ECLI:NL:RBNHO:2020:4214 - Rechtbank Noord-Holland - Beoordeling WOZ-waardering van appartementen ondanks ontb...

Uitspraak

Rechtbank noord-holland

Zittingsplaats Haarlem

Bestuursrecht

zaaknummers: HAA 19/840 en HAA 19/841

uitspraak van de enkelvoudige kamer van 16 juni 2020 in de zaken tussen

[X] , wonende te [Z] , eiser

de heffingsambtenaar van de gemeente Haarlem, verweerder.

Procesverloop

HAA 19/840

Verweerder heeft bij beschikkingen van 31 december 2017 op grond van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ), de waarde van de onroerende zaken [adres 1] , [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] , alle te [plaats] (hierna: de onroerende zaken) voor het kalenderjaar
2017vastgesteld op respectievelijk € 92.000, € 99.000, € 112.000 en € 122.000. In hetzelfde geschrift zijn ook de aanslagen onroerende-zaakbelastingen 2017 bekendgemaakt.

Bij uitspraak op bezwaar van 6 februari 2018 (hierna: het bestreden besluit I) heeft verweerder het bezwaar van eiser niet-ontvankelijk verklaard en de waarden van [adres 1] , [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] , verlaagd naar respectievelijk € 72000, € 77.000, € 87.000 en € 84.000.

HAA 19/841

Verweerder heeft bij beschikkingen van 28 februari 2018 op grond van artikel 22 van Pro de Wet WOZ), de waarden van de onroerende zaken voor het kalenderjaar
2018vastgesteld op respectievelijk € 119.000 ( [adres 1] ), € 128.000 ( [adres 2] ), € 137.000 ( [adres 3] ) en € 146.000 ( [adres 4] ). In hetzelfde geschrift zijn ook de aanslagen onroerende-zaakbelastingen 2018 bekendgemaakt.

Bij uitspraak op bezwaar van 4 januari 2019 (hierna: het bestreden besluit II) heeft verweerder het bezwaar van eiser gegrond verklaard en de waarden van de onroerende zaken verlaagd naar respectievelijk € 101.000 ( [adres 1] ), € 108.000 ( [adres 2] ), € 117.000 ( [adres 3] ) en € 111.000 ( [adres 4] ).

HAA 19/840 en HAA 19/841

Eiser heeft tegen de bestreden besluiten beroep ingesteld.

Verweerder heeft voor elke van beide zaken een afzonderlijk verweerschrift ingediend.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 2 juni 2020 te Haarlem. De zaken met bovengenoemde zaaknummers zijn gelijktijdig behandeld. Eiser is verschenen. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door mr. [a] , bijgestaan door [b] , taxateur.

Overwegingen

Feiten

1. Eiser is eigenaar van elk van de onroerende zaken. Elk van de onroerende zaken is een appartement. Deze appartementen hebben de hierna te noemen inhoud: [adres 1] : 114 m³; [adres 2] : 123 m³; [adres 3] : 139 m³ en [adres 4] : 130 m³.

Geschil

2. In geschil zijn de waarden van de onroerende zaken op de waardepeildata
1 januari 2016 en 1 januari 2017 (hierna: de waardepeildata).

3. Eiser heeft het volgende gesteld. De onroerende zaken kunnen niet afzonderlijk worden verkocht aangezien deze niet kadastraal zijn gesplitst en niet voldoen aan de voorwaarden voor splitsing. De appartementen moeten daarvoor ten minste 50 m² zijn. Er kan niet worden vergeleken met verkoopprijzen van kadastraal gesplitste appartementen. De werkelijkheid is de waarde in lege staat voor de meest biedende gegadigde. Die waarde is veel lager dan verweerder stelt. Bovendien is de stijging ten opzichte van het voorgaande belasting veel te hoog en niet in overeenstemming met de cijfers van het Centraal Bureau voor de Statistiek.

4. Verweerder concludeert tot ongegrondverklaring van de beroepen en verwijst onder meer naar de overgelegde matrices. Daarin zijn naast de gegevens van de onroerende zaken voor het belastingjaar 2017 de verkoopgegevens vermeld van [adres 5] , [adres 6] en [adres 7] , alle te [plaats] . Voor het belastingjaar 2018 zijn de verkoopgegevens vermeld van [adres 6] , [adres 8] en [adres 9] , alle eveneens te [plaats] .

5. Voor het overige verwijst de rechtbank naar de gedingstukken.

Beoordeling van het geschil

6. Op grond van artikel 17, tweede lid, Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarden niet te hoog heeft vastgesteld.

7. De rechtbank overweegt in de eerste plaats dat zij in de omstandigheid dat verweerder in het bestreden besluit abusievelijk de bezwaren van eiser niet-ontvankelijk heeft verklaard geen reden ziet tot vernietiging van dat besluit. Daartoe overweegt de rechtbank dat, gelet op de inhoud van dit besluit, hetgeen hieromtrent in het verweerschrift is vermeld alsmede gelet op de inhoud van de overige door verweerder overgelegde stukken, sprake is van een kennelijke verschrijving.

8. Voor de toepassing van de Wet WOZ wordt in gevolge artikel 16 van Pro die wet, voor zover hier van belang, als een onroerende zaak aangemerkt:

a. een gebouwd eigendom;

b. een ongebouwd eigendom;

c. een gedeelte van een in onderdeel a of onderdeel b bedoeld eigendom dat blijkens zijn indeling is bestemd om als een afzonderlijk geheel te worden gebruikt;

d. een samenstel van twee of meer van de in onderdeel a. of onderdeel b. bedoelde eigendommen of in onderdeel c. bedoelde gedeelten daarvan die bij dezelfde belastingplichtige in gebruik zijn en die, naar de omstandigheden beoordeeld, bij elkaar behoren.

9. Verweerder heeft onweersproken gesteld dat elk van de appartementen afsluitbaar is en elk zijn eigen voorzieningen heeft. Dit betekent dat de appartementen moeten worden aangemerkt als gedeelten van een gebouwd eigendom die blijkens hun indeling zijn bestemd om als afzonderlijke gehelen te worden gebruikt. Verweerder heeft dus terecht in het kader van de Wet WOZ elk van de appartementen als afzonderlijk te waarderen onroerende zaak in aanmerking genomen. De omstandigheid dat de onroerende zaken geen eigen meters hebben, niet zijn gesplitst en ook niet aan de voorwaarden voor splitsing voldoen, doet hieraan niet af. Ook een ongesplitst appartement zonder eigen meters kan namelijk geschikt zijn om afzonderlijk te worden gebruikt.

10. Eiser heeft betoogd dat een niet splitsbaar appartement, dat niet zelfstandig kan worden overgedragen, een lagere waarde heeft dan een kadastraal gesplitst appartement en daarmee ook niet vergelijkbaar is. Uit de jurisprudentie van de Hoge Raad blijkt dat dit betoog niet kan slagen. Voor de waardebepaling moet bij wege van fictie ervan worden uitgegaan dat de eigendom van elk van de objecten afzonderlijk kan worden overgedragen. Het doet daarbij niet ter zake dat splitsing van het gebouw in appartementen ingevolge de daarvoor geldende voorschriften niet mogelijk is. Deze wettelijke fictie levert naar het oordeel van de Hoge Raad ook geen schending van het gelijkheidsbeginsel of van een verdragsrechtelijk discriminatieverbod op (zie HR 21 december 1994, ECLI:NL:HR:1994:AA2999 en HR 28 mei 2004, ECLI:NL:HR:2004:AO9861).

11. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, gelet op de door hem overgelegde matrices en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, geslaagd in de op hem rustende last aannemelijk te maken dat de waarde van de onroerende zaken niet te hoog is vastgesteld. Daartoe overweegt de rechtbank het volgende. De door verweerder in de matrices genoemde vergelijkingsobjecten zijn wat type, bouwjaar, ligging en omvang betreft voldoende vergelijkbaar met de woning. Naar het oordeel van de rechtbank kunnen de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten dan ook dienen ter onderbouwing van de waarden van de woning op de waardepeildatum.

Daarnaast heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat voldoende rekening is gehouden met de verschillen tussen elk van de onroerende zaken enerzijds en de vergelijkingsobjecten anderzijds.

Uit de matrices blijkt dat bij de waardebepaling van de onroerende zaken in voldoende mate rekening is gehouden met de onderlinge verschillen wat betreft onder meer inhoud en aanwezige aan- en bijgebouwen. Daarnaast is ook rekening mee gehouden met de verschillen in kwaliteit, staat van onderhoud en ligging. Gelet op het voorgaande kan niet worden gezegd dat de vastgestelde waarden in een onjuiste verhouding staan tot de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten.

De stelling van eiser dat de stijging van de waarden ten opzichte van het voorgaande belastingjaar te hoog is en niet in overeenstemming met de cijfers van het CBS leidt niet tot een benedenwaartse bijstelling van de waarden. Daartoe overweegt de rechtbank dat doel en strekking van de Wet WOZ meebrengen dat de waarde van een onroerende zaak voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald, aan de hand van de relevante feiten en omstandigheden die zich op of rond de waardepeildatum voordoen.

12. De waarden zijn derhalve naar het oordeel van de rechtbank niet te hoog vastgesteld.

13. Eiser heeft in het kader van de waardevaststelling voor het belastingjaar 2018 nog het volgende gesteld. Op 28 maart 2018 heeft eiser een ontvangstbevestiging ontvangen naar aanleiding van zijn eerder dat jaar ingediende bezwaarschrift. Verweerder heeft, hoewel in genoemde brief is gesteld dat binnen het kalenderjaar waarin het bezwaarschrift is ingediend, moet worden beslist op het bezwaarschrift, eerst op 4 januari 2019 op dit bezwaarschrift is beslist. Dientengevolge is het antwoord niet-ontvankelijk en dient het beroep gegrond te worden verklaard.

14. De rechtbank overweegt het volgende. Op een bezwaarschrift dat niet is ingediend in de laatste zes weken van een kalenderjaar moet verweerder, gelet op het bepaalde in de artikelen 30, negende lid, van de Wet WOZ en artikel 236, tweede lid, van de Gemeentewet, in zoverre in afwijking van artikel 7:10, eerste lid, van de Algemene wet bestuursrecht (hierna: Awb), uitspraak doen in het kalenderjaar waarin het bezwaarschrift is ontvangen.

15. De beschikking en de aanslagen zijn gedagtekend 28 februari 2018. Het door eiser hiertegen ingediende bezwaarschrift is door verweerder op 19 maart 2018 ontvangen. Verweerder heeft hierop op 4 januari 2019, en daarmee te laat, uitspraak op het bezwaarschrift van eiser gedaan. Niet gesteld of gebleken is dat verweerder de termijn voor het doen van uitspraak op bezwaar heeft verdaagd.
De rechtbank overweegt dat de in artikel 7:10, eerste lid, van de Awb gestelde termijn voor het beslissen op het bezwaarschrift een termijn van orde is. Dit volgt onder meer uit het feit dat het bestuursorgaan in beginsel niet wordt ontslagen van zijn verplichting om uitspraak op bezwaar te doen als de beslistermijn is overschreden (zie artikel 6:20, eerste lid, van de Awb). Omdat de termijn van artikel 30, negende lid, van de Wet WOZ een uitzondering vormt op de hoofdregel van artikel 7:10, eerste lid, van de Awb gaat de rechtbank ervan uit dat ook die uitzondering een termijn van orde inhoudt. Dit betekent dat aan de overschrijding van die termijn geen gevolgen zijn verbonden.
De rechtbank ziet in de (overigens zeer geringe) overschrijding van deze termijn dan ook geen aanleiding het in het kader van de waardevaststelling voor het belastingjaar 2018 ingestelde beroep gegrond te verklaren en het bestreden besluit II te vernietigen.

16. Gelet op wat hiervoor is overwogen, zullen de beroepen ongegrond worden verklaard.

Proceskosten

17. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.

Beslissing

De rechtbank verklaart de beroepen ongegrond.

Deze uitspraak is gedaan door mr. C. Maas, rechter, in aanwezigheid van
R. van der Vecht, griffier. Deze uitspraak is gedaan op 16 juni 2020. Als gevolg van de maatregelen rondom het coronavirus is deze uitspraak niet uitgesproken op een openbare uitsprakenzitting. Zodra het openbaar uitspreken weer mogelijk is, wordt deze uitspraak, voor zover nodig, alsnog in het openbaar uitgesproken.

griffier rechter

Afschrift verzonden aan partijen op:

Rechtsmiddel

Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na verzending hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312,

1000 BH Amsterdam.

Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.

2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. een dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;

d. de gronden van het hoger beroep.