2.4.Op verzoek van Vrieshorst heeft in de zaak tegen TOVV B.V., [D.] en de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid Michiel Post Architecten B.V. op 22 augustus 2019 een voorlopig getuigenverhoor plaatsgevonden over welke feiten en/of omstandigheden zich in 2017 hebben afgespeeld in de relatie tussen TOVV en [C.] en in de relatie tussen TOVV, [C.] en [B.] (hierna: de eerdere getuigenverhoren). Meer in het bijzonder zijn getuigen gehoord over de vraag welke feiten en/of omstandigheden in 2017 hebben geleid tot het niet-doorgaan van de overdracht van de percelen aan TOVV. Vrieshorst stelde zich hierbij op het standpunt dat zowel sprake was van een toerekenbare tekortkoming van TOVV in de nakoming van de verplichtingen uit de overeenkomst die TOVV met Vrieshorst had gesloten, als van (potentieel) onrechtmatig handelen door de bestuurders van TOVV, [D.] en M. Post, waardoor deze bestuurders als zodanig in persoon (mede) aansprakelijk kunnen worden gehouden voor de schade die Vrieshorst heeft geleden. Die schade wordt door Vrieshorst begroot op € 403.007,-- (€ 356.950,-- + wettelijke rente + buitengerechtelijke kosten). Als getuigen zijn gehoord [C.], [B.] en [G.]. In de processen-verbaal van de getuigenverhoren is, voor zover van belang, onder meer het volgende naar voren gekomen.
Proces-verbaal getuige [C.]
(…) U houdt mij voor dat in januari 2017 tussen TOVV en Vrieshorst zou zijn afgesproken dat Vrieshorst haar aandeel in het project zou beëindigen en TOVV het verder alleen zou voortzetten. Ik ben daarvan op de hoogte gesteld; in denk in juni 2017. In een e-mail tussen TOVV en Vrieshorst van 23 januari 2017 wordt levering van de grond verwacht door TOVV binnen 4 weken. Ik weet daar niet van. Later wordt in correspondentie tussen hen gesproken over een overdracht in november/december 2017. Dat klopt wel.
De prijs werd in 2017 verhoogd. [D.] had dat zelf aan mij voorgesteld. Er werden nog enkele wijzigingen in de conceptkoopovereenkomst aangebracht. Zo was gedurende dat jaar bepaald dat TOVV bij ondertekening van het contract 10% van de koopsom zou aanbetalen en later dat afname in januari 2018 zou plaatsvinden, maar ik kreeg maar steeds niet de garantie dat de financiën rond waren. Vanwege mijn twijfels informeerde ik in december 2017 bij de partner van [D.], de heer
[E.], hoe het zat. [E.] vertelde mij dat hij en [D.] een afspraak hadden met het Spoorweg Pensioenfonds. Dat ging over de vraag of dat fonds de aanbetaling kon regelen.
Ik belde daarop met de heer [F.] van dat fonds, die bevestigde dat door [D.] die vraag bij hem was neergelegd. Over die vraag was nog geen beslissing genomen; dat moest op directieniveau besproken worden. Een paar dagen later, half december 2017, belde ik opnieuw met dat fonds en hoorde ik dat negatief was beslist op dat verzoek. Dezelfde tijd, ook in december 2017, werd ik door de heer [B.] benaderd met het aanbod dat Bot BV het perceel zou kopen. Hij wilde al in december 2017 het contract tekenen en de aanbetaling regelen. Ik heb toen in december 2017 de overeenkomst met Bot BV getekend en ik ontving de aanbetaling. Dat was vlak voor de kerst. Ik vermoed op 20 of 2l december 2017. De koopsom was dezelfde als die ik met [D.] was overeengekomen:
€ 1.875.000. De overdracht van de grond heeft tot op heden niet plaatsgevonden. Ik weet niet hoe het komt dat de naam van Bot BV al wel genoemd wordt in het Kadaster. Voor de aanbetaling van
deze koop ben ik bij de notaris geweest.
Ik heb [D.] in december 2017 geïnformeerd dat ik aan Bot BV ging verkopen. Ik denk dat
ik dat deed een paar dagen na het tekenen.
(…)
In april 2018 werd ik benaderd door De Vries. Hij wilde langskomen om te horen wat er gebeurd was. Het contact dat ik daarvoor met hem had, zal van begin 2017 zijn geweest. Verder ontving ik nog (vermoedelijk) in maart 2017 een cc van een e-mail van De Vries aan [D.], dat de aan hem verschuldigde kosten nog niet betaald waren. Dat was de eerste keer dat ik die bedragen las; ik bedoel de deal tussen De Vries en [D.]. U leest mij voor een e-mail van [D.] aan De Vries van 18 december 2017 (productie 3 bij verzoek). Daarin wordt gezegd dat TOVV met de laatste stapjes bezig is, dat de financiering rond is en wij verder kunnen. Ik reageer daarop door te zeggen dat ik toen geen weet had dat de financiering van TOVV rond was.
(…)
Proces-verbaal getuige [B.]
(…) Het is juist dat Bot BV als koper een overeenkomst heeft gesloten met [C.] BV betreffende de verkoop van de percelen [perceel]. Die overeenkomst werd getekend op 18 december 2017. U vraagt mij of dat de ontwikkeling van een bouwplan betrof van 54 woningen. Dat zou kunnen, maar ik twijfel.
Het getal 67 woningen herken ik wel. Overeenstemming over deze koop werd bereikt tussen 7 december en 18 december 2017. De grond is nog niet daadwerkelijk aan ons getransporteerd. De koopovereenkomst is getekend en de afgesproken aanbetaling is door Bot BV betaald. Ik was als enig onderhandelaar namens Bot BV bij deze aankoop betrokken. Ik denk dat Bot BV voor het eerst bij dit project betrokken werd in het eerste kwartaal van 2016. Ik werd toen door de heer [D.] van TOVV benaderd. Ik heb nooit met Jan de Vries gesproken; wij ontmoetten elkaar hier voor het eerst in deze rechtbank. De stand van zaken in 2016 was dat TOVV een aannemer zocht voor de realisatie van een project op dit perceel. Wij zouden als aannemer (en niet als medekoper) de bouw realiseren. Ik heb in die periode nooit met [C.] of [C.] BV gesproken. Ik zat in het bouwteam evenals [D.], met wie ik veel sprak. De insteek was dat de realisatie van dit project zou
plaatsvinden in februari 2017. In november 2016 kwam uit dat de bestemming van de locatie niet geschikt was voor woningen. Dat betekende dat februari 2017 niet haalbaar was en dat terwijl het bouwplan al eind 2016/begin 2017 was afgestemd. Het is de taak van de ontwikkelaar om de bestemming en de vergunning te regelen. Dat is tot op de dag van vandaag niet gebeurd.
In 2016 was ik niet op de hoogte van een overeenkomst tussen TOVV en Vrieshorst. [D.] sprak soms over “een partner”, maar ik wist niet wie dat was. Dat ging mij niet aan. Bot BV heeft nooit een omgevingsvergunning voor dit perceel aangevraagd. Ik weet dat [D.] deze heeft aangevraagd, maar die is door gemeente Purmerend niet ontvankelijk verklaard. Ik schat in dat dat gebeurde eind 2016, begin 2017. Ik wist destijds van het bestaan van een intentieovereenkomst, die [C.] BV met betrekking tot deze grond had gesloten en waarbij TOVV partij was. Ik vermoed dat deze overeenkomst nooit tot resultaat heeft geleid, omdat door TOVV niet werd afgenomen. Ik kan slechts gissen waarom dat het geval was. Ik vermoed omdat men geen omgevingsvergunning/bestemming had en je moet voor zo’n project natuurlijk het geld hebben.
U vraagt mij hoe de aankoop door Bot BV in zijn werk ging. Eind 2016 kwamen wij er achter dat er geen bestemming op het perceel rustte. Ook in 2017 kwam die bestemming er niet en nam TOVV niet af. Uit de correspondentie, waarover ik beschik, blijkt dat ik vaak aan TOVV vroeg wat de stand van zaken was en daarop kreeg ik nooit een duidelijk antwoord. Eind 2017 had ik er inmiddels 2 jaar tijd ingestoken. Ik wilde dit project niet laten mislukken en dus zei ik [D.] dat ik wel eens met [C.] wilde spreken. Dat heeft vervolgens tot een gesprek geleid. [D.] wilde niet bij dat gesprek aanwezig zijn. Het eerste gesprek met [C.] had ik op 7 december 2017. Kort nadien bereikten wij beiden overeenstemming over de koop, waarna, zoals gezegd, het koopcontract op 18 december 2017 werd getekend. Ik meende in die maand dat het perceel te koop was, omdat er inmiddels veel tijd was verstreken en omdat alle tijdlijnen waren voldaan. [C.] BV en Bot BV waren na zoveel jaar voorstander van eindelijk zaken doen. Bovendien had [C.] er belang bij dat er in 2017 al een substantieel deel van de koopsom betaald zou worden.
(…)
Ik wist in 2017 dat het Wagenweg-gebied door de gemeente als woongebied was aangewezen, maar ik weet niet of die gewijzigde visie mij bekend werd in april 2017. U vraagt of Bot BV op enig moment actie heeft ondernomen richting TOVV om het project vlot te trekken. Toen mij eind 2016 bleek dat er geen bestemming op het perceel bleek te zitten, ben ik andere meer kritische vragen gaan stellen. Ik wist van TOVV dat het Spoorweg Pensioenfonds als eindbelegger zou optreden; een solvabele partij. Ook wist ik dat [E.] BV de tekeningen voor het project zou maken. Na de aankoop van het perceel door Bot BV heeft een collega van mij, de heer Groen, nog contact met TOVV gehad, dat was in februari 2018. Wij hebben toen gesondeerd naar een mogelijkheid van een verdere samenwerking met TOVV. Ik doel daarbij op het mogelijk voortborduren op de reeds gemaakte plannen voor 67 woningen. Ik meen dat toen een plan daarvoor was ingediend bij de gemeente. Dat overleg heeft niet tot overeenstemming geleid om twee redenen. In de eerste plaats bleek in het overleg met de gemeente dat deze er zeer kritisch naar keek. Het bouwplan conform de aangevraagde vergunning van eind 2016 moest helemaal opnieuw. Verder werd ik in april 2018 gebeld door [G.], die mij vertelde over een claimende partner van TOVV, Vrieshorst. Die extra complicatie kon ik er niet bij gebruiken. Eind 2017 was ik niet on speaking terms met [D.], omdat hij niet meeging naar de door mij gewenste afspraak met [C.]. Ik voelde mij door [D.] in de steek gelaten. Ik vermoed dat TOVV in die periode geïnformeerd was over het feit dat Bot BV rond was met [C.]. Ik heb hem dat niet persoonlijk aan [D.] meegedeeld.
(…)
Het is juist dat [D.] ooit aan Bot BV heeft gevraagd de voorfinanciering voor haar rekening te nemen. Ik schat dat dat in september — oktober 2017 was. Daar hadden wij op hoofdlijnen een akkoord over bereikt, maar het is uiteindelijk nooit zover gekomen. Naar de reden daarvan moet ik gissen. Ik denk dat het de voorkeur van TOVV was om het zelfstandig te doen.
(…)