvoldoende rekening gehouden met de gebrekkige onderhoudssituatie, lokale verpaupering, het rompslompforfait, het leegstandsrisico en met de sterke prijsstijgingen in de afgelopen jaren. Ten slotte verzoekt eiseres om een vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn.
4. Verweerder stelt zich op het standpunt dat de waarde van het object niet te hoog is vastgesteld. Ter onderbouwing heeft verweerder een taxatierapport overgelegd dat is opgemaakt op 2 december 2020 door [naam 4] (taxateur). Verder heeft verweerder aangevoerd dat niet duidelijk is of eiseres een hogere of lagere waarde bepleit en dat de gemachtigde in alle zaken waarin hij als gemachtigde optreedt nagenoeg gelijkluidende bezwaar- en beroepschriften indient en veel van de daarin aangevoerde gronden ter zitting of kort daarvoor worden ingetrokken. De wijze waarop de gemachtigde procedeert mag, aldus nog steeds verweerder, niet leiden tot nodeloze inspanningen, tijdsbesteding en kosten.
Beoordeling van het geschil
Vooraf
5. Op de zitting is gemachtigde erop gewezen dat een algemeen geformuleerd beroepschrift is ingediend en dat, voor zover de stellingen van eiseres zijn betwist door verweerder, eiseres – althans haar gemachtigde – niet of nauwelijks onderbouwde op het object betrekking hebbende stellingen tegen de door verweerder toegepaste waardering heeft ingebracht. Bovendien ontbreekt een (eenduidig) petitum.
6. Uit de gegeven uitleg van (de gemachtigde van) eiseres op de zitting begrijpt de rechtbank dat eiseres zich op het standpunt stelt dat de waarde te hoog is vastgesteld.
7. Op de zitting heeft eiseres de stellingen betreffende het niet (eerder) overleggen van de grondstaffels, de gemeentelijke taxatiekaarten en de taxatieverslagen ingetrokken. Daarentegen heeft eiseres - voor het eerst op de voortzetting van de zitting op 27 september 2021 - aangevoerd dat verweerder de huurovereenkomsten van de vergelijkingsobjecten (alsnog) moet overleggen. De rechtbank gaat voorbij aan dit verzoek van eiseres. Eiseres heeft haar verzoek geenszins toegelicht. Er is geen enkele reden om te twijfelen aan de huurprijzen waarvan verweerder in zijn taxatie is uitgegaan.
Betalingsonmacht
8. Eiseres heeft een beroep gedaan op het bestaan van betalingsonmacht ten aanzien van de verplichting tot het betalen van griffierecht. De rechtbank heeft eiseres bij brief van 10 september 2020 verzocht om binnen drie weken na dagtekening van deze brief aanvullende informatie ter beoordeling van haar financiële situatie te overleggen waaruit blijkt dat eiseres niet in staat is om het griffierecht te voldoen. Eiseres heeft haar betalingsonmacht niet met bewijsstukken onderbouwd. Het verschuldigde griffierecht is binnen de gestelde termijn betaald. De rechtbank is van oordeel dat eiseres niet aan de criteria voor betalingsonmacht voldoet en wijst het beroep op betalingsonmacht af.
Het object
9. Op de zitting van 16 april 2021 heeft eiseres betoogd dat de omschrijving van het object in het overgelegde taxatierapport onjuist is. Volgens eiseres moet uitgegaan worden van twee aparte objecten; nummer [object 1] en nummer [#] . Op de voortzetting van de zitting op 27 september 2021 stelt verweerder zich allereerst op het standpunt dat het standpunt van eiseres te laat is aangevoerd.
10. De rechtbank is het niet eens met het betoog van verweerder dat het standpunt te laat is aangevoerd. Eiseres heeft het standpunt voor het eerst ingenomen op de zitting van 16 april 2021, waarna verweerder zich voldoende heeft kunnen verweren op de voortzetting van de zitting op 27 september 2021. Verweerder is niet in zijn procesvoering geschaad.
11. Naar het oordeel van de rechtbank heeft eiseres echter volstrekt onvoldoende toegelicht waarom van twee objecten uitgegaan moet worden. In het taxatierapport is bovendien toegelicht dat de nummers [object 1] en [#] zijn samengevoegd tot één object.
De waarde van het object
12. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde van de onderhavige onroerende zaak (het object) worden bepaald op de waarde die aan deze onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou nemen. Daarbij geldt als waardepeildatum 1 januari 2018.
13. In het overgelegde taxatierapport heeft de taxateur ( [naam 4] ) de waarde in het economisch verkeer bepaald volgens de huurwaardekapitalisatiemethode. Op zichzelf is dit een werkwijze die een goede benadering kan geven van de gezochte waarde.
14. Omdat partijen niet van mening verschillen dat de huurwaardekapitalisatiemethode als uitgangspunt geldt voor de vaststelling van de waarde van het object, zal de rechtbank ook van deze waarderingsmethode uitgaan.
15. Gelet op de in het door verweerder overgelegde taxatierapport en in de daarin opgenomen matrix en vermelde gegevens met betrekking tot de waardebepalende factoren, is aannemelijk dat de objecten waarnaar in dat rapport wordt verwezen in dezen als vergelijkingsobjecten kunnen dienen. De vergelijkingsobjecten [object 2] , [object 3] en [object 4] zijn per 1 september 2018, 1 juli 2017 en 1 januari 2018 verhuurd voor respectievelijk € 21.795, € 18.500 en € 27.500. Aan de hand van deze huurprijzen heeft verweerder voor de vergelijkingsobjecten [object 5] , [object 6] en [object 7] een huurwaarde op jaarbasis vastgesteld van respectievelijk € 16.650, € 13.600 en € 16.250. [object 5] heeft een bedrijfsoppervlakte van 205 m² en is op 23 februari 2018 verkocht voor € 200.000. [object 6] heeft een oppervlakte van 150 m² en is op 9 mei 2018 verkocht voor € 170.000 en [object 7] heeft een oppervlakte van 170 m² en is op 15 januari 2019 verkocht voor € 203.000. Ten opzichte van de huurwaarde leidt de verkoopopbrengst van [object 5] tot een kapitalisatiefactor van 12. Voor [object 6] en [object 7] heeft verweerder op deze wijze een kapitalisatiefactor vastgesteld van 12,5. Bij het vaststellen van de waarde van het object, dat is verhuurd voor € 37.050 per jaar, is uitgegaan van een kapitalisatiefactor van 11. Dit brengt de rechtbank tot het oordeel dat de vastgestelde waarde van het object in een goede verhouding staat tot de gerealiseerde huurprijzen en verkoopopbrengsten van de vergelijkingsobjecten.
16. Verweerder maakt met het taxatierapport alsmede met hetgeen hij overigens heeft aangevoerd voldoende aannemelijk dat de in aanmerking genomen waarde van € 407.000 niet te hoog is.
17. Hetgeen eiseres hiertegenover heeft aangevoerd is van onvoldoende gewicht om te concluderen tot een lagere waarde. Van de door eiseres genoemde omstandigheden (zie 3) is op geen enkele wijze aannemelijk gemaakt dat en in welke mate die van invloed zijn op de waarde van het object.
18. Eiseres heeft op de zitting nog betoogd dat de gehanteerde kapitalisatiefactor te hoog is vanwege het leegstandrisico door COVID-19. Naar het oordeel van de rechtbank is niet aannemelijk te achten dat die omstandigheid zich op de waardepeildatum voordeed. Met die omstandigheid behoort bij de waardering per waardepeildatum dan ook geen rekening te worden gehouden.
19. Gelet op het vorenstaande is de waarde niet te hoog vastgesteld.
Verzoek om vergoeding van immateriële schade
20. Eiseres heeft verzocht om vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn.
21. Bij de beoordeling van de vraag of de redelijke termijn is overschreden moet worden aangesloten bij de uitgangspunten als neergelegd in het arrest van de Hoge Raad van 19 februari 2016, ECLI:NL:HR:2016:252. Voor een uitspraak in eerste aanleg heeft te gelden dat deze niet binnen een redelijke termijn geschiedt indien de rechtbank niet binnen twee jaar nadat die termijn is aangevangen uitspraak doet, tenzij sprake is van bijzondere omstandigheden. De termijn vangt als regel aan op het moment waarop verweerder het bezwaarschrift ontvangt. Indien de redelijke termijn is overschreden, dient als uitgangspunt voor de schadevergoeding een tarief te worden gehanteerd van € 500 per half jaar dat die termijn is overschreden, waarbij ter bepaling van de totale vergoeding de geconstateerde overschrijding naar boven wordt afgerond. Voor de behandeling van een bezwaar is een termijn van zes maanden redelijk en voor de behandeling van een beroep een termijn van anderhalf jaar.
22. De berechting van deze zaak is aangevangen met de ontvangst van het bezwaarschrift door verweerder op 26 februari 2019 en geëindigd met de uitspraak van de rechtbank op 8 november 2021. De voor de procedure in eerste aanleg in aanmerking te nemen termijn bedraagt derhalve afgerond drieëndertig maanden. Van bijzondere omstandigheden die aanleiding kunnen zijn voor de verlenging van de redelijke termijn is naar het oordeel van de rechtbank geen sprake. Verweerder heeft er op gewezen dat de procedure is vertraagd doordat de rechtbank in verband met de coronacrisis langdurig uitstel van betaling van het griffierecht aan eiseres heeft verleend en dat de eerste mondelinge behandeling van de zaak op 16 april 2021 is geschorst vanwege de slechte videoverbinding met de gemachtigde. Deze omstandigheden hebben wel tot vertraging geleid, maar naar het oordeel van de rechtbank onvoldoende om de redelijke termijn te verlengen. De redelijke termijn is daarom overschreden met afgerond negen maanden. Daarmee correspondeert een vergoeding van immateriële schade van € 1.000.
23. Van de overschrijding met afgerond negen maanden is een periode van afgerond vier maanden toe te rekenen aan de bezwaarfase, die is voltooid toen verweerder met dagtekening 29 november 2019 uitspraak op bezwaar deed. Het restant van vijf maanden wordt toegerekend aan de beroepsfase. Verweerder dient daarom 4/9 deel van € 1.000 te betalen (€ 444) en de Staat (de Minister van Justitie en Veiligheid) 5/9 deel (€ 556).
24. Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen, zal de rechtbank verweerder veroordelen tot het betalen van een schadevergoeding van € 444 en zal zij de Minister van Justitie en Veiligheid veroordelen tot het betalen van een schadevergoeding van € 556.
Proceskosten
25. De rechtbank veroordeelt verweerder in de door eiseres gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 667,50 (1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting op 16 april 2021 en 0,5 punt voor het verschijnen ter zitting op 27 september 2021 met een waarde per punt van € 534 en een wegingsfactor 0,5 nu de proceskostenvergoeding uitsluitend wordt toegekend vanwege de vergoeding van door eiser gelden immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn, vgl. het arrest van de Hoge Raad van 20 maart 2015, ECLI:NL:HR:2015:660).
26. Op grond van het arrest van de Hoge Raad van 19 februari 2016, ECLI:NL:HR:2016:252, r.o. 3.14.2, zal de vergoeding van dit bedrag deels moeten plaatsvinden door verweerder en deels door de Minister van Justitie en Veiligheid, waarbij om redenen van eenvoud en uitvoerbaarheid dient te worden uitgegaan van een verdeling waarbij ieder van hen de helft betaalt. Hetzelfde heeft te gelden voor de vergoeding van het griffierecht.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond;
- veroordeelt verweerder tot vergoeding van immateriële schade van eiseres tot een bedrag van € 444;
- veroordeelt de Minister van Justitie en Veiligheid tot vergoeding van immateriële schade van eiseres tot een bedrag van € 556;
- veroordeelt verweerder en de Minister van Justitie en Veiligheid in de proceskosten van eiseres, ieder tot een bedrag van € 333,75, en
- draagt verweerder en de Minister van Justitie en Veiligheid op het betaalde griffierecht aan eiseres te vergoeden, ieder tot een bedrag van € 177.
Deze uitspraak is gedaan door mr. C. Huisman, rechter, in aanwezigheid van mr. J. de Jong, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 8 november 2021.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na verzending hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312,
1000 BH Amsterdam.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.